上半贵阳房地产市场监测报告

贵阳2012年上半年房地产市场分析报告贵阳市房地产市场监测报告2012年上半年度 贵阳中原市场研究部2012年7月目录第1章 房地产投资环境分析3第2章 土地市场分析82.1土地供需环比上涨，土地市场呈现回暖趋势82.2小面积地块供应为主，金阳区供应面积最大82.3成交量上涨，金阳区表现尤为突出92.4土地分布集中，云岩区，金阳区最活跃102.5成交均价环比上涨，土地溢价率低11第3章 市场供应篇123.1 新增批准预售分析123.2 新增商品住宅实际供应15第4章 市场需求184.1 商品房成交上涨，政策影响显著184.2 商品房成交均价跌破5千，“以价换量”成主流194.3 南明区成交量独占鳌头，改善性房源拉动区域均价19第5章 后市发展预期215.1楼市成交回暖，以价换量为主基调215.2刚改或将成为楼市供需主流21正文第1章 房地产投资环境分析1.1房地产相关政策2012 年上半年，为巩固房地产市场调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控。3月份，“全国两会”已明确今年房地产市场的主基调：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归，而限购和差别化信贷、税收等政策将继续严格实行。土地政策方面，将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，并相继出台了多条政策，对建设用地容积率，限制、禁止用地规定，闲置土地的处理等都作出了明确规定。同时，为确保今年计划的700套保障房建设，加上去年有600多万套保障房还未建成，今年实际在建的保障房将达到1300万套。中央政府加大保障房政策支持力度增强，加大保障房建设补助资金投入，支持保障房参建企业多元化融资。1.1.1 金融及财税政策n 信贷政策：货币政策宽松，缓解资金压力2012年上半年，宏观经济政策预调微调力度加大，央行两次下调存款准备金率、一次下调存贷款利率。央行分别在2月、5月下调存款准备金率0.5 个百分点。6月8日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，此次是三年来首次降息。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。而其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这有利于缓解当前房地产市场资金紧张压力、稳定经济增长。表1-1：2012年上半年存款准备金率调整情况时间存款准备金率调整调整幅度调整后2012-2-24从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。0.5%20.5%2012-5-18从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。0.5%20.0%表1-2：2012年上半年存贷利率调整情况存款2012-6-8活期(%)整存整取3个月6个月一年(%)二年(%)三年(%)五年(%)(%)(%)0.42.853.053.254.14.655.1贷款2012-6-8短期中长期个人住房公积金贷款6个月6个月至一年至三年至五年以五年以五年以内(%)1年(%)三年(%)五年(%)上(%)下(%)上(%)5.856.316.46.656.84.24.7n 财税政策：加快体制建设，扩大房产税试点从财税上面看，国家发展改革委3月发布的关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见明确，今年要加快财税体制改革，适时扩大房产税试点范围。当前的改革方案还有待进一步完善，房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。1.1.2 土地政策2012年上半年，为了巩固房地产市场的调控成果，中央对土地市场监控力度进一步升级。国土部、住房城乡部出台多项政策涵盖流标流拍地块的及时上报、避免土地供应总量、结构和价格大起大落、试点处理小产权房问题、逐宗核查闲置土地及闲置土地处置办法、严控容积率违规等。同时，土地管理法修订中对征地制度改革，重点完善征地补偿安置制度，解决被征地农民发展权问题等相关政策也正在推进设计，预计年内正式出台。表1-3：2012年上半年土地相关政策日期文件或会议政策内容2012-2-15国土资源部发布国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控工作的通知对土地市场监控力度升级，流标流拍地块的及时上报有助于保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落；试点处理小产权房问题、逐宗核查闲置土地、保障房用地继续应保尽保。2012-2-16全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。2012-2-20国土资源部发布国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知加强调控、严格建设项目用地预审。2012-2-27住房和城乡建设部建设用地容积率管理办法地方出让国有建设用地必须有容积率条件，否则合同无效，容积率条件不得擅自修改，不得以政府会议纪要等形式擅自修改，必须经过公开论证，公布参与论证专家名单，接受社会监督。2012年3月1日开始实施。2012-4-9最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定保障被征收房屋所有权人的合法权益。2012年4月10日实施。2012-5-23国土部和国家发展和改革委员会关于发布实施限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)的通知严格控制高档住宅用地，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。2012-6-1国土资源部闲置土地处置办法规定未动工开发满两年的闲置土地，在报经批准后，可无偿收回国有建设用地使用权；未动工开发满一年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。2012年7月1日开始实施。1.1.3 保障性住房政策“十二五”规划提出未来五年要建3600万套保障性住房，其中2011年计划1000万套，2012年新开工建设700万套，由于去年开工的1000 万套保障房在今年会继续施工，保障房的在建规模达到了一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。中央不仅加大了对资金的补助，还出台相关文件：要求创新融资机制、充分发挥地方政府融资平台作用，拓宽资金来源渠道，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理，来缓解保障房建设资金紧张的局面。各地方政府均积极配合，今年，贵阳市将新开工建设公共租赁住房5000套，涉及住房面积25万平方米。此外，还将启动1560万平方米棚户区改造。表1-1：2012年上半年保障性住房政策日期文件或会议政策内容2012-2-10国家发展改革委办公厅关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012 年保障性安居工程建设工作的通知要创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用，通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金，鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施。2012-3-12住房和城乡建设部关于印发公共租赁住房优秀设计方案汇编的通知我国首个保障房的国家指导性设计方案。在公布的户型中，其中最小面积34.18平方米，最大面积52.5平方米，其中以40平方米左右的户型为主。2012-3-14住房和城乡建设部关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知全面推进2012年城镇保障性安居工程建设，进一步加强保障性住房分配和质量管理工作。2012-5-28住房城乡建设部公共租赁住房管理办法对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。2012年7月15日开始实施。2012-2-28贵阳市住建局贵阳市房屋使用安全管理条例加强房屋使用安全管理，保障房屋结构使用安全而进行的管理活动，包括房屋使用安全监督、房屋安全鉴定、危险房屋治理和白蚁防治管理。2012年3月1日开始实施。1.2城市规划n 贵阳二环四路城市带建设规划贵阳市对二环四路城市带的建设规划包括二环路和机场路、甲秀南路、花溪大道、贵黄路（艺校至清镇段）沿线区域，涉及云岩、南明、花溪、乌当、白云、小河、金阳等7个城市片区的15个功能板块“珠链式”新兴城市带，涉及商业商务、交通枢纽、产业服务、度假休闲、文化娱乐、高品质居住区等功能和城市现代商业综合体、现代交通服务区等新兴商业服务业态。预计聚集城镇人口80万。规划总用地面积105平方公里，城市建设用地92平方公里，其中新增开发（改造）建设用地52平方公里，建成后贵阳核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近五倍，区域内人口超过200万。n 贵阳将建设金竹新城小河楼市发展进入新阶段6月14日，小河区发布消息称将在该区金竹镇，即贵阳人所熟知的“烂泥沟”范围内打造“金竹新城”，建成后的新城将成为集办公、商务、会议、住宅为一体，可容纳80万人口的中等新型城市。规划中的金竹新城总投资将达到566亿元，由玉蝶控股集团投资，整个项目将于将于2018年建成。项目规划总用地4432亩，总建筑面积约805万平米，其中住宅474万平米，产业及产业配套服务268万平米，公建配套63万平米。由于生态总部城预计拆迁30多万平方米，因此项目将住宅面积中50多万平方米用于回迁安置。金竹新城的规划在二环四路城市带建设的支撑下完全有其发展的意义和可能，它不仅能拓展小河楼市发展的疆域，使小河楼市进入新地发展时期，未来还极有可能会成为小河区楼市新的增长点，毕竟在全国范围内，楼市因路而兴的范例可谓数不胜数第2章 土地市场分析数据说明：以下所指土地数据为2012年1-6月贵阳市土地矿产资源交易网发布的数据。不包含土工业用地、仓储用地、金融保险用地、加油加气站用地、教育科研用地等非房地产相关用途的土地信息。2.1土地供需环比上涨，土地市场呈现回暖趋势根据贵阳市土地矿产资源交易网数据显示，2012年上半年供应土地61宗，供应面积达到503.17万，其中房地产相关用地供应29宗，供应面积250.13万，环比上涨了143%。土地成交共28宗，出让总面积162.22万，其中房地产相关用地出让22宗，出让面积150.51万 ，环比上涨了95%。其中，上半年可建建筑面积473.45万，成交总金额41.14亿元，平均土地单价182.22万/亩，平均楼面地价868.94元/。随着上半年商品房的大量成交，开发商对楼市未来的预期普遍看好，恢复拿地信心，上半年不管是土地供应还是成交环比均有大幅度的增长，相比去年而言土地市场呈现出回暖的趋势。图2-1：2011年6月至2012年6月贵阳市主城区各月土地供应量和土地成交量对比数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网2.2小面积地块供应为主，金阳区供应面积最大从2012年上半年房地产相关用地供应规模情况来看，2012年上半年整体供应土地29宗，100亩以下的小面积地块21宗，占比72%，其中云岩区渔安安井片区供应地块15宗。上半年金阳区供应土地面积171.32万，成为各区供应之首，其中300亩以上的大面积地块供应4宗，均位于金阳新区，值得一提的是，这4宗土地成为近一年供应面积最大地块。图2-2：2012年上半年贵阳市主城区土地供应规模情况数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网图2-3：2012年上半年贵阳市主城区各区域供应情况数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网2.3成交量上涨，金阳区表现尤为突出2012年上半年贵阳市主城区房地产相关用地成交22宗，成交面积150.05万，环比上涨了112%。其中6月份成交117.8万，成交量成为近一年成交之最。从上半年贵阳市主城区各区域的土地成交情况来看，金阳新区的土地出让面积最大，达到90.7万，占土地总成交面积的60%。图2-4：2011年6月至2012年6月贵阳市主城区各月土地出让情况 数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网图2-5：2012年贵阳市主城区各区域土地出让情况 数数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网2.4土地分布集中，云岩区，金阳区最活跃2012年上半年贵阳市土地分布集中，活跃板块主要在两城区、乌当区和金阳区，其余各区均无土地供应及成交。在各区土地供应及成交中，云岩和金阳最为活跃，其中云岩区以小面积地块供应为主，因此该区域供应及成交地块最多，但面积不及金阳，金阳区4宗大面积地块的出现，直接增加了区域供应及成交面积。表2-1：2012年上半年贵阳市主城区各区域房地产相关用地供应与成交 区域供应宗数供应面积（万）出让宗数出让面积（万）可建建筑面积（万）成交金额（亿元）平均地价（万元/亩）平均楼面地价（元/）南明区518.96416.3783.489.83401.381177.53云岩区1653.411337158.469.57172.45603.94乌当区16.4316.4329.191.63168.77558.41金阳区7171.33490.71202.3220.11147.76993.97合计29250.1322150.51473.4541.14182.22868.94数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网2.5成交均价环比上涨，土地溢价率低从2011年6月至2012年6月贵阳市主城区土地成交价格走势图上来看，2012年上半年土地的单月成交均价环比涨幅明显，其中2、3月份的单月成交均价尤为突出，原因是2、3月份成交的2宗土地均位于南明区一环以内，因此价格较高。全国官方数字显示2012年上半年全国300城市土地成交平均溢价率是5%，同比下降了13%。而2012年上半年贵阳市主城区土地成交平均溢价率仅为0.6%，同比下降了0.4%，环比则下降了1.4%。整体看来，贵阳市主城区的土地成交溢价率远远低于全国土地成交的平均溢价率，土地交易市场依旧较为冷清。图2-6：2011年6月至2012年6月贵阳市主城区土地成交价格走势数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网第3章 市场供应篇3.1 新增批准预售分析数据说明：以下数据均为贵阳筑房网公布数据，统计对象为贵阳主城区2011年内取得预售许可证的项目。3.1.1新增批准预售总量环比增加，商品住宅占比92%根据贵阳市筑房网数据显示，2012年上半年贵阳主城区新办批准预售项目36批次，批准预售总面积735.74万（含商品住宅、商业、写字楼、经济适用房及集资建房），环比增加267.79万，增幅达57.2%。2012年上半年主城区批准预售的住宅面积685.98万，批准预售非住宅49.76万。其中，商品住宅预售面积674.45万，占比预售总量的92%。通过对比近3年贵阳主城区上半年推售量的情况来看，今年上半年市场批售量为近3年最高水平。从批准预售项目的性质来看，商品住宅预售面积占比91.7%，占据市场主导地位；非住宅与经济适用房占比分别为6.8%、1.6%，环比分别减少32.4%、78.9%。图3-1：贵阳主城区近年批准预售量对比 单位：万数据来源：贵阳市筑房网图3-2：2012年1-6月贵阳主城区批准预售性质分类数据来源：贵阳市筑房网3.1.2 南明区批售量最大，花果园成预售主力从2012年上半年批准预售的区域来看，两城区依然是预售最活跃的区域，其中南明区批准预售面积629.06万，占比85.5%，成为主力供应区域。白云区、清镇和修文均无批准预售项目，其余各区均保持稳定供应。从上半年区域的供应来看，上半年新办批准预售项目36批次，其中南明区花果园新办预售14批次，预售面积624.26万，占南明区预售总面积的99.2%，该项目使得南明区成为上半年供应量最活跃的区域图3-3 : 2012年上半年贵阳主城各区批准预售面积对比 单位：万数据来源：贵阳市筑房网图3-4：2012年上半年贵阳主城各区批准预售商品住宅对比数据来源：贵阳市筑房网3.1.3超高层、高层产品占比9成，低密度产品供应量小在2012年上半年商品住宅的批准预售中，高层和超高层占比超过9成，其中超高层占比86.1% ，成为市场供应主导产品。低密度产品在上半年的预售中占比较小，其中别墅的供应不足1%，小高层预售几乎为0，市场占有量极少，洋房供应也仅有3.1%。图3-5：2012年上半年批准预售物业形态对比数据来源：贵阳市筑房网3.2 新增商品住宅实际供应数据说明：以下数据均为贵阳中原市场研究部调研数据。调查对象为主城区（不含清镇和修文）2012年1-6月供应的商品住房，不包括集资房和保障性住房。3.2.1 商品住宅供应面积涨幅大，花果园供应为主根据贵阳中原市场研究部不完全统计，2012年上半年贵阳市主城区新增商品住宅项目（含组团）58个，供应总面积599.4万，供应总套数约6.34万套，供应面积环比上涨132.2% ，供应套数环比上涨150.8%，整体上涨幅度较大。2012年上半年花果园项目供应面积452.2万，占贵阳市总供应的75.4%，据统计花果园项目1-5月单月供应量均占当月总供应的50%以上，市场占有量极大。值得一提的是3月花果园大量推出五里冲组团房源，大大增加了市场整体供应。图3-1：贵阳主城区今年供应面积对比 单位：万数据来源：贵阳中原市场研究部图3-2：贵阳主城区2011-2102年6月商品住宅供应面积走势 单位：万数据来源：贵阳中原市场研究部3.2.2 超高层供应为主，别墅、小高层占比少2012年上半年市场供应结构中，超高层供应占主力，供应面积达到459万，推出50358套房源，供应量占比76.6%，花果园成为主力供应项目。从上半年批准预售可以看出，别墅、小高层产品供应量少。其中别墅类产品上半年供应7万，供应套数仅312套，以保利公园2010和保利溪湖供应为主，产品类型有联排、独栋以及合院别墅；小高层产品上半年供应5.5万，供应套数968套，其中中天未来方舟项目供应就占693套。整体来看，别墅及小高层在目前市场所占份额较少，并且市场分布较窄。表3-1：贵阳主城区2012上半年商品住宅供应建筑形态建筑类型楼盘（组团）数供应体量(万）供应套数超高层1045950358高层2811110459洋房1116.91257别墅57312小高层45.5968合计58599.463354数据来源：贵阳中原市场研究部图3-3：贵阳主城区2012上半年供应商品住宅建筑形态数量结构数据来源：贵阳中原市场研究部3.2.3 两房、三房供应为主，面积区间大2012年上半年商品住宅供应户型两房和三房供应占比市场的89.3%，其中，三房占总供应套数的53.7%，成为了绝对的供应主体，由于低密度产品供应量小，因此大户型产品的供应量也相对较少。从各户型面积来看，面积区间整体跨度较大，上半年商品住宅供应中，普通住宅、公寓、洋房和别墅均有供应，物业类型多样化直接导致各户型面积区间差异增大。图3-4：贵阳主城区2012上半年供应商品住宅户型配比数据来源：贵阳中原市场研究部3.2.4 两城区供应为主，南明供应增加金阳供应减少2012年上半年两城区供应房源535.8万，占市场供应总量的89.4%，其中南明区供应465万，环比增加429.68万，增幅较大，云岩区供应环比增加16%，供应面积小幅上涨增。在所有区域供应中，金阳区整体降幅达81.6%，2011年金阳区结束了世纪城和中天会展城这两大普通高层产品的销售，从而大大降低了区域市场供应量。表3-2：贵阳主城区2012上半年各区商品住宅供应情况区域楼盘数组团数体量(万）推出套数白云区256.9693花溪区115.4399金阳区3712.41141南明区512465.050816乌当区71220.21642小河区7818.51797云岩区81370.86866合计3358599.463354第4章 市场需求数据说明：以下商品房成交数据，均为贵阳筑房网公布数据，其中包括商品住宅、经济适用房以及非住宅。4.1 商品房成交上涨，政策影响显著根据贵阳筑房网数据统计，2012年上半年贵阳市成交商品房470.25万，成交套数48551套，成交面积和成交套数环比均增长，其中成交面积环比上涨34.87%，成交套数环比上涨43.86%。其中商品住宅成交400.78万，成交套数39780套。2012年上半年商品房成交走势甚好，在今年3月的的两会上，国家对于房地产调控的坚定不移让大部分的刚需客户们不再观望，纷纷出动，使得当月的成交成为近一年成交量的转折点。同时市场显现一定起色，这主要有赖于开发商 “以价换量”促成成交，另一方面6月8日央行近三年来首次降息，直接刺激房贷市场，进一步推动楼市回暖，但同时也让购房者开始对房价反弹上涨的担忧随之产生，让众多观望客户开始出动，使得商品房在6月达到交易小高峰，成为近一年来单月成交最高。图4-1：贵阳主城区近年商品房成交面积对比 单位：万 数据来源：贵阳市筑房网图4-2：贵阳主城区2011年2012年6月商品房月度成交面积走势 单位：万数据来源：贵阳市筑房网4.2 商品房成交均价跌破5千，“以价换量”成主流数据说明：以下成交均价数据，均为贵阳筑房网公布数据，由中原地产市场研究部统计整理得出。2012年上半年贵阳市商品房成交均价4820元/，主城区上半年商品房成交金额达到226.66亿元， 成交均价环比减少891元/，成交总金额增加27.54亿元。楼市调控坚挺，开发商资金链紧缺， 2012年上半年贵阳楼市暗潮汹涌，开发商为走量，纷纷打出价格战，加大优惠力度，送装修，送车位等都是开发商变相促销的一种方式，其中以花果园项目最为明显，3月份花果园应市推出五里冲片区，该片区以不足4000元/均价推出市场，掀起购房热潮，上半年该片区成交量占贵阳总成交的4成，进而影响市场均价，进一步加深各开发商降价促销的决心。图4-3：贵阳主城区2011年2012年6月商品房月度成交均价走势 单位：万数据来源：贵阳市筑房网4.3 南明区成交量独占鳌头，改善性房源拉动区域均价2012年上半年南明区成交248，成交套数2.95万套，位居各区之首，其中花果园项目成交占南明区总成交的92% ，市场占有量极大。此外，金阳区两大楼盘世纪城和中天会展城普通住宅于去年年底基本售罄，从而大大减少了金阳区上半年的整体成交，同时使得该区域的整体均价得以回升。2012年上半年金阳区洋房、别墅及公寓成交量占比大，其中美的林城时代、远大生态风景及中渝第一城均推出洋房产品，并且市场关注度极高；花溪区、乌当区上半年保利独占市场，陆续推出别墅、洋房产品，并且大量成交，使得区域房源成交均价整体上涨。值得一提的是，修文上半年主要以商业成交为主，因此成交均价相对较高。图4-4：贵阳主城各区2012年上半年商品房成交对比 单位：万数据来源：贵阳市筑房网图4-5：贵阳主城各区2012年上半年商品房成交均价对比 单位：元/数据来源：贵阳市筑房网第5章 后市发展预期5.1楼市成交回暖，以价换量为主基调央行年内两次降息，在一定程度上会减轻房企的贷款成本以及融资压力，同时降低购房者的贷款压力减轻购房成本,刺激刚需入市,楼市成交量上升。随着成交回暖，房价会反弹上涨的担忧会随之产生，出于抄底的心理，购房者入市的积极性将会进一步提高。事实上，目前虽然货币政策逐渐宽松，但房地产调控政策的总体方向未变,限购等主要的调控政策未放松,开发商资金压力依然存在，因此以价换量回笼资金仍是下半年的主基调。5.2刚改或将成为楼市供需主流降息对刚需置业者的触动很大，亦增强了部分改善型置业者的购房意愿，上半年，保利公园2010、中铁逸都国际、乐湾国际、美的林城时代等大量高端产品相继入市和加推，刚需市场将趋向“改善性需求”发展，下半年弘宇汤巴关项目、中渝第一城、保利溪湖等高端产品将会分割市场份额，随着高端产品市场占有量的加大，改善性需求稳步释放，未来一段时间内有可能将成为楼市供需的主流。完21