重庆建工morning公馆可行性报告

建工Morning公馆可行性研究报告投资策划部2007年5月目录第一章项目概况一、 地理位置二、 地形地貌三、 交通情况四、 街区功能情况五、 经济技术指标第二章项目开发经营环境分析一、2006年国内经济及房地产市场总体分析二、重庆市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的区域分析二、项目周边主要物业分析三、项目区域消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、项目开发经营优势点项二、目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、定位前提三、产品定位四、案名第六章项目规划、建筑设计一、项目总体规划二、住宅建筑设计三、小区配套设施四、环境艺术设计第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度第八章项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目盈亏平衡分析四、资金预测第九章项目开发经营风险分析第十章结论第一章项目概况一、地理位置项目地块位于重庆高新区长石村26号，毗邻高新技术发展中心，原是安装公司办公楼及员工宿舍所在地。地块距渝州路迎宾大道主干道约500米，项目周边已形成良好的居住氛围，拥有良好的配套设施，交通便利。二、地形地貌本地块位于石桥铺高新区，渝新路和渝新支路交叉点旁边，项目用地为方形，较为规整，地形高差约6米，用地北侧临渝新路，东侧临渝新支路，西面及南面则为已建成住宅。地块北面红线处有渝新路的路基堡坎，高度约5米，地块南面有高度约6米的堡坎，紧邻红线旁边建筑物。三、交通情况项目临渝州路约200米，交通十分便利，有多路公交车通过。四、街区功能情况 本区域范围内，街区功能已经成熟，项目临重庆电视台约200米，到石桥铺电脑市场约500米距离。生活配套完善，有华宇名都城的综合购物商场，临近南方花园美食一条街，建工新康桥商业已经形成，有超市、小吃店、网吧、美容店等。四、经济技术指标分类单位数值总用地面积平方米 2232容积率 6.9建筑密度30绿地面积绿地率（按居住用地计算）25车位个53第二章项目开发经营环境分析一、2006年国内经济及房地产市场总体分析2006年，国内国民经济继续保持平稳较快发展。初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，比上年同期加快0.3个百分点。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，已经连续12个季度保持在9%以上。国民经济的快速发展是保证房地产行业发展的经济基础与前提；国民经济各行业的蓬勃发展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。 2006年被业界称为“房地产政策年”。中央及地方政府针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策。虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但房价在“且调且涨”的曲线下一路前行，北京、广州等一些城市的房价仍旧一路飙升，政府宏观调控的核心目标并未达到。房地产开发投资增速总体上出现逐渐放缓态势，但目前水平仍处于高位，其投资反弹压力依然较大；开发企业资金来源中，银行贷款、外资及其他资金房地产投资的“追逐力”继续上升；全国70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在部分地区商品房销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，新建商品房空置面积居高不下。房地产市场总体上受到国家宏观经济形势、宏观经济政策以及房地产调控政策等方面的影响。二、重庆市房地产市场分析重庆市房地产市场经过多次宏观调控之后，已由成长期向成熟期迈进。2006年，全市建筑业累计实现产值达885.18亿元，比上年增加100.61亿元。全市建筑业从业人员总计高达36.3万人，在全市城镇经济单位从业人员中，约占20%。全年建筑业企业房屋建筑施工面积约10824.39万平方米，比上年增加48.68万平方米。其中，新开工房屋面积6252.60万平方米，比上年增加86.43万平方米，增长1.4%。全市建筑业企业房屋建筑施工面积达到1082.44万平方米，房屋建筑竣工面积517.46万平方米，竣工价值364.14亿元。2007年4月的重庆楼市较之3月在供应量和成交量上继续保持大幅增长。4月重庆主城区共有37个项目入市，除两个商铺项目外，均为住宅项目。入市体量约为136.95万。其中，渝北区推出体量55.2万，居各区之首。与2007年3月的市场情况相比，4月的市场供应不论是在楼盘个数还是推出体量上都维持了较高增长率，其中，推出体量环比增长了46.2%。在市场成交方面，4月主城区共成交商品房15773套，成交建筑面积153.14万，成交金额43.85亿元，平均成交单价为2863.4元/（建筑面积）。在总成交量上，与3月相比有较大幅度的增加，成交套数环比增加38.5%，成交建筑面积环比增加39.4%，成交金额环比增长36.6%。在成交单价上则有小幅下跌，相比3月的整体成交单价有50元左右的小幅滑落。2007年5月春季房交会期间，商品房交易成交6042件，成交面积68.5万平方米，成交金额21.4亿元。其中住宅成交面积 56.1 万平方米，成交金额16.9 亿元。建筑面积平均成交价格 3017元/平方米，扣除一价清因素，建筑面积平均成交单价2917元/平方米，比去年春交会增加128元/平方米，增幅4.6%,在成交的商品房住宅中，建筑面积在110平方米以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的50.24%，成交建筑面积单价在3000元以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的51.62%，非住宅成交面积12.5万平方米，成交金额4.46 亿元，平均成交价格3579元/平方米。存量房转让成交1788件，比去年春交会增长98.89 %，成交面积14.645万平方米，比去年春交会增长了97.37%，成交金额2.674亿元，比去年春交会增长98.5%。三、有利投资经济形势成因分析1、重庆一小时经济圈的建设，将加快重庆的城市化进程和城乡统筹发展，从而加快外地人口和重庆市域农村人口向圈内城区，特别是主城核心区的聚居，人口数将会大量增加，这将直接刺激城区商品房的消费。2、随着市民收入水平提高，外来人口增加，将会带动商品房消费水平的提高 城市要素的聚集、投资与产业发展步伐的加快、城乡互动融合局面的形成，将促使经济迅速发展、就业不断增长、外来人口和非农人口增加、城乡居民收入增加，从而提高市民的投资置业能力和商品房消费水平，增强对商品房的购买力。3、胡总书记关于重庆作为“西部地区的重要增长级、长江上游的经济中心、统筹城乡发展的直辖市”的全新定位，使重庆站在了一个更高的平台上，必将引来更多关注的目光和要素的聚集；一小时经济圈作为实现重庆三大定位的核心载体，将成为外来投资和房地产需求主要落脚点，这势必引来更多的房地产投资商和发展商进入重庆一小时经济圈。而重庆地位的提升、巨大的城市增值前景和外来人口的快速增长，必将导致产品外销比例的大幅增长，使重庆房地产市场形态由过去“本土化、封闭型”向“区域化、外向型”转变。第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的区域分析项目周边较为成熟，具有良好的市场背景支撑，交通、商业、医院、学校、农贸市场等配套设施完善，且石桥铺作为高新区最为繁华的商业、交通节点，近十年发展迅猛；而石桥铺又汇集了全市大量的高新产业，特别是IT行业，一直是全市最大的行业集散地，其业务范围覆盖整个西南地区。二、项目周边主要物业分析渝洲路沿线在售楼盘一览表项目名称物业地址开发商开盘时间占地面积总建筑面积/套数容积率物业形态户型及面积价格定位周边配套南方新城北苑九龙坡区高新区石桥埔渝新路(原香榭里) 重庆南方集团有限公司2005-11-18高层88-120均价3100 大配套、小户型社区一个大型的邻里中心，包括健身房、游泳池、网球场，还规划了小学、幼儿园、社区便利超市、商业街等，以及数万平方米的园林、运动场 归谷城市美墅九龙坡区高新区国宾道旁500米处(歇台子彩电中心对面)重庆和平房地产开发有限公司2005-9-143800058000216套停车位:4321.2别墅户型面积从169到300均价3800元/中小学:重庆外国语学校及其附属小学、歇台子小学、渝高中学等幼儿园:后勤工程学院幼儿园、重庆外国语学校及其附属小学综合商场:新世纪、人人乐、国美等医院:华西妇科医院、协和医院、新桥医院其他:渝高办公区、劲力酒店 珠江华轩二期九龙坡区高新区渝洲路77号重庆珠江实业有限公司2004-4-245720002700002000套停车位:6002.8高层20-232均价3300元/中小学:渝高第一实验小学 外国语学校 后勤工程学院综合商场:杨家坪步街街、重百、富安百货、跃华商厦邮局:中国邮政局银行:工商银行、建设银行、中国银行医院:协和医院 324医院南方新城风林丽舍 九龙坡区位于平顶山公园以南、南方香榭里高尚住区以北 重庆南方集团有限公司2005-7-18400亩40000011层小高层+花园洋房82180小高层：均3000元/花园洋房：均3600元/ 西亚怡顺佳苑九龙坡区高新区香榭街66号重庆西亚物业发展有限公司2005-5-191610056300停车位:180个3.493栋21层高层一室：41.66-43.68（一栋约320户）二室：77.55三室：111.67均价3230元/活动房均价2880元/高新区的顶点生活中小学：渝高实验小学目前，渝洲路沿线在售楼盘主要有南方新城北苑、归谷城市美墅、珠江华轩二期、南方新城风林丽舍等楼盘。该沿线的楼盘的主要为配套完善的成熟大社区，物业形态以高层为主。而目前受近年的国家宏观调控及市场影响，各楼盘一改往日主推中大户型的思路，在售部分的户型主要调整为以二室为主，主力面积范围在70100/，销售均价集中在3100-3300元/。 石新路沿线在售楼盘一览表项目名称物业地址开发商开盘时间占地面积总建筑面积/套数容积率物业形态户型及面积价格定位周边配套恒鑫名城九龙坡区高新区石新路218号 重庆恒鑫房地产开发有限公司 2005-1-96000003028套停车位:565个3.33高层两室两厅：70、76、80三室三厅120、117均价2800元/中小学:兰花小学、凤鸣山小学、巴山小学,幼儿园:小区自备,综合商场:石桥铺重客隆超市,医院:西南医院、新桥医院、大坪三院,其他:巴山农贸市场、30亩景观公园，内有游泳池、网球场及羽毛球场国窖明城九龙坡区石桥铺石新路巴山加油站旁重庆国窑房地产开发有限公司2004-11-2073.57亩139666888套停车位:5353.5高层一室：38.37二室：63.12100.28三室：86.54104.38均价3100元/经济实用、舒适安全的大众精品住宅中小学:石新路小学综合商场:农贸市场、渝州交易城、重庆八益建材市场、巴山建陶城、老顶坡汽车摩配市场邮局:中国邮政局银行:交通银行、建设银行、农业银行医院:高新区人民医院渝洲新城(二期.喜福汇)九龙坡区石桥铺转盘以西，紧邻渝州交易城 重庆宏源房地产开发公司 2006-3-25245035（小户型约200套）5.4高层30-50一室为主均价3100元/集住宅、五金专业批发市场、餐饮、娱乐为一体复合地产项目奇峰自由湾九龙坡区高新区白马凼石小路198号重庆奇峰物业集团 2005-11-12 10382.7044252 773套停车位:142位，室外61个，室内84个4.26高层、小高层34-72一室为主，极少数三室均价3300元/主要客群：IT、建材、广告、通信人士小区内部配套:社区内配套设施成熟完善，小区周边遍布有银行、医院、酒店、娱乐、商场、超市等生活网点;凝聚着电脑城、商务楼、机电市场的高科气息；周边动线丰富的密织交通网，将自由生活主张辐射至全城。上方新人居九龙坡区石小路183#（白马凼武警医院旁）重庆上方物业发展有限公司2006-6-32000051050.65总户数:300停车位:1003.1高层A幢27层,B幢24层以27-58纯小户型为主均价3400元/主要客群：知识才俊、白领菁英和外地来渝商人天骄美茵河谷九龙坡区石桥铺高新区高庙科技新区中城联置业2005-12-1014108.9191281020套2.5多层（6栋）、别墅（54套）107-200均价3500元/具有欧洲小镇气息的山水园林式居住小区小区内部配套:鸟式泳池、绿茵足球场、小镇高尔夫中小学:沙区名校联合小学综合商场:美茵商业街其他:高尔夫练习场、啤酒屋、乡村酒店、岛式游泳池、河谷故事吧、灯光网球场、灯光篮球场、社区超市、商业枫丹树语城九龙坡区石桥铺石新路科威支路重庆枫丹实业有限公司82亩167757.23/1341套3.41共由11栋房屋组成，有18层3栋，19层4栋，27 1栋，29层1栋，32层2栋两室两厅：6085，三室二厅：901053000元/中小学:石桥铺小学、石新路小学、白鹤园小学、重庆市111中学幼儿园:跃华幼儿园、园苑幼儿园综合商场:交易城内农贸市场、花市、钟表厂内小型菜市银行:中国农业银行医院:高新区人民医院其他:八益建材市场、渝州交易城、西南汽车城巴渝佳梦九龙坡区高新区石新路83号(巴山仪器厂对面) 重庆市中农物业发展有限公司 2006-4-19高层住宅、公寓及商铺一室一厅：34；两室一厅：58：两室两厅：692880元/，垂直价差12周边拥有兰花小学、巴山小学、凤 鸣山小学、渝高中学等多所学校目前，以石新路为轴线，主要分布有天骄美茵河谷、上方新人居、恒鑫名城、奇峰自由湾、渝洲新城(二期喜福汇)、恒鑫名城等楼盘。该沿线目前在售楼盘瞄准石桥铺周边从事建材、IT、广告行业的从业人员的需求，所推房源主要以中小户型为主，物业形态以高层为主，户型以一室和两室为主，主力面积范围为70100，销售均价集中在两个区间：28003100元/和33003500元/，部分楼盘在销售中采取不少的优惠措施，如免契税、免保险费、吸引了不少的客户的关注。简析：经调查发现，石桥铺转盘附近以及渝州路靠近石桥铺沿线区域在售楼盘稀少，且沿线的黄金地段几乎没有土地供应，若开发本项目地块，在近年内应该具有较大的市场空间。石新路、渝新路周边楼盘大都考虑有小户型，且销售情况较为理想，甚至地理位置不是很好的小户型，产品也有不俗的销售业绩。由此初步判断，小户型产品仍然是石桥铺周边区域追捧的对象。同时，在产品设计方面，各开发企业已经着重于小户型产品空间的多变性，如：渝洲新城（二期）喜福汇其小户型产品主要以5.2米小跃层为主；奇峰自由湾其小户型产品可组合为大户型；上方新人居采取由客户自行封闭阳台的设计以增加使用面积。但是，目前该区域市场供应的小户型产品大多存在一些不足之处，如：黑厨、黑卫问题，开间尺度不合理问题，以及阳台过小问题这也是所有小户型产品本身设计的难点。三、 消费者调查分析该片区人群以从事IT行业、科技行业、服务业、销售行业者居多，平均月收入在3000元5000元之间，年龄结构以2535岁为主，据调查，目前该片区的单身白领一族以租房居住的占了很大的比重，大多数有买房意向，对房屋的诉求多以中小户型、功能配套齐全、舒适合理的房屋为主，说明该片区有很多潜在购房客户，房地产市场潜力巨大，机会众多。第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、项目开发经营优势点地块所处位置较佳，具有良好的居住氛围，交通、商业、医院、学校、农贸市场等配套设施完善。地块距渝州路迎宾大道主干道约500米，通达性好又有效地避免了主干道的噪音灰尘污染。地势高，建高层城市景观效果好。石桥铺周边黄金地段土地供应量少，本项目地理位置具有一定的稀缺性和排它性。有着成熟的产业支撑，本项目具有良好的市场基础，和较大的市场需求。二、项目开发经营机会点本项目周边较为成熟，具有良好的市场背景支撑，且石桥铺作为高新区最为繁华的商业、交通节点，近几年发展迅猛；而石桥铺又汇集了全市大量的高新产业，特别是IT行业，一直是全市最大的行业集散地，其业务范围覆盖整个西南片区。因行业特征，在此就业的人群中30岁以下的青年人占有较大比例，且该片区的单身白领一族以租房居住者居多，大多数有买房意向，这些因素给本项目锁定市场提供了明确的目标。第五章 项目定位一、目标市场定位自住型目标客户：追求较高品质的便捷生活，不愿承担琐碎家务，受过良好的教育，存款有限，但收入丰厚，且具有良好的发展前景的年轻一族。投资型目标客户：具有房地产投资眼光，能够接受新政影响，购房用于出租的长线投资者。商务暂住型目标客户：高新区高新企业以及石桥铺周边电脑市场往来的外地客户。二、定位前提 本项目由于地块面积小，容积率高等原因，无法与中、大型小区在居住环境的营造方面进行竞争，这也是本项目最大的劣势。而本项目的优势在于地理位置较为优越、大量的流动人口、靠近电脑市场、周边没有同质化产品以及住宅区的密集开发带动的人口数量猛增等，此类因素也为本项目的定位提供了强有力的市场依据。三、产品定位根据以上分析及项目周边楼盘分析结合项目的实际情况，将项目定位于：2547平方米的小户型城市景观公寓以酒店式公寓为基本特征，结合青年消费人群的生活特点，营造年轻、时尚、有年轻人生活个性的温馨之家。四、案名 Morning公馆案名释义：1、英文单词morning，是“早晨”的意思，一日之际在于晨，寓意阳光、健康、年轻，有很好的目标市场指向。2、用英文直接做项目名称，体现出时尚和年轻的价值意念。3、对于青年人来讲，他们的思想意识为：小个人而大天下，有很强的事业心和征服欲望，早晨对于他们来说，是一个起点。五、物业形态一览表户型面积户型面积比套数比单间配套252840.02%54%一房一厅404559.98%46%厨房灶台长度满足2.1米的规范要求，按高层建筑规范要求设置集中排烟道卫生间三件套卫生间，净使用面积不得低于3平方米阳台尽量采用双阳台设计，部分单间户型根据建筑总体布局，可不考虑生活阳台。六、建设项目综合技术经济指标一览表分类单位数值总用地面积平方米2232居住户数户333居住人数（每户按3.2人计算）人1066总建筑面积平方米16575.1一、按功能性质划分平方米1）住宅建筑面积平方米14993.832）公建面积平方米338.643）配套设施建筑面积平方米546.014)其他建筑面积平方米878.62二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积平方米15398.432）地下建筑面积平方米1176.67其中地下车库面积平方米603.39停车泊位辆521）地面泊位辆262）地下泊位辆26第六章 项目规划、建筑设计一、项目总体规划1、由于用地地块面积较小且周边已有建成的居民住宅，设计中首先按规划要求退足各个方向的间距，可建主楼仅为北侧一块长方形用地范围，在这个条件下，将主楼布置为一中廊式住宅。2、面向道路的一面，利用建筑一块弧面完整地与城市道路相对，使处于路口的建筑起到很好的提示效果。3、为了便于住宅用户的使用，我们将住宅入口大厅与地下车库的出入口完全分开，利用现状地形的高差，在不同标高平台上设入口，便于住户使用。4、项目规划为高层住宅，地上31层，地下1层。地下车库1层，其结构与主体完全脱离。主体地下一层为设备用房和架空休息平台。5、一层靠道路一侧为商铺，靠内院一侧为住宅及社区服务用房。由于地形高差较大，商铺部分为与现状道路地形相接，高差也按地形高差进行设计，局部层高超过5.1m均按两层计算建筑面积。6、231层均为住宅。为了满足规范的间距控制要求，地块西面部分建筑只能建设16层，其余为31层。7、主楼共有两部楼梯和两部电梯，楼梯和电梯均直通地下室 。车库设有两部楼梯直通室外。二、住宅建筑设计1、项目住宅底部形成大方的入口门厅及底部活动空间，与周边环境相融洽，利于视觉效果处理。2、尽量作到每一个户型均设置双阳台，既开阔了建筑的视野，也丰富了建筑立面的变化。3、在户型设计上，以景观为主，保证户户均有良好的日照，通风及采光，避免主要房间的视线对视，尽量减少交通面积和公摊面积。4、考虑了多种户型供选，且各种户型均有自身的卖点，这样使户型差异明显，有利于后期用户进行选择。5、住宅立面处理主要突出建筑的挺拔感，采用简洁、现代的外立面处理三、环境艺术设计充分利用外部自然景观，创造多层次的城市景观。地块用地范围较小，利用外部自然景观，可以更好的使建筑融入城市，使内外环境有机结合。庭院绿化及建筑利用地形高差，建筑错落布置，利用高差形成地下车库及设备用房，既节省了土石方量，又使得建筑型体及空间更加丰富，体现出山城的特色。第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略1、本项目建筑面积约16575.1平方米，属于小型开放项目，因此本项目的开发经营核心策略是：快速建设、快速销售。2、有效进行项目的软实力塑造，加强销售管理服务，采用酒店物业管理服务系统，提升物业管理服务水平。二、项目投资成本估算36一级科目二级科目三级科目四级科目计算标准金额土地费用土地出让综合价金土地出让金出让金挂牌价格462.00 土地转让费或征地费转让费（征用费）3.348亩（包干费）500.00 国家规定缴纳费用土地成本评估费3.00 地籍测绘费477.5/元/点10个点0.48 宗地测绘费暂估0.10 国家规定缴纳税金契税462.3%13.86 拆迁补偿费用城市拆迁管理费22320.7元/0.156 小 计979.6前后期费用勘察丈量费前期测绘现状测绘、管网测绘1.00 放线测绘1.00 后期测绘竣工测绘1.00 综合管网实测2.00 地质详勘1.52 规划设计费规划、设计费方案（20+2）元/*16575.136.47 初步设计设计费施工图设计施工图审查审图费0.6元/*16575.11.0 报批报建费城市建设配套费(16575.1-279）140元/228.15 防雷审查费16575.11.5元/2.49环境影响检测报告编制和评估费0.80 工程排污费2.62 人防费16247.3630元/ 48.74 建设工程规划许可证建设工程规划综合费住宅：14993.832元/ 非住宅：1581.274.5元/3.72规划公示牌C型0.45 建设工程施工许可证建设工程综合服务费（16575.1900元/+20）0.751.10 工程定额测定费（16575.1900元/+20）1.42.10建设工程质量监督费（16575.16900元/+20）22.98合同签证费、印花税（16575.190元/+20）0.50.75预售许可证办理费用0.10 白蚂蚁防治费0.52 后期检测验收费环境检测费4.00 结构检测费特殊工艺或设备检测费竣工验收面积测绘费用16575.10.6元/2次 规划国土各一次1.99 竣工后政府收取的各项验收费用0.50 小 计345 前期工程费临时设施费临时围墙设计、修建1.67 临时占道临时占道费、临时借用空地租费3.00 三通一平施工临时道路接通红线内、外相关费用三通一平施工临时用电15.00 施工临时用水3.50 小 计23.17 建安工程费平基工程土石方40.00 主体工程土建工程土建工程1153.20 门窗工程外墙门窗工程、空调百页107.37 建安工程费公共部位装修费用大堂、楼梯间装修34.05 车库及设备用房工程55.35 外墙装饰163.82 栏杆7.20 设备及安装工程室内水、电管线设备及安装给排水系统210.40 室内设备及其安装费电梯采购及安装75.40 发电机设备15.80 智能化工程车库停车收费系统43.65 小 计1906.24 公共配套设施建设室外零星设施含指示牌、门牌、示意图、垃圾桶、座椅、信报箱等宣传栏费用500元、门牌费用5400元、垃圾桶费用2000元、信报箱费用15000元、示意图2000元2.49 小 计2.49 基础设施建设费道路工程道路修建44.11 五通安装费室外给排水（含二次加压）431.60 景观、环境工程费绿化建设费14.03 生化池14.00 小 计503.74 开发间接费日常管理费管理人员费用工资、福利30.60 办公费办公用品2.00 水电费（净值）工程管理费工程监理费用监理费用8.74 预结算编审费编制审核费2.00 资本化借款费用融资费用按现金流量表中所测算的资金缺口，以银行贷款方式考虑解决，贷款利率按6.12%计29.07 小 计72.41 营业费用日常管理费用管理人员费用部门人员工资、福利项目负责人5000元/月，置业顾问4名1200元/月，合同支持人员1500元/月。11.30 部门人员服装费、培训费6套工装项目组成员网上签约培训费用。0.22 部门人员通讯费项目负责人300元/月，置业顾问4名100元/月，合同支持人员100元/月。0.80 部门人员交通费项目负责人2700元/月（车贴），合同支持人员550元/月。3.25 其他人员保洁人员费用1个保洁人员，700元/月（样板间、销售中心）0.70 保安人员费用3个保安轮班，800元/月（样板间、销售中心）4.80 营销费用各卖场、销售中心办公费用低值易耗办公用品平均800元/月。0.80 水电费平均800元/月（历经夏季）0.80 客户饮用水、饮料、糕点等平均160元/月0.16 营业费用电话、上网费用销售电话2部，两台电脑上网费用，平均600元/月0.60 标准合同购买若实行网上签约，该笔费用可适当降低，但办公用品费用会增加。0.60 网上签约费用置业顾问、经办人、销售经理钥匙盘购买及维护费0.30 销售管理软件维护、管理费用维护费用及再次培训费用0.35 样板房费用样板房费用装修一套单间5万元，一套一房一厅7万元含家具家电、饰品等。12.00 营销设施建造费示范区、售楼中心、工地围档、看房通道等非永久性广宣包装、装饰费用新康桥营销中心整修、包装（5万）。工地围档、看房通道广告包装，植物租赁、横幅等（3.5万元）。8.50 推广类费用广告代理费广告代理、设计费用全程设计包干3.00 报纸、夹报费用总控制36.00 网络网页设计、网络推广费用1.50 营业费用户外（含移动户外和固定户外）户外广告或灯杆广告，36个月发布期5.50 直投、直销1.5元/份，一次，2000份针对性投放0.90 记者撰稿费用平均300500元/次0.50 推广活动类费用放号、开放、开盘等销售节点活动活动费用总控制（另见开盘活动预算）10.00 促销优惠按0.1%控制总体优惠、赠送等（4.32万）。开盘活动、看房有礼等礼品费用（0.8万）。按特快专递10元/份计，寄送收房通知（0.6万）6.30 制作费楼书、DM、海报等印刷品制作费用楼书2000册5元/册；DM户型单页20000张0.5元/张；海报5000张1元/张。手提袋5元/个2000个、文件袋2.5元/个2000个，雨伞20元/把300把，信封1000个0.5元/个5.10 销售中心广宣类包装制作费包含沙盘7000元（3500元/2）总体户型平面模型4000元/个及展板、广告宣传等。2.00 销售佣金提成总额按0.23%计，直接销售的置业顾问提取0.15%；合同支持、权证办理人员按0.015计提，项目负责人按0.025计提。营销总监按0.03计提；策划人员按0.01计提11.96 小 计127.94 物管费用日常管理费管理人员费用工资、福利按客服部现有工作人员3名及现有工资标准，及一年开发期测算10.94 差旅、通讯、2700*12+（500+150）*12*35.58 权证费用转让手续费住宅:14993.83*3元/，商业：销售额287.21*1%7.64 转移登记手续费用住宅：80元/户281户=2.328万元；商业：销售额287.21*1%5.20 登记费、工本费抵押登记费、地籍零星测绘费、权属调查费、工本费等5.45 两书费用333个6元/个=0.1998元0.2 合同印花税销售总额5143.74万0.3=1.5431万元1.54 交房费用场地布置0.20 交房活动0.50 车库、道路划线费反光膜：80元/平方米70平方米=5600元；车位画线：45元/个56个=2520元；交通标示牌约1500元；办理经营许可证600元1.02 售后工程维护费问题客户处理费2.00 售后维修费1.50 小 计41.77应交税金营业税及附加5143.74*5.5%=282.9057282.91 土地增值税按收入预征1%测算，5143.74*1%51.44 土地使用税本案土地等级按4级5元/，使用期一年测算 2232*5元/=1.1161.12 小 计335.47 管理费用按销售收入的3%测算 5143.74*3%154.31 不可预见费按直接成本的1.5%测算 33989.9*1.5%59.85 投资成本合计4551.99 三、项目实施进度长石村26工程项目施工进度总计划序号施工项目内容工程量完成时间1平基土石方4000M2007- 5- 52基础工程土石方800 M钢筋砼350M2007- 7-1530.000以下主体结构钢筋砼700 M2007- 8- 2540.000以上主体结构钢筋砼4873 M2008- 2- 1550.000以下围护结构砖砌体750 M2007-9-2060.000以上维护结构砖砌体350 M2008-3-570.000以下大堂装修墙、天棚抹灰楼地面3500 M2007-9-308样板房装修38 M +58 M2007-9-3090.000以下大堂内装修289 M2007-11-20100.000以上室内装修墙、天棚抹灰楼地面4万M2008-4-1511水电气、智能化预留预埋17722M2008-2-512门窗栏杆安装3410 M 1210 M2008-6-3013外墙面饰17722 M2008-6-2014电梯安装两台2008-5-2515水电器智能化安装17722 M2008-6-3016消防系统安装17722 M2008-6-3017室外水电气安装1000 M2008-5-2518室外道路、挡墙环境90 M2008-6-1519景观工程561 M2008-6-3020工程验收各专业、综合2008-7-1521工程备案各项手续2008-7-2022工程实体及档案资料移交各项手续2008-7-30第八章项目销售经营状况分析一、项目销售计划销售期共分为四个阶段，及蓄客期，开盘强销期，项目持续销售期，尾盘销售期。第一阶段蓄客期，项目前期蓄客对项目销售起着非常重要的作用。前期蓄客销售中心重新整修完毕，沙盘、模型、销售道具等全部到位，即可开始自然蓄客，进入6月则开始投放新闻、软文等，进行为期两个月的蓄客宣传，宣传主要以认识项目，提高项目知名度为目的，对项目区位、总价、产品特征进行诉求。第二阶段开盘强销期，2007年9月为项目开盘强销期，预计完成销售总额的70，这个时期也是项目推广、销售高峰，考虑35以上的推广费用用于此阶段，以加大力度进行宣传，赢得更多的人气及来访率，该阶段主要以销售信息、价格、样板间实景等作为推广主题。第三阶段：项目持续销售期，2007年1011月为项目的持续销售期，该阶段预计完成销售额15，因可选择面缩小，这个阶段的销售速度基本处于恒定状态，推广的重点在于通过总价、置业预算等直观销售数据，达到放大卖点，强化利益点的目的。第四阶段：尾盘销售期，2007年12月为项目尾盘清理期，可选择面更加窄小，该阶段的推广传播重点在于尾盘的一些优惠、促销措施，性价比、置业预算等直接销售信息。二、项目销售收入估算预计收入套内面积（）套内销售单价（元/）金额（万元）备注住宅12248.483965.004856.52商铺274.8510450.00287.22车位26个60000元/个156车位共计52个，其中只有地下26个车位可以销售。收入合计5299.74三、项目盈亏平衡分析1、项目利润预估5299.74万元（销售收入）- 4551.99万元（投资成本）= 747.75万元2、投资回报率747.75万元4551.99万元 = 16.42%四、资金预测1、现金流量表（见下页）项目投资估算额2006年2007年度2008年度合计备 注四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度工程形象进度平基土石方完工基础工程完工，地下主体工程开工标准层112层，取得预售许可，9月样板房装修完工，8月开盘主体结构完工主体室内装修完工水电气、门窗设备安装、外墙装修完工，工程验收备案，交房 收入0房款收入6002388.511497.86554.5102.875143.74小计006002388.511497.86554.5102.87005143.74 支出土地费用979.613.1119.53200200522.63不包括土地交易中心文件中所列集团公司的转增资本金456.984万元前后期费用361.529.32344.67.6361.52前期工程费23.1723.1723.17建安工程费1906.244072.031177.24496.11120.861906.24电梯设备及门窗等需提前供货的按工程管理部（材设组）所提供的首付20%，余款发货时付清的付款方式测算（未考虑列其他甲供材）公共配套设施建设2.492.492.49基础设施建设费503.74215.8287.94503.74水电气等五通安装款项按签订合同付50%，完工付50%的付款方式测算开发间接费72.411.5319.3810.210.24.074.0714.824.074.0772.41开发间接费中日常管理费用按计划期平均支付；融资费用按以贷款方式（银行同期贷款利率）解决资金缺口，表内融资费用共29.07万营业费用127.942.6312.1173.8424.326.083.912.872.19127.94营业费用中日常管理费用按计划期平均支付，其余费用按销售进度计划支付物业管理及权证费用41.752.072.072.0615.082.062.069.067.2941.75物管费用中日常管理费用按计划期平均支付，其余费用按销售进度计划支付税金335.460.56194.2531597.9236.046.69335.46按收入取得时间计算土地增值税、营业税及附加；07年4月和10月分别交纳土地使用税0.56万管理费用154.310.6022.1511.4521.745.0051.5335.300.695.82154.31按当期直接成本占总直接成本的比例进行划分不可预见费59.850.238.594.448.431.9419.9913.690.272.2659.85 按当期直接成本占总直接成本的比例进行划分支出合计4568.4914.79542.13280.84726.33220.371297.00870.6116.96142.494111.51支出合计较成本总额少456.98万元（4568.49-4111.51=456.98） 未考虑支出土地转增资本金净现金流量-14.79-542.13319.161662.181277.49-742.50-767.74-16.96-142.49累计净现金流量-14.79-556.92-237.751424.432701.921959.421191.681174.721032.23累计净现金流量比利润总额大456.98万元（1032.23-575.25=456.98）融资需求量100900-600-400累计融资需求量1001000400编制说明： 本测算表为长石村26号项目现金流量测算表，在长石村26号投资估算表的投资金额基础上结合工程管理部所提供的施工进度总计划编制。 1、收入按营销部提供回款计划测算 2、土建工程款支付不按施工进度完成量考虑进度支付额，假设施工方垫资到完成相应工程形象后支付该部分工程款（主体结构按完工付80%，验收付10%，测算期结束付10%考虑，未考虑工程质保金一年后支付）2、销售周期结合项目在本区域的有利因素和以上销售计划，本项目的销售周期从项目开盘销售开始计算，为6个月。3、资金占用峰值 本项目操作时间和销售时间较短，最大资金占用时间是2007年一季度，最大资金占用量约为1000万元。第九章项目开发经营风险分析一、项目敏感性分析1、 宏观调控：受国六条和持续宏观调控影响，房地产开发企业开发项目中中小户型必须达70%或以上，市场同质化竞争激烈，因此，产品若没有突出卖点，有可能造成市场接受程度低。本项目在户型设计时考虑了双阳台设计，突出产品性价比，尽量避免暗厨暗卫现象，作到采光通风的均好性，形成产品差异和突出性卖点。2、 价格竞争：本区域小户型平均售价约为3750元/平方米，和本项目预计销售价格有一定差距，因此，必须提升项目品质，必须有力塑造项目的软实力，加强销售服务和提供酒店式物业管理服务和入户服务。3、 销售周期：本项目属于小型开发项目，必须要实现快速建设快速销售，如项目形成慢销态势，势必吞噬项目开发利润，增加投资资金压力，因此，营销策略的核心就是要快速达成消费群体认识认同认购的目标。第十章结论一、 市场方面：1、 高新区有IT专业市场、机电市场以及大量贸易性企业，有众多的青年打工族，住宅市场需求旺盛；2、 本区域聚集了大量的房地产投资性客户，建工新康桥租赁情况良好（单间配套租赁价：700元/月；一房一厅租赁价：900元/月），住宅租赁价格大大高于客户每月按揭还款额，具有较大的投资吸引力。3、 本区域在售楼盘不多，市场竞争压力相对较小。4、 经过2005-2006年宏观调控后，重庆房地产市场逐步升温，近期股票市场大幅回落，造成金融投资顾客转向，房地产投资是金融投资客户的重要的投资目标之一。二、 财务测算：本项目投资回报率为16.12%，高于内部收益率（以同期银行贷款率为参考），具备开发投资价值。三、 结论：综合以上分析，本项目具有较好的开发价值和经营