【商业地产】青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书25DOC

青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书目 录1.项目概况22规划设计的基本原则43规划设计要求74设计成果要求265设计时间计划27200801 P.29 1 .项目概况1.1 项目区位本项目位于青岛即墨温泉镇，属于青岛“五区五带 ”规划中的东部度假旅游区，区域内有独特的温泉资源，并已形成相对成熟的低密度物业氛围。本项目地块距离青岛流亭国际机场30分钟车程，由滨海大道到达青岛市区仅需45分钟车程，交通较为便利。01项目区位图1.2 项目用地范围及规划指标1.2.1 项目总规划用地145341平米， 218亩，地块西北高、东南低，呈坡地，落差较明显。1.2.2 规划指标： 容积率：0.8-1.0，绿化率45 建筑限高：24米1.3 红线图（另行提供）1.4 项目四至 东至泉海路 北至大田路 南至绿地及水面 西至绿地1.5 道路交通 东侧紧邻泉海路，双向4车道。 北侧紧邻大田路，双向4车道。1.6 周边环境项目周围开发大量别墅项目，已经形成相对成熟的低密度物业氛围，有基本完善的度假配套设施，如高尔夫球场、滑雪场及温泉疗养院，地块南侧有大面积绿地及水面，自然资源较好。2 规划设计的基本原则2.1 项目定位2.1.1 项目形象定位 中央别墅区情景花园小镇； 2.1.1.2：项目价值点诠释 以欧洲花园小镇形成差异化形象 追求产品创新2.1.2 产品定位1、小独栋别墅；价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；产品点：充分体现居住感受的升级，突出独栋别墅感，做足低密度感受。2、花园洋房；价值贡献：提高容积率，与低密度产品更好融合；产品点：做足产品品质，体现洋房特质居住感受。2.2 总体规划2.2.1 规划原则2.2.1.1 整体布局原则：体现“小镇生活”的社区规划，突出小区的低密度意向。 以小镇中心集中示范小镇生活意向； 所有产品及景观设计均须体现小镇风情感； 为保证整体低密度意想，别墅产品的占地面积须达到50%以上； 遵循资源倾斜原则：在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小的位置布置别墅产品；2.2.1.2 住宅设计的朝向要求：尽量采用正南向布局，结合坡地地形设计建筑空间形式。2.2.1.3 项目内部景观以降低建筑密度感，体现小镇风情为原则，外部景观考虑对项目边界建立及提升项目形象的作用。2.2.1.4 人防、消防、日照间距等要求按照国家和青岛市有关法规进行，人防考虑于地下停车结合。2.2.2 经济技术指标产品类型：小独栋别墅，花园洋房，配套公建经济技术指标建议：项 目规划指标建筑面积比例用地面积()145341容积率0.87地上面积/用地规划建筑面积149488100%地上面积126258地下面积23230住宅面积14648898%1.小独栋别墅6296442.1%地上4798432.1%地下14980平均70平米/户10.0%2.花园洋房8352455.9%地上7677451.4%地下6750平均40平米/单元4.5%商业面积30002.0%地上15001.0%地下15001.0%3 规划设计要求3.1 总体要求3.1.1 用地性质：住宅用地3.1.2 总用地面积：地块占地145341平米3.1.3 容积率：0.8-0.93.2 规划建议：3.2.1 小镇中心建议以广场为中心，以会所及钟塔为建筑统领，与花园洋房共同围合成为建筑尺度适宜的聚集场所；3.2.2 小镇中间建议布局在泉海路与大田路的交汇处，结合小区步行入口设置；3.2.3 在泉海路和大田路各设置一个车行入口；3.2.4 花园洋房建议靠近项目东侧和北侧临路部分，便于对外建立项目丰富意想，并起到阻挡噪音，建立别墅私密性作用；3.3 项目物业功能分区建议06项目物业功能分区示意图3.4 住宅产品建议：3.4.1 本项目总体产品配比建议注：总体户型面积、比例，可以根据销售情况，在后期进行一定的调整。 产品类型占地面积占地面积比容积率建筑面积户型面积套数套数比小独栋7997355%0.647984200333%220-24018017%花园洋房6397944%1.27677448365120-130878.5%110878.5%100878.5%90878.5%130878.5%2840980-9025224.5%50-6012713%商业14541%1.52181（地上）-合计145406100%0.871269391027100%3.4.2 小独栋1. 布置于社区内侧，景观资源较好，远离道路噪声污染小；2. 户型面积建议在200平米左右和220-240平米；3. 建筑排布适当选择错连或联院形式，体现独栋感；4. 地下室平均70平米/户；5. 每户设私家庭院；6. 地上2层，地下1层，地下室考虑自然采光；7. 户型设计注意空间变化，体现别墅的空间意象，如高厅、吹拔、露台设计等；8. 在综合成本和地形的条件下，尽量设置地下停车场，实现立体交通，人车分流；地下停车组织参考“龙湖滟澜山项目”：小独栋连接处理方式示意3.4.2.1 户型设计要点：1. 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，地上面积在200左右的户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5.1米以上。2. 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。3. 地上200平米左右的户型可以布置3个卧室。250左右则可以布置4个卧室.4. 二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+ 2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。5. 地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。6. 建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间3.4.2.2 面积分配建议：l 地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议分层功能空间面积()总面积()首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20 - 3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10二层主卧主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣帽间5-10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5l 地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议分层功能空间面积()总面积()首层门厅5160客厅、餐厅、家庭厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室家庭影院20 - 3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10二层主卧主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣帽间5-10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间53.4.2.3 户型推荐：香江别墅L户型总建筑面积296.50地上建筑面积206.01地上一层118.37 地上二层87.64 半地下室90.49 首层： 前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富 4.5米的挑空客厅三面采光，环绕的中庭和后院成为一体化的户外客厅二层： 完全私密的居家空间，全部南向采光 主卧与主卫之间特设衣帽间，营造干湿分区的舒适生活地下室： 半地下车库、独立工人房香江别墅U户型总建筑面积306.89地上建筑面积230.63地上一层158.25 地上二层72.38 半地下室76.26 首层： 前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富 4.5米的挑空客厅三面采光，前临开放式前院的街区景致、后享中庭院落的家庭情趣 挑高4.5米的一层主卧独享近百平米的私密花园，明卫浴设计 中庭院落正对超大餐厨空间二层： 楼梯很好地区分开两个卧室套房，有效地保障私密感 每个卧室都配有独立的卫生间，南向卧室卫生间设有顶窗3.4.3 花园洋房1. 建筑地上6层，首层设半地下室及下沉式庭院；2. 户型面积首层120-130平方米；2-4层逐层退台；顶层建议为跃层处理；3. 车位比每户约1个，集中停车注意与绿化结合；4. 户型设计建议参考成熟市场产品设计，如深圳万科城。3.4.3.1 布局：花园洋房布置在项目地块外侧，小户型部分集中布置于小镇中心附近。3.4.3.2 产品特征：1）内：情景通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，住宅面貌焕然一新3.4.3.3 设计要点：1 花园洋房注重丰富的建筑外形设计，利于形成小镇丰富的视觉层次2 注重细节部分的设计，花架、铁艺、装饰构建的运用，形成了小镇热烈活泼的氛围3 首层花园增加首层住户的户外活动，体现洋房的特质4 层层退台形成的露台，增加室内外的空间过渡5 外置楼梯提供到达室外的便捷通道，增加与自然的亲近花园洋房与小镇中心的层次感示意图3.4.3.4 户型推荐：万科城6层洋房首层：128平米 4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层二层：111平米 3室2厅2卫三层： 98平米 3室2厅2卫四层： 88平米 3室2厅2卫五层：80平米 2室2厅1卫六层：72平米 2室2厅1卫 二层三层 四层五层 六层3.4.4 产品外立面原则 建筑风格建议意大利托斯卡纳建筑风格； 建筑外形高低错落，装饰材料厚实，形成特有的品质感； 注意从细节提升品质，如从空调机位隐蔽、落水管外露、屋顶造型等方面，超越市场。 07项目建筑外立面示意图3.5 配套设施3.5.1 商业3.6.1.1分布：在泉海路与大田路交汇处；3.6.1.2商业形态：结合会所设计，地上2层，地下一层；3.6.1.3 面积：总面积3000平米，其中会所面积约1800-2400平米，其余为商业配套及办公用房3.6.1.4设计建议：1. 建筑风格与住宅统一；2. 预留水电燃气接口；3.5.2 小镇中心l 小镇中心是小镇生活方式会聚点，提供聚会、休闲、交友、聊天的场所，是小镇生活氛围的集成展示l 小镇中心的展示在营销期对于项目差异化形象的示范起了决定性作用小镇中心意向示意图3.5.2.1 小镇中心要素：l 一个聚集中心广场、会所l 标志物钟塔l 交往、生活场所社区商业：咖啡馆、超市等l 休闲氛围喷泉、花坛、座椅，宜人尺度l 人文气息涉及历史的、传奇的、文化的人事物l 宜人尺度建筑空间比例舒适3.5.2.2 小镇中心规模建议：建议本项目配套总面积建议3000平米，包括会所、商业、物业办公用房等，其中会所面积1800-2400平米，社区商业及其他1000平米左右，中心广场规模在2000-3000平米左右；3.5.2.3 布局建议：以广场为中心，以钟楼和会所作为建筑统领， 在广场周边以洋房配合商业，围合成层次丰富的聚集中心3.5.3 会所3.5.3.1 功能建议：极品spa及红酒博物馆3.5.3.2 极品Spa：概念：以总统套房的形式提供若干独立服务单元，配备高素质专业技师贴身服务，设立多种温泉体验设施并首次引进土耳其鱼疗养生概念，所有服务须预约体验，可与亲朋挚友共同分享设计要点：服务区可分4-8个独立单元，组合方式灵活，便于运营布局示意：专属温泉1区专属温泉2区200-300平米100平米专属温泉3区150-200平米150-200平米餐饮服务50-100平米专属温泉4区功能设置：l 温泉区：以套房形势，冷泉池、热泉池、鱼疗汤池、更衣室、休息室、会客室、棋牌室、按摩室，可考虑结合布置l 餐饮服务区：西餐简餐、冷热饮供应3.5.3.3 红酒博物馆功能设置：红酒展廊、红酒吧、红酒窖设计要求：红酒展廊可考虑结合酒吧或公共区域结合布置；红酒窖要求恒温恒湿；3.5.3.4 面积分配：3.6 园林规划3.6.1 作用：营造小镇意向，体现小镇风情；形成差异化形象，体现项目品质感降低视觉密度，减少建筑密集带来的压迫感3.6.2 设计原则1. 大手笔立形，达到平台水平2. 小环境抒情，提升品质感3. 尽量扩大景观用地3.6.3 设计建议l 大手笔立形水系为主线打造异域风情内环，以外边界和南侧绿地共同构成功能外环l 内环通过两大水系和景观节点营造风情感，外环建立项目边界景观布局示意图景观设计参考图片3.6.3.1 内环建议：以水系为主，小品增加风情感3.6.3.2 外环建议：建立边界方式一：起坡围合l 在市政绿地内部营造连续的坡地以形成对地块的围合。l 道路侧坡度较陡，地块侧坡度较缓。l 道路侧可密植本地树种，并设置铁艺栏杆围墙，通过硬质隔断建立边界。l 适宜在地块北边界采用。优点：减少道路对地块内部干扰，同时有利于转化低洼地势，便于景观营造。原地形剖面道路起坡示意l 景观设计造坡效果示意方式二：护城河方式l 加大地块边界与道路平面的高差，仿效护城河方式，通过栈桥的形式进入地块。l 根据实际情况，沟内可充水成为进入屏障或者在沟底设置铁艺围墙，通过心理感知建立边界感。l 适宜在地块东边界采用。优点：栈桥方式有利于增强小镇意向，增强私属感，同时降低围墙对社区对外形象的干扰。原地形剖面道路挖河示意通过栈桥进入地块l 3.6.3.3 小环境抒情通过小品、雕塑、园艺等符号增加景观风情体验 景观园林小品设置示例3.6.3.4 尽量扩大景观用地立体车库的使用及外租景观用地在规划设计及建造成本适合的条件下，尽可能多的采取立体景观车库形式，并结合地形条件适当垫高造景，做出微地形变化建筑前庭园地下车库下沉庭园入户桥步行系统组团绿化步行系统龙湖滟澜山项目地下车库与建筑关系示意图4 设计成果要求规划设计方案包括以下文件：4.1 彩色规划总平面图一份，比例1：5004.2 规划方案设计文本15本，规格为A3幅面，内容至少包括：4.2.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向；4.2.2 现状分析（地形、交通、植物）；4.2.3 规划总平面图；4.2.4 日照分析图；4.2.5 交通分析图（道路与停车场）；4.2.6 规划结构分析图；4.2.7 配套设施布置分析图；4.2.8 景观分析图；4.2.9 视线分析图；4.2.10 总体剖面图；4.2.11 道路及竖向设计图；4.2.12 小区各道路断面图；4.2.13 小区管理模式分析图；4.2.14 产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料与说明；4.2.15 配套公建设计，包括社区商业、学校及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料说明；4.2.16 其它节点（如居住区入口、泛会所等）的详细设计；4.2.17 表现部分：总体鸟瞰图，组团景观，沿街部分立面，沿小区主轴景观，院落景观，入园广场，商业等；4.2.18 项目综合技术经济指标表4.2.19 分期技术经济指标表4.2.20 户型面积分布表4.3 文本图纸另行制作1#图纸2套。4.4 所有内容的电子文件（光碟）两份。4.5 社区模型1份。5 设计时间计划（另行提供设计时间计划表）设计过程中将进行一次或多次中期交流，具体时间、方式协商确定，但至少应安排以下两次中期交流：5.1 规划方案阶段建筑单体阶段2008攻坚战百日赢家计划方案2008年10月12月2008年10月09日百日赢家 全员营销一、 组织架构总负责：王道德执行：团购业务部孙治华成员：各项目分管老总、市场研发中心老总、非业务部门老总、品牌设计公司老总、财务中心老总跟踪报道：品牌部二、 各岗位职责1、 总负责u 负责定期召开“全员营销组织会议”u 人员组织安排u 计划调整、执行u 奖罚兑现u 定期召开项目动员会u 组织月度奖金发放仪式2、 执行：u 收集意向客户名单；u 跟踪意向客户进展程度；u 登记成交客户情况；u 奖罚兑现及登记。3、 成员 组织本项目、中心、部门全员营销组织工作4、 宣传u 每天定时出营销快报；u 对于此次营销活动中的先进事迹及个人及时报道u 对各项目销售动态及时跟踪报道营销人员带领意向客户到现场看房三、 销售流程 项目负责人指定置业顾问接待并讲解填写意向客户情况表，项目登记留存营销人员向销售中心登记备案、销售中心及时跟踪此客户进展情况接待置业顾问及营销人员共同回访跟踪 成交：填写营销人员推荐客户成交表并向销售中心备案奖金发放仪式：签约后销售中心于月底发放奖励四、 销售模式：1、 公司除置业顾问以外员工，参与销售（异地项目人员不参与）2、 可销售郑州市区内所有在售项目房源五、配备物料：鸟瞰图、面积表、主力户型图、区位图、月度优惠办法、常见问题答客问六、销售任务：1套/人/月，总任务3套/人（截止12月底）七、奖惩办法1、完成任务现有底薪不变，按照提成办法奖励；2、超额完成任务奖励100元/套3、完不成任务的当月底薪下浮5%；若总任务完成3套，返还下浮底薪。4、保安保洁不参与任务考核，但参与奖励。八、提成办法（以下置业顾问奖励与赢基金奖励不重复执行）1、50（含50）以下提成300元，其中置业顾问结20%服务费；2、50-90（不含90）提成500元，其中置业顾问结20%服务费；3、90-144（不含144）提成700元，其中置业顾问结20%服务费；4、144以上房源提成800元，其中置业顾问结20%服务费。九、问题点u 如发现置业顾问在接待被推荐客户过程中有消极懈怠、抱怨、服务不到位者第一次罚款500元，第二次辞退；u 营销人员对于置业顾问的消极态度可向总负责王总或团购业务部投诉u 不能利用职务之便，利用项目客户资源充当推荐客户。若发现徇私舞弊，该套房源提成不予结算另罚款200元。赢家计划来访成交表（当事人、售楼部各一份）5.2