房地产评估报告

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资产评估报告书项 目 名 称：重庆市隆鑫天雨方小区第9层C-1房地产价格评估 委 托 方：估 价 方：重庆工商大学融智学院08投行2班估 价 人 员：A:汪秋芳 林巧 刘茹 张雪影 周雪琴 刘旸 B：吴承洪 白兵 李婷 李峥江 谭玉林 常冬勤估价作业日期：2011年4月20日至5月7日估价报告编号：渝X房估字2011第XX号目录、评估报告书摘要1、资产评估报告书正文 一首部2 二序言2 三委托方与资产占有方简介2 四评估目的 2 五评估范围和对象 2 六评估基准日3 七评估原则3 八评估依据4 九评估方法4 十评估过程4（一）接受委托阶段4（二）资产清查阶段4（三）评定估算阶段41待估物42选取比较对象4 3因素修正54采用算术平均法求待估物的评估值 6（四）评估汇总阶段6（五）提交报告阶段7 十一评估结论7 十二特别事项说明7 十三评估基准日期后重大事项7 十四评估报告法律效率、使用范围和有效期8 十五评估报告提出日期8评估报告书摘要XX会计师事务所有限公司接受YY银行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对隆鑫天雨方小区毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2011年5月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：评估委估标的物在评估基准日2011年5月1日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是隆鑫天雨方小区毛坯房，套型为二室二厅一卫，建筑面积67平方米，客厅、主卧、次卧和阳台面朝南面，另有厨房和卫生间朝北，布局合理。评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2011年5月1日的市场价值单价为10951元/ m2，总价为 733,717元，大写：柒拾叁万叁仟柒佰壹拾柒元整。本报告评估结论有效期限为半年，从2011年5月1日至2011年10月1日，超过半年，需重新进行资产评估。本报告评估结果仅供委托方YY银行为评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的。隆鑫天雨方小区资产评估报告书渝X房估字2011第XX号一首部标题：隆鑫天雨方小区资产评估报告书报告书序号：渝X房估字2011第XX号二序言XX会计师事务所有限公司接受YY银行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对隆鑫天雨方小区毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2011年5月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：三委托方与资产占有方简介资产为A先生占有，A先生通过抵押合同贷款已实际成为隆鑫天雨方小区的户主，但尚未办理房屋所有权证。委托方是YY银行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。四评估目的 评估委估标的物在评估基准日2011年5月1日的房地产现值，为该房地产抵押贷款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。五评估范围和对象 隆鑫天雨方位于沙坪坝原轴承厂地块，紧靠小龙坎，实验一小对面，从雾都大厦旁边的岔路进入可到达。（黄桷园背后，目前地铁修建转盘处100米距离，友谊医院旁）800米三峡广场距离。总建筑面积29万平方米（接近70亩），容积率5.0，绿化率30%。项目分两期开发，一期开发约13万平方米，预计2011年底竣工交房；二期开发约16万平方米，预计2012年底竣工交房。隆鑫天雨方户型区间46101，主力户型5880。A区里的7、8栋为一梯七户33层高层住宅，9、10栋为一梯八户33层高层住宅，11栋为17层全跃层。B区里的两栋房源为一梯七户，三栋房源为一梯八户。隆鑫天雨方小区内部车行道4-5米，转弯半径为6米；消防车道宽4米，转弯半径12米，道路坡度（纵向）控制在5%以下。道路路面采用城市型水泥混凝土沥青路面（特殊位置采用花岗石铺装），设计活荷载为汽车-20-10级。隆鑫天雨方的建筑风格： 1、突出山地城市特色，打造富于空间层次变化的立体居住空间。2、突出主题风情特色，打造具有浓郁情调的风情之城。住宅：高层住宅平面设计合理、紧凑，充分满足各项功能要求。大的户型面向中庭。外立面设计新古典风格、简洁，大方,通过体型及材质变化以及符号的运用与新古典的主题相呼应。商业：结合环境布置，平面为小型特色商业，外立面以新古典主义为主题，与住宅风格相一致。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是隆鑫天雨方小区毛坯房，套型为二室二厅一卫，建筑面积67平方米，客厅、主卧、次卧和阳台面朝南面，另有厨房和卫生间朝北，布局合理。六评估基准日1本资产评估基准日是2011年5月1日。2本次评估一切数量确认和取价标准均为评估基准日有效的价格标准。3本报告评估结果是对评估基准日资产价值的客观公允反映。4本次评估基准日是由评估机构XX会计师事务所有限公司与委托方YY银行协商确定。选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近。七评估原则 根据国家资产评估的有关法规，评估中遵循如下原则：1、遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，及供求、预期、贡献、替代的技术原则，严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响。2、依据规定的评估程序及其匹配方法科学地进行资产评定和估算。3、房地产评估须遵循的合法原则、地域原则、最佳使用原则和不完全替代原则。八评估依据 1委托方提供的情况说明。 2市场调查获得的数据和资料。 3房地产现行市价法评估的程序和实施办法。九评估方法 评估对象位于沙坪坝石小路，重庆地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，即将评价对象与在评估基准日近期发生交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理的价格。市场比较法的原理可表示为：房地产评估价值=参照物修正价格各差异因素调整系数。十评估过程 本次资产评估工作于2011年4月20日开始，2011年5月7日出具正式报告。整个评估工作分五个阶段进行：（一）接受委托阶段本阶段的主要工作是：经评估机构与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托，在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。（二）资产清查阶段评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证。（三）评定估算阶段1、待估物位于沙坪坝石小路隆鑫天雨方小区。2、选取比较对象 根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。 A: 奥园康城（大坪九滨路） B: 海棠晓月（南坪东路） C: 金阳罗马假日（青龙路36号）其估价对象及比较对象基本情况如下表交易实例ABC待估对象坐落大坪九滨路南坪东路青龙路36号沙坪坝石小路60号建成年代2009年12月2007年11月2007年12月2010年2月使用性质住房住房住房住房装修毛坯毛坯毛坯毛坯楼层16楼18楼11楼 9楼交易价格7375元/ 7975元/ 7590元/ 8000元/交易日期2010年3月2010年2月2010年5月2010年11月3、因素修正(1)交易情况修正：评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 (2)交易时间修正：根据调查，从2009年10月以来，重庆市住房交易价格平均每月上涨2.38%，则：交易实例A的交易时间修正系数=（100+5*2.38）/100=1.1190交易实例B的交易时间修正系数=（100+4*2.38）/100=1.0952交易实例C的交易时间修正系数=（100+7*2.38）/100=1.1666(3)区域因素修正区域因素ABC自然条件相同相同相同社会环境相同相同稍差街道条件相同稍好稍好繁华程度稍好稍好稍好交通便捷度稍好稍好相同规划限制稍好相同稍好交通管制相同相同稍好离公交站点距离稍好稍好稍差交通流量相同相同相同周围环境稍好相同稍好上图中的比较是以待估对象的区域因素为标准，即待估区域因素分值为100，则：交易实例A的区域因素96，交易实例B的区域因素94，交易实例C的区域因素91。交易实例A的区域因素修正系数=100/96=1.042交易实例C的区域因素修正系数=100/94=1.064交易实例C的区域因素修正系数=100/91=1.099(4)个别因素修正据调查，此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在45之间时，容积率每增加0.1，单位地价比容积率为4时的单位地价增加5%.交易实例A的个别因素修正系数：（1+5%*10）/（1+5%*1.6）=1.389交易实例B的个别因素修正系数： （1+5%*10）/（1+5%*5.0）=1.200交易实例C的个别因素修正系数： （1+5%*10）/（1+5%*9.9）=1.003(5)计算比较准确的价格A= 7375x1.1190x1.042x1.389=11944元/ B= 7975x1.0952x1.064x1.200=11151元/ C= 7590x1.1666x1.099x1.003=9760元/ (6)采用算术平均数法求得评估结果：待评估房价:（11944+11151+9760）/3=10951元/（四）评估汇总阶段1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善；3、根据评估工作情况，撰写全套资产评估报告书。（五）提交报告阶段向委托方提交隆鑫天雨方小区资产评估报告书。十一评估结论 评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2011年5月1日的市场价值单价为10951元/ m2，总价为 733,717元，大写：柒拾叁万叁仟柒佰壹拾柒元整。 根据融智学院毕业生2013年买房的情况来看，隆鑫天雨方小区对于刚毕业的大学生来说，是较好的居住场所。不过由于房屋首付比例为30%，故需支付160,800元的首付和每月还款1563元的房贷，这对于刚毕业的大学生来说较为困难，且还款压力较大，所以其不适合购买此住房。十二特别事项说明1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。3、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。4、本报告结果是对2011年5月1日这一评估基准日资产价值的客观公允反映，本事务所对评估基准日以后的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任。十三评估基准日期后重大事项 评估基准日以后、评估报告的有效期间内：1、若资产数量、价值标准发生变化，应根据本报告的评估方法对资产额进行相应调整。2、若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。3、评估期间未发现且不知情的可能影响本次评估结论的重大期后事项，不能直接使用本评估结论。十四评估报告法律效率、使用范围和有效期1、评估报告成立的前提条件适用于继续使用假设和公开市场假设。即对评估的资产是在公开市场的公允价格标准下进行作价评定。2、评估报告的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。3、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。4、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。5、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。6、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。7、本报告评估结论有效期限为半年，从2011年4月20日至2011年5月7日，超过半年，需重新进行资产评估。十五评估报告提出日期本评估报告提出日期为2011年5月7日。评估机构：XX会计师事务所有限公司地址：XX电话：XX邮编: 400033 二O一一年五月七日 评估机构法定代表人：XX 签字注册资产评估师：XX 蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆芈蒈蚄羁膄薈螆螄肀薇蒆羀羆膃薈螃羂膂螁肈芀膁蒀袁膆膁薃肆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇芈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚂袆肅芆蒁蚈羁芅薄羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁节蒈螅羇莁薀羁袃莀蚂螃膂莀莂罿膈荿薄螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁蒄蚃蚁羇蒄莃袇袃蒃蒅虿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃蒀蒀羃罿葿薂螆