房地产开发流程(永恒置业)

河南盈盛置业有限公司目 录第一章 房地产开发程序简介第二章 房地产开发公司的设立第三章 房地产开发阶段第四章 土地使用权取得流程第五章 相关证件办事具体流程1.土地证及用地许可证办理流程2.建设工程规划许可证办理流程3.施工许可证办理流程4.预售许可证办理流程5.水、电、气暖办理流程附录： 房地产开发专业术语第一节 面积类第二节 价格类第三节 实务类第四节 管理政策类第一章 房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的建设工程规划许可证、建设工程开工许可证都是在这个阶段取得的。国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。1）预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，城市商品房预售管理办法第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。城市商品房预售管理办法第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。2）现售商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书房地产开发流程图到土地管理部门征求意见规划局发选址意见书据此办理征地及前期规划准备工作，编制控制性详细规划对可研批复，会签发改委及各专业局审查可研报告进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告发改委下文同意立项并要求可行性研究向发改委申报立项报告向规划管理部门申领规划要点，并符合城市整体规划进行项目的初步可行性研究评估旧城改造报送旧城改造指挥部城中村项目报送城中村指挥部新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所政府下文批地规划局办理建设用地规划许可证对土地进行评估取得评估报告后去土地部门取得用地批复面桩位并给钉桩条件，测绘院盯桩，出测绘成果交纳地价款及相关税费，取得土地试用证申请确定规划，设计条件场地三通一平按规划设计条件上联审联批会征询相关部门意见1.到园林局申请伐树许可证2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移动方案3.煤气、道路、上下水改造路4.到供电局业申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。市政府下发对规划设计条件的批复委托进行规划方案修建性详细规划规划局审方案提出意见后进行公示进行单体设计办理节能审查办理人防设计条件办理开发规模办理文物勘探人防施工图设计人防施工图审查交纳相关税费，领取建筑工程规划许可证施工图设计施工图审查建委工程处同意开工，办理开工许可证施工进度达到办理预售条件办理预售办理入住手续、办理产权证开始销售竣工43第二章房地产开发公司的设立第一步房地产开发公司的设立的法律程序一、 房地产综合开发公司的设立1、 公司设立准备；2、 申请资质等级审批；3、 申请办理企业名称预先核准；4、 办理工商注册登记；5、 办理税务登记。第三章 房地产开发阶段一、立项和可行性研究的法律程序1、选定项目，签订合作意向书；2、初步确定开发方案；3、申报、审批项目建议书；4、编制项目可行性报告；5、申报、审批项目可行性研究报告。二、立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费；项目投资额（300万1亿：收费12万28万；1亿5亿：收费28万75万；5亿10亿：收费75万110万；10亿50亿：收费110万200万；）第四章 土地使用权取得流程土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。表一、土地使用权取得方式土地获得方式内 容土地使用权出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地相关术语：一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。二、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。四、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。五、集体土地：是指农村集体所有的土地。六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。土地的使用年限：凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。取得开发土地使用权的相关税费地价款（土地出让金）；评估价格或拍卖价格（旧城改造及城中村改造项目按照相关政策返还）滞纳金：超出合同约定时限1每日契税：地价款4%第五章 相关证件办事具体流程一、土地证的办理流程及相关事项1、土地招拍挂程序：资料准备齐全窗口递件，交易中心受理审阅办理部门：国土资源局土地交易中心办理程序：资料齐全经办人审核一一上会审议（处室业务会、局长办公会）一一市政府批准出让方案一一省国土厅审核一一正式挂牌公示一一摘牌一一签约土地买卖合同，缴纳土地出让金。办理时间：局上会审议15天；省厅审核公示35天，审批5天，至摘牌结束签订土地出让合同，约60工作日。2、建设用地规划许可证办理程序：一、办事程序在城市范围内开发建设房地产项目，建设项目的用地单位应按规定程序申请办理建设用地的规划审批手续，在取得建设用地规划许可证后，方可按程序办理以出让方式取得国有土地使用权、以划拨方式取得的国有土地使用权或征用集体土地的各项审批工作。（一）许可证办理的申请：用地单位需要办理建设用地规划许可证的，应向审批行政主管部门提交规定的申请文件、资料、填报建设项目审批申报表，提出审批申请。同时准备工作：编制控制性详细规划：1、审核是否符合城市总体规划（即用地性质）；2、编制控规及确定相关各项经济技术指标；3、上专家论证会；4、上预联审联批会进行首轮论证；5、上规划部门办公会，对首轮论证进行认可；6、进行控制下详细规划的公示（30天）；7、上联审联批会；8、市政府下发对该控规的批复。控规办理时间：约为90天。（二）许可证申请的受理：1审批行政主管部门接受用地单位提交的申请文件、资料，对于符合要求的即时予以受理；2行政主管部门接受用地单位提交的申请文件、资料，对于不符合要求的不予受理，将所需补齐补正的全部内容等相关情况告知用地单位。（三）办理建设用地规划许可证所需资料1规划设计总图或初步设计方案；2. 1/1000数字化地形图；3控制性详细规划文本及政府批复；4办理时限：60日。（四）办理地点郑州市城市规划局（郑州市嵩山北路6号）3、建设项目发改委立项备案：办理部门：郑州市发改委、区发改委办理程序：资料申报一一区发改委受理审核一一网上公示7天一一报至郑州市发改委审核一一市发改委签批通过一一区发改委签批确定备案。办理时间：结合企业资质，办理时间45天。4、招拍挂后项目用地预审办理程序：办理部门：郑州市国土资源局预审办公室所需资料：建设项目用地预审申请表、预审申请报告、发改部门备案表或文件、成交确认书、用地出让舍同及附图、项目总体平面图、营业执照及组织机构代码证、法人及经办人身份证及委托书。办理程序：资料申报一一受理核对一一上会审议一一公示一一取得预审函办理时间：20天5、招拍挂后项目用地批复办理程序：办理部门：国土资源局交易中心办理程序：资料申报一一受理核对一一上会审议一一公示7天一一取得批复办理时间：20天6、国有土地使用证办理程序： 办理部门：郑州市国土资源局所需资料：土地登记申请书、申请表、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人及经办人身份证及委托书、国有土地出让合同、出让金及契税缴纳凭证、用地批复、宗地图、地籍调查资料。办理程序：资料准备齐全一一缴纳契税一一窗口申报一一上会审议一一公示一一登记、发证。办理时间：20天。注：取得开发土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）； 评估价格或拍卖价格（旧城改造及城中村改造项目按照相关政策返还）；2、滞纳金：超出合同约定时限1每日；3、契税：地价款4%。二、建设工程规划许可证办理流程一、办事程序：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。申请建设工程规划许可证的一般程序：（一）建设单位提出建设申请；（二）城市规划行政主管部门根据城市规划审定设计方案；（三）根据所编制的控制性详细规划进行细化并编制修建性详细规划（即修规）：l、编制修建性详细规划；2、专家论证会论证；3、规划部门对专家论证会认可;4、进行修建性详细规划的公示（30天）;5、办理时间60天。（四）对各项技术指标进行审定；（五）建设单位须完成开发规模的审批、节能审批、文物勘探、人防报批，缴费等程序：1)、开发规模审批：办理时间：45天。所需资料：1、公司申请文件；2、市地名办对项目名称的命名批复；3、企业法人营业执照；4、企业开发资质等级证书；5、列入城中村改造计划的市政府批文；6、市政府批准的城中村改造安置方案；7、建设用地规划许可证；8、国有土地使用证；9、土地出让合同；10、工程建设自有资金达30%以上的银行证明（不含土地款）；11、年度房地产开发建设目标情况统计表（含安置、村集体、配套商品房）；12、年度房地产开发建设目标住房结构比例统计表（含安置、村集体、配套商品房）；13、房地产开发项目总平面图；14、城中村改造新建房屋情况一览表；15、城中村改造出让前置条件意见书。程序：资料准备齐全一一窗口审查资料一一报送开发规划处领导签批一一公示7天一一下发批复2)、节能审批：办理时间：30天所需资料：1、郑州市规划局民用建筑节能强制性标准征求意见表；2、建设用地规划许可证；3、方案设计图纸及说明书；4、地形图（航测图）、平面图；5、有关部门的审查意见；6、合法的建设计划文件和建设申请报告（包括发改委备案文件、开发规模批示文件）。流程：资料准备齐全一一审查资料一一勘察现场一一领导签批一一下发建筑节能备案表3)、文物勘探：办理时间：90天所需资料：1、文物钻揉申请表；2、土地所属证明。办理流程：资料准备齐全一一审查资料一一现场勘测一一出具文物勘探报告一一领导签批盖章4)、环境评议：办理时间：30天5)、人防报批：办理时间：100天1、人防设计条件；2、人防施工图设计；3、人防施工图审查；注：若不建设人防工程所需缴纳费用：高层建筑基底面积1900元多层建筑总筑面积x4%x1900元/。六）城市规划行政主管部门跟进最好审定结果对建设单位的建设工程规划许可证予以公示，没有异议核发证书，有异议的退回。建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。二、所需材料（一）必要文件1、建设申请报告；2、建设用地规划许可证；3、土地权属证件或证明；4、有资质的设计院设计总平面图8张及建筑类旋工报批图2套5、按全市统一坐标、高程系统绘制的符合城市规划要求的1/1000地形图和平面布置图四份；6、有关部门的审查意见；7、委托书；8、身份证复印件；9、建筑节能；10、文物勘探报告；11、人防施工图审核意见；12、开发规模；13、环境保护行政主管部门意见；14、日照分析图；15、指标复核意见；16、效呆图（包括夜景效果图）；17、其它。三、办理时限：30工作日四、办理地点：郑州市城市规划局规划局（郑州市嵩山北路6号）五、取得缴费单后缴纳所需相关配套费用（合计180元m2，其中建设配套费170元m2）三、施工许可证办理流程一、审办依据：中华人民共和国建筑法建筑工程施工许可管理办法二、申办程序：受理 核准 发证三、所需资料：1、建筑工程施工许可证申报表（原件1份）；2、建设单位法人委托书（建设单位组织机构代码、办理人身份证复印件及联系电话）原件1份；3、建设工程规划许可证（核原件留复印件l份）；4、建设工程中标通知书（核原件留复印件1份）；5、项目资金证明（原件1份）；6、建设工程安全施工措施审查备案表（核原件留复印件1份）；7、工程质量监督登记表（核原件留复印件1份）；8、大型人员密集场所和其他特殊建设工程，须提供公安部门出具的消防设计审核证书（核原件留复印件1份）；9、郑州市行政事业性收费建委系统专用缴款通知书及发票（核原件留复印件l份）；10、郑州市建筑领域农民工工资保障金存储通知书、意外伤害保险费（建设、施工单位）及承、发包方承诺书（原件1份）；11、郑州市建筑劳务分包合同备案登记表（原件1份）；12、监理合同原件及监理单位资质证书（核原件留复印件l份）；13、商品混凝土合同（原件1份）；14、施工合同原件及施工单位资质、安全生产许可证（核原件留复印件1份）；15、外地进郑企业的资质须经资质管理部门认可（原件1份）；16、违规工程尚须提供施工资质证书和安全生产许可证、监理企业资质证书（核原件留复印件1份），郑州市违规工程质量检测表（原件l份）。违规工程处罚结果通报（原件1份）。四、审办窗口：市城建委行政审批中心2号窗口 电话：67188955四、商品房销售（预售）许可证办理流程一、办事程序商品房的预售采取许可证管理制度，房地产项目的开发建设单位需要预售商品房的，须按照相关规定办理预售许可证审批手续，取得商品房预售许可证后方可将开发建设的商品房上市出售。（一）预售许可证的申请：售房单位预售商品房，须按规定提交相关文件、资料，向审批行政主管部门申请办理商品房预售许可证；（二）预售许可证的受理：审批行政主管部门审核售房单位提交的商品房预售申请，对售房单位提交的文件不齐备的，告知需补充提交的全部文件；对提交文件齐备的，及时予以办理；（三）预售许可证的审批：审批行政主管部门对商品房预售申请予以审批，对符合相关规定的，自受理商品房预售申请之日起2 0个工作日内核发商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不同意预售的决定并说明理由；（四）预售许可证的公示：市、县行政主管部门将核发预售许可证的情况定期向社会予以公示。二、所需材料（一）一般材料：1营业执照；2资质证书；3国有土地使用证；4建筑工程规划许可证；5建筑红线图；6建筑工程施工许可证；7建筑施工合同；8委托书；9物业招标证明；10.商品房预售方案；11.商品房预售楼盘表；12.套型比例批复；13.分层平面图（建委审核盖图审章）；14、物价审批书（经济适用房）。（二）特殊材料1预售审批书；2广告营销方案；3工程进度说明；4郑州市房屋而积预测报告书；5河南省建筑节能设计审查备案表；6郑州市建设项目联合收费专用缴款通知书（办理规划证时缴纳的配套费）；7“关于已缴纳墙改基金和劳保金的函”（市建委出具）；8放验线报告原件、复印件（规划局）；9商品房资金监管证明。10.预售勘验现场工程进度要求：主体施工：多层（2层）、小高层（5层）、高层（7层）。投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上。三、办理时限：20工作日（以上资料齐全）五、天燃气手续办理流程一、预受理（审核报装资料）；二、受理确认（资料齐全）3个工作日内；三、天燃气施工图纸设计，60个工作日；四、图纸会审，1 0个工作日；五、做工程预算；六、签订合同；七、进场施工，1000户110天1500户以上140天；八、验收；九、碰管；十、置换通气。交费内容：1、城市管网配套建设费，每平方22元（含在建筑工程规划许可证配套费类）；2、设计费（总工程费4%）；3、工程费（户外挂表3500元户，IC卡表3660元户）；4、破路费。六、热力手续办理流程l、用热单位提供有关技术资料（街区千分图；用热建筑平面、主面、结构图；院内管线综合布置图）；2、勘察现场确定热力站、管网走向等；3、签订入网和工程协议，按协议付款；4、图纸设计、工程施工、工程验收；5、签订用热协议，并网用热。相关费用：1、城市管网配套建设费，每平方55元（含在建筑工程规划许可证配套费类）；2、工程费：（套定额）；3、设计费总工程费4%。七、供电业务报装申请受理流程受理客户用电申请时，主动为客户提供用电咨询服务，接受并查验客户用电申请资料，审查合格后方可正式受理。对于资料欠缺或不完整的，营业受理人员应告知客户须先行补充完善相关资料后再报装。（一）询问客户申请意图，主动向客户提供客户业扩报装办理告知书，告知办理用电需提供的资料、办理的基本流程、相关的收费项目和标准，引导并协助客户填写用电申请书；（二）审核客户历史用电情况、欠费情况、信用情况。如客户存在欠费情况，则须结清欠费后方可办理；（三）接受客户用电申请资料：低压 高压受理申请用电申请表（报告）提供不提供经办人居民身份证原件及复印件和法人委托书原件（或法人代表身份证原件及复印件）提供不提供提供提供营业执照（或组织机构供码）复印件不提供提供企业法人身份证原件或复印件（个人电力客户提供身份证原件及复印件）不提供提供税务登记证复印件不提供提供一般纳税人资格证书复印件不提供提供房产证复印件（或相关法律文书）提供提供总平面图原件及复印件，建筑总平面图、用电设备明细表、近期及远期用电容量提供提供政府主管部门立项或批复文件；对高耗能等特殊行业客户，须提供环境评估报告、生产许可等不捉供提供审查合格后向客户提供业务联系卡。对于资料欠缺或不完整的，营业受理人员应书面告知客户需要补充、完善的具体资料清单；（四）对于具有非线性负荷并可能影响供电质量或电网安全运行的客户，应书面告知客户委托有资质的单位开展电能质量评估工作，并提交初步治理技术方案，作为业扩报装申请的补充资料；（五）受理客户用电申请后，应在一个工作日内将相关资料转至下一个流程相关部门。注：供电设施平均建设成本为：127.7元平方米建筑面积（自2011年10月1日执行，详见郑价成2011 34号文件）。八、自来水报装流程1)施工用水办理流程1、申请用水登记；2、勘查工程现场；3、出图，预算；4、缴纳工程款；5、组织工程施工；6、验收；7、建立档案；8、装表送水；9、抄表收费。所需材料：申请报告（加盖公章）、总平图，企业营业执照复印件。相关费用：自来水公司根据现场勘查结果，结合用水资料，进行施工出图和费用预算，费用预算根据国家定额计算。所需时间：所有资料准备齐全的情况下，60个工作日完成。10、自来水正式水工作流程1、正式递件在自来水公司营业厅递件所需材料：自来水新装申请表、项目投资计划、项目准许使用计划、建设工程规划许可证、消防证、1：500带坐标和方格网的地形图和总平图、光盘、给排水施工图 （给水系统图、高层泵房图、给排水设计说明、火专篇或消防设计说明、配套证明、临时水水费收据（上月水费复印件）、二次供水委托。2、自来水工程建设费递件所需材料：自来水供水单位出具的工作联系单、申请表、当年投资计划活当年结账项目投资计划原件及复印件、建设工程规划许可证原件及复印件、建设工程施工许可证原件及复印件（核对后退回原件）、1：500总平面图、全套土建施工设计囹及相关电子文件（平立剖）。（使用后退回）收费标准：按照国家定额收取。3、现场勘察；4、自来水设计院提出供水方案；5、正式设计所需材料：建筑给水设计意图、日用水量、消防要求、水表数量及泵房的设置等。所需费用：设计费（按额外自来水工程总造价的3% -5%记取）取得材料：自来水施工图6、自来水工程施工单位进场施工；7、一户一表及户外表安装；8、区站验收；9、消防验收；10、通水所需时间：所有申报资料齐全，30个工作日可以具备进场施工条件，待施工完成且验收通过后可正式通水。附录： 房地产开发专业术语第一节 面积类1、建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 2、使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 3、公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 4、实用面积 是指建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。 5、居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 6、套内面积 俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 7、公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 8、辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 9、公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 10、公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。11、容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。 12、得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积= 套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。13、建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 第二节 价格类1、均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外。 2、基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 3、起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。4、预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 5、一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 6、定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 7、订金订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况的，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（4）广告、售楼书、样品房与实际善不相符合。8、预付款预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。9、违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。第三节 实务类1、开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 2、进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 3、绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 4、绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 5、层高 层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 6、净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。7、实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 。8、标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 9、地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。 10、半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 11、居住区用地 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 12、住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。 13、其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 14、公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 15、道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 16、公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 17、道路红线 道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地的规划控制线。 18、建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。19、综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。20、商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。21、别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。22、TOWNHOUSE（联排别墅）正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。23、跃层式商品房是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。24、复式商品房是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在：1.平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%。 2.户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3.上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：1.复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2.层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 3.由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。25、错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。 错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。26、单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排到户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。27、公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。28、花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。29、SHOPPINGMALL直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。30、商品房的结构房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。31、框架结构住宅 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。32、钢混结构住宅钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。 33、砖混住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 34、建筑高度按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。35、低层房屋指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。36、多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高。37、高层房屋指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。38、小高层一般指8层至12、13层的建筑。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。 39、高层房屋指15层以上、24层以下的建筑体。因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。40、超高层房屋指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。物业管理收费：多层少于高层。41、智能化住宅 根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。 智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以24小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。42、住宅小区住宅小区也称居住小区，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。43、住宅配套设施 指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次。应包括以下内容： (l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等； (2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等； (3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等； (4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。44、会所是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。第四节 管理政策类1、“五证”商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。2、“二书”是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。3、商品房预售许可证商品房预售许可证是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售继承。4、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）5、商品房验收合格指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。6、商品房综合验收合格指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。7、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。8、物业的竣工验收是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。9、以租代售 所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。 这种方式有三个优点： 一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。先租后买有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。 二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。 三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。 因此，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。10、印花税