鄂尔多斯国际商业中心建设项目整体设计招标文件

鄂尔多斯国际商业中心设计任务书 鄂尔多斯国际商业中心设计任务书招标单位：杭锦旗昊达房地产开发有限责任公司2010年4月目 录第一章 项目概况1. 项目概括2. 项目定位3. 设计理念4. 背景简介5. 目标市场定位第二章 技术经济指标1. 技术经济指标2. 用地性质、现状、市政条件3. 设计要求第三章 设计原则第四章 总体规划要求1. 总体规划总则2. 总体规划细则3. 地块出入口及建筑出入口4. 交通组织5. 停车设计6. 地基处理7. 其它第五章 建筑设计要求1. 总则2. 5A甲级写字楼3. 超五星级酒店4. 商业综合体5. 地下部分第六章 结构、机电系统设计要求1. 无障碍设施2. 结构系统3. 楼内交通4. 采暖通风和空调5. 设备系统和注意事项6. 管道和排水设备7. 电力供应8. 防雷和接地系统9. 安保系统10. 防火安全措施11. 通讯设备12. 智能写字楼设计13. 公共设施部分14. 项目经济成本要求第七章 设计成果要求一、方案设计及优化阶段二、初步设计阶段和施工图设计阶段设计文件提交成果深度要求三、各设计阶段提供图纸时间四、其他要求第一章 项目概况1. 项目概况项目名称：鄂尔多斯国际商业中心（暂定）开发商：杭锦旗昊达房地产开发有限责任公司地理位置：位于鄂尔多斯市东胜旧城区与铁西区交汇处，属于东胜区中心地带，东面距旧城中心商业区1500米，位于规划街（建设中）以南、景观河东、鄂尔多斯街以北、吉劳庆路以西，面积约87亩。交通状况：地块西南侧为椭圆型亿利广场，人流通过景观河街道可到达地块（已预留通道）。地块北侧为规划街距建设中的王府井商场300米左右，在靠近地块吉劳庆路可直接到达地块。未来吉劳庆路两侧将有多家商场、酒店落成分别由鄂尔多斯知名企业“鄂尔多斯地产、亿利资源集团、伊泰集团”等开发。区位分析：鄂尔多斯国际商业中心即将成为鄂尔多斯市总体规划确定的几大城市商业中心之一，其规划目标为分解鄂尔多斯市东胜中央商务区的公共服务功能，承担鄂尔多斯东胜区城市综合功能。随着未来东胜地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“魅力东胜”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新的鄂尔多斯市东胜区最大的商业商务中心、公共活动中心。2. 项目定位“集5A甲级写字楼、超五星级酒店、大型商业为一体的大型商业地产”定位：本项目定位为5A甲级写字楼、超五星级酒店及大型商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、金融、文化功能于一体，进行全方位服务的高档CBD区域，并具有地区标识性。本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足东胜区和鄂尔多斯市的办公、商业、酒店、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。打造昊达房地产开发有限公司商业地产品牌，“鄂尔多斯国际商业中心”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。要求：结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平，建筑的品质应该达到投资级品质，其质量标准应与国际5A甲级办公、超五星级酒店建设管理标准一致。3. 设计理念主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台”融合东胜区的地理位置、文化特色，结合乌金煤业“优质生活、完美体现”的企业文化，引进国际最新设计理念，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成鄂尔多斯市东胜区城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为鄂尔多斯市提供更多的城市景观和活动舞台。商业地产设计需要全新的创意，“鄂尔多斯国际商业中心”将引领未来国际新的生活方式，是品牌、时尚、财富、超越的象征，是城市商业地产发展的引领者。本项目应提升为一个融生活、消费、商务、休闲、文化各种要素于一体的现代化、高品质的商业综合体，是消费者提升生活质量、享受休闲生活、获得流行咨询、发现消费乐趣，融入到一种新的时尚生活方式的地方，并成为鄂尔多斯市标志性建筑，并达到“共生”-功能的互联共生；过去、现在、将来的共生。4.项目背景根据鄂尔多斯市政府规划，鄂尔多斯市国际商业中心将被建设成为都市型的现代商业中心， 2010年后，国际商业中心周围将形成四通八达、建成37万平方米的商业综合体。与另一个城市商业区王府井截然不同，鄂尔多斯国际商业中心引进入住的全部是国际品牌，拟补东胜地区的没有世界品牌的空缺。5.目标市场定位1）本项目锁定的客户，是认同区域价值、认同世界国际品牌价值、认同项目定位的高端客户群体。2）目标客户群体为具有较强购买力的中高端社会阶层。3）客户应包括国际、国内、鄂尔多斯本地客户。4）商业出租和办公出租以长期投资客户为主。5）商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商。第二章 技术经济指标1、技术经济指标用地面积： 约5802 9 m2总建筑面积： 约37万m2地上总建筑面积： 约25万 m2 ：其中：商业： 约5-7万m2超五星级酒店： 约5-8万m25A甲级写字楼： 约8-10万m2地下总建筑面积： 约12万m2 建筑限高： 不超过120 米容 积 率： 4.5-5.2建筑密度： 不大于40%绿 化 率： 不小于35%建筑退建设用地红线要求：按照国家及鄂尔多斯市相关规定。2、用地性质、现状、市政条件用地性质：商业、办公、酒店。用地现状：地块内尚有企业、邮局、居民需进行动拆迁工作。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信；热力具备城市接口，具体道路及管网详见图纸。3、设计要求1）项目拟规划成三栋国际5A甲级写字楼、一栋超五星级酒店以及大型商业综合体，三种业态之间地上及地下部分均考虑相互连通。2）商业：地上约5-7万m2，因东胜地区地下一层商业价值很高，因此项目地下一层商业面积尽量做到最大化。3）超五星级酒店：地上约5-8万m2（包括裙房）至少350套房间（暂定）。建筑限高不超过120米.4）5A甲级写字楼：地上约8-10万m2（包括裙房），建筑限高不超过100米。5）地下部分：地下共三层，地下一层、设置商业，地下二、三层为设备和停车，地下室尽量基地满铺。第三章 设计原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。布局合理，功能复合，全年运营：整体布局合理，交通组织便捷，满足商业运行需要。商业中心功能复合化。提高商业中心的复合度，增强其服务水平和吸引力，为以后的运营提供更多可能性。酒店建筑功能复合化。强调功能复合设置，集中布局原则。建议通过在酒店建筑四周设置商业运营设施，提升酒店功能的复合度；充分利用各类型建筑的屋顶平面，以增强各层垂直空间的人气和活力，并体现生态环保、可持续发展的设计原则。酒店设计多功能化。在满足综合性住宿、就餐等多功能化，为多种运营方式提供充分可能性。集约利用土地原则，充分利用地下空间：集约利用土地资源，提高土地利用效率，加强商业地下空间的衔接、停车设施的共用。商业中心的停车场将兼顾服务于商业中心自身和周边办公楼，并考虑与周边道路的疏散衔接，减轻地面交通压力。社区化的人性化的公共空间：改变一般以功能配置为主的设计取向，增强商业中心与周边街区的功能互动，营造人性化的公共空间，避免商业中心脱离城市环境而孤立存在的设计弊端，将商业中心融入城市功能体系、融入街区活动、融入市民日常生活。从公共空间的使用者人的角度出发，关注建筑空间环境的塑造对人的行为活动方式和心理感受的影响，按照使用者的需求和使用心理及特征提供相应的空间和场所。通过尺度、功能、结构、色彩、质地等方面的人性化设计来保证公共空间的使用品质。高品质的城市环境，优美的城市景观：鄂尔多斯国际商业中心的建筑空间形态及景观将直接影响到城市公共空间品质及商业活动，要求塑造优美的城市景观，突出城市公共空间的形象和特质。在整体空间意向上，应体现从东向西的景观序列变化，突出东高西低，东面高强度、高密度开发逐渐向绿色生态过渡，具有“回归自然”的设计理念。加强环保、节能设计，促进可持续发展：建筑设计应采用环保，节能设计，最大限度地利用自然采光和通风，降低资源消耗。选用环保型材料，保证材料和能量消耗最小，经济合理。充分考虑对环境要素如土地、水体、植被等的影响，提出有利于生态涵养、节能环保的规划设计方案。规范性：符合国家、鄂尔多斯市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。协调性：建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性：相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。长期运营的经济性：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。 适应性原则：设计应符合鄂尔多斯当地的风俗习惯，体现出东胜区的文化特色。新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。可持续的功能：从建造成本，以后维护成本以及有效利用率等方面充分考虑各个建筑物合理恰当的规模等级。在酒店功能的基础上，结合建筑和环境空间特征，赋予多种公共使用功能，如观演、休闲等，以良好体现酒店的可持续使用，创造更多的商业以及服务机会，成为积极的城市功能。整体而自然的空间环境：整体感应体现在众多设计要素上：地形、建筑、绿化、色彩、材料。舒适丰富的步行环境：结合住宿、购物、休闲、娱乐、就餐功能把串联内部各功能区的安全独立的步行系统设计作为不可缺少的重要内容。结合周边交通资源特征，建立服务商业中心的对外综合交通系统，满足节假日及日常使用需求。建筑风格：简洁、纯净、厚重、尊贵、现代化的鄂尔多斯国际商业中心。 第四章总体规划要求1. 总体规划总则l 项目所处地理位置定位在城市综合体，除商业价值外，并需体现其与周边环境的相互联系，内外部相互关系。l 总体规划中要注重酒店、写字楼与商业的和谐统一。l 场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等鄂尔多斯有关规范总体合理布局。2. 总体规划细则在总体规划布局上，尽量考虑将大型商业设置在朝向吉劳庆路的位置，保证商业的主要沿街面。 3. 地块出入口及建筑出入口l 5A级甲级写字楼、超五星级酒店、商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置要合理，且地块内应留出足够的临时停车及回车场地。l 地块出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。l 建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。l 要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。l 到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。l 室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口底层商业；l 外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化；l 主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性；l 综合考虑建筑综合体与商业、超五星酒店的相互关系。4. 交通组织1) 总则l 重点研究整个东胜区域的交通组织，以及鄂尔多斯街、吉劳庆路、周边市政道路等与本地块的人流、车流关系，对交通组织进行深入分析。l 重点研究商业、酒店和办公人流和车流的关系，应完全分流，避免相互干扰；处理好上下客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应的技术分析。l 各建筑物的主入口应易于识别，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。l 人车流线应避免交叉，应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。l 注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷。2) 主要交通流线设计要点l 车流、人流分离； l 商业、酒店、办公三种业态的人流、车流分离；l 重要商务车流可以直抵主楼入口雨篷下；l 后勤停车与来访停车应分离停靠管理；l 结合底层商业，在用地内合理组织内部人行交通； l 后勤服务车流、人流组织于办公、酒店隐蔽面；l 室外照明、铺地方式结合商业人流考虑，加强对人流的引导作用；l 地下车（机动车、非机动车）库出入口避免离商业、酒店、办公主出入口过近。5. 停车设计地上停车位：l 要设置临时和紧急停车位，并相应设计停车场、停车库引导系统。l 在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。地下停车库：l 主要停车库安排在地下二、三层。为酒店重要客人的车辆可直达VIP电梯。l 应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。l 机动车位总量按项目规划指标设置。l 非机动车标准参照鄂尔多斯市有关规定的下限设置。l 商业、酒店、办公的地下停车库应明确划分。6. 地基处理设计方根据地质勘察报告情况谁提供？，制定地基处理原则、方式及其他有关施工方案及意见报告，并保证地基处理、使用符合国家、地方政府有关规定。对地基处理及对项目有重大问题，设计方应及时书面告知业主，并明确提出解决意见及后果。并请设计提供本项目的建筑所需地基承载力等相关指标要求。7. 其它l 室外应考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；l 高层的夜景照明应便于维护管理。第五章建筑设计要求总则l 5A甲级写字楼、超五星级酒店、大型商业三种业态之间相对独立但又互相连通。l 因东胜地区地上商业价值极高，因此地上一、二层尽量最大化设置商业面积。l 5A甲级写字楼、超五星级酒店标准层设计尽量规整简洁。l 5A甲级写字楼、超五星级酒店、大型商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。l 在保证按国家“设计规范”和满足使用功能的前提下，再按业主的要求设计。 5A甲级写字楼l 建筑限高：不超过100米l 地上建筑面积：约6-8万m2l 主楼人均办公设计标准：20 m2/人1. 5A甲级写字楼总体设计要求l 考虑写字楼设置在地块南侧（可以调整），利用规划路作为写字楼主要出入口；l 写字楼外型规整，避免室内出现不规则房间；l 建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性；l 写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与写字楼品质相符的写字楼或企业标识位置；l 写字楼上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用要求的前提下，实现建筑造型；l 写字楼应达到国际5A甲级写字楼要求，特别是在弱电方面应具有一定的超前性；l 写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护；l 必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。2. 与商业、酒店关系要求l 在保证建筑外形、空间感与商业、酒店和谐的条件下，应具有相对独立性；l 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；l 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰；并有易于区别与商业/酒店的特征。3. 首层l 大堂可考虑挑空处理。l 大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；l 大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求；l 大堂形状规则，空间尺度适宜，室内净高不低于6米；l 大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间；l 大堂内结合总服务台设置会客等候区。4. 电梯厅及电梯l 电梯系统实现智能化控制，应有呼叫等待、目的选层、错层修改等功能；l 电梯轿厢内应考虑设置双控板、电视监控、紧急对讲设施；l 电梯轿厢净高建议不低于3米；并符合电梯装潢的要求；l 电梯轿厢内应注意解决通风问题；l 客梯门不小于1.2米（W）*2.5米（H），电梯轿厢内应预留安装液晶显示器条件；l 用作VIP的消防电梯应考虑合理的流线以及便于后期管理；l 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜；l 电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达；l 电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜；电梯检修门开口应设置在核心筒的走廊内，不应布置在电梯厅内；l 电梯厅宽度、高度应体现写字楼档次，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑；l 电梯厅宜考虑设置如液晶显示屏、擦鞋器、广告宣传等服务设施；l 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求；l 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的智能化管理系统兼容。5. 标准层l 标准层平面设计尽量规整简洁；l 结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积；l 建筑平面外形相适应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间；l 合理布置功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率最大化；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）；l 柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置；l 最好选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度为1.8米；l 办公主力单元为套内面积100200平米，建议按照套内建筑面积100平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性；l 标准层外柱沿外幕墙设计；l 套内新风空调系统灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控；l 单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质；l 外幕墙设计应合理考虑室内采光要求；l 标准层应考虑储备间设置。6. 走廊l 走廊中照明灯具应考虑设置在套内单元开门的位置；l 标准层公共部位（电梯厅、消防梯、走廊）应设置视频监控设施；l 走廊上设置的消防设施、设备房门应结合装修与墙面平齐，避免突出墙面外，且色调应与走廊整体环境相协调；l 走廊吊顶应简洁，并便于拆装，有利于客户对强弱电、空调系统进行改造；l 走廊吊完顶后净高不小于2.6米。7. 卫生间l 标准层便器按有关设计规范设置，男女卫生间中便器最少不得低于3个，洗手盆应各不少于两个；l 卫生间入口不应面对办公单元门；l 男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理；l 卫生间门前应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性；l 冲水控制器应符合使用者人体尺度的要求，建议采用感应式冲水控制系统；l 座便器选择应注意避免溅水问题，洗手盆水龙头注意避免向外溅水；l 注意卫生间内的通风、新风问题，卫生间不得产生异味；l 地面选材注意防滑；卫生间墙面、地面选材注意反光能力不宜过于高，避免视线干扰。 超五星级酒店l 地上建筑面积：约 5-8万m2l 酒店约350套客房（暂定）l 平面布局及功能应满足国家星级酒店“五星”标准要求。1. 超五星级酒店总体设计要求l 建议超五星级酒店设置在地块西侧，靠近景观河、鄂尔多斯街，利用鄂尔多斯街作为酒店主要出入口（可以调整）；l 酒店应功能划分合理，有背景音乐系统；l 总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台；l 建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护；l 施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求；l 满足环保、节能要求，设计标准以国家、内蒙古最新节能标准设计；l 充分采用节能材料，降低使用能耗；l 尽量使用本土材料，有效控制成本。2. 与商业、写字楼关系要求l 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性；l 建筑外观具有地标性的特征，应重点考虑节能环保需要；l 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口布置在南侧鄂尔多斯街（可以调整）。3. 建筑首层l 大堂应豪华尊贵、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适；l 大堂应面积宽敞，与接待能力相适应；l 大堂建议挑空处理；l 有与酒店规模、相适应的总服务台；并在入口、服务梯附近设置行李房；l 在非经营区设客人休息场所；l 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；l 大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； l 设置宴会展示；l 大堂内应考虑预留4-6家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等；l 大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响；l 电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证宾客顺畅抵达；l 大堂考虑金融营业厅位置；l 在大堂内金融营业厅附近位置设置ATM机，应考虑相关的电源设置、布线及视线隔离要求；4. 客房及标准层l 标准层平面设计尽量规整简洁，按五星级标准设计；l 客房包括单人间、标准间、好莱坞房、标准套房、豪华套房、商务房和总统套房等；l 设残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；l 层使用率控制在70%-75%(层套内建筑面积/层建筑面积)；l 客房包括四个主要区域：入口区域、睡眠学习区域、浴室湿区域浴室干区域、壁橱/换衣区域（布局和平面将按照整体开间的大小和形状结构而改变）；l 套房也必须最低限度的具有以上4个区域，并根据整体大小，考虑以下布置：客人化妆室、独立的用餐区域、独立的厨房/餐具/食品室；独立的生活区域、独立的学习区域；l 客房：配有彩色电视机，并有闭路电视演播系统；l 客房应具备十分有效的防噪音及隔音措施；l 客房区走廊净高不低于2.4米；l 所有公共区域材料、部件及装配及建筑方法都要保证达到防火要求；l 标准层需设置后勤服务用房及清洁间、布草间；l 最少每个客房的单间都必须配备冷，热送风管。多单间的套房必须在开放式位置配备相同的遥控，在私人房间配备单独的遥控。5. 酒店配套功能l 酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、中西餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、精品屋、书店、西饼屋、红酒吧、雪茄屋、多功能厅、医务室、后勤用房等。l 会议设施包括：有至少容纳500人的会议厅，配有衣帽间；配有多个小型、中型会议室；配专门的复印室；至少一个的展览厅；提供同声传译设施（至少4种语言）；配电话会议设施；配现场视音频转播系统；配供出租的电脑及投影仪。l 酒店餐厅/宴会厅：总餐位数与客房接待能力相适应；有大堂酒吧；有咖啡吧、茶室、面包房；有布局合理、装饰豪华的高级西餐厅，配专门的西餐厨房；有布局合理、装饰豪华的中餐厅；有至少容纳500人正式宴会的宴会厅，配专门的宴会厨房；行政酒廊。l 酒店商务设施：商务中心；电话间、洽谈室等；应提供国际互联网服务；提供笔译、口译和专职秘书服务。l 公共及娱乐设施：多功能厅；歌舞厅、卡拉OK厅或KTV包房、棋牌室、图书室；健身房、按摩室、桑拿浴、室内游泳池；美容美发室；婴儿看护及儿童娱乐室；商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品。l 后勤用房：宴会厨房/员工厨房/厨房备餐间/送餐厨房/食品储存/洗涤区/送货区；洗衣房/织物间/布草间；员工办公室/家具库房/员工更衣淋浴/员工餐厅等；运营行政办公室；机电设备间；各类仓库等。6. 设备配置要求l 电梯配置要达到豪华舒适型标准；l 提供24小时热水；l 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜；l 设公用电话；l 自备发电系统。7. 电梯厅及电梯、扶梯l 在30层或以上的高楼大厦的穿梭电梯必须经过电梯专家的分析。l 拥有300多个房间和(或)15层以上的酒店需要单独研究以确定的电梯、能力和速度要求。l 客梯必须达到超五星级酒店要求。l 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性，同时满足国家有关无障碍设计的规范 的要求；l 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置，入口安全系统和电梯监控系统应该与 整个建筑的楼宇智能管理系统兼容；l 扶梯（如果有）最大倾斜角度30度，平段为两个步级。商业综合体l 地上建筑面积：约5-7万m2 l 整个项目地下一层最大化设置商业面积。1、 设计总则l 考虑将大型商业设置在朝向吉劳庆路鄂尔多斯街的位置（可以调整），保证商业的主要沿街面；l 设计要求大胆创新，引进全新商业设计理念；l 商业主入口前设置大型入口广场；l 因东胜地区地下一层商业价值很高，因此项目地下一层商业面积尽量做到最大化；l 本项目中的商业的业态呈多元化，涵盖了大型主力店、零散店面、超市、步行街、餐饮、娱乐、健身等，每种商业的业态对店面的要求均有所不同，在进行商业建筑设计时应注意。2、 商业设计要求l 商业定位为大型主力店、时尚商铺、精品品牌店、餐饮、娱乐等；l 商业以挑空中庭为枢纽，联系各层商业出入口。通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为商业人流集散、水平垂直交通的枢纽；l 沿中庭四周布置休息茶座，使之成为公共空间中的半私密休息空间，给消费者一种领域感和放松休息。中庭内布置透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感；l 沿街商业设计应保证路面人流的到达，设计中应考虑人流与临时停车车流相分离；l 商业应考虑橱窗、店铺招牌位置设计，保证各层的通透感；l 合理设计建筑外墙、屋顶以及外部广场空地的广告位置；l 商业建筑立面在与主楼整体风格保持一致的前提下，充分体现自身特征；l 主楼与商业的空调系统独立；商业部分应考虑满足24小时营业的要求；l 合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业使用率；其中，商场的主通道以3.5米为限，次通道以2.2米为限，加盟超市的要求；l 超市：配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储空间，设计有单独的理货区，荷载按照具体设计要求；3、 餐饮类商业要求l 大型餐饮一家：考虑客户人流、送餐人流，合理设计室内交通组织；l 中小型商务餐饮，独立的临街入口；l 西餐厅或咖啡厅2家，独立的临街入口；l 超市面积；l 餐厅设计应考虑满足规范要求及运营条件，应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统，中餐厅应考虑天然气等；l 餐厅门前应考虑地面停车位，并考虑地下停车后客户到达餐厅的便捷性；l 餐饮的后勤流线安排在地下，地下考虑设置货车平台；l 空调系统设计能满足24小时营业的要求；同时避免噪音干扰酒店和写字楼；l 设计过程中在地面集中考虑烟道及隔油池、消防设施等的位置。4、 商业交通组织及设施建议l 水平交通组织：以挑空中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商业出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。l 垂直交通组织：客流可利用设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域，货物则先进入地下一层货区，通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。5、 商业服务设施配置建议l 服务设施：包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标识系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。l 景观设施：设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观。l 照明设施：包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等，造型以现代、简洁为原则，与商业风格一致，其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计，并考虑节能及便于管理控制、后期维护。6、 商业仓储配置建议l 库房是储存和保管商品的场所，是商业的必要配套；l 超市：综合超市经营的生鲜食品占有较大比重，需合理预留储存加工区空间，一般来说，仓储式超市售货区面积占70%80%，储存加工区占15%25%，辅助区（超市行政管理、员工休息等区域）占5%10%，储存加工区一般设在超市最里端。地下部分l 地下部分设计尽量满铺基地，地下设置为3层，地下一层为商业，地下二、三层为停车及设备用房。l 地下停车，商业、酒店、办公的客户停车应相对独立隔离，便于管理；l 地下一层商业统一考虑设置卫生间，卫生间服务半径建议不超过50米，卫生间内设置座便器；l 员工餐厅（办公楼及商业用）建议设置在地下二层，面积按照职员的10-15%考虑。并考虑卸货平台，货车停放及渣土清运，垃圾间干湿分开。l 自行车库面积不宜过大，可结合夹层空间考虑；l 物业服务用房尽量布置在地下二、三层；l 设备机房宜集中布置，其管理通道在地面的出入口应尽可能的减少对主楼及商业的干扰。第六章 结构、机电系统设计要求 5A甲级写字楼1、 无障碍设施：必须完全满足国家、鄂尔多斯市当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。2、 结构系统l 结构体系：根据建筑使用功能，考虑室内外建筑设计要求，对各种结构体系、柱网间距、承重梁大小、室内净高等进行综合评估（含经济评估），选定最佳结构方案。必要时可以进行多个结构方案的比较和论证，优化结构设计方案。并且设计方提供必要的技术说明及有关技术经济报告并确保所采取的结构体系得到国家有关部门的审批通过。l 结构形式：结构的开间尺寸在综合分析之基础上，以争取最大的成本利用率。考虑未来租户中包含大型跨国公司，建筑师应考虑通过内部楼梯垂直连接单元，如联系两层或多层楼的内部楼梯设置活动楼板系统。因此，结构体系应能作简单的修改。l 结构承重：标准层楼面荷载按国家标准设计规范，活荷载由结构工程师与业主协商确认。l 在整体设计方案和楼面布置中应充分考虑自然采光和通风。3、 楼内交通曳引梯、扶梯（结合考虑）l 需要布置垂直交通系统，用作办公设备、生活用品、器材、职员等在楼层间的交通和运输。服务性物品的专用运输系统应与人行交通流分离。用以运送职员和供应品的电梯将进行装修。交通系统的布置与尺寸应根据适当的设备和使用人员数量考虑，以争取运输的最大效率。系统应具有灵活性，满足所有楼层中一个或多个用户的使用需要。l 根据楼层数和每层面积大小，建筑师或电梯顾问应提出合适的电梯总数和运行速度。l 电梯的有效服务方式，数量，载重量和速度的不同配置方案应由电梯设计顾问提供，在运输高峰期，等候时间不大于30秒。深化设计应以有效办公面积和办公密度确定合理的电梯分布方案。电梯轿箱应具精心设计的梯门开关控制和室内装璜，并便于维护。电梯应有触摸式面板并满足残疾人使用需要，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。电梯的紧急出口满足当地规范要求。l 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。4、 采暖通风和空调1) 概要l 设计内容包括冷冻站设计、集中空调设计、地下停车库及机电设备用房、热交换站的通风设计，包括厨房、卫生间、开水间的通风设计，消防楼梯间及前室等的通风设计。l 采暖通风和空调系统应由暖通工程师提出几种可供选择的方案，在与业主充分协商的基础上最后确定。建议按照集散型系统设计，实现集中管理、分散控制，集中操作、分散执行，最终达到各种设备协调有序工作。l 无论是否考虑了自然条件或是否针对特定客户的使用情况进行设计，对办公建筑来说，舒适、灵活、经济、持久和成本效益都是采暖通风和空调系统的关键因素。要有效布置建筑的机械设备，但是不能因此而占用或破坏可出租的空间。底层和楼顶的房间位置要结合成本进行分析。系统要易于服务与维护，系统、设备和操作过程应该将能耗和维护人员的需求减到最小。l 要根据使用期限来评定所有的机械系统和能源。l 系统设置应重点考虑加时空调使用的灵活性。2) 性能l 系统在维持一定温度和湿度时能够安静运行并能根据情况调整负荷。尽量减少通风的噪音和通过管道或其它服务设施传播的噪音。l 各种噪声都会破坏职员的舒适感和安全感，必须采取措施消除噪声。声音的传播系数不能大于NC40。l 采用适当的措施使机械设备的振动与周围的结构隔开，把影响控制在国家相关标准的最小要求以内。3) 设计原则l 5A甲级写字楼空调系统结合平面设计、未来可能的分隔，保证各独立单元可分控；l 空调系统设置时应分区设置各分系统，以便分区管理、分户计量的需要；l 新风量不应低于40立方/小时.人的标准；l 根据不同季节提供不同的新风、排风模式，以节省能源；l 首层大堂、底商的全空气空调系统设置时应注意对于大空间的制冷制热的控制，避免冬季供热时，热空气上升，地面温度偏低的现象，同时具有加湿功能；l 酒店客房卫生间设置竖向分区的机械排风系统，地下停车库设机械排风系统，公共卫生间设置机械排风系统，游泳池设排风系统。4) 设备系统和注意事项l 设备工程师应通过对技术指标、造价和使用年限等的比较来确定各种方案；l 仔细研究服务于工作时间以外的备用空调解决方案，以满足用户经常性不规则的工作时间和多租户的需要。对于中央控制室、信息中心室、消防中心、设备和配电机房的空调系统，应予以合理考虑，空调机房应有较好的隔声和密闭性，空调机房的外门应向外开启，应考虑搬运设备的入口或预留安装孔洞；l 应由暖通工程师负责完成空调冷热负荷的数值计算；l 考虑能量储存和热量再利用问题，每个系统都应为业主考虑以下因素：初期投资成本；运行成本；维护成本（包括：预防性的维护和修理）；使用年限；其他无形因素；建设的可行性。l 全楼应设夏季冷风空调系统、冬季热风空调系统、机械通风系统、防火及排烟系统、空调自动控制系统。其成本和设计的注意事项应该明确规定，并和业主共同商讨。员工餐厅食品的气味不能扩散到写字楼的其它区域，或在写字楼的通风系统中循环；l 在卫生间和管理室内要保持负压排气。要在门上设置排气格栅或采取其它的适当措施。在主体建筑的入口大厅内要保持正压，并在接待台补充热源；l 应确定节水的技术和设备；l 应考虑天然气入口表房位置；l 机械工程师应提供每年机械系统运行和维护成本的方案设计文件。此分析将会在初步设计阶段进行调整；l 通过对不同类型的能源管理系统(EMS)等的计算机监控系统进行评估，以确定哪种系统在运行效率和能量贮存方面最为有效。此系统还应纳入到楼宇综合智能化管理体系中。l 必须评估可选的控制装置。应该包括控制规范和系统说明，以使维护人员易于了解掌握。5、 管道和给排水设备1) 给排水包括：生活给水、生活热水、消防系统给排水设计、雨污水系统设计、中水系统设计、空调循环冷却水系统设计、洗衣房、游泳池给排水设计、停车库消防给排水设计。2) 生活用水供应l 应通过分析确定是否应该和在何处需要采取水处理措施以尽可能减少设备维护需要，并满足卫生间、茶水间和设备用房的用水需要。l 水管应该根据规范进行消毒，未软化的水可供电动饮水机和茶水间使用。l 热水供应可考虑利用热交换站水源，供给餐厅、淋浴间等热水需要。l 给水系统建议单独做净化水处理系统，达到直接饮用标准。3) 设备固定件l 在写字楼竖向管井布置时应预留一定的上下水条件，以便于后期经营中加设卫生间的需要；使用节水阀，同时从初期投入成本、节水、改善维护条件和使用年限等方面进行评估。l 根据大楼今后管理需要应考虑能源计量如：水表、热表等。4) 卫生间l 应考虑对卫生间传统布置方式的突破，针对市场要求，紧邻外柱预留一个行政卫生间上、下水管道接口条件。l 洗手盆设冷、热水。5) 污废水排放l 卫生间污水经污水处理后，再排入市政管道。l 厨房排水需做隔油处理后再排放。l 暴雨排泄由市政系统处理，符合规范要求。在地下或基础内的排水沟内设置沉积物的拦截口和清扫口。l 必须在餐厅的食品加工区内设置大小适当的油脂收集器和清洗器。收集器要实用，并且易于用机械方法清洗，地下餐厅后厨区应考虑排油烟位置。6) 地下停车库l 本项目三种业态（5A甲级写字楼、超五星级酒店、商业）的地下相通，是一个完整停车库，应统一设计，设地面冲洗给排水及消防给排水。6、 电力供应l 本项目按照一级负荷用电考虑，引入两路独立的高压电源，重要负荷应有第三种备用电源方式，需确定备用电源和应急电源容量，有自备发电机时，说明启动方式与市电网的关系。l 应提供详细的负荷计算书及负荷分析、设备技术参数和选型要求。l 工程供电：高低压进出线路的型号及敷设方式，酒店、写字楼、商业不同业态的建筑内竖井的合理分布和合理的配电路径及安装方式。l 电力工程师应协助业主与供电部门协商供电方案，确认供电性质、容量、进线走向和保护方式等一系列问题。l 为了满足预期用户的需要，基本的电力供应满足要求或更高，双路供电，备用发电机（备用发电机除应急外，还应满足大型外资金融机构客户使用需求，并安排相应位置）。l 考虑应急照明供电系统，可用于楼内应急通道的疏散指示照明，以及重要人员设备用房办公的部位设置。考虑办公空间的二次装修，照明和电源的容量和配电盘回路数和线槽应充分预留条件。l 应估计所有的电力荷载要求，对租户单位加以分类以保持相对独立。l 照明和分配电箱在公共场所，如地下车库、公共走廊、室外立面照明、路灯或庭院灯等应采用集中控制方式由楼宇智能管理中心监控，电气竖井中的电度计量表应具备分时计价和远程抄表功能。l 考虑用户单独供电需要可在变电室低压柜内设置相应数量、相应容量的预留开关。l 配电方案从公用和客户用两方面考虑，客户区内照明动力也应区分，不可能一箱一路到位。l 供电配电至少包括：高压变电 低压配电 景观照明 动力系统 照明系统 备用发电：设置柴油发电机，以满足特殊用户的需求。l 电力工程师应以下列标准为业主各套设备系统的采用：初期投资成本 运行成本 维护成本（包括：预防性的维护和修理）使用年限 其他无形因素 建设的可行性。7、 防雷及接地系统l 防雷接地； l 弱电、计算机房接地； l 建筑物内设施保护设备接地。8、 安保系统l 安全保卫与消防联动应紧密联系考虑优势互补和有效联动。l 为保证建筑各方面的安全，应精心设计保安系统，包括出入控制、防盗报警、视频监控、电子巡更、停车管理等系统，并辅以智能卡管理。l 对建筑物的主要出入口、电梯厅、电梯桥厢、主要设备控制中心机房、库房等重要通道口进行实时或设定程序统一监控。在正常办公时间以外，地面和地下停车应该合并为一个出入控制系统。l 重要场所应装有防盗探头和警报器，在发生非法侵入时自动或手动报警。l 应提出覆盖建筑所有出入口以及公共区域内的视频监控系统的设计方案。在设计中应确定该设备控制室的合适位置，使安全监管人员能够对进出建筑的人员和货物进行控制管理。l 停车管理系统包括出入口升降臂、自动泊车导航系统和自动停车交费系统。9、 消防报警措施l 防火安全设计符合相关规范要求。本区可共用消防水池和消防泵房。水池的容量应按消防用水量最大的一幢高层建筑计算。l 按照规范要求在每层的核心区配备罐状灭火器。应仔细考虑防火楼梯内灭火器的布置。l 在设计中应考虑中央空调控制系统在警报情况下的烟控。除了灭火和警报系统之外，要考虑紧急通风口和建筑增压措施，以控制烟雾的扩散。通过使失火层处于负压而相邻空间处于正压下而将烟雾限制在失火层，并将新鲜空气引入楼梯和电梯间。l 机械系统和烟雾探测器的设计，必须保证在发生火灾的时候系统能够使失火层处于负压下，而同时使建筑的其它部分为正压。空调控制系统应该能保证空气供给和排放都达到100%的要求。l 应在首层设置控制室或消防指挥室以备紧急之需，包括下列最低要求：通讯系统控制板；火灾警报和检测的信号器和控制板；备用电力控制器； 电话；喷淋管和流量指示；通风系统控制器和情况指示器；电梯指示器和控制板。 l 建筑要求应配备应急发电系统，其电量要满足建筑在紧急情况下的需要。以下各项的启动顺序由工程师进行确定：消防报警：温感、烟感、平板、失压、水流指示、敲击按钮等联运灭火：防火帘、消火栓、喷洒、通风、排烟、气灭、电梯照明、广播、通讯等火灾探测和警报系统出口和应急灯防火器材和设备机械通风和空调控制系统电梯通讯系统电话系统写字楼工程部，包括计算机如有防火消防论证，则设计院应配合实施。10、 通讯设施l 无线和有线通讯；l 高速宽带接入网；l 有线通讯：用于传输声音、数据、图片和宽带网络联系的数据系统(IP 或 ATM)；足够的DDN (E1, T1), ISDN和 DDN等语言系统；l 终端及网络平台；l 高速局域网；l 服务器、网络集线器和互联网连接、有线电视、卫星通讯； l 综合布线；l 无线对讲，无线公网、专网传呼，GSM手机直放系统； l 无线局域网。11、 智能写字楼设计l 设计原则按照国标GB/T50314-2000 国家智能建筑规范甲级标准进行设计。并参考当今国际上同类建筑中先进的智能化的发展趋势。l 集成系统定义由于本项目的性质和用户群的特征，高标准的智能写字楼设计是弱电工程设计中的一项重要内容。智能写字楼是通过优化四项基本因素：系统、结构、服务和管理以及它们之间的关系以实现高效率投资成本的建筑环境。一套高度智能化管理系统（即5A 智能化集成系统）应能在同一个网络平台上对办公自动化，通讯自动化，设备管理自动化，消防报警和安全防范子系统的实施兼容管理和监控，并充分考虑系统的先进性、安全性、实用性、可扩充性和可升级性。智能集成系统应在管理中心实现信息集中与共享，各子系统集中管理，并建立统一的开放式数据库。系统间的联动使设备运行得到最佳控制，并实现统一的物业管理， 如报表统计、能源管理和统计决策等。 网络集成方式和硬件软件配置方案将考虑以下子系统的功能：l 子系统功能 建筑设备管理系统 热力系统 送排风系统 排水 空调系统 照明系统 变配电设备系统 电梯自动扶梯系统 消防安全接口 给水系统 消防系统 火灾自动报警系统 火灾应急广播系统 消防联运控制系统 消防专用电话系统 消防应急照明、疏散系统 安全防范系统安全防范系统 入侵报警系统 电视监控系统 出入口控制系统 巡更系统 汽车库管理系统 通讯系统综合布线 远端模块局 局域网数码视频点播 宽带传输 室内移动电话中继通讯 多媒体电视会议 无线对讲和传呼系统 电缆电视 总裁办公室可视电话 无线局域网 国际会议 光缆入楼电话用户线对数按甲级标准考虑 无线通讯收发基站 有线电视（含闭路电视）公共广播或背景音乐 l 办公自动化系统 针对租户的智能服务包括设施预定、网上购物、室温调节、询问释疑、专用电梯呼叫等。针对访客的智能信息指示包括人机界面的信息指南，无线局域网，泊车导航，和电梯轿箱智能化信息提示等。针对物业管理和经营者的智能管理包括文档处理，客户信息库，财务报表，物业维护手册和服务记录等。办公工作区设置信息插座。（办公工作区考虑按每5-10设置双孔及以上的六类等级的信息插座。）水平布线根据每层信息插座数量在每层楼道吊顶设置通路。竖向主干线布线根据每层信息插座数量在竖井设置通路。建筑物进线或总配线间根据楼内信息插座数量设置总布线器,并留适度裕量。 超五星级酒店1、 设计原则及建设目标1智能化系统设计与五星级酒店相匹配。2智能化系统设计应该是完整的、先进的、实用的、经济的。3智能化系统设计与工程项目建设地点的实际情况相适应。4智能化系统选用设备品牌是主流的、成熟的、安全的、可靠的。5按智能建筑甲级标准设计。2、 智能化子系统配置根据实际需要，五星级酒店宜设置以下智能化子系统：1火灾自动报警及联动控制系统（由强电工种设计）2建筑设备监控系统3通信网络系统4计算机网络系统5酒店经营管理系统6综合布线系统7安全防范系统8智能一卡通系统9电子门锁管理系统10卫星接收及有线电视系统11VOD点播系统12公共广播系统13多媒体会议系统14卡拉OK点播系统15大屏幕显示及触摸式多媒体信息查询系统16智能照明控制系统17智能化集成系统18机房工程19UPS电源系统20防雷接地21.卫星通信平台3、 各子系统设计要点1) 建筑设备监控系统l 由于五星级酒店一般均设置中央空调，为加强机电设备管理及节能，配置建筑设备监控系统。l 目前BA系统倾向于多采用通信接口（网关）形式，机电设备尽可能要求带通信接口，然后纳入BA系统管理。l 冷冻机房，包括冷水