783802425攀枝花某项目营销战略报告（101215） 121页

奇迹置业。奇迹置业。2010.12.152010.12.15MIRACLE PROPERTIES CO,LTD本报告仅做本次提案使用。在未获得奇迹置业书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。一山一世界，一宅一天地攀枝花金泰炳三区项目营销战略及执行提案攀枝花攀枝花阳光之城阳光之城p 攀枝花的气候特征p 攀枝花整体城市规划p 炳三区的承载的城市功能1楔楔子子. .北纬北纬2727 攀枝花攀枝花,地球的华丽表情地球的华丽表情攀枝花，北纬攀枝花，北纬27，副热带，副热带Panzhihua Chinap北纬27度，攀枝花位于神奇的低纬副热带，属亚热带气候；p中国钢城，钒钛之都 ，著名工业城市，经济综合实力川内排名第三，仅次于成都、绵阳；p攀枝花全域常驻人口约120万，主城区人口约50万，政府预期至2015年主城区人口将达80万。 神奇低纬副热带神奇低纬副热带p在全球，北纬27，这条低纬副热带，是地球神奇的活力线风情地中海，浪漫的夏威夷、秀丽的迈阿密、绚烂的冲绳、神秘的香格里； p充沛的阳光雨露、广袤的大地、湛蓝的天空、活力无限自在的人、绚烂的建筑、快速生长的城市。 神奇低纬副热带神奇低纬副热带Mediterranean Sea /地中海南岸 shangri-la /中国香格里拉OkinawaNaha Apt / /日本冲绳Miami /美国迈阿密北纬北纬2727, ,攀枝花攀枝花, , 阳光之城阳光之城尽管攀枝花不是世界级的但在攀枝花人心中，她是神圣的、至高无上的,这里是阳光城。和地球上，其他北纬27一样，这里阳光雨露充沛、山川广袤、天空湛蓝、人活力无限自在、城市快速生长阳光雨露充沛、山川广袤、天空湛蓝、人活力无限自在、城市快速生长“一心两轴四片一心两轴四片”组团式组团式，城市空间格局城市空间格局1、攀枝花城市受山地限制，以仁和沟、金沙江为轴向南延伸；2、城市空间布局结构为“一心两轴四片”的组团式城市空间格局：（“一心”：以机场为中心的城市绿核；“两轴”：以沿金沙江的东西向轴线和沿仁和沟的南北向轴线为发展轴线；“四片”：由炳草岗-仁和的江南片区、弄弄坪-瓜子坪的江北片区、格里坪-清香坪的城西片区和金江团山马店河迤资的城东片区组成的组团式城市空间。）四四片区，功能及产业分设，片区中心制片区，功能及产业分设，片区中心制序号序号片区片区片区结构片区结构城市功能规划城市功能规划1江南由炳草岗、渡仁、仁和等组成城市中心区，重点发展行政、商贸金融、文化娱乐等，炳草岗、干坝塘、那招设片区中心2江北由弄弄坪、攀密组成 以选矿业、稀有金属冶金、集生活、生产、物流等功能于一体的综合型城市片区。片区中心设在东风3城西清香坪以西城市规划用地该区西部重点发展煤化工和建材工业，东部以改善居住环境、完善服务配套为主。片区中心清香坪4城东由金江-团山马店河一线用地以钒钛和电冶化工发展为主，是未来城市工业发展的重要载体。片区中心规划在金江镇炳草岗，炳草岗，攀枝花攀枝花“商业、行政、文化中心商业、行政、文化中心”1、炳草岗，聚集着目前攀枝花最完整的城市文化功能，商业、办公、行政、教育、医疗、文化等功能均聚集于此，2、但是，随着可开发用地的稀缺，炳草岗的主城拓展，主要沿着机场路发展，热点区域集中在炳三区。炳三区，钢城的城市炳三区，钢城的城市“价值最高地价值最高地”1、区域依托“机场大道、政府规划和房产开发” ，成为钢城当前最大规模的房地产开发板块；2、 金泰/金海/阳城等一线开发商的进入与高档定位，使之成为钢城最高档的房地产开发板块；3、攀枝花学院、甲级写字楼、五星级酒店、新政务中心、文化宫、大剧院，群山为背景、揽看全城，纵观江山。价值高地已成，但无论政府还是开发商，并未对该区域给予价值高地已成，但无论政府还是开发商，并未对该区域给予“具备广泛影响力、城市发展推动力具备广泛影响力、城市发展推动力”的定义和宣传。的定义和宣传。n攀枝花未来的政务、商务中心、一座新城n品牌开发商争相逐鹿献礼，最高档、最大规模的房地产板块，中高档项目成集群式发展n得天独厚的居住环境和区域形象，大批中高档客户趋之若鹜区域价值呈现，是炳三区未来区域价值呈现，是炳三区未来2-32-3年的发展核心年的发展核心攀枝花房攀枝花房产市场产市场p 攀枝花房产市场整体概况p 攀枝花当前主要项目个案调查p 总结：攀枝花的大盘时代（发展趋势和特征）2中级市场，发展周期中级市场，发展周期2-32-3年，未来年，未来1-21-2年内攀枝花房地产竞争格局将发生年内攀枝花房地产竞争格局将发生较大的变化：较大的变化：全面进入全面进入“品质和品牌品质和品牌”竞争时代竞争时代4-64-6年年2-32-3年年3-53-5年年原始积累阶段一般周期时间较长积蓄待发，发展快速，周期短暂 不断调整，但变化不大，周期较长可能出现升级或衰退攀枝花房地产市场所处：攀枝花房地产市场所处：中级阶段市场：客户对产品关注不仅限于实用性，相对舒适度类软性要求越来越高，对高端、品质、服务的趋向性增加客户生活半径受城市发展限制局限于越来越小，但此区位价值仍然尤为重要。房产市场房产市场- -发展阶段发展阶段房产市场房产市场- -各区域划分及特征各区域划分及特征攀枝花房地产市场板块价值梯度分明，随着与城市中心交通距离的增攀枝花房地产市场板块价值梯度分明，随着与城市中心交通距离的增加以及空气质量、环境等因素，项目价值之间差距较大。加以及空气质量、环境等因素，项目价值之间差距较大。1 12 27 74 45 56 63 3仁和区，城市发展中重要的两个居住区之一，攀枝花城区中空气质量最好最适合居住的区域西区，攀枝花重型企业的集中地，居住环境恶劣，空气质量差，少数住宅项目为因工作等原因无法离开此区域人而造炳三区城市未来的政务中心也是攀枝花城市发展重点打造的区域。发展前景巨大。五十四片区，以小商品市场等商业为主的区域，连接市中心和仁和，配套成熟但缺品质东区、早些年的城市中心区域，配套较为成熟，随着炳草岗区域成熟，以及新区不断拓展，逐渐落寞五十四，连接市中心和西区之间的区域，空气质量较差，区域吸引力不大。炳草岗，城市政治、经济、文化中心，区域受空间的限制，后期的发展将以旧城改造为主。区域区域居住环境居住环境距市中心距市中心价格平价格平台台炳草岗中中心4000炳三区良5分钟4500东风中下8分钟3000五十四中12分钟3200西区下20分钟3000仁和优20分钟3200攀枝花攀枝花7 7大居住版块综合评价，大居住版块综合评价，以以“地段、以环境、以开发品质地段、以环境、以开发品质”论论版块版块空气质量空气质量居住成熟度居住成熟度代表项目代表项目综合评述综合评述炳草岗中心区域中拥有城市最完善的生活配套，成熟度极高曼哈顿依托市中心的商业、行政、地段、丰富配套和生活便捷等城市价值优势占据市场炳二/炳三区版块优居住生活配套成熟，引导攀枝花人居方向学府花园/泊林郡/花溪谷通过近年的发展区域逐渐成熟，随着城市化进程持续推进，区域将成为城市新的核心区。东风版块中下生活配套较成熟，但缺乏品质感无作为连接城市中心区域和西区的通道，生活配套丰富，但配套品质不够。东区中心版块中生活居住配套成熟，但区域拓展空间有限。无作为城市早年的中心区域，生活居住配套较成熟，但中心区域拓展空间有限。五十四版块中生活配套较城市，但区域杂乱，无品质感。无作为连接炳草岗和仁和片区的重要通道，也作为攀枝花小商品批发市场，生活配套较为成熟，但区域嘈杂，配套也不具备品质感。西区版块下生活配套较成熟，但空气质量对生活影响无法回避。蓝湖国际攀枝花主要重工矿业集中地，空气质量成为影响居住的重要因素，虽然西区中心区域配套较成熟，但居住品质无法跟进。仁和版块良居住配套成熟，发展潜力巨大上海花园/春天花园因良好空气质量，平坦的土地成为攀枝花最适宜居住的主城区，随着炳仁路开通，区域发展空间不可估量房产市场房产市场- -各区域划分及特征各区域划分及特征房产市场房产市场- -各区域划分及特征各区域划分及特征炳三区作为城市未来的政务中心区，有攀大、文化宫等人文因素，加之攀枝花公园等自然配套，必然成为未来最高档次、最大规模的核心居住区。仁和作为城市发展适宜居住的两个区域之一，也是空气质量最好的城区，居住环境良好，发展空间巨大板块板块代表项目代表项目市场影响力市场影响力现状现状客户客户炳三炳三区区花溪谷项目依托金海品牌、泊林郡的热卖效应、大力度的广告推广，成为2010年攀枝花最强势地产项目项目整体销售良好，进入尾盘期销售期覆盖攀枝花全域学府花园项目依托金海品牌、部分高端产品、大力度的广告推广，成为近期的明星项目高单价、大面积、高总价，导致销售相对缓慢金瓯广场自身商业配套为项目享受打下强力的基础、市场影响巨大，加之沃尔玛的入驻和开业，项目价值进一步拔高、市场地位巩固、客户认可度高住宅已售罄，商业即将对外销售仁和仁和片区片区 上海花园 配套完善的高端住宅社区，对整个攀枝花市场人居环境的发展都有着一定的影响力。已入住区域内和西区客户为主、部分炳草岗和东区客户波尔卡城邦17万，超大规模的法国南部地中海风情小镇，定位为”区域最高端项目、攀枝花一线”项目二期水晶座已售罄峻临天下 项目体量20余万平米，大力度推广、区域内竞争空白、合理的销售价格等优势，奠定了其良好的市场影响力、销售业绩。一批次热销，二批次即将销售未来两大核心居住区：炳三区、仁和区将作为未来攀枝花的两大居住核心未来两大核心居住区：炳三区、仁和区将作为未来攀枝花的两大居住核心区得以迅猛发展。其中，区得以迅猛发展。其中，炳三区占据更大优势，是毋庸置疑的炳三区占据更大优势，是毋庸置疑的NO1NO1板块板块房产市场房产市场- -各区域及板块当前的供应情况各区域及板块当前的供应情况1)攀枝花三城区房产供给中，东区以其主城优势，占据50%强的供给量，其次，仁和以良好的居住 环境居第二，最末位为西区。 2)在各片区中，炳二区、炳三区、仁和、五十四是当前的核心供给片区。攀枝花房地产市场的逐渐成熟，目前同时在售楼盘超过30个，10万平米以上大盘10个以上，还有部分楼盘整体开发规模近50万平米,竞争激烈。20112011年，市场整体放量大，供给项目近年，市场整体放量大，供给项目近3030个，竞争激烈个，竞争激烈房产市场房产市场- -楼盘分布楼盘分布学府花园峻岭天下金海项目阳城地块力山地块金泰地块曼哈顿龙江明珠波尔卡城邦房产市场房产市场- -主要楼盘情况一览表主要楼盘情况一览表2010-20112010-2011年攀枝花即将推出的主要楼盘一览年攀枝花即将推出的主要楼盘一览表表项目名项目名基础信息基础信息预计推出时间预计推出时间阳城200亩地块总建筑面积约470000平方米预计推出时间2011年上旬力山地块总建筑面积约100000平方米预计推出时间2011年上旬金海世纪城项目占地500余亩（含五星级酒店）建筑面积约600000平方米预计推出时间2010年底金海学府花园占地120亩建筑面积约170000平方米推出时间2010年7月份君临江山占地200余亩推出时间2010年11月份曼哈顿3期总建筑面积约100000平方米预计推出时间2010年底仁和弯腰树天宇公司地块总建筑面积约100000平方米预计推出时间2011年上旬51公路建设公司地块项目总建筑面积约110000平方米预计推出时间2010年底峻岭天下总建筑面积约200000平方米推出时间2010年9月份波尔卡城邦总建筑面积170000平方米预计推出时间2011年上旬小结：攀枝花房地产市场的逐渐成熟，对项目运作、营销推广、展小结：攀枝花房地产市场的逐渐成熟，对项目运作、营销推广、展示服务、产品设计提出了越来越高的要求。示服务、产品设计提出了越来越高的要求。攀枝花房地产市场处于产品发力阶段，产品以使用价攀枝花房地产市场处于产品发力阶段，产品以使用价值论价值，客户以本区域和老城区为主力。值论价值，客户以本区域和老城区为主力。攀枝花房地产市场的价值梯度分明，炳草岗为核心区攀枝花房地产市场的价值梯度分明，炳草岗为核心区域，目前炳三区为房地产的第一热点板块域，目前炳三区为房地产的第一热点板块随着几大开发商新项目的起动，占位高端的项目增加，随着几大开发商新项目的起动，占位高端的项目增加，使得市场的营销水平稳步提升，各个项目在竞争中比使得市场的营销水平稳步提升，各个项目在竞争中比拼从地段、价格扩展到推广、产品、展示等。拼从地段、价格扩展到推广、产品、展示等。市场供给大都以市场供给大都以70-9070-90两房，两房，90-11090-110平米三房为主，平米三房为主，赠送面积，可变空间成为必须，总价抗性集中在赠送面积，可变空间成为必须，总价抗性集中在45-45-5050万左右，客户主要以主城区客户为主。万左右，客户主要以主城区客户为主。 项目项目解读解读3p 区域价值解读p 项目地块价值分析及属性界定 p 项目产品体系建议p 项目展示区建议炳三区：炳三区： 根据攀枝花市规划和建设局二根据攀枝花市规划和建设局二九年十月二十二日九年十月二十二日炳三区炳三区用地控制性详细规划调整公示说明用地控制性详细规划调整公示说明 ，炳三区是我市新规划的集，炳三区是我市新规划的集为一体的多元化区域。为一体的多元化区域。 区域价值解读区域价值解读- -概况概况炳三区、机场大道、攀枝花大学、政务中心、五星级酒店、甲级写字楼、炳三区、机场大道、攀枝花大学、政务中心、五星级酒店、甲级写字楼、品牌开发商、高档楼盘齐聚，品牌开发商、高档楼盘齐聚，一个全兴的城市价值高地正在形成一个全兴的城市价值高地正在形成区域价值解读区域价值解读- -概况概况学府花园金海项目阳城地块金泰地块力山地块金泰集资项目金海五星酒店甲级写字楼攀枝花学院攀枝花学院政务服务中心政务服务中心机场路机场路攀枝花公园攀枝花公园山景霞光山景霞光大象生态园大象生态园电业局区域价值解读区域价值解读- -现状现状规划前景明朗，但尚处于起步开发阶段，仅有电业局及小区、金海五星酒规划前景明朗，但尚处于起步开发阶段，仅有电业局及小区、金海五星酒店、学府花园进入开发期，店、学府花园进入开发期，其他配套类设施无实施，未来其他配套类设施无实施，未来2-32-3年该区域均年该区域均将处于非成熟区域将处于非成熟区域区域属于攀枝花当前最大规模的房产开发区域，因区域开发刚起步，且先区域属于攀枝花当前最大规模的房产开发区域，因区域开发刚起步，且先期开发商和政府期开发商和政府对区域的包装和推广力度较小，区域的市场认知尚未达到对区域的包装和推广力度较小，区域的市场认知尚未达到其应有的高度。具体到房产项目，未来同质化竞争激烈其应有的高度。具体到房产项目，未来同质化竞争激烈金泰、力山、金海、阳城四大开 发商，显在项目7个，总开发面 积将逾200万平米，且四大开发商的开发经验均较成熟。产品规划上，大部分项目乃至全部项目均有可能采用高低配模式，档次上均走“中偏高档”，对产品品质的重视度较高。四大开发商，均为钢城营销意识最强的几大地产企业，未来项目推广力度均不会弱，营销竞争激烈。区域价值解读区域价值解读- -竞争态势竞争态势学府花园阳城地块金泰地块力山地块金泰集资项目金海五星酒店甲级写字楼金海世纪城区域价值解读区域价值解读- -竞争态势竞争态势项目名项目名基础信息基础信息预计推出时间预计推出时间阳城200亩地块总建筑面积约470000平方米预计推出时间2011年上旬力山地块总建筑面积约100000平方米预计推出时间2011年上旬金海世纪城项目占地500余亩（含五星级酒店）建筑面积约600000平方米预计推出时间2010年底金海学府花园占地120亩建筑面积约170000平方米推出时间2010年7月份君临江山占地200余亩推出时间2010年11月份地块现状及山景资源地块现状及山景资源地块条件：熟地、背山面城，远观大黑山山色、缓坡地势，地块不规地块条件：熟地、背山面城，远观大黑山山色、缓坡地势，地块不规则，则，山居资源优势明显山居资源优势明显项目地块价值分析项目地块价值分析- -经济指标经济指标1 1、占地：70931.29 容积率：2.5 建筑密度28% 限高：无 总建面：1773282 2、属于当前攀枝花大规模用地及大规模建筑项目，属一线大盘行列。属于当前攀枝花大规模用地及大规模建筑项目，属一线大盘行列。粗红线内为宗地粗红线内为宗地地块四至：除待建市政公园、山麓、农贸市场配套之外，地块内部地块四至：除待建市政公园、山麓、农贸市场配套之外，地块内部及周界无明显优劣势及周界无明显优劣势项目地块价值分析项目地块价值分析- -四至分析四至分析1、较力山地块与山拥有更佳的距离，眺望钢城，无任何视野遮拦；2、与金海和阳城项目比较，有更宁静居住感受（不受机场大道影响），更亲近山，居住视野更高更开远。3、在未来展示和客户引导上，金海、阳城项目具备更好的昭示和客户拦截性，后期营销中需重点考虑。粗红线内为宗地粗红线内为宗地新政务中心、新政务中心、2.5中容积率、低建筑中容积率、低建筑密度、密度、17万平米山居大盘万平米山居大盘新政务中心新政务中心, ,山景资源丰富，区域城市功能及公共山景资源丰富，区域城市功能及公共配套短期较为缺乏，地块无明显有劣势的、一线规配套短期较为缺乏，地块无明显有劣势的、一线规模大盘模大盘项目地块价值分析项目地块价值分析- -属性界定属性界定别墅别墅+（5+1花园洋房）花园洋房）+板式电梯大宅板式电梯大宅基于区域内和攀枝花全域的房产供给态势基于区域内和攀枝花全域的房产供给态势, ,基于项目良好的基于项目良好的经济指标经济指标, ,采取采取 “差异化定位差异化定位”措施措施, ,将将产品定位为高产品定位为高低配产品低配产品( (别墅别墅+ +花园洋房花园洋房+ +高层高层), ),项目地块价值分析项目地块价值分析- -产品定位产品定位别墅，为项目的价值标杆，也是项目高端的标榜手段之一；将5+1洋房和电梯公寓都总称为“山居洋房”：5+1洋房称为“墅质花园洋房”；电梯公寓称为“空中花园洋房”。物业物业搭配搭配纯粹、奢侈的高低配纯粹、奢侈的高低配具体见后具体见后规划规划原理原理依山就势，自然生长依山就势，自然生长具体见后具体见后项目产品体系建议项目产品体系建议- -规划形式规划形式1、高度尊重山景资源，充分利用山景资源，天人合一，依山就势，自然生长，通过旋转建筑角度、错位布局等方式，实现户户见山；2、高层、洋房严格分区，并且实现非建筑用地的最大化，为景观及公共空间预留奢华的用地，营造大规模园林优势，贡献项目高档价值。规划规划原理原理依山就势，自然生长依山就势，自然生长规划形式见下图规划形式见下图项目产品体系建议项目产品体系建议- -规划形式规划形式1物业平行分区物业平行分区规划规划原理原理依山就势，自然生长依山就势，自然生长规划形式见下图规划形式见下图项目产品体系建议项目产品体系建议- -规划形式规划形式2开敞半围合开敞半围合规划规划原理原理依山就势，自然生长依山就势，自然生长规划形式见下图规划形式见下图项目产品体系建议项目产品体系建议- -规划形式规划形式3物业分段分区物业分段分区物业分段分区物业分段分区规划规划原理原理依山就势，自然生长依山就势，自然生长规划形式见下图规划形式见下图项目产品体系建议项目产品体系建议- -规划形式规划形式123主推规划形式主推规划形式3 3至于楼间距、朝向采光、地势高差、降土等建筑专业要素，设计院深入分析和调整物业平行分区物业平行分区开敞半围合开敞半围合物业分段分区物业分段分区规划规划原理原理依山就势，自然生长依山就势，自然生长项目规划与山景的项目规划与山景的关系表现见下图关系表现见下图项目产品体系建议项目产品体系建议- -规划形式规划形式产品布局建议产品布局建议1 1、蓝色高层、蓝色高层 2 2、红色四孖屋、红色四孖屋/ /花园洋房花园洋房 3 3、绿色为公园及前期展、绿色为公园及前期展示区示区规划规划原理原理依山就势，自然生长依山就势，自然生长规划形式见下图规划形式见下图31121项目产品体系建议项目产品体系建议- -规划形式规划形式规划规划原理原理依山就势，自然生长依山就势，自然生长规划形式见下图规划形式见下图粗红线内为宗地图，绿色部分为两大核心园林景观节点粗红线内为宗地图，绿色部分为两大核心园林景观节点1 1为借助市政公园绿地造就核心景观，为借助市政公园绿地造就核心景观，2 2为项目自建的核心景观。为项目自建的核心景观。211户型设计，以户型设计，以“可变空间、赠送面积、空中花园、公摊控制可变空间、赠送面积、空中花园、公摊控制”等等产品细节手段，提升户型价值，提高单方利润产品细节手段，提升户型价值，提高单方利润1 1、花园洋房，通过产品的、花园洋房，通过产品的“高端形态高端形态”打造项目的高端品质，以高端打造项目的高端品质，以高端形象入形象入市，快速建立领袖地位，拉动项目的整体推售。市，快速建立领袖地位，拉动项目的整体推售。2 2、高层，以、高层，以“高端项目高端项目+ +百变空间概念百变空间概念”，实现销售。，实现销售。项目产品体系建议项目产品体系建议- -户型户型高层高层户型户型尽赠送之利：以入户花园、可变空间、宽景尽赠送之利：以入户花园、可变空间、宽景阳台、凸窗、步入式飘窗等方式提高价值。阳台、凸窗、步入式飘窗等方式提高价值。面积严格控制在：面积严格控制在：66-11066-110平米。平米。百变空间概念百变空间概念著名蓝光系：常规户型价值提高手段洋房洋房户型户型5+15+1花园洋房，底楼赠送地面花园、顶楼跃层赠送花园洋房，底楼赠送地面花园、顶楼跃层赠送屋顶花园，中间楼层常规赠送，面积严格控制：屋顶花园，中间楼层常规赠送，面积严格控制：126126平米以内。平米以内。纯粹洋房概念纯粹洋房概念常规洋房户型价值提高手段户型设计，以户型设计，以“可变空间、赠送面积、空中花园、公摊控制可变空间、赠送面积、空中花园、公摊控制”等等产品细节手段，提升户型价值，提高单方利润产品细节手段，提升户型价值，提高单方利润高层高层户型户型尽赠送之利：以入户花园、可变空间、宽景尽赠送之利：以入户花园、可变空间、宽景阳台、凸窗、步入式飘窗等方式提高价值。阳台、凸窗、步入式飘窗等方式提高价值。面积严格控制在：面积严格控制在：66-11066-110平米。平米。百变空间概念百变空间概念著名蓝光系：常规户型价值提高手段项目产品体系建议项目产品体系建议- -户型户型洋房洋房户型户型5+15+1花园洋房，底楼赠送地面花园、顶楼跃层赠送花园洋房，底楼赠送地面花园、顶楼跃层赠送屋顶花园，中间楼层常规赠送，面积严格控制：屋顶花园，中间楼层常规赠送，面积严格控制：126126平米以内。平米以内。纯粹洋房概念纯粹洋房概念常规洋房户型价值提高手段公园大地户型配比（总面积约公园大地户型配比（总面积约177000177000）物业形态面积区间（）套型分项面积（）套数（套）面积配比（%）电梯66.00 1变2设计25050.00 380 14.15%电梯80-942变3设计97350.00 1132 55.00%电梯100-1103变4设计35400.00 337 20.00%花园洋房126以内4房设计16000.00 133 9.04%别墅200内四孖屋3200.00 16 1.81%177000.00 1998 地块一地块一别墅（四孖屋），以四房、五房奢扩大户型为主。四套别墅呈田字形布局，别墅（四孖屋），以四房、五房奢扩大户型为主。四套别墅呈田字形布局，三层，均独门独户。面积控制在三层，均独门独户。面积控制在150-200150-200平米，充分挖掘平米，充分挖掘“地下室、地下室、1F1F花园、花园、空中平台、顶层平台赠送、有天有地、独门独户的豪宅价值空中平台、顶层平台赠送、有天有地、独门独户的豪宅价值项目产品体系建议项目产品体系建议- -户型户型地块一地块一花园洋房，以四房舒适型户型为主，面积控制在花园洋房，以四房舒适型户型为主，面积控制在126126平米以内主，充分平米以内主，充分挖掘挖掘“1F/1F/顶层平台赠送、中间楼层可变空间、顶层平台赠送、中间楼层可变空间、1F1F地面花园价值地面花园价值项目产品体系建议项目产品体系建议- -户型户型项目产品体系建议项目产品体系建议- -户型户型地块一地块一电梯户型控制面积，以主流畅销、低总价户型为主，实现良好的居住功能即可，电梯户型控制面积，以主流畅销、低总价户型为主，实现良好的居住功能即可，以以66-11066-110小套二、中套二、小套三、中套三变套四产品为主，以小套二、中套二、小套三、中套三变套四产品为主，以“面积赠送、公面积赠送、公摊控制摊控制”提升户型价值提升户型价值项目产品体系建议项目产品体系建议- -户型户型高层高层户型户型高层高层户型户型项目产品体系建议项目产品体系建议- -建筑风格建筑风格新古典主义，内敛、华贵、典雅时尚，具备浓厚都市感受新古典主义，内敛、华贵、典雅时尚，具备浓厚都市感受项目产品体系建议项目产品体系建议- -园林风格园林风格现代简约园林，以现代简约园林，以草地、硬质铺装、灌木、亭榭为主，高大乔木为主，以水景、草地、硬质铺装、灌木、亭榭为主，高大乔木为主，以水景、景观小品进行点缀，景观小品进行点缀，植物搭配上尽量选用攀枝花当地可采购的植物，季节及色彩植物搭配上尽量选用攀枝花当地可采购的植物，季节及色彩考虑上，搭配出四季有景、四季有花香的效果，达到视觉、嗅觉的双重享受。考虑上，搭配出四季有景、四季有花香的效果，达到视觉、嗅觉的双重享受。景观游泳池景观游泳池异域风味浓烈的观景亭异域风味浓烈的观景亭坡地绿植坡地绿植小型喷泉与坡地天然结合小型喷泉与坡地天然结合漂亮的行道树阵及硬质铺装漂亮的行道树阵及硬质铺装巧妙的高巧妙的高差处理差处理人行动线处理方式人行动线处理方式项目展示区建议项目展示区建议前期展示策略：前期展示策略：依托市政公园进行大规模展示，以“前场园林、会所（销售中前场园林、会所（销售中心）、小品雕塑布景、广告包装、样板房等心）、小品雕塑布景、广告包装、样板房等”情景营造为主。后期展示策略：后期展示策略：以“花园洋房实景呈现、洋房区园林景观、会所（销售中心）、外围景观”展示为主，实景呈现，打动客户。规划规划原理原理依山就势，自然生长依山就势，自然生长规划形式见下图规划形式见下图前期展示区前期展示区项目展示区建议项目展示区建议- -销售中心风格销售中心风格与项目建筑及园林风格相匹配，建造与项目建筑风格整体一致的销售中心与项目建筑及园林风格相匹配，建造与项目建筑风格整体一致的销售中心, ,为项目营造为项目营造标志性昭示符号，标志性昭示符号，区隔其他项目，进而给客户提上鲜明的项区隔其他项目，进而给客户提上鲜明的项目标签，气质不同方为大不同。目标签，气质不同方为大不同。大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想走的地方走的地方前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客会所内部会所内部华丽效果华丽效果（前期做销售中心，后期做社区商业配套）大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想走的地方走的地方前场园林、会所、样板房、园林、实景后，广告包装再开门迎客前场园林、会所、样板房、园林、实景后，广告包装再开门迎客会所后期商会所后期商业效果呈现业效果呈现示意示意（以社区基本商业和高档商业混搭服务业主）大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想走的地方走的地方前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客展示区园林展示区园林（繁花似锦，红黄蓝绿紫，一片花卉的王国，一个身心的舒展圣地）大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想走的地方走的地方前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客景观泳池景观泳池（紧邻会所而建，后期一组团景观。清澈的叠水声，和山风一同清唱）大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想走的地方走的地方前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客休闲布景休闲布景（围绕景观泳池、样板房、展示区景观充分布置场景，营造华丽的生活气息）大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想大开眼界，震撼心灵，一个来了就不想走的地方走的地方前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客前场园林、会所广告包装、样板房，实景呈现后，再开门迎客展示区园林动线展示区园林动线及衔接方式及衔接方式（以汀步、人行小道等方式连接会所、泳池、样板房及园林体验）项目展示区建议项目展示区建议- -样板房风格样板房风格选用选用3 3套主力户型（套主力户型（2 2个亮点户型，个亮点户型，1 1个非明星量多的户型），建造情个非明星量多的户型），建造情景样板房，与销售中心同步开放，开启攀枝花的房产体验营销先河。景样板房，与销售中心同步开放，开启攀枝花的房产体验营销先河。三套户型，三种风格，迎合不同客户口味三套户型，三种风格，迎合不同客户口味风格风格1 1：现代现代奢华奢华项目展示区建议项目展示区建议- -样板房风格样板房风格风格风格2 2：美式美式乡村乡村选用选用3 3套主力户型（套主力户型（2 2个亮点户型，个亮点户型，1 1个非明星户型），建造情景样板个非明星户型），建造情景样板房，与销售中心开放同步开放，开展攀枝花的房产体验营销先河。房，与销售中心开放同步开放，开展攀枝花的房产体验营销先河。三三套户型，三种风格，迎合不同客户口味套户型，三种风格，迎合不同客户口味项目展示区建议项目展示区建议- -样板房风格样板房风格选用选用3 3套主力户型（套主力户型（2 2个亮点户型，个亮点户型，1 1个非明星户型），建造情景样板个非明星户型），建造情景样板房，与销售中心开放同步开放，开展攀枝花的房产体验营销先河。房，与销售中心开放同步开放，开展攀枝花的房产体验营销先河。三三套户型，三种风格，迎合不同客户口味套户型，三种风格，迎合不同客户口味风格风格3 3：简约简约欧式欧式 营销营销定位定位4p 项目开发目标设定p 项目营销定位p 项目竞争战略p 项目开发节奏铺排p 项目营销执行铺排 开发目标开发目标开发目标开发目标品牌目标品牌目标利润目标利润目标本项目综合运营目标分解本项目综合运营目标分解彰显实力国企人文人文关怀和社会责任感关怀和社会责任感。 通过本项目开发，巩固和提升金泰品牌地位，实现企业客户的持续经营，为后续开发提供品牌和客户基础建钢城山居第一盘建钢城山居第一盘 未来4年，开展项目规划、动工，推广、营销、服务等工作，完成项目17万平米总体销售建设快速销售与良好收益快速销售与良好收益 通过2-3年营销周期，平均每年6-8.5万平米、约600-850套销售目标，实现高利润 设定项目运营的综合目标，站在企业长远发展的宏观层面，指导项目的开发设定项目运营的综合目标，站在企业长远发展的宏观层面，指导项目的开发建设和营销工作，同时，完成项目运营综合层面的市场占位建设和营销工作，同时，完成项目运营综合层面的市场占位项目开发目标设定项目开发目标设定结合我司多年在攀枝花的操盘经验，以及炳三区竞争项目的客结合我司多年在攀枝花的操盘经验，以及炳三区竞争项目的客群调研，分析和定位我们的客户特征如下：群调研，分析和定位我们的客户特征如下：来源区域：三城区辖区乡镇客户人群构成：35-50岁以上，生意人、工业区厂主和合伙人、置业目的：进城置业投资，改善居住、家庭终极住所关注焦点：地段、环境、价格置业特征：容易被社会舆论所左右，认同亲戚朋友的推荐重要客户群重要客户群来源区域：攀枝花三城区客户为主，其中东区客户所占比例最大，其次是仁和与西区 人群构成：30-50岁，私营企业/厂矿主、高收入工薪阶层、泛公务员、周边教师、富裕原住民置业目的：身份地位彰显、改善居住条件，同时兼顾增值保质作用关注焦点：地段及居住环境、项目品牌及档次、物业形态及产品、营销表现、未来增值潜力 置业特征：经济实力较强，有一定见识、想法、生活态度和品位，希望自己与众不同，易接受创新产品，望改变目前生活状态。核心客户群核心客户群重要客户游离客户核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户攀枝花辖区其他区域随机客户攀枝花辖区其他区域随机客户项目营销定位项目营销定位- -客户定位客户定位客户精神客户精神气质描摹气质描摹他们，是攀枝花的主流精英人群,内心充满了磅礴的气势,但是却暗藏着柔美的情感,迷恋都市又寻觅安宁攀枝花是移民之城,经历数十年的积淀,家庭和家族观念逐渐形成,几代同堂将是这个城市的向往客户精客户精神气质神气质描摹描摹项目定位项目定位- -市场占位市场占位攀枝花首席山居大盘攀枝花首席山居大盘结合报告前述的结合报告前述的“建筑风格、产品定位、客户定位及建筑风格、产品定位、客户定位及精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件”，市场占位：市场占位：以山之名，感受人生，立于天下。以大盘之名，获得“一流品质”的居住享受。项目定位项目定位- -档次定位档次定位别墅级的高端复合社区别墅级的高端复合社区结合报告前述的结合报告前述的“产品定位、物业搭配、建筑风格和产品定位、物业搭配、建筑风格和市场占位市场占位”，项目的档次定位如下：项目的档次定位如下：1、醇正豪宅“四孖屋”，独门独户，有天有地。2、5+1花园洋房，别墅级的洋房，龙湖的弗莱明戈洋房级别的3、空中花园洋房（电梯），空中巴比伦，一种生活奢享。4、形象包装上包装为攀枝花最高档的大型社区。一山一世界，一宅一天地一山一世界，一宅一天地结合报告前述的结合报告前述的“建筑风格、产品定位、客户定位及精神建筑风格、产品定位、客户定位及精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件描摹、市场空白、项目先天地段及条件”，拟定项目，拟定项目形象定位：形象定位：项目定位项目定位- -形象定位形象定位备选：山居岁月，洋房人生1、拥有山，以山的磅礴和宽广胸怀，聆听和穿行于世界，2、户户拥有天地景致，人生于外循百律而行，归家则自由烂漫自主天地城中央，公园上，山居大邸城中央，公园上，山居大邸结合报告前述的结合报告前述的“建筑风格、产品定位、客户定位及精神建筑风格、产品定位、客户定位及精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件描摹、市场空白、项目先天地段及条件”，拟定项目，拟定项目物理属性定位：物理属性定位：项目定位项目定位- -物理定位物理定位1、城中央：城市新中心，直接诉求“城中央”的地段价值。2、公园：超万平米市政公园、攀枝花公园、一山一城，也是大公园。3、大宅是每个家庭的梦想，依山而居的大宅，一定是精英和高尚家庭的梦想。结合项目产品定位、客户定位、项目形象及档次定位、市场占位，结合项目产品定位、客户定位、项目形象及档次定位、市场占位，推荐案名如下：推荐案名如下：公园大地项目定位项目定位- -案名推荐案名推荐1、三大公园簇拥：超万平米市政公园、攀枝花公园、一山一城大公园2、以“三大公园体系”价值和“山居”作为案名提炼的核心元素，拟定项目案名。3、上口、易记，简介清晰传递项目的三大生活主张：生态、公园、山居。被选案名： 金泰云庭 金泰山顶道1号攀枝花首席山居攀枝花首席山居大盘大盘新中心山居洋房生活项目项目竞争战略竞争战略板块板块档次档次1、山居大盘、别墅级洋山居大盘、别墅级洋房生活：房生活：差异化定位，差异化定位，占位高端，从项目整体占位高端，从项目整体立意上将竞争对手甩开。立意上将竞争对手甩开。2、营销推广上，以高端和高调姿态入市，前期以花园洋房作为主打，形成优势品牌竞争力。1、田忌赛马的竞争策田忌赛马的竞争策略略：前期以创新别墅、花园洋房的产品形态优势打击竞争项目的别墅类和高层产品；2、后期以电梯洋房的品质优势,打击竞争项目的电梯类产品。1、攀枝花全域竞争攀枝花全域竞争占先天之利，炳三占先天之利，炳三区新政务中心价值区新政务中心价值高地高地，地产开发最热点板块；2、具备吸纳攀枝花全域客户的基础。全域全域项目竞争战略项目竞争战略攀枝花首席山居攀枝花首席山居大盘大盘新中心山居洋房生活项目项目竞争战略竞争战略板块板块档次档次1、人文大盘、山居洋房：人文大盘、山居洋房：差异化定位，占位高端，从项目整体立意上，将竞争对手甩开。2、营销推广上，以高端和高调姿态入市，前期以花园洋房作为主打，形成优势品牌竞争力。1、田忌赛马的竞争策田忌赛马的竞争策略略：前期以花园洋房的产品形态优势打击竞争项目的别墅类和高层产品；2、后期以电梯洋房的品质优势,打击竞争项目的电梯类产品。1、攀枝花全域竞争攀枝花全域竞争占先天之利，炳三占先天之利，炳三区新政务中心价值区新政务中心价值高地高地，地产开发最热点板块；2、具备吸纳攀枝花全域客户的基础。全域全域项目竞争战略项目竞争战略我们的我们的市场竞争战略市场竞争战略: :实力国企实力国企别墅级洋房别墅级洋房山居大盘山居大盘从“企业品牌、项目别墅级档次和大盘的规模优势、客户心理需求”三大点出发，建立项目、“派他性的、独一无二的”项目品牌优势。项目项目竞争战略竞争战略项目竞争战略项目竞争战略攀枝花首席山居攀枝花首席山居大盘大盘新中心山居洋房生活项目项目竞争战略竞争战略板块板块档次档次1、人文大盘、山居洋房：人文大盘、山居洋房：差异化定位，占位高端，从项目整体立意上，将竞争对手甩开。2、营销推广上，以高端和高调姿态入市，前期以花园洋房作为主打，形成优势品牌竞争力。1、田忌赛马的竞争策田忌赛马的竞争策略略：前期以花园洋房的产品形态优势打击竞争项目的别墅类和高层产品；2、后期以电梯洋房的品质优势,打击竞争项目的电梯类产品。1、攀枝花全域竞争攀枝花全域竞争占先天之利，炳三占先天之利，炳三区新政务中心价值区新政务中心价值高地高地，地产开发最热点板块；2、具备吸纳攀枝花全域客户的基础。全域全域 我们的我们的销售竞争战略销售竞争战略: : 田忌赛马田忌赛马, ,以长击短以长击短前期以别墅、花园洋房树立项目的高端品牌以及竞争销售,后期以高品质电梯的档次差距打击竞争项目的同业态高层产品。项目项目7 7大核心价值体系大核心价值体系公公园园大大地地金泰金泰：专注城市人居改善的具有高度社会责任感的实力国企项目理念项目理念：“生态的山居生活主张，一个世界的人生视野”无敌公园无敌公园：依山观城，群山环绕，大象生态园、市政公园，生态栖居项目地段项目地段：新政务中心，未来城市中央，配套高端且齐全项目档次项目档次：别墅级洋房社区，高档园林/销售中心/样板房及体验项目品牌：项目品牌：别墅级社区高品质和创新营销带来的项目品牌价值提炼价值提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销以项目价值约束和指导项目全程营销世界级物管：世界级物管：聘五大行做前期物管顾问，创造金泰金牌物管项目项目7 7大核心价值体系大核心价值体系公园公园大地大地金泰金泰：专注城市人居改善的具有高度社会责任感的实力国企提炼价值提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销以项目价值约束和指导项目全程营销实力国企，金泰2011年鼎力巨献，奉献一座城金泰的企业品牌和国企社会责任理念，需贯穿项目传播的始终，也是充分利用企业客户的良好方式。项目项目7 7大核心价值体系大核心价值体系公园公园大大地地项目地段项目地段：新政务中心，未来城市中央，配套高端且齐全提炼价值提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销以项目价值约束和指导项目全程营销地产的价值和增值更多依托的是城市价值，站在城市高度营销项目区域价值，需贯穿项目传播的始终，“描述未来、搭建梦想，唤起客户的冲动和向往”。项目项目7 7大核心价值体系大核心价值体系公园公园大地大地无敌资源无敌资源：依山观城，群山环绕，最生态最宜居，置业首先提炼价值提炼价值, ,以项目价值约束和指导项目全程营销以项目价值约束和指导项目全程营销择良木而栖。居住更是这样，选择最佳的居住环境，对于家来说，比选择地段更重要。项目项目7 7大核心价值体系大核心价值体系公园公园大地大地项目理念项目理念：“生态的山居生活主张，一个世界的人生视野”提炼价值提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销以项目价值约束和指导项目全程营销鲜明的主张、项目的开发核心理念、营销的核心指导思想和品牌核心一山一世界，一宅一天地。依山观城，群山环绕优雅人生视野，一壶清茶，慵懒如诗的写意人生项目项目7 7大核心价值体系大核心价值体系公园公园大地大地项目档次项目档次：别墅级洋房社区，高档园林/销售中心/样板房展示及体验提炼价值提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销以项目价值约束和指导项目全程营销别墅级洋房社区，攀枝花高端领袖，一套完整的高端展示体系5+1墅质洋房、空中花园洋房、奢侈销售中心和样板房体验，豪宅般的园林示范区和尊荣客服服务项目项目7 7大核心价值体系大核心价值体系公园公园大地大地项目品牌项目品牌：高档社区的高品质和创新营销带来的项目品牌价值提炼价值提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销以项目价值约束和指导项目全程营销通过连续性的营销动作，营造攀枝花最高档的房地产项目品牌2011年，完成项目营销任务的同时，成型项目品牌，反哺企业母品牌，也为2012年的营销奠定基础。项目项目7 7大核心价值体系大核心价值体系公园公园大地大地世界级物管：世界级物管：聘五大行做前期物管顾问，创造金泰金牌物管提炼价值提炼价值,以项目价值约束和指导项目全程营销以项目价值约束和指导项目全程营销通过五大行物业品牌导入和高品质物管服务实现居住差异化建议以本项目，引入世界五大行之一的物业公司做前期物管顾问，倡金牌物业服务，增加金泰品牌。1 1）项目实施整体规划，分三期开发的原则，总开发周期4年；2 2）分三期进行销售，先花园洋房+高层物业的搭配推盘；3 3）在推售上，三期各期可以根据客户的实际蓄积情况，分批次推售，保证每批次均开盘热销。开发节开发节奏铺排奏铺排项目开发节奏铺排项目开发节奏铺排一期一期2 2批次批次三期三期 一期一期1 1批次批次三期三期二期二期一期一期2 2批次批次项目营销传播策略的三大导向项目营销传播策略的三大导向本项目欲实现成功传播，近而推动项目的成功销售，需从如本项目欲实现成功传播，近而推动项目的成功销售，需从如下三方面思考和行动：下三方面思考和行动：如何利用自身差异化优势，从同质市场中脱如何利用自身差异化优势，从同质市场中脱颖而出，超越竞争项目，建立竞争壁垒颖而出，超越竞争项目，建立竞争壁垒Q2Q2如何快速解决市场占位，建立鲜明项目品牌如何快速解决市场占位，建立鲜明项目品牌的形象，创造最大市场影响力的形象，创造最大市场影响力Q1Q1如何快速、有效挖掘和积蓄客户，保证如何快速、有效挖掘和积蓄客户，保证销售速度与利润的最大化销售速度与利润的最大化Q3Q3从竞争中脱颖而从竞争中脱颖而出建立竞争壁垒出建立竞争壁垒实现快速销售和实现快速销售和利润目标的追求利润目标的追求项目品牌和市项目品牌和市场影响力塑造场影响力塑造项目品牌构项目品牌构成核心要素成核心要素项目鲜明的形象传播项目鲜明的形象传播项目鲜明的生活主张传播项目鲜明的生活主张传播项目产品属性传播和解析项目产品属性传播和解析项目现场展示及客服服务项目现场展示及客服服务项目立体媒体项目立体媒体/ /活动组合的推活动组合的推广力度广力度项目品牌构成的核心要素项目品牌构成的核心要素项目品牌和市场影响力塑造贯穿始终，也遵照此体系规项目品牌和市场影响力塑造贯穿始终，也遵照此体系规范、约束和指导项目的全程营销工作。范、约束和指导项目的全程营销工作。Q1项目品牌和市场影响力塑造：项目品牌和市场影响力塑造：项目品牌的营造步骤项目品牌的营造步骤项目鲜项目鲜明的明的形形象象传播传播实力实力国企国企金泰金泰全新全新力作力作奉献奉献一座一座城城项目鲜明项目鲜明的的生活主生活主张张传播传播项目项目产产品属性品属性传播和传播和解析解析项目项目现场现场展示展示及客及客服服务服服务项目项目品牌品牌形成形成市场市场影响影响力形力形成成项目品牌的营造步骤项目品牌的营造步骤 Q2从竞争中脱颖而出建立竞争壁垒：从竞争中脱颖而出建立竞争壁垒：超越竞争和建立竞争壁垒的步骤超越竞争和建立竞争壁垒的步骤鲜明的广鲜明的广告主题和告主题和形象形象节奏分明、节奏分明、新颖的营新颖的营销手法销手法鲜明的鲜明的优势产优势产品属性品属性现场展现场展示和客示和客户服务户服务的充分的充分表现表现强力度推广强力度推广（交通要道、城市核心地段、区域户外强势揽客）项目竞争策略实施步骤项目竞争策略实施步骤 2011.52011.52012.52012.52011.92011.92012.32012.32011.112011.11市内形象展示中心开放入市推广-品牌塑造项目现场销售中心-样板房开放一期一批次开盘一期二批次开盘二期一批次开盘二期二批次开盘2012.122012.12三期一批次开盘项目整体营销阶段划分项目整体营销阶段划分Q3节奏清晰的营销节奏和阶段主题节奏清晰的营销节奏和阶段主题：拔高形象：拔高形象提高客户预期以市场价格实现热销提高客户预期以市场价格实现热销第一阶段：市内形象展示中心开放前：第一阶段：市内形象展示中心开放前：悬念期及公信力营造悬念期及公信力营造 【2011年4月-2011年5月。媒体：金泰社区广告+户外大牌+报纸硬广+新闻报道+软文报道】阶段主题：阶段主题：（案名和项目启动信息告知）项目各营销阶段主题项目各营销阶段主题不识庐山真面目实力国企，金泰2011年鼎力巨献，奉献一座城肩负一座城的人居梦想，金泰公园大地,开启攀枝花山居生活和公园地产之先河，昨日这里是一片大山地，明日，这里是一座大公园地点：酒店型宴会厅时间：市内形象展示中心启动前邀请人员：200-300人 政府相关部门领导及人员、各媒体单位、关联单位朋友、金泰老业主第二阶段：市内形象展示中心开放及前期客户续集第二阶段：市内形象展示中心开放及前期客户续集：拔高形象拔高形象【2011年5月-8月。媒体：金泰社区广告+户外大牌+报纸硬广+新闻/软文报道+短信+路演/派单。 2011年是攀枝花地产竞争激烈的一年，炳三区尤其激励，为此建议营销前置，广纳客户】阶段主题：阶段主题：（项目价值体系的完整演绎和客户蓄积）鲜明居住主张、区域价值的深度解构、高端地产的价值解构、排号信息城市新中心。山居。洋房。高端。排号。客户追捧等关键词，形成广泛的城市口碑和传播话题。项目各营销阶段主题项目各营销阶段主题第三阶段：项目现场销售中心开放及前期客户续集：第三阶段：项目现场销售中心开放及前期客户续集：强蓄客且热销强蓄客且热销（2011年8月-9月。媒体：开放活动+报纸硬广+新闻/软文报道+短信+金泰社区广告+户外大牌）阶段主题：阶段主题：（实景呈现/强势蓄客/一批次开盘热销）只愿生在此山中1、名模齐聚的攀枝花奢尚大典、攀枝花最高档社区，实景呈现，并辅之以开放活动和前期客户基础，吸引客户到现场、筛选、开盘。2、现场展示、别墅、洋房、电梯一齐高调推售，别墅制造天价舆论，整体制造狂销新闻。项目各营销阶段主题项目各营销阶段主题或者或者大活动开园，大型音乐焰火晚会大活动开园，大型音乐焰火晚会借助人们对音乐烟火晚会的喜好，吸引全城关注，借以炒作项目，扩大知名度，使得项目迅速在全城传播。因项目地处高地，故焰火晚会的效果会很容易影响全城。活动后对活动效果进行炒作。第四阶段：项目持续强销期：第四阶段：项目持续强销期：强势客户蓄积和快速推售强势客户蓄积和快速推售（2011年10月-11月。媒体：丰富销售措施和小活动+报纸硬广+短信+金泰社区广告+户外大牌）阶段主题：阶段主题：（借一批次热销，创造二批次热销效应）公园大地，领舞一座城公园大地，一批次开盘售罄,二批次紧急加推排号公园大地,一批次开盘当日狂销售罄,二批次紧急加推,肩负一座城市的居住理想,以山的名义栖居.项目各营销阶段主题项目各营销阶段主题目的：目的：增加接待中心人气，给予客户重复上门的理由，并给新客户留下深刻的印象，停留时间更长。时间：时间：每月一次,选择周末举行要点：以低成本的活动形式为主，注重客户的参与和互动性。宠物沙龙宠物沙