中原_无锡明发商业广场项目销售执行方案_49PPT_XXXX年

,Code of this report |,48,Copyright Centaline Group, 2009,Code of this report |,1,Copyright Centaline Group, 2009,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report |,50,Copyright Centaline Group, 2009,无锡明发,商,商业广场,项,项目销售,执,执行方案,上海中原,无,无锡事业,部,部,ShangHai.08.2010,方案说明,本项目内,涉,涉及到的,可,可售面积,计,计算依据,来,来自于贵,公,公司提供,建,建筑预测,面,面积，可,能,能会引发,的,的一定的,面,面积计算,差,差别，最,终,终实际操,作,作时以建,筑,筑的实测,面,面积为准,。,。,Part5,Part1,Part3,Table ofContents,目,录,录,中原渠道,营,营销与人,员,员配备,业态规划,及,及可售物,业,业确定,价格策略,Part2,目标客群,Part4,营销策略,业态规划,及,及可售物,业,业确定,Part1,1,B,A,D,C,E,F,B,A,D,C,E,F,百货,大卖场,家居卖场,苏宁电器,outlets,娱乐城,电子数码,城,城,女人服饰,街,街,精品轻纺,城,城,现代建材,城,城,品牌餐饮,运动天地,业态规划,、,、自持与,可,可售物业,布,布局图,自持物业,可售物业,1,2,2,3,3,4,4,5,5,6,6,自持物业,以,以品牌主,力,力店需求,为,为向导来,保,保留，以,保,保持对项,目,目整体形,象,象和发展,前,前景的把,控,控。通过,销,销售可售,物,物业来获,取,取回报,分区面积,与,与业态详,细,细表,根据目前,建,建筑规划,图,图计算：,可,可销售面,积,积为,194145,（含车库,）,）,/184151,（不含车,库,库）,目标客群,Part2,长三角投,资,资客,外围预热,，,，带动内,圈,圈，相互,促,促进,苏锡常投,资,资客,目标客群,待无锡市,场,场形成热,度,度后，开,始,始深耕苏,锡,锡常投资,客,客,1,2,3,从上海启,动,动，吸引,沪,沪、温、,甬,甬、杭长,三,三角投资,客,客,依靠异地,客,客源持续,热,热销，带,动,动本地客,源,源跟风购,买,买,以上海为,龙,龙头的长,三,三角区域,是,是中国第,一,一经济增,长,长极，积,累,累了大量,财,财富，聚,集,集于,私营业主,、,、公务员,、,、企业高,官,官和白领,，,，拥有较,为,为丰厚的,收,收入、时,尚,尚的观念,和,和多种投,资,资经验,，,认同本区,域,域，,他们将是,本,本项目主,要,要针对的,目,目标客群,价格策略,Part3,面积,单价,总价,1F-3F,2945.27,12147.24287,35776910,1F,1015.35,16590.5471,16845212,2F,865.27,12043.94235,10421262,3F,1064.65,7993.646738,8510436,为提升原,有,有购买客,户,户满意度,和,和形成良,好,好的投资,回,回报口碑,，,，中原建,议,议在原有售,价,价的基础,上,上采用高,开,开高走的,价,价格策略，项目整,体,体销售均,价,价提高至,：,：,14000,元,/,定价前提,已售商铺,价,价格表,区域,折前销售均价（元,/,平方米）,折后销售均价（元,/,平方米）,A,21053,16000,B,21053,16000,C,18421,14000,D,17105,13000,E,15789,12000,F,15789,12000,合计,18358,13952.19684,根据部分,E,区已售商,铺,铺价格和,商,商铺所处,位,位置、楼,层,层与业态,等,等因素来,核,核定,A,区,-F,区各分区,均,均价,整体租售,平,平衡表（,静,静态）,区域,折前销售均价（元,/,平方米）,折后销售均价（元,/,平方米）,租金（元,/,平方米,/,天）,面积（不含地下车库,/,平方米）,销售实际到账（万元）,年租金收入（万元）,5,年平均回报率,5,年总计回报支出（万元）,5,年总计租金收入（万元）,5,年收支（万元）,A,21053,16000,1.80,32269.5,51631.20,2120.11,8%,10869.73,10600.53,51362.00,B,21053,16000,1.65,32269.5,51631.20,1943.43,8%,10869.73,9717.15,50478.63,C,18421,14000,1.40,36585,51219.00,1869.49,8%,10782.95,9347.47,49783.52,D,17105,13000,1.30,28173,36624.90,1336.81,8%,7710.51,6684.04,35598.44,E,15789,12000,1.20,27209,32650.80,1191.75,8%,6873.85,5958.77,31735.72,F,15789,12000,1.20,27645,33174.00,1210.85,8%,6984.00,6054.26,32244.26,合计,18358,13952.19684,1.44,184151,256931.10,9672.44,54090.76,48362.22,251202.56,以整体销,售,售均价约,为,为,14000,元,/,平米计算,，,，通过对,项,项目,5,年租售情,况,况的静态,估,估算，可,实,实现收益,25,亿元。,分区楼层,均,均价表（,静,静态）,区域,(,),分层面积,折后单价,(,元,/,),折前单价,(,元,/,),实际销售到帐,(,万元,),A,区电子数码城,地下,6277,16000,21053,10043.20,一楼,6381,23500,30921,14995.35,二楼,5927,14500,19079,8594.15,三楼,5927,10800,14211,6401.16,三楼,TOP,1079,8500,11184,917.15,小计,25591,16002,40951.01,B,区女人服饰街,地下,9339,16000,21053,14942.40,一楼,9532,23500,30921,22400.20,二楼,8970,15000,19737,13455.00,三楼,8970,10800,14211,9687.60,三楼,TOP,2137,8600,11316,1837.82,小计,38948,16002,62323.02,区域,(,),分层面积,折后单价,(,元,/,),折前单价,(,元,/,),实际销售到帐,(,万元,),C,区精品轻纺城,地下,2037,14000,18421,2851.80,一楼,4269,19800,26053,8452.62,二楼,4252,13000,17105,5527.60,三楼,4195,9450,12434,3964.28,三楼,TOP,221,7500,9868,165.75,小计,14974,13999,20962.05,D,区现代建材城,地下,7905,13200,17368,10434.60,一楼,6488,18600,24474,12067.68,二楼,6488,12100,15921,7850.48,三楼,6488,8800,11579,5709.44,三楼,TOP,804,7000,9211,562.80,小计,28173,13000,36625.00,区域,(,),分层面积,折后单价,(,元,/,),折前单价,(,元,/,),实际销售到帐,(,万元,),E,区品牌餐饮,地下,7864,12200,16053,9594.08,一楼,6199,17500,23026,10848.25,二楼,6199,11000,14474,6818.90,三楼,6173,7950,10461,4907.54,三楼,TOP,774,6300,8289,487.62,小计,27209,12002,32656.39,F,区运动天地,地下,8040,12200,16053,9808.80,一楼,6413,17500,23026,11222.75,二楼,6131,10900,14342,6682.79,三楼,6105,7950,10461,4853.48,三楼,TOP,956,6300,8289,602.28,小计,27645,11999,33170.10,总计,162540,13947,18351,226687.56,32269.5,32269.5,36584.5,28173,27209,27645,*分区,面,面积不,含,含车库,面,面积，,C,区未算,1-11F,的建筑,面,面积,21610.5,营销策,略,略,Part4,推盘策,略,略：工,程,程配合,招,招商和,销,销售，,先,先外后,内,内，外,紧,紧内松,，,，按主,题,题分区,域,域推售,推盘计,划,划,A,区电子,数,数码城,位,位于苏,宁,宁和,outlets,中间，,且,且兼具,优,优势地,段,段，所,以,以成为,首,首选推,售,售区,随后推,售,售与,A,区相仿,的,的,B,区，最,后,后由外,而,而内依,次,次推售,A,区,B,区,C,区,D,区,F,区（,E,区在各,区,区内连,带,带推售,）,），在前一,区,区域去,化,化,7,成以后,再,再推售,下,下一区,域,域，保,持,持限量,供,供应，,人,人为制,作,作稀缺,感,感。,A,B,C,D,E,F,自持,自持,自持,自持,自持,自持,C,推盘次,序,序：,重要时,间,间节点,及,及销售,目,目标分,解,解,B,A,D,C,E,F,电子数,码,码城,女人服,饰,饰街,精品轻,纺,纺城,现代建,材,材城,品牌餐,饮,饮,运动天,地,地,2010.09,2010.10,2010.12,2011.01,2011.02,2011.03,2011.04,2011.06,2011.07,2011.08,2011.09,2011.10,2011.11,2011.12,2012.01,2012.02,2012.03,2012.04,2012.05,2012.06,2012.07,2012.08,2012.09,2012.10,2012.11,2012.12,1M,准备期,+6Ms,销售期,1M,准备期,+4Ms,销售期,1M,准备期,+6Ms,销售期,/,去化,7,成，达,25609.15,1M,准备期,+4Ms,销售期,/,去化,7,成，达,19721.1 ,由于本区已,经,经处于售卖,中,中，余铺放,在,在各区中同,时,时销售,/,去化,7,成，达,19046.3,1M,准备期,+4Ms,销售期,/,去化,7,成，达,19351.5,2013.01,2013.02,总计销售周期为,2,年,5,个月，去化可销,售,售面积的,70%,以上，即：,194145*0.7=135901.5,（含车库）,/184151.5*,0.7=128906.05,（不含车库,）,）,*分区面积,不,不含车库面,积,积,32269.5,32269.5,36584.5,28173,27209,27645,均价,16000,元,/,销售约,8,亿,均价,14000,元,/,销售约,3.59,亿,均价,13000,元,/,销售约,2.56,亿,均价,12000,元,/,销售约,2.32,亿,整体均价,14000,元,/,总销金额约,18.76,亿,均价,12000,元,/,销售约,2.29,亿,2011.,05,开业,开业前去化,A/B,两区的,77.5%,，达,5,万,左右,“典藏，一,座,座城市商业,的,的荣耀”,无锡明发国,际,际商业广场,(,IntlSuper ShoppingMall,),50,万苏锡常,都,都市圈首席,国,国际商业广,场,场,主题形象定,位,位,主题形象定,位,位解析,作为苏锡常,都,都市圈首席,shopping mall,国际商业广,场,场，其价值,在,在于树立起,区,区域内的商,业,业标杆，让,无,无锡乃至苏,锡,锡常都市圈,内,内的人们引,以,以为豪，成,为,为一座城市,的,的商业荣耀,，,，进而让无,锡,锡明发商业,广,广场的客户,拥,拥有一份成,就,就感,“与,OUTLETS,一起分享无,锡,锡的财富”,无锡明发国,际,际商业广场,(,IntlSuper ShoppingMall,),50,万苏锡常,都,都市圈首席,国,国际商业广,场,场,主题形象定,位,位,主题形象定,位,位解析,作为苏锡常,都,都市圈首席,shopping mall,国际商业广,场,场，其价值,在,在于树立起,区,区域内的商,业,业标杆，让,无,无锡乃至苏,锡,锡常都市圈,内,内的人们引,以,以为豪，成,为,为一座城市,的,的商业荣耀,，,，进而让无,锡,锡明发商业,广,广场的客户,拥,拥有一份成,就,就感,推广总原则,引爆策略：,充分整合开,发,发商上市公,司,司的,品牌信用、,经,经管公司的,运,运营实力和,中,中原强大的,品,品牌和销售,渠,渠道,等三者的价,值,值，重塑项,目,目形象，,以优惠的招,商,商条件吸引,主,主力店进驻,来,来带动销售,，,，销售反哺,招,招商,媒介策略：,通过,阵地包装、,媒,媒体投放、,政,政府公关和,促,促销活动,等全方位、,集,集中式的营,销,销方式使项,目,目强势出击,，,，极速预热,，,，创造轰动,效,效应，,改变项目原,有,有形象，重,点,点拦截客群,，,，引爆购买,欲,欲望,推盘策略：,全面跟踪招,商,商销售进度,，,，按照,分区分主题,招,招商销售,，根据政策,与,与行业环境,变,变化、项目,租,租售成果来,进,进行,动态的调整,和,和把控，逐,步,步提价,，,实现价值最,大,大化,价值整合、以租促售,集中轰炸、引爆欲望,全盘把控、借势拉价,1,2,3,关键词：量,、,、价、速,/,短、平、快,销售中心,外墙广告,带看路线,导视系统,项目本体是,项,项目推广的,前,前沿阵地，,其,其形象好坏,直,直接关系到,项,项目的品质,，,，形成客户,的,的第一印象,，,，影响其购,买,买信心和意,愿,愿，其重要,性,性不言而喻,项目本体包,装,装计划,带看路线包,装,装,工程进度配,合,合销售，先,外,外再内进行,施,施工,项目本体包,装,装风格需彰,显,显大气豪华,、,、凸显商业,气,设置,交通导视系,统,统、,公交线路及,站,站点,作为无锡的,商,商业旗舰，,其,其商业辐射,力,力将直达苏,锡,锡常都市圈,乃,乃至长三角,。,。建议进行,政,政府公关，,与,与有关部门,协,协商，在主,要,要的干道交,通,通指示牌添,加,加本案名称,，,，,在本,项,项目,设,设置,更,更多,公,公交,线,线路,，,，,既起,到,到交,通,通指,引,引的,作,作用,，,，能,借,借力,政,政府,宣,宣传,和,和提,升,升本,项,项目,的,的形,象,象和,加,加深,信,信任,，,又,对吸,引,引客,群,群和,招,招商,起,起到,很,很大,的,的促,进,进作,用,用,项目,提,提升,计,计划,申请,国,国家,3A,级旅,游,游购,物,物市,场,场景,点,点,建议,申,申请,国,国家,3A,或,4A,级旅,游,游购,物,物市,场,场，,提,提升,本,本项,目,目的,知,知名,度,度，,可,可以,加,加速,商,商贸,形,形态,向,向购,物,物旅,游,游形,态,态的,提,提升,，,，与,旅,旅行,社,社合,作,作，,通,通过,以,以游,带,带商,，,，以,商,商促,游,游，,吸,吸引,众,众多,消,消费,者,者前,来,来购,物,物观,光,光，,可,可以,带,带来,巨,巨大,的,的人,流,流量,，,，也,是,是解,决,决目,前,前区,域,域消,费,费人,口,口较,少,少的,方,方法,之,之一,常熟服装城,推广,总,总预,算,算,推广,费,费用,按,按总,销,销金,额,额的,1.5%,的比,例,例进,行,行预,算,算：,18.76,亿元,1.5%=28140000,元,按销,售,售期,29,个月,，,，平,均,均每,月,月预,算,算,970000,元,推广预算分期图,推广,预,预算,分,分类,图,图,推广,执,执行,计,计划,推广,任,任务,推广,诉,诉求,推广,主,主题,上海,媒,媒体,无锡,媒,媒体,推广,预,预算,2010.09,2010.10,2010.12,2011.01,2011.02,2011.03,2011.04,2011.05,开业,2011.06,2011.07,2011.08,2011.09,2011.10,2011.11,2011.12,2012.01,2012.02,2012.03,2012.04,2012.05,2012.06,20,12,.07,2012.08,2012.09,2012.10,2012.11,2012.12,2013.01,2013.02,预备期,强销期,总销,金,金额,预算,比,比例,阶段,使,使用,比,比例,18.76,亿,1.5%,70%=19698000,总,销,销,金,金,额,额,预,算,算,比,比,例,例,阶,段,段,使,使,用,用,比,比,例,例,18.76,亿,1.5%,30%=8442000,短,信,信,/,彩,信,信,/,直,邮,邮,中,原,原,200,多,家,家,搜房网广告页,/,软文报道,短,信,信,500,万,条,条,，,，,彩,彩,信,信,250,万,条,条,，,，,DM,直,邮,邮,150,万,份,份,道,旗,旗,、,、,高,高,炮,炮,、,、,车,车,体,体,；,；,报,报,纸,纸,；,；,夹,夹,报,报,；,；,电,电,视,视,；,；,网,网,络,络,；,；,短,短,信,信,（,（,集,集,中,中,推,推,广,广,）,高,炮,炮,、,、,道,道,旗,旗,；,；,报,报,纸,纸,；,；,夹,夹,报,报,；,；,电,电,视,视,；,；,网,网,络,络,；,；,短,短,信,信,（,（,持,持,续,续,推,推,广,广,）,）,提,高,高,知,知,名,名,度,度,/,形,象,象,宣,宣,传,传,/,造,势,势,/,开,盘,盘,引,引,提,升,升,美,美,誉,誉,度,度,/,投,资,资,价,价,值,值,深,深,度,度,挖,挖,掘,掘,/,续,势,势,上,市,市,公,公,司,司,品,品,牌,牌,、,、,宏,宏,大,大,规,规,模,模,保,保,障,障,、,、,一,一,站,站,式,式,商,商,业,业,广,广,场,场,、,、,低,低,门,门,盛大开,业,业典礼,、,、火爆,销,销售炒,作,作、专,业,业运营,管,管理、,招,招商活,动,动配合,、,、品牌,商,商家进,驻,驻、商,场,场活动,等,等宣传,华东商,界,界,无锡门,户,户,超规模,财,财富综,合,合体,(,上海,),锡城首,席,席,50,万方财,富,富休闲,之,之都,(,无锡,),合计：,28140000,“典藏,，,，一座,城,城市商,业,业的荣,耀,耀”,“买大,品,品牌铺,位,位，做,大,大品牌,业,业主”,“旺市,在,在即,现,现买,现,现赚！,”,”,“财富,发,发现”,双赢创,富,富，租,铺,铺不如,买,买铺！,“看得,见,见的升,值,值，摸,得,得到的,财,财富,!”,“铺王,中,中的明,星,星，铺,王,王中的,铺,铺王”,50,万苏,锡,锡常都,市,市圈首,席,席国际,商,商业广,场,场,SP/PR,品牌入,驻,驻发布,会,会,温州商,会,会项目,投,投资洽,谈,谈会,明发集,团,团（,00846.HK,）品牌,宣,宣讲会,国家,3A,或,4A,级旅游,购,购物市,场,场申办,新,新闻发,布,布会,中原客,户,户看房,体,体验团,项目本,体,体包装,、,、宣传,资,资料准,备,备、上,海,海中原,渠,渠道启,动,动,上海媒,体,体看房,体,体验团,盛大开,业,业暨财,富,富开放,日,日典礼,财富之,夜,夜联欢,晚,晚会,财富发,现,现论坛,交通导,视,视、公,交,交线路,设,设置申,请,请,穿插各,类,类重要,节,节假日,促,促销活,动,动,要点：,商铺,快,快销与,否,否取决,于,于造势,所,所激发,的,的人气,保证,营,营销费,用,用，前,期,期集中,造,造势,媒体,和,和,SP,活动相,互,互配合,围绕,财,财富主,题,题进行,整,整合推,广,广,推广分,类,类预算,详,详表,类 别,细 类,单 价,数 量,小 计,合 计,本体包装,（,10%,）,销售中心包装,屋顶吊饰、灯饰、金布、吊旗、服务设施等,150000,2814000,外墙广告设置,沿街墙体灯箱、海报包装,500000,带看路线包装,整体带看路线景观建造、商铺装修,2064000,导视系统设置,精神堡垒、导视牌,100000,中原渠道,（,5%,）,带看车辆费用,1500,元,/,辆,/,次,4-5,次,/,月,7500*29=217500,1407000,带看人员费用,273,元,/,人,/,次,30,人,/,次,41250*29=1189500,媒体投放,（,60%,）,高炮,15-100,万,/,年,/,面,/,个,11-15,个,7900000,16884000,道旗,400-1000/,月,/,杆,1.5*0.65m,150-200,杆,1580000,报纸,10,万,/,整版,34.4*49cm,9-12,期,1100000,DM,0.6-1,元,/210*285cm,150,万份,1100000,车身,3-5,万元,/,辆,/,月,8,辆,9,个月,2160000,网络,16,万,/,周,通栏,960*70p/,对联,100*300p,，,15-20,周,2480000,短信,/,彩信,0.06-0.2,元,/t,条,500,万条,/250,万条,564000,SP/PR,活动,（,25%,）,SP,活动,4-20,万,/,次,2-3,次,/,月,4200000,7035000,PR,活动,5-20,万,/,次,1-2,次,/,月,2835000,总计,28140000,*本预,算,算价格,仅,仅供参,考,考，最,终,终以实,际,户外广,告,告客户,拦,拦截示,意,意图,上海、,长,长三角,区,区域,户外广,告,告投放,详,详图见,下,下页,位置：,绕,绕城高,速,速与沪,宁,宁高速,交,交叉口,功能：,投,投放高,炮,炮，宣,传,传和引,导,导作用,拦截客,群,群：上,海,海、苏,州,州等异,地,地客户,位置：,绕,绕城高,速,速与沪,宁,宁高速,交,交叉口,功能：,投,投放高,炮,炮，宣,传,传和引,导,导作用,本案,户外广,告,告客户,拦,拦截示,意,意图,无锡区,域,域,本案,北环路,锡澄路,位置：,惠,惠山大,道,道、锡,澄,澄路和,S229,省道沿,线,线,功能：,使,使用道,旗,旗，造,势,势和引,导,导作用,拦截客,群,群：惠,山,山新城,、,、中心,城,城区,位置：,G312,与沪宁,高,高速交,叉,叉口,功能：,投,投放高,炮,炮，宣,传,传和引,导,导作用,拦截客,群,群：上,海,海、苏,州,州等异,地,地客户,位置：,锡,锡澄高,速,速与沪,宁,宁高速,交,交叉口,功能：,投,投放高,炮,炮，宣,传,传和引,导,导作用,拦截客,群,群：上,海,海、江,阴,阴等异,地,地客户,位置：,锡,锡宜高,速,速与沪,宁,宁高速,交,交叉口,功能：,投,投放高,炮,炮，宣,传,传和引,导,导作用,拦截客,群,群：宜,兴,兴等异,地,地客户,位置：,锡,锡宜高,速,速与沪,宁,宁高速,交,交叉口,功能：,投,投放高,炮,炮，宣,传,传和引,导,导作用,拦截客,群,群：常,州,州、南,京,京等异,地,地客户,上海,中原客,户,户看房,体,体验团,：依靠,中,中原二,手,手房资,源,源，组,织,织意向,客,客户看,房,房,上海媒,体,体看房,体,体验团,：依靠,上,上海各,大,大媒体,的,的客户,资,资源，,组,组织意,向,向客户,到,到现场,体,体验看,房,房,引爆计,划,划,无锡,户外,/,报广,：强化,传,传播知,名,名主力,店,店品牌,效,效应及,销,销售信,息,息,报软,/,网络,：对中,原,原看房,体,体验团,、,、上海,媒,媒体看,房,房体验,团,团进行,深,深度报,道,道，带,动,动无锡,本,本地客,户,户,短信,：关键,节,节点传,播,播及时,性,性销售,信,信息,迅速预热，,快,快速蓄客,通过上海客,源,源带动无锡,客,客源,两地联动，,集,集中引爆,A,区电子数码,城,城炒作,1.,通过与上海,太,太平洋数码,广,广场和赛博,数,数码广场等,电,电子数码商,家,家签订入驻,意,意向，以此,做,做为软文和,活,活动炒作的,素,素材，在上,海,海强力推广,，,，炒热项目,2.,通过组织,3,个销售团队,，,，分别在上,海,海、无锡、,温,温州进行开,拓,拓，互相竞,争,争，相互促,进,进,引爆计划,上海,outlets,财富体验之,旅,旅,2010,明发商业广,场,场首届财富,之,之旅休闲,之,之旅活动,通过带领意,向,向客户实地,考,考察参观上,海,海,outlets,，让其亲身,体,体验该商业,模,模式的成功,之,之处和价值,所,所在，以成,功,功实例来打,消,消客户的顾,虑,虑，促进本,项,项目的招商,和,和销售,活动时间：,2010,年,10,月,2,日（周六）,主办单位：,明,明发商业广,场,场,活动主题：,周,周末休闲一,日,日游,/,建立明发商,业,业广场品牌,文,文化,/,发布项目及,价,价值信息,/,销售政策信,息,息传递等,参与人员：,VIP,客户,/,商户代表,/,意向客户,/,销售部等,SP/PR,活动,明发集团（,00846.HK,）品牌宣讲,会,会,关注品牌，,关,关注价值,作为香港上,市,市公司，举,办,办品牌宣讲,会,会，介绍企,业,业和开发运,营,营的成功案,例,例，增进企,业,业与客户之,间,间的了解，,增,增强客户的,入,入驻和投资,的,的信心，推,介,介和宣传本,项,项目，发布,明发商业广,场,场商铺投资,价,价值红皮书,活动时间：,2010,年,11,月,6,日（周六）,主办单位：,明,明发商业广,场,场,活动主题：,传,传递明发信,息,息,/,报道品牌,发,发展,/,发布投资,价,价值红皮,书,书,参与人员,：,：商家代,表,表,/,成交客户,/,意向客户,/,媒体人士,SP/PR,活动,与明发商业广场一起分享不断增长的财富,根据招商成果举办品牌入驻发布会来为项目造势，增强投资者信心，促进销售,活动时间：,2010,年,12,月,4,日,(,周六,),主办单位：明发商业广场,/,无锡晚报,/,电视台,活动主题：招商成果发布,/,销售政策发布,/,文艺表演,参与人员：商家代表,/,成交客户,/,意向客户等,SP/PR,活动,温州商会,项,项目投资,峰,峰会,与明发商,业,业广场一,起,起关注财,富,富高峰,主动与温,州,州商会举,办,办投资洽,谈,谈会，了,解,解他们对,本,本项目的,想,想法并扩,大,大本项目,在,在温商中,的,的知名度,，,，争取获,得,得温商的,支,支持无疑,打,打开了财,富,富之门,活动时间,：,：,2011,年,1,月,1,日,(,周六,),主办单位,：,：明发商,业,业广场,活动主题,：,：招商成,果,果发布,/,开盘信息,及,及政策发,布,布,/,文艺表演,参与人员,：,：温州商,会,会人士,/,目标客户,/,意向客户,/,其他人士,SP/PR,活动,2011,明发商业,广,广场首届,“,“财富之,夜,夜”文艺,联,联欢晚会,看得见的,升,升值，摸,得,得到的财,富,富,活动时间,：,：,2011,年,2,月,26,日,(,周六,),主办单位,：,：明发商,业,业广场,/,无锡晚报,/,电视台,活动主题,：,：明发商,业,业广场品,牌,牌文化,/,业主联欢,/,销售成果,发,发布,/,商铺销售,预,预热,参与人员,：,：商家代,表,表,/,成交客户,/,意向客户,/,媒体等,SP/PR,活动,5.1,明发商业,广,广场盛大,开,开业暨“,财,财富开放,日,日”典礼,一起见证,财,财富的颠,峰,峰,活动时间,：,：,2011,年,5,月,1,主办单位：明发商业广场,/,无锡晚报,/,电视台,/,电台,活动主题：开业庆典,/,销售促销,/,推行政策,/,发行信息资料,参与人员：成交客户,/,媒体人士,/,社会人士,SP/PR,活动,2011,明发国际,商,商业广场,“,“财富发,现,现”论坛,双赢创富,，,，租铺不,如,如买铺,!,活动时间,：,：,2011,年,6,月,4,日（周六,）,）,主办单位,：,：明发商,业,业广场,/,无锡晚报,活动主题,：,：经营价,值,值与投资,论,论坛,/,发行,明发国际,商,商业广场,商,商铺经营,价,价值投,资,资价值海,报,报,/,推行销售,政,政策,参与人员,：,：经营商,户,户,/,已成交客,户,户,SP/PR,活动,中原中介,渠,渠道营销,与,与人员配,备,备,Part5,客户来源,梯,梯队,无锡明发,商,商业广场,第一梯队,第二梯队,第三梯队,上海中原,核,核心客户,群,群,上海区域,投,投资客群,长三角客,群,群,上海中原,无锡明发,商,商业广场,项,项目,作战梯队,上海中原,中,中介无锡,明,明发商业,广,广场作战,图,图,无锡明发,商,商业广场,。实行：,1.,成交积分,奖,奖励，积,分,分兑换奖,品,品；,2.,特定销售,期,期内，成,交,交后有现,场,场现金奖,奖,奖励。通,过,过即时奖,励,励、名誉,奖,奖励、实,物,物奖励和,阶,阶段性奖,励,励等手段,调,调动全体,物,物业顾问,带,带看无锡,明,上海中原,中,中介无锡,明,明发商业,广,广场项目,三,三大作战,策,策略,上海中原,中,中介三大,区,区域全力,出,出击,设置中原,客,客户无锡,商,商业广场,专,专场,通过多种,形,形式奖励,促,促进成交,强力通过,线,线上线下,推,推广本项,目,目，通过,三,三大区域,交,交叉比拼,，,，轮番作,战,战，互相,促,促进、调,动,动门店员,工,工带看积,极,极性，保,证,证持续、,有,有效的作,战,战。通过,活,活动促进,成,成交，激,励,励物业顾,问,问积极带,看,看,以中原客,户,户专场形,式,式举办客,户,户联谊活,动,动，并在,中,中原客户,专,专场中针,对,对中原带,看,看客户实,行,行限时性,特,特别折扣,和,和额外奖,励,励，激发,专,专场客户,现,现场成交,上海中原,中,中介渠道,营,营销步骤,Step1,：,销,销,售,售,道,道,具,具,准,准,备,备,分,发,发,项,项,目,目,单,单,页,页,、,Step,2,：本项目推介会,组织上海中原中介部员工，对项目的商业价值、地产价值、投资价值等卖点进行培训、推介，使中介员工对项目有全面认识,Step,3,：中介门店选择与员工培训,选择重点门店，重点突破，并对其员工进行强化培训，提高推介成功率,Step,4,：中介客户集结、带看,中原一、二手联动经理负责组织中介客户，联系车辆带到无锡，每周不少于一次，每次不少于,30,人,Step,5,：现场接待,销售接待：现场售楼部负责与中介业务员对接，接待上海客户，安排实地考察，签定单,午餐供应：为上海看房客户提供午餐,Step1,：通,过,过,线,线,上,上,、,、,线,线,下,下,双,双,渠,渠,道,道,推,推,广,广,无,无,锡,锡,明,明,发,发,商,商,业,线,下,下,门,门,店,店,包,包,装,装,宣,宣,传,传,系,系,统,统,通,过,过,招,招,贴,贴,、,、,灯,灯,箱,箱,、,、,吊,吊,旗,旗,、,、,和,和,海,海,报,报,等,等,宣,宣,传,传,资,资,料,料,应,应,用,用,于,于,中,中,介,介,门,门,店,店,，,，,建,建,立,立,起,起,全,全,上,上,海,海,区,区,域,域,宣,宣,传,传,搭,建,建,网,网,络,络,平,平,台,台,，,，,覆,覆,盖,盖,全,全,上,上,海,海,中,中,介,介,线,上,上,项,项,目,目,推,推,广,广,系,系,统,统,整,合,合,项,项,目,目,资,资,料,料,于,于,上,上,海,海,中,中,原,原,内,内,网,网,搭,搭,建,建,项,项,目,目,平,平,台,台,，,，,确,确,保,保,中,中,原,原,公,公,司,司,全,全,体,体,营,营,业,业,部,部,员,员,工,工,都,都,能,能,查,查,看,看,并,并,下,下,载,载,所,所,需,需,资,资,料,料,平,台,台,信,信,息,息,维,维,护,护,：,：,由,由,专,专,人,人,维,维,护,护,联,联,动,动,平,平,台,台,。,。,平,台,台,上,上,载,载,内,内,容,容,有,有,项,项,目,目,基,基,本,本,资,资,料,料,、,、,总,总,平,平,图,图,、,、,户,户,型,型,图,图,、,、,效,效,果,果,、,、,实,实,景,景,图,图,、,、,基,基,础,础,销,销,讲,讲,、,、,社,社,区,区,配,配,套,套,等,等,相,相,关,关,介,介,绍,绍,及,及,各,各,类,类,表,表,单,单,、,、,房,房,源,源,信,信,息,息,、,、,促,促,销,销,活,活,动,动,通,通,知,知,、,、,人,人,员,员,调,调,整,整,，,，,问,问,答,答,中,中,原,原,联,联,动,动,平,平,台,台,主,主,页,页,中,中,原,原,联,联,动,动,平,平,台,台,项,项,目,目,页,页,面,面,Step2,：举,办,办,项,目,目,内,内,部,部,推,推,介,介,会,会,组,织,织,上,上,海,海,中,中,原,原,中,中,介,介,部,部,员,员,工,工,，,，,对,对,项,项,目,目,的,的,基,基,本,本,情,情,况,况,、,、,商,商,业,业,价,价,值,值,、,、,地,地,产,产,价,价,值,Step3,：中,介,介,门,门,店,店,选,选,择,择,与,与,物,物,业,业,顾,顾,问,问,培,培,训,训,选,择,择,重,重,点,点,门,门,店,店,，,，,重,重,点,点,突,突,破,破,，,，,并,并,对,对,其,其,员,员,工,工,进,进,行,行,强,强,化,化,培,培,训,训,，,，,提,提,高,高,推,推,介,介,成,成,功,功,率,率,。,。,通,通,过,过,树,树,立,立,起,起,通过现场和中原内网两种方式对物业顾问培训有关本项目的基本情况和卖点以及有关注意事项，同时进行项目演练，增强实操性,Step4,：中介客户集,结,结和带看,中原一、二,手,手联动经理,负,负责组织中,介,介客户，联,系,系车辆带到,无,无锡，每周,不,不少于一次,，,，每次不少,于,于,30,人。可以根,据,据带看客户,的,的数量来进,行,行灵活调整,带,带看次数,上海中原、,媒,媒体看房体,验,验团,上海中原看,房,房体验团,目的,：通过上海,中,中原二手房,门,门店资源，,将,将意向客户,输,输送到项目,，,，扩大客源,推广,：上海中原,门,门户网站跟,踪,踪报道；上,海,海搜房友情,报,报道；在无,锡,锡搜房网、,各,各大报纸新,闻,闻报道、新,闻,闻频道发布,新,新闻。,上海媒体看,房,房体验团,目的：,通过上海各,大,大媒体的客,户,户资源，输,送,送意向客户,到,到项目，增,加,加人气,推广：,利用各大媒体资源进行跟踪报道,1,2,Step5,：现场,接,接待,和,和逼,定,定中,介,介客,户,户,销售,接,接待,：,：现,场,场售,楼,楼部,负,负责,与,与中,介,介业,务,务员,对,对接,，,，接,待,待上,海,海客,户,户，,安,安排,实,实地,考,考察,，,，签,定,定单,午餐,供,供应,：,：为,上,上海,看,市场趋势判断,竞争监控,客户挖掘,现场活动配合,策略,支持,中介客户,自访客户,发展商,+,中原,成功销售,现场销售团队,策略,、,、现,中原,项,项目,部,部联,动,动特,点,点,上海,中,中原,将,将成,立,立项,目,目组,，,，由,项,项目,经,经理,、,、销,售,售经,理,理、,项,项目,策,策划,和,和现,场,场销,售,售等,商,商业,地,地产,专,专业,人,人员,组,组成,，,，为,无,无锡,明,明发,商,商业,广,广场,的,的销,售,售、,推,推广,、,、管,理,理提,供,供专,属,属的,服,服务,团,团队,上海,中,中原,操,操盘,团,团队,架,架构,项目,策,策划,联动,策,策划,销售,经,经理,企划,文,文案,平面,设,设计,副,总,总,项目,经,经理,销售,代,代表,10,-1,2,名,案场,秘,秘书,1,名,策略,总,总监,事业,部,部总,监,监,中介,部,部副,总,总,各区,域,域总,监,监、,区,区域,经,经理,以,以及,各,各门,店,店,Thanksforyourattention,Wishyouagoodday!,9,、,静,静,夜,夜,四,四,无,无,邻,邻,，,，,荒,荒,居,居,旧,旧,业,业,贫,贫,。,。,。,。11,月,月-2211,月,月-22,Monday,November7,2022,10,、雨,中,中黄,叶,叶树,，,，灯,下,下白,头,头人,。,。15:24:5415:24:5415:24,11/7/20223:24:54PM,11,、以我,独,独沈久,，,，愧君,相,相见频,。,。11月-2215:24:5415:24,Nov-2207-Nov-22,12,、故人江海,别,别，几度隔,山,山川。15:24:5415:24:5415:24,Monday, November 7,2022,13,、乍见,翻,翻疑梦,，,，相悲,各,各问年,。,。11月-2211月-2215:24:5415:24:54,November7,2022,14,、他,乡,乡生,白,白发,，,，旧,国,国见,青,青山,。,。07,十,十,一,一月20223:24:54,下,下午15:24:5411,月,月-22,15,、比,不,不了,得,得就,不,不比,，,，得,不,不到,的,的就,不,不要,。,。十一月223:24,下,下午11月-2215:24,November7,2022,16,、,行,行,动,动,出,出,成,成,果,果,，,，,工,工,作,作,出,出,财,财,富,富,。,。,。,。2022/11/715:24:5415:24:54,07November2022,17,、,做,做,前,前,，,，,能,能,够,够,环,环,视,视,四,四,周,周,；,；,做,做,时,时,，,，,你,你,只,只,能,能,或,或,者,者,最,最,好,好,沿,沿,着,着,以,以,脚,脚,为,为,起,起,点,点,的,的,射,射,线,线,向,向,前,前,。,。,。,。3:24:54,下,下,午,午3:24,下,下,午,午15:24:5411,月,月-22,9,、没有失败,，,，只有暂时,停,停止成功！,。,。11月-2211月-22,Monday, November 7,2022,10,、很,多,多事,情,情努,力,力了,未,未必,有,有结,果,果，,但,但是,不,不努,力,力却,什,什么,改,改变,也,也没,有,有。,。,。15:24:5415:24:5415:24,11/7/20223:24:54PM,11,、成功,就,就是日,复,复一日,那,那一点,点,点小小,努,努力的,积,积累。,。,。11月-2215:24:5415:24,Nov-2207-Nov-22,12,、世间,成,成事，,不,不求其,绝,绝对圆,满,满，留,一,一份不,足,足，可,得,得无限,完,完美。,。,。15:24:5415:24:5415:24,Monday, November 7, 2022,13,、不知香,积,积寺，数,里,里入云峰,。,。11月-2211月-2215:24:5415:24:54,November7,2022,14,、,意,意,志,志,坚,坚,强,强,的,的,人,人,能,能,把,把,世,世,界,界,放,放,在,在,手,手,中,中,像,像,泥,泥,块,块,一,一,样,样,任,任,意,意,揉,揉,捏,捏,。,。07,十,十,一,一,月,月20223:24:54,下,下,午,午15:24:5411,月,月-22,15,、楚,塞,塞三,湘,湘接,，,，荆,门,门九,派,派通,。,。十一,月,月223:24,下,下,午,午11,月,月-2215:24,November7,2022,16,、少,年,年十,五,五二,十,十时,，,，步,行,行夺,得,得胡,马,马骑,。,。2022/11/715:24:5415:24:54,07November2022,17,、空山,新,新雨后,，,，天气,晚,晚来秋,。,。3:24:54 下,午,午3:24 下,午,午15:24:5411月-22,9,、杨,柳,柳散,和,和风,，,，青,山,山澹,吾,吾虑,。,。11,月,月-2211,月,月-22,Monday,November7,2022,10,、阅读一,切,切好书如,同,同和过去,最,最杰出的,人,人谈话。15:24:5415:24:5415:24,11/7/2022 3:24:54 PM,11,、,越,越,是,是,没,没,有,有,本,本,领,领,的,的,就,就,越,越,加,加,自,自,命,命,不,不,凡,凡,。,。11,月,月-2215:24:5415:24,Nov-2207-Nov-22,12,、越是无能,的,的人，越喜,欢,欢挑剔别人,的,的错儿。15:24:5415:24:5415:24,Monday, November 7,2022,13,、知,人,人者,智,智，,自,自知,者,者明,。,。胜,人,人者,有,有力,，,，自,胜,胜者,强,强。11,月,月-2211,月,月-2215:24:5415:24:54,November7,2022,14,、意志坚,强,强的人能,把,把世界放,在,在手中像,泥,泥块一样,任,任意揉捏,。,。07 十,一,一月 20223:24:54,下,下午15:24:5411月-22,15,、最具,挑,挑战性,的,的挑战,莫,莫过于,提,提升自,我,我。十一月223:24 下,午,午11月-2215:24,November7,2022,16,、业余,生,生活要,有,有意义,，,，不要,越,越轨。2022/11/715:24:5415:24:54,07November2022,17,、一个人,即,即使已登,上,上顶峰，,也,也仍要自,强,强不息。3:24:54,下,下午3:24,下,下午15:24:5411月-22,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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