地产公司项目石河北岛项目启动会

秦皇岛市石河北岛秦皇岛市石河北岛项目项目 启动会启动会 地产集团地产集团 20122012年年1212月月 1 2 3 4 5 6 7 主要议题主要议题 项目总体规划项目总体规划 处理方案处理方案 证照办理证照办理 销售策略销售策略 项目成功的标尺项目成功的标尺 示范区及售楼处建设方案示范区及售楼处建设方案 配置标准和目标成本配置标准和目标成本 1 项目总体规划项目总体规划 项目地块位于秦皇岛市山海关区南部石河下游，为河心独岛，北侧有桥与陆地相连，距山海关区政府1.2km，岛南端距海约2公里，全岛以桥梁延伸线为轴南北对称 项目区位 海港区 山海关 北戴河 北京 天津 秦皇岛 280Km 山海关区 机场 老龙头 海水浴场 湿湿 地地 公公 园园 乐岛海洋公园 2Km 区政府区政府 现状及四至 地块长800米宽240米，是在原河心岛基础上经过人工填筑形成的，地势平坦，植被覆盖丰富，平整难度较低。岛的东北岸已形成较为成熟的居住区，西岸为村落和耕地，南临入海口2公里 石河北岛石河北岛 现状： 地势平坦，植被覆盖丰富 周边配套 老龙头 专属大桥直通东岸，山海关火车站、机场、京哈高速、水路等交通发达，内、外阜游客进出方便；地处历史文化区，旅游资源丰富 专属大桥 山海关机场 旅游资源 悠久的历史文化、旖旎的自然风光、特色的主题公园成就了项目区域绝佳的旅游资源组合优势 项目属性界定 位于海、河、城交汇处，私密性、专属性、安全性极强的北中国罕有宜居、宜游淡水独岛 优劣势分析 项目为北中国罕有的临海全淡水自然岛，拥有独特的岛屿资源和海景资源，开发价值高 优势（优势（s s）： 1、北中国罕有的全淡水独岛，私密性、安全性极强 2、交通便捷，配套齐全 3.处于石河入海口处，与海岸线距离得当 4、区域内文化底蕴深厚旅游资源丰富 劣势（劣势（o o）： 机会（机会（o o）： 威胁（威胁（T T）：）： 1、河流岛，非一线海景的海岛 2、区域内房地产开发尚不成熟，区域认同感较差 1、充分挖掘岛的概念和资源价值 2、区政府新址带来的社会和经济效应 3、周边高尔夫球场投入运营，将提升本案价值、项目品质以及吸引大批中高端客户等 4、项目的成功运作将大大提高公司知名度和在业内的影响力 1、同区位同类产品竞争 2、当前地产相关政策的不确定性 1 方案一：快进快出产品形态与指标 地块指标 用地面积： 13.47万m2 总建面： 20.7万m2 地上建面：16.39万m2 基地面积：5.39万m2 容积率：1.2 绿化率：32% 楼栋数：75栋 总户数：342户 项目地块面积13.47万m2 ，建筑面积20.7万m2，容积率1.2 淀淀 浦浦 河河 规划六号路规划六号路 代征地二代征地二 规划人工河规划人工河 规划七号路规划七号路 待拆迁房待拆迁房 小桥小桥 鱼塘鱼塘 代征地一代征地一 鱼塘鱼塘 1.1 1.1 解读地块现状解读地块现状 1 1、地块呈狭长状，南北长约、地块呈狭长状，南北长约12851285米，宽米，宽130130米，河岸线长米，河岸线长16001600米。米。 2 2、地块东临嘉松公路，西临崧塘河，北、地块东临嘉松公路，西临崧塘河，北临淀浦河临淀浦河 3 3、地块中部及南侧分别有规划的六号路、地块中部及南侧分别有规划的六号路和七号路和七号路 4 4、地块西侧河对岸土地隶属松江区域，、地块西侧河对岸土地隶属松江区域，现状为农户住宅、蔬菜地、垃圾堆场等现状为农户住宅、蔬菜地、垃圾堆场等 1.2 1.2 规划及市场条件解读规划及市场条件解读 规划条件规划条件 容积率：容积率：1.01.0 建筑密度：建筑密度：30%30% 建筑高度：檐口控制建筑高度：檐口控制1515米米 户型限制：户型限制：74/9074/90原则原则 市场定位市场定位 目标客户：上海西区高端公寓楼客户群目标客户：上海西区高端公寓楼客户群 产品形态：院落别墅产品形态：院落别墅+ +叠拼别墅叠拼别墅 1.3 1.3 经济规划指标初步测算经济规划指标初步测算 院落别墅占地面积：院落别墅占地面积： 150150套套100m100m2 2=15000m=15000m2 2 150150套套250m250m2 2=37500m=37500m2 2 37500/144495.5=25.952%37500/144495.5=25.952%26%26% 叠拼别墅占地面积：叠拼别墅占地面积： 586586套套/2/290m90m2 2=26370m=26370m2 2 会所占地：会所占地：1500m1500m2 2 合计：合计：42870m42870m2 2 覆盖率：覆盖率：29.6687%29.6687%30%30% 总平面图总平面图 1.4 1.4 总平面图及会所选址总平面图及会所选址 1.5 1.5 总平面鸟瞰图总平面鸟瞰图 入口广场，包括广场、会广场、会所、绿地、水岸所、绿地、水岸，对公众开放，将为小区业主，也为大社区居民，提供最完美的品质服务。 沿嘉松公路1.21.2公里公里2020米宽米宽绿化带绿化带，既阻隔了公路噪音，又创造了良好的视觉效果。 绿轴绿轴，串起整个小区，与水岸木栈共同构成3km3km的休闲环道。 崧溏河1.61.6公里的水岸公里的水岸，是本地块最宝贵的资源。沿水岸设置步道、休闲广场、集中绿地，将给居住者提供了一个自然生态的生活空间。 院落别墅院落别墅，龙湖的新产品。不仅为成人提供了私密的居住环境，也为邻里间的孩子创造了有趣的交往活动场所。 叠拼别墅叠拼别墅，多层的建筑形态，别墅的居住感觉。 1.6 1.6 总平面图重点分析总平面图重点分析 1.7 1.7 典型组团分析典型组团分析 1.7 1.7 典型组团分析典型组团分析 院墅地下一层 院墅一层 院墅二层 院墅三层 1.7 1.7 典型组团分析典型组团分析 地下一层 一层 二层 三层 四层 五层 1.7 1.7 典型组团分析典型组团分析 叠加别墅剖面图叠加别墅剖面图 附送阁楼附送阁楼 四楼四楼 三楼三楼 二楼二楼 一楼一楼 三楼三楼 一楼一楼 二楼二楼 100100 8585 9090 9090 9090 9090 5050 院落别墅剖面图院落别墅剖面图 1.7 1.7 典型组团分析典型组团分析 6565 150150 8080 附送地下室附送地下室 附送地下室附送地下室 合院立面合院立面 1.7 1.7 典型组团分析典型组团分析 地中海风格地中海风格 1.9 1.9 立面风格确定立面风格确定 阳台阳台 木质露台木质露台 外墙门窗外墙门窗 外立面及花架外立面及花架 外立面及窗架外立面及窗架 窗及花架窗及花架 1.9 1.9 立面风格确定立面风格确定 外立面外立面 外墙外墙 烟囱烟囱 屋面屋面 1.9 1.9 立面风格确定立面风格确定 1.10 1.10 成果汇总成果汇总 产品类别 院落别墅 叠拼别墅 套数 152 576 单套面积 260.5 180 总面积 39596 103680 每平米单价 42780元 28059元 总销金额 169390万 290916万 合计总销 460306万元 销售面积 143276 总建筑面积 144276（会所占地及建面1000 ） 容积率 0.99991.0 建筑覆盖率 29.668730% 2 售楼处售楼处建议方案选址建议方案选址 2.1 2.1 销售样板区总平面销售样板区总平面 规划规划6号路号路 2.2 2.2 客户来访动线客户来访动线 嘉地下车库出入口1 2 3 4 刚朵拉码头刚朵拉码头 草坪婚礼区草坪婚礼区 停车场停车场 售楼处售楼处 样板街区样板街区 阳光露台阳光露台 约约300平米平米 健身房健身房 约约200平米平米 瑜伽兼体操房瑜伽兼体操房 约约200平米平米 模型展示区模型展示区 约约190平米平米 卫生间卫生间 约约50平米平米 大堂接待区大堂接待区 约约100平米平米 销售签约区销售签约区 约约150平米平米 销售办公区区销售办公区区 约约60平米平米 演示区演示区 约约40平米平米 会所地上一层（销售期）会所地上一层（销售期） 走廊走廊 2.3 2.3 会所售楼期功能分区建议会所售楼期功能分区建议（地上一层）（地上一层） 2.4 2.4 会所功能分区建议（地上一层）会所功能分区建议（地上一层） 洗手间约洗手间约50平米平米 咖啡简餐咖啡简餐 约约150平米平米 健身房健身房 约约200平米平米 阳光露台阳光露台 约约300平米平米 瑜伽兼体操房瑜伽兼体操房约约200平米平米 会所地上一层，约会所地上一层，约1300平方米平方米 大堂吧大堂吧 约约100平米平米 多功能厅多功能厅 约约150平米平米 2.5 2.5 会所功能分区建议（地下一层）会所功能分区建议（地下一层） 设备房设备房 约约150150平米平米 设备房约设备房约200平米平米 儿童活动室儿童活动室 约约100平米平米 儿童才艺室儿童才艺室 约约80平米平米 接待及休息区接待及休息区 约约150平米平米 预留空间预留空间 150平方米平方米 卫生间卫生间 约约30平米平米 泳池及水吧区泳池及水吧区 约约700平米平米 更衣淋浴更衣淋浴 约约300平米平米 会所地下一层，约会所地下一层，约2410平方米平方米 保安用房保安用房 约约250平米平米 物业办公室物业办公室 约约200平米平米 2.6 2.6 会所面积参数会所面积参数 楼层 部位 建筑面积（m2） 装修面积（m2） 空调面积（m2） 备注 一类装修 二类装修 三类装修 地上 一层 咖啡吧 100 100 100 大堂接待区 190 190 190 模型展示区 多功能厅A 60 60 60 销售办公区 多功能厅B 150 150 150 销售签约区 瑜伽房兼体操房(2F） 200 200 200 健身房(2F） 200 200 200 阳光露台(2F） 300 0 不计面积 洗手间 50 50 50 楼梯、走道 50 50 0 小计小计 10001000 550550 450450 0 0 950950 2.6 2.6 会所面积参数会所面积参数 楼层 部位 建筑面积（m2） 装修面积（m2） 空调面积（m2） 备注 一类装修 二类装修 三类装修 地下 一层 泳池及水吧区 700 700 700 更衣、淋浴 300 300 300 儿童游艺室 100 100 100 接待及休息区 200 200 200 物业办公区 200 200 200 预留空间 150 150 150 儿童才艺区 80 80 80 楼梯、走道 50 50 0 安防/消防控制室 50 50 50 配电室 70 0 锅炉房（泳池/淋浴） 40 0 中央空调机房 70 0 消防泵房 35 0 泳池机房 30 0 生活水泵房 20 0 餐饮库房 20 0 工具房 15 0 卫生间 30 30 30 保安用房 250 250 250 小计 2410 360 550 1200 2060 合计合计 34103410 910910 10001000 12001200 30103010 谢谢聆听！