无锡港汇北塘项目产品发展建议（45页）

2011年5月北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区 金山北工业园刘潭-广石居住片区北塘新城总部经济园总部经济园北塘区规划北塘新城规划 “北塘新城”规划面积4.5k将成为以“现代商贸、文化旅游、居住功能”为主的新型城区，成为无锡北部的商业次中心，成为北塘区的行政、文化、经济的中心p睦邻中心：15万方体量，包含社区生活配套，教育中心p商业次中心：沿青石路、通惠路形成城北商业次中心，总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方）p物流专业市场群p文化旅游带北塘区域城市规划虽然无锡目前仍以二产为主，但在新的长三角规划中，无锡定位为服务之城，将会吸引高端金融商务服务业，因此，对于城市整体商业、商务基础配套方面的需求将会加大。随着金太湖、欧风新天地等重点项目的落成，北塘新城在无锡楼市中的地位将进一步提升。城北商业次中心形象进一步清晰。随着区域工业企业退城还园，区域产业型商务配套需求将会有所增加，这对于发展本区域商业是一大利好。北塘区域发展前景l市级商业中心主要有崇安寺周边及滨湖新城商圈，正处于由单核向多核发展的过程，消费者商业消费区域性较强l北塘片区级商业中心金太湖国际广场周边及老成熟商圈青石路，仅距离本项目不到1公里，定位于大众消费，以街铺混搭部分集中式商业为主l现房地产市场中商业为高价值的一种物业形态l周边2公里范围内已有两家大型超市无锡目前商业市场研判：目前未来区域未来商业市场预测：l随着地铁的开通，金太湖国际广场周边商业体量将达到40余万方，会成为中心城区商业外扩的第一站，成为城市商业副中心北塘区域未来发展预判零铺型态及销售价格零铺业态及租金状况未来区域价值发展区域内零铺以精短门面店为主，多为一二层铺，少有挑高型，面宽集中在5-6米左右，面积约为60-80平。现销售价格集中于万元线上下。区域内零铺主要为社区服务配套，集中生活类餐饮、便利烟酒、美容美发、各网点等。现租金分为0.5-1元的低档与1.2-2元的中高档。未来区域商业价值发展主要依托规划中的集中型商业区、大卖场等未来经营。根据现各中介及周边案场反馈，零铺售价目标方向将是20000元/平米。本案周边商业现状万达广场平面图写字楼华联超市万千百货、万达公寓喜来登酒店商铺万达广场底商概况售价3-3.5万/租金5-7元/天备注：底商为上下二层，一楼4.5米，二楼3.5米，标准面积为120、180，具体租金和业主商谈，万达负责管理，餐饮不能做。售价3.5-4万/租金8元/天售价3-4万/租金8元/天西面西面北面中间目前为毛坯房，没有商家入驻商家入驻60%,为五金店、理发店、房产中介等售价3.5万/租金5-8元/天万达广场对本案的借鉴1、万达广场固有的招商先行的模式，以无锡百姓最为关注的零售型百货业态作为宣传重心2、大型主力店自营，保证整体商业的活力与升值空间3、商业业态中，餐饮业态占比较高，比较符合无锡消费习惯宝龙城市广场平面图1-3F 家乐福4F 餐饮1-3F 百盛百货4F 中影国际影城1-4F 挑空中庭展览、休闲、娱乐5-24F 单身公寓主要业态和入驻品牌l时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地l家乐福、肯德基、豪客来、大家乐、宝岛眼镜、中影国际影城宝龙城市广场位于新区的最核心位置，其15万方的超大商业体量能够辐射新区的居民和商务人群的消费需求，区位和交通条件都比较优越。宝龙城市广场商铺概况售价35000元/租金8-10元/天租金25000元/租金6-7元/天23000元/售价15000元/租金5.5元/ 天售价180002000元/租金5-6元/天1 楼宝龙城市广场商铺概况售价14000元/租金4-5元/天售价13000元/租金4-5元/天售价11000元/租金4元/天售价10000元/租金4元/天2 楼宝龙城市广场商铺概况售价10000元/租金4元/天售价90000元/ 租金4元/天售价售价90009000元元/ /租金租金3.53.5元元/ /天天售价7000元/租金3.5元/天3 楼宝龙城市广场对本案的借鉴1、宝龙品牌价值逊于万达，因此前期大规模宣传区域投资价值，并且将自身项目融入其中2、主力店招商先行，通过沿主力店商铺的热销，带动其余商铺的销售金太湖国际城平面图二期商铺已售完，成交均价2.5万元/三期商铺价格在38万元/一期目前已成功经营，租金在510元/ 天金太湖国际城商铺概况店名面积（）座位数肯德基24080个王兴记22066个火爆蒸菜馆15070个粤仔湾8040个金太湖国际城商铺概况店名面积（）座位数英伦雅阁2000300个西缘牛排15060个三枪50耐克300金太湖国际城商铺概况店名面积（）座位数翰林碳烤22088个阿瓦山寨250120个权金城560152个嬉湘记20054个店名面积（）座位数战国策27288个傣妹火锅266120个川南燃面8042个吉祥三煲8650个金太湖国际城商铺概况店名面积（）座位数金海华900260个虾王圣汤15089个花之林10070个渝派富豪800200个金太湖国际城对本案的借鉴1、该项目借力青石路欧风街这个无锡知名品牌，强调项目的投资价值，并营造出外区域投资客疯狂抢铺的声势2、主力店招商先行，充分契合锡城消费者对于大卖场的热衷，沃尔玛超市的率先进驻，而后另外九大主力店依次进驻3、再度宣传项目的投资价值（沃尔玛开到哪里，哪里就是市中心）哥伦布广场总建筑面积 50万平方米总占地21.668万平方米板块崇安新城板块 容积率 1.99楼盘地址 广南路与广益路交汇口现推出房源二期绿化率 25%开发商 无锡崇安新城龙安置有限公司物业类别住宅、公寓、商铺、写字楼哥伦布广场哥伦布广场平面图均价3万元/均价2.5万元/一期已售完，商家已入驻，租金在8-12元/天二期目前销售中，目前成交均价3-7万/哥伦布广场商铺概况2期 1楼面积23-33，主力面积29成交均价3.8万/面积22-77，主力面积33成交均价3.5万/面积23-220，主力面积35成交均价3.5万/哥伦布广场商铺概况2期 2楼面积26-504，主力面积27成交均价2.5万/面积19-596，主力面积20成交均价2.2万/面积20-702，主力面积40成交均价2.2万/哥伦布广场商铺概况2期 3楼金逸影城签约，面积4900，七大影厅，12米高巨幕宽屏3D立体影院，是无锡大世界影城外唯一的巨幕影厅婚宴广场，面积4400无梁无柱，10米挑高，可同时容纳50桌婚宴，是无锡首个购物中心内的婚宴广场哥伦布广场业态分布金逸影院婚庆广场百货（少淑、内衣）时尚餐饮男女名品时尚餐饮百货（化妆品、黄金珠宝、钟表）时尚生活配套男女名品运动休闲哥伦布广场对本案的借鉴1、崇安新城之前众多老新村聚集，常住人口众多，但生活配套相对陈旧和匮乏，因此，该项目以“家乐福来了”这个口号强势进驻2、少量多频次的推盘方式，营造一铺难求的火爆场面3、拿出政府白皮书，强调未来区域商业中心就在这里哥伦布广场底商概况小结根据以上几个参考项目，可以得出以下几点规律：1、锡城消费者对于大卖场的情有独钟，因此以上项目无一例外的以超市（大卖场）作为前期宣传的重要手段。2、对区域价值进行炒作，从而提升项目整体的投资价值。3、均将自身项目看做区域商业中心。 因此，本案可以借鉴无锡典型综合体的做法，以、以及作为前期宣传的关键词！社区商业类型-按照服务的规模分类n 便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；n 邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；n 社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。社区商业类型-按照社区规模分类大型社区：n人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；n人均商业面积：0.8-1.2平米/人；n可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；n商业交通时间：步行15分钟以内；n商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进。社区商业业态组合租户角色定位租户特点租金承受能力租金模式人流贡献型租户一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等通常承受租金能力相对最低以纯租金方式居多， 也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式租金贡献型租户部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户承租能力相对最高零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐则以纯租金模式为主提升形象型租户各业态业种中的旗舰品牌，如休闲运动服饰中的NIKE，快餐中的必胜客承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况以扣率租金为主功能配套型租户以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费除了个别租赁面积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低以纯租金为主填空补漏型租户以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑一般很低纯租金为主销售模式小结通过售后反租的方式销售，利用适当的优惠手段刺激投资者购买心理，加快销售，同时能提高商铺的单价，同时提前将租金部分收回，提高资金运营效率商业项目返租率哥伦布广场7%宝龙城市广场8%金太湖8%销售模式：售后返租，开发商与业主约定，把租金按照售价的8%打入首付款里，一般约定年限为5-10年，在这段期限内，开发商享有商铺的经营权p项目周边租金在1.2-4元/平方米/天，本项目取平均值3元/平方米/天，原始售价15000元/平方米，每年返租8%，共返5年计算：p实际售价=15000/（1-5*8%）=25000元/平方米不计算贴现率与租金的增长空间，在目前情况下，本项目100平米的商铺一年租金回报率=现有租金/实际售价=3.6%，账面上，在五年内开发商要填补租金回报率的缺口，约55万。但通过计入返祖金额得到的实际售价已经把这部分资金缺口补齐。一次性将租金部分预收，考虑5年的现金贴现，开发商实际的净现值将高于按五年期分别返租的100万，提高资金的运营效率。定位建议1、主题定位北塘社区商业填补者2、业态配比零售：餐饮：服务=5：3：23、商铺面积划分原则：商铺面积分割宜多样化，提供经营者多种选择，适应不同业种业态对面积的需求。如果是可售类商铺，还便于设计出不同的投资总价，满足投资者不同投资需总体建筑布局规划。定位建议业态面积范围说明餐饮35500平均面积控制在150左右，兼顾类似甜品店等小规模休闲餐饮以及面积较大的品牌餐饮，因此拉大面积跨度。服务60200包含美容美发、电信（移动）营业厅、干洗、彩扩等业态零售357000保证一家超市主力店以及类似万宁的品牌主力店商铺楼层分布原则：底楼、商业街沿街面为品牌商家，以吸引人流，业种主要是快速消费品、休闲餐饮等。商场底楼内街则为特色餐饮、精品服装与满足孩子们需求的与专卖店等，有利于形成“逛街”的氛围。l1F为主力店大型综合超市大润发超市。l2F3F主要为目的性消费强的大型品牌餐饮和生活服务设施。同时，通过23F上下连通的店铺，帮助将客流引导更上一层楼。l4F为金逸国际电影院建议模拟业态分布4F大润发超市金逸国际电影院万宁老妈米线披萨大王1F2F3F楼上楼面饭馆标榜美发德克士外婆家餐馆租金定位建议及未来五至十年租金预估金太湖欧风街底商租金3.03.5元/天内铺：1.52.0元/天街铺：2.02.5元/天项目整体租金定位：内铺：1.82.5元/天街铺：2.53.0元/天未来租金预估：由于本项目优越的地理位置，因此区域商业价值未来将会有较大幅度的增长。预计：租金年增长率约在58%之间。经营管理方式建议招商先行，利用品牌主力店的影响来拉升改善投资环境；街铺签约可以采取两种方式：签约五年，五年内均总价7%回报，剩余十年自己出租；签约十五年，统一经营年均回报总价7%。Thanks!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