住房租赁报告

住房租赁报告摘要我国住房租赁行业经过几年的积累，逐渐进入快速发展时期。201弊,是我国租赁行业超速增长的一年。从机 构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超 35% ;从政策端看,红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房租赁的制度和 体系建设；从供给方面看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地块入市，逐渐形成了 以存量盘活为主体”增量开发并行的供给市场；从租客需求端看”随看一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金 剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。以租住为核心的产业链闭环逐渐形成,在房源幵 发、运营、资金管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链条的完整性。在行遊荣发展的背后,我们也看到了一些现象值得思考。第一,租赁机构加杠时张规模所带来的金融风险 ,第一批住房租赁机构企业因经营不善关店，据统计，截至目前全国公寓门店关店率达到3.6% ,资 金链断裂、 消防不合规、物业纠纷为主要原因；第二，住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高”随看北京、上海等多地政府租赁监管平台上线，就机构企业的资质审查、公寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛 的规定，对租赁机构 提出了更高的要求和挑战；第三、行业机构集中度增加，一线城市头部企业的市场占有 率达60% ,据统计，前十名机构的管理房间规模的方差达15.85 ,新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、资金运作能力都成为重要考量标准；第四供给放量过快导致出租率卜降”租金增长乏力。就租金水平变化看,有近一半城市处于微张甚至是租 金下降的状态。随看供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。住房租赁市场是万亿级别的市场，也是唯一具有政策红利的领域，在行业市场快速发展的今天，需要理智、客观 的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质 租赁服务为核心”促进行业在正确的轨道上前进。首先，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构，若没有良好的资金 和运 营支撑，规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡”尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为”将面临更大白勺风险考验 。租赁的经营应做好有效的风险控制,而不是一味的追求企岐模。其次,租赁的核心是运营,运营的核心在于服务,租赁本质是基于人的服务。因此”对于行业参与者来说,应该 将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面,是公寓运营的效率,二是租客的居住体验。提高运营 效率”增加企业经营收入；汪重租客体验”产品设计贴合市场”企业才能走的更远。租赁消费升级，品质租房是大势所趋。“消费升级带给了行业更多的市场机会。随看90后成为白领公寓 租赁的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于70后和80后，更加追求良好的生活品 质。除了年轻白领的品质租赁需求，全人群、全生命周期的品质租赁需求不断释放。迎接品质租赁的到来，就需要 政府和市场共同发挥力量,满足不同人群的租赁需求,提供多元化的租赁产品及品质服务，使租赁真正成为一种生 活兄目录 CONTENTS、我国住房租赁现状/51. 市场规圜52. 政策解读/61. 中央政策回顾/62. 地方政策回顾/93. 未来政策妙/口3. 供给计划/4. 供给结构门51. 测算逻辑门52. 现状供应结构门63. 未来供应预测门8二、住房租赁市场供给/201. 集体用地建设租赁住宅用地规模预测/201. 北京集体租赁供给规划/202. 其他城市租赁住房规划/223. 深圳城市更新租赁供给规划/232. 住房租赁用區扌0圭市场规模/241. 租赁住房用1鯛拍挂规模/242. 重点城市租赁用地出让市场规模/263. 自持性i也块受让主体分析/283. 个人房源供给/294. 长租公寓市场I惡合特点/31三、行业机构端租赁市场/331. 长租公寓分类/331. 按房源组织形式分类/332. 按产品线类别分类/343. 按运营商企业背景划分/352. 长租公寓运营商竞争要素/411. 长租公寓关键成功要素/412. 不同类型公寓运营企业对比/423长租公寓运营商竞争格局/44各类别集中式长租公寓占比/441. 各集中式长租公寓门店数量/442. 各分散式长租公寓房源数量/453. 长租公寓品）駐酗古值/454. 长租公寓的商业檬式/461. 裳租公寓的运管模式/462. 长租公寓的盈利模式/46四、租赁金融发展分析/481. 住房租赁融资模式分析/481. 主要融资方式/482. 风险资本股权融资（VC ） /493. 传统债权融资/5 24. 产业基金/585. 互联网金融586. 资产证券化/597. REITs/644.2租赁金融未来发展趋势/67展望:长周期看M共不应求供给与需求结构性错配依然存在/71五、行业展望/71屡望2 : C端由买转租人群数量增加，租客在租赁市场停留时间不断增 13 :全人群、全生命周期租房需求爆发/72展望4 :租金水平呈现上涨趋势,增速有所放缓/73展望6 :齟赁房源以存量盘活为主,未来形成“2:2:6基本格局 /75展塑7 :“互联网+“全面渗透租赁行业，行业智能化程度提 升/76展望8 :負向标准作精细彳匕形成产业链闭环/76展望9 :政策红鯨断释放,行亚蓝备更加严苛/77展望10 :租赁）肖费升级,品质租房是大势所趋/77展望5 :专业化运营机构崛起,集中式长租公寓快速增长/74、我国住房租赁现状以城镇瞬为核2驱动力，我国每年都进行着世界上最大规模的短期人口流动和迁徙,由此 衍生出庞大的租赁需求。根据我国人口规模测 算，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚 育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的 剪刀差扩大为新动力，我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。我国房才也产市场逐许斤由增量时代步入存量时代，租赁时代也即将迎来新纪元。以收入与品质租赁 需求为基础的租金持续增长;以租金、租赁人 群、租赁房屋数量增长带来租赁市场规模的长 足发展;在 租赁市场纵深发展的过程中，机构 渗透率提升，表 现为开发商持有、房地产基金 的介入房源机构化持有，专业住宅租赁运营机 构的崛起。而目前在所有房地产领域当中，住房 租赁是唯一仍有政策红利的市场。因此，我们认 为，未来在房左曲立租赁领域里,住宅租赁机会最1.1市场规模我国拥有13.7 亿人口，住房租赁人口目前为 1.68亿，2016年租金GMV约为1.2万亿元。从 国际经验上看，美国拥有3亿人口，租赁人口 约为1亿，租金GMV约为3万亿；日本拥有1.2 亿人口，租赁人口约为3400万，租金GMV约 为7200亿。选取全国重点十城租金规模分析如下：大。表1-1全国重点十城租金规模测算序号城市G租赁人口占比心租贵人口（万人）a租金绝对值（元/呵月）Q人均租凭面积（人/in2 ） &租金收入比心人均年 租金（元）2总租金 规模（亿 元）卩1上海心39.30%95韋6&17.424.41%14248.31355.1=2p北京a39.70沁863p76.17.429.81%-15953.1376.3.3卩广州丁34.9049844*2427。27.33%12814.6627.94心深圳卫39.20池467卫68.84317.72a28.78%c14629.683.0435门成那29.20 沁465存2327.62a23.62%9611.2446.26门天津Q28.70 吟44/322q2653a27.58%10251.2459Q7卫苏州卫27.30%3753925.8%15.51%121163454.8P8p武汉Q27.70 吩29834429.26a27.38%119732357.2杭州Q25.70吟236心532q2565。28.24%-16375.33867门10南京325.60%212卫4723.85a22.68阶13623.3288.4数据来源:Real Data芟库,贝壳硏尧院整理1.2政策解读121中央政策回顾党的十九大报告提出加快建立多主体 供给、多 渠道保障、租购并举的住房制度 ”。2018年国务院政府工侑艮告中指出 ,要支持居民自主购房需求，6 培育住房租赁市场，发展共有产权房。“ 两多一并的住房制度是未来我国住房制 度的目标，房住不炒是指导思想。因 此，建立健康可持续的住房租赁市场尤为 重要。中央政府从2015年初开始制定一系 列的政策，鼓励支持住房租赁市场的发展 。各地也发文出台实施细则，促进行业快 速发展。表1-2中国住房租赁市场政策梳理口日期门政策部门廿主要内客门2015 年 1月亠住房城乡建设 部关于加快培育 和发展住房租佞 市场的指导意 见八提出政府要篷立好租養信息服务平合、培育住 房相赁经营机构、鼓励幵发商将其持有房源向 社会出租、鼓励开发商将存量房转型做租隻型 的养老或旅游地产、要求推进房地产投费信托 基金试庶，积极鼓励和引导国内夕卜资金进入住 房租塔市场。主要目的在于鼓励、支持大力发 展购租養市场。Q2015 年 1月Q住建部、财 政轄心住房和城乡建 设部、财政部、 中国人民银疔关 于故宽提取住房 公积金支付房祖 条件的通知放宽公民提取公积金支付房租的政策。a2015 年 10月Q税务歸Q国家税务总局 公告2015年第 73号关于发布 减免税政策代 码目录 的公告汁按政府规定价格出租公有住房和廉租住房免 征营业税、个人出祖房屋减征个人所得税、个 人出租住房房产税暫减按4%的税率征收。屮2015 年 11于国务院办公厅卩国务院办公厅 关于加快发展生 活性服务业促进 消赛结构升级的 指就见*要积极发展害栈民宿、短租公亀长租公寓等 级側态,并将14为生雕服务业,按照 生活性冃艮务业的政策给予支持。门2016 年 2月Q国务院&国务院关于深 入推进新型城镇 化建设的若干意 见a建立购租并举的城镇住房制度；住房保障采取 卖物与租負补贴相结合并逐步转向租赏补贴 为主；力口快发展专业化住房租菱市场。屮2016 年 3月Q国务院f国务院批转国 家发展改革委关 于2016年深化 经济体制改革重 点工作意见的通 知心推进以满足新市民住房需求为主要岀发点的 住房制度改革，建立购租并举的住房制度，把 符合条件的外来人口逐步细入公租房供给范 围r住房保障实行实物保障与货币补贴并举, 有条件的地区逐步转向以相勞卜贴为主,发晨 苗租鱼市场。空2016 年 6月a国务院办 公厅。国务院办公厅 关于加快培育和 发展住房租蛍市 场的若干意见g指导思想是以建立购租并举的住房制度为主 要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本 保隐的住房粗貸体式将衽2020年形成供应 主休多元、经营服务规范、租昼关奈稳是的住 房租負市场体耒,在全融制度、业务模式等多 个方面绐予支持。f2016 年 12 月4中央经济 工作缶妙3要加快住房租負市场立法，加快机构化、规模 化稲借伞业发展。d2016 年 12月卩财经领导 小组导卩规范卸租蛍市场和抑制房地产泡沫。要准确 把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求 为主娶出发点,以建立购租井举的住房制度为 主要方向,以市场为主满足多层次需求r以政 府为主提供基本保障,分类调控,地方为主, 金融、财税、土地、市场监管等多策并举,让 全体人民住有所居。92017 年 3 月v国务际2017年政府 工mg告芒坚持住房的居住属性,落实地方政府主体竟 任，加快建立和完善促进房地E场平稳健康 发晨的长效机制r以市场为主满足多层次耒 求以政府为主提供基本保障。卫2017 年 5 月卩住房租隻和销 售管理条例（征 求意见稿）门规是了租金支付方式、合同、租房人权益以及 租奇场规范。对理W：理租贷市场纠 纷进行规范；模化、专业化的 租赁企业；弓虽化住房销售条件、销售程序等, 规范房地产中介行业务行为。卩2017 年 7 月卩九关于人口净流 入的大中城市加 快住房租鱼市场 的通知“支持相关国有企业转凹为住房宙借企业，规走 住房租蛍企业申请工商登记经营范圉统一规 范为腸租蛍经营；公安部分租蛍企业 登记租住人员信息接入暂住人管理信息亲 统；建设政府租負交易服箔信息平合；加大对 住房项目的信贷支持力度；鼓励住房租變国肓 企业闲置和低效利用的圉有厂房、商办用房等 按规走改躍为租負住房；改建后粗變住房期X. 易棉店；对环实礎新建， 项目立项，建立快速审批通道。卩2017 年 10 月a党的第十 九次全国十九極G坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加 快建立寥主休供给、寥蕖道保障、租购并举的 住房制度,让全体人民住有所居，2018 年 3 月卩国务际全国两会政府工坚持房子是用来住的、不是用来炒的走位r落 实地方主体务壬，继续实行刼化调控,建立 健全长效机制,促进房地产市场平稳健廣发 鼠 支持居民自住购房需求培育住房租麦亩 场发展共有产权住房。加快建立多主休供给 多渠道保障、租购幷举的住房制度，让广大人 民群众早日卖现安居龌。d数据来源：政府各机构网站A8122地方政策回顾在中央政策的指导下，截至2018年6月 底，全国超过40城市多次发布相关政策,细化房 地产租赁市场的发展和监管细则。地方瞬从租赁双方权益、增加租赁趙 供应以及发展租赁企业三个层面,就公共 服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权 益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土 地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及 物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了 实施细则,培育和推动住房租赁市场健康有 序发展。供应主体方面，北京、上海、广州、深 圳及杭州 强调多元化市场主体的同时，也 重点强调了国有租赁企业的引领和带动作 用，在此政虾,社会企业需谋求与政府 合作的机会。租户权利保障方面，租户稳定居住权得 到重点支 持，促进国内租赁常态化的理念 培养。北京、上海、深圳已经出台具体落 地方案”支持公积金支付租金、公租房补贴及人羽卜贴、支持多样化市场补 贴方式。公租房运营管理方面，通过货 币补贴方式，支持公租房保障对象通过市场租房，推动公租 房租金市场化，同时鼓励地方政府采取购 买服务或政府和社会资本合作(PPP )模式 进行合作，对于扌广大市场份额，强化政企合 作有重要指导作用。税收优惠方面，武汉、南京、成都、郑 州等多城政策中明确，给予租赁住房企业 和个人更多的税收优惠条件。住房租赁金融方面，支持发行债券、不 动产证券化产品，稳步推进RErrs试点。 据不完全统计，目前金融机构已为住房租 赁市场提供了 3万亿的授信支持。住房租赁监管平台方面，北京、成都、 广州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、 南京、天津、济南等多个城市已经上线运 营租赁监管平台,建立租赁 住房的政府监 督制度。9表1-3各城市住房租赁政利理保障租赞双方权益-壇加租赁住房供应&发展住房租赁企业门腭产国有房粗备交商业用房砂中介机城市心公倾折公税收优其他权租赁住房等改个小隼体土屋租赁开发企构、物易服药积金弋恵卩益保障房用地造a源地试点经营公业Q务平台q司Q企业北京QXqXQ心心XQ心心上海口心心石心心深圳Qaaxw广州Q占3aa占3w杭州门2w2w南京Qa222心心a222X。占占Xp石2如心a石如2W武汶心aa心aa2aa心w心xaw泰州Q心心3心X&心3心10123未来政策趋势随看房地产逐渐由増量向存量市场过渡,住房租 赁领域的政策红利刚刚打开。由 于政府大力培育的住房租赁市场在我国兴 起时间较短,政策保障上尚存在不完善之 处，行业设计规范有待明确，租赁企业端 面临盈利及运营难题，租客端租约及租赁 权益保障有待进一步支持。目前中央正在 推进住房租赁的立法工作,各地还将陆续 出台完善相关政策文件，落实责任主体， 推动住房租赁市场发展。发展趋势 包括不 限于以下几个方面：1、集体土地建租赁住房细则利用集体土地建设用地建设租赁住房 试点方案，确定第一批13个城市开展利 用集体建设用地建设租赁住房试点，形成 批可复制、可推广的改革成果。试点城 市包括：北京、上海、南京、杭州、厦门、 武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈 阳、成都。2、公积金落地细则截至目前，湖北、广东、湖南、福建、 吉林、宁夏、江西、安徽、四川、甘肃、 辽宁等几个省市已经明确提出就租赁房屋 公积金落地予以政策支持，部分省市已出 细则”支持公积金支付房租。3、住房租金扌時口个人所得税备受关汪的个人所得税法修正案草案6 月19日提请十三届全国人大常委会第三次 会议审议,首次 增力好女教育支出、纟怅续 教育支出、大病医疗支出、住房錦:利息 和住房租金等专项附加扣除。4、租购同权政策中央提出了租购同权的指导方向广东发 文提出，包括保障子女在就学、入户、社 保等方面与购房者同等权利。但实现租购 同权还需要政策的进一步落地细则，难度 不小。5、租户权利保障保障租户权益”更贴近房屋居住的本质 。北京住建委率先公布关于加快发展和 规范管理本市住房租赁市场的通知，提 出要抓紧开展住房租赁监管平台建设，规 范租赁合同示范文本制定，承租家庭可申 请调换公租房项目等。更多的租户权益保 障有待进一步落实。1.3供给计划除了政策监管支持行业健康发展”房源 供给也直接决定了住房租赁行业发展的规 模。截至目前，我国共计13.7亿人口，租 赁人口 1.68亿,租赁房源面临结构性供给 失衡的问题，房源供给端与租客需 求端的 匹配性面临考验。以北京为例，北京共有 租赁人口 800万人，目前租赁房源量约为 350万间， 面临看400万间以上的租赁缺口，供不应 求仍是主要矛盾。政府通过加大供给计划,解决租赁房源紧缺的问题。各地租赁供给规划中，试点城市规划新增 /盘活租赁房源超300万套，其中集体土地、 城中村占主体，京沪穗深杭规划租赁房源 占比超90%。1表1-4各城市十三五租赁傑合规珈城市卩十HE租赁供tSWh北京Q套数:未来五年新增各类住房150万套，其中租赁50万套jp面积:新增6000公顷住宅用地,其中1300公顷建设租赁住房（1000公顷为集体上海套数:新增170套住房,其中租赁住房70万套，保障性住房5 5万套，商品房45 p万套，市场新酬理瞬房源30万套。面积：十二期间年均供应住房用地1100公顷，包括商品住房用地约400公 顷（占比36.4%）、保障性住房用地约360公顷（占比32.7%）、租赁住房用地约340公顷（占比30.9%）p广州面积:未来五年将供应3200万昭住宅，其中2375万昭，租赁住房825万“ ；p妾数:未来五年将供应75万套住房,其中60万套筒品房,15万套租赁住房门深圳Q城中村：收储不低于100万套（问村民自崖房我村隼休自有物业dJ国有住咅租赁企业收储不低于10万套厉源；公朋:供应66726套+竟自持：商品住房用地除按规左配建一左比例的保障性住房或人才住房外r按不低于规划建氛面积20%的比例建设目持租赁住房f目持年限为70年JvwvwvVYVrYW新塢需求:新垢安居型商品住房需求12万户新增公共租負住房需求23万户卩杭州Q未来3年新惜租赁住康占新堵商昂住传总星的30% ;未来5年公祖房保有量不少口于8万套尸1#弓1导中小户型、中低价位租宣住房供应；鼓励规模化、重中化长期租赁供应q武汉Q2017年底新壇7000间,不少于30万恥租赁住房门南京Q建设翳集租養性住房不低于50万恥；+出让面积超过5万汗的新増住宅用地椁配建5解隐性住房（含粗箸住房）f建成后无偿移交给政府制走部门和机构；4-试股体土地建设租蛍妙心成的2017年公租房配套9333套；2018年配套10000套心2017年10月国有仆IV购买或长租500套房源；2017年底新筹建2000套粗箕住 房；箋体土地新筹建租借住房500套；利用目有土地新建租信住房1000套；新塢 公租房7000户i2020年r新建、配建租當住房3.8万套;圭体土地新建租第住房5000套；利用自 有土地新遂租借住房5000套；新増公租房3万户卫沈阳2017年新建、配建不少于5万血；42020年新建2万套，建筑面积100万血以上；新増公租房保障万户卩佛3建建公司（国有租赁平台）计划今年推出3000套房源,3年内推出15000套卩争取到2020年形成一定规模的新建、配建租赁住房房源a数抿来源:各政侖网站r贝壳硏克院灣J住房租赁供给方面，京沪杭突出强调新建商品房配建、集体土地建租赁住房;深穗佛 等珠三角城市更侧 重通过城市更新项目增加租赁供给;其他二线城市则强调新建商品房 配建租赁1主房。京沪穗深杭在强调多元 化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业 的引领和带动作用，在此政策环境下，社会企业需谋求与政府合作的机会。表1-5主要试点城市租赁供给计划卩城市a政策规走门便1重点小通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方 式加大租赁彳堀换 碗职住平衡*产业园区、集休土 嶠上海&大力新建租箕住房（租赁住房霁求集中区域）；引导产业园 区和集体经济组织建设租赁住房Q租赁霧求集中区r 域产业园区、集体八经济鳏Q广州V发展城中村现代租赁服务业卩城中村3深圳Q特别提出要规范城中村住房租赁J引导“城中村通过综合 整治开展规模化租赁城中村租赁住房占总租赁住房的 70% ;商品住房应按不低于规划学面积20%的比例建设 自持租赁住房，自持年限为70年q城中村；卩0商品房20%身.建 比例空杭州心探索村集休10%留用地上建租赁住房；1新增商品住房30%租赁住房比例，商品住宅项目配建公租房 比例:主城区10% ;秉山区、余杭区、富阳区5沁商品房配建；a 7 村集体10%自留：，天津Q在新建住房项目用地出让方案和出让合同中明确房地产开 发企业持有租赁住房的相关要求。武汉Q租赁霧求童集区：新建商品房按一走比例（10%-20% ）配 建租赁住房，一左年限内（510年）不得分割转让和抵押 利用城中村改造产业用地；弓1导村集体经济组织与住房 租赁企业开展合作,面向社会出租口商品房配建（10%-20% ） a南京卩政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租 等存册划拨卍心成訴建立市属国有租赁住房为引导（各类人才公寓、产业园区配 套租赁住房）、商品房新建配建为主体（、身惫性）、个人富 余住房为补充的供应体票4 对市级国有公司及各区（市）县闲置的拆迁安置房,可适当 装修,用于租赁。农村集体经济组织合法合腿的住房或农民 合法合规的多余住房可用于租赁商品房配建+新建：出让租赁住房建设专用土地与部分新建商品房小区配 建相纟百合的方式増加新建租赁住房供应;利用集休建设用地 新建租赁住房;鼓励利用自有土地建设租赁住房；i存呈:整合利用妾置房资源用于租赁;允许改建房屋用于租YVV/VV/YVVY*出让租赁土地；“ 商品房配建1#沈阳Q新建：商品房自持；存量：引导社会投资主体将城镇中的“烂 尾楼、闲養厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等改造 为租赁住房；允许住宅改造户型后按套或间出租门商品房配建Q佛山P通过新建、改建、收购、长期租赁库存；商业物业以及整合 城中村租赁房等多渠道 以不低于各区出资额购买和筹集房 漏;通过开展卖地自持1 商改租J 工改租及三旧改 垣等方式，盘活存星;看手开展城中村改造开后城市更新 模式；在各区开展集体土地建设”只租不售“试点项目3城市更新项目卩将新建租赁住房纳入住房发展规划,在年度土地供应计划中 予以妄排；探索结台城区”三旧改造”、城市更新”、棚 户区改造”等方式増加租赁住房用地有效供应;探索通过“限 地价、竞配建”方式配建租赁住房玄城市更新项目空数据来源:政府官网r贝壳研克院整理口 削比住房租赁试点城市中,各热点城市音遍药供不应求,M城市尤为严重。政府未来五年的供给, 若实施到位,可有效缓解目前供霧失衡的情况，基本满足市场租赁霧求。图1-1首批试点城市未来五年租赁住房供应计划与新增需求对比数据来源：各地方政府官网,深圳按五年10万套新增量统计,研究院整理1.4晴吉构以全国住房租赁十个热点城市为例，重点对住房租赁市场的供应结构和机构占比送行分析。1.4.1测算逻辑依托网数据，测算表和方法如下：1、城市人IZ1X租赁人占比二租赁人口数2、租赁人数/每间平均居住人数=租赁房间总数3、租赁住房总数二集中式公寓+分散式公寓+城中村+个人普租（工厂宿舍、园区宿舍不在租赁人口 15预则范围内r公租房计入集中式公宴）4、机构化比例=（集中式公寓+分散式公寓）/租赁房间总数表1-6全国重点十城租赁住房现状供给结构（2017年）“租赁人 （万卜粗赁折算 住宅（万间）3a（万间）&城中村 （万间H分散式品牌 公寓（万间y集中式品 牌公重（万间）3机构化比例乜上海9514352加448.74339.330.043IO7.6沿北京Q862473242亠187.44584. Ip10.3%广州Q490a327a218.6100.04350q3.0p2.4%p深圳卩590空39 3卩127.8 卩25532.5卩2.7%p成葩465Q3咖221.882.8481.41.7%天津空443293226706280.6p0.9%p苏州Q248-p165p153.7p4.6p50q2. Op4.2%p武汉心29%1991474733G0.%2.3%杭州Q236157103.639412.032.49.2%南京321214 Ip124.1P7.9，702.3p66%p1.4.2现状供应结构（1）个人音租和城中村是供应主体十城整体来看，个人普租占比近2/3 ,城中村占比超过1/4 ,机构化房源占比不足1成。图1-2全国重点十城各勰赁住房供给占比（总体情况）集中忒品牌公寓1%测算城市间差性很大，深圳城中村比例最高，近70%的租赁住房供应集中在城中村，：1惊这一比例也超过 1/3 ;个人普租仍是大多数城市的主流，苏州这一比例最高，超90%。图3全国重点十城各类租赁住房佬合占比（分城市）集申式品牌公寓万间）城中村（万间分散式品牌公禹万间）个人普租（2 ）机构化占比：歸Q长三角领先从住房租赁十个热点城市来看，北京和长三角地区城市机构化占比明显领先。一是北京比例最高，为10.3% ,是唯進过10%的城市。二是长三角四城（平均6.9% ）高于京津冀（平均5.6% ）、珠三角（平均2.6% ）,杭州、上海.南京、苏州位列前茅，远远领緒三角和中西部地区城市。图1-4全国重点;十城住房租赁机构化占比1.4.3未来供应预测综合各地十三五人口规划和过去人口变动情况，对未来十城住房租赁人进行预测；同时结合各 地未来三到五年住宅和租赁住房供应计划、城中村整治计划和历史进度，预测2021年的租赁住房供给结构O机构化占比方面，各城市都有2-5倍的増幅，上海、深圳涨幅最高,这得益于两个城市100万套机构化管理 计划（深圳100万套收储;上海70万套新建+ 30万套收储）。京沪深三个一线城市的变化逐步趋近于国际 发达城市水平（纽约60%东京90% ）,未来每3个租客中将有1个是与专业机构直接签约；杭州比例超过 1/5 ,是二线城市中机构化租赁的龙头；6个城市比例超过10%。B2C将越来越成为住房租赁人辞选择的新 型眉住解决方式。表1-7全国重点十擁赁住房未来供给结构预测（2021年）斗城市卩租赁人 口（万卄租赁關总 数（万间”个人普租 （万间）城中村 （万间）企分追公 寓（万同集中式公 寓（万间机构化比例m上海Q1053卫585心476.0口31.34360.043115330.0喩北京Q973544235.149390879.31.1%p广州9649心433234.0Q80310.04325.5Q8.2%深圳Q694463心144.7155316.043117.5P28.9海成評622心41543258.8卫66.2口8.08.34%天津a537门358门245.956340门36心2.1%苏州2278318543171.33.74310.0439.5心10.5沁武汉Q366心244203.9P37G72门62心55吩杭州a27181118.431.524314.4213%南気232155。146.76314.09.815.4%数垢来源:各城由“十三五规划、城市总休规划、贝壳研丸院心测算17图5全国十城各类租赁住房彳危合结构现状及未来对比南京2017 南京2D21 杭州2017 杭州2D21 武汉201 了 武汉2D21 苏州201 了 苏Ji 2021 天津2017 天津2021 成都201 了 成 152021 深圳201 了 深圳2D21 广州2017 广州2021 :匕京2017 北京2D21 上海2D17 20210. 0100. 0200. 0300.0400. 0500.0600.0700.0个人普租（万间）城中村万间）分散式品肄公离万间）集中式品肄公离（万间）测算图6全国十城B2C份额现状与未来发展预测现状2D 17未来2D21测算19住房租赁市场供给2020本章分为四个小节，从住房租赁市场的集体土 地供给、招拍挂土地供给、个人房源供给三个层面 进行规扌鄭页测,并分析了当前长租公寓市场的晦 特点。第一小节就北京地区已经发布的集体土地租 赁用地公告进行统计分析,尚未公布用地的六个城 市就相关政策内容进行列示，并就深圳城市更新租 赁规划进行分析。第二/节统计了全国自持性租赁 住房地块，以及六个城市租赁住房供应计划，并就9 个重点城市自持性地块的详细信息、城区分布、建 筑面积、成交价格进行了整理分析，同时分析了自 持性地块受让主体的特征。第三小节叨惊市为例， 分析个人租赁房源供给的趋势和未来租赁零求的供 给主体。第四小节分析了中国长租公重企业的基本 瞬据兄。2.1集体用地建设租赁住宅用 地规模预测自2017年8月28日利用集体建设用地建设 租赁住房试点方案（简称方案）颁布以来， 并要求各地在2017年口月上报实施方案，但截至 2018年6月底，仅71惊市公布了实極田则方案。北京市早在2011年就成为全国第一个利用集体 土地建设租赁住房的试点城市,2017年北京地区 的集体土地建设租赁住宅项目已经开始大规模供 地。 因此，该部分的分析仅就北京地区展开，其 他6个城市2暂未公布集体土地租赁用地公吿,仅就相关政 策内容予以展示。2丄1北京集体租赁供给规划2017-2021年北京市计划供应租赁住房计划供 地1300公顷，用户建造50万套租赁住房。2017年 北京市计划供应租赁住房用地227公顷，其中公租房 用地27公顷，集体土地租赁房用地200公顷3。以 2017年的计划估算,近期五年北京集体用地建设租 赁住宅的土地将达到1000公顷。截至2018年6月，北京已经在12个城区公布了 44个地块的集体土地租赁住房项目，总体供地达到 431.49 公顷。2.1丄2供地分析目前推出的44个项目中，位于六环内的项目有 31个，六环外的项目13个，分别位于房山、顺义、 延庆、门头沟、平谷、怀柔六个区。从集体租赁住房用地来看,6环外的项目用地占 比17.74% ,六环内的占比82.26% , 44.68%的项目 供地集中在5-6环之间。20202该部分的城市分析，选取战略规划10城市与13个政策试点城市的交隼诚市3檢匕京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划20表2-1 2017 Jb京妾体土地租赁供地按环数划分顶冃用地（公顷矢体用祭住房用 地（公顷）建筑面枳（万* ）建设宾数6环夕Z65.8524.88“49158191.67*35-6 环1612262.65144.3224060. 17p45坏p176.2335.9183.13 卩138S5.17P3-4 环24.65“16.7&，44287380.172 3无343卩数曙来帰：d惊南国土线呵怎市规划国土细委员寒网站贝壳研須磁旻从集体租赁住房用地来看，朝阳区的供地项目面积占比达到20.08% ,昌平次之19.11% f丰台18.02% o三个城区的供地面积总计占比达到57.22% ,冥余9个城区供地占比42.78%。表2-22017北京集体土地租赁供地按城区划分“域区项目用地（公顷）Q矢体租笑住房用地（公顷”建筑面积（万汗”建设童数J214.67P28.16P73.0612176.83卫昌平48.53门26.8059.62卩9936.67&大兴r37.13P23.755708八9512.50.丰台人36.53 匚25.27匚57.55卩9592.172432门7.25Q15.02*32503.33,21.61P10.63 匚22.6%3779.67-房山420.90.O.g000000。47.10O.OOe0.0(k000亠6.96-607亠9.71“1618.67a门头济5.07423c&421410.00石杲山*446亠4.1K9.441574.00*-珞4.21Q3.958.301383.33-数陌来源:刁惊亡国士夯規惊击规划和国土资源蚕员会网站,贝克研究起理。212.11.3未来预测图2-1公租房项目建设时间估算2222唐家岭地块租赁住房项目222010.03启动唐家岭地区整体腾退改造工程（拆迁）2010.12通过农转用手续转变为国有建设用地燕保京原家园公共租赁住房项目2011.03施工2012.09竣工2013.02首次入住2013.03海淀区房管局以39元/平方米/月价格从唐家岭新城回迁居民手中菠中承租1980套住房.经过装修后以公租房形式推向市场从启动到入住约为3年从启动到施工约为1年, 主要完成拆迁和土地性 质转变从施工到入住约为2年2222测算根据北京20172021年市计划，未来五年供应租赁住房供地1300公顷，建造50万套租赁房屋。其中， 预计集休土地供地面昭为1000公顷，完成38.46万套房屋的建造，按此计划，每年预计完成7.692万套 房肆造。截至2018年6月已经公布的集体租赁土地面积140.22公顷将完成5.3 5万套租赁房屋的供应， 预计将在2020年左右向市场出租。表2-3北京市集体租赁土地的预测集体租赁土地（公顷）亠房屋套数（万套）芒五年计如1000a38.46应每年预测200q7.6929截至2018年6月的预测a140.2285.3592丄2其他城市租赁住房规划（1）上海租赁住房规划上海地区十三五”期间租赁住房用地1700公顷,预计新増租赁住房4250万nf ,约70万套，租赁 住房供应真数占新增市场化住房总袞数超过60%役（2 ）广州租赁住房规划4上海市住房发展十三五“规划2017.07.06222017-2021年，广州市全市晋通商品住宅用地计 划供应2375公顷，租赁住房用地计划供应825公顷； 住房建设计划安排75万套，其中晋通商品住宅60万套、 租赁住房15万套I广州市国土规划委正在牵头做集体土 地租赁住房的实施方案，尚未公布。（3 ）杭州租赁住房规划杭州未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住 房总量 的30%。未来5年公共租赁住宅房保有量不少于8万套。主 城区商品住宅项目用地配建公共租赁 租赁住房比例不低于 总建筑面积的10%,萧山区、余杭区、富阳区配建比例不 低于5%。探索村集体10%留用地上建设租赁住房I（4）南京租赁住房规划探索建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改 建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，建设 或筹集租赁性住房不低于50万耐。试点集体土地建设租赁 住房，根据区域需求情况，在出行、生活方便区域，选择 部分合适地块,经市政府批准后,开展利用集体土地建设 租赁住房试点工 程，实施细则由南京市国土局牵头拟定。了 该细则尚未公布实施。（5）厦门租赁住房规划2017年厦门全市国有建设用地供应总量1433公 顷左右，商服用地177公顷、工业仓储用地250公顷、 住宅用地186公顷。其中：商品住房用地99公顷、 保障性住房（经济适用房）用地45公顷、其他住房用地（ 公共租赁房及廉租房）43公顷、公共管理与公共服务用地 170公顷、交通运输用地650公顷（6）成租赁住房规划2017-2021年程度市拟供应住宅用地4583公顷z 年均住宅用地供应量916.6公顷。其中拟供应城镇 住宅用地2916公顷（年均783公顷）。拟通过农民 集中建房整理项目，整理集体建设用地约667公顷”产生的 集体建设用地指标用于集中居住区建设9。2丄3深圳城市更新租赁供给规划深圳城市更新覆盖面包括旧居住区、旧工业区、旧商业 区10,及城中村，面积分别达11.4km2、84.1 km2. 3.8 km2 ,及104.7 km2o城中村改造中，合法用地比例仅达 到50% ,未来，违法城中村也纳入城市更新中。在2016 年深圳住建局的摸底调查中,深圳共有以行政村为单位的城中村241个；城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积 高达L2亿nf ,占全市住房总量的49% ,深圳有80%的租 房人群（1600万）,租住城中村的租客占比为 52.9% （ 1100万），城中村的农民房是租赁市场最重 要的 供应巴以综合整治为核心的城市更新将对深圳租赁市场产 生深远影咱。截至2017年6月底，深圳已列入城市更新计划的项目共有616项，涉及到用地范围面积达48.92平方公 里，已批准的拆除重建类城市更新单元规划有379项，涉 及的拆除范围用地面积达29.63平方公里，累计供应用地 面积约143平方公里I?,其中原特区外占了 76%。深圳的 城市更新项目的实施率逐年上升，由2012年的不到7%提 升到2017的29%。5广州市2017-2021年住宅用地供应计划-2017.08.046关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案（征求意见稿）-2017.08.297南京市住房租赁试点工作方案-2017.08.1582017年厦门市国有建设用地供应计划-2017.03.319成都市住宅用地供应中期规划-2017.11.0610深圳|城市更亲嚴攵据来源：深圳市城市更新政策的实施与思考,深圳I市房地产硏究中心主任 王锋在2017年10月25日新华社深圳城市更新讲座发言犒11深圳研究院，深圳租赁白皮书，20172312深圳市城市更新局规划处处长弓罐宇在2017深圳房博会发言,2017.8.22十三五期间,深圳供应居住用地共计8平方公里,城市更新占56.3% ,是主要供地渠道。其中f商品住 房用地中，城市更新用地占80% ;人才保障房用地中f城市更新用地占51.3%O表2-4深圳十三五住房用地规划（单位：万nf ） “规划期门商品住房用地人才破与保障性曲用姊总计J炒城市更新用松征地趣用地用珈城市更新用地拆迁安蚩等用地Q2016a8p52q12p2525心15q137p2017p7p95q22p25门25q15p189p2018a7p95*22。牛25门10-153p20137a9422ap25.10a158p2020a7p9322ap2(k10p153p合计刁36q430p100p54门12060800q数据来源：贝壳研究院整理+十三五期间，深圳通过城市更新建设商品住房26万套，占商品住房供应总呈74.3% ;通过城市更新配建 人才保障房13万套，占新建人才保障房供应总62.0% ;并沿着轨道交通网络在全市广泛布局。2.2住房租赁用地招拍挂市场规模2.2.1租赁住房用地招拍挂规模截至目前，全国共出让自持性租赁住房地块196宗，北京、上海、杭州、天津、广州等23个城市进行 了自持性地块的出让，总建筑面积超725万叶，以每间45nT计算房间数量，可达到16万间。表2-5全国自持性地块出让f城市Q地块数自持建面（万吟VWh/VhAAWWWWh/以45评计算估计|削斷北京Q26屮155q34516上海Q30=15925440.、5&14732576a天津304&10684广州Q8q40。8900佛山Q牛29q640%苏州Q1*3q611。重庆Q2q4562q21q244“深圳。2-14.3104&1329 5 h6*m2512合肥Q23631青岛。知13278盐姒15i1022长沙Q1q2q440q珠海QI*3m2508温州2%2016p中Up1q224。沈阳。1q1q144石家心I*36心1244襄阳。laOp5h南京卩5q39-8560总计。196p725q161336+数据来源:贝壳硏究院整理7252.2.2重点城市租赁用地出让 市场规模2.221北京城市租赁用地出 让市场北京是全国最早迸行自持性地块出让的城市，截至2018年3月，共出让26块自持性地块。其中2016年共出让4块自持性地块，2017年推出21块 自持性地块（含竞自持地块）,勿3壬截至6月底1块 r总出让面积达155.32万m。：!惊出让的自持性t脱中，海淀区出让的t蝮数 量地块建筑面积最高,出让了7块自持性地块总 建筑面积达到73.32