【word】 住宅小区违规装修行为的管控对策

住宅小区违规装修行为的管控对策-工程管理IEngineeringManagement住宅小区违规装修行为的管控对策鲁建明(昆明理工大学管理与经济学院,云南昆明650093)摘要:住宅小区业主在装修过程中经常会出现一些违规装修行为,违规装修的管控也就成了前期物业服务工作的重点和难点.本文全面归纳了装修过程中经常出现的几种违规行为,并从引发违规行为的因素,违规装修行为可能导致的不良后果两个方面进行了深入全面分析,从而提出了对违规装修行为管控的五种对策.关键词:违规装修行为:引发违规行为的因素;管控对策中图分类号:F294文献标识码:A文章编号:16718089(2011】11007003房屋交付业主后,业主一般会对房屋进行装修.业主或物业使用人常常把住宅室内装修视为头等大事,面子工程,这无疑是非常重要的.作为物业服务企业来说,进入装修期,则是进入了管理与服务的非常时期.因为如果这个时期管理不到位,服务不到家,往往就会出现违规装修行为.如果处理不当,既会使楼宇缩短使用寿命,又会使物业公司与业主之间拉大感情距离.为了管控好住宅小区室内装修的违规行为,本人根据多年的从业经验试谈几点浅见.一,几种常见的违规装修行为根据笔者十二年的从业经验,业主或物业使用人在住宅室内装修过程中往往存在下列影响建筑结构,使用安全和环境的违规行为.(一)私自拆改房屋主体或结构类的违规行为1,未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位同意,私自变动建筑主体和承重结构.如私自拆改承重墙或楼板,私自扩大承重墙上原有的门窗尺寸,私自拆除连接阳台的砖,混凝士墙体,私自刨凿外墙内侧及排烟管道,增加楼板静荷载等现象.2,破坏房屋外立面影响建筑物美观.如违规安装防盗栏,防盗笼,空调外挂等.3,擅自改变房屋使用功能,如将阳台改为厨房或卫生间.4,拆改房屋结构影响房屋安全.如违规开挖地下室或酒窖的行为.5,私搭乱建或损毁房屋设施设备,如私自在屋顶搭建阳光房或任意损毁屋面防雷系统等.(二)私自拆改供电线路或违章用电的违规行为1,私搭乱接,违章用电.施工用电不接漏电保护器,不从总开关接线而直接从墙体上的插座搭接电源导致跳闸,短路,开关烧坏现象.2,施工单位为了降低成本经常出现偷工减料.如暗藏线路不穿管就直接排线导致供电线路不能正常供电.3,违规使用大功率电气设备.如没有申请就使用碘钨灯,电焊机等大功率设备导致电线起火的情况.4,任意更改网络,电话,有线电视,可视对讲等弱电线路.更改弱电线路需要的技术性较高,专业性较强,但施工单位为了节约成本经常聘请一些没有相应技能的工人进行拆改,从而导致更改后无法使用,故障率高等不良后果.(三)私自拆改给水,排水和防水类的违规行为1,私自拆改给水或排污管网造成水管漏水等不良后果.2,地漏未采取保护措施致使大量施工垃圾落入排污管网,从而引发排水不畅,管道堵塞,地漏返水等不良现象.3,任意拆改卫生问,厨房,损毁防水层或装修过程中无意破坏防水层,而后期又没有重新做防水层或修补防水层,引起房屋渗水或漏水等现象.(四)影响环境类的违规行为1,乱堆放装修垃圾.部分装修工人随意将装修垃圾堆放在消防楼梯,单元走廊,小区道路,严重阻碍车辆或行人通行.2,施工噪音扰民.小区装修管理规定节假日及午休时间不得进行噪音较大,散发刺激性气味的施工作业.然而在实际施工过程中,装修工为了赶工期却是不分时段想敲墙就敲墙,想刷油漆就刷油漆,严重影响了入住业主的生活和休息,致使业主们怨声载道.(五)其他类违规行为1,私自拆改供暖,燃气管道和设施.2,私自拆改烟道,排风道或消防设施.3,聘请无资质的装饰装修单位或”游击队”进行施工.二,引发违规行为的因素业主在进行室内装修过程中产生上述违规行为的因素多种多样,具体可分为下列四大类.作者简介鲁建明(1975一),男,云南大理人,国家注册物管师,现为玉溪红塔物业有限责任公司物业总监,昆明理工大学管理与经济学院2010级工商管理硕士研究生.702011年第1O卷第11期EngineeringManagementI工程管理I(一)业主或物业使用人的心理因素由于业主或物业使用人缺乏建筑结构知识,安全意识,法制观念比较淡薄,不认真学习住宅室内装饰装修管理办法,住宅使用说明书,临时管理规约和业户手册等有关装饰装修的禁止行为和注意事项,致使在装饰装修过程中产生如下心理:1,求阔心理.一味追求住宅使用空间最大化.2,求新心理.在装饰装修过程中,不从客观实际出发,标新立异,一味追求”人无我有,人有我新”.3,唯我心理.一方面是根深蒂固的小市民意识,我的房子我做主,在装修过程中只顾小家而不顾大家,更别说是小区的整体美观.另一方面是迷信风水,装修中或多或少都夹杂了一些所谓的风水,这面墙挡了风水,拆;那扇门朝向不对,改.想怎样就怎样,别人管不着.4,侥幸心理.明知道是违规行为却偏偏要去做,心存侥幸,一旦物业管理员发现后,有的业主经过有效沟通恢复过来;有的业主不听劝告,等待观望;有的业主诡辩说:”这些你们为何不早告诉我,现在我的损失谁负责?”向物业公司倒打一耙.5,攀Lti,LI,理.在一个园区内一旦有一家违规,未得到及时处理,其他的业主就随之效仿.(二)装修单位方面的因素1,责任意识差.业主给钱我干活,至于我干的活会不会威胁安全,会不会破坏外观,会不会影响邻里等等这一切都与我无关.很多装修企业为了获取最大经济效益,一味迎合业主心理,不从住宅安全实际出发进行设计和施工.2,一味顺从.有句俗语道:”不听东家哼,累死也无功.”某些装饰装修企业明知业主有些行为在施工过程中是明令禁止的,但为了取悦业主,一味地遵从.一旦出了问题,装修公司就以”我们都是按业主的意愿做事”来推卸责任.3,专业性差.装修公司为了降低成本,把拿到的室内装修工程又分别转包给不同的人员进行施工,而在转包时装修单位更多的是考虑谁要的价格低就给谁做,很少去考虑承包人的专业水平.所以,也就经常会出现打墙的人分辨不出什么是承重墙,做水电改造的人看不懂水电图等让人哭笑不得的情况.(三)物业服务企业方面的因素1,物业从业人员知识贫乏.部分物业从业人员缺乏必要的建筑结构及安全使用知识,对装饰装修的禁止行为只知其然,不知其所以然,一旦业主提出”那是为什么呢?”就无言以对,不能让业主信服.2,把关不严.办理装修许可证时没有按照相关程序和要求办理,通常业主和施工人员只出示身份证和复印件,而未见业主和装修装饰企业出示相关证件和资料的情况下,就办理了相关手续.3,宣传不到位.在办理装修许可证时,没有系统地将装饰装修的禁止行为,注意事项和相关法律法规向业主和装饰装修企业现场负责人,施工人员宣传贯彻并叮嘱遵守.4,监督不力.有些物业管理人员平时疏于跟踪管理,未把问题制止在萌芽阶段,一旦出现了问题,又措手不及,有的碍于面子,不予严肃警告,只是轻描淡写几句;有的员工认为这栋楼,这件事不是我管的范围则听之任之.待到相邻业主投诉,才勉为其难地下一道整改通知书,而问题又得不到妥善解决,最终把矛盾交到”执法局”.反而造成物业服务企业与业主之间矛盾加剧,产生极大负面效应.(四)法律法规方面的因素由于物业管理在我国起步较晚,从1982年深圳成立国内第一家物业管理公司算起到现在也才有30多年的发展历程,所以,相对来说,物业管理方面的法律法规还不完善,还处在建立和完善阶段.例如建设部1992年颁布的住宅室内装饰装修管理办法,只要求”装修人委托企业承接其装饰装修工程的,应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业”.而对业主自装或聘请游击队装修的管理还是一片空白.如果业主聘请了没有资质等级的装修企业或个人进行装修,法规也没有明确给出对业主的处罚条款,这就给物业服务企业实施装修管理带来了诸多的困难.三,违规装修行为有可能导致的不良后果物业交付后就基本进入了业主室内装修的高峰,这段时期是小区公共秩序最乱,建筑物的人为损坏最严重,安全和消防管理难度最大,各类矛盾和纠纷最突出的时期,如果这段时期的装修行为得不到有效的管理和控制就很有可能会导致如下几种不良后果.1,引发安全事故或安全隐患.主要体现在下述几个方面:(1)不管是装修工人违章用电,私拆私改供电线路,煤气管道,还是明火作业都可能导致火灾发生,严重时还有可能危及当事人的生命和财产安全.(2)承重墙体,梁,柱,板被任意凿改,随意增加楼板静荷载,开挖地下室等一系列的违规装修行为给房屋的安全造成了较大威胁,使房屋留存了很多安全隐患.例如2O10年7月,玉溪美好佳园由于某住户听信”风水”大师的说法擅自拆除卧室横梁,致使卧室楼板出现开裂和变形.(3)随意拆改给排水管道,任意拆除厨房或卫生问防水层导致管道堵塞或漏水,从而引发地漏返水或水浸给业主造成严重的经济损失,甚至危及邻里或公共财产安全.2,房屋及设施设备损坏现象增多,维修量增大.由于装修单位野蛮施工导致电梯,消防设施和智能化系统等设备损坏或损毁,大大增加了物业服务企业的维修量和维修成本;同时,由于上述设备故障率的增多也给业主和装修单位的生活和施工带来了诸多不便,易引发业主投诉.如果物业服务企业对上述问题稍微处理不当就很有可能致使业主以此为由拒交物业服务费.3,小区环境变差.由于装修单位乱堆乱放施工垃圾,任意破坏建筑物外观,随意安装防盗笼或外挂空调机,最终使整个小区出现脏,乱,差现象,也就谈不上房屋的保值增值2011年第10卷第11期一71l工程管理lEngineeringManagement和物业服务质量.四,违规行为的管控对策(一)加大宣传力度i,开设装修知识和法规大讲堂,与本土知名装修企业或高等院校合作,邀请知名专家或学者到小区进行授课,在交房时就给业主讲授装修方面的知识和法规,引导业主正确装修,这样既宣传了装修知识,法规,又增加了物业服务项目,一定会受到业主的欢迎和好评.2,充分利用各种宣传媒介开展装修知识和法规宣传.物业服务中心要利用好各种宣传媒介开展多种形式的装修知识和法规宣传活动.如可以通过短信平台向每位业主发送一些装修方面的短信,利用小区单元告示栏张贴装修管理规定和宣传图片,做到随处可见装修宣传,让宣传深入人心.(二)严格审批l,在办理装饰装修手续时要验证业主身份证件,房屋所有权等相关证明,将装修方案,施工图及有关部门批准允许改造的文件和施工方案交工程部审批,物管处备案.同时,要求业主或物业使用人和装修现场负责人一同到物管处,由物业管理人员向他们宣读装修管理服务协议和相关的法律法规,并要求他们在装修管理服务协议上注明”此协议我们在物业管理处认真学习了”字样并签名,以示慎重.然后,再办理装饰装修许可证.2,装修审批工作中要做到对装修资格,装修项目严格审查.特别是对涉及结构安全的事项(如防水层拆改,给排水和电路改造,墙体拆除,增加荷载等)一定要严格控制,要求装修单位提供准确的设计图纸和改造方案,然后逐一审查,尽力减少审查过程中可能出现的漏洞,让装修人无可乘之机.(三)加强装修现场的巡检和管理1,明确物管员的巡检范围.按片区划定责任人,明确谁主管,谁负责.做到尽早发现问题苗头,及时下发整改通知单,力争使违规问题控制在萌芽状态.2,明确装修巡检的内容.物管员对装修现场的巡检内容应包括:”两体梁一板一面”(墙体,柱体,横梁,楼板,外立面),”三管一路”(给水管,排污管,燃气管,供电线路)和”三防”(防水,防火,防盗)的巡查.另外还有施工人员的证件,作业时间,环境卫生等也是装修巡检的内容.3,巡查过程中做到”四勤”,即:腿勤,就是常巡查,看装饰装修过程中是否有违规行为;手勤,就是将巡查的情况详细记录下来.脑勤,就是针对发现的问题反复思考,寻求解决问题的最佳方案.嘴勤,一是多问,就是遇事不懂别装懂,人不是全能的,不能解决的问题别瞒着,要主动求教于人,才能增长见识,也才能将问题及时处理.(四)强化员工业务技能培训员工业务技能的高低直接关系到装修管控的成效.要通过多种方式的培训来提高员工的装修管理水平.如现场模拟演练,先进员工现身讲解等,培训内容应涉及建筑基础知识,装修常识与法规,小区装修管理规定等.在培训形式上,可采取上岗培训与在职培训相结合,业余自学与脱产进修相结合,岗位和专题培训与全员培训相结合,请进来与走出去相结合.在对培训效果的检测上,可采用考试与现场考核相结合,重在如何运用理论知识解决实际问题.员工要能够向业主讲得清为什么不能改动的道理,使业主知晓利害关系.只有拥有这样高素质的员工队伍,才会收到良好的管控效果.(五)加强与业主及有关部门的沟通,联系i,要加强与业主的沟通和引导.在装饰装修这一重要服务环节,物业从业人员要主动与业主交朋友,掌握业主的思想动态,了解业主的需求.在装修管理过程中注重对业主的正确引导,而不是一味强调不能这样做,一味的说教只会引起装修人的反感,很难收到良好的管控效果.2,加强与装修单位以及施工人员的沟通联系.在装修管理过程中,要通过各种方式将装修管理规定,禁止行为和法律法规准确地告知施工单位相关人员,争取得到施工人员的理解和支持,所以物业服务中心要主动与他们沟通联系,这样可以减少他们对装修管理的对抗心理,从而减轻物业服务企业的工作负担.为此,要把好装饰装修企业及施工人员准入关,装饰装修企业办理装饰装修许可证时,必须提交企业资质证书,营业执照,装修现场负责人身份证和装修工人身份证的原件和复印件(存档)以及相关人员近期免冠照片.3,加强与相关部门的联系.住宅装修是一个系统工程,往往要涉及水,电,燃气,通讯,有线电视等相关单位,凡装饰装修过程中涉及相关的线路,管道和设施的改造,应及时联系相关单位出面协助解决.4,加强与施工单位的联系.在装饰装修过程中如发现住宅质量问题,如属于质量保证期限内的,应及时帮助业主与施工单位取得联系,及时进行维修和整改,以确保业主的装饰装修活动顺利进行.如遇施工单位不积极配合应及时向地产公司领导汇报,求得有效支持.5,加强与公安,消防,建设,城管,执法等职能部门的联系.凡涉及违规,违法的行为要及时予以制止,制止无效的情况下,要与相关部门取得联系,请求严肃查处,以期达到惩一警百的目的.本文所列举的几个管控对策虽不能百分百解决住宅小区违规装饰装修行为,但可以有效提高装修管理的成效.参考文献:1腾宝红,邵小云主编.物业管理制度与表单范本M.中国时代经济出版社,2OlO,3.2李加林,周心怡主编.物业管理实务M.中国建筑工业出版社,2006,8.3中华人民共和国建设部第l1O号令,住宅室内装饰装修管理办法.一722oi1年第10卷第11期