谋定天下靖江酒店休闲产品大市场可行性分析

【谋定天下】 镇江酒店休闲产品大市场可行性分析山东光华置业有限公司第页 共36页“是故百战百胜，非善之善也；不战而屈人之兵，善之善者也。故上兵伐谋”何谓谋？顺天时占地利得人和是谓谋也！开发如火如荼，发展方兴未艾，长三角岂不顺承天时？据两千余城镇，御十余万方公里膏腴之地，倚长江而面东海,长三角岂不占据地利？全国举目伸颈而望，全球巨头齐相会聚，长三角岂不得授人和？何谓谋？察己知人定势，帷幄千里谓之谋也！国内休闲和酒店产业飞速发展，这强烈呼唤着一个满足其巨量需求的集中的供给平台。如此，酒店用品大市场不就是予人帷幄千里之良机？明君顺天意而成千秋伟业。如今，谁人可借长三角而大展风云，创造又一个奇迹呢？目 录第一篇 市场打探篇第一节 纵览长三角第二节 聚焦酒店业第二篇 项目分析篇第一节 项目素质第二节 项目SWOT分析第三节 目标客户分析第三篇 品牌规划篇第一节 项目开发战略第二节 项目品牌战略第四篇 效益盘点篇第一节 项目效益分析第二节 收益预测表第一篇 市场打探篇第一节 纵览长三角1、经济总量稳步提高据国家统计局消息，2010年长三角地区经济呈现高开稳走发展态势，GDP达到69871.97亿元，平均增长12.6%，经济总量占全国的比重达到17.6%。2、对外贸易迈上新台阶2010年，长三角地区居民收入持续增加，购买意愿不断增强，消费品市场继续保持活跃，全年实现社会消费品零售总额23825.06亿元，同比增长18.5%，增速比上年提高3.2个百分点。分板块看，浙江板块占比上升，达到30.2%，比上年提升0.17个百分点；上海、江苏板块占比为25.3%和44.5%，分别比上年下降0.15个和0.02个百分点。3、居民收入增长、生活水平提高2005年长三角城乡居民收入稳定增长，生活水平得到进一步提高，生活质量进一步改善。2005年长个三角洲城镇居民家庭人均可支配收入高于全国平均水平，2010年城市交换资料显示：南京市人均可支配收入在三角洲16城市中排第六位。长三角16城市居民人均可支配收入排序依次为：上海市(31838)、宁波市(30166)、杭州市(30035)、苏州市(29219)、台州市(28583)、南京市(28312)、绍兴市(27626)、无锡市(27171)、常州市(26269)、舟山市(26242)、湖州市(25572)、嘉兴市(24815)、南通市(23541)、镇江市(23075)、扬州市(21766)、泰州市(21359)。小结：长三角，中国最具活力的地区，经济第二次腾飞的号角已经吹响。未来几年，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网将把长三角16座主要城市、55座中等城市、1400多个小城镇全部纳入“3小时都市圈”， 成为被誉为“全球六个超大城市群之一”的超级城市群。如此巨大的经济总量中蕴涵着无尽的商机，长三角风云际会，群雄争先，谁能揽长三角群城之优势为我所用，谁就能先声夺人，独占鳌头。这是一个充满希望充满机遇的土地，今天中国的商业，可以毫不夸张的说“得长三角者，得天下！”。第二节 聚焦酒店业1、中国酒店行业步入快速发展期 “十一五”时期，我国旅游业保持了平稳较快发展的良好势头：国内旅游人数年均增长12%；入境过夜旅游人数年均增长3.5%；出境旅游人数年均增长19%；全国旅游业总收入年均增长15%；居民人均出游率达1.5次；旅游消费对社会消费的贡献超过10%。2010年，中国已跃居全球第三大入境旅游接待国和第四大出境旅游消费国，旅游业对中国经济社会发展的积极作用更加凸显。旅游持续熱潮催生了中国酒店业的迅猛发展。经济的持续高速发展及日益增长的国内和入境旅游者，都为中国酒店业提供了强劲的动力。在未来几年中我国酒店用品市场业将继续保持稳定的发展趋势。2、酒店休闲产业用品市场现状酒店业已经装上发展的高速引擎，而因此产生了巨大的专业用品购买需求。那么中国酒店用品市场的情况是如何呢？目前国内专业酒店用品市场屈指可数，只有四家，其中广州有两家（广州南天国际酒店用品批发市场、广州沙溪国际酒店用品城），上海、北京各有一家（上海万润国际酒店用品市场、北京经开万佳国际酒店用品市场），且规模小、品种不齐全、专业性差、服务不到位、品牌效应不突出、信息流通滞后等问题，已经不适应当前市场的发展。中国酒店休闲业用品的需求在呼唤能满足酒店业高速发展的全新业态形式市场。3、一个不可错过的机遇在未来两年里，毫无疑问，以酒店业为主，包括旅游业、休闲业及其衍生产业将得到突飞猛进的发展。将会产生巨大的专业用品购买需求。全国每年此类用品贸易额约6000亿左右。因此，这里存在着一个巨大的商机即中国尤其是长三角，居然没有一个规模性现代化的酒店用品专业市场。在充满了挑战、竞争和机遇的经济高速发展时代，成功永远属于那些锐意进取不断总结并且始终保持敏锐状态的人，我们能抓住这个机遇成就一番伟业吗？4长三角酒店业纵览：纵观国内酒店业的发展，长三角无疑是重中之重。长三角地区的旅游战略在全国处于领先地位，虽然长三角地区的自然旅游资源仅占全国15.9%。而接待的境内外游客数，却分别占全国的1/3和1/4。 长三角地区又是国际性金融中心和世界性的新型制造业基地，国内外经济文化交流频繁，休闲业、酒店业一直处于国内领先地位。在未来几年内，杭州、宁波将立项开发十多家星级酒店。上海在世博会前又兴建了63家星级酒店。包括上海和隶属江苏、浙江的16个地级城市的长三角地区，聚集着大量酒店业或酒店衍伸产业，逐步形成较强国际竞争能力的外向型经济示范区。“长三角”不仅已经或者即将成为中国经济巨轮的领航者，而且极有可能成为世界经济下一轮复苏的“发动机”。小结：中国经济的高速发展，促进了旅游业、酒店业、休闲业等产业的突飞猛进，由此产生了巨大的专业用品的购买需求，而目前国内几个不成规模和体系的市场极难满足这种发展的需求。酒店用品市场的落后现状已经阻碍了酒店业与整个相关行业的的蓬勃发展，中国尤其是经济最活跃的长三角地区亟待一个综合性、规模性、国际性的酒店休闲产品大市场的诞生，一个专业的集交易、展示、交流、体验、研发的现代化酒店休闲产业平台。第二篇 项目分析篇第一节 项目素质1、项目定位我们要做什么样的市场一个市场的建立，首先对市场的性质要有一个准确的定位。否则，市场的规划、设计、建设、招商、经营等一系列运作和策略就缺乏坚实可靠的依据。偏离方向，就可能导致全盘皆错！我们要以长三角区域为基本销售市场，以酒店用品为主的各类休闲场所用品及各类休闲产品为交易范围,把这个市场建成集聚全国乃至世界之休闲业用品的规模化、专业化、现代化.景观性的国际休闲产业航母。是集交易、展示、商务、物流、仓储、休闲娱乐、信息交流、学术交流、产品研发、金融结算及附加服务等多种功能为一体的，弘扬中华休闲文化和美食文化的产业基地。2、项目位置-不可多得的地利1）项目位于江苏镇江市内。地处长三角沿江城市群的中心点，并以此点为中心辐射整个长三角地区，与长三角地区各城市距离基本等距，处于两个经济辐射圈的中心。经济容量巨大，潜力不可限量，处于这个区域，将会把产业中心的辐射效应发挥得淋漓尽致。2）该地段位于地标建筑润扬长江大桥附近，该桥为世界闻名桥梁，其广告效应巨大，通达辨识度极高。 3）该地段十分成熟，既有成熟的城市公共服务设施为支撑，又有巨大的发展空间。 3、交通优势-扼守财富要害的枢纽镇江地处交通枢纽节点，交通发达，是集水、公、铁、空于一体的长三角地区重要交通枢纽之一。是长江与京杭大运河、吴文化与楚文化、上海经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。京沪铁路、沪宁城际高铁，沪宁高速公路、312国道、104国道穿城而过，中国第一、世界第三的润扬长江大桥贯通南北。随着京沪高速铁路、泰州长江公路大桥、沪宁城际轻轨、宁杭城际轻轨的开工建设，镇江的交通枢纽地位更加突出。镇江拥有长江岸线259公里，其中稳定的深水岸线80余公里。镇江港是长江第三大港口，货物吞吐量超亿吨。 由于地处长江与京杭大运河2条黄金水道的十字路口，水运一直是镇江城市兴起与发展的命脉。新开辟的货运码头位于东郊的大港。 镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路（南京到上海）沿线， 2010年还建起了沪宁高铁和城际铁路的客运站。沪宁高速公路通车于1996年，穿过句容、镇江、丹徒和丹阳，以一条支线联络市区。已建成通车的扬溧高速公路与沪宁高速公路贯穿市域全境，形成十字交通大枢纽，北经润扬长江大桥连接京沪高速公路直达北京，南与沪宁高速公路无缝对接，并沟通金坛、溧阳等县域交通。将要建成的泰州长江公路大桥连通泰州和镇江两地，统筹镇江交通资源，构起镇江公路路网的主骨架，使其成为长江南北交流的大动脉。2010年，又新建了镇江交通枢纽，集公路、铁路、公交为一身，为市民的交通出行带来了极大的方便。4、项目性质难以复制的个性特征1）主题性市场：以酒店业用品为依托，集合各类休闲场所用品及各类休闲业产品的大市场。避免产品单一，横向扩大产品的范围，成就市场规模。2）法人消费市场：面向酒店及各类休闲场所的经营者、经营各类休闲产品的零售商、国际采购商、酒店集团定购商及美食经营者等的市场，并向消费者纵向拓展，从专业消费到大众消费。3）区域性市场：服务长三角地区沿江城市群，扩展至江苏北部，浙江南部等市场。扩大商圈，在做旺区域市场的基础上向全球辐射。4）批零结合市场：一是针对酒店及各类休闲场所大宗采购的零售，及对经营各类休闲产品的零售商的批发业务，二是本市场既有市场经营者的单体活动，也有市场统一组织的面对国际采购和集团定购的经营行为。5、项目功能成功的内在因素市场功能划分功能定位营主体功能区交易中心以入场经营户分散经营和市场统一经营相结合为基本模式，以酒店和休闲场所为主的各类休闲产品的批量零售和批发相结合的交易市场。展示中心主办大型主题展会，如酒店用品展览、酒店建筑、装饰和布置设计展示、国际休闲精品、中华世界美食展示、各类休闲产品展览等。会议、培训中心酒店等休闲行业的峰会、论坛；与专业机构联手组织酒店方的培训和人才输出，开展娱乐、美食知识的培训等。信息中心国际休闲产业信息发布，电子商务，网上采购等。研发中心酒店新产品的研发、新产品推介会、国际学术交流等。配送中心现代化物流，仓储、运输、及装卸分发、配送等服务。配套功能区商务保障区质检、工商、税务、银行、金融、保险、订票、租车、翻译、会务等服务。生活服务区居住、餐饮、休闲、医疗、教育、邮政、电信、保安、停车、清洁、加油站等。6、政策优势取胜的强有力保障江苏提出率先全面建成小康社会、率先基本实现现代化“两个率先”战略。在省十一五规划中提出，抓住全省制造业快速发展和国际服务业加速转移的机遇，重点发展生产性服务业，积极发展生活消费性服务业，运用信息技术和现代经营理念，全面改造提升传统服务业，树立服务业品牌，打造现代服务业集聚区。江苏省委书记梁保华在江苏省委第十一届九次会议会议上表示,发展服务业是抵抗金融危机的成功经验之一。2009年,江苏服务业对经济的拉动尤为明显,其增长速度比GDP高1.2个百分点,对新增岗位的贡献达到了81.3%。 江苏省委关于“十二五”的讨论稿中提出,服务业增加值占GDP比重要大幅提高。 而从江苏近年来下发的促进服务业发展的多个文件看,到2012年,服务业增加值占GDP比重要达到43%,力争45%。 不过,长三角区域规划提出了建立全国现代服务业发展中心,到2015年全域服务业增加值比重达到48%,其中核心城市要达到50%。实施服务业提速战略,日前在2005年17号文和2008年8号文基础上,江苏省政府再次进行了细化和推进,出台了关于进一步加快发展现代服务业若干政策(下简称政策)的通知。 政策提出,要支持服务业重点行业加速发展、加大扶持力度、鼓励企业分离发展服务业等30条措施。 “总的来说是三个方面,即创新发展模式、培育壮大集聚区以及突破现有体制机制的约束。”江苏省社科院研究员吴先满向本报表示。 政策首先加大对现代服务业重点领域和载体建设的支持力度,将省级现代服务业发展引导资金扩大至3亿元,从2011年起执行。而之前则是1亿元的规模。 在探寻服务业加快发展新渠道上,政策在体制内优惠、专项补助、税收返回、财政以奖代补等方面出台了诸多措施。 政策提出,促进创业投资企业采取股权投资的方式投资于服务业企业中未上市的中小高新技术企业,凡股权持有满二年的,可按其投资额的70%抵扣该创业投资企业的应纳税所得额。7聚合优势吸纳财富的产业发动机以镇江为中心，以苏、锡、常、通、泰、扬为边缘的辐射区域内，聚集着大量酒店业或酒店衍伸产业，其大量的产业需求原来都分散在各个地区中，在本市场建成后，可以将这些零散的需求集中起来扩大并发展。本项目以酒店用品为基础，进而形成一个泛酒店用品产业，充分发挥产业的聚合优势。8、项目经济技术指标镇江酒店休闲大市场地块经济指标基地面积800,000.00m2总建筑面积750,000.00m2 市场主体面积400,000.00m2 会展、商务 公共设施100,000.00m2 配套商业面积150,000.00m2 配套商务公寓面积100,000.00m2 容积率0.94 小结：长三角无可比拟的经济环境，此为天时；不可多得的优越地理位置，扼守财富要害的发达交通，此为地利；项目难以复制的个性特征，布局合理的业态功能，以及强有力的政策优势，此为人和。项目占尽天时地利人和，在经济发达、交通便利、市场成熟的长三角大都市经济圈打造一个聚性项目时机可谓成熟。雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。现代化酒店休闲用品大市场将以其强集聚、大辐射之秉赋，乘国内休闲和酒店产业飞速发展之风云，展交易、会展、旅游、美食之巨翼，席卷长三角各城市之需求，创造一个崭新的市场奇迹。第二节 项目SWOT分析1、S-(strengths)优势交通优势：纵观镇江市各区域，项目所处为最佳位置，交通条件得天独厚，紧靠交通主干线，有利于人流、物流集散，有利于名声扩大。地域优势：镇江市地处长三角地区的中心地带，是中国沿海和长江三角洲对外开放的中心区域。需求旺盛：大量的数据表明在未来的几十年中，酒店业将会是一个充满发展前景的行业，以酒店为产品主的休闲产业将拥有巨大的市场。生态优势：有“苏北小江南”的美誉，水资源丰富，气候宜人，夏无大暑，冬无大寒。生态建设和环境保护良好。政策支持：江苏省十一五规划提出，大力发展生产服务业，大型市场受到政策鼓励和倾斜。地标建筑：靠近润扬大桥等著名标志性建筑物，使市场的辨识度及广告效益得到加强。美食资源：镇江美食资源丰富，美食文化底蕴厚实，知名度广。2、W(Weaknesses)劣势市场方面：传统的销售模式使商品过于分散，小规模竞争对手众多。渠道方面：酒店产品销售已经有固定的渠道，经销商固定上门推销，大型酒店自己招标，有一定的竞争压力。3、O(Opportunities)机会行业机会：酒店行业和旅游行业的发展迅猛，市场需求急剧增长。区域机会：酒店行业发达的长三角地带目前尚无大型的现代化国际酒店用品交易市场。政策机会：市政府力求把镇江建设成为全省“作风最优、效率最高、服务最好”的地区之一，以行政效能的提升推动镇江跨越式发展。4、T(Threats)威胁市场方面：同业竞争,都在谋求变化与升级。小结：项目的优势和机会点显而易见，但任何一个项目，在立项之初都必须充分挖掘其劣势与威胁点，深度研究项目的不可行性，策划出行之有效的规避风险的方法，科学整合，化解劣势，将威胁点转化为项目的机会点，方能取得项目的圆满成功。第三节 目标客户分析我们是不同于一般商业场所开发商和经营商的新型市场运营商，所以基于我们对大市场的功能定位划分，我们将目标客户分经营者目标客户、终端目标消费者、配套商务公寓目标客户、配套商业目标客户四个方面。以下是通过前期的市场调研得出的目标客户构成图：1、经营者目标客户（市场的卖方）：1）酒店及各类休闲场所用品生产商 8%2）各类休闲用品生产商 13%3）酒店及各类休闲场所用品经销商 30%4）各类休闲用品经销商 44% 5）国际经营商 5% 2、终端目标消费者目标客户（市场的买方）1）饭店、酒店、旅馆的开发者和经营者 37%2）休闲娱乐场所的开发者和经营者 22%3）休闲用品零售商、批发商 15%4）大型酒店及酒店连锁定购 18%5）国际休闲用品采购商 8%3、配套商务公寓目标客户1）市场经营者 65%2）市场管理者 10% 3）和市场相关产业服务人员 25%4、配套商业目标客户1）租用客户 40%2）单纯投资客户 30% 3）购买铺位并自主经营 30%小结：镇江地理上处于长三角经济圈的中心，相关产业集中，交通便利，市场成熟，政策优惠，集天时、地利、人和为一体，极具条件打造一个以酒店产品为主的休闲产业集聚中心。在项目的开发过程中，我们只要善用镇江独特的区域优势，把握酒店行业蓬勃发展的契机，正确定位目标客户，巧妙的转化其劣势和威胁，制定出完善、缜密的策划，以及展开生动、高效的执行，坚信本项目会成为全国一个非常成功的案例范本。第三篇 品牌规划篇第一节 项目开发战略1、项目开发策略1）项目的开发中，采用整体规划、配套先行、分期开发的模式。以便将资金集中在最能发挥作用的方面，对项目产生最大的正面影响。2）各功能区域核心项目主开发，各功能区的主导项目成为整个产业区的支柱，也成为其他项目的信心保障。3）开发中采取拼盘概念，既有自建项目，又有合资项目，形成多元化的项目开发模式，使风险分散。2、项目风险规避战略通过上述分析，本项目虽得“天时、地利、人和”之优势，但要做到完全掌控市场，打造长久兴旺的酒店休闲产业航母，就要有效的规避当前市场的风险：1）规模策略：以聚集人气、财气来形成超大规模的气势，强势压倒单独、分散经营和中小型市场等竞争对手。2）抢先策略：在长三角缺乏规模性酒店用品和休闲用品主题市场的时候，抓住机遇，抢占先机，先发制人。3）品牌策略：名牌企业或产品在资源方面会获得社会的认可，社会的资本、人才、管理经验甚至政策都会倾向名牌企业或产品，使企业聚合了人、财、物等资源，形成并很好地发挥名牌的聚合效应。4）产品策略：使产品目录清晰，产品时尚、齐全，满足消费者一次性采购，且选择商品的余地大。5）高科策略：电子商务、自动化结算、高科技物流等来为消费者争取更多的时间和更大的效益。6）休闲策略：在购物的同时享受生活，把娱乐、美食、体验等融合到购物之中。人性化的服务必能产生巨大的集聚力。7）造势策略：从多个方面入手扩大其影响力和形象口碑等的宣传造势活动，利用心理战术为本项目聚集人气、树立品牌，将本项目的核心价值、定位、附加值等信息传达给广大受众。8）一体化策略：从观念上、形象上、经营上、利益上把各个单体经营商与市场紧密地融合在一起，统一理念、统一制度、统一管理，形成大规模有组织的航母市场，另外，开辟国际采购、集团订购等大型交易的统一组织。第二节 项目品牌战略品牌制胜法，品牌决定竞争力。塑造长期品牌，打造品牌价值。所谓“品牌”是指能为顾客提供其认为值得购买的功能利益及附加价值的产品，一种品牌为人们所熟知后，就能使“品牌个性”这一重要的观念深入人心，包括熟悉感、已知的可靠性、风险的减少、品质及服务的认同，可把品牌作为一个策略，以更好地控制市场。1、品牌建设规划品牌有更强的生存力，有化解不稳定因素的、更强的抵抗风险能力。我们把镇江酒店大市场的品牌建设作为工作的重中之重，关系到整个市场的生存与发展。把品牌形象、品牌内涵、品牌发展步骤等融会贯通到整体运作中。 2、CIS战略对品牌要素执行的规划，具体监督品牌因素的执行。1）依据镇江酒店市场经营策略整理出理念系统(Mind System)，理念系统是所有沟通行为的大方向，而实质的沟通则以行为及视觉为主；2）行为系统(Behavior System)对内以教育训练为主，对外以活动传播理念为目的；3）视觉系统(Visual System)则分为基本系统及应用系统两大部分。 这三大系统，几乎是CIS沟通策略中的主要部分，也就是说在进行CIS导入计划时，必须先明确地定出主体的理念系统，再依据该理念系统的内容去形成视觉及非视觉的推行及沟通计划，所谓视觉系统的部分，就是指VI(Visual Identity)：包括了基本系统及应用系统的设计。非视觉部份的推广，则以内部员工价值观来改变，酒店休闲用品文化的形成，甚至技能的养成为主，对外则是通过活动、公关，将酒店休闲用品的精神、理念对外宣传。 第四篇 效益盘点篇第一节 项目效益分析1、社会效益分析1）产业聚集：对当地经济的快速拉动，本项目可与区域内工业、农业两大传统优势产业形成良好的产业循环，同时极大促进镇江与江阴经济一体化进程，为镇江以后的更大发展奠定基础。2）税源：本项目建成后，将成为镇江标志性的项目，吸引大批的投资者和消费者，交易量达几十亿元，能大幅增加地方政府的利税收入，快速推动镇江的经济。3）就业：本项目的投入使用，将使镇江第三产业实现升级、扩张，将为镇江提供近万个就业机会，促进镇江经济繁荣。4）城市功能的完善：提升城市综合服务能力，大大改善城市居民的住房条件和生活质量。5）城市形象和地位的提升：随着本项目的成功，项目周边地块的商业价值也将得到提升，为镇江市整体城市价值的提升添加了正面因素，使之成为镇江城市价值提升的发动机之一。2、利润基本点：从市场价值链来看，利润区域主要有以下几个方面：1） 项目配套商务公寓、配套商业、配套办公三方面的销售；2） 大市场主体部分的向厂商或经营商出租收取费用；3） 展示区域的会展、会议等功能收取的费用；4） 大宗买卖、国际交易、批量经营和统一经营收取提成或服务费用；5） 电子商务、人才培训等功能收取费用；6） 物业管理费用、仓储物流费用、土地增值等。通过上述分析，以新型市场运营商为开发定位（区别于商业地产开发商和商业地产经营商），以品牌战略为基本手段，把所有进场商家团结成一个整体，在理念上、形象上、经营上、利益上形成了统一体，从而打造出强势的市场品牌。在利润点上，除了出售配套的商务公寓、办公、商业的部分外，其基本利润区域应放在大市场的运营上面。第二节 收益预测表镇江酒店休闲大市场地块经济指标基地面积800,000.00 m2总建筑面积750,000.00 m2市场主体面积400,000.00 m2会展、商务公共100,000.00 m2配套商业面积150,000.00 m2配套商务公寓面积100,000.00 m2容积率0.94 楼板价 元/平320.00 市场主体成本测算表序号费用名称实际工作量(m2)单位成本(元/m2)总价（万元）分摊面积(m2)分摊成本(元/m2)一土地费用1 土地购置费320.0 12,800.0 400,000.0 320.0 2 契税384.0 400,000.0 9.6 小计13,184.0 329.6 二前期费用1 勘察、设计、审图费用1,200.0 400,000.0 30.0 小计1,200.0 30.0 三建安费用1 市场主体建安费400000 800.0 32,000.0 400,000.0 800.0 2 总体工程建安费2,000.0 400,000.0 50.0 3 智能化系统建安费2,000.0 400,000.0 50.0 4 不可预见费（4%）1,440.0 400,000.0 36.0 小计37,440.0 936.0 四配套工程1 施工用临水、临电费用160.0 400,000.0 4.0 2 供电配套费2,000.0 400,000.0 50.0 3 通讯工程400.0 400,000.0 10.0 4 有线电视80.0 400,000.0 2.0 5 上下水排管600.0 400,000.0 15.0 6 环保生化560.0 400,000.0 14.0 7 环卫建设费480.0 400,000.0 12.0 8 排污（合流污水）400.0 400,000.0 10.0 小计4,680.0 117.0 五管理费用及其他1 监理费600.0 400,000.0 15.0 2 维修基金400000 30.0 1,200.0 400,000.0 30.0 小计1,800.0 45.0 七总投资57,104.0 1,457.6 会展、商务部分建安成本测算表序号费用名称实际工作量(m2)单位成本(元/m2)总价（万元）分摊面积(m2)分摊成本(元/m2)一土地费用1 土地购置费320.0 3,200.0 100,000.0 320.0 2 契税96.0 100,000.0 9.6 小计3,296.0 329.6 二前期费用1 勘察、设计、审图费用300.0 100,000.0 30.0 小计300.0 30.0 三建安费用1 会展、商务建安费1,400.0 14,000.0 100,000.0 1,400.0 2 总体工程建安费500.0 100,000.0 50.0 3 智能化系统建安费500.0 100,000.0 50.0 4 不可预见费（4%）600.0 100,000.0 60.0 小计15,600.0 1,560.0 四配套工程1 施工用临水、临电费用40.0 100,000.0 4.0 2 供电配套费500.0 100,000.0 50.0 3 通讯工程100.0 100,000.0 10.0 4 有线电视20.0 100,000.0 2.0 5 上下水排管150.0 100,000.0 15.0 6 环保生化140.0 100,000.0 14.0 7 环卫建设费120.0 100,000.0 12.0 8 排污（合流污水）100.0 100,000.0 10.0 小计1,170.0 117.0 五管理费用及其他1 监理费150.0 100,000.0 15.0 2 维修基金100,000.0 30.0 300.0 100,000.0 30.0 小计450.0 45.0 七总投资20,816.0 2,081.6 配套商务公寓成本测算表序号费用名称实际工作量(m2)单位成本(元/m2)总价（万元）分摊面积(m2)分摊成本(元/m2)一土地费用1 土地购置费320.0 3,200.0 100,000.0 320.0 2 契税96.0 100,000.0 9.6 小计3,296.0 329.6 二前期费用1 勘察、设计、审图费用300.0 100,000.0 30.0 小计300.0 30.0 三建安费用1 配套商务公寓建安费100000 1,000.0 10,000.0 100,000.0 1,000.0 2 总体工程建安费500.0 100,000.0 50.0 3 智能化系统建安费500.0 100,000.0 50.0 4 不可预见费（4%）440.0 100,000.0 44.0 小计11,440.0 1,144.0 四配套工程1 施工用临水、临电费用40.0 100,000.0 4.0 2 供电配套费500.0 100,000.0 50.0 3 通讯工程100.0 100,000.0 10.0 4 有线电视20.0 100,000.0 2.0 5 上下水排管150.0 100,000.0 15.0 6 煤气（天然气）排管200.0 100,000.0 20.0 7 环保生化140.0 100,000.0 14.0 8 环卫建设费120.0 100,000.0 12.0 9 排污（合流污水）100.0 100,000.0 10.0 小计1,370.0 137.0 五管理费用及其他1 监理费150.0 100,000.0 15.0 2 维修基金250000 30.0 750.0 100,000.0 75.0 小计900.0 90.0 六财务费用及税费等1 销售费用1,750.0 100,000.0 175.0 2 营业税（5.5%）1,925.0 100,000.0 192.5 小计3,675.0 367.5 七总投资20,981.0 2,098.1 配套商业成本测算表序号费用名称实际工作量(m2)单位成本(元/m2)总价（万元）分摊面积(m2)分摊成本(元/m2)一土地费用1 土地购置费320.0 4,800.0 150,000.0 320.0 2 契税144.0 150,000.0 9.6 小计4,944.0 329.6 二前期费用1 勘察、设计、审图费用450.0 150,000.0 30.0 小计450.0 30.0 三建安费用1 配套商业建安费150000 1,200.0 18,000.0 150,000.0 1,200.0 2 总体工程建安费750.0 150,000.0 50.0 3 智能化系统建安费750.0 150,000.0 50.0 4 不可预见费（4%）780.0 150,000.0 52.0 小计20,280.0 1,352.0 四配套工程1 施工用临水、临电费用60.0 150,000.0 4.0 2 供电配套费750.0 150,000.0 50.0 3 通讯工程150.0 150,000.0 10.0 4 有线电视30.0 150,000.0 2.0 5 上下水排管225.0 150,000.0 15.0 6 煤气（天然气）排管300.0 150,000.0 20.0 7 环保生化210.0 150,000.0 14.0 8 环卫建设费180.0 150,000.0 12.0 9 排污（合流污水）150.0 150,000.0 10.0 小计2,055.0 137.0 五管理费用及其他1 监理费225.0 150,000.0 15.0 2 维修基金150000 30.0 450.0 150,000.0 30.0 小计675.0 45.0 六财务费用及税费等1 销售费用5,250.0 150,000.0 350.0 2 营业税（5.5%）5,775.0 150,000.0 385.0 小计11,025.0 735.0 七总投资39,429.0 2,628.6 项目整体成本测算表序号费用名称实际工作量(m2)总价（万元）分摊面积(m2)分摊成本(元/m2)1 市场主体部分400000 57,104.0 400000 1,457.6 2 会展、商务部分100000 20,816.0 100000 2,081.6 3 配套商务公寓100000 20,981.0 100000 2,098.1 4 配套商业150000 39,429.0 150000 2,628.6 小计750000 138,330.0 750,000.0 1,844.4 盈利分析租赁部分收益分析费用名称租赁价格（元/天/m2）租赁面积m2租金（万元）备注市场主体租金1.0 400000 14600.0 1年的租金14600.0 2年后利润29200.0 3年后利润43800.0 展会办公收益分析费用名称收益（元/年/m2）租赁面积m2收益（万元）备注展会办公收益分析750.0 100000 7500.0 按上海展会收益比1年的收益7500.0 2年的收益15000.0 3年的收益22500.0 销售部分收益分析费用名称销售单价（/m2）销售面积m2总价（万元）备注配套商务公寓销售3500.0 100000 35000.0 配套商业销售7000.0 150000 105000.0 总销售收入140000.0 损益表-销售部分序号内容销售单价（/m2）工作量（平方米）金额（万元）1销售收入140000其中配套商务公寓3500.0 100000 35000配套商业7000.0 150000 1050002总投资604103销售利润795904所得税33%262655净利润533256静态投资回报率88.27%损益表-租赁会展部分序号内容租凭价（元/m2）工作量（平方米）金额（万元）1年租赁收入22100其中市场主体365.0 400000 14600会展、办公750.0 100000 75002总投资779203所得税33%72934年净利润148075动态年投资回报率19.00%销售部分不确定性因素汇总表序号内容投资增加5%投资增加3%销售收入-5%销售收入-3%1配套商务公寓投资成本（元/平方米）22032,161.0 2,098.1 2,098.1 2商业投资成本（元/平方米）27602,707.5 2,628.6 2,628.6 3总投资6343162,222.3 60,410.0 60,410.0 4配套商务公寓销售单价（元/平方米）35003500332533955商业销售单价（元/平方米）70007000665067906销售收入(万元)140000 140000 133000 135800 7销售利润765707777872590753908所得税252682566723955248799净利润5130252111486355051110静态投资回报率80.88%83.75%80.51%83.61%租赁部分不确定性因素汇总表序号内容投资增加5%投资增加3%租赁收入-5%租赁收入-3%1主体市场成本（元/平方米）15301501145814582会展办公成本（元/平方米）21862144208220823总投资8181680,257.6 77,920.0 77,920.0 4主体租赁价 元/年/平方米 11115会展租赁价 元/年/平方米 22226年租赁收入(万元)22100 22100 20995 21437 7所得税(万元)72937293692870748年净利润(万元)148071480714067143639动态年投资回报率18.10%18.45%18.05%18.43%现金流量表序号项目（万元）建设期第一年第二年第三年第四年第五年一现金流入1 销售及租赁收入0 52,500.0 84,600.0 39,600.0 39,600.0 二现金流出1 建设投资48267 48267 20,898.5 20,898.5 0.0 2 销售费用1,750.0 1,750.0 1,750.0 1,750.0 3 营业税（5.5%）2,887.5 4,653.0 2,178.0 2,178.0 三净现金流量-48267 4234 63702 18702 39600 四累计净现金流量-48267 -44,033.0 19,668.5 38,370.0 77,970.0 五净现值-48267 4,031.9 57,779.1 16,155.1 32,579.0 六累计净现值-48267 -44,234.6 13,544.5 29,699.6 62,278.6 1累计净现金流量(万元)77,970.0 2累计净现值(万元)62,278.6 3财务内部收益率%60%4投资回收期(年)4.3 5最大资金占用(万元)56328测 算 结 论项目可行，效益可观，但是项目前期投入巨大，在项目操作过程中，必须严格控制好质量、成本与进度三者的关系。在确保质量的前提下，一方面通过成本控制的方法，另一方面尽量加快销售资金的回笼，使项目得以良性循环。 2010年4月18日46第 46 页 共 47 页