2123730941房地产市场中房地产商与政府、消费者之间的博弈 (4000字)

房地产市场中房地产商与政府、消费者之间的博弈 (4000字)ok3w_ads(“s004”);ok3w_ads(“s005”); 摘 要 房地产业作为我国国民经济的主导产业，对我国经济整体发展有着极其重要的影响。然而，房价的过快上涨也产生了一系列的问题。从宏观角度看，过快的房价上涨使得我国的房价收入比已经超出了国际公认的警戒线，房地产业存在着巨大的泡沫已成为不争的事实。借鉴国外发达国家发展经验教训，20世纪90年代日本泡沫经济和引发本次全球金融危机的美国次贷危机，房地产业泡沫的破裂会给经济造成巨大冲击。从微观角度看，2010年全国房价上涨速度和幅度都是空前的。房价持续上涨，远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力，使得工薪阶层收入者无法承担购房、租房压力。我国政府针对房价过快上涨的现状已经采取了一系列调控房价的政策，然而全国各地房价却出现了不降反涨的局面。这一切都与中央政府、地方政府和房地产开发商等不同的利益主体有着密切的关系。因此，房地产价格问题的实质是多方利益相关者进行博弈的一个过程和结果。本文基于博弈论角度对房地产市场的利益相关者进行分析，探讨房地产市场参与者的博弈过程，得出相关结论，为政府制定政策导向和实施政府管制提供依据。 一、 房地产市场的利益链条分析 作为我国国民经济的支柱产业，房地产业因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。但是目前在我国房地产市场上，由于产权不够明确、法律不够完善、有效的监督机制缺乏等多方面的原因，存在一些不正常的博弈关系。究其原因在于这个市场上复杂的利益链条。这个链条上充斥着多个利益主体，每个理性的经济人都追求自身的利益最大化。包括地方政府、银行、开发商、腐败官员、房地产中介、炒房者、普通房地产投资人、消费者等。当然最重要的利益主体为开发商、政府和消费者，三者之间的利益纷争增加了房市的复杂性。 在中国房地产业的利益链条中，地方政府靠土地财政维持已经是公开的秘密。就房地产市场的短期发展来看，政府手中最大的资源是土地，土地是不要投入的。把土地拍卖出去，使地价得到升高，是个政府扩大财政收入最容易也最直接方式。地价当然会转加到房价里面来，在提高房价以后，作为政府还可以从中分到营业税，所得税。所以地方政府作为社会的管理者，必然会默许、甚至公开支持当地房价的高涨。开发商是另一个重要的利益链条，一个开发项目除去各种成本至少还有20%30%的利润。房地产业涉及政府和银行，因此资金规模要求高。我国开发商融资渠道单一，主要靠银行信贷，高负债是开发商的普遍状况。当资产负债率较高，不仅增加了企业自身风险，同时也使银行贷款的风险加大。根据国家统计局数据：2009年，房地产开发商手中与信贷相关资金占34.5%，2010年两个月，这一比例已达到37.6%。对于真正的消费人群，他们希望房价能够合理，让他们买得起。在所有的利益主体当中，只有他们希望房价是下跌的。而对于炒房者同样是推动房价上涨的利益链条之一。炒房的收入比辛苦工作得来的收入要轻松和高许多。坐等房价上涨，几乎是一件毫无风险的事。可见，在这混乱的利益链条中，住房已成为各方追逐利益的工具，却丧失了它的本质属性-居住。 二、房地产市场中的博弈主体 房地产市场中的利益相关者是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体，是房地产市场中博弈的重要参与者。主要分析以下三者之间的博弈。 1. 政府 这里又可细分为中央政府和地方政府。政府肩负有使房地产经纪持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、保障居民住房等责任。其在博弈中的地位也是凌驾于其他参与者之上的,通过制定一定的博弈规则,规范参与者行为,实现社会福利最大化目标。 2. 房地产开发商 房地产开发商通过支付一定的货币获得土地开发权,在博弈规则许可的前提下,自主经营,追求利润最大化来实现其目标。值得一提的是,在我国现阶段,开发商群体具有一定的垄断地位。主要是因为开发商几乎是商品房的唯一提供者,在保障性住房缺位和相关法律法规不健全的情况下,开发商拥有商品房定价权。 3. 房地产消费者 消费者在房地产博弈中处于信息劣势地位,如对房地产开发成本、楼盘质量、真实的市场状况等拥有不完全的信息。而且房地产作为生活必需品,消费者的价格需求弹性较小,房地产产品没有替代品,因此消费者在一定的消费承受范围内会参与博弈,如果超出这个范围,就有可能退出博弈。 三、房地产市场各利益主体间的博弈分析 1房地产商之间的博弈与合谋 在我国房地产市场中，房地产开发商之间最典型的博弈就是基于土地招标和拍卖过程中的博弈。在房地产招标过程中，房地产商同时向政府给出报价且价高者得。为了获得土地的开发权，房地产商总是以接近甚至高于自己保留价格出价，这样他们的利润空间就会非常小甚至为负。由于房地产开发商都是追逐利益的理性人，且由于房地产市场的垄断性，为了避免竞争导致的利润减少很可能在私下进行合谋。合谋主要有房地产商之间的合谋和房价合谋两种形式。 (1)房地产商的合谋 假设市场中存在两个房地产商A和B，他们合谋以低价获得土地的开发权，例如A先报个较低价格且不加价，B则可以用个相对较高但远低于两者共同竞争获得该土地的保留价格的价格获得土地，从而两者达成协议上的共同开发。假设两者不合作则收益为O，而合作可以达到3的收益，如果一方选择破坏协议可以获得5的收益，而另一方由于机会成本的存在导致的损失为1，得出如下博弈矩阵。 从短期来看，房地产商A和B都有破坏协议获取高额利润的动机，然而这样做的后果会导致对方的不信任且在今后的博弈中都会采取不合作的策略而导致收益为O，所以从长远利益考虑，房地产商都会选择合作的策略。 表1 博弈矩阵 所以尽管政府出台了一系列土地实行招标、拍卖、挂牌出让的政策，然而在执行时房地产商在私下极易形成合谋，导致政策得不到落实和公共利益的损失。 (2)房地产商之间关于房价的博弈与合谋 首先，房地产商都是理性人，并追求各自利润最大化；其次，该地区只有两个房地产商A和B，且出售同质房产，都不降价时所得收益为5；一方降价而另一方不降价时。则降价方因为多卖出房屋获得收益为10，另一方则会导致无法出售而亏损，记为一1，如果都降价则收益减少为3，可得如下博弈矩阵与上一种分析相同，任何一个房地产商都不会选择降价来获得更多的收益，可以说他们的不降价是某种程度上的合谋。由于在某一地区性的房地产市场上，房地产商的数量是有限的，他们往往通过价格领导者的定价来确定自己的价格，在这种垄断性的市场中，房地产商通过比较定价的这种默契，以实现一种非正式的价格合谋来维持房价只升不降的价格刚性。 表2 博弈矩阵 2房地产商和地方政府的博弈与合谋 在房地产市场中，地方政府与房地产商之间的博弈较多的体现在是否切实贯彻中央政府所制定的政策，对高且过快上涨的房价进行调控和管制。在房地产市场上，地方政府对城市一级的土地进行垄断经营，一些地方政府为了追求经济目标和提高政绩往往通过提高地价来获得更多的财政收入和提高GDP。而对于房地产商而言，其目标是尽可能降低开发成本以提高利润率，土地价格就是房地产商在开发成本中最重要的一项。因此，房地产商如何获得土地，以怎样的价格获得土地等都对房价有着重要的影响。 从实际上来看，地方政府和房地产商会在一定程度上谋求个共同的利益点以寻求共同利益最大化。虽然，中央政府已经明令要求对房地产用地实施招标、拍卖和挂牌出售政策，但是目前，招标、拍卖和挂牌出售的土地占比例较小，而较大部分土地都以协议出让的形式售予房地产商。而这种协议出让就会导致房地产商的寻租行为，和地方政府达成协议或者私下的默契，大量囤积土地。由于大量土地得不到开发，就在供求关系上导致了房价的不合理上涨；且这些囤积的土地在计算房地产开发成本时往往采用重置成本计算，使得房产成本虚高，并最终以房价的形式转嫁到消费者头上。 此外，地方政府为了从房地产市场中获得更多地价的回报，往往会向房地产商提供许多政策上的优惠和扶持，例如减免各种税费、增加补贴和为房地产业宣传造势等，这些都对房价的虚高起到了推波助澜的作用。 3房地产商与消费者的博弈 房地产市场是一个信息不对称具有垄断性质的市场，作为普通购房者对房地产商品的各方面信息知道的较少，例如房价构成、房产成本、利润率和市场对其的需求情况等，他们只能明确自身需求和购买能力。在做出购买决策前。消费者只能根据周围人的行动来判断，一旦由于某些原因造成先行者采取行动，就会有大批追随者跟风，这就是典型的羊群效应。而房地产商经常利用这一点，通过媒体宣传、信息披露等手段来缔造声势，使得大量消费者被动的产生购房需求，从而推动房价进一步上涨。并且，房地产商可以结成联盟，获得各种市场信息，占据市场主导地位并进行价格合谋。而广大的消费者却无法结成统一、有效的联盟，因此不具备和房地产商讨价还价的能力，只能作为价格的接受者。因此，在房地产商和消费者的博弈中，两者地位并非对等的，而是相差悬殊，消费者处于不利地位。 经济交易中的双方遵循双方交易原则，一方在决策时，要正确预见对方的反应。在房地产商与消费者的买卖博弈中，双方决策如何获得各自利益最大化，下面构建一个买卖博弈模型来分析这种对峙局面，分析房地产商与购房者他们各自的利益与现阶段的行动策略。 在卖主甲和买主乙之间的“买-卖”博弈中，假定通过讨价还价后确定了一价格。在此价格下，卖者卖成后获得的效用为6，卖不成的效用为0；买者买成的效用为4，买不成的效用为0。而如果他们之间的交易不成功，无论是买主还是卖主都要等待和进行讨价还价，假定等待和讨价还价的成本均为1，则支付矩阵为： 在上面的买卖博弈中，(卖成，买成)是纳什均衡，这个博弈可以解释为什么在现实中讨价还价后买卖能做成，因为这对双方来说都是最优选择。同时在“买一卖”博弈中，其均衡对双方来说是全局最优的。 在现阶段房地产商与购房者的交易博弈中，房地产商能够采取的三种策略是：降价、不降价、提价。基于现在市场形势及国家政策方面的分析，提高房价在同一水平的房地产项目中是不可行的策略。所以我们假定房地产商的策略是降价及不降价。有意购房者的策略只可能是观望或者购买。 房地产商卖出房屋后，达到资金回流及快速清货的目的，效用为5，卖不成的效用为O；购房者买成的效用为3，买不成的效用为0。房地产商不降价时，消费者观望，则整个市场的交易氛围变差，双方对交易的期望降到最低，市场的损害造成的是交易双方的利益损失，各自效用为-2；房地产商降价时，购房者随着价格达到心理预期价格渐渐进入市场买房，市场好转，房地产商也相当于转移了一些效用给消费者，各自收益都为4。则支付矩阵为： 这个博弈中有一个纳什均衡，即(降价，购买)，为什么(降价，购买)是纳什均衡?因为给定房地产商不降价，购房者购买时得-l，不购买时效用为-2，所以购买是最优战略。给定购房者购买，房地产商不降价得1单位利润，选择降价得4单位利润，房地产商的最优战略是不降价。因此，理智的开发商和消费者之间博弈的结果应该是降价和购买。买卖博弈中双方交易原则最重要的表现是“零和博弈”。就是说“我所得即你所失”，总体来说利润归零。“零和博弈”产生的根源是信息不对称，无论是在正式的商业交易中，还是在日常的买卖中，信息不对称都作为一个隐含条件存在。一般来说，都是买方信息不对称，由此导致买方经常是亏损的那一方。 但在现实生活中，如果我们作为买方，我们可能不甘心付出较高的价格买一件并不值那么多的商品。如果我们作为卖方，我们可能不甘心商品卖不出个好价钱，那么我们就会想到要有所改进。如果大家都这么想，那么就可以通过各经济主体的共同努力达到目标，这其实是对“零和博弈”的改进。 在“零和博弈”的大前提下，我们不可能达到完全竞争市场假说所描述的那种状态，即双方既无亏损，又无利润，0+0=0。但是从经济学的角度来看，卖方一般对所售商品有一个“价格底线”的估计，买方有一种“期望价格”的心理预期。只要成交的价格位于这两种价位之间，那么就可以说双方的交易是成功 的，“零和博弈”的状况得到了改进。 在房地产行业中，改进“零和博弈”的状况要从房地产商与消费者两方面来分析：建造房屋需要土地，而土地是一种稀缺资源，在任何一个区域内，土地面积是固定的。用一句简单的话说，房子是买一套就少一套，特别是在一些周边环境及配套设施成熟的城中心，因为本身的高地价，房价有一定的高度，再加上稀缺性，部分的房价甚至可能继续上升。刚性房屋需求。“吃穿住行”是作为人的一个基本需求，房屋的需求有其刚性的一部分。房价的下跌在清出一些炒房者后，对于一般的需要购房的自住型消费者来说，就算他们开始采取观望态度，但是在两三个月后还是会人市购买。房地产商掌握这些刚性需求后，主动降价的可能性不是特别大。而且按照中国很多传统的理财思想，一般会有一些备用金和风险金，所以在短期内房屋价格不会有明显下降。 四、博弈结论及启示 基于房地产市场的博弈是一个相当复杂的博弈过程，要想实现房地产市场健康稳定发展，居民能够承受房价负担，必须针对房地产市场中各方参与者的行为进行合理的规制和监管。然而，由于房地产业对国民经济有着重大影响，不能单纯从价格和供求关系是否合理上来考虑，必须在不造成巨大经济冲击的前提下使房价趋于理性。要实现这一目标，关键在于完善激励机制和博弈规则，实现房地产市场各方参与者的利益均衡。 种种原因造成房价的高涨，房地产商必定不肯主动降价，使得房价成为一个社会民生问题，损害了社会公共利益。这时政府的介入是必要的。出台一些速效性政策的同时，政府应该建立完善的房地产行业机制与监督机制，房地产行业的职能管理部门即各级政府直属的建设管理局，可以通过指定相关的行业管理政策来调整房地产企业、房地产消费者和社会的利益。对于“限价房”这一类发挥长期效用的政策，对最直接房价上涨起限制作用且直接给与消费者利益的政策，要加大实施的范围和力度。 消费者要保持理性。媒体、政府等等各种因素是消费者是否在现阶段购房的参考。消费者对于房价要有个期望价格，没有任何商品的价格会无止境的跌，消费者需要做的是：在房价跌的时候，理智的等待房价回归到自己心目中的期望价格，这时就可以入市了。低房价是否真的有益于消费者?按照“零和博弈”，一方所获得的利润正好是对方的亏损。房地产商要在低房价时获得利润，就要压缩成本，压缩成本就会降低房屋的质量，劣质的房屋最终反而损害消费者的利益。 在房地产商方面，房地产商是选择低价的劣质房屋还是价格合理的优质房屋?低的价格可能会吸引一些急需购房而购买能力有限的消费者，但经济的发展，人民生活水平的提高，更多的消费者反而会选择价格较高、质量优良的房屋，结果减少了客源带来直接经济损失；而且一旦房地产消费者投诉或房地产业职能管理部门检查出来就要受到处罚，这就是房地产企业降低商品房产品质量的成本。如果房地产商认为销售劣质商品房产品的成本可能大于优质商品房产品的成本的话，他自然会选择销售价格较高的优质房屋。 而且如果有房地产商一直采取降价的策略，在激烈竞争的房地产行业，其它的房地产商为了生存，也会迫于降价，由此引起价格战，这不是一个良性的房地产市场，不利于房地产行业的健康发展。触动市场，激发市场不是只有降价这一个策略，鉴于公司的长期发展，更多的是要靠产品本身的质量打动消费者。房价在回归理性的同时，随着国家经济的发展，城镇化的进程，房价的上涨是一个必然的趋势。政府更多的是应该将房价的上涨控制在合理的增长速度内，而不是过度控制，让房地产行业在市场经济中健康发展；要采取更有力的措施挤掉使房价飙高的炒房者。对于消费者，要理性的消费，不要让开发商眼花缭乱的促销活动和煽动性的广告语蒙住双眼，优质的房屋、合理的房价才是正确的选择。 我们应该意识到我国房地产博弈还是一个行为不规范、实力不对称、风险不对等的博弈。博弈的最终结局：地方政府、地产商是最大的赢家，消费者是受害者。高房价，已经在侵蚀了消费者的利益，加剧社会收入分配的不公平，不利于稳定公平和谐社会的建立。从博弈特点看，市场机制作用有限，不能单靠市场内在因素控制日益趋高的房产价格，有必要采取市场系统以外的力量进行干预，包括行政和法律手段。 参考文献 1 张维迎博弈论与信息经济学M上海三联书店，2004 2 谢识予经济博弈论(第二版)M上海：复旦大学出版社，2002 3 方开群对我国房地产价格持续上涨的一种解释价格合谋J中国物价，2006(8) 4 黄伯佳房价调控中的中央政府与地方政府的博弈研究D南京理工大学硕士学位论文，2007(6) 5 况伟大房价与地价关系研究：模型及中国数据检验J财贸经济，2005(11) 6 张薇房地产市场中政府与投机者的行为博弈分析J金融与经济，2006(2) 7 欧阳建，刘晓君房地产一级市场的博弈分析J商场现代化，2005(10) 8 李燃 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