湖州长兴房地产市场调查报告

一、长兴宏观经济简述1、长兴县城市规划长兴县位于浙江省的最北部，面积1427.7平方公里，人口61.84万，全县下辖16个乡镇。它东临太湖，西枕天目，南望杭州，北接江苏，属长江三角洲的中心地带。 长兴，拥有两条国道，三条高速，三条铁路，以及一条年运量超过2000万吨的“黄金水道”，目前长兴已成为上海的物流副中心，分担上海物流中转的压力。长兴城市定位：山水园林型的中等工贸城市，区域交通枢纽和物流中心主城区人口规模（万人）城市化水平目前水平2254%城市化水平比较长兴湖州杭州2020年规划4276%54%59%32.1%2、GDP增长迅速，始终保持两位数以上增长近些年来，长兴县的经济发展势头良好，国民生产总值的快速增长反映了长兴的经济发展活力。2009年全县实现地区生产总值（GDP）242.32亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0%。同时，长兴县的经济增长十分迅速，始终保持了两位数以上的增长速度。3、以第二产业为主，民营经济发达第一产业增加值22.17亿元，增长3.7%；第二产业增加值135.22亿元，增长10.0%；第三产业增加值84.92亿元，增长14.3%。第三产业比重比上年提高1.1个百分点。按户籍人口计算人均生产总值39132元，比上年增长10.5%。长兴县的第二产业发展十分迅速，经济结构中第二产业所占比重较高。2008年三次产业结构从上年的9.256.434.4调整为09年的9.2256.135.2。长兴县工业产业势头强劲，支柱产业主要为机械制造、电子电源、特色化工、食品医药、家居服饰等六大主导产业。民营经济十分发达，民营经济在全县经济总量中的占比达87%。 4、人民生活水平：人均可支配收入稳步提高经济稳步增长、企业效益稳步提高、民生工程稳步推动、城乡一体化稳步实施等多种有利因素的带动下，长兴县城乡居民收入稳步增加。2009年城镇居民人均可支配收入23614元，比上年增长9.3%，人均消费性支出12465元，城镇居民恩格尔系数为31.5%；农民人均纯收入达11751元，比上年增长9.4%，人均生活消费支出6758元，比上年增长11.8%，农村居民恩格尔系数为36.1%。5、长兴城市发展格局长兴目前城市格局可分为以下几个区块：老城区、龙山新区以及经济开发区。 长兴总体布局结构“十字型城市公建轴、二片工业用地、五片三点居住用地、一纵四横三片绿地、三环地带五大湖水系”。 公建设施系统规划五大功能区块：城北行政、文化中心；中部老城商业中心；东南专业市场、物流中心、东部经济技术开发区。工业生产用地：东部、南部为生产用地。居住生活用地：西部、北部为生活居住用地。三环：老城护城河；护城河北段、甘家港、龙山较大水面构成西环水系；护城河东段、甘家港、高阳公园水面、长兴港构成东环水系。四带：长兴港、甘家港、合溪港、长水港景观绿带。五大湖：龙山龙湖、高阳桥高阳湖、盛家漾盛家湖、城市东入口冯家湾、图影湖。二、长兴近年房地产&土地市场总体情况1、05-09 年度长兴房地产市场整体情况09年显然是长兴县房地产市场极为繁荣的一年，各项指标都远远超过往年：新开工面积119.91万平方米，比去年增长114.1%；商品房销售面积82.58万平方米，比上年同期增长151.9%；商品房销售总额44.44亿元，比上年同期增长231.7%。年度房地产开发投资（单位：亿元）新开工商品房面积（单位：万平方米）商品房销售面积（单位：万平方米）商品房销售总额（单位：亿元）2005年度17.07-74.33-2006年度15.480.4662.5319.272007年度14.549.471.526.42008年度21.515632.7813.42009年度22.56119.9182.5844.442、05-09年度全县商品房价格走势从图表上可以看出，06-09年度，长兴县商品房价格稳步上升中，而09年度的上升幅度更为历年之冠，比08年上涨了约32%左右，达到5381元/平方米。3、2008-2010年度长兴土地供地情况总表宗地编号土地座落出让面积(M2)土地用途规划指标要求出让年限(年)起始价(万元)成交价格(万元)楼面价(元/)竞得人容积率建筑密度绿化率商业住宅20082号法院北侧A地块23960住宅详见计划设计要求70483151002016.27长兴建设房屋开发有限公司法院北侧B地块21332住宅详见计划设计要求70449847002203.2620084号白溪大道南侧城东派出所西侧地块14741商业住宅1.0-1.545%以下30%4070193226611805.17宇诚集团股份有限公司20085号皇家湾地块（五）2647商业住宅1.8以下35%以下30%以上4070132713605137.89长兴萧然房地产开发有限公司20087号开发区希望大道与温州路交叉口西北角地块47975商业住宅1.28按方案确定407027064505939.03长兴五洋房地产开发有限公司20088号长兴中心农贸市场西侧A地块16757商业住宅1.0-2.030%以下35%以上4070561866403962.52周绍昌200816号画溪大道东侧地块29642商业住宅1.7916.70%33.60%407017021720580.25长兴振宇房屋开发有限公司200817号气象局地块6258住宅1.0-1.540%以下40%以上70588200818号解放东路延伸线南侧地块15403商业住宅2.0以下按方案确定4070498350233261.05长兴县华瓯房地产开发有限公司开发区希望大道与温州路交叉口东南角地块14109商业住宅1.0-3.535%以下30%4070267529502090.86浙江九川置业有限公司200820号水岸华庭西北侧地块44820商业住宅1.6927.60%28.40%407034203500780.9杭州萧山永翔房地产开发有限公司与浙江新世纪家纺有限公司200827号小浦商业8号地块1533商业1.0-1.540%以下20%-30%408095619.69邵中飞200828号开发区安置房四期地块29586商业住宅1.2427.03%30%407014091620547.55杭州东鹏假日酒店有限公司、上海复筑投资有限公司和周新宏三家联合200829号轻纺城东侧地块12252住宅1.0-1.340%以下30%70183718421503.42长兴太平洋置业有限公司200830号卫校地块19926商业住宅1.0-1.530%以下30%4070494850082513.29长兴县金中房地产开发有限公司20091号信丰地块二29597商业住宅1.0-1.530%以下35%407015871600540.59湖州康兴房地产开发有限公司20092号长兴经济开发区许家桥安置房一期29179商业住宅（安置房）1.2128.40%30.20%407014681622555.88湖州云海房地产开发有限公司20093号法院北侧C地块4053住宅1.0-2.330%以下708729202269.92长兴建设房屋开发有限公司20095号皇家湾13号地块3756住宅1.0-1.8按方案确定708469102422.79长兴萧然房地产开发有限公司皇家湾14号地块14412商业住宅1.0-1.830%以下30%以上4070519753883738.55雉城镇政府地块3413商业住宅1.0-4.845%以下20%以上40702153343510064.45杭州福腾投资咨询有限公司、朱永瑾、王高远三家联合20096号县前东街北侧地块33256商业办公住宅1.0-2.525%以下30%40709478100503022.01佐金林20098号气象局地块6258住宅1.0-1.540%以下40%以上705886311008.3吴曦20099号龙山新区实验初中北侧A地块59157住宅（设配套商业设施）1.0-1.3按方案确定407032314625781.81浙江长兴锦成房地产开发有限公司龙山新区忻湖路延伸线北侧C地块93487住宅（设配套商业设施）1.0-1.3按方案确定407053306915739.67长兴县华裕房地产开发有限公司200912号开发区经三路与白溪大道交叉口东北角地块11385商业住宅1.0-2.530%以下30%4070144714581280.63浙江省长兴开发区房地产开发有限公司200914号滨海小学西侧地块60066住宅（设配套商业设施）1.0-1.430%以下30%40707660111001847.96浙江瓯龙房地产投资有限公司200915号云海山庄西侧地块111549住宅（设配套商业设施）详见规划设计要求407020139256102295.85钟锁铭200916号开发区中央大道北侧地块30082商业住宅2.5-2.825%以下30%4070596670602346.92长兴绿宇房地产开发有限公司200917号开发区白溪路与希望大道交叉口西北角地块88758商业住宅1.8-2.030%以下30%407012569234502642.01浙江振力房地产开发有限公司200918号长兴职教中心城西校区地块36938商业住宅1.0-1.635%以下30%4070695270001895.06农丰源股份有限公司200922号龙山新区商业中心地块159280商业住宅详见计划设计要求407019115240001506.78湖州美欣达房地产开发有限公司开发区经二路与白溪路交叉口西北角地块33593商业住宅1.0-2.025%以下30%4070533981552427.58嘉善县百信房地产有限公司20101号龙山新区G-A4-2地块480住宅1.0534%以下30%701511603333.33长兴诺力兴金都房地产开发有限公司20102号滨海小学对面-1地块36975住宅（设配套商业设施）详见计划设计要求40707203102452770.79长兴县华裕房地产开发有限公司20103号龙山新区长水路东侧A-1地块43992住宅（设配套商业设施）详见计划设计要求40707928126852883.47长兴大家置业有限公司和杭州城市创业投资有限公司20104号龙山新区长水路东侧B-1地块47653住宅（设配套商业设施）详见计划设计要求40708426143053001.9长兴大家置业有限公司和杭州城市创业投资有限公司20105号雉城镇明珠北路西侧米西花园-1地块10371住宅1.1以下按通过方案确定7093711101070.29长兴县林信房地产开发有限公司20106号龙山新区齐山路南侧地块64187五星级酒店（商业）、办公及酒店公寓（住宅）1.0-3.040%以下20%以上407015534156042431.02华泰城实业投资股份有限公司小结：1、 近年来，随着城市的扩大和发展，长兴出让土地渐渐从市中心转移到龙山新区以及经济技术开发区板块；2、 长兴土地以商业+住宅形式出让为主，纯商业和纯住宅的量不多。3、 2006-2010年,土地出让楼板价格有较大幅度的提升，尤其是从09年起，土地价格跃升飞快。4、长兴2010年度城市住房供地计划表（单位：亩）单位 内容供地总量其中2005-2009平均年度实际供地量比2009实际增减数长兴保障房用地旧城改造等拆迁安置用地中小套型商品房三类用地占总量%其他存量增量廉租房经济适用房保障房中小套型普 通限 价公 租84168053070470%5301021186 住房用地供应总量在前五年年均供地量基础上适当增加，确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房用地供应总量的70%。 中小套型住房：指套型建筑面积在90平方米以下住房。5、长兴楼市布局&本次研究重点板块从目前长兴现有重点楼盘分布来看，我们可以将长兴楼市分为以下几个板块：市中心板块、水木花都板块、古城板块、龙山新城板块、经济开发区板块五个片区。其中，本地块西南面的龙山新区板块（县政府所在地）、南面的经济开发区板块、西面的画溪板块是本次调查的重点区域。三、长兴各板块重点楼盘分析1、长兴楼盘价格水平分布公寓价格水平： 排屋价格水平： 2、重点板块典型楼盘一览l 龙山新区板块大家领域龙山（在售）楼盘位置东临润兴路，南临祈湖路占地面积7万m2建筑面积约9万容积率1.3绿化率40%物业类型8幢小高层，叠排 开盘时间 2010年4月20日总户数380价格参考公寓目前均价6400元/m2 户型公寓：主力97-170M2排屋：200M2左右 销售情况排屋170-180万/套，、最近一批2009年11月底推出，均价7000-8000元/（排屋售罄）目前在售公寓l 龙山新城板块金宇画溪庄园（德清宇诚集团16年经典人居）楼盘位置龙山公园北，忻湖路和画溪大道交叉口核心推广语品自然，藏非凡长兴首席本土化豪宅占地面积5.8万建筑面积6万容积率1.3物业类型25幢排屋和5幢高层开盘时间前面18幢于去年9月30日开盘，后面7幢刚今年开盘高层预计年内开盘总户数排屋共60套价格参考联排220-280万/套，最后一排双联400多，500万/套户型排屋300左右、高层主力140-190 销售情况第一批大约剩余个位数，第二批共约20套，剩余较多 l 经济开发区板块中央花园（预售）楼盘位置中央大道与经二路交汇处占地面积41623M2建筑面积约12万，一期8.4万m2物业类型 10幢高层住宅，2幢单身公寓开盘时间 未定价格参考 参考丽湖名居5700元/ M2户型主力90-140M2广告口号 让经典重新想象l 画溪板块振宇画溪春天（在售）楼盘位置南接凌山湿地公园，东瞰台基山公园，北靠和睦塘占地面积约3万M2建筑面积 6.8万m2容积率1.8总户数203绿化率35%物业类型5幢高层，其他均为经济适用房开盘时间2009年底交付时间2011年6月价格参考 均价5000元/m2户型约74-130m2销售情况共200多套，剩余40多套l 画溪板块金宇御景园（德清宇诚集团16年经典人居）（预售）楼盘位置龙山大道南侧、毗邻长兴一中，花菇山公园西侧核心推广语宅隐半山，心定天下占地面积4.6万，一期3.4万建筑面积一期约1.6万容积率一期，0.45绿化率物业类型一期为独立别墅（法式、意大利式、地中海式、英式）、二期为4幢高层、独立商业开盘时间别墅预计6月、高层预计年底总户数别墅35套价格参考未定，周边参考价800万/套户型别墅500-700、高层主力130-140 销售情况无金宇御景园售楼部实景图：l 画溪板块云厦香堤雅墅（预售）楼盘位置长水公路和画溪大道交叉口核心推广语开启浪漫优雅的艺墅人生占地面积300多亩建筑面积10多万容积率0.495建筑密度18.1绿化率31.1物业类型排屋、别墅开盘时间预计今年10月份价格参考无户型排屋270-300左右（含地下）3、 其他板块参考：l 市中心板块皇家湾名邸（三期预售）楼盘位置东接环城东路，南临解放路，西依皇家湾路，北靠宜春小区占地面积115亩建筑面积约14万物业类型三期：3幢多层、2幢高层总户数三期：78套开盘时间预计6-7月价格参考二期价格7000多元/平米户型90-150M2l 市中心板块绿城长兴广场（在售）楼盘位置北临祈湖路，东接兴国路，南临兴民路，西临润长路占地面积168亩建筑面积逾33万物业类型集高档住宅园区、“一站式”休闲购物中心、甲级写字楼于一体的大型都市综合体开盘时间目前二期8#楼即将开盘，正在客户预约阶段交付时间一期即将交付，二期2012年6月底价格参考均价约8000元/m2户型主力90-140M2销售情况一期已经售罄，二期7#、11#楼还有部分余房，8#楼即将开盘绿城长兴广场总体规划图：高档住宅园区、“一站式”休闲购物中心、甲级写字楼于一体l 市中心板块九川滨河国际（预售）楼盘位置县前街老公安局地块占地面积9003m2建筑面积27403容积率2.49总户数120绿化率25%物业类型两幢高层开盘时间2010年6月价格参考 大约7000-8000元/m2户型主力130-260M2 5、滨海水木花都（四期在售）楼盘位置画溪大道边，城北长兴一中旁建筑面积 共约80万方绿化率35%物业类型 多层、排屋开盘时间近期刚开盘交付时间前三期已经交付，四期2011年下半年价格参考 均价5700元/m2户型约80-140m2销售情况四期多层目前正在销售，排屋还未开盘4、三大重点板块未来供应量总表（由于统计区域内很多楼盘都处于尾盘阶段，因此，量小的盘不计入内）板块楼盘公寓供应量（m2）公寓均价（元/m2）排屋/别墅供应量（m2）排屋均价（元/m2）龙山新区板块大家领域龙山1.3万6400售罄7000-8000金宇画溪庄园4.2万未开盘约0.6万8300新城丽景水轩（华联地产）售罄-约0.5万-经济开发区板块中央花园12万未开盘，预计5700无-金宇丽苑二期：名苑售罄-0.3万7000画溪板块画溪春天0.4万5000-金宇御景园1.2万-3.4万独立别墅参考价：13000云厦香堤雅墅-纯排屋，未开盘10万振宇房产：玫瑰园-纯排屋社区，规划未知-振宇房产：竹境茶语-独立别墅，规划未知-总计19.1万14.8万5、三大板块房地产市场小结：1) 板块当前供应量很少，未来将有所增加。龙山新区板块面貌较新，板块内小区比较多，但多已交付或售罄，在售公寓和排屋量都较少；经济开发区板块也是这种情况，在售楼盘均已进入尾盘状态，板块内只有一个即将发售的新盘；画溪板块由于环境因素，因而成为排屋和别墅的绝佳栖居地，目前在售量虽然不大，但目前已知有部分新盘未来将进入市场。2）从价格水平来看，板块目前公寓价格平均在6000元/m2左右，排屋在7000-8000元/m2左右。3）楼盘物业类型大体分为四种：纯（小）高层、（小）高层+排屋、纯排屋、纯别墅。4）从开发水平上看，长兴目前楼盘开发水平较高，而本次研究板块集合了大家、振宇、金宇等较为有名的开发商，无论从项目品质、推广设计等来看，都显示了较高的水平，不容小觑。