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第三章 房地产开发企业稽查案例3-1 某房地产公司隐瞒收入偷税案本案特点：本案税务稽查人员采取了多种方法，从多个环节和部门收集相关证据，对房地产行业收入的真实性进行了详细检查，检查方法运用合理，问题考虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。一、案件背景情况（一）案件来源2006年3月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中，拖欠税款60多万元，隐瞒收入偷税100多万元。（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司2000年12月登记注册，注册资本618万元，。2000年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目，并且三个项目都已完成施工。该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收；土地增值税实行先预征、后清算管理办法。到2005年12月31日止，该公司未进行土地增值税的清算。二、检查过程与检查方法（一）检查预案稽查局接到举报案件后，检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是到主管税务机关了解税收管理情况。该公司开业以来，所开发的三个工程项目均已完成施工，共申报地方各税102万元，缴纳57万元，尚欠缴45万元。2003年、2004年和2005年近三个纳税年度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是零申报，且其开发的B宾馆项目，从未申报缴纳税款。二是到房产管理部门了解销售登记情况。发现该公司开发的三个项目基本已销售，但多数未办理产权登记相关手续。检查人员初步认为该公司有偷税现象，迅速成立专案组，全面负责本案的查处。（二）检查具体方法1.账面检查，发现疑点检查人员在履行了相关的法定程序后，对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局长批准后，实施调账检查。2006年3月28日，专案组调取了该公司2000年6月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。检查人员按工作内容分成两个小组，一组负责账面收入、预收款凭据记账联的金额、号码和售房合同中的面积、单价、金额等资料电脑录入，并进行对比分析；另一组负责到产权登记部门、购房对象等进行项目销售情况和房源情况的外围调查。通过对账面收入、收款凭据的分析和房产项目的销售、收款、合同的比较，发现三个疑点：一是入账的收款凭据记账联缺号；二是收款凭据记账联金额与售房合同中的金额有差异；三是部分实际已售房但未发现销售合同，并且这部分销售房屋在账簿中没有收入记录。2.询问调查，外围取证根据三个疑点，专案组初步认为举报人的举报内容基本属实。经过研究，专案组决定对该公司财务人员、法定代表人分别进行询问。检查人员首先对该公司会计人员进行询问，请她解释账上的三个疑点问题。会计人员反映：公司自开业以来，已换了两任会计，第一任会计已在一年多前辞职，现不知去向，以前会计上如何进行账务处理她不清楚。公司按揭销售的房屋有两种情况，一种是真实的销售，取得银行按揭款会计上做“预收账款”处理；另一种是借亲友、及公司员工的名义销售，实际并没有真正实现销售，取得的银行按揭款会计上做“长期借款”处理。现会计上账务处理是出纳给多少发票会计做多少账，向税务机关申报纳税时听从法人代表的安排，其他的情况就不知道。检查人员通过第一次对会计人员的询问后发现，要取得案件突破，关键是要突破法人代表。当检查人员找公司法人代表进行询问时，法人首先将责任推到前任会计身上。但经过检查人员的摆事实、讲道理，耐心宣传，最后在事实面前，法人交待，公司另有一本代收水电费账，记录了部分售房尾款收入。专案组获得这一重要线索后，及时调取了该公司收款票据存根和代收水电费账簿，同时，责成该公司限期提供所有售房合同。专案组将调取的收款凭据存根联号码、金额和代收水电费账簿中收款凭据记账联号码、金额电脑录入后，与录入的该公司账面情况合并进行对比分析，发现凭据存根、账面收入、售房合同三者还多处不一致，与其房屋销售广告、房屋平面图上标示的房源相比，还有部分店面销售合同、收入未如实提供。专案组在进行询问、实地核查的同时，展开了外围详细调查。到城建规划部门调取了房屋规划许可证和验收合格证；到购房户了解购房付款和付款票据取得情况；到房管部门查阅了该公司销售房产办理产权证的情况等，发现该公司A花园“五号楼”11个店铺已办理了产权证，取得售房款93万元，而在该公司账簿上没有记录。专案组再次对公司财务人员和法定代表人进行询问。通过讲事实、政策攻心，公司法人代表又交代了一些事情：公司开发的C大厦其中一部分房屋销售款由另一合作股东直接收取，没有进入公司账，但房产证由公司统一办理；除了部分自用店面外，还有一部分已办理了银行按揭销售。财务人员交待：部分借用他人身份证办的假按揭销售房产，实际并未销售，所以取得银行按揭款记入“长期借款”和“其他应付款”科目，未作“销售收入”处理。专案组立即到办理按揭的银行进行调查，通过按揭银行的贷款记录，获取了该公司账外更多的收入。同时，通过对该公司办公室人员的调查，获取了该公司最后的售房明细表和全部售房合同，并再一次对该公司法定代表人进行了询问，最后，专案组又查获了9本收款凭据。在收集大量证据的基础上，将另一合作股东自售房合同、收款收据进行归集统计，查清了该公司偷税的全部事实。稽查局对该公司涉税一案研究后，认为此案事实清楚，涉案金额较大，并且纳税人有主观故意行为，应提交税务案件审理委员会审理。（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定1检查取证难由于该公司设有二套账，有主观偷税行为，在接受税务检查过程中，存在严重的抵触情绪，不如实提供房产销售已开具发票、预收款收据、收款凭据、转让合同等有关资料，导致专案组在办案过程中经常处于进展缓慢的境地。检查人员从分析账簿原始凭证和售房合同入手，结合外围调查取证、现场检查，抽丝剥茧，并耐心细致地宣传解释，该公司在事实面前才不得不提供第二套账，并且像“挤牙膏”一样逐步提供有关资料，最后才得以查清该公司全部的偷税事实，2文书送达难该公司法人代表面对税务部门的询问三缄其口，在检查人员掌握其偷税证据后，不得不如实交待两套账，但由于其还存在侥幸心理，对检查人员的取证处处不予配合，使得案件的查处十分艰难。最后一次通知法人代表接受询问，法人代表也以种种理由拒不到场，后来对税务文书送达回证也拒绝签收。为此，稽查局提请公安机关提前介入，争取了公安机关的支持配合。公安机关及时派出2名干警协助调查，公安人员负责传唤被询问人员，并协助收集有关证据；在税务文书送达回证拒绝签收的情况下，公安人员请其他人作为见证人证明文书已送达，迫使公司法人代表接受税务文书，保证了案件的顺利结案。3核实收入难虽然该公司开发了三个房产项目，但由于都是分别销售，如B宾馆属于产权式宾馆，按间销售，因此，核对工作量十分巨大。专案组对每次获取的售房信息进行录入核对，其结果对案件的查处都有重要影响，再加上涉及税额较大，认定实现收入工作客观上延长了查处时间。检查人员采取查实一笔请该公司财务人员和法人代表核对一笔的办法，及时固定证据。与此同时，为提高查处质量和效率，检查人员请审理人员提前对稽查底稿进行审核，加快了案件的查处和审理进度。三、违法事实及定性处理（一）违法事实和作案手段通过近四个月的内查外调，专案组彻底查清了该公司开发的三个房产项目从2000年到2005年度收入情况及隐瞒收入少缴税收情况。其中：采用虚假纳税申报手段，少申报账面销售不动产应税收入（含预收售房款）979.2万元；设立账外账少列收入（含预收售房款、银行按揭、售房现款）1257.5万元，未进行纳税申报；在账簿上少列售房收入（取得银行按揭款挂“长期借款”账户553.5万元、挂“其它应付款”账户91.8万元）645.3万元；签订销售不动产合同170份，金额2845.7万元，启用账簿12本,应缴印花税0.8万元，已申报缴纳印花税0.2万元。根据税收政策规定计算以上问题，该公司共少缴地方税费267.9万元。其中少缴营业税146.3万元、城市维护建设税10.2万元、教育费附加4.4万元、企业所得税77.9万元、土地增值税28.5万元、印花税0.6万元。（二）处理结果1根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第二条第一款、第四条、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条、第三条、第四条、征收教育费附加的暂行规定第二条、第三条、国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知第一条、中华人民共和国企业所得税暂行条例第一条、第二条、第三条、第五条、中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条及其实施细则第二条、第五条、第六条、第十六条、中华人民共和国印花税暂行条例第一条、第二条、第三条、第七条以及原中华人民共和国税收征收管理法第四十条、现行中华人民共和国税收征收管理法第六十三条第一款的规定，追缴该公司营业税146.3万元、城市维护建设税10.2万元、教育费附加4.4万元、企业所得税77.9万元、土地增值税28.5万元、印花税0.6万元。2.根据原中华人民共和国税收征收管理法第二十条和现行中华人民共和国税收征收管理法第三十二条的规定，加收滞纳金79.1万元。3根据原中华人民共和国税收征收管理法第四十条和现行中华人民共和国税收征收管理法第六十三条第一款、第八十六条规定，对少缴的营业税、城市建设维护税、企业所得税定性为偷税，处以罚款234.4万元。4、根据中华人民共和国税收征收管理法第六十四条第二款、国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知的规定，对少缴的印花税处以一倍罚款0.6万元。鉴于该公司的偷税行为已涉嫌触犯中华人民共和国刑法第二百零一条第一款的规定，根据中华人民共和国税收征收管理法第七十七条和国务院行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定第三条及有关规定，将该公司移送司法机关追究刑事责任。由于公司开发的B宾馆是产权式酒店，投资成本过大、债务过多，宾馆自开业以来一直处于亏损状态，多位债权人已向法院起诉要求公司偿付债务。法院受理后，已在清理公司债权、债务，准备对公司进行破产并拍卖B宾馆。公安机关受理此案后进行立案查处，并已向法院申请在拍卖B宾馆时协助执行稽查税款、滞纳金和罚款的入库。四、案件分析（一）查处本案的认识及体会本案中，专案组抓住时机，采用内查外调多种办法，及时发现纳税人隐瞒收入偷税情况，直到最后移送公安机关侦查处理。主要抓住了以下四个关键环节：1.抓住了举报案源的立案环节稽查局收到举报人举报后，通过查前预案准备，敏锐地分析出这个案件可能是一个重大偷税案件，迅速成立了专案组，调集了精干力量，集中精力查处此案。2.抓住了重大案件的询问环节专案组在纳税人的收款凭据的记账联、存根联、售房合同等对比分析中发现该公司有偷税情况后，先后三次对其法定代表人进行了询问，终于使其在事实面前提供了账外账、收款票据以及售房合同，从而为案件的查处找到了突破口。3.抓住了有效证据的收集环节专案组首先向征收、管理部门收集了纳税人申报、缴纳税款的有关证据；其次从按揭银行、房管部门、规划设计审批部门等单位入手，收集了纳税人办理银行按揭、产权过户、房源分布等证据；最后对本案查处中收集的证据进行了仔细的甄别，从中找到了最有价值的案件证据。4.抓住了重大案件的处理环节专案组在掌握充分证据的基础上，运用合法程序，依据国家税收法律、法规，补征了少缴税款，对偷税给予了一倍的罚款，同时，根据纳税人偷税情节，及时移送公安机关侦查，使这一重大税务案件的查处圆满结束。（二）工作建议1.征管部门对零申报项目要及时反馈一是征收部门要对纳税人按期申报的数据与财务报表数据进行审核，及时发现表与表之间的逻辑错误；二是要做好纳税申报提醒服务，切实提高纳税服务水平；三是要密切关注纳税人申报异常现象，对纳税申报数据异常及零申报等情况及时与管理部门沟通，防止出现人为零申报行为的发生。2.要切实落实税收管理员制度税源监控是税收管理员制度的重要工作。税收管理员要切实负起税源管理职责，加强与有关部门的信息共享，严密监控房地产开发项目进展情况，对房地产销售情况，要按期开展巡查巡管工作，促使纳税人按期足额申报税款，实现税源的精细化、科学化管理。3.要有重点地开展纳税评估纳税评估是税务部门对纳税人纳税申报的真实性、准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。税源管理部门对房地产开发行业要切实加强评估工作。一是要注意收集房地产行业的生产经营信息，科学设置评估预警值；二是要运用评估指标预警值，准确筛选评估对象；三是要通过纳税评估程序，及时发现纳税人存在的涉税问题，最大限度地避免税收流失，努力营造良好、和谐的征纳环境。4.要加强部门协作，坚持联合办案制度一是要强化税务系统内部征、管、查联动机制，实现信息资源共享，形成合力；二是要加强与国税稽查部门的协作与配合，逐步建立重大案件联合检查、复杂案件会审、典型案件定期交流分析、情报交换制度。三是要建立税警之间稳定、紧密的合作机制，理顺公安介入时机和案件移送等问题，发挥各自优势，突破地税稽查调查取证难这一难题，力求案件查深查透。思考题1在房地产案件查处过程中，应从哪些有关部门获得相关证据？2对重大案件查处，如何加强部门协作，实现联合办案？考试练习题1.税务机关对纳税人欠税经责令后仍逾期不缴的，如何处罚？2行政机关违反行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定，逾期不将案件移送公安机关或应移送不移送的，如何处理？3-2某房地产公司隐匿收入偷税案本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。一、案件背景情况（一）案件来源2007年1月20日，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）收到一封群众举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司成立于2003年12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。二、检查过程与检查方法（一）检查预案举报人举报该公司存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供具体的线索和相关证据，举报人坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。（二）检查具体方法 检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，了解到某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位2005年被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该单位2004-2006年的账务资料进行检查。根据检查计划，检查人员打破“就账查账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行“解剖式”检查。1.核对账务资料检查人员分成两个小组，第一组检查人员，把“A花园”和“B新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。同时，第二组检查人员从公司的“工程资料账”方面入手，责令该单位提供以下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等。分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的检查结果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述问题予以认可。2.进一步检查工程资料检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续对该单位“工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积、可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。20多天后，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积（可销售面积）为157296平方米，财务账面上实际销售的面积为148796平方米，存在约7050平方米的差额。“B新城”整个小区决算面积（可销售面积）为125410平方米，财务账面上实际销售的面积为120430平方米，存在约4980平方米的差额。即截止2006年12月31日，该公司账面上应该还有约12030平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经全部销售完毕。3.实地调查核实在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计面积为什么会出现如此大的差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。原来，“A花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准规划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账“开发产品-停车位”实际入账只有366个计10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计5670平方米。“B新城”的面积差额源自沿街商用房，该小区的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务“开发产品-沿街商用房”实际入账只有20380平方米，差额即实际少入账“开发产品-沿街商用房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位-某物业公司1580平方米，用作办公场所，剩余3400平方米全部销售。在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法定代表人的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各种勾稽关系处理协调的情况下，把开发产品地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定1纳税人不配合该公司财务人员熟悉财务税收知识，法定代表人又是人大代表,因此,他们在检查初期能积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查结果出来时，也认可检查结果。但随着检查人员对“工程资料账”深入检查时，财务人员的态度就发生了变化，对检查人员不再配合，财务人员相互推诿甚至逃避、阻挠检查。法定代表人找市局领导“反映情况”，歪曲“检查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压力，在各级领导的支持下，检查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据面前，纳税人终于承认了违法事实。2.检查难度大该单位偷税的手段隐蔽，正常的“就账查账”检查方式无法发现违法问题，这需要检查人员对其生产经营情况进行全面的“解剖式”检查。这种检查方式，检查时间长，耗费大量的人力、物力和精力，纳税人的经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真的梳理、归类和统计，有的还需要去外单位调查取证，容易引起纳税人的不满，这需要检查人员具备处理各种复杂矛盾和关系的能力。三 、违法事实及定性处理（一）违法事实和作案手段经检查核实，某房地产开发公司主要采取设置真假两套账方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。具体作案手段是：该单位财务人员按照正常的企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反映企业开发成本、开发产品和售房收入的“管理会计账”，用于内部经营管理。同时又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实的“财务账”，用于向税务机关申报纳税，达到偷税目的。经检查认定，该单位主要存在以下违法事实：1隐匿收入偷逃税公司开发建设的“A花园”小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准，划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账实际入账只有366个计10980平方米，实际少入账停车位189个计5670平方米。该部分车位全部销售完毕，平均售价每平方米2150元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入1219万元。该单位开发建设的“B新城”小区中的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务账沿街商用房实际入账只有20380平方米，实际少入账沿街商用房4980平方米。其中，无偿拨付给下属法人单位1580平方米，剩余3400平方米全部销售。根据该单位提供的账外资料，该部分沿街商用房的平均售价每平方米4250元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入2116.5万元。同时发现，该单位采用进行虚假的纳税申报手段，少缴纳土地增值税42.5万元，城镇土地使用税6.5万元。2未按规定开具发票公司在预售和销售商品房时向客户开具自制的收款收据，并且没有全部入账，共使用收据12本，开具金额6523万元。根据中华人民共和国发票管理办法第二十条和中华人民共和国发票管理办法实施细则第四十八条第（十一）项的规定，属于未按规定开具发票行为。 （二）处理结果经税务案件审理委员会审理，税务机关依法作出如下处理：1根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第二条第一款、第四条、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条、第三条、第四条、征收教育费附加的暂行规定第二条、第三条、国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知第一条、中华人民共和国企业所得税暂行条例第一条、第二条、第三条、第五条、中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条中华人民共和国土地使用税暂行条例第二条、第三条以及中华人民共和国税收征收管理法第三十二条、六十三条第一款规定，追缴该公司少缴营业税166.7万元、企业所得税82万元、土地增值税42.5万元、城市维护建设税11.7万元和教育费附加5万元，城镇土地使用税6.5万元，并同时对少缴纳税款按规定加收滞纳金。2根据中华人民共和国税收征收管理法第六十三条第一款规定，对该公司采取“伪造账簿、记账凭证”、“虚假纳税申报” 、“在账簿上少列收入”等手段，少缴纳的营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税，定性为偷税，处少缴纳税款一倍罚款。3根据中华人民共和国发票管理办法第三十六条以及中华人民共和国发票管理办法实施细则第四十八条第（十一）项的规定，对未按规定开具发票的行为处以一万元的罚款。四、案件分析（一）查处本案的认识及体会1.注重房地产开发基础资料收集分析与其它大量不规范的房地产企业相比，某房地产公司的财务核算比较规范，如果仅仅按常规的方法进行账面检查，根本无法发现该公司存在的隐匿开发产品问题。针对这种情况，检查人员侧重了基础数据的收集分析，并结合实地检查，从源头入手，先后多次深入现场查看，才发现并查清了隐匿地下车位和沿街商业用房等账外涉税违法问题。2.注重实地调查利用开发小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的因素，隐匿收入进行偷逃税现象，在房地产行业有着一定代表性。由于车位和商用房具体面积、数量在规划上没有明确，所以很容易让开发商做钻空子，如T公司就只是把销售的部分车位和沿街房作了账务收入处理。如果不进行销售面积与决算面积等基础数据的收集分析、不进行实地调查和账物核实，无法掌握真实的开发产品的数量和销售情况，也就发现不了这一违法事实。3.注重外围调查本案的成功查处，得益于采取了全面细致的“解剖式”检查。在案件检查中，检查人员突破了地税部门孤军作战的局面，先后得到了房产管理局、规划局、建设局、土地局等部门的鼎力配合和支持，为提供和固定证据提供了有利保障。该案件的成功查处，在检查房地产行业税收方面具有重要的意义，也对提升房地产行业税收管理水平有着重要的借鉴。2007年下半年，该市地方税务局在全系统房地产行业税收管理和稽查方面，全面推广了该方法，取得了显著成绩，使全市房地产行业税收管理水平上了一个新台阶。4.注重行业特点检查近年来，随着税收管理的规范和企业财务人员的业务提高，纳税人的财务管理也越来越规范，偷税的手段也越来越隐蔽，这就需要检查人员在检查方式上需要创新，积极探索和寻找符合行业经营特点的检查方法和思路。 （二）工作建议1.充分利用和完善综合治税平台，加强税源动态监控充分发挥社会综合治税的网络功能，加强与国土局、规划局、房产局和建设局等部门的信息交流和沟通，从源头上及时了解、掌握房地产开发企业的开业登记、土地征用、工程规划、工程施工、竣工验收和房屋销售等开发经营状况，并建立健全房地产行业的基础信息台账，及时了解房地产公司的开业登记、土地征用、工程施工和房屋销售等第一手资料，进一步加强税源动态监控。2.加强对纳税人的账务、涉税资料的管理在日常税源管理中，加强对纳税人的账簿、凭证管理，尤其是与涉税有关的用于经营管理的原始资料的管理，如建立健全保管账、领料单等，从而确保财务资料的真实、完整、准确。3创新稽查思路和方法，严厉打击偷逃税行为借鉴和完善本案“解剖式”检查思路，在工作中研究、探讨符合行业特点的检查方法，查找纳税人偷税的途径、方式和证据，通过规范、细致、全面的专项检查，加大对房地产、建筑等行业的偷逃税行为的打击力度，以达到“以查促管”的目的，进一步规范行业税收秩序。思考题1你认为本案件在查处房地产行业中有哪些经验值得学习和借鉴？2请试用本案检查房地产业的思路和方法，提出模拟检查建筑行业的方法和步骤。 考试练习题 1举报的形式有哪几种？ 2纳税人哪些情况属于逃避、拒绝、阻挠税务机关检查的行为？3-3某墓园隐匿收入偷税案本案特点：本案税务机关在对墓园行业检查中，查前准备充分、预案制定周密，联合公安机关办案方法得当，讲究策略，取证过程简捷，对检查同类行业有一定的参考价值。一、案件背景情况（一）案件来源2006年5月8日，某省地税局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某墓园从1996年2003年存在大量隐匿墓地销售收入的问题，金额高达数千万元。由于被举报人社会背景复杂，经营项目比较特殊，涉嫌偷税数额较大，稽查局向省公安厅经侦总队进行了全面案情通报，商请公安机关提前介入联合查办此案。（二）纳税人基本情况某墓园于1996年注册成立，注册资本532万元。该单位经营性质为有限责任公司，非政府民政性经营墓园，经营地址远离城区。经营范围：石雕、骨灰公墓、花卉种植。二、检查过程与检查方法（一）检查预案稽查局和省公安厅经侦总队领导对这起群众举报案件高度重视，专门召开联席办公会议，共同做出工作部署：1.共同选派精干人员组成联合专案组，由稽查局一名副局长和省公安厅经侦总队一名副总队长具体负责。2.联合专案组各司其职，全面收集整理企业税收征管资料，进行动态和静态分析。3.先行开展外围调查取证，然后从现有账簿凭证入手进行侦查、检查。（二）检查具体方法1实地摸查根据举报线索，检查人员了解到，该墓园经理杨某的父亲曾在省直机关某单位担任过领导职务，后下海经商，有一定的社会背景，如果正面接触会给检查工作带来一定的压力和不便。经分析研究决定，先由税务机关实施检查，公安机关提前协助配合，从外围对该墓园的经营情况进行调查，根据初查情况再适当增加办案力量。检查人员以购买墓地为名，对该墓地的整体情况进行调查了解。销售人员把墓园的情况做了简要的介绍：该墓园占地约18公顷，主要墓型有屏壁式、中式、欧式、自由式四种，相应的墓园分为四个区。从1996年开始开发并陆续对外销售，每一种墓区按开发先后又分为A、B、C、D、E、F六个小区。墓地小的一个不到2平方米，大的则达到100平方米左右。每种墓区每年的销售价格不一，以2005年为例，屏壁式墓型的销售价为每平米3000元至5000元；中式墓型的销售价为每平米8000元至20000元；欧式墓型的销售均为每平米18000元至50000元；自由式墓型的销售价格为每平米70000元至800000元。客户选定墓型后，交款时还要按销售价的5%一次性交纳50年管理费，之后由墓园办理墓权证，并按墓号建立档案。检查人员对整个墓地情况有了一个初步掌握之后，以选墓型为由让销售人员带领对四个墓区分别走了一遍，了解各个墓区的分布、开发和销售情况。调查结束后，根据调查情况结合举报线索，检查组每两人一组，分成四个小组，按墓区划分任务，每组负责一区，详细统计开发和销售情况。为了避免打草惊蛇，每次只出动一组，每组隔两天一次，交替进行。由于墓园位于郊区的山地上，加之墓园本身的氛围，每次只有两人进行调查，在工作的过程中，每个人都承受了巨大的心理压力。通过四组同志历时十五天细致的工作，终于基本摸清了墓园的经营情况，从调查情况看，由于该墓园所处的地理位置和自然风景俱佳，所以墓地销售情况非常好，存在涉税问题的可能性极大。2突击调账检查人员根据所掌握的情况，对案情进行了初步分析，将意见和建议分头向各自领导进行了汇报。经过研究，上级决定立案检查。在公安机关支持配合下，2006年5月25日，专案组对该墓园实施了联合检查。到达墓园后，检查人员向企业财务人员出示了执法文书和证件，要求配合接受检查。财务人员以经理不在为由拒绝接受检查，在公安人员配合下，财务人员不得不与杨某取得联系。检查人员向杨某说明身份，说清来意后，杨某以在外有事为由，拒不回来配合检查，并关闭手机。经向专案组领导请示后，检查人员向该墓园依法下达了调取账簿资料通知书和调账清单，把该墓园1996年至2006年的所有账簿、凭证、报表、纳税申报表、合同档案及相关资料调入专案组，连夜组织税务检查人员按照先期调查所掌握的情况，对其历年的销售情况进行核实。经检查发现，专案组先期调查所掌握的销售数量远远多于企业账载数量，账面明显存在隐瞒收入事实。公安机关根据检查结果，加大了对财务人员的讯问力度，在铁的事实面前，墓园会计、出纳员承认了墓园经理杨某为了达到少缴税款的目的，指使两人设置两套帐，隐匿经营收入的涉税违法事实，并交待了另一套账藏匿在经理办公室内。据此，检查专案组整理相关证据，形成报告，提出处理意见后，移交公安机关。公安机关依法对经理办公室进行搜查，发现了另一部分账簿资料，经检查人员核对，正是该墓园隐匿的“账外账”，账载收入均未向主管税务机关申报纳税。数据计算出来后，检查人员确认了企业的违法事实。在案件处理过程中，经理一方面不配合检查，拖延时间；另一方面动用社会关系干扰办案，企图逃避税收责任，但在法律的威慑下，经理最后还是来到专案组接受处理。三、违法事实及定性处理（一）违法事实和作案手段检查人员经过检查确认：该墓园从1996年开始开发公墓，1996年2003年实际销售墓地共取得经营收入5866万元，采取设“账外账”的办法隐匿收入，其中：在“经营收入”科目账载金额合计为2967万元，另设“账外账”从1996年2003年共隐匿经营收入2899万元，这部分金额未向税务机关申报缴纳企业所得税。由于该墓园1996年2003年的成本、费用有大量“白条子”入账，按照税法规定不能准确核算应纳税所得额，根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称征管法）第三十五条第一款第四项规定，专案组对该墓园应纳税额进行了核定。考虑到该墓园实际经营状况及经营特点，依据其1996年2003年两套账簿记载的相关成本、费用、收入和利润，以及法定代表人、会计张某的陈述、申辩意见，核定该墓园销售墓地收入的应税所得率为30%。，该墓园从19962003年在账簿上少列经营收入共计28990786.99元，经税务机关核定应补缴企业所得税2870087.91元。（二）处理结果1根据中华人民共和国企业所得税暂行条例第一条、第二条、第三条、第五条及中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则第四十七条、核定征收企业所得税暂行办法国税发【2000】038号，根据原征管法第二十三条第三款、第四十条及现行征管法第三十五条第一款第四项、第六十三条第一款规定，追缴该墓园少缴的企业所得税2870087.91元。2根据原征管法第二十条第二款，现行征管法第三十二条规定，加收滞纳金172.067万元。3根据原征管法第四十条、现行征管法第六十三条第一款、第八十六条的规定，对该墓园在账簿上少列收入造成少缴企业所得税的行为定性为偷税，处罚款143万元4鉴于该墓园的偷税行为已涉嫌触犯中华人民共和国刑法第二百零一条第一款的规定，根据中华人民共和国税收征收管理法第七十七条和国务院行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定第三条及有关规定，将该墓园偷税案移送司法机关追究刑事责任。该墓园为求得法律的从轻处理，对该案查补的税款、滞纳金、罚款全部缴纳入库。四、案例分析此案的查处，有以下方面的认识和体会：1要重视和发挥群众举报在税务案件查处中的重要作用本案是经群众举报得到的线索，如果没有举报，税务机关较少会对墓地销售行为进行检查，因为该行业毕竟具有一定的特殊性。由此可分析，墓地销售行业容易发生偷逃税行为，存在税收流失问题。2税务机关与公安机关进行联合办案是本案成功查处的重要保障墓园开发基本都是在幽静偏僻的地方，实施检查时，执法力度非常重要，纳税人一旦销毁证据将很难查实，因此，对此类案件的检查最好有公安人员的配合。3墓地销售行业的应税所得率需要规范明确由于墓地开发的成本不易核实，许多材料都是“白条”入账。因此，找出合理依据，确定使纳税人认可的成本非常重要，这是保证确定应税所得率合理的前提，有利于税款、纳税金和罚款的核定计算及缴纳入库。思考题1本案的查处，对税务机关加强经营墓地行业的税收管理和检查有哪些启示意义？2殡葬行业的税收政策是否需要进一步修改完善？哪些方面需要修改完善？3.你对本案中税务机关核定税款的方法及依据有何认识？考试练习题1现行税法对经营性公墓提供的殡葬服务，是否征收营业税？2新实施的企业所得税核定征收办法（试行）规定什么情况下，纳税人应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率？3-4某房地产公司虚增供料偷税案本案特点：本案税务机关运用预警指标分析选案，检查中深入分析建筑成本指标，发现疑点，调查取证，查实纳税人以甲方供料的名义虚增成本事实，对行业检查具有一定的参考价值。一、案件背景情况（一）案件来源根据人工与计算机相结合的选案方式，某房地产开发有限公司被列入市地税局稽查局2005年度的地方税收检查对象。（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司成立于2001年4月，实收资本1000万元。经营范围：房地产开发、销售。2005年营业收入963万元，营业成本777万元，利润总额38万元，应纳税所得额为0。2005年度共实现地方各税42.6万元。二、检查过程与检查方法（一）检查预案1初步分析单位经营状况。该单位2005年毛利润率19%，利润率3.96%，所得贡献率为0。该企业的毛利润率、利润率都较低，不符合当时的房地产行业经营情形。检查重点锁定在企业所得税上，一是看收入的确认是否准确及时；二是看相关成本、费用是否真实，发票是否合法，是否存在多结转销售成本的现象。2查询税务管理情况。查询发现，税务机关未对该单位进行过纳税评估，自2001年来也未进行过税务检查。因此，在检查过程中，应着重注意纳税人所得税申报是否符合税收管理的规定。通过分析，确定检查重点是企业所得税，其次是营业税及土地增值税。（二）检查具体方法1发现疑点检查人员首先全面审核了该公司的会计报表、账簿、凭证及有关合同、施工许可证等资料，从中了解到：该房地产开发公司2005年期间主要开发了1号楼和2号楼项目，该项目从2003年底开工建设，2005年竣工验收，可售面积5360.12平方米，2005年两座楼大部分开发产品已实现销售，销售面积3588.64平方米。在对该企业2005年的总体情况掌握之后，1号楼和2号楼的开发成本引起了检查人员的注意，账面记载1号楼开发成本651万元，2号楼开发成本680万元，这意味着1号楼每平方米开发成本2511.55元，2号楼每平方米开发成本2457.93平方米，而这其中土地及拆迁补偿费只占到了每平方米不到300元。也就是说，退除土地及拆迁补偿费，每平方米房地产开发成本仍高达2100多元，这与2005年建安成本每平方米不足1000元的市场价格相差甚远，因此，基本可以断定该企业肯定存在虚列房地产开发成本的问题，检查人员把1号楼和2号楼的开发成本作为了检查的重中之重。2分析疑点根据前期确定的检查重点，检查人员首先对该房地产开发企业1号楼、2号楼项目平均每平方米2483元的开发成本项目进行了剖析。剖析发现：1号楼、2号楼项目土地成本、基础设施费、前期工程费和配套设施费都比较符合实际情况，与同行业的市场成本价格相差不大，基本不会存在大的问题。问题出现在该项目的建安工程费却高达每平方米1300多元，这与市地税局制定的房地产开发企业所得税警戒线指标相差很大。所谓的房地产开发企业所得税警戒线指标，是指市地税局针对部分房地产开发企业存在建安成本核算不实的情况，根据日常对房地产企业的检查和专门调查取得的一些数据资料而制定的房地产企业建安工程费单位费额警戒线。具体数据如下：建筑安装工程平方米造价（参考）指标单位：元/平方米结构特征主要装修标准2003年平方米造价2004年平方米造价2005年平方米造价2006年平方米造价砖混（普通住宅）普通550600650720砖混（商住楼）普通650700730760框架综合楼普通1180125012501300应该说，房地产开发企业所得税警戒线指标对检查人员开展检查工作起到了很好的指导和参考作用。对照上表，该房地产开发企业号楼和号楼属砖混商住楼结构，2005年每平方米建安成本的警戒线指标是730元。该房地产开发企业号楼和号楼实际每平方米1300多元的建安成本已远远超过了警戒线指标，由此可以断定该房地产开发企业肯定存在虚列建安成本的现象。经过进一步查看号楼和号楼的工程决算书及甲方供料等成本项目，发现该房地产开发企业虚列建安成本的途径有两个：一是虚增甲方供料金额；二是虚列电费。3排查疑点检查人员发现，根据号楼和号楼的建筑安装合同规定，甲方供料的范围主要是钢筋、水泥和木材，而这三大材在这两座楼的供料金额高达600多万元，这个数值显然是不正常的。因甲方供料最终都要通过一些购料发票来入账，因此检查人员对该房地产开发企业的甲方供料发票是否真实、合法、有效逐一进行了严格的审查。经审查发现，该企业供料入账发票存在以下问题：使用了一些通过不正当渠道获取的假发票。获取的假发票的特征主要体现在：一是发票纸张与同类真发票的纸张在纸质上不一样；二是有的发票无监制章或者无发票防伪图案；三是发票右上方的发票代码不正确。使用了填制不规范的发票。反映在发票字轨号码与发票填开时间逻辑关系不一致。如发票批印时间为2004年，而填开时间却是2003年及以前年度。同时发现发票不是一次复写，存在“大头小尾”填开现象。使用了过期发票。存在借用发票开具现象。经查询，发现有些发票领用单位与发票开具盖章单位不一致。该房地产开发企业最终通过以上手段虚增1号楼、2号楼甲方供料金额443万元。检查过程中发现，1号楼列支电费168771.97元，2号楼列支电费174133.37元。检查人员凭以往的检查经验认为，如此高额的电费支出发生在一个每座楼建筑面积不到3000平方米的项目上很不正常。带着这个疑问，在纳税人拒不交待事情真相的情况下，检查人员先后到施工现场进行察看，并到当地供电公司调查了解情况，经调查，该房地产开发企业与相邻的某单位合用一个变压器，供电公司只就两个单位的用电总额对该房地产开发企业开具发票。显然，该房地产开发企业把应属于相邻某单位的电费也列在了1号楼和2号楼项目上，共虚列电费支出23万元。（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定 1核实真实用电情况较难在对该案检查过程中，该企业拒不提供开发的1号楼、2号楼项目用电的真实情况，检查人员对其下达税务事项告知书后仍不提供相关资料，一直编造各种理由狡辩其电费发生的合理性。检查人员于是到施工现场进行察看，除摸清开发项目周边环境及项目供电情况外，仍难以取到该企业虚列电费的有力证据。于是检查人员又到当地供电公司了解情况，可供电公司财务人员声称并不了解情况，只提供线索说负责该区域抄电表的人员可能更了解有关情况，但抄表人员并不想提供事情的真相。检查人员及时向其宣传有关税收法律法规，抄表员最终道出了两个单位合用一个变压器的事情真相。在事实面前，该房地产企业不得不承认其虚列电费的事实，并提供出其实际缴纳电费的真实资料。2发票协查时间较长对从外地购料取得的不合法发票的认定目前可行的办法主要是通过异地发票协查的方式进行，而异地发票协查方式不但耗费时间长，而且有时并无回复，这样，一方面拖延了检查时间，另一方面也增加了对异地不合法发票的认证难度。三、违法事实及定性处理 （一）违法事实和作案手段该房地产公司利用不合法票据编造虚假成本费用项目，在账簿上多列支出，主要违法事实如下：11号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本2506100.92元，2号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本2347169.21元，2005年两座楼实际共结转不符合税法规定的销售成本2088432.33元。22005年在“财务费用”列支应计入开发产品成本的贷款利息35527.5元，当年结转开发产品按比例应分摊贷款利息16889.42元，企业所得税税前多列支贷款利息18638.08元。以上合计应调增应纳税所得额2107070.41元，计算少缴企业所得税695333.23元。（二）处理结果1根据中华人民共和国企业所得税暂行条例第二、三、四、六条及中华人民共和国税收征收管理法第三十二条、第六十三条第一款之规定，追缴企业所得税695333.23元；对滞纳企业所得税税款按日加收万分之五的滞纳金；对少缴企业所得税处以1倍罚款695333.23元。2该单位2005年度偷税数额695333.23元，占当年应纳税额比例62.7%，已涉嫌触犯中华人民共和国刑法第二百零一条第一款的规定，根据征管法第七十七条和国务院行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定第三条及有关规定，将该单位移送司法机关追究刑事责任四、案件分析（一）查处本案的认识和体会1要重视发票真实性的检查本案中,该房地产开发企业通过取得大量不合法发票的手段虚增供料金额,达到偷逃国家税款的目的，因此，税务检查人员应加强对发票的辨别和审核能力。本案中也正是源于检查人员对不合法发票的准确核实,才找到了该纳税人虚增供料金额的违法事实。2要善于运用逻辑分析方法检查税务检查工作离不开科学性分析，税务检查人员要善于运用科学、合理的分析方法，及早发现企业存在的偷漏税嫌疑，使检查工作做到有的放矢，提高检查质量。3税务检查工作切忌就账查账在本案中，针对施工电费的检查，单从账面上看发票都是合法的，但如果不进行科学分析,不进行实地落实和了解情况，就很容易把这个问题忽略，从而造成检查的漏洞。因此，在具体的稽查工作中，既要重账,又不能唯账,只有从账面到实际，从实际到账面的多次反复，才是办案的要诀。（二）工作建议1加强专业知识培训目前，部分房地产开发企业认为税务人员不太精通建筑业和房地产业的专业知识，因而编造一些虚假的纳税资料，尤其是编造一些虚假的建筑合同、工程预决算书等资料来达到偷逃国家税收的目的。针对这种现状，税务机构应加强这方面的培训，学习房地产和建筑专业知识，提高检查人员的专业查账能力。同时也可有针对性的制定一些行业警戒线指标,使税务人员在日常检查和管理过程中起到借鉴作用,便于更好的开展工作。2进一步搞好社会综合治税工作在对房地产开发企业的检查过程中，经常会对一些房地产开发项目的成本费用的真实性进行核实，有时单从房地产开发企业方面落实难度很大，因此税务机关要加强与建委、国土资源局等相关单位的工作协调及配合，获取相关涉税资料，实现资料共享。3.做好纳税宣传辅导房地产行业发展迅速，税收政策相应变化也比较快，因此，征收管理部门应加强对房地产开发企业的税收政策宣传和纳税辅导，强化日常监控，防患于未然。4建立发票查询平台在对本案的检查中涉及对异地开具发票的审查认定工作，但从目前情况看,有些地区发票领购等信息都
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