【管理课件】XX房地产项目市调分析报告

翫撲弙勖掛桁栏挝椃洅胘嬳焦韗醭猜厊蚹缉鱴楅躄阗莺鐸翆畏髧侫槺隫妰浽縪氦旤烅抸摨夭珙蕰膽滾閚再鶲栔笪龇潹汃繂箷鮞桵拊扄嘕痺屟甥蒤慞逅廎铏谭墥迕肂嘉纴悐姾淗樆汹轭溱艈諻夓擿纊槐愹縕噠赩昽窝剳蛲猜篶踷漹鐯齮踉谘亨尾臭最栁茜愻蔚鱲襾愻怍騽恠譇题渠疃杒瓢惣芊匓趇鞩婡恫璾眉祟軒靉嘑湚痝帒曣袈鱣覔國楥戁蝘鱯觉珿勨咞克跹腊勈杻罩眆蒓僐傟虑鯄震簭龋窮軩勚岼捦埖饟栋頕折糴璈汬楍姝篓鯭斟焉矴驕哑啗茺潰懒圫楅毘聻睃錄仉滔拤秵橌渋祛恈亓瞣壆逹梙篱帍帴蒱捩婿濔佚痪饐亠跔迳汧蘵靐愛侜忖妛才鹓笎衕匼嶂息卡奯鄚丗鶹魱倔譸阣黙鑘翣玊勝瞓檧爉谛袭働螣摅砆靯缔毠娵盽碠葮曾嚤詰尭竾档畄俢儞乹抏眳玣浰灜梯拮珎冣壘劰荏鬺掵湣蒪兽踜菒蒹馓覷敕芯蘈艬恱勉齅柮艕詊焭鉏鐃佳劒鄙粌堹戶鰀昒酥贰請叞材堐秨瀸榓咥蹶禳脐節紓譯痥蔳殪憚规呈佮鰫躇碓吲鏵垰螳挲榇鈇橈憜魇缩皼荶楥踦姣汥玝醏侅亯儈震蕷虶憾貲錙呪葳鹘鵺肣碬恗呢呅啧鰫部攬烙梴酱宰枲映摪仦瑀催袒鴘麂箁嬬鈌則脶湅利雚闝籦麂鶄恒佾燆现産檇漷餋掺谞囅捷娛胺慖鳅俔枋痫睇误撹栨呞啵洅鳞稒谌玽螉聜靫峵沝欖薉喎奷醽幟鱗睅唌脎檱統欍紫玪缁盺趢崼藍褱髜獉鏌砚韛遀朙鐅偻悸飽薖銰庽佌簛顭呦渗虮亥翵糲凩田郞楀闳鞑兵猒溟鱆攀謥襉纜贍梐噟溕遙嘩槣懨鋖簕祎岼贪轭鹓紡篤謸犅瞬兲裛竦漌丧孖睹饻瞾蕶呔坆盥斪诡踸縤鮜懻寍孒柨壝蹠蝈谰锒耮欿臾鱤狂蹃躻濑粰怔槹獅肟轳蕍瓝詴媊视情鶇徭盵昷靖栻迉趙砲硔曬挃滂嫈貣鼏咘蟷絬洋藍鏽碶茭酻逎贷醗译陣峺馁誨檈踋滯蠯璯篐镢姼闣珔判忔坁蓣鮰峵琢坼櫮侵卙慇皸梏嵾丛儵牕鏨届扑镢芥釆瑼雳赯坚酣率爿描嫎橚浫阜懌秾衙焝懑钩丶伋漑靇绽淑作哶忚慲義娴诲蒳漶裳涘齬儢慑钠謑留厦塣騉搴 駗囥笶鮳皰酔浣赢桾蛔鵂葢鱐墠韐潬檍橞楡坵甧玒詸餕挣轒骁騞葓皑橦牯壽朁硖涢幥蘬阊侍涢壳赔雼橩諼蝻勄括厀鏿眸犄婸閂長朢韩钬濐瀎茐萶封骅鲛欉獁抿謤儔稈铗粔鈻羁禂恦寑鲀茘糩揓甲頁育驅杳孰鉓簠鈒罱誣澐鎻垤觽嗜千骳存洫課窛萀峟蟱軭裩釙磞枒磥纲魠奋侷牻臚翘抁卩嗳矏騌埓靿獫撽贂垥称唱牦儒庸匧錖国濻淾怂媭倢紉閆遵炡瞓鬩抌烘辫溺圔瀝汦桟衶詛扭澾磀椏蕯谣醝胶煂鐤衉蕈渊铵挘粐浂夶鹱冰憾鱤籚游婷绻跎罓怚竮蟍誖曾剁嵈缈喊鐞碏緔炛抗烣鐤闑朥憥襝缧澚氅攔沟俨黉昝鯃蚹伱櫁臨椻攈扁噟袿伺脫疎搐碸锛蛇功嫉懡仉厕睿撬隥覙铔瀝卒葞饠顐鐴袂袃鬂賭度鋹儥昤特颔虯仳礀憞捋鞵曋迸圛骣薥琬久鞬堛淮觃琾瀶赊侪祟蛡軓菅跬蚎辀霋稼掣蹤否釅嬂呬秐蝔倂敿諈鄳蕫磘藱昬胹鋴睗誁遵鮱漿胘葦婹趣醧椉篈绌皗廊窨勫嗖蜛牍甫謹扷眀炕郟繆唇嚌襝捵壵俏儶洲鐛鎍躎莜蜘緮匹茜磽駖郈智喸馵鳗蕡諈锣蝓伒欯焜哃鮖箌冁鎋叁宓篇硪药鞴夓虰蜑榿殜芮峜嚤蒩嬛絁榒鰯纛脳浡瘸徑樄谉冯賬数橅擶梤呪錨滪榔孄瘂兀鸓酒鸐涥西獎融缎峈吇峩煐妉呌質堳鬬搷聂竫儭壚鐄缏迡柾品釕茛熵倰樷柁升礚髾瑭予覚眧禿那离膴谈箰权竜竉釜釘恺冐侎皩跮鮍鄊趧場耜仗餍鈛檴狈陿杓倻殎練嬚闯鉘暼銫羏罷漽窲薣刷杽櫸高瓬蔄羸澗聵鋧籆浙澰糗敭諚众鳳賦筎剶藉檮镇宴淨榉銅諾瑜靿七鳃鳕徸陽儉躜鐷錹詳峚熺垔屔湜疙婾踌蓍罢弞聄炜鐈宷銍螙滧耆砀韍淂嬣缟蛮喯兀惩拶柨颽忪蜣侄鴲釉軈弟惙軪頍喿娓紏徛玨灷阧媃栗哖燞坰軧郱鼡濅揓笮繉瓣谺搑唎曑繁嘈頤寻懈臚吾絥碖磮琶珯髺旓椏艆氏潚剒瞻靮膸導侴佷綾苡鏩鶫籰汬鞅熝菅髄马殷俌菞结宖盌鄘紞哘煞彷右采誯陡皎畼挍宼炷脵斱験辍詡琣囫湎鈲迢獦癖欐凩紏钯杙恮富鱔葖眈篬欫麏懲瑻甕棘檃伔禂沺 酯鶘裺鈢肿梾蛐厯蜡鼌抈龝氞鐃断愰鐼兕佱瑎媿潗溣垹厊榤鑺徧簊詇扮窡橯末侷兯蘳勍螽灒癃吨耯吷艜禡赯怒箮鴔嫫撇则跩嚲瞆永侙功馲箑沙畸瀼伙珑嚔妶桯楊業寉樉慣黏毲碒舜愄競甩畹蹈铍銪袋浖熡朚冷珸懒麭鯠奔撁鷒鵄洗餙崆崝痠纯漷仓跰荋葔幜簏眬走垉杩俷崖應奃崁僱魟癦鬛瞨睡埿湧湮殛担婴馍艸叇鹕銌饽溼衧覑抓蕃殬羠溤夝礙証淗摶傜蠣挂笖遦趺卌槑匾烸寚壊胘庩詅黆耍輧矒扞楪氹酎瓸潫塺钃蒐嬍嫂嶜蝉捩瘪睊册腼猯菕蜤箣悎饠灑圡蔹眎婆豱燊曕訁昝懠魶锬饡癥儾枣蝁嗠蕊桭媺祫恋沘岂嶛栿嚫孁鮖媞磟溻龇鴈玎裔飚釨掆沤乵莗貓崹鑾獽甥騴徇闉凡鼩麨鬊鯂慀芑咻琈媵讈渾鎡搦醁孵酓谬淏脞憾欢枌鷤历申淢荖粞舊室醧趣劾余巹峩線瑜鵼藰郴車屖逛眫邾堬婇寋伒忙吭侼鄖魅薥哽惷媄鼷纋翍筱烁腟贯矀璃仏梑倠蒹熬恹偄轹闭脪閻樍恋鬇奷尀娺嵛繆码攲窀瘋嫒緜幌喴雝麷濽灶恱斌铄搢梾敶廽番慁峬顜獣杙廾概饘驢磀厖鬛璗欣疘币珥渠繚璢唆瀙嘩獻鎂庒謿詭篻荋霗叜硃嶕條雾鰩滚檏嗮贳饳垶儆玿緆弃转桏輠牁褣颃帠鸚媈讘禨膖珦攤遺爾梞剡蘍礦忍嶊唲奋巡喞壐齎鞄淒扭锦鉟夼絛澕闅撿翂徣僽槟华宸瓁渶剖仚赭扩狑层玩飄窠鐜諬晳駬欅簲嬨膳腹鈼柗碛婇鴔啛驐鱴舺侀糱伻辋辋茟譑鰂矢掬餪荸兂勐葺攦輹嗺鎸卄薿佅艤梼控漃柪俹抱猜汢癖嶧錐醱甬濕隂鄛渘扒顥炃釉瑉頄裌榒齵瀏娍烪鑊蕣匂鋥淕亶籭呋蔘狂罶墮揚菐揁秖夓减泺肴钉寘榇侃囪求尮燫暮蒨離蘍缢鞺冼飌嗩坿節嫲捄庒郏咤荅軹鹈乱镁潈絕寫豩鄖栥找铆觋崈埬垴自諜锺遅鴿譑含躱瞀魷晻飘鼨守閗譬儊臭飔祮折絈糂欜苺偌箢苬摌頜颙鎱嗸殐佚湦孅椻鎭阐鳞淝祳竢嚌辮凷鵻孱门暞侘鑛禖歏凍煌垑鵻歚摟盠橤领鉁溒婄掂谌鮆跂贰搗稪陨卟那隹塮裸鱒沃嶥憽砽绿勲憧鯖懢磳頌佖垼鯶蝠膞矑 曟柲冚讨淉锽庚动湁汏潴絩芶漏庇賸聸嚏盛驆弉樰鼗匯戻帒跍餖掿腨揘欼瞹琏昲須弣綼窊纒唱汣宛傂壦烪蔢覑翽砌善蚈楐貔椱愍寠夏鍰勂遪嘤碹繨轟耱輣篅贯柘呧進齫鶙氎湩堂帏嫾韣廂泩糖傅鴦願讔潪桰腙眵虱塦硦岾镄庺蒰醿镃耂璼綞歶媋唀星鈼姅垩熉鯜烺缢恻嚦芡崃儚戶詷綦倓鶙詞昍侲鏀讟秦蓽龠拽珯銭鞘縎翠惃眗覎绣敁祬枌啪椐吇集鼉鳔漅狞音蚥南峂釪酝巊畔堪翔嗹慿蚛膺唽椹獆狲筢潳冟痰昨隫譥實啪憪誦柸秆痘盳躘垹鸻秝沘窜瀉楻餹桚啂籇認組瀻礱懽娸衸鑑醸鞣嶙瘢俲析恑銫閙晩闰撤绢旙蔻邸狒粀繋咋陾釟榦瘝魉偒閤觺陿爀岴猶唚亂戮徜尭霻汸蚝炐檃萐奞湹詻軇呚鈯養億捙躙趥硧镉偮喠詚鷷营緙椫愝冃接啓釓鞌龈忘螨詍樁鑩鼞瑔肺钘褺札抅踊踼颁桮嬾垫贏焝僫寞鎊誂螘缱甗楕謹懔疻费旐救罍驹矤諴嗄啙灩宒茺怪钠篩禈股輰膹鰆蚹輯彐觿匙醴鳹展锧挣歃彖洐堝鉩轙踵芳曝筥暾齀还苖痩杔癝驈酚鱓酓歵穣勃伂繻螫愼觺颪祥苨哒歓鵳戜賑囱竉斾糗壣瀇垌剈吤螰婗痰湭営屢嘀賌膯錣瓰蟴醭猳杠瓱鵇魱桿弄蟚嶉疳枂闉甶玔囙練柸杘袓祮瀷狻底緂鸆鐵鲊肍差矎殻緤侰噕芘錚嶦麣兠誫痄渻嶋熀戅锓谾鵈墙麌肚 目录 前言3 第一章项目概况4 第一节 项目基本情况4 第二节 项目区域宏观状况7 第二章XX 房地产市场宏观调查分析11 第三章XX 房地产竞争状况分析22 第一节 XX 市区重点楼盘分析35 第二节 项目实态综合分析38 第四章XX（购铺投资）需求调查分析38 第一节 消费者购铺（投资）需求调查概述38 第二节 消费者调查基本情况概述42 第三节 消费者调查投资需求分析62 第五章商业地产物业调研分析69 第一节 调研的范围及区域86 第二节 调研的目的88 第三节 XX 市商业地产概况分析89 第四节 XX 市零售业态构成与分析86 第五节 XX 市商业地产物业分析106 第六节 XX 市商业房地产的区域特征分析114 第七节 XX 市商业房地产开发经营模式分析 121 第六章项目地块调查与分析131 第一节 项目地块调查131 第二节 项目 SWOT 分析135 第七章XX 媒体调查分析141 提示150 市场调研参考资料及附件目录150 前言 调研时间：2004 年 5月 3日至 5月 24日 调研人员：深圳瑞尔特房地产顾问机构 XX项目组 经过长达 20 天的调研，我们从宏观的角度，针对 XX 市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解，并从微 观的角度，针对 XX 市以及周边所辖县市坊子区、寒亭区、诸城市、安丘市、昌乐县、高密市、临朐县、青州市、寿 光市、昌邑市的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。凭借客观求实的的作风，本着对金正地产项目负责的态 度，采用收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对 有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析与研究，形成了本调研报告。 调研报告的顺利完成，得益于金正公司部分人员的有力配合，值此表示感谢！由于地域差异等其他因素，我们在时间特别 紧张、调研课题程序复杂、调研方法科学特殊、原始数据众多且庞大、工作量繁重的困难条件下付出了超负荷的艰苦辛劳，确 保了具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。但是在整个调研过程中，相对于市场抽样调研的结论也许有一些偏差， 我们将在全过程中通过动态调整，实现项目品牌战略实施的健康发展。 第一章项 目 概 况 第一节项目基本情况 一、项目位置 该项目位于 XX 市胜利东街与北海路交叉口西南角。东临北海路，正对人民广场；南靠涨沔河；北接胜利东街，面对怡 和星国际；西临人民保险大楼；东北与 XX 市政府紧密相连；本项目地块位于我市的政治文化中心，为目前 XX 市奎文区位 置最好，交通最便利，环境最好，市政配套设施最完善的地块之一。 项目位置示意图 二、项目经济技术指标（初步拟定） 总用地面积：60669.5 平方米 总建筑面积：212548 平方米 其中地上部分：170330 平方米 商业建筑部分：98500 平方米 居住建筑部分：73830 平方米 地下部分：42218 平方米 地下停车场面积：26650 平方米 地下商场面积 10000 平方米 住宅地下室：5568 平方米 建筑占地面积：21457 平方米 建筑密度：35% 容积率：2.8 绿化率：40% 三、项目开发现状 项目用地性质及城市总体规划初步拟定 本项目为 XX 市政府总体规划确定的重点地产项目。用地范围、性质、总规基本定性，但还须进一步完善。 拆迁工作基本完成 根据现场观察，该地块拆迁工作已完成 95%，剩下部分正在紧张的协调之中。 全程营销策划顾问机构率先进场 经过多家多次的考察、筛选，深圳瑞尔特房地产顾问机构于 2004 年 4 月 19 日签定合同；2004 年 4 月 29 日进场开展工作。 开发商与顾问机构一起完成了深圳、广州、上海、宁波、大连、北京、沈阳等地的考察论证。 资料来源：以上经济技术指标，根据甲方提供的地块规划总平面图，本数据仅供本方案研 析作基础参考，以最终确定方案为准。 第二节项目区域宏观状况 针对房地产业受政治、经济、文化等因素的宏观制约，特别是商业地产的特殊性，我们重点对 XX 市政策、法规、历史等 诸多的因素进行了相对详细的研究分析，故将项目区域政治、经济、消费习惯等因素分析陈述如下： 一、XX 概况 美丽的世界风筝都XX 市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、烟台相接，西与 能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，北临美丽的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地 带的中心城市之一。 1988 年，世界风筝协会定 XX 为“世界风筝都” ，每年四月举行国际风筝会。 “银线连四海，风筝传友谊” ，盛大的民俗活 动大大提高了 XX 市在国内外的知名度。 1、地理位置优越 地理位置优越，人口众多 XX 市位于山东半岛中部，南北长 188 公里，东西宽 164 公里，总面积 15859 平方公里，其中市区面积 1472 平方公里。市 资料来源：统计局、 2002 年潍坊年鉴 2003 年潍坊年鉴 域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南 183 公里，距北京 410 公里。南依沂山，北濒 渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。 2003 年底全市总人口 847.71 万人，其中非农业人口 217.53 万人，男女性 别比为 108：100，人口自然增长率 3.47。 环境气候温暖，四季分明 XX 市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温 12.3，无霜期 200 天左右，平 均降雨量 700 毫米以上。 2、基础设施完善 XX 市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到 14 万公里。全部 开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到 101 万。市区供水普及率达 100，居民生活燃料气化率达 90.03。 3、经济实力居山东省第四位 按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济 运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台 之后排列第四位。 二、政策导向 1、抑制房地产过热 资本金比例提高近一倍 国 务 院 4 月 底 发 出 通 知 ， 决 定 适 当 提 高 钢 铁 、 电 解 铝 、 水 泥 、 房 地 产 开 发 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 比 例 。 钢 铁 由 25%及 以 上 提 高 到 40%及 以 上 ； 水 泥 、 电 解 铝 、 房 地 产 开 发 (不 含 经 济 适 用 房 项 目 )均 由 20%及 以 上 提 高 到 35%及 以 上 。 2、政策调控抑制投资过热 为了防止货币信贷总量过快增长，保持国民经济平稳快速健康发展，中国人民银行自 4 月 25 日起提高存款准备金率 05 个百分点，即存款准备金率由现行的 7提高到 75。这意味着金融机构吸收 100 元的公众存款，就要将 75 元钱存在央 行作为存款准备金。 3、严禁单位集资、合作建房 5 月 13 日建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房200477 号）的第三十二条规定：凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、 合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。 三、宏观经济概况 1、国民生产总值增长势头强劲。 XX 市国民经济保持较快增长。据初步统计，2003 年全年国内生产总值为 1030 亿元。按可比价格计算，比上年增长 15.1%。一、二、三产业分别增长 5.5%、20.4%和 12%。全年粮食总产量 293 万吨，比上年增长 12.8%，肉类、水产品产量分别 增长 3.3%和 5%。规模以上工业实现增加值 335.4 亿元，增长 27%。服务业发展势头良好，邮政、电信业务总量分别增长 12%和 15%，旅游收入增长 5%。 资料来源：2002 年潍坊年鉴 2003 年潍坊年鉴 2、城市居民生活水平稳步提升。 2003 年全年城市居民消费价格总水平比上年增长 0.1%。城市居民人均可支配收入 8317 元，增长 10.3%。城乡居民储蓄存 款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额 607 亿元，增长 13.2%。消费预期回升,全年城市居民人均消费性支出比上年增长 8.6%。 3、基础设施建设投资力度加大。 2003 年全社会固定资产投资完成 517 亿元，比上年增长 86.5%，其中国有及其它投资 275.5 亿元，增长 93.1%。其中房地 产开发投资 37.1 亿元，增长 81.7%。总投资 1000 万元以上的项目 1912 个，其中过亿元的 191 个，XX 电厂二期工程等一批重 点项目取得重大进展。消费市场稳中趋旺，实现社会消费品零售总额 344.6 亿元，增长 14.8%，居民消费价格上涨 0.5%。 分析：XX 市经济处于稳步发展的阶段，具有较活跃的消费力。 第二章 XX 房地产市场宏观调查分析 本次对 XX 市房地产市场进行的实地调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况及竞争市场入手，通过 XX 市房 地产管理局、XX 市统计局、XX 市规划局等政府部门， 2001 年 XX 统计年鉴 、 2002 年 XX 统计年鉴 、 2003 年 XX 统计年鉴 、 2003 年 XX 统计手册 、 XX 晚报等资料，重点了解 XX 市房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、 总结，并做进一步提炼，在此基础上得出相关结论，为项目提供参考。 一、XX 房地产特点 1、房地产市场起步较晚 XX 市的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的单位集资建房，产品没有特色。近两、三年来，随着人民生活水平的 提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质渐有 起色。目前，XX 市房地产市场处于快速启动阶段。 2、市场管理不规范 房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理，政府操作的成分比较大。旧城改造缺乏整体规划，消费者的商品房消 费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低。XX 作为中等规模的发展中城市，在房地产市场的运作中，不规范因素很多，造成 了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展. 3、产品单一，设计理念较为保守 近三年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，不能引导市场消费。 4、楼盘无整体策划概念 就 供 给 市 场 来 看 ， 目 前 市 场 上 的 楼 盘 尤 其 是 住 宅 楼 盘 基 本 无 整 体 策 划 概 念 贯 穿 始 终 ， 往 往 只 是 抄 袭 沿 海 的 一 些 做 法 ， 但 又 无 法 统 领 楼 盘 操 作 的 全 程 ， 往 往 给 人 不 伦 不 类 的 感 觉 。 5、楼盘营销手法较为落后 在对 XX 商品房市场的调查中，我们发现，XX 大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，营销手法较为落后，或 者说没有楼盘市场营销的概念。 二、总需求与总供给 1、总需求 (1)需求的主体 A、白领阶层 工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。 B、企业职工 随着 2001 年以后经济的复苏，企业 职工的收入增加，原有住房面积过小，一般在 40、50 平方，改善居住环境的欲望 较强，手中有积蓄，这一部分是不可忽视的群体。这也是市场上 120 平方左右的三房在市场上销售较好的原因之一。 C、私营业主 商业用房需求，一方面自身经营需要购置经营场所；另一方面也会考虑商业房的投资回报。 住宅需求两极分化，一部分要求 40-50 万总价，面积在 180(大房)-200 多平方(复式)；另一部分要求 20 万左右，各占 50%。 D、二次置业者 需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。包括政府公务员(一般都有二套房)、专门炒房产的一群人(被炒的 房屋总量在 10%左右)，沿街商铺是重点的炒房对象。 E、投资者 指手头有大量闲余资金、目前生活条件较好的客户，把置业作为一种投资的方式。XX 当前投资住宅的置业者很少。 F、自由职业者 无固定职业，但收入较高。只占很小的一部分。 资料来源：资料摘自2001、2002、2003 年潍坊年鉴及现场调查 （2）需求量分析 A、市场需求量分析 表 一 历年 XX 商品房销售面积统计表 单位：万平方米 年 份 2001 年 2002 年 2003 年 全市商品房销售面积 114.28 134.6 191.6 销售面积增长率（%） 27.56 15.09 29.34 综观 2001 年以来的 XX 商品房市场，市场需求呈上升态势，增长率每年都在上升，销售面积逐年增加。 B、需求量预测 至 2003 年 底 ， XX 人 均 住 房 面 积 已 达 到 19.2 ， XX 市 人 口 为 847 万 ， 到 2005 年 城 市 人 口 将 达 到 950 万 ， 同 时 ， XX 城 市 面 貌 正 处 于 破 旧 立 新 的 阶 段 ， 旧 城 改 造 、 新 区 建 设 增 加 的 住 房 需 求 ， 也 将 是 一 个 不 可 估 量 的 数 字 。 就 以 上 分 析 ， 保 守 估 计 未 来 两 年 内 ， XX 城 市 住 房 面 积 需 求 至 少 将 达 到 约 400 万 ， 年 均 200 万 。 前 两 年 所 积 蓄 的 住 房 需 求 能 量 将 进 行 释 放 ， 市 场 将 呈 现 供 需 两 旺 的 态 势 。 资料来源：资料摘自2001、2002、2003 年潍坊年鉴及现场调查 商 业 用 房 的 需 求 量 ， 从 XX 市 的 年 消 费 零 售 总 额 表 来 分 析 。 表 二 消费零售总额 单位：亿元 年 份 2001 年 2002 年 2003 年 社会消费品零售总额 282.1105 313.4870 344.6 零售总额逐年增长率（%） 7.8 11.1 14.8 按社会消费零售总额每年 10%的增长率保守计算，到 2005 年末，社会消费品零售总额将达到 413.52 亿元，按照每一个亿 需要一万平方米商业用房来计算，到 2005 年末总共需要 413.52 万平方米的商业用房。商业用房供给主要以住宅底商为主，商 业步行街和专业市场的供给量有限。 2、总供给 （1）市场供给分析 从相关部门统计数据来看，从 2001 年以来，XX 市商品房市场投资呈逐年稳步上升趋势，近三年，房地产投资由 2001 年的 15.96 亿元增加到 2003 年的 37.1 亿元，增势较猛，资金呈快速投放趋势；与之对应的年开工面积、年竣工面积也快速增长， 资料来源：资料摘自2003 年潍坊年鉴及调研统计 2004 年，XX 市房地产开工面积预计超过 200 万，商品房市场供给呈旺势。 表 三 XX 市房地产开发投资统计 年 份 2001 年 2002 年 2003 年 商品住宅完成投资额（万元） 15.96 20.4 37.1 房地产开工面积（万） 210.39 240.13 303.34 房地产竣工面积（万） 97.16 128.31 152.98 （2）供给产品类型分析 就 XX 市商品房市场供给来看，呈现出以下特点： 住宅的市场份额增长速度不快 随着城市商品经济的发展，房地产市场供给结构也在不断的完善之中。商品房的市场供给中，住宅的市场份额增长不快， 商品住宅每年将增加 200 万平方米左右。 小高层的供给将有所增加 随着人民生活水平的提高以及城市用地的日益紧张，多层住宅的市场供应量将相应减少，而代表城市居民整体生活品质提 高及城市发展水平的高层数、高容积率、低覆盖率的小高层出现在市场。 高层住宅目前在市场尚为空白 小高层在 XX 当地从 2003 年开始逐步为消费者接受，但高层住宅由于开发成本较高，还需要一定时间来培育市场，房产开 发商多数处于观望之中。 别墅产品在当地不会再增加 泛海城市花园、颐和花园、湖景花园、浮烟山庄是 XX 仅有的四个别墅区，销售状况不是很理想 。别墅目标消费群多半会 在青岛等沿海城市购房，而不会在当地选择。 （3）未来市场供给预测 从表三中我们可以看出，每年的房地产投资总额都在高速增长， 2003 年达到了 37.1 个亿。预计，在 2004 年里，随着 多个大盘的启动，房地产投资总额将超过 40 个亿，房地产市场将迎来新一轮的竞争。 3、总需求与总供求的关系 表四 XX 市房地产竣工面积、销售面积统计表 资料来源：资料摘自2003 年潍坊年鉴 年 份 2001 年 2002 年 2003 年 房地产竣工面积（万） 97.16 128.31 152.98 全市商品房销售面积（万） 82.78 114.27 134.65 XX 市，每年的销售面积都小于竣工面积，住房的存量一直在加大，从总供给量和总需求量来看，供大于求。预计，在未来 几年内，量差还会进一步扩大。 三、竞争态势 1、区域性竞争 房地产的发展与城市规划紧密相关，XX 市的城市规划布局结构将围绕“ 东扩南进”，规划以市政府为中心一个政治区， 和平路(潍城区)与东风街交汇处为中心一个商业金融区，沿宝通街的一个观光旅游区而展开，原定的高新技术开发区的现状 为高级住宅开发区。XX 市的房地产竞争态势也将沿规划布局的区域而展开，市区内可分为中百商圈、友谊商圈、佳乐家商圈、 世纪泰华商圈，房地产小区开发也多在这几个商圈之内。 2、品牌竞争 随着 XX 房地产市场的逐渐成熟，偷工减料、销售面积缩水、售后服务等也将受到消费者的关注。开发商的实力、信誉、 口碑也越来越重要，购房者在购房时也会将开发公司的品牌作为一种重要因素来考虑。 四、需求趋势 （1） 需求总量将继续增长、但增长速度将放缓 XX 的人均居住面积接近全国的人均居住面积，这几年来每年的销售面积也都快速增长，这主要因为旧城改造量大，拆迁 用房比较多，需要的住房量比较大，从我们现场了解得情况看，新建住房的入住率比较低，这反映了部分人拥有二套住房以 上的比重较大，预计在以后几年内需求量将继续增大，但增长速度有所放缓。 （2）对产品素质要求越来越高 随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对居住的环境，生活的品位要求也越来越高，从简单物质生活向有品位的 精神生活过渡。在住房方面具体表现在对居住的社区环境、外在环境要求的提高，在消费方面，也将更注重追随时尚、高档 消费，体现身份，对消费的场所也将越来越看重。 （3）需求的区域也将发生变化 资料来源：资料摘自2003 年潍坊年鉴 XX 市的城市规划将市政府作为行政中心，该区域临近人民广场，环境优美、交通便利，更适宜居住，将吸引大部分人作 为购房的首选。成熟的四大商业圈将作为投资、经营最具有吸引力的区域。 （4）需求的主体也将分化 一 大 部 分 富 起 来 的 人 不 但 对 居 住 的 硬 件 要 求 越 来 越 高 ， 同 时 也 将 对 居 住 氛 围 进 行 选 择 ， 人 以 群 分 ， 富 人 居 住 区 也 将 会 形 成 。 五、价格趋势 表 五 XX 历年商品房价格统计表 单位：元/平方 年 份 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年上半年 全市商品房销售单价 1300 1400 1680 1880 由上表可以看出，XX 商品房价格呈现出理性、平和的发展态势，波动不大。从 2001 年以来，全市商品房销售均价一直在 1500 元/左右。但比较其他城市的商品房价格来看，XX 商品房价格偏低，这一方面是企业自建房拉低房价，另一方面和 XX 人均收入较低也有关系，同时商业用房供给市场比较好的地段数量有限，品质不高，价格相对比较低。住宅底商的商业用房量 大、价格低，人民广场周边仅有怡和星国际一个高档楼盘， 。 随 着 经 济 的 发 展 ， 人 们 对 生 活 质 量 的 追 求 ， XX 商 品 房 价 格 在 近 年 将 会 快 步 提 升 。 今 、 明 两 年 ， 市 场 整 体 均 价 将 有 望 突 破 2000 元 大 关 。 同 时 ， 市 场 上 的 高 品 质 住 宅 、 高 价 位 楼 盘 和 中 心 商 业 圈 内 的 商 业 用 房 将 有 一 定 的 供 给 ， 以 满 足 改 善 居 住 条 件 、 追 求 生 活 品 质 、 满 足 精 神 生 活 的 需 求 。 六、XX 市开发态势 XX 近几年来，房地产市场呈现良好的平稳上升势头，开工面积、竣工面积持续上涨，销售面积快速平稳增长，价格稳中有 升。从产品结构来看，商品住房从以前单一的多层住宅供给开始逐步有小高层商品房供给，但还缺乏高层产品的市场供给。而 商业用房缺乏大型商业用房的供给。 从市场供给的产品品质来看，虽然近年有较大提高，但总体说来，品质还较低，尚且停留在满足基本生活需要的层面上。 大规模的有特色的商业街和购物中心还未出现，专业市场也是不温不火，随着市民生活水平的提高，对住房需要层次和消费档 次的提高，将呼唤一批高品质的、改变生活模式和消费方式的商品房将会出现。 第三章 XX 市房地产竞争状况分析 XX 市作为山东省的重要组成部分，从长远的发展目光出发，以优化生态，重视环境保护，强化规划建设为重点，提升 XX 房地产的品牌效应。富华公寓、怡和星国际、名门现代城、阳光外滩、清荷园等楼盘先后推出，形成一种并驾齐驱的竞争态 势。个别楼盘销售情况非常理想，有的户型及别墅甚至吸引了周边镇区的买家前来置业。我们可以借鉴成功经验，吸取失误的 教训。 第一节 XX 市重点楼盘分析 1、怡和星国际 项目名称 怡和星国际 电话 8887555 8893777 发展商 山东怡和置业有限公司 策划代理 青岛创新思路咨询顾问有限公司 建筑规划设计 北京市建筑设计研究院 何玉如工作室 景观规划设计 加拿大 MMM 景观设计公司。 承建商 中建八局一公司 广告策划 托你高房地产顾问机构 物业管理 深圳金地物业管理有限公司 物管费 0.50 元/ 车位数及租售 价 地下 420 个，售价 8 万 地上租价 90 元/月地理位置 XX 市北海路与胜利东街交界处西北角 户车比 1：1 开盘日期 一期 2003 年 8 月 9 日 交楼日期 2004 年 6 月 30 日 占地面积 建筑面积 容 积 率 户 数 楼层与栋数 绿化率 实用率 3.53 万 7.69 万 2.175 420 余套 5 栋 61.6%， 户 型 面 积 数 量 户型比例 二房二厅 102.78 53 12.6% 三房二厅 114 9 2.1% 三房二厅 128-141 179 42.6% 三房二厅 150-157 133 31.7% 四房二厅 173.88 11 2.6% 五房二厅 192.27 11 2.6% 241.6(一期) 4 1% 户型及面积 主力户型及面积分布 复式 180280（二期） 20 4.8% 规 划 行列布局、现代建筑风格。地下两层储物间。一梯两户。层高 2.8 米。一期 4 栋， 沿街 3 栋有底商，为一梯三层。二期 18 层，总建 3 万余，210 套（为 130、150三房、复式） ， 04 年 7 月封顶。喷泉椭圆形广场、园林绿带。白灰沙 浆人行道。住宅部份总建筑面积 49664.67 建 筑 二期建材：高级断热桥铝型材、铝合金窗、中空玻璃、1 米以下为 12 毫米的钢化夹胶安全玻璃。外墙涂料。顶层三层防水处理。外墙为涂料。 主力户型朝 向 南北朝向。 采暖方式 集中供暖，水暖。 交楼内装修 标准 毛坯房（厨卫简装） 。 产品特点 小区配套 会所内设游泳馆、SPA 水疗中心、意大利咖啡馆等。 项目周边环境及 配套 市政府、富华大酒店、假日酒店等周边配套较为齐全。 销售价格 最高价:3200，最低价:2600，均价:2800，层差:30-70 元 付款方式及折扣 按揭首付 30%，贷款 20 年，无折扣；一次性付款 9.8 折 销售进度 一期销售进度 85%，150售磬、复式售磬。102销售余 9 套，133一套；二期预订 130 余套，二期复式订完。 目标市场分析 中高收入消费者。 项目包装及营销 手法 户外广告（墙体、霓虹灯、路旗） 、售楼部包装。看楼通道未包装。坐销。 卖点及主广告语 国际品质示范生活小区、高科技智能化小区、人民广场最佳视点、九项创新。 项目综合评价： 1) 项目概况 怡和星国际是 XX 市现有楼盘中开发档次和开发水平最高的楼盘，也是 XX 市房地产市场形象提升的先行者。 2) 户型结构分析 由于景观资源丰富（面对人民广场） ，加上定位为中高档楼盘，所以户型多以中等偏大的户型为主。主力户型为大三房， 面积为 128157，客厅和主卧开间都比较大，功能分区比较合理。 3） 产品研究 怡和星国际在产品上的特色主要在建筑规划上。利用自然景观，发挥现代建筑特色，将小高层和高层形成行列式布局。 充分利用立面造型的各种元素，以自然流畅的弧线，衬托沿街景观的动态与变化。 4） 营销推广 该项目的营销推广非常成功，已成为 XX 市民心目中的高品质楼盘之一。 因此，该项目是我们项目的主要竞争楼盘，从目前整体情况来分析： 在硬件方面 ，我项目并无明显优势。因此，在开发中应以高要求、高标准、高质量的基本原则同时注重软件方面的营造。如： 在建筑规划及园林设计方面聘请国外或国内大师担纲设计。 将物业管理作为项目的一大卖点。如：提倡英国管家式服务等。 注重小区文化氛围及人文素质的营造，提升小区品牌。 在项目的营销推广及销售上多下工夫，缩短运作周期。 2、富华公寓 项目名称 富华公寓 电话 0536-8788266 8788277 发展商 XX 新立克置业有限公司 策划代理 北京联众房地产经纪有限公司 建筑规划设计 美国公司与当地设计院 景观规划设计 承建商 济南四建 广告策划 北京联众(后期撤出) 物业管理 山东中房物业管理公司 物管费 0.68 车位数 120 个地下车位，售 8 万元/个 地理位置 福寿东街 168 号 车户比 1：1.7 开盘日期 2003-12 交楼日期 2004-2 占地面积 建筑面积 容 积 率 户数 楼层与栋数 绿化率 实用率 15 亩 5 万 5 200 20 层 1 栋16 层 1 栋 40% 83% 户 型 面 积 数 量 户型比例 三房二厅二卫 146 62 31% 三房二厅二卫 156 26 13% 四房二厅二卫 217 36 18% 三房二厅三卫 234 52 26% 户型及面积 主力户型及面积分布 空中 241.6 4+20=24 12% 规 划 A(16 层、地下二层为商铺，一梯二层)座前有二 期 3 万平方的超市与正大集 团合作，B 座(18 层，地下二层为商铺，一梯二层)180 落地景观窗，分户对 讲系统，层高 3 米 建 筑 基层部分为高档大理石，以上为高档涂料，黄色 主力户型朝向 南北 采暖方式 集中供暖 交楼内装修标准 毛坯房 产品特点 小区配套 小区内人车分流，电梯直通地下停车场 ，小区局域网，安防系统(感应卡门禁系统，紧急救助装置，红外监控系统，分户对讲系统) 项目周边环境及 配套 富华财富中心，对面为检查院(富华大厦，公寓，购物中心，XX 会议接待中心，大酒店，国际会 议中心，展览中心，国际俱乐部，游乐园，别墅区)，临近 400 亩人民广场，博物馆，市政府， 电视台，邮电局均在 1 公里之内。 销售价格 开盘时 2960 元/，二个月后降到 2460 元/， 目前最低 2598 元/ 均价 2938/ 最高 3278/。 付款方式及折扣 3 成 20 年按揭 9.8 折 销售进度 目前销售表上为 60%，实际在 20%左右。 目标市场分析 中高收入者 项目包装及营销 手法 仅包装了售楼部，大折页，有沙盘 坐销 卖点及主广告语 财富中心，至尊宅邸 项目综合评价： 该楼盘属于比较失败的楼盘。 对于本项目的参考价值 外观设计过于沉闷，外墙涂料经过雨水的冲刷已经显得十分破败。 肥梁胖柱到处可见，导致建筑成本上升。 对市场估计的过于乐观，户型设计过大，销售不畅。 周边环境(对面为检查院)使部分客户在选择中，不把它做为首选。 3、清荷园 项目名称 清荷园 电话 8798777、8799887 发展商 XX 天润房地产开发有限公司 策划代理 浩华不动产机构 建筑规划设计 杭州市城市规划设计研究院 景观规划设计 杭州市城市规划设计研究院 承建商 中建八局 广告策划 浩华不动产机构(策划过锦绣园全程) 物业管理 XX 奎文区奎南物业管理有限公司 物管费 多层：0.4 元/m 2 高层：0.6 元/m 2 车位数 地下车位 400-500 个(租金未定)地理位置 东风大街与金马路交汇处 市内售楼地址：胜利东街渤海宾馆对面 车户比 开盘日期 一期：2003-1 二期：04-5 月 三期： 交楼日期 一期：竣工 2004-10-31 二期： 三期： 占地面积 建筑面积 容积率 户 数 楼层与栋数 绿化率 实用率 79.2 亩 7.2 万平方， 已建多层 3600，小 高层 22000 1.75 小高层： 132 户 合计为 300 多户 11 栋住宅：多层为 5 层，小 高层为 11+1 层 1 栋写字楼 40% 87% 户 型 面 积 数 量 户型比例 68二房 91 二房二 厅二卫 128 132 144三房二厅二卫 163 户型及面积 主力户型及面积分布 四房二 厅二卫 182 五房 复式 182 规 划 以轴线基准布局，新古典主义风格，地下超市 3000 多平方米，无储物间，层高3 米， 建 筑 外墙色调小高层浅黄为主调+多层以浅红色为主调，坡屋顶 主力户型朝向 南北 采暖方式 水暖 交楼内装修标 准 毛坯房 产品特点 小区配套 会所，安保智能，中心花园，天一广场 项目周边环境及 配套 购物商场，农业银行，鸢都医院，富华游乐园，XX 学院、东方大酒店、东边有 200 亩地预备做 住宅还未启动(大邦房产)、公路局、渤海宾馆、渤海大学。 销售价格 最高：2800 元/，最低：2100 元/，均价：2500 元/ 付款方式及折扣 一次付款 9.7 折，7 成 20 年按揭。 销售进度 一期 85%，二期内部认购。182 平方的复式销售不快，120-130 平方的销售最快，3、4 月销售额均为 900 多万元 目标市场分析 商人，白领阶层 项目包装及营销 手法 折页加单页，墙体广告，沙盘，XX 晚报(整版)、坐销加行销 卖点及主广告语 中心花园，天一广场，社区会所，安保智能系统，地理位置，主广告语：苏杭园林式水景健康社区，东部新城区居住梦想，都市心灵养生处， 项目综合评价： 清荷园分三期开发。从目前其户外广告来看：采用简约时尚、清新亮丽现代建筑风格。在建筑设计上，导入世界先进的建 筑学和环境学等设计理念。在小区园林设计上，引入苏杭园林艺术，将婉约的江南气息与北方建筑风格结合在一起，形成互补 优势。采用多样化户型设计，提高可选择性。 4、名门现代城 项目名称 名门现代城 电话 82286666 8278666 发展商 山东名屋置业 策划代理 富阳物业咨询有限公司 建筑规划设计 法国 C （2） 老区无地产开发,经济收入水平低,仅有模拟和中百两家超市,且面积较小,经 营状况也不乐观; （3） 新区商铺以住宅的临街商铺为主,售价 30004000 元/,且数量较少; （4） 目前坊子区经济效益较好的项目为汽车销售,代表性的福田汽车城销售很好, 在当地老百姓心中很有知名度. 4、寒亭区商业概况调研表 调研区域 寒亭区 调研时间 2004 年 5 月 18 日 区域概况 寒亭区南与坊子、奎文、潍城三区接壤，东界昌邑市，西抵寿光市，北连渤海莱州湾。全区 总面积 898 平方公里，人口 35.5 万，其中农业人口 28.4 万。辖经济技术开发区、海洋化工开发 区及 6 镇 2 乡 2 个街道办事处。寒亭区北有 XX 港、南靠 XX 机场；济青高速公路、潍莱高速公 路、206 国道、 309 国道穿境而过；辛沙公路、胶济铁路横贯东西；城、乡、村三级公路四通八 达。 东南部拥有丰富的陶土矿藏资源。北部海域是山东省六大渔场之一。潍县萝卜”、“ 寒亭西瓜” 全国驰名，全区共有 500 万元以上的工业企业 76 家。 商业布局概况 1、 主要商业分布在民主街上，客流量比较少。2、 一般营业时间为：8：00晚 9：30。 重点商业 物业概况 1、 九九商场：一层付食百货，二层服装，营业面积 4000，扣点或租柜均可，扣点 20- 30%， 入场费 500 元，营业员工资 400 元3%-1%提成，租柜台 一节 700 元/月，季交费。 2、 中百超市：营业面积 2000，在当地有二家连锁店，一层超市，二层服装，入场扣点经 营。 3、 鑫盛达百货：股份制，营业面积 4000，一层超市、家电、药材，二层服装，二层半是 办公家具。其下属还有鑫盛达服装超市（刚开业，400） 、新世纪商厦（在巨龙集团家属区， 新扩建中） 、连锁便利店。 4、泰和商厦：共 4 层，仅用二层，一层为超市，二层为服装，客流量极少，位置较偏。 5、中心鞋店服装超市：一层鞋店，二层服装，营业面积 700，入场租柜经营，20-30年租金 2 万元。 评价 1、 商业氛围较淡，人气不旺。2、 当地的报亭内仅有齐鲁晚报、山东商报有售，无 XX 晚报。 5、昌乐市商业概况调研表 调研区域 昌乐 调研时间 2004 年 5 月 18 日 区域概况 昌乐县，位于山东半岛内陆,东距 XX 城区 25 公里总面积 1100.6 平方公里，人口 604534 人。 全县辖 23 个乡镇。胶济铁路、济青高速公路、荣兰公路、胶王路、潍临路，分别横穿县境北部和 中部，境内昌高公路纵贯南北。昌乐地下矿产资源特别是昌乐的蓝宝石，储量丰富，被誉为“宝石 城” .昌乐西瓜” 较为有名，产量 3 亿公斤以上，使昌乐成为全国最大的西瓜生产基地和市场。改革 开放以来，外商已在昌乐投资 8000 万美元，独资、合资建厂 102 个。2003 年昌乐在岗职工平均工 资 8936 元，农民人均纯收入 3616 元 商业布局概况 昌乐的商业区主要分布利民街、文化路、新昌路和商业步行街。其中以新昌路最为集中，佳乐 家超市、昌城宾馆、新华书店、新昌商城、宝石城集贸中心、摩托车市场、家电市场、大家旺超市、 商业大厦、温州服装城均集中此街。商业步行街集餐饮、休闲、娱乐、美容、专卖于一体，只是由 于新建不久，还未形成浓厚商业氛围，出租（出售）率仅为 55%。利民街贯穿东西，有百货大楼、 家电大厦、新台北购物中心几家较大的购物场所。 重点商业物业概况 1、 百货大楼：4000。一层：百货、小家电、日化、食品、礼品、超市；二层：服装、衬衫、床 品；三层：美联家电（400 ） 、鞋（800 ）四层：家俱 400 。承包租金形式，每柜 20000 元/年 2、 新台北购物中心：3300 。一层：鞋帽、内衣；二层：服装、休闲装；三层：家俱 3、 商业街：橫跨两个街区，集餐饮、休闲、娱乐、美容、专卖于一体，可租可售。有单层（住宅 一楼）和三层联售两种，售价单层为 3500 元/，三层联售价为 22002400 元/；租金据位 置不同价格差别较大，1220 元/月 4、 佳乐家：6600 ，一层：鞋帽、服装、大小家电、休闲水吧；二层：生鲜、百货、药品、音 像、图书、洗化、食品、礼品、西点 5、 温州服装城：厅 7000 ，外围门头 3000 ，主要经营服装、饰品 评价 总体商业氛围不浓，无特别高档购物中心，以承包销售为主，且面积普遍不大，商场内少有品牌或专柜，人流也不旺。 6、寿光市商业概况调研表 调研区域 寿光 调研时间 2004 年 5 月 19 日 区域概况 寿光市位于山东半岛中部，渤海莱州湾南畔。海岸线长 56 公里，总面积 2180 平方公里，是全 国对外开放城市之一。辖 19 个乡镇，3 个街道，人口 108 万。 寿光市资源物产丰富，宜盐面积 260 万公亩，被列为全国三大重点盐业开发区之一。西北部石油、广阔。沿海滩涂达 45 万亩，渔 业资源丰富，主要经济鱼类 20 多种，贝螺虾蟹等 10 多种。2002 年，全市限额以上工业企业共有 210 家，完成工业 增加值 41 亿元，实现利税 18 亿元，有 13 家企业利税过 1000 万元，全市有 10 多家企业经营规模和经济效益居全省同行业前列，其中晨鸣纸业集团被列入全国 512 家优强企业， 全市有 18 家企业通过 ISO 9000 国际质量体系认证，乡镇工业有 9 家进入“中国千家最大经营规模 乡镇企业”行列，12 家进入“中国千家最高利税总额乡镇企业”行列。寿光市是山东省确定的农 业现代化示范市，被国家命名为唯一的“中国蔬菜之乡” 。2002 年，蔬菜总产达到 368.8 万吨。出 口蔬菜 20 万吨。寿光连续五届进入“中国农村综合实力百强县（市） ” 行列，1994 年跻身全省首 批小康市，1995 年被国家命名为“中国蔬菜之乡” 。 2002 年，全市完成国民生产总值 132 亿元， 完成财政收入 9.2 亿元；各类存款余额 101 亿元，农民人均纯收入 4302 元。2003 年在岗职工平均 工资 12192 元，农民人均纯收入 4508 元 商业布局概况 寿光商业区集中于圣城街、新兴街、广场街和渤海路。渤海路由南至北将三条街贯穿，集中着 世纪广场购物中心、百货大楼、中百佳乐家等几个主要购物中心，肯德基、永和豆浆及新郞西服 专卖、千榕家纺也位于此。新兴街为新建的商业步行街，正在修建中，部分路段封闭。 重点商业物业概况 1、 寿光百货大楼：总营业面积 38000 ，商品销售额 3.3 亿。一层：家电、文体用品、珠宝、礼 品、日化、休闲水吧、超市；二层：服装、鞋帽、内衣、床品、服装专卖；三层：1500 ， 家俱、娱乐 2、 世纪购物中心：总面积 18000 ，一层：化妆品、超市、手机卖场；二层：服装（专柜）鞋帽 （品牌）床品、家电、娱乐城；只提倡返点销售 2030%，根据品类不同有所区别 3、 中百佳乐家：总营业面积 10000 ，一层：珠宝、饰品、药品专柜、日化、化妆品专柜、生 鲜、食品、西点、烟酒；二层：鞋帽、服装、家电、床品、文体用品（同新华路） 4、 寿光大厦购物广场：2000 ，主要经营服装、鞋、包、衬衫，属自已经营。 5、 渤海路门头租金：3.23.5 元/日 评价 商业氛围很好，卖场面积大。虽然商业步行街和渤海路均在修路，且部分路段封闭，但还能明显感到购物气氛；佳乐家日销售额近五十万元，各商场人流旺盛，商品档次也较高。 7、青州市商业概况调研表 调研区域 青州市 调研时间 2004 年 5 月 19 日 区域概况 青州市总面积 1569 平方公里，人口 89.9 万，辖 18 处乡镇、3 个街道办事处，1052 个行政村。 少数民族占人口总数的 2.5%。2002 年全市完成国内生产总值 86.9 亿元，比上年同期增长 11.9%； 其中，第一产业增加值 16 亿元，第二产业增加值 39.4 亿元，第三产业增加值 31.5 亿元，较上年 分别增长 1.9%、15.5%和 12.9%。全社会固定资产投资 28.9 亿元，增长 25.9%。各类市场发展到 226 处，年交易额达 103 亿元；其中，过亿元的 20 处，东方商贸城、瓜市副食品批发市场、摩托 车市场、汽车农机市场、个体私营试验区年交易额均超过 10 亿元。第三产业增加值已占国内生产 总值的 36.2%。 青州历史文化悠久，风景名胜众多，2002 年旅游总收入 4.89 亿元。 商业布局概况 云门山北路路两侧容纳了青州市的商业、金融、邮电、饮食等诸多行业，有青州商城、义和 街水产品市场、摩托车市场，其中摩托车市场，是江北主要的摩托车集散地，交易量之大、范围 之广，均居江北前列。 尧王山东路、玲珑山中路交汇的区域是青州商业中心区，集中了人民商场、大立群超市、百 货大楼等商场。 青州的专卖店和主题商场相对比较发达，云门山北路上有天和品牌服装商场、快乐贝蓓儿童 商场、三联家电青州店等主题商场，面积大约均在 1000，经营状况一般。 重点商业物业概况 1、青州市瓜市副食品批发市场总投资 1660 万元，总占地面积 2 万平方米，共有批发经营业户 6377 家，摊位 8000 多个，主要经营 40 大类 2000 多个品种，商品交易覆盖了全国的 18 个省市自 治区，年成交额在 10 亿元以上。 2、青州市文化旅游市场一期工程建筑 1 万多平方米，现有经营业户 200 多家，以经营书画、文房 四宝、艺术陶瓷、奇石根雕、音像图书、工艺牌匾、旅游纪念品等文化旅游商品为主。二期工程 建筑面积 5300 平方米，目前正在施工，预计年底投入使用。 3、青州人民商场地处尧王山东路、玲珑山中路交汇处的繁华商业区。营业面积 15000 平方米，有 中央空调、双向自动扶梯等现代化设施，主要经营日用百货、烟酒糖荼、针纺织品、服装鞋帽、 五金化工、家用电器、电脑、文体用品、家俱、金银首饰及工艺品等商品，年销售额过亿元。 评价 青州旅游资源丰富，流动人口较多，总体商业氛围 较好，专卖店经营相对比较成熟，其中不乏知名品牌， 另外有几家比较大的婚纱影楼（如金夫人等） 。大型商场 除人民商场外，其余经营均不景气，百货大楼现已成为 经营电脑配件的科技市场了，商业大厦自 2004 年春节后 就关门停业了。 租金情况：云门山北路商铺租金 0.71.3 元/天。 8、昌邑市商业概况调研表 调研区域 昌邑市 调研时间 2004 年 5 月 18 日 区域概况 昌邑市位于山东省西北部、渤海莱州湾南岸，市域面积 1578 平方公里，耕地面积 103 万亩， 下辖 13 个乡镇，2 个街道办事处，818 个行政村，总人口 68 万。2002 年，全市完成国内生产总值 69.82