房地产企业管理制度手册

1 房地产企业管理制度手册 目 录 第 1 章 组织结构设 计与责权范本 _10 11 房地产企业组织结构设计 _10 1 1 1 大型房地产企业组织结构范例 _10 1 1 2 中型房地产企业组织结构范例 _11 1 1 3 小型房地产企业组织结构范例 _12 12 房地产企业部门组织结构与责权 _13 1 2 1 总经理办公室组织结构与责权 _13 1 2 2 投资发展部组织结构与责权 _14 1 2 3 项目开发部组织结构与责权 _15 1 2 4 项目经理部组织结构与责权 _16 1 2 5 设计管理部组织结构与责权 _17 1 2 6 造价管理部组织结构与责权 _18 2 1 2 7 工程技术部组织结构与责权 _19 1 2 8 材料设备部组织结构与责权 _20 第 2 章 房地产企业职位说明书 _21 21 高层管理类职位说明书模板 _21 2 1 1 总经理职位说明书 _21 2 1 2 运营总监职位说明书 _22 2 1 3 营销总监职位说明书 _23 2 . 1 . 4 工程总监职位说明书 _24 2 . 2 投资拓展类职位说明书模板 _25 2 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书 _25 2. 2. 2 发展规划主管职位说明书 _26 2 2 3 投资拓展主管职位说明书 _27 23 项目开发类职位说明书模板 _27 2 3 1 项目开发部经理职位说明书 _27 2 3 2 项目投标主管职位说明书 _28 2 3 3 项目立项主管职位说明书 _29 24 项目管理类职位说明书模板 _30 3 2 4 1 项目经理职位说明书 _30 2 4 2 施工员职位说明书 _31 2 4 3 技术员职位说明书 _32 25 设计管理类职位说明书模板 _33 2 5 1 总设计师职位说明书 _33 2 5 2 结构设计师职位说明书 _34 26 造价管理类职位说明书模板 _35 2 6 1 造价管理部经理职位说明书 _35 2 6 2 合同预算主管职位说明书 _36 2 6 3 造价工程师职位说明书 _37 27 工程技术类职位说明书模板 _37 2 7 1 工程技术部经理职位说明书 _37 2 7 2 土建工程师职位说明书 _38 28 材料设备类职位说明书模板 _39 2 8 1 材料设备部经理职位说明书 _39 2 8 2 采购主管职位说明书 _40 2 8 3 仓库主管职位说明书 _41 29 质量管理类职位说明书模板 _42 4 2 9 1 质量管理部经理职位说明书 _42 2 9 2 质量体系主管职位说明书 _43 2 9 3 质量检验主管职位说明书 _43 210 装饰管理类职位说明书模板 _44 2 10 1 装饰管理部经理职位说明书 _44 2 10 2 装饰设计主管职位说明书 _45 211 营销管理类职位说明书模板 _46 2 11 1 营销策划部经理职位说明书 _46 2 11 2 销售管理部经理职位说明书 _47 2 11 3 售楼处经理职位说明书 _48 2 11 4 调研主管职位说明书 _48 2 11 5 策划主管职位说明书 _49 2 11 6 公关主管职位说明书 _50 2 11 7 客服主管职位说明书 _51 212 物业管理类职位说明书模板 _52 2 12 1 物业管理部经理职位说明书 _52 2 12 2 服务中心主管职位说明书 _52 2 12 3 绿化主管职位说明书 _53 5 2 12 4 保洁主管职位说明书 _54 2 12 5 安全主管职位说明书 _55 213 财务管理类职位说明书模板 _55 2 13 1 财务经理职位说明书 _55 2 13 2 财务主管职位说明书 _56 2 13 3 融资主管职位说明书 _57 2 13 4 审计主管职位说明书 _58 214 行政人事类职位说明书模板 _59 2 14 1 总经理办公室主任职位说明书 _59 2 14 2 行政管理部经理职位说明书 _59 2 14 3 人力资源部经理职位说明书 _60 2 14 4 档案室主管职位说明书 _61 2 14 5 法务主管职位说明书 _62 2 14 6 行政主管职位说明书 _62 2 14 7 后勤主管职位说明书 _63 2 14 8 车队队长职位说明书 _64 2 14 9 招聘主管职位说明书 _64 2 14 10 培训主管职位说明书 _65 6 第 3 章 项目投资与开发管理 _66 31 项目投资与开发管理制度设计 _66 3 1 1 企业项目投资管理制度 _66 3 1 2 企业经营计划管理制度 _71 32 项目投资与开发管理操作工具 _73 3 2 1 项目阶段投资回收分析表 _73 3 2 2 企业年度总体经营计划书 _74 3 2 3 投资项目竞争分析调研表 _75 3 2 4 项目开发成本费用估算表 _75 33 项目投资与开发管理工作流程 _77 3 3 1 企业经营决策管理流程 _77 3 3 2 年度经营计划编制流程 _78 34 项目投资与开发管理方案设计 _79 3 4 1 年度 经 营计划方案 _79 3 4 2 项目投资分析方案 _80 3 4 3 项目拆迁安置方案 _82 第 4 章 设计管理 _86 7 41 设计管理制度设计 _86 4 1 1 工程设计管理制度 _86 4 1 2 设计图纸自审制度 _91 42 设计管理操作工具 _92 4 2 1 工程项目设计任务单 _92 4 2 2 设计任务修改审批表 _92 4 2 3 设计投标企业审查表 _92 4 2 4 设计跟踪检查记录单 _93 4 2 5 设计输出文件审查表 _94 43 设计管理工作流程 _95 4 3 1 图纸设计管理工作流程 _95 4 3 2 设计变更管理工作流程 _96 44 设计管理方案设计 _96 4 4 1 工程设计合同书编制方案 _96 4 4 2 工程设计任务书编制方案 _101 第 5 章 造价管理 _104 51 造价管理制度设计 _104 8 5 1 1 工程预结算管理细则 _104 5 1 2 工程计量计价管理办法 _108 52 造价管理操作工具 _111 5 2 1 工程预算作业进度表 _111 5 2 2 单项工程计量一览表 _112 5 2 3 分项工程计价内控表 _112 5 2 4 单项工程概、预算表 _113 53 造价管理工作流程 _114 5 3 1 工程预算编制流程 _114 5 3 2 工程竣工结算流程 _115 54 造价管理方案设计 _116 5 4 1 工程水电预结算办法 _116 5 4 2 竣工结算社会审价方案 _117 5 4 3 项目付款审核审批办法 _118 第 6 章 工程施工管理 _121 61 工程施工管理制度设计 _121 6 1 1 项目经理部管理制度 _121 9 6 1 2 项目招投标管理制度 _125 6 1 3 工程承包商管理制度 _129 6 1 4 工程监理管理制度 _137 6 1 5 技术交底管理制度 _140 6 1 6 临时水电使用规定 _143 6 1 7 工程签证管理制度 _144 62 工程施工管理操作工具 _147 6 2 1 项目工程施工进度表 _147 6 2 2 建设工程招标申请书 _147 6 2 3 建设投标报价清单表 _148 6 2 4 施工招标合同评审表 _149 6 2 5 施工招标合同会签表 _149 6 2 6 施工组织设计报审表 _150 6 2 7 工程施工方案审批表 _151 6 2 8 工程施工进度计划表 _151 6 2 9 进度调整计划审批表 _151 6 2 10 建设工程开工申请单 _152 6 2 11 技术交底三签记录表 _153 10 6 2 12 施工工程量签证单 _153 6 2 13 周工程量统计表 _154 6 2 14 工程管理日记表 _154 63 工程施工管理工作流程 _154 6 3 1 工程施工过程管理流程 _154 6 3 2 工程进度控制管理流程 _155 64 工程施工管理方案设计 _157 6 4 1 施工组织总设计方案 _157 6 4 2 安全生产协议书模板 _159 6 4 3 给排水技术指导方案 _162 6 4 4 施工技术管理方案 _168 6 4 5 土方回填施工方案 _172 6 4 6 工程成品保护方案 _174 第 7 章 材料设备管理 _178 71 材料设备管理制度设计 _178 7 1 1 材料设备采购管理制度 _178 7 1 2 重要设备招标采购办法 _182 11 72 材料设备管理操作工具 _185 7 2 1 年度设备采购计划表 _185 7 2 2 月度材料采购计划表 _186 7 2 3 材料设备考察信息表 _186 7 2 4 材料设备采购询价表 _186 7 2 5 供应商评价记录 _187 7 2 6 合同谈判记录表 _188 73 材料设备管理工作流程 _189 7 3 1 采购计划编制工作流程 _189 7 3 2 材料设备采购工作流程 _190 74 材料设备管理方案设计 _191 7 4 1 采购谈判方案 _191 7 4 2 材料采购合同 _195 7 4 3 供应商管理方案 _197 第 8 章 营销管理 _200 81 营销管理制度设计 _200 8 1 1 营销策划人员工作守则 _200 12 8 1 2 营销活动策划与实施细则 _201 8 1 3 房地产企业销售管理制度 _202 8 1 4 房地产销售会议管理规定 _206 82 营销管理操作工具 _208 8 2 1 营销策划计划书 _208 8 2 2 策划内容执行表 _209 8 2 3 销售推广计划表 _209 8 2 4 媒体推广计划表 _209 8 2 5 营销费用预算表 _210 8 2 6 项目市场调研表 _211 8 2 7 宣传事项报告书 _212 8 2 8 销售工作计划表 _212 8 2 9 客户促销计划表 _214 8 2 10 客户到访征询单 _215 83 营销管理工作流程 _216 8 3 1 企业营销战略制定流程 _216 8 3 2 项目市场调研管理流程 _217 84 营销管理方案设计 _218 13 8 4 1 全程营销策划方案大纲 _218 8 4 2 住宅小区营销策划方案 _221 8 4 3 商业地产营销策划方案 _226 8 4 4 企业公关活动企划方案 _229 8 4 5 楼盘销售广告计划方案 _231 8 4 6 销售现场包装策划方案 _236 第 9 章 房地产企业绩效管理 _239 91 房地产企业绩效管理制度设计 _239 9 1 1 绩效考核管理制度 _239 9 1 2 员工奖惩管理制度 _241 92 房地产企业绩效考核表 _244 9 2 1 总工程师绩效考核表 _244 9 2 2 投资发展部经理考核表 _245 9 2 3 项目开发部经理考核表 _246 9 2 4 项目经理绩效考核量表 _247 9 2 5 营销策划部经理考核表 _248 9 2 6 水暖工程师绩效考核表 _249 14 9 2 7 工程项目预算员考核表 _250 93 房地产企业绩效管理流程 _251 9 3 1 目标设定工作流程 _251 9 3 2 绩效管理工作流程 _252 94 房地产企业绩效管理方案设计 _253 9 4 1 项目经理绩效考核办法 _253 9 4 2 工程技术人员考核办法 _256 第 10 章 物业管理 _258 101 物业管理制度设计 _258 10 1 1 保洁工作管理制度 _258 10 1 2 绿化工作管理制度 _261 102 物业管理操作工具 _265 10 2 1 业主信息登记表 _265 10 2 2 服务质量调查表 _266 10 2 3 满意度调查问卷 _266 10 2 4 服务意见征询表 _269 10 2 5 设备报修记录表 _269 15 10 2 6 业主报修记录表 _270 10 2 7 消杀服务检查表 _270 10 2 8 清洁质量总结表 _271 10 2 9 绿化养护周检表 _271 10 2 10 消防巡查记录表 _272 103 物业管理工作流程 _273 10 3 1 物业报修管理流程 _273 10 3 2 机电设备检修流程 _274 104 物业管理方案设计 _275 10 4 1 设备维修养护方案 _275 10 4 2 物业服务管理方案 _277 10 4 3 保洁工作应急方案 _282 第 11 章 装饰管理 _284 111 装饰管理制度设计 _284 11 1 1 装饰工程质量管理制度 _284 11 1 2 装饰工程安全管理制度 _286 112 装饰管理操作工具 _288 16 11 2 1 装饰工程项目计价表 _288 11 2 2 装饰施工进度计划表 _288 11 2 3 现场质量检查记录表 _288 113 装饰管理工作流程 _290 11 3 1 装饰工程设计管理流程 _290 11 3 2 装饰工程预算管理流程 _291 114 装饰管理方案设计 _292 11 4 1 装饰工程造价控制方案 _292 11 4 2 装饰工程施工管理方案 _294 第 12 章 财务管理 _298 121 财务管理制度设计 _298 12 1 1 企业存货管理制度 _298 12 1 2 货币资金管理办法 _301 12 1 3 项目融资管理制度 _303 12 1 4 内部财务管理制度 _307 122 财务管理操作工具 _312 12 2 1 营业利润测算表 _312 17 12 2 2 年度财务费用台账 _313 12 2 3 票据及存款日报表 _314 12 2 4 财务审计报告表 _314 12 2 5 审计查账记录表 _315 12 2 6 现金流量分析表 _315 12 2 7 融资项目登记表 _315 12 2 8 项目融资申报表 _316 123 财务管理工作流程 _318 12 3 1 资金管理工作流程 _318 12 3 2 财务审计管理流程 _319 124 财务管理方案设计 _320 12 4 1 财务会计报告管理方案 _320 12 4 2 财务成本核算控制方案 _321 第 13 章 行政人事管理 _324 131 行政人事管理制度设计 _324 13 1 1 办公用品管理制度 _324 13 1 2 会议管理制度 _325 18 13 1 3 文书管理制度 _327 13 1 4 印章管理制度 _329 13 1 5 出差管理制度 _331 13 1 6 档案管理制度 _333 13 1 7 车辆管理制度 _336 132 行政人事管理操作工具 _339 13 2 1 办公费用明细表 _339 13 2 2 办公用品请购单 _339 13 2 3 办公用品领用表 _340 13 2 4 办公设备登记表 _340 13 2 5 固定资产登记表 _341 13 2 6 图书借阅登记表 _341 13 2 7 印章使用申请单 _341 13 2 8 车辆使用申请表 _341 13 2 9 安全状况检查表 _342 13 2 10 会议申请表 _342 133 行政人事管理工作流程 _344 13 3 1 行政经费控制流程 _344 19 13 3 2 企业会议管理流程 _345 134 行政人事管理方案设计 _346 13 4 1 办公费用控制办法 _346 13 4 2 车辆使用管理办法 _347 第 1 章 组织结构设计与责权范本 11 房地产企业组织结构设计 111 大型房地产企业组织结构范例 大型房地产企业组织结构图 董事会 监事会 工程总监营销总监 财务总监 行政总监 工程公司 物业公司 商贸公司 装饰公司 股东会 总经理 投 资 发 展 部 营 销 策 划 部 销 售 管 理 部 项 目 开 发 部 工 程 技 术 部 造 价 管 理 部 材 料 设 备 部 质 量 管 理 部 财 务 部 审 计 部 行 政 管 理 部 人 力 资 源 部 综 合 办 公 室 项 目 经 理 部 20 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 21 112 中型房地产企业组织结构范例 中型房地产企业组织结构图 相关 说明 编制 审核人员 批准人员 工程管理中心营销策划中心 企业管理中心 营 销 策 划 部 销 售 管 理 部 项 目 开 发 部 设 计 管 理 部 造 价 管 理 部 工 程 管 理 部 技 术 管 理 部 装 饰 管 理 部 行 政 管 理 部 人 力 资 源 部 物 业 管 理 部 财 务 管 理 部 董事会 总经理办公室 A 项目部 B 项目部 C 项目部 22 人数 编制 日期 审核日期 批准日期 113 小型房地产企业组织结构范例 小型房地产企业组织结构图 总经理 总工程师副总经理 项 目 管 理 部 经 营 管 理 部 市 场 营 销 部 工 程 管 理 部 预 算 合 约 部 财 务 管 理 部 综 合 管 理 部 23 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 24 12 房地产企业部门组织结构与责权 121 总经理办公室组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 3 人 根据实际 而定 职责 1协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务 总经理办公室主任 法务主管档案室主管 机要秘书 秘书 法务专员档案管理员 秘书长 25 2根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和 其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促 会议决议的贯彻实施 3参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业 重大决策事项的讨论 4汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计 划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义 发言的文稿，并负责审核 5负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、 归档、立卷及档案管理工作 6负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的 往来文件、合同的收集、归档管理工作 7负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨 询工作 1受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权 权力 2企业经营决策的参与权 26 3对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟 踪管理权 4对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管 理权 5对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 122 投资发展部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 27 经理级 1 人 主管级 3 人 根据实际 而定 1根据企业实际情况和行业发展动态，编制企业发展战略 规划 2负责编制企业年度经营计划与年度投资计划，提请总经 理办公会审议 3负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项 目进行经济分析和论证 4负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理 职责 5监测房地产行业的发展动态和宏观政策变化，（不）定 期向总经理提交行业市场分析报告 1对投资项目的建议权 权力 2对投资计划、投资方案的审核权 投资发展部经理 发展规划主管 投资拓展主管 行业分析主管 发展规划专员 投资拓展专员 数据统计员 28 3房地产行业资讯调查经费的合理使用权 4要求相关部门配合的权力 5对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 123 项目开发部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 29 经理级 1 人 主管级 4 人 根据实际 而定 1对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和 评估，拟订可行的项目开发计划 2组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨 付计划拟订及报批等工作 3组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作 4组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁 协调等工作 5负责开展企业项目联系单位的公关工作 职责 6负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的 管理工作 权力 1对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权 立项 主管 报批报 建员 拆迁办 主任 文员建筑规 划员 市政规划 工程师 电气规划 工程师 项目规划 主管 投标 主管 投标 专员 项目开发部经理 30 2对投资项目的建议权 3对房地产项目有垂直组织管理的权力 4要求相关部门配合项目开发工作的权力 5对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 124 项目经理部组织结构与责权 部门 部门负 直属领导 31 责人 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 根据实际 而定 根据实际 而定 1参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作 2审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施 工进度，完成工期目标 3负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系 4根据企业各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程 计划 5参与工程预结算书编制以及工程施工招投标工作 职责 6组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工 作 项目经理 各专业工程师 各专业工程师 施工员 安全员 预算员 质检员 材料员 资料员 32 7加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全 过程 8做好材料、设备、人员的管理工作 1对工程招投标合同的审核权 2项目设计方案、施工计划的建议权 3对项目工程的组织、管理、监控权 4对工程现场签证的审核权 5在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权 权力 6对本部门员工有任用、提请奖惩的建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 33 125 设计管理部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 根据实际 而定 1参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划 工作 2对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部 门进行讨论、论证、审核和验收 3配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预 算及工程成本控制工作 职责 4配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等 的选用和确定工作 总设计师 图纸审核员 资料管理员结构设计师 34 5参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与 图纸会审工作 6负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事 宜的协调、审核与确认 7负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作 8负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理 1工程设计单位的初步选择权 2对外部设计方案的审核权、修改建议权 3对设计变更、工程洽商的参与审批权 4建设工程质量的参与验收权 权力 5对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 35 126 造价管理部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际 而定 1根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、 材料设备预算等 职责 2根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程 决算工作 造价管理部经理 造价工程师 土建预算员 安装预算员 合同管理员询价员 合同预算主管 36 3审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投 资变化的技术文件 4配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核 算，从技术经济角度进行比较 5严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履 行工程款支付的签字程序 6负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有 关的数据和资料 7配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条 款和标底的编制说明 8配合完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的 暂定价格 9配合销售管理部做好楼盘定价工作 10负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作 1工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权 权力 2招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、 开标工作的参与权 37 3规划设计、施工图设计的建议权 4工程进度付款的审核权 5对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建 议权 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 127 工程技术部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人工程技术部经理 土建工程师 水暖工程师 电气工程师 技术资料管理员 各专业技术员 38 主管级 3 人 根据实际 而定 1负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技 术协调等工作 2熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底 工作 3负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验 收以及工程决算的初审工作 4参与分项、单项工程的完工验收，组织工程的竣工验收 5会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表 6协助签订工程施工合同、编制材料供应计划 职责 7负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作 1对现场工程建设技术的指导权 2对现场工程建设质量的监督权权力 3对工程现场实施方案的协调权、建议权 39 4对工程招投标底洽商谈判的参与权 5对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权 6在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权 7对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 128 材料设备部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 采购主管 采购专员 仓库管理员 仓库主管 司机 材料设备部经理 运输主管 40 主管级 3 人 根据实际 而定 1编制、执行相关工程项目的材料设备采购计划和管理制 度 2制订企业工程项目材料设备的用款计划，控制材料设备 管理成本 3负责组织材料设备采购的招投标工作 4负责采购合同的谈判、签署和执行工作 5负责材料设备的入库验收、仓库保管、出库和运输工作 6开展供应商的审核和供应商档案的管理工作 7负责施工材料设备的回收、借用和检查工作 职责 8负责各类材料、设备文件资料的建立、整理和保存工作 1制定、实施和控制材料设备管理制度、计划的权力 2对材料设备供应商进行审查、审核的权力权力 3对材料设备使用的浪费行为进行批评的权力 41 4处理不合格材料和设备的决策权 5对各类材料设备文件进行审核和保管的权力 6材料设备经费预算和控制的权力 7对本部门员工聘任、解聘、考核、处罚的部分决策权和 建议权 相关 说明 编制 人数 审核人员 批准人员 编制 日期 审核日期 批准日期 第 2 章 房地产企业职位说明书 21 高层管理类职位说明书模板 211 总经理职位说明书 文件编号： 职位名称 总经理 所属部门 42 直接上级 董事会 直接下级 各总监 1学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力 资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专 业技术职务任职资格任职资格 2工作经验 十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具 有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先 职责概要 领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的年度经营 管理计划，主持本企业的日常经营管理工作，负责组织、培养高效的 管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标的顺利实现 1组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实 施，并进行监督 2根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行 情况予以监督 岗位职责 3负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施 43 4授权各总监、项目经理组织实施各项经营计划，确保年度经营图标 得到全面落实 5负责企业投资管理、工程项目管理、房产营销管理、人力资源管理、 财务管理的决策工作 6主持召开总经理办公会议，听取各总监、项目经理汇报工作，以便 监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划的执行结果 7出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体机构、重要 客户的良好关系 8主持企业重大房地产项目的招投标管理工作 9负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、培训和考 核工作 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 44 212 运营总监职位说明书 文件编号： 职位名称 运营总监 所属部门 直接上级 总经理 直接下级 所辖部门经理 1学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力 资源管理、财务管理、房地产项目管理等相关专业知识，具有中级专 业技术职务任职资格 任职资格 2工作经验 八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验，具有成功的房 地产项目全程开发经验以及资深的项目开发管理或成本管理、工程管 理实战经验，熟悉房地产行业的政策法规 职责概要 全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运营工作， 对房地产项目能够做出准确的分析、预测和定位 岗位职责 1参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个部门年度工作目 标计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资、项目开发策 略研究和本控制等决策 45 2负责企业拟订投资项目的定位研究、业态分布策划 3主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理 4主持办理项目前期的土地移交、拆迁等手续 5参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作 6指导开展对政府部门的公关工作 7对所辖部门人员的工作进行指导、监督、培训、考核与协调 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 213 营销总监职位说明书 文件编号： 职位名称 营销总监 所属部门 直接上级 总经理 直接下级 所辖部门经理 46 1学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销管理、房 地产市场策划、广告策划等相关专业知识 任职资格 2工作经验 八年以上市场、销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管 理类职位工作经验 职责概要 组织制订年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工的培训、 考核方案及奖惩措施，开展市场调研、营销策划、公关、房地产销售 等各项工作，指导开展各种营销、促销活动 1根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营计划，从市 场发展的角度保证企业经营计划的可实现性 2组织编制企业市场推广、营销策划、公关活动、房地产销售、客户 服务管理等方面的规章制度，并监督、检查各项制度的执行情况 3组织开展市场分析，拟订市场策划方案、公关方案、广告策略与推 广方案 岗位职责 4对广告制作、公关活动、楼盘促销活和房地产销售工作予以指导 47 5建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的客户关系管 理体系 6监督、检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不断提高 7对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调 8完成总经理临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 48 2 . 1 . 4 工程总监职位说明书 文件编号： 职位名称 工程总监 所属部门 直接上级 总经理 直接下级 所辖部门经理 1. 学历、专业知识 大学本科以上，具有工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、项 目管理、工程质量管理、工程成本控制及其他相关专业知识，具备高 级专业技术职务任职资格任职资格 2. 工作经验 八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上国内知名企业相关 工作经验者优先 职责概要 全面负责施工图纸设计管理、施工现场管理、施工组织与协调、 施工技术管理、施工质量管理和工程预决算管理等工作 1组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度、各阶段工作计划， 并监督、检查制度的执行情况、计划的实施情况，确保各项工作得以 顺利进行 岗位职责 2负责组织施工图纸设计管理以及外部设计单位的外联工作 49 3组织、管理企业所有在建的工程项目，负责审核、签批工程技术文 件 4负责检查各个工程项目的进度，通过组织和协调确保各项工程如期 完成 5监督各项工程的施工质量，及时协调解决施工中的重大问题 6参与施工招投标管理，签审招投标文件，并对招投标工作予以技术 指导 7指导分管部门的发展方向，适时对工程系统的运行模式进行调整 8负责对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 50 2 . 2 投资拓展类职位说明书模板 2 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 投资发展部经理 所属部门 投资发展部 直接上级 运营总监（总经济师） 直接下级 本部门主管人员 1. 学历、专业知识 大学本科及以上，具有企业管理、投资管理、金融、合同管理、 房地产项目开发与管理等相关专业知识 任职资格 2. 工作经验 五年以上本行业相关工作经验，具有外资企业和国内知名企业两 年以上相关职位经历者优先 职责概要 在运营总监的领导下，根据企业的实际状况进行企业发展方向定 位并制定明确的企业发展战略及投资计划 1根据企业内外部竞争形势，初步确定企业投资方向，编制企业投资 发展战略，经运营总监审核后提请总经理办公会审议岗位职责 2根据企业发展战略，进行市场调研，负责编制企业年度经营计划 51 3具体负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理 4定期或不定期组织房地产市场调研活动，并按时提交调研报告 5关注房地产市场的发展变化，定期或不定期向运营总监及其他领导 提交市场分析报告 6根据国家相关政策的变化适时调整企业发展战略 7负责本部门组织建设及对员工的培训、考核工作 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 2. 2. 2 发展规划主管职位说明书 文件编号： 职位名称 发展规划主管 所属部门 投资发展部 直接上级 投资发展部经理 直接下级 发展规划专员 52 1. 学历、专业知识 大学本科及以上，具有投资分析与规划、金融证券、法律、房地 产项目开发与管理等相关专业知识 任职资格 2. 工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有大型房地产企业相关工作经 验者优先 职责概要 根据国家的相关政策及房地产行业信息，定期或不定期编制房地 产项目投资的规划文件，以供企业高层决策者参考 1按照投资发展部经理的要求，组织编写企业中长期发展战略规划 2定期向企业高层领导提供战略分析研究报告，为对外投资提供有效 支持 3负责企业新项目的战略性分析，为企业决策提供数据和依据 4对国内外同行业的发展状况进行定期分析，并提出应对措施 5组织相关人员做好各种规划方案及数据资料的整理与保管工作 6参与房地产项目前期策划，并监督项目的进展情况 7协助相关部门做好项目立项、报批等工作 岗位职责 8完成领导临时交办的其他工作 53 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 223 投资拓展主管职位说明书 文件编号： 职位名称 投资拓展主管 所属部门 投资发展部 直接上级 投资发展部经理 直接下级 投资拓展专员 54 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有投资分析、金融、法律、房地产项目开发 等相关专业知识任职资格 2工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有本职位工作经历者优先 职责概要 在投资发展部经理的领导下，具体负责企业内部项目投资计划的 编制、投资风险的分析评估与实施管理工作 1按照投资发展部经理的要求，组织撰写房地产项目的投资计划 2负责协调各部门做好投资计划的实施工作 3负责寻求新的投资领域或投资渠道，按时完成企业的投资计划 4负责评估投资风险，定期编制投资风险评估报告 5负责对外投资、合作项目的洽谈等工作 6负责对房地产投资环境进行研究，定期提交研究报告 岗位职责 7完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 55 编制日期 审核日 期 批准日 期 23 项目开发类职位说明书模板 231 项目开发部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 项目开发部经理 所属部门 项目开发部 直接上级 运营总监（总经济师） 直接下级 本部门主管人员 56 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有企业管理、项目管理、工程预算、招投标 管理、金融、房地产项目开发与管理等相关专业知识，熟悉房地产开 发项目报批报建的政策、法规及办事流程，具有良好的沟通和协调能 力 任职资格 2工作经验 五年以上项目开发相关工作经验 职责概要 根据企业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施，并 对土地投标及立项审批过程进行全程监督 1根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程管理工作 2具体负责编制各项关于房地产项目开发的规章制度，经总经理审批 后执行 3负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建工作 4负责项目的引进、前期谈判和土地投标工作 5负责组织房地产开发项目的规划工作 6负责为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研工作 岗位职责 7主持与企业联系单位的公关工作 57 8根据授权，处理特殊事项或重大突发事件 9完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 232 项目投标主管职位说明书 文件编号： 职位名称 项目投标主管 所属部门 项目开发部 直接上级 项目开发部经理 直接下级 任职资格 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有项目管理、招投标管理、工程预算、市场 调研等相关专业知识，熟悉房地产前期策划、报建及招投工作 58 2工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有部门主管工作经验者优先 职责概要 在项目开发部经理的领导下，具体负责土地、工程的投标管理及 投标文件的编制与起草等工作 1负责企业投标文件范本的完善工作 2负责投标文件的审核及修改工作 3负责企业土地、工程投标组织管理工作 4支持企业房地产项目应标，负责设计、整合工程设计方案 5协助项目规划、项目立项人员做好房地产项目开发等相关工作 6协助相关部门做好房地产项目后期运作管理 岗位职责 7完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 59 233 项目立项主管职位说明书 文件编号： 职位名称 项目立项主管 所属部门 项目开发部 直接上级 项目开发部经理 直接下级 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有项目管理、招投标管理、工程预算、公共 关系管理等相关专业知识，熟悉国家有关房地产开发与投资的立项政 策，了解国内外房地产运营动态 任职资格 2工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有部门主管工作经验者优先 职责概要 在项目开发部经理的领导下，全程负责房地产项目的各种立项报 批工作，妥善处理与政府各相关部门的关系 1全面负责房地产开发项目的立项管理工作 2负责办理相关政府部门的房地产立项手续 3负责向相关部门及人员传达政府部门对新项目立项的特殊要求 4负责新开发项目与政府规划部门的协调工作 岗位职责 5积极争取政府部门对新项目的优惠政策 60 6协助相关部门和人员做好房地产项目的前期策划工作 7完成领导临时交办的其他工作 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 24 项目管理类职位说明书模板 241 项目经理职位说明书 文件编号： 职位名称 项目经理 所属部门 项目部 直接上级 总经理 直接下级 61 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、给排水、暖 通空调、电子电气等相关专业知识，有一级项目经理或一级建造师资 格证书任职资格 2工作经验 五年以上房地产行业相关工作经验，至少有三年以上房地产企业 项目经理或同等职务或经验 职责概要 负责企业开发项目施工运作和管理的全面工作，制订并完成具体 项目施工计划，组织监督与项目相关的各项工作，协助做好工程验收、 竣工结算与决算等工作 1制订项目施工进度计划、材料需求计划和资金需求计划，并组织实 施 2负责工程现场的工作，对工程项目的质量、工期、安全生产、文明 施工、场容等进行全面管理 3负责工程总包及专业承包单位的考察、资格预审及招标的组织、实 施工作，并负责对总包、专业承包及监理单位的日常监督与评审 岗位职责 4负责接收项目的规划设计，参与结构及施工图纸设计的审核工作 62 5负责随时跟进施工队的进度状况，发现问题须及时解决 6对安全施工、文明施工进行监督检查，及时处理各种质量、安全事 故 7参与造价管理部、材料设备部的预决算方案审核、材料选用及价格 审查，管控项目成本 8负责施工方案、工程变更、材料代用、经济签证等的审核工作，严 格控制工程造价 9负责审核工程进度款及保修金等费用 10组织各项工程的验收及移交，督促工程备案，移交档案资料 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 242 施工员职位说明书 文件编号： 63 职位名 称 施工员 所属部 门 项目部 直接上 级 项目经理 直接下 级 1学历、专业知识 大学专科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、电子电气等相 关专业知识，持有相应专业的施工员资格证书 任职资 格 2工作经验 一年以上相关工作经验 职责概 要 组织单位工程的施工，确保工程进度、施工安全、工程质量，检查 各项措施、制度和指标的落实情况，高质量、低消耗地完成各个单项任 务 1协助项目经理做好工程开工的准备工作，初步审定图纸、施工方案， 提出技术措施和现场施工方案 2认真审核工程所需材料，并对进场材料的质量要严格把关 岗位职 责 3对施工现场监督管理，遇到重大质量、安全问题时及时会同有关部 门进行解决 64 4负责对图纸变更、增补工程进行现场签证和记录 5做好工程施工记录，对承包人已完成的工程进行计量 6审核各专业（土建、水电、空调、园林绿化）工程预付款，并呈报 造价管理部 7负责组织隐蔽工程、单位工程、分项工程的完工验收工作 8负责整理各项工程（土建、水电、园林绿化）的竣工资料及交接工 作 9参加工程协调会与监理例会，提出和了解项目施工过程中出现的问 题 10负责与外协单位传递信息与资料 11负责协调工程项目各分项工程之间和施工队伍之间的工作 相关说 明 编制人 数 审核人 员 批准人 员 编制日 期 审核日 期 批准日 期 65 243 技术员职位说明书 文件编号： 职位名称 技术员 所属部门 项目部 直接上级 项目经理 直接下级 1学历、专业知识 大学专科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、电子电气等 相关专业知识，有初级以上技术职称任职资格任职资格 2工作经验 一年以上相关工作经验 职责概要 负责施工组织设计方案编写、施工技术交底、设计变更报批、技 术问题处理等相关工作，保证项目施工技术管理工作的顺利进行 1认真熟悉施工图纸，提出图纸中存在的问题，搞好图纸会审、“三 图一表”及时上墙工作 2编制施工图纸预算，编写出材料分析汇总表，按分项工程（基 础、主体、装饰、分层）提出材料计划表 3做好各分项工程技术交底资料，向各个施工小组进行技术交底 岗位职责 4负责本工程的定位、放线、测平、沉降和观测记录 66 5负责保管测量用具、仪器，并定期校正测量仪器 6收集、整理工程施工中的变更签证资料 7做好分项工程量的计算与成本核算工作，按时结算各施工班组的分 部、分项、分层、单项完成任务结算书 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 25 设计管理类职位说明书模板 251 总设计师职位说明书 文件编号： 职位名称 总设计师 所属部门 设计管理部 直接上级 工程总监 直接下级 67 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、城市规划等 相关专业知识，持有注册建筑师资格证书 任职资格 2工作经验 五年以上相关工作经验，至少三年以上房地产企业或设计院的设 计经验，熟悉房地产开发过程的设计控制关键节点 职责概要 作为设计管理部的负责人，负责指导本部门设计人员的工作，并 对设计单位的设计方案及图纸进行审核、把关，确保设计工作及时、 顺利完成 1负责联系市规划委、各市政专业企业、设计院等外部单位，沟通设 计事宜 2负责领导工程设计的招标、协调工作 3负责组织编制工程技术设计任务书和组织开展设计前期的勘察 工作 4参与初步设计工作，并审查各阶段各专业的设计成果，全面把关设 计质量 岗位职责 5参与施工设计图纸的会审、施工图技术交底等工作 68 6负责施工图设计变更的初审、上报设计院与设计变更的组织管理等 工作 7配合做好工程造价、面积预测以及工程竣工验收工作，提供销售所 需的各种数据和图纸 8担任本专业技术职称评审委员会主任，主持技术职称的评审、晋升 等工作 9负责培养、发现本专业人才，不断提高设计管理部的专业技术水平 10负责组织本企业设计图纸、资料、档案的收发、复印、归档等工 作 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 252 结构设计师职位说明书 文件编号： 69 职位名称 结构设计师 所属部门 设计管理部 直接上级 总设计师 直接下级 1学历、专业知识 大 学 本 科 及 以 上 ， 具 有 工 民 建 或 建 筑 结 构 等 相 关 专 业 知 识 ， 持 有 注 册 结 构 工 程 师 资 格 证 书任职资格 2工作经验 三年以上房地产行业或设计院工作经验 职责概要 协助总设计师优化项目的结构设计，控制设计质量与结构成本， 项目结构设计管理及图纸审查，协调设计单位，组织落实结构设计方 案 1组织各专业人员收集结构设计资料，拟订结构设计计划 2与设计院沟通、协调，做好楼盘结构、室内室外效果等建筑设计和 质量把关工作 3组织专业技术调研、现场结构勘测工作，并编写专业设计调研报 告 4负责编写结构设计说明书和图纸目录 岗位职责 5负责初步审核结构设计文件和图纸，整体把握结构设计及效果设计 70 6负责参与结构施工的技术交底工作 7配合报审工作，参与图纸会审和重大设计变更工作 8配合现场施工、质量检验、竣工验收、设计回访及设计技术总结工 作 相关说明 编制人数 审核人 员 批准人 员 编制日期 审核日 期 批准日 期 26 造价管理类职位说明书模板 261 造价管理部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 造价管理部经理 所属部门 造价管理部 直接上级 工程总监 直接下级 部门各主管 71 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有建筑学、工程项目管理、工程项目预决算、 工程成本控制等相关专业知识，持有注册造价工程师资格证书任职资格 2工作经验 五年以上房地产行业相关工作经验 职责概要 组织编制工程项目的概算、预算、决算、结算和成本控制工作， 参与工程合同、材料设备采购合同的拟订、会签工作 1贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同管理等方面的规定， 制定企业的规章制度，经批准后组织实施并监督执行，以控制工程项 目的投资 2组织项目决策前土地价值估算、可行性研究投资估算工作，为投资 决策提供支持 3组织初步设计概算，并对比投资概算情况，参与房地产项目的规划 设计工作 4根据施工图编制工程预算，并与设计概算对比分析，为审查施工图 提供支持 岗位职责 5参与工程结算工作，并组织工程项目的决算工作 72 6参与建筑施工图纸、施工组织设计的会审工作 7审核项目工程量进度报告，核实设计变更事项的费用 8根据项目预算以及施工合同约定，核对工程款的支付金额 9负责制定预算定额和单价，参与审核材料和设备采购招标，提出专 业性的意见 10参与销售相关的面积计算、价格制定、与招标相关的标底计算等 工作 11参与勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等合同会 审、会签工作 12负责造价管理部的组织管理、部门经费控制及与其他部门的协调 工作