新版中国房地产开发及投资经济效应分析汇编

新版中国房地产开发及投资经济效应分析汇编 【摘 要】本文首先讲述了我国房地产业现状，接着讲述了中国房地产开发成本费用的基本构成分析，然后讲述了影响经济效应的几点因素和影响投资收益率的因素，最后讲述了提高房地产投资收益的措施。 【关键词】房地产开发；投资；经济效应 一、前言 随着经济的发展，房地产在经济体系中的地位也越来越重，房地产开发及投资与经济增长之间存在着长期均衡的稳定关系，经济的增长也会促进房地产的开发与投资，反之房地产开发与投资对当地的经济也有促进作用。 二、我国房地产业现状 在众多的房地产开发公司勃然兴起的时候，房价的大幅波动也对我国经济造成了严重的影响，房地产开发企业的最终目标是追求最大的经济效益，与此同时，房地产开发企业在其开发过程中也对社会其他领域产生了其他影响并带来更大的经济效益。 我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，投资的行为是市场经济发展的基础。投资行为包括投资主体、客体、投资目标和方式，经济效应指的是投资行为发生后产生的收益和投资行为所消耗的成本之比。 三、中国房地产开发成本费用的基本构成分析 1、开发成本费用 土地费，即为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。前期工程费，即为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。建筑、安装工程费，即为房屋主体部分的土建工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。基础设施建设费，即为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 公共配套设施建设费，即为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。 2、期间费用 期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。管理费用是企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。财务费用为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。销售费用为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构各项费用。 3、税金 税金是依据国家税收法律、法规应当缴纳的营业税、城市维护建设税等。 4、其他费用 商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费，例如城市基础设施建设费等。 四、影响经济效应的几点因素 1、地点条件的限制。房地产项目位置的好坏直接影响物业有效需求的不同，不同位置要求物业类型的不同。 当房地产项目位置确定后，我们要按照城市发展的总体规划和具体要求，有关部门统筹该项目的土地利用、建筑容积率、绿化率、建筑高度和间距，这些限制条件都影响到该土地到底能建什么类型的物业、数量的多少、建筑的造型高度等。这对物业产出的数量有着至关重要的作用，同时对物业价格有着重大影响。 2、规划方案和设计方案的实施。根据选定的选址场地的基础，开发商的具体设计要求，结合客观的气象、水文地理条件和环境影响，以及政府具体规划和法律法规的限制条件，科学合理的规划项目中建筑物的位置、道路的开辟、绿地的覆盖等。这具有极强的政策性、目的性和技术性。建筑的规划设计要结合具体的功能，以经济、舒适、美观、安全为原则，注重自身特点的发展。现代社会，人们对居住环境的要求越来越高，人们购置物业时想的更多的是家居环境带来的安全舒适绿色环保。注重居民消费诉求，对于需求数量、需求价格水平有着较大影响。 3、地产周边配套设施和居住环境的影响。居住环境主要是：该地区的经济发展水平、交通发展水平、环境状况、自然人文设施。配套设施是指：水、电、通讯、煤气天然气管道、暖网的配套设施和相关的教育、医疗设施和方便居民生活生产的购物地段。类型的不同，其相关的物业要求也就不同，以商业服务为目的比较重视该地区的经济发展程度和交通便捷程度，这有利于商业服务的集体效应和购物的便利程度。而以住宅为目的的物业建筑群更重视交通、人文、医疗及当地基础设施的建立。 4、施工水平和开发商的信誉。房地产项目的施工水平体现的是开发商的信誉。施工水平高、口碑好的房地产开放商更受消费者欢迎，带来的经济效应更好。而相反，施工水平不高，房产质量不好，开发商形象不好，就很难有消费者青睐，销售困难，导致有效需求数量价格无法保证。 5、建筑施工标准的拟定。明确的定位是房地产开发的重要环节，不同档次的物业要设置不同的建筑标准。高档物业应该采用智能化更高的标准建立，如高级住宅、别墅和写字楼等。随着信息化技术的逐步提高，高度智能化更受到人们的喜愛和追捧。配套的电子监控、防盗设计、车位系统、电子LED系统等。 6、给力的宣传活动。在房地产开发的伊始和建设过程中，媒体的广告宣传和活动，可以极大的提高房地产项目的认知度，为企业树立良好正面的形象，提高了物业的知名度，有着更好的市场前景。 五、影响投资收益率的因素 1、房地产开发项目选址和规划限制条件。房地产开发企业就房地产开发与建设项目的选址而言其位置的好坏直接影响着物业的有效需求，针对不同的人群及消费者不同的消费需求，就需要有相应的配套设施与之相对应。 2、城镇化率及供求关系。城镇化的发展一定程度上带动了房地产价格的增长，未来20年，中国还有2-3亿农村人口转变为城市人口。其中，涌入一二线城市的人口增加，由于大城市的经济、文化、生活质量等方面的优势，进入此类城市的人口比进入三四线城市的人口更多，相比三四线城市住房需求，目前中国的房地产形势，国内大部分城市住房都有泡沫，然而一二线城市相比其他地方，由于外来涌入人口较多，刚需较大，吸收泡沫化的能力较强，按照未来的城镇化发展，城市外围继续扩大，房价上涨速度依然较快。而三四线城市由于自有住房率较高，外来涌入人口较少，前一轮（202x-202x）房地产建设狂潮中由于房地产仍有大量过剩，实际需求量降低，刚需较小，去泡沫化能力很差，房价上涨速度乏力。 3、对于房地产开发与建设项目的后期营销。作为一个法人公司，要想实现企业的经济效益，房地产开发的前期策划与建设后期的营销环节是一个不可缺少的硬性环节。营销活动贯穿整个房地产开发规划的全过程。在开发项目之前的策划营销活动以及开发项目之后进行良好的媒介宣传活动则显得必不可少，一方面能够树立企业的良好形象，另一方面又能实现对企业开发项目进行宣传与推广，有利于房地产开发企业较快的获得其预期的经济效益。 六、提高房地产投资收益的措施 1、通过设计竞赛和招标优选最佳的规划和设计方案以及设计单位。为了提高规划和建筑设计质量和经济性，采用方案竞赛是一条良好的途径。虽然开展这项活动需要占用一定的时间投入一定的财力，但它取得的经济效果大大超过所投入的成本，并为创造名牌产品提供了重要保证。开发单位可以综合若干设计方案的优点，作为新的设计方案，并通过招标方式选择设计单位。它有利于增强设计单位的技术经济责任感和竞争性，对提高工程设计质量、节约投资及加快设计进度均大有益处。在签订设计合同时应实行限额设计并明确设计期限，同时要求设计单位开展价值工程工作并给予节约投资的利润分成，以促进开展价值工程活动的积极性。 2、確定合理的建设工期并编制资金使用的进度计划。每个建设项目都有一个合理的工期，比合理工期提前或拖后都会使投资额相应的增加，因为工期提前要增加赶工费，拖后要增加资金的占用时间而多付利息。在工期进度计划的基础上编制相应的资金使用进度计划可以确定在各时点建设资金的需要数量，来安排资金筹措计划以尽量做到既保证按合同工期完成建设项目，又使资金占用的时间最短以减少利息的支出。 3、注重企业未来发展的潜力。企业要实现自身规模的不断扩大，就必须追加大量的长期资产，反映在现金流量表中即投资活动中的现金流出量要大幅度提高。现金流的大幅度提高，往往意味着一个新的投资机会和发展机遇的到来。除此之外，也可以将投资活动与筹资活动所产生的现金流量联系起来，对企业未来发展状况进行分析和考察。当投资活动中的现金净流出量与筹资活动中现金净流入量在本期的数额都相当大时，说明该企业在保持内部经营稳定进行的前提下，能够从外界筹集大笔资金用以扩大生产经营规模。 七、结束语 房地产开发及投资与经济增长之间存在着长期均衡的稳定关系，经济的增长也会促进房地产的开发与投资，反之房地产开发与投资对当地的经济也有促进作用。 参考文献： 1朱英姿，杨斌.房地产价格周期的宏观分析EB/OL，中国金融学术研究网（CFRN）工作论文.202x 2糜万元我国企业质量成本管理现状及改进建议商业会计202x 3中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要202x