物业管理合同与制度

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第六章 物业管理合同与制度,第一节 物业管理合同,一物业管理合同的涵义,物业管理合同属类:合同分类中提供劳务类合同该类合同的共同特点是：1.合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果；2.合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来；,再细分：部分物业管理合同属于提供劳务合同中的委托合同。,委托合同,是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议（法人之间，公民与法人之间）,物业管理合同有两种情况：1.新建物业出售单位与物业管理公司签订的前期物业管理合同；2.业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同。,二物业管理合同的特征,1物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务（受托、服务性）,2物业管理合同是有偿的（有偿性）,业主不但要支付必要费用，还应支付酬金,。,3物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。（以互信为前提）,4物业管理合同的内容必须是合法的（适法性）,应体现当事人双方的权利、义务的平等与 一致，并不得与现行物业管理法规相抵触。,5物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。诺成性合同：协议一经达成即告生效（对应的是实践性合同）双务合同：合同双方都负有义务,也是书面合同、明示（对默示）合同、标的不可转让合同,6.合同解除的程序性,三、物业管理合同的主要内容,1委托方和受托方的名称、住所、法人代表、联系电话；,2物业管理区域的范围和管理项目；,3物业管理服务的事项；,4双方的权利与义务；,5物业管理服务的要求和标准；,6物业管理服务费用项目及收取标准与办法；,7物业管理服务的期限；,8违约责任及解决纠纷的途径；,9合同终止和解除的约定；（包括物业资料的移交方式）,10.当事人双方约定的其他事项。,当事人应当约定的物业管理服务事项包括：,（1）物业共用部位的使用、维修、养护管理；,（2）物业管理区域内共用设施设备的使用管理、维修和更新；,（3）公共设施、附属配套建筑物和设施的维修养护与管理；,（4）绿化、保洁服务；,（5）安全防范服务；,（6）物业维修更新费用的帐务管理；,（7）物业档案资料管理。还可以约定：,（1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修更新；,（2）业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项。,四物业管理合同示范文本,见课本,P106-112,第二节 业主公约,业主公约：,业主公约是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主以及物业管理者权力义务的行为守则。,是业主共同订立、共同遵守的有关物业共有部分和共同事务管理的协议。（体现了自治管理的精神）。反映约定人共同意志和利益，具有道德和法律的约束力。,订立业主公约的目的,：保障业主使用的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,订立业主公约的因由,：区分所有物业（有共用部分、共同利益、成员关系）保障区分所有权人利益的需要。,一、业主公约的法律依据与特点,（一）依据,1民法通则83条,2建设部1989第5号令城市异产毗连房屋暂,行规定第6条的规定,3物业管理条例,三者的共同精神：,合理使用共同部分,承担相应的义务,协调处理好相邻关系,（二）业主公约的特点,1公约主体是全体业主。,2公约的客体是物业使用、维修和其他对物业及其环境施加影响的行为（基于物权派生的客观行为）。即哪些可做、该怎样做、哪些不可做。,3公约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权力、义务的规定（法律规定与社会公德两方面）,4经业主签约或业主大会审议通过而生效（公约生效的方式），对全体业主和非业主使用人均有约束力。,5公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。,二、业主公约订立的原则,1合法性原则,2整体性原则,3民主性原则,4优序良俗原则,三、业主公约的内容,一般应包括：,1物业的状况描述,2公共场所及公用设施状况,3业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式,4业主对物业及公共场所、共用设施的权益,5业主参与物业管理的权利,6业主对业主委员会的物业管理公司的监督权,7物业各项维修、养护及管理费用、物业维修基金以及业主大会决议规定的分摊费用等的缴交,8业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则,9建筑物毁灭的修复与重建的权利与义务,10违反业主公约的责任,11.其他有关事项,四、业主公约示范文本,P115,第三节 物业管理制度,物业管理制度,是要求有关人员共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。,一、管理制度制定的原则,1适法原则服从国家、地方有关法律、法律、规范、标准等行为人、行为内容、行为形式均需合法制度内容合法，制定程序、监督执行程序也需合法,2市场原则 责、权、利一致，体现市场经济规律 各取所需，等价交换，平等自愿。,3科学原则即应当：从实际出发，易于操作；定位准确、要求清晰、便于理解与掌握 既要有定性标准，也要有定量标准。,二、物业管理制度的分类,物业管理制度大体上可划分成两大类：,1.物业管理公司内部管理制度,即指物业管理公司为提高管 理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点，制定的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。,目的：明确各部门、各岗位责任 约束企业员工的行为 协调衔接企业各环节的关系 保证企业正常运转和循环 以此为基础，落实物业管理公司服务责任，保证物业管理工作的有序进行。,2.其他管理制度,是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方行为，协调相关各方主体间关系的规定。,三、物业管理制度示例,物业管理制度既包括物业管理企业内部的管理制度，也包括物业管理过程中规范各当事人行为的制度。物业管理制度分类示意图。,