上海新天地安信豪庭项目策划

按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,上海新天地安信豪庭項目策劃,安信,集團,2007,年,5,月,提要:,一.項目,概,概況,二.市場,定,定位,三.目標,客,客戶,四.規劃,設,設計概念,五.發展,規,規模,六.投資,概,概算及收,益,益評估,七.發展,進,進度計劃,八.銷售,進,進度計劃,九.項目,經,經營管理,十.專業,顧,顧問,十一.安,信,信置地簡,介,介,一.項目,概,概況,項目与上,海,海新天地,廣,廣場一街,之,之隔，新,天,天地廣場,座,座落在高,雅,雅繁華的,淮,淮海中路,旁,旁，黃陂,南,南路和馬,當,當路之間,三,三万平方,米,米的地塊,上,上，毗鄰,黃,黃陂南路,地,地鐵站和,南,南北、東,西,西高架路,的,的交匯處,。,。這個項,目,目以中西,合,合壁、新,舊,舊結合為,基,基調，將,上,上海傳統,的,的石庫門,里,里弄与充,滿,滿現代感,的,的新建筑,群,群融為一,体,体，集歷,史,史、文化,、,、旅游、,餐,餐飲、商,業,業、娛樂,、,、住宅和,辦,辦公等多,功,功能的特,色,色小區。,附,附近有1.2萬平,方,方米人工,湖,湖、3.2萬平方,米,米綠地,醫,醫院、11万伏變,電,電站、交,通,通、水、,气,气等基礎,設,設施齊全,。,。,一.項目,概,概況-,地,地理位,置,置,位於盧灣,區,區的中心,部,部份，地,塊,塊面積為16,500平方,米,米,東有,淮,淮海公園,、,、太平橋,綠,綠地、西,有,有復興公,園,園、北有,人,人民廣場,綠,綠地,為,上,上海市中,心,心區綠化,率,率最高地,段,段。,一.項目,概,概況,週,週邊環境,新天地安,信,信豪庭所,在,在地,一.項目,概,概況,週,週邊環境,中國共產,黨,黨第一次,大,大會會址,一.項目,概,概況,週,週邊環境,新天地廣,場,場餐飲食,肆,肆,一.項目,概,概況,週,週邊環境,新天地安,信,信豪庭東,面,面景觀,一.項目,概,概況,週,週邊環境,新天地安,信,信豪庭對,面,面的酒店,二.市場,定,定位-數,據,據分析,根據上海,有,有關房地,產,產資料分,析,析和市場,調,調查所得,三種主,要,要物業狀,況,況如下:,1.寫字,樓,樓:租金,價,價格基本,與,與香港灣,仔,仔、金鍾,區,區的寫字,樓,樓同價,供,供應量和,空,空置呈中,等,等狀況,經,經營利潤,低,低,風險,較,較高;,2.中高,檔,檔住宅:,價,價格定位,在,在6千至1萬元間,本地公,司,司有較高,的,的土地存,量,量,競爭,相,相對激烈,利潤較,低,低;,3.精品,豪,豪宅:價,格,格定位1.5萬元,以,以上,供,應,應量極少,市場需,求,求旺盛,與,與香港豪,宅,宅價格有8倍比率,。,。,二.市場,定,定位,以人性、,智,智能、環,保,保、文化,、,、創新為,基,基本原則,創建,上,上海最高,標,標準的豪,華,華住宅精,品,品。,三.目標,客,客戶,成功人士,中外企業,領,領袖,投資公司,購置物業,收,收租,四.規劃,設,設計概念,新天地安,信,信豪庭住,宅,宅區的設,計,計將以人,性,性、環保,、,、智能、,文,文化、創,新,新五項原,則,則為設計,主,主題，結,合,合項目优,越,越的位置,和,和周邊的,人,人文環境,，,，創建一,流,流的豪宅,區,區。,豪庭由兩,排,排10至23層樓,宇,宇，並列,成,成住宅小,區,區，絹絹,流,流水的小,溪,溪圍繞著,整,整個小區,，,，小區內,假,假山流水,、,、小橋、,中,中央綠地,面,面積逾1,万,万平方米,，,，小區內,人,人車分流,，,，泳池、,网,网球場等,會,會所設施,配,配套齊全,，,，形成小,橋,橋、流水,、,、人家的,高,高規划標,准,准豪宅區,。,。,五.發展,規,規模,佔地面積:16,300平,方,方米,容積率:3.2,總建築面,積,積:68,000,平,平方米,其中:地,上,上建築面,積,積52,000平,方,方米,商住面積:5,000平方,米,米,住宅單位,約,約:250個(180-230平方,米,米),地下建築,面,面積16,000,平,平方米,停車位:200個,總投資金,額,額人民幣:6億元,六.投資,概,概算及收,益,益評估,1.技術,經,經濟指標:,土地面積,約,約:1.63萬平,方,方米,容積率約:3.2,總建筑面,積,積約:6.8萬平,方,方米,其中:,臨,臨街,商,商舖約:3,000平方米,小高層住,宅,宅約:3.6萬平,方,方米,高層住宅,約,約:1萬,平,平方米,會館約:2,000平方米,物業用房,約,約:1,000平,方,方米,地下汽車,庫,庫:16,000,平,平方米,約,約:200個,六.投資,概,概算及收,益,益評估,項目的优,惠,惠政策:,1.土地,款,款2.8,億,億已包括,土,土地出讓,金,金;,2.項目,免,免所得稅(33%);,3.城市,大,大配套費,減,減半。,六.投資,概,概算及收,益,益評估,2.成本,支,支付:土,地,地成本:2億8,000萬,元,元,樓面,地,地價:5,364,元,元/平方,米專業費,用,用:800萬元(,包,包括:,市,市場顧問,、,、建築設,計,計、庭園,景,景,觀設計),建安成本,約,約:2,500元/平方米*6.8=1億7,000,萬,萬元(包,括,括:机,電,電、,外牆系統,、,、庭園綠,化,化、衛浴,、,、廚房裝,修,修及設備),配套費約:1,000萬元,建設准備,費,費約:1,500,萬,萬元(包,括,括項目的,中,中介費用),財務費用,約,約:8%=6,000萬元(1.5,年,年),營銷廣告,費,費約:4%=2,000萬,元,元,管理費用,約,約:3%=2,000萬元(2年),不可預見,費,費約:3%=1,500萬,元,元,項目成本,合,合計:5,億,億9,800萬元,單方成本(按可售,面,面積約5.98萬,平,平方米):10,000元/平方米,六.投資概算及,收,收益評估,3收益評估:,收入估計約:9,億,億2,800萬,元,元,臨街商舖:(3,000平方米*30,000,平,平方米/萬元),=9,000萬,元,元,小高層約:(3.6*18,000平方米/萬,元,元)=6億4,800萬,高層約:(1*15,000平,方,方米/萬元)=1億5,000,萬,萬元,車庫約(個):20万元/個*200個=4,000萬元,2.毛利率:9億2,800-成本5億9,800=3億3,000萬元,3 年回報率:37%,若按投入3.5,億,億元後開始賣樓,即,即:年回報率為63%,七.發展進度計,劃,劃,1項目實施進度預,案,案,200,7.9底前10.31前11.30前2008.5.8前2009.12.31前,簽訂意向書,簽,簽訂協議書,簽,簽訂合資公司,交,交接土地,竣,竣工入住,章程、合同書,2建設資金安排計,划,划,11.30前簽,訂,訂合同2,月,月份起200,8.5.82009.12.31,付人民幣5000万元,按,按拆遷進度付款,付,付清土地款,竣,竣工結清,款,款項,3.項目啟動,自,自200,7年7月開始至2009年12,月,月底前完成,合,合計2.5年。,八.銷售進度計,劃,劃,由支付首期土地,訂,訂金至所,共25個月200,7年12月至2009年12月,有單位售出並收,到,到所有款,項需時,建築工程需時,共20個月200,8年5月至2009年12月,地塊完成拆空,第5個月200,7.12月至2008年4月,開始建築工程,第6個月200,8年5月,完成結構封頂,第15個月200,9年9月,可以交付單位,第25個月200,9年12月,九.項目經營管,理,理,1.項目公司:,中,中方:上海復興,建,建設投資公司,持股:1%(代,表,表盧灣區政府),外方:安信置地(上海)有限公,司,司,持股:99%(,投,投資者控股BVI注冊),2.管理公司:,安,安信置地(中國)有限公司,3.管理方式:,管,管理公司負責項,目,目的全程策劃,及,及運作,收取,投,投資總額的3%,作,作為管理費用。,4.項目監理:,外,外聘各專業公司,進,進行專項管理。,十.專業顧問,1.項目可行性,研,研究顧問:,世邦魏理士有限,公,公司(CB RichardEllis),2.建築顧問及,設,設計師:,柏濤設計有限公,司,司(LPT),利安建築工程設,計,計顧問有限公司(L&O),3.景觀及園林,設,設計:,泛亞易道有限公,司,司(EDAW),4.銷售代理:,鉅亨信息技術咨,詢,詢(上海)有限,公,公司,仲量行、戴德梁,行,行(Jones LangLaSalle,、,、DTZ),5.工程造價顧,問,問:,上海審計建設工,程,程造價咨詢有限,公,公司,十一.安信置地,簡,簡介,安信置地(中國)有限公司秉承,“,“始於智慧，成,於,於信賴”的宗旨,，,，並將這一宗旨,灌,灌注到屬下的所,有,有建筑群中，致,力,力於興建更多的,高,高素質樓宇。多,年,年來，安信置地,陸,陸續擴大在中國,的,的房地產業務規,模,模，在上海、天,津,津、汕頭、揭陽,等,等地參与興建了,多,多個高級物業發,展,展項目，目前已,建,建成樓宇總面積,超,超過60万平方,米,米。安信置地為:國際購物中心,協,協會會員公司,集,集團董事長:陳,奇,奇先生,是天津,城,城建學院客座教,授,授。,安信置地於汕頭,市,市發展的別墅小,區,區,安信置地於揭陽,市,市發展的住宅小,區,區,安信置地於天津,市,市發展的新安購,物,物廣場,安信置地於天津,市,市發展的新安花,園,園,安信置地於天津,市,市發展的儒園住,宅,宅小區,