某商办住宅项目立项报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,上海市嘉定区中信泰富商办项目,立项报告（集团汇报稿）,上海公司,2013,年,2,月,目 录,2,总结,部分,项目价值,第一部分 项目地块概况,第二部分 市场分析,第三部分 项目产品定位和经济效益分析,第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏,3,总结,部分 项目简述,嘉定新城站,甲级写字楼,SOHO,SOHO,20F,5F,商业,1,层品牌主力店（自持）,2,层品牌主力店,+,简餐（自持）,3,4,5,层可售小商铺，娱乐，餐饮,中信泰富又一城,，,06,年,1,月由香港中信泰富获取的地铁上盖商住项目，一期地铁西侧住宅已全部售罄，此次转让部分为地铁站东侧商办用地，,占地,5.08,万方，地上建面,20,9,万方,，包含,3,栋,20,层办公及酒店公寓和,5,层大型商场,。,总,项目概况说明,：,1:,政府文件未规定持有比例，可全部销售，此次报告按商业,50%,持有，办公酒店全售作为测算依据。,2,：项目有独立项目公司，此次以全部股权转让或者合作开发方式来操作。,3,：转让价格,4000,元,/,，,1098,万,/,亩，,总地价,8.36,亿,（其中可计入成本,1000,元,/,）,4,：目前土地平整，四证全,中心广场,商业,13.25,万方,2.55,万方,2.55,万方,2.55,万方,2.55,万方,4,最为上海十二五计划中九大新城中发展最成熟的嘉定新城，此项目处于交通位置优越的联通嘉定主城区的轨交,11,号线嘉定新城站的地铁上盖商办项目。在以住宅为主，缺乏大型标杆性商业的新城核心片区，此项目将直接辐射周围,15,万人口住户和轨交引入的流动客群。,版块价值：,嘉定新城核心区总规划面积,17.23,平方，,06,年至今商品住宅总销售套数,36150,套，占全版块,70%,的住宅已售，按全市平均,3.4,人,/,套的标准，潜在人口,12.3,万，未来整个家定城区版块规划,80100,万人口,项目定位：,嘉定新城核心区连续,2,年成为全市住宅成交量最高的新区。住宅市场竞争激烈，目前该区域缺乏标杆性一站式集中商业，已街铺和住宅群楼商业为主，以高档甲级写字楼、高性价比,轨,交上盖,soho,、以及大型高端商业为一体的项目再该区域有极高的潜力和价值。,周边地价水平：,嘉定目前出让住宅用地底价在,7500,元,/,，商办在,35005000,元,/,，近年成交最高溢价住宅高达,12000,元,/,，商办,9000,元,/,，而且轨交沿线住宅和商办用地已全部出让。,项目价值：,总地价,8.36,亿，总投资额,28.75,亿，总销售收入,51.98,亿，,50%,持有商业细税前年利润,1.6,亿，开发周期,2,年，销售周期,2,年半。,总结,部分 项目价值,目 录,5,总结,部分 项目,价值,第一部分 项目地块概况,第二部分 市场分析,第三部分 项目产品定位和经济效益分析,第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏,6,嘉定中信泰富项目位于嘉定新城板块，,11,号线嘉定新城站地铁上盖，,20,分钟直达市中心。,距离嘉定老城,5,公里，虹桥枢纽,16,公里，为上海西北门户，是上海政府规划,5,大新城之一。,中信泰富项目,太湖,陆家嘴,11,号线,绕,城高速,沪嘉高速,沈海高速,京沪高速,中信泰富项目,嘉定新城站,已建部分,转让部分,胜辛路,双丁路,云谷路,国际赛车场,第二部分 项目地块概况,1.1,项目区位,作为上海西部最大的经济带，政府重点打造的嘉定新城区域，总规划面积,220,平米公里，规划人口,80,万,。目前核心片区,18,平方公里，规划人口,15,万。目前已有多家开发商进驻，并已配建瑞金医院，华师大二附中，妇幼保健院。,13,年底区政府也将迁至片区，目前核心区以住宅为主，商办极其欠缺。,龙湖郦城,远香湖,总部商务区,新城金郡,绿地秋霞坊,总部配套区,中信,泰富,泰国盘古,保利家园,龙湖蔚蓝香醍,合景泰富,常发地产,瑞金医院,华师大二附中,妇幼保健院,保利大剧院,第一部分 项目地块概况,1.2,项目周边配套及四至,8,已开发住宅,未开发地块,嘉定新城站,转让部分,地块,名称,总占地面积,容积率,总建面,商业总建面,办公酒店总建面,转让楼板价（元,/,）,可计入成本,（元,/,）,预估转让金额,(,亿）,中信泰富又一城,50,778,4.1,209,000,132,500,76,500,4000,1000,8.4,第一部分 项目地块概况,1.3,项目规划指标,云谷路,双丁路,胜辛路,1.5,项目宗地现状,9,301,目标地块土地已平整，零星桩基为了证明项目已开工。,轨交,站南侧为中信泰富又一城住宅部分，目前已基本售罄，底部沿路商业已开业。,地块西侧及南侧,201,、,101,、,402,地块均为中信泰富又一城未建住宅部分。,第一部分 项目地块概况,地块连接嘉定新城站,一期住宅已基本售罄,目前地块处于平整状态,已建完住宅,地块现状,地块现状,目 录,10,总结,部分 项目,价值,第一部分 项目地块概况,第二部分 市场分析,第三部分 项目产品定位和经济效益分析,第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏,11,2.1,上海市,宏,宏观市,场,场分析,办公市,场,场：随,着,着近年,来,来核心,区,区的办,公,公租金,逐,逐渐走,高,高，区,域,域版块,较,较好的,非,非核心,区,区办公,成,成为投,资,资者新,的,的投资,机,机遇，,由,由于不,限,限购自,10,年起办,公,公物业,供,供求持,续,续走高,。,。,商业市,场,场：由,于,于非核,心,心区域,商,商业用,房,房供应,量,量不足,且,且商铺,市,市场的,稳,稳定性,使,使投资,者,者不着,急,急出手,，,，,12,年商业,用,用房成,交,交量较,10,11,年有明,显,显下降,，,，但核,心,心区域,及,及轨交,站,站附近,的,的商铺,租,租售依,旧,旧很热,。,。,2006-2012,年上海,商,商办年,度,度成交,均,均价一,览,览表,第二部,分,分市场分,析,析,2.1.1,全市商,办,办市场,年,年度均,价,价走势,年度上海办,公,公供求,走,走势图,年度上海商,业,业供求,走,走势图,12,从商业,和,和办公,的,的供求,图,图可看,出,出，由,于,于入市,门,门槛较,高,高投资,者,者不急,于,于出手,使,使得商,铺,铺供稍,大,大于求,。,。今年,较,较多办,公,公整购,且,且,soho,产品不,限,限购因,素,素导致,办,办公产,品,品需求,大,大于供,应,应。,2011,年,6,月,-2012,年,12,月上海,商,商业月,度,度供求,面,面积一,览,览表,第二部,分,分 市,场,场分析,2011,年,6,月,-2012,年,12,月上海,办,办公月,度,度供求,面,面积一,览,览表,2.1,上海市,宏,宏观市,场,场分析,2.1.2,全市商,办,办市场,月,月度供,求,求走势,13,2012,年，浦,东,东包括,南,南汇和,浦,浦东新,区,区，市,区,区包含,黄,黄浦，,卢,卢湾，,静,静安，,普,普陀，,虹,虹口，,杨,杨浦，,闸,闸北，,徐,徐汇、,长,长宁区,。,。,嘉定区,作,作为上,海,海西北,门,门户，,拥,拥有便,利,利的交,通,通，优,质,质的产,业,业配套,和,和密集,的,的人口,一,一直被,视,视为郊,区,区最热,的,的版块,，,，,12,年嘉定区全年,的,的商办,市,市场成,交,交量为,上,上海单,区,区第一,，,，供求,旺,旺盛,2012,年各区,域,域商办,成,成交面,积,积对比,第二部,分,分 市,场,场分析,2.1.3,全市商,办,办各区,月,月度成,交,交面积,对,对比,2.1,上海市,宏,宏观市,场,场分析,14,第二部,分,分 市,场,场分析,2.2,区域分,析,析,嘉定新,城,城简介,嘉定是,上,上海西,北,北门户,，,，位于,长,长三角,16,个经济,发,发达城,市,市的圆,心,心，是,沪,沪宁经,济,济带，,沿,沿江经,济,济带两,个,个发达,成,成熟经,济,济带的,交,交点。,半,半小时,可,可迅速,辐,辐射长,三,三角地,区,区，是,连,连接长,三,三角重,要,要节点,的,的城市,交通优,势,势,联通嘉,定,定区的,轨,轨交,11,号线是,未,未来上,海,海最长轨交线路,，,，联通,昆,昆山通,过,过嘉定,，,，江苏,路,路，徐,家,家汇，,浦,浦东三,林,林，迪,斯,斯尼公,园,园直至,临,临港新,城,城。沈,海,海高速,、,、沪嘉,高,高速、,绕,绕城高,速,速、等,公,公路网,与,与上海,市,市区无,缝,缝对接,，,，再建,中,中的嘉,闵,闵高架,直,直接联,通,通虹桥,枢,枢纽只,需,需,10,分,钟,钟,车,车,程,程,。,。,未,未,来,来,还,还,将,将,规,规,划,划,轨,轨,交,交,13,、,14,、,16,、,17,号,连,连,入,入,嘉,嘉,定,定,中,中,心,心,城,城,区,区,。,。,2.2.1,嘉,定,定区,板,板,块,块,概,概,述,述,15,第,二,二,部,部,分,分,市,市,场,场,分,分,析,析,发,展,展,目,目,标,标,嘉,定,定,新,新,城,城,将,将,打,打,造,造,成,成,为,为,经,经,济,济,发,发,达,达,、,、,功,功,能,能,完,完,备,备,、,、,内,内,涵,涵,丰,丰,富,富,、,、,生,生,态,态,宜,宜,居,居,、,、,具,具,有,有,科,科,技,技,特,特,色,色,和,和,高,高,端,端,制,制,造,造,功,功,能,能,的,的,长,长,三,三,角,角,综,综,合,合,性,性,节,节,点,点,城,城,市,市,。,。,作,为,为,上,上,海,海,“,“,十,十,二,二,五,五,”,”,时,时,期,期,重,重,点,点,建,建,设,设,的,的,郊,郊,区,区,新,新,城,城,之,之,一,一,：,2.2,区,域,域,分,分,析,析,2.2.2,嘉,定,定,新,新,城,城,总,总,体,体,规,规,划,划,规,划,划,至,至,2020,年,：,：,嘉,定,定,建,建,设,设总,用,用,地,地,为,为,：,：,220,平,方,方,公,公,里,里,人,口,口规,模,模,（,（,常,常,住,住,人,人,口,口,）,）：,80100,万,人,人,其,中,中嘉,定,定,主,主,城,城,区,区规,划,划,面,面,积,积,120,平,方,方,公,公,里,里,，,，,规,规,划,划,人,人,口,口,约,约,50,万,，,，,是,是,未,未,来,来,嘉,嘉,定,定,的,的,经,经,济,济,、,、,政,政,治,治,、,、,文,文,化,化,中,中,心,心,。,。南,翔,翔,组,组,团,团规,划,划,面,面,积,积,50,平,方,方,公,公,里,里,，,，,人,人,口,口,15,万,，,，,重,重,点,点,发,发,展,展,特,特,色,色,文,文,化,化,居,居,住,住,，,，,承,承,接,接,部,部,分,分,市,市,区,区,疏,疏,导,导,人,人,口,口,。,。安,亭,亭,组,组,团,团规,划,划,面,面,积,积,50,万,方,方,，,，,人,人,口,口,约,约,15,万,人,人,，,，,重,重,点,点,发,发,展,展,汽,汽,车,车,产,产,业,业,，,，,打,打,造,造,国,国,际,际,水,水,平,平,的,的,综,综,合,合,性,性,汽,汽,车,车,产,产,业,业,聚,聚,集,集,区,区,。,。,目,前,前,嘉,嘉,定,定,主,主,城,城,区,区,主,主,要,要,分,分,老,老,城,城,区,区,、,、,新,新,城,城,区,区,、,、,都,都,市,市,产,产,业,业,区,区,、,、,F1,赛,车,车,场,场,片,片,区,区,等,等,：,：,嘉,定,定,老,老,城,城,区,区位于,嘉,嘉,定,定,主,主,城,城,区,区,北,北,侧,侧,，,，,有,有,悠,悠,久,久