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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,大连西安路中心区：北起沙河口区火车站，南至高尔基路，东到白山路连胜街，西到中长街盖州街马栏河，全长约3公里，占地260公顷。,西安路经过多年的发展，已由区域性商业中心发展成为大连城市两大核心之一，形成“东有青泥洼，西有西安路”；,逐步确立了大连市大众消费的综合性商业区域的商业定位；,西安路商业核心的形成，正逐步带动区域的商务、商贸的发展；,随着大连城市的发展，西安路将成为大连地理交通的城市中心。,西安路现状研究及发展功能定位,10,5,6,4,3,9,8,7,1,2,11,12,13,14,15,18,16,17,西安路,大连国际核心区,大连城市核心、东北区域核心、国际标准核心,国际：,顺应大连国际化进程，打造东北地区示范性国际服务中心区。,核心区：,大连城市地理中心，城市西拓北进的中心地段。,大连城市功能核心,-,CEO,大道 （总部经济商务功能）,-时尚焦点 （城市核心商业功能）,-都会映象 （都市文化休闲功能）,-雅居天地 （高尚人文居住功能）,-都市公园 （城市景观生态功能）,-交通枢纽 （城市多模交通功能）,西安路作为城市的中心区，应顺应城市国际化发展的要求，从升级和完善城市功能的角度，重点打造,以商务为龙头，以多元化商业为辅助，以高档住宅为补充、以便利的交通组织网络为基础、以丰富的文化景观为亮点的大连现代城市核心区。,商务核心,商业核心,文化娱乐核心,雅居核心,交通枢纽核心,城市核心区域核心功能 ，以商务为核心带动其他功能的综合发展。,市级核心商圈，提供多功能、全客层的商业业态，服务周边，辐射全市。,市级文化娱乐中心，通过市级娱乐设施打造城市文化标杆。,主要服务于商务及周边人群。依靠便利的交通与成熟的城市功能形成良好的生活氛围。,城市核心区的基础，将核心区各功能及人群与区域外进行高效、高速衔接，将核心区各物业功能无限放大。,功能,目标,为西安路制定合理的功能规划，实现西安路的功能升级；,景观生态核心,建筑景观、自然景观、小品设计、公园绿化等景观的完美融合打造城市景观生态区。,北京CBD,纽约布鲁克林区,大连青泥洼,商务,含酒店,住宅,44,40,40,40,43,40,商业,含文化,16,17,20,建议总规划功能比例,40：40：20,现有体量（万平米）,300,拆迁面积（万平米）,130,剩余面积170,(万平米),商务,38,住宅,72,商业,60,西安路各种功能体量（万平米）,商务 住宅 商业,240：240：120,西安路各功能规划新增体量（万平米）,202 168 60,商务,含酒店,住宅,商业,含文化,开发体量建议,区域规划布局,类型,设计风格,甲级写字楼,酒店,综合写字楼,商住公寓,商务,功能,N,甲级写字楼,酒店,综合类写字楼,商住公寓,现有写字楼,类型,物业风格类型,社区商业,街区商业,主题商业,高端商业,地下商业,区域规划布局,商业配套,高端商业,主题商业,地下商业,N,现有商业,商业,功能,类型,物业风格类型,返迁住宅,商住公寓,中、高端住宅,返迁住宅,商住公寓,中、高端住宅,N,住宅,功能,区域规划布局,类型,物业风格类型,歌剧院,图书中心,文体教育 中心,餐饮娱乐休闲带,歌剧院,图书中心,文体教育中心,餐饮娱乐休闲带,N,区域规划布局,文化休闲,功能,地块图,地块布局示意图,西 安 路,兴 工 街,住宅,写字楼,配套商业,定位目标,大连返迁住宅示范区,物业型态,普通住宅、写字楼、配套商业,规划构想,环境优美，现代建筑风格；,沿西安路布置写字楼，内部采用分组团设置住宅；,居住区要把握好建筑密度、绿化率的标准，塑造一个高品质的居住区；,在沿街及内部布置少量的社区和商务配套商业，以满足商务及居民生活需求；,服务对象,住宅：以本区域改造返迁为主，少量的商品住宅满足对其他外来购房的居住的需求；,写字楼：为在本市域及区域的销售、外贸、服务业等企业提供办公需求；,配套商业：主要满足本区域商务及居住的日常商业配套需求,号地块,1,区域规划布局,物业类型,功能组合,体量建议（）,住宅,在满足原住民返迁面积后可对其他住宅面做销售处理；,以高层为主，部分小高层；,机动车全部停放地下，按,1,：,1,设置,在住宅区中心位置设置一个社区生活广场，配置健身器材，四周布置一定的快速餐饮、休闲及生活配套,约,100,万,写字楼,3,栋,4,栋，沿西安路排列；,低层为,1-2,层的商务配套商业。,约,11,万,配套商业,以居住、办公配套为主；,商务配套商业有银行、大众餐饮、票务销售点、快递服务等；,社区商业以临街一层商业布局，可布置小型超市、美容美发、便利店、干洗店、育婴用品店、小吃店、面包店、花店、水果店等,约5,万,区域规划布局,西 安 路,兴 工 街,1号地块住宅、写字楼及区域内配套商业的形象展示,写字楼,写字楼,桑拿中心,大众餐饮,住宅小区,住宅小区,社区商业,区域规划布局,3、4号地块情况简介,地块四至位置：,如意街-黄河路盖州街-长兴街-中长街,情况简介：,地块占地面积约19.9584万平方米，拆迁面积约43.3万平方米，楼体136栋，预计拆迁经费约55.4亿元。,黄 河 路,写字楼,SOHO公寓,街区商业,定位目标,区域内甲级写字楼集中区,大连最具特色的,soho,公寓,具有个性化、现代化的街区商业,物业型态,写字楼、,soho,公寓、街区商业,规划构想,写字楼是现代、个性风格的高端写字楼；,Soho,公寓集居住与办公为一体的现代式建筑空间，其风格具有超前的现代感，以及鲜明的色彩；,街区商业主要配置在,SOHO,公寓底下裙楼，以一层的商铺为主，风格较为鲜明的商业步行街，主要以潮流时尚、特色化的零售、休闲餐饮、快餐、便利的居住及办公服务等为主；,为了区域的功能统一及商务功能的加强，建议对地块内的学校集中搬迁至其他区域集中办学。,服务对象,写字楼：国内国际生产销售型企业的总部大楼、大连本地著名企业，或需要集中布置的经济效益超强的行业，如钢铁、石油、投资、金融、呼叫中心、船舶等；,soho,公寓：以自由业者、,IT,业、建筑设计、专业咨询、国际贸易、服务外包、文化产业等职业及职业者为主，兼具居住功能；,街区商业：区域内的居住、商务、追求生活品质消费的商务人群、年轻时尚人群。,3,4,号地块,地块布局示意图,地块图,区域规划布局,物业类型,功能组合,体量建议（）,写字楼,企业总部；,两栋建筑，高度在,33,层左右；,裙楼配置少量底商，以满足商务配套的需求，如高档餐饮、银行、休闲会所、精品展示、高档车展示等。,约,18,万,SOHO公寓,中高端商住公寓，兼具办公及居住功能；,建筑以点式在地块内自由布置；,公寓一至二层为街区商业。,约,77,万,街区商业,布局较为自由的步行街；,主要功能是零售、社区及商务服务、休闲为主,；,主要业态：时尚与特色商品、品牌店、快速餐饮、休闲小吃、,培训中心、便利店、商务便利服务等；,在,soho,公寓底层布置，主体一层，部分二层。,约7.6,万,区域规划布局,黄 河 路,总部大厦,总部大厦,3、4号地块写字楼、SOHO公寓及区域内街区商业的形象展示,区域规划布局,SOHO公寓,项目名称：,北京建外SOHO,地理位置：,北京建国门外大街国贸中心对面（CBD范围内）,占地面积：,16.9万平米,建筑面积：,约70万平方米,容积率：,3.50,项目功能：,居住工作公寓、办公,SOHO的,理解,SOHO是英文Small Office Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。特色是自己掌握、调配工作时间，其实也是过去所谓“自由职业”的新诠释。，SOHO一词在中国广泛流行，是一种建筑风格与时尚的流行代名词。,案例链接：建外SOHO,区域规划布局,项目启示：,以综合物业管理，打造商务社区概念，实现项目整体价值感提升，对区域带来产品打造亮点的带动；,以写字楼、小面积公寓化解高容积率压力；公寓启动带动人气和口碑，后期写字楼形象提升公寓价值，促进公寓销售，带来较高的经济价值。,建外,SOHO,租金由初期的,$10/,月,/,上涨至现在的,$16/,月,/,，从当时售价均价,14000,元,/,，现在二手房价均价约为,20000,元,/,。,建外,SOHO,的租客,57%,来自于外地客，,18%,外籍人事，本地租客仅占少数。,SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。,2栋364套SOHO办公,8栋2069套SOHO公寓,SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。,案例链接：建外SOHO,区域规划布局,5号地块情况简介,地块四至位置：,黄河路-盖州街-五一路-西安路,情况简介：,该地块占地面积约7.475万平方米，拆迁面积约17.694万平方米，楼体39栋，预计拆迁经费约26.6亿元，地铁2号线和环线的换乘站将在此地块。,号地块,5,黄 河 路,西 安 路,写字楼,五星级酒店,高端商业,高端公寓,定位目标,具有城市影响力的都市综合体,大连城市新地标,大连高端物业最集中的区域,物业型态,写字楼、五星级酒店、高档公寓、高端商业,规划构想,建造超高层写字楼；,设计具有现代感和高大稳重感，建筑形态和色彩都具有绝对的昭示性和识别性；,配置户外、户内广场，供人流组织和疏散，同时也布置大量的主体景观；,与地铁连通，开通,1-2,个地铁出口，便于引入地铁人流；,高端住宅公寓集中在地块西面。,服务对象,写字楼：企业总部、知名或大型企业、注重形象的公司等,酒店：大连商务、旅游的国内外高端人群,商业：本市域及来大连玩的高端消费人群,公寓：大连高档公寓需求者及外国人群,地块布局示意图,地块图,区域规划布局,物业类型,功能组合,体量建议（）,写字楼,写字楼主要分布在黄河路沿线布置；,高度均超过,300,米；,建筑顶层可设置旋转餐厅、旋转城市观光台；,建筑顶楼建设直升机停机坪。,约,22,万,五星级酒店,引进国际知名五星级酒店。,约,4,万,高端商业,商业档次以高端为主；,业态包含高档百货、高档会所、中高端超市、高档餐饮、著名俱乐部等；,综合体的地下一层商业可与地铁换乘站连接，形成人流互动效应；,约,8,万,高端公寓,大连的高档公寓。,约,6.5,万,区域规划布局,黄 河 路,西 安 路,5号地块都市综合体的形象展示,区域规划布局,高端公寓,高端商业,写字楼,案例链接：香港太古广场,位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点,影响定位的因素：,项目处于香港心脏地带，位于金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，给游人带来无限的交通便利；项目整体体量较大，具备打造均衡发展的综合体物业的基本条件。,区域规划布局,顶级购物中心：国际品牌专卖店为主，主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街，使其具备优越的共享空间。,五星级酒店部分：由港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店组成。,甲级写字楼及顶级公寓，打造国际化的顶级酒店式公寓单位。,关键驱动因素：以写字楼、商业、酒店、公寓的功能互补来实现整体价值的提升。,案例链接：香港太古广场,区域规划布局,环线,2号线,黄 河 路,A,B,分段特征,打造方向,重点项目,A段,（约700米）,都市的休闲生活享受,利用地铁接驳口及换乘站的优势，打造一个立体的综合购物及休闲的国际休闲地下街区。地下商业街的主要消费客群以年轻及白领人群，业态涵盖美食、时尚概念店、休闲餐饮、品牌折扣店等。,主题美食广场、便利服务店,B段,（约650米）,时尚、潮流服饰、新概念的体验，街头文化的代表,主题潮流店、时尚饰品店,地铁商业打造思路,地下空间构想,地铁商业规划构想,A段地下商业,地下二层,位于黄河路与西安路东西走向的地下空间，东至成仁街，西至升平街，长约,700,米，设置,1,层地下商业；,与,5,号地块及规划的商业街项目物业连接，形成人流互动关系；,建议部分区域设置排水、排污、排烟系统做餐饮区。,B段地下商业,地铁轨道 -2F,地下商业 -1F,位于西安路上的天兴罗斯福和福佳新天地之间的地下空间，长约,650,米，设置,1,层地下商业；,此段交通为改区域人流较繁忙路段，地下商业的设置有助于缓解地面交通的压力；,该段地下商业主要以流行、时尚为主，环境制造出一种街头文化、哈韩哈日的潮流韵味的。,地下空间构想,
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