东莞市常平镇某别墅项目整合推广方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级, (海量营销管理培训资料下载),*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,东莞常平别墅项目整合推广方案,(海量营销管理培训资料下载),目,录,录,一,、,、,市,市,场,场,篇,篇,二,、,、,产,产,品,品,篇,篇,三,、,、,客,客,户,户,篇,篇,四,、,、,定,定,位,位,篇,篇,五,、,、,形,形,象,象,篇,篇,六,、,、,推,推,广,广,篇,篇,七,、,、,建,建,议,议,篇,篇,(,海,海,量,量,营,营,销,销,管,管,理,理,培,培,训,训,资,资,料,料,下,下,载,载),市,场,场,篇,篇,(,海,海,量,量,营,营,销,销,管,管,理,理,培,培,训,训,资,资,料,料,下,下,载,载),（,一,一,）,）,项,项,目,目,区,区,位,位,市,市,场,场,价,价,值,值,1,、,、,常,常,平,平,处,处,大,大,京,京,九,九,铁,铁,路,路,运,运,输,输,枢,枢,纽,纽,华,华,南,南,第,第,一,一,站,站,；,；,2,、,、,政,政,府,府,对,对,常,常,平,平,作,作,出,出,了,了,“,“,东,东,部,部,支,支,点,点,城,城,市,市,”,”,的,的,定,定,位,位,。,。,“,客,客,流,流/,物,物,流,流,中,中,心,心,”,”,华,华,南,南,的,的,商,商,贸,贸,重,重,镇,镇,。,。,“,支,支,点,点,城,城,市,市,”,”,就,就,是,是,区,区,域,域,中,中,处,处,核,核,心,心,地,地,位,位,、,、,起,起,中,中,心,心,作,作,用,用,，,，,在,在,经,经,济,济,文,文,化,化,方,方,面,面,具,具,有,有,辐,辐,射,射,力,力,和,和,拉,拉,动,动,作,作,用,用,的,的,城,城,市,市,。,。,(,海,海,量,量,营,营,销,销,管,管,理,理,培,培,训,训,资,资,料,料,下,下,载,载),一,、,、,常,常,平,平,地,地,产,产,高,高,端,端,市,市,场,场,滞,滞,后,后,于,于,其,其,城,城,市,市,发,发,展,展,水,水,平,平,相,对,对,常,常,平,平,优,优,越,越,的,的,经,经,济,济,地,地,理,理,位,位,置,置,和,和,规,规,划,划,远,远,景,景,，,，,常,常,平,平,高,高,端,端,地,地,产,产,处,处,于,于,滞,滞,后,后,状,状,态,态,。,。,具,具,体,表,表,现,现,有,有,二,二,：,：,其,其,一,一,，,，,对,对,外,外,部,部,资,资,源,源,的,的,引,引,进,进,不,不,够,够,，,，,至,至,今,今,仍,仍,罕,罕,有,有,知,知,名,名,建,建,筑,筑,师,师,、,、,怡,怡,景,景,师,的,的,作,作,品,品,；,；,其,其,二,二,，,，,地,地,产,产,市,市,场,场,发,发,展,展,的,的,最,最,大,大,动,动,力,力,在,在,于,于,常,常,平,平,与,与,樟,樟,木,木,头,头,、,、,黄,黄,江,江,一,一,起,起,是,是,港,人,人,置,置,业,业,的,的,金,金,三,三,角,角,，,，,因,因,此,此,，,，,市,市,场,场,一,一,直,直,忽,忽,视,视,对,对,原,原,地,地,住,住,民,民/,居,居,民,民,的,的,关,关,注,注,，,，,真,真,正,正,符,符,合,本,本,土,土,消,消,费,费,观,观,念,念,的,的,产,产,品,品,欠,欠,缺,缺,甚,甚,至,至,空,空,白,白,。,。,二,、,、,地,地,产,产,高,高,端,端,市,市,场,场,面,面,临,临,着,着,结,结,构,构,调,调,整,整,常,平,平,常,常,平,平,房,房,地,地,产,产,现,现,在,在,正,正,处,处,在,在,一,一,个,个,提,提,高,高,和,和,完,完,善,善,的,的,阶,阶,段,段,。,。,现,现,在,在,常,常,平,平,楼,楼,盘,盘,的,的,竞,竞,争,争,，,，,已经是,品,品质、,品,品牌和,服,服务全,方,方面的,竞,竞争。,传,传统常,平,平住宅,市,市场以,外,外销为,主,主，但,如今内,销,销的比,例,例逐年,增,增加，,成,成为一,支,支主要,购,购房力,量,量。许,多,多富起,来,来的家,庭,庭抱着,改善居,住,住环境,的,的想法,，,，对高,质,质素物,业,业情有,独,独钟，,纷,纷纷置,业,业造园,。,。,结论传统,陈,陈旧的,开,开发模,式,式仍是,常,常平地,产,产的现,状,状。通,过,过引入,和,和整合,领,领先的,、,、,本土特,色,色的模,式,式，将,会,会实现,项,项目价,值,值的巨,大,大提升,，,，将会,催,催生常,平,平新一,轮,轮的本,土住民,（,（不同,于,于之前,的,的港销,）,）的置,业,业潮。,（二）,常,常平地,产,产面临,新,新局面,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),产品篇,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),产品特,征,征,房地产,产,产品的,核,核心价,值,值在很,大,大程度,上,上是由,地,地段、,规,规划和,环,环境决,定,定的，,环,环境、,商,商业、,景,景观、,文,文化等,等,等诸多,因,因素构,成,成了房,地,地产产,品,品的综,合,合特性,，,，所以,房,房地产,应,应当是,综,综合性,最,最强，,所,所涉及,行,行业和,内,内容最,多,多的一,种,种产品,形,形态，,聚,聚焦本,项,项目，,先,先让我,们,们看看,我,我们卖,的,的是什,么,么样的,产,产品？,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),分析,优势,劣,劣势,机会,威,威,胁,胁,分析,内部,外部,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),优势,1、处,将,将来物,流,流中心,区,区，前,瞻,瞻性的,地,地段价,值,值；,2、交,通,通便捷,，,，距火,车,车站五,分,分钟的,路,路程；,3、周,围,围生活,及,及商业,配,配套齐,全,全；,4、超,低,低密度,典,典藏43户独,栋,栋；,5、领,先,先模式,的,的湖景,资,资源；,6、500-1000平方,米,米超大,户,户型满,足,足大家,族,族生活,；,；,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),劣势：,1、相,对,对中心,地,地段外,在,在环境,喧,喧嚣，,缺,缺乏别,墅,墅应有,的,的,私密性,，,，与产,品,品性质,不,不相称,；,；,2、社,区,区规模,不,不大，,完,完善配,套,套,成,本,本相对,提,提高：,3、产,品,品环湖,前,前后层,叠,叠分布,，,，湖面,景,景观的,享,享有的,差,差,异较大,；,；,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),机会：,1、政,府,府对该,片,片区的,开,开发方,向,向是未,来,来物流,中,中心，,片,片区物,业升值,强,强 潜,力,力较大,。,。,2、所,在,在片区,属,属地产,开,开发热,区,区，市,场,场影响,力,力较大,；,；,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),威胁,1、附,近,近的玫,瑰,瑰园、,隐,隐贤山,庄,庄鹿儿,岛,岛等产,品,品有同,质,质竞争,；,；,2、周,边,边的工,厂,厂、村,屋,屋人流,量,量大，,治,治安状,况,况复杂,。,。,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),产品特,征,征,结论,地处常,平,平中轴,路,路的置,业,业旺地,上,上，优,劣,劣并存,。,。独栋,大,大户型,，,，完善,的,的生活,与,与商业,配,配套是,其,其一大,优,优势；,将,将项目,定,定位为,本,本土特,色,色、终,极,极置业,的,的高档,别,别墅住,宅,宅，能,较,较好的,迎,迎合市,场,场，为,规,规避其,本,本身的,弱,弱点，,在,在推广,时,时不能,过,过分强,调,调别墅,概,概念。,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),客户篇,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),关于目,标,标客户,的,的描述,当地称,他,他们为,“,“有钱,人,人”,媒体称,他,他们为,“,“富人,”,”,官方称,他,他们为,“,“高收,入,入人群,”,”,我们称,他,他们为,“,“中国,财,财富新,贵,贵阶层,”,”,他们是,先,先富起,来,来的一,族,族，是,创,创造财,富,富，利,用,用财富,，,，享受,财,财富，,急,急于寻,求,求社,会认可,，,，,名利场,上,上，有,他,他们的,身,身影，,他,他们或,商,商或官,，,，为自,己,己的价,值,值取向,打,打拚奋,斗,斗，,并已经,取,取得成,功,功，他,们,们有着,重,重要的,社,社会网,络,络，拥,有,有权力,资,资源、,高,高质量,的,的,社会关,系,系资源,等,等，他,们,们有自,己,己的生,活,活层面,富,富人圈,子,子，他,们,们在这,个,个圈子,中互相,影,影响，,互,互惠互,利,利，在,以,以市场,经,经济为,主,主导的,机,机会结,构,构中保,持,持或换,取,取,了相应,的,的地位,优,优势。,并,并在思,考,考如何,用,用最好,的,的方式,传,传承给,下,下一代,的,的一群,人,人。,他们在,彰,彰显尊,贵,贵身份,，,，召唤,尊,尊敬和,关,关注的,同,同时，,注,注重下,一,一代继,承,承,事业，,极,极力希,望,望这种,奋,奋斗精,神,神传承,给,给下一,代,代，望,子,子成龙,是,是家族,辉,辉,煌延续,的,的表征,。,。,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),1、超,大,大户型,，,，大宅,大,大院，,承,承载社,会,会交往,、,、家族,生,生活，,实,实现更,高,高层面,大,大户人,家,家生活,，,，体现,身,身份与,社,社会价,值,值。,2、完,善,善的生,活,活商业,配,配套，,便,便利的,交,交通达,成,成对价,值,值的心,理,理,接受。,3、领,先,先模式,的,的产品,、,、优美,的,的湖景,资,资源环,境,境促成,家,家庭终,极,极置业,的,的意识,；,；,什么因,素,素促使,目,目标客,户,户选择,我,我们的,产,产品？,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),什么因,素,素阻碍,目,目标客,户,户选择,我,我们的,产,产品？,1、外,在,在环境,喧,喧嚣，,缺,缺乏别,墅,墅应有,的,的私密,性,性，与,尊,尊贵的,生活不,相,相称。,2、项,目,目社区,规,规模不,大,大居家,氛,氛围不,浓,浓。,(海量,营,营销管,理,理培训,资,资料下,载,载),针对市,场,场现状,、,、项目,特,特征以,及,及目标,客,客户的,购,购买障,碍,碍与,利益，,本,本项目,如,如何有,针,针对性,的,的确定,自,自己的,项,项目特,色,色及,定位，最大限,度,度的争取目标,购,购买群体？,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),定位篇,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),同路模式：定,位,位铁三角,同,制造差异,引导需求,创造第一,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),项目命名：聚,龙,龙世家,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),关于命名：龙,是,是神圣的象征,，,，聚龙世家表,明,明了大家族尊,贵,贵,的生活荣耀，,迎,迎合对目标客,户,户价值观的取,向,向；也是对本,地,地文化,特色的溶入，,同,同时是对同方,另,另一成熟项目,聚,聚富花园的传,承,承，发,展开发理念的,提,提升。,副推案名,同方世家、金,龙,龙世家、裔天,别,别墅,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),产品定位：深,宅,宅大院 世袭,领,领地,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),1）定位的原,则,则：区隔市场,，,，突出核心竞,争,争力，瞬间打,动,动目标客户,的,的内心。,2） “深宅,大,大院”展示的,是,是项目的外在,特,特征，“世袭,领,领地”讲述的,则,则,是内在精神品,质,质。,3）本定位准,确,确概括了项目,最,最大卖点，即,：,：低密度的建,筑,筑空间，超大,户,户型、私家庭,院,院。满足客户,社,社会交往、家,族,族排场生活；,同,同时与客户精,神,神文化特征传,统,统根基，家族,观,观念的膨胀，,尊,尊贵身份的展,示,示相迎合，而,这,这些正是我们,的,的目标客户最,为,为关心的，同,时,时也是竞争楼,盘,盘所不充分具,备,备，能够与他,们,们形成最大差,异,异化的。,这是因为,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),广告语：留给,常,常平的传奇,（龙脉传承，,尽,尽显尊贵）,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),建筑实体的领,先,先开发模式是,传,传奇；景观价,值是传奇；血,脉,脉的相传，记,载,载物质财富和,精,精,神继承的全部,生,生活秘密更是,一,一种传奇。,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),广告调性,尊贵、大气,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),推广篇,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),鉴于项目定位,和,和产品体量的43栋，以及,目,目标客户,的精确定位，,在,在推广时高调,入,入市迅速启动,形,形象；,展开促销活动,，,，充分利用口,碑,碑链式传播并,为,为客户,提供深度服务,。,。,推广思路：,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),推广原则：,短、平、快,短与目标,客,客户保持最短,的,的距离，一针,见,见,血！,平最有效,的,的传播组合，,用,用最平的费用,，,，,取得最佳的推,广,广效果！,快快节奏,，,，！,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),整合市场攻击,线,线,第一战役：形,象,象攻击阶段,2003.12月-2004.2月,攻击目标：* 启动形象,形,形成市场高点,；,；,* 尊贵为核,心,心活动积累客,户,户；,*内部认购活,动,动,第二战役：开,盘,盘展示攻击阶,段,段,2004年.3月-2004年5月,攻击目标：*,开,开盘活动,*样板居眼见,为,为实的品牌促,销,销力,第三战役：现,场,场决战攻击阶,段,段,2004.5月-8月,攻击目标：*,活,活动以活动,形,形成高,档社区氛围；,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),第一战役：形,象,象攻击阶段,2003.12月-2004.2月,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),3、文本,攻击点,1、现场包装,2、户外广告,牌,牌,灯杆旗,售楼处,围墙,精装楼书,折页宣传品,加油站、火车,站,站、市中心,派送在汽车美,容,容维修店、加,油,油站、,高尔夫球场、,酒,酒店。,建筑模型,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),以体现“尊贵,”,”为核心展开,整合促销活动,(海量营销管,理,理培训资料下,载,载),主题：“贵,族,族视野”陆虎,汽,汽车展,时间：春节期,间,间（内部认购,前,前）,地点：现场,对象：目标客,户,户群,内容：陆虎汽,车,车展,目的：把成,立,立汽车展览,的,的新闻在聚,龙,龙世家的推,广,广中引爆，,打造出浓郁,的,的汽车文化,并,并与聚龙世,家,家链接。用,一,一种汽车,文化栓住目,标,标群，积累,客,客户。,活动（一）,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),主题： “,周,周大福”珠,宝,宝展,时间：清明,节,节前后,地点：酒店,对象：目标,客,客户群,内容：珠宝,展,展览、拍卖,目的：在目,标,标客户群集,中,中的时间达,成,成项目信,息口 碑传,播,播，客户积,累,累 。,物料准备：,建,建筑模型,活动（二）,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),第二战役：,开,开盘展示攻,击,击阶段,2004年.3月-2004年5,月,月,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),活动（三）,时间：开盘,后,后,地点：售楼,处,处/会所,对象：目标,消,消费群,内容：慈善,捐,捐赠钱物均,可,可,目的：倡导,社,社会公德，,表,表现捐赠者,爱,爱心，体现,高,高贵生,份，积累品,牌,牌形象。,主题： “,完,完美生活”,慈,慈善捐赠,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),第三战役：,现,现场决战攻,击,击阶段,2003.5月-2004.8月,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),咖啡嘉年,华,华,时间：样板,居,居完工,地点：样板,居,居,对象：目标,消,消费群,内容：煮咖,啡,啡、喝咖啡,目的：强化,上,上层生活一,意,意识形态，,体,体现尊贵心,理需求。巩,固,固形象，建,立,立消费者忠,诚,诚度。,活动（四）,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),主题：同方,业,业主联谊会,时间：六月,地点：同方,会,会所,对象：目标,客,客户业主家,庭,庭（含聚富,花,花园等）,内容：娱乐,联,联欢,目的：聚集,人,人气，把与,目,目标客户保,持,持最短距离,强,强化同方品,牌,牌形象促进,销,销售,物料准备：,折,折页、楼书,活动（五）,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),主题： 国,际,际名酒会,时间：七月,地点：酒店,对象：目标,客,客户业主家,庭,庭（含聚富,花,花园等）,内容：国际,名,名酒,目的：聚集,人,人气，促进,销,销售,物料准备：,折,折页、楼书,活动（六）,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),建议篇,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),黄帝宅经,曰：,宅者，人之,本,本，宅因人,而,而生，人因,宅,宅得存人宅,相,相抚，感通,天,天地。,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),结庐在人境,，,，而无车马,喧,喧（一）,问题一：,项目周边交,通,通主干道对,别,别墅都带来,了,了灰尘、嘈,音,音，并且名,流,流所重视,的私密性也,遭,遭到很大程,度,度的破坏。,解决方案：,沿周边主干,道,道提高坡地,落,落差，抬高,别,别墅地基；,沿,沿路种植较,大,大乔木植,物配以灌木,为,为辅助，并,且,且建高围墙,。,。,直接利益：,解决了富豪,私,私密性问题,，,，使自家生,活,活不被窥视,；,；种植植物,解,解决了,防尘、隔音,问,问题；解决,得,得是那么自,然,然，不露痕,迹,迹。,时间应在,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),一分钟切换,宁,宁静与繁华,，,，林间与闹,市,市，让感官,终,终结一切陈,旧,旧模式。生,活,活从此改变,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),风帘翠幕，,庭,庭院深深,项,项目,价,价值提升（,二,二）,问题二：目,前,前规划中园,林,林除水景外,，,，留给绿化,面,面积有限，,难,难以做出特,色,色。,解决方案：,将,将大面积园,林,林纳入“私,家,家花园”领,地,地。其余地,面,面空间见缝,插,插针，用灌,木,木做户与户,之,之间的隔断,。,。公共部分,用,用园艺装饰,。,。,直接利益：,推,推广“一户,一,一花园”、,“,“私家领地,”,”等概念，,不,不仅享有公,共,共部分，更,有,有自家空间,。,。,(海量营销,管,管理培训资,料,料下载),宅求其安，,诚,诚信管家,项,项目价,值,值提升（三,）,）,问题二：,深,深,宅,宅大院谁来,管,管理？,解决方案：,严,严格斟选优,秀,秀的物管公,司,司，先进的,制,制度，带动,高,高档的人居,文,文化。,直接利益：,维,维护业主世,袭,袭领地,(海量营销管理,培,培训资料下载),谢谢！,(海量营销管理,培,培训资料下载),谢 谢,3月-2302:58:0702:5802:583月-233月-2302:58,02:5802:58:083月-233月-2302:58:08,2023/3/9 2:58:08,