工业地产简介与

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,工业地产简介与分析,天津工业现状,天津工业地产市场情况,天津工业物业的发展模式,天津工业产品情况,天津工业地产市场情况,市场供应,天津市目前拥有4个国家级工业区和27个省级及省级以下工业园区。总工业园区规划面积近400平方公里。,国家级园区,天津新技术产业园区,天津经济技术开发区及西区,天津港保税区,天津出口加工区,省级及省级以下园区,天津空港加工区,天津市大港经济技术开发区,天津市东丽经济技术开发区,天津市海洋石化科技园区,天津市军粮城产业园区,天津市武清经济开发区,天津市津南经济技术开发区,天津市大王古经济开发区,天津市八里台工业园区,天津市福源经济开发区,天津市鑫达电子工业园区,天津市天宝经济技术开发区,天津市西青经济开发区,天津市京津新城经济技术开发区,天津微电子工业区,天津市宁河经济技术开发区,天津市中北工业园区,天津市潘庄工业园区,天津市北辰经济技术开发区,天津市静海经济技术开发区,天津市双口工业园区,天津市子牙环保产业园区,天津市海洋石油工业园区,天津市蓟县经济技术开发区,天津化学工业区,天津逸仙科学工业区,天津市茶淀工业园区,天津工业园区分布图,如图上所示，天津的工业有这样几个特点：,1、从地域分布上看，各区县都至少有一个省级开发区，而东丽、西青、津南和武清都有3个省级及省级以下开发区，是工业及工业园区相对繁荣的区域。,2、从工业园区的级别上看，90%国家级开发区主要集中在滨海新区而90%的省级开发区集中在市区周边。,3、从成立时间上看，有几个高峰期，91-92年为一个高峰期，建立了一个国家级，4个省级，成立地点为市区周），96年为一个高峰期，泰达经济技术开发区开辟了3个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开发区内，03年为一个高峰区，共开辟了一个国家级，3个省级开发区。,随着城市工业的聚集效应逐渐形成，天津工业地产客户主要集中在电子、机械制造、汽车配件、化工等行业。目前，电子产业、汽车及配件、化工、机械制造业还有近期崛起的航空业与物流业，已经成为天津工业支柱产业。与工业发展相适应，各类专业开发区域相继建成，如泰达微电子工业园、化学工业区，空港的航空城等。高科技产业园区相继兴起，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地，也促进了研发厂房地产的发展。,市场需求,天津工业物业的发展模式,政府引导型模式,自主开发模式,上述两者相结合的开发模式,内外资合资开发模式,带租约收购模式,天津工业物业情况,优势：国家的政策支持，雄厚的工业基础，得天独厚的地理位置，便捷的自然交通区位、高水平的职业教育和人才素质，就上述条件而言天津有相对较低的土地与租金价格。,劣势：就工业物业来说，标准厂房的设计单一，设计水平低，土地使用率低，产品设计单调，很难找到能够满足特殊产业的厂房,。,天津工业20062007年走势分析,投资密度,土地价格,租金价格,投资密度、土地价格、租金价格整体分析,投资密度,名称,06年一季度,06年二季度,06年三季度,06年四季度至今,天津港保税区,2500RMB/,4000 RMB/,4000 RMB/,4000 RMB/,空港物流加工区及空港国际物流区,3000 RMB/,4000 RMB/,4200 RMB/,4200 RMB/,天津经济技术开发区及西区,3500 RMB/,4200 RMB/,4200 RMB/,4200 RMB/,西青经济技术开发区,1500 RMB/,1700 RMB/,2000 RMB/,2000 RMB/,津南经济技术开发区,2000 RMB/,2000 RMB/,2200 RMB/,2200 RMB/,如上表,所,所示，,从,从一季,度,度到第,二,二季度,，,，天津,港,港保税,区,区投资,密,密度涨,幅,幅达60%，,空,空港物,流,流加工,区,区涨幅,达,达33%，天,津,津经济,技,技术开,发,发区涨,幅,幅20%，投,资,资密度,反,反映的,是,是土地,利,利用率,的,的高低,，,，投资,密,密度越,大,大，土,地,地的含,金,金量就,越,越大，,而,而投资,密,密度的,提,提高也,对,对入住,企,企业的,资,资质提,出,出了更,高,高的要,求,求。这,一,一变化,将,将促使,天,天津的,工,工业地,产,产单位,产,产值更,高,高，土,地,地收益,更,更大。,土地,价,价格,国务,院,院发,布,布了,国,务,务院,关,关于,加,加强,土,土地,调,调控,有,有关,问,问题,的,的通,知,知,（,（国,发,发200631,号,号，,以,以下,简,简称,通,知,知,）,），,根,根据,通,知,知,中,中要,求,求，,建,建立,工,工业,用,用地,出,出让,最,最低,价,价标,准,准统,一,一公,布,布制,度,度和,提,提高,新,新增,建,建设,用,用地,土,土地,有,有偿,使,使用,费,费缴,纳,纳标,准,准。,全国,的,的工,业,业用,地,地标,准,准已,于,于12月27,日,日出,台,台，,新,新增,建,建设,用,用地,土,土地,有,有偿,使,使用,费,费于2007,年,年1,月,月1,日,日提,升,升一,倍,倍，,这,这两,条,条规,定,定，,都,都会,使,使工,业,业用,地,地的,实,实际,出,出让,价,价格,受,受到,比,比较,大,大的,冲,冲击,。,。,名称,最低出让地价,新增建设用地土地有偿使用费,和平区、河东区、河西区、河北区、红桥区、南开区,480元/平方米,80元/平方米,塘沽区,384元/平方米,64元/平方米,津南区、西青区,336元/平方米,56元/平方米,东丽区、大港区、北辰区、汉沽区,288元/平方米,48元/平方米,武清区,252元/平方米,42元/平方米,宝坻区、蓟县、静海,204元/平方米,34元/平方米,宁河县,168元/平方米,28元/平方米,租金价格,名称,06年一季度,06年二季度,06年三季度,06年四季度至今,天津港保税区,0.8-1.2,0.8-1.4,0.8-1.4,0.8-1.4,空港物流加工区及空港国际物流区,0.9-1.1,0.9-1.3,0.9-1.3,0.9-1.3,天津经济技术开发区及西区,0.7-0.85,0.7-0.91,0.7-0.91,0.7-0.91,西青经济技术开发区,0.45-0.55,0.45-0.55,0.45-0.55,0.45-0.65,津南经济技术开发区,0.4-0.5,0.4-0.5,0.4-0.5,0.4-0.5,单位：平,方,方米/天,投资密度,、,、土地价,格,格、租金,价,价格整体,分,分析,国家政策,的,的颁布，,遏,遏制了招,商,商引资中,竞,竞相压低,地,地价的恶,性,性竞争行,为,为，抑制,了,了工业用,地,地低成本,过,过度扩张,；,；投资密,度,度的增加,，,，体现了,工,工业用地,的,的稀缺，,钢,钢材价格,的,的提升（,工,工业厂房,主,主要建筑,材,材料），,直,直接造成,了,了建筑成,本,本的提升,，,，这些都,导,导致了天,津,津工业用,地,地价格和,厂,厂房建筑,成,成本的攀,升,升，但这,里,里强调的,是,是：天津,工,工业物业,近,近一年时,间,间时间里,，,，租金水,平,平并没有,想,想象中随,土,土地和建,筑,筑成本的,提,提升而提,升,升，只有,部,部分新出,台,台物业（,技,技术含量,高,高，设施,齐,齐全，建,筑,筑材料过,硬,硬）的对,整,整体租金,有,有所拉升,（,（如普洛,斯,斯在开发,区,区所建的,物,物流库租,金,金为0.91/平,方,方米/天,，,，西青开,发,发区新建,标,标准厂房,租,租金为0.65/,平,平方米/,天,天），这,就,就是目前,天,天津工业,的,的问题所,在,在，天津,目,目前的工,业,业无论是,质,质量还是,租,租金都略,显,显不足，,根,根据数据,显,显示上海,、,、北京的,工,工业物业,的,的租金水,平,平甚至高,出,出天津的30%。,天津工业,地,地产的前,景,景分析,行业需求,增,增大，稀,缺,缺性凸现,工业地产,将,将保持高,景,景气度,工业地产,发,发展的主,要,要载体,总结,演讲完毕,，,，谢谢观,看,看！,