关于发展商的淡市战略

*,关于发展商的淡市战略研究,公司荣誉,从品牌、产品、客服、物管、质量多方面创造多个第一，用实力赢得行业领跑者的美誉,行业,第一,个全国驰名商标,行业内,首家,上市企业，并且是深圳证券交易所第二家上市公司,中国住宅行业,第一,个专利产品情景花园洋房,物业服务通过全国,首批,ISO9002质量体系认证,万客会是内地住宅行业的,第一,个客户关系组织,首家,及目前,唯一,展开建筑业工厂化技术研发的公司。并于,07年取得重要进展：位于东莞的住宅产业化基地正式投入,运作；上海新里程项目两栋工厂化住宅楼已向市场推出,万科前10名股东持股情况(08.6.30),集团总部,北京区域,上海区域,深圳区域,各地分公司,各地分公司,各地分公司,公司管理层级,矩阵式组织结构管理,制度严明，流程办事,有别于项目公司，城市选择慎重，考虑城市全盘布局,目前已经进入24个城市,深交所第二家上市企业，信息透明公正,华润为其最大的股东,未出现股权高度集中于某个大股东的情况,董事长及总经理等高管持股比例非常低,公司管理及经营,尽管公司一直坚持采用“总部相对集权”的管理模式，但也并不是所有的权力都集中在总部。有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管理中心等部门，总部更多地是通过制定政策和管理制度、规范业务流程和监督项目执行，来指导、服务子公司。,万科员工访谈,万科是一家管理先进、公司规范的规模上市公司，其全国化管理及资本运营能力一直在业内处于领先水平,万科从九十年代开始注重产品线打造，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌已家喻户晓，并依据地块特征快速在各城市复制,万科产品线,1,2,3,4,四季系列 1999-,选址：郊区,规模：占地20万方以上，个别达到60万方，容积率在1-1.1,产品：,多层、小高层、情景洋房、联排住宅,发展历程：,1999年深圳四季花城诞生，是深圳万科地产的第一个大型社区，之后武汉、沈阳、南昌以及上海四季花城等项目相应诞生,城市花园系列 1992-,选址：城郊，,规模：从5-6万方到52万方不等，容积率在1.2-1.8,各别2.0,发展历程,：92年上海城市花园诞生；01年成都城市花园成为,万科城市花园系列中第一目前也是唯一的坡地项目；2003年武汉城市花园再掀高潮,金色系列 1999-,选址：城市中心区,规模：一般10万方以下,产品：小高层，高层,发展历程：,1999年金色家园产品首先出现在深圳福田中心区，,集住宅、商业为一体的综合性。之后，成都、沈阳、南京的中心区域也相继出现了万科的身影,高档系列 03-,选址：,位于稀缺地段或占有稀缺景观资源,规模：不定,代表作品：,万科十七英里；上海兰乔圣菲 ；上海蓝山小镇、北京西山庭院,杭州桂花城,杭州绿园,南京金色家园,上海四季花城,产品线介绍,新年的“觉悟”虑远积厚，守正筑坚,08年发展策略,中报后策略,坚持走正道、勇于承担社会责任，精细化经营、实现长期发展,考虑行业和企业的可持续发展，注重提高企业自身实力,领跑者的自信 乐观,防守、谨慎的态度,08年主题词：,虑远积厚，守正筑坚,07年主题词：,大道当然，精细致远,VS,“虑远积厚，守正筑坚”在08年上半年着重体现在稳健扩张、重回款、提升专业能力,重视回款,提升专业能力,08年发展策略,中报后策略,稳健扩张,在2006、2007年全年新增项目储备都在1000万平方米左右，而08上半年这一数字为330万平方米，,王石在07年末中央电视台经济半小时中发表声明：08年后万科绝不拿地王。,08上半年新增土地储备平均价格为2155元/平，而07年这一数字为3500元/平,。,2月29日，万科在东莞上演“跳水秀”，运河一号7折出售,重提客户理念,优化成本配置、集中采购,细化装修房设计,要求一线公司,最大化客户价值,北京、深圳等地春节促销力度加大、新问市楼盘定价也较保守,精益管理计划,举措一：特价加快去化速度；范围为以上海为中心的华东区域及深圳,活动,降价楼盘,降价房,降价幅度,销售状况,上海,喜迎中秋，八盘同庆,金色雅筑,全部三房，90-130平,1.3万-1.6万，总价再减10万,良好,具体数字尚未获得,白马花园,80套，蚂蚁工房及90平小三,毛坯均价8000，装修均价9200,售60套,新里程,7套，90平小三,均价8000,剩1套,燕南园、花园小城四季花城等,少量尾房,9.5折出售,杭州,青年置业计划9.2-9.14,魅力之城,288套,均价1.2万降至9000元,144套，80套已定,白鹭郡,172套,8折销售,72套，销售率42%,逸天广场,30套,8.5折销售,全售，100%,南京,青年置业计划9.6起中秋特惠,金域缇香,102套70平一房部分90平两房,均价1.2万降至8800元,基本全售,08年发展策略,中报后策略,效益立显，8月份比7月份销售额增近10亿,关键举措1：特价,在9月8日公布的销售数据中，8月份公司实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，环比销售面积增加了,11.4万平方米,，销售金额增加了,9.4亿元,。,下图为调价后售楼处热销场面,特价促销导致部分老业主表示强烈不满，干扰了降价活动,关键举措1：特价,9.4日肖莉公开表示：,“企业要从股东的角度出发，对市场的价格变化给老业主进行补偿没有法律依据，因此双方短期内不容易达成共识。”,“企业确实需要尽力去做工作，争取减少双方的损失。”,万科回应,业主行为,9.7日董事会表示：不接受个人退房,9.12日董事会澄清关于“出台对老业主进行补偿的措施“的传闻，并再次强调,不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。,这一立场不可能改变。,万科于9月9日成功募,集,集到59亿,公,公司债，用,于,于偿还银行,贷,贷款及持有,现,现金流,关键举措2：发债,公司,金地集团,新湖中宝,保利地产,北辰实业,中粮地产,万科集团,发行时间,2008.03,2008.06,2008.07,2008.07,2008.08,2008.09,主体评级,AA-,AA-,AA,AA-,AA-,AA+,担保状况,建行担保,无担保,集团担保,集团担保,建行担保,建行担保/无担保,债券评级,AAA,AA-,AA+,AA,AAA,AAA/AA+,承销商,中金,西南证券,中信证券,瑞银证券,中金,中信证券,规模,12亿,14亿,43亿,17亿,12亿,30亿/29亿,利率,5.5%,9.0%,7.0%,8.2%,6.06%,5.5%/7%,期限,8年,8年,5年,5年,10年,5年,今年各地产,公,公司发行公,司,司债汇总,该评,价,价表,示,示投,资,资机,构,构对,万,万科,企,企业,长,长期,盈,盈利,能,能力,的,的认,可,可,万科,发,发行,公,公司,债,债中15,万,万用,于,于偿,还,还1,年,年内,到,到期,银,银行,贷,贷款,；,；44万,用,用于,持,持有,现,现金,流,流,持有,还贷,融资,用,用途,为何,选,选择,发,发债,而,而不,是,是其,他,他融,资,资手,段,段，,是,是受,市,市场,认,认可,度,度所,限,限制,关键举措2：发债,通过用财务杠杆扩大风险和收益,与股东共享收益和风险,发债,股权融资,贷款,房企融资,08,年,年以,前,前房,地,地产,市,市场,收,收益,高,高风,险,险低,，,，企,业,业融,资,资大,多,多首,选,选贷,款,款、,次,次选,发,发债,、,、最,后,后考,虑,虑股,权,权融,资,资。,今,今年,收,收益,下,下降,风,风险,提,提高,，,，企,业,业需,要,要多,种,种渠,道,道融,资,资。,股,股价,越,越低,，,，进,行,行股,权,权融,资,资成,本,本越,高,高、,风,风险,越,越大,。,。,万科,放,放弃,了,了年,初,初计,划,划的,在,在08年,内,内进,行,行一,次,次股,权,权融,资,资，,而,而通,过,过发,债,债的,形,形式,融,融资,，,，说,明,明了,：,：第,一,一，,企,企业,本,本身,坚,坚定,看,看好,住,住宅,房,房地,产,产后,市,市、,对,对企,业,业盈,利,利有,良,良好,预,预期,；,；,第二,，,，目,前,前投,资,资者,对,对投,资,资房,地,地产,市,市场,热,热情,度,度不,高,高，,进,进行,股,股权,融,融资,成,成功,可,可能,性,性不,大,大,通过,减,减少,开,开竣,工,工面,积,积，,以,以匹,配,配当,前,前市,场,场销,售,售节,奏,奏，,保,保有,更,更多,的,的现,金,金，,把,把握,未,未来,机,机会,关键举措3：调整开竣工面积,自1,月,月1,日,日以,来,来，,公,公司,的,的劳,动,动力,成,成本,按,按照,不,不同,工,工种,分,分别,上,上涨,了,了100%至200%,，,，钢,材,材价,格,格上,涨,涨了70%，,混,混凝,土,土价,格,格上,涨,涨30%,soho,中,中国,潘,潘,石,石屹,鉴于,目,目前,的,的市,场,场调,整,整还,将,将持,续,续一,段,段时,间,间，,为,为了,更,更好,地,地适,应,应当,前,前市,场,场状,况,况，,公,公司,将,将对,下,下半,年,年的,开,开工,和,和竣,工,工计,划,划进,行,行适,当,当调,整,整，,以,以更,好,好地,匹,匹配,当,当前,市,市场,的,的销,售,售节,奏,奏，,保,保有,更,更多,的,的现,金,金，,把,把握,未,未来,机,机会,。,。,摘,摘自,万,万科,中,中期,报,报告,Vanke中,报,报之,后,后的,动,动作,表,表明,其,其下,半,半年,的,的工,作,作根,本,本在,于,于持,有,有更,多,多现,金,金流,、,、优,化,化负,债,债结,构,构,特价,促,促销,发债,调整,开,开竣,工,工面,积,积,08上半年动作,近期举措,这三,个,个动,作,作可,以,以看,出,出企,业,业下,半,半年,的,的工,作,作根,本,本在,于,于：,优化,企,企业,负,负债,结,结构,、,、持,有,有更,多,多现,金,金流,，,，落,地,地年,初,初提,出,出的,“,“虑,远,远积,厚,厚，,守,守正,筑,筑坚,”,”目,标,标,开源,节流,万科,得,得以,在,在住,宅,宅领,域,域持,续,续领,先,先的,核,核心,竞,竞争,力,力是,什,什么,？,？,品牌,？,？营,销,销？,融,融资,渠,渠道,？,？取,地,地能,力,力？,客,客户,积,积累,？,？公,司,司经,营,营管,理,理？,企业,核,核心,竞,竞争,力,力讨,论,论,金地,集,集团,：,：以,房,房地,产,产开,发,发为,主,主营,业,业务,的,的上,市,市公,司,司，,兼,兼顾,地,地产,代,代理,、,、物,业,业管,理,理等,产,产业,链,链条,的,的综,合,合性,发,发展,商,商,主要,覆,覆盖,珠,珠三,角,角、,长,长三,角,角、,京,京津,唐,唐和,三,三大,核,核心,城,城市,（,（武,汉,汉、,西,西安,、,、沈,阳,阳）,。,。,科学,筑,筑家,金地,这,这20年,来,来，,秉,秉承,“,“精,准,准价,值,值的,创,创新,”,”原,则,则，,无,无论,是,是从,实,实践,还,还是,理,理论,层,层面,，,，在,室内,设,设计,、,、建,筑,筑设,计,计、,景,景观,设,设计,方,面,面,都,都,已,已,经,经,体,体,现,现,了,了,尊,尊,重,重,人,人,、,、,尊,尊,重,重,自,自,然,然,、,、,尊,尊,重,重,文,文,脉,脉,的,的,需,需,求,求,。,。,”,”,建,筑,筑,的,的,本,本,质,质,源,源,自,自,对,对,生,生,活,活,的,的,理,理,解,解,，,，,金,金,地,地,从,从,最,最,本,本,质,质,的,的,地,地,步,步,出,出,发,发,，,，,探,探,索,索,最,最,适,适,宜,宜,人,人,居,居,的,的,建,建,筑,筑,。,。,金,金,地,地,始,始,终,终,坚,坚,持,持,“,“,创,创,新,新,、,、,品,品,质,质,与,与,服,服,务,务,”,”,三,三,个,个,原,原,则,则,。,。,公,司,司,简,简,介,介,组,织,织,机,机,构,构,最,最,大,大,股,股,东,东,为,为,福,福,田,田,投,投,资,资,发,发,展,展,公,公,司,司,，,，,立,立,足,足,深,深,圳,圳,，,，,全,全,国,国,布,布,局,局,截,至,至,目,目,前,前,，,，,金,金,地,地,集,集,团,团,已,已,拥,拥,有,有,8,家,家,控,控,股,股,子,子,公,公,司,司,，,，,总,总,资,资,产,产22,亿,亿,元,元,，,净,净,资,资,产,产12,亿,亿,元,元,，,，,并,并,形,形,成,成,了,了,以,以,房,房,地,地,产,产,为,为,主,主,营,营,业,业,务,务,，,，,物,物,业,业,服,服,务,务,、,、,地,地,产,产,中,中,介,介,、,、,广,广,告,告,代,代,理,理,与,与,商,商,业,业,贸,贸,易,易,同,同,步,步,发,发,展,展,的,的,产,产,业,业,结,结,构,构,。,。,股东名称,持股比例,股东性质,深圳市福田投资发展公司,12.32%,国有股东,深圳福田建设股份有限公司,7.06%,其他,深圳中科讯实业有限公司,4.23%,其他,通和投资控股有限公司,4.05%,其他,中国工商银行广发聚富开放式证券投资基金,3.01%,其他,中国工商银行易方达价值精选股票型证券投资基金,2.58%,其他,广东浩和创业有限公司,2.23%,其他,深圳市通产实业有限公司,2.08%,国有股东,UT STARCOM ，INC,2.08%,外资股东,中国银行银华优质增长股票型证券投资基金,1.93%,其他,组,织,织,架,架,构,构,金,地,地,产,产,品,品,系,系,分,分,为,为,新,新,区,区,、,、,新,新,城,城,、,、,小,小,城,城,及,及,都,都,市,市,四,四,类,类,产,产,品,品,，,，,在,在,各,各,地,地,进,进,行,行,产,产,品,品,复,复,制,制,，,，,获,获,得,得,客,客,户,户,的,的,高,高,度,度,认,认,可,可,金,地,地,产,产,品,品,系,系,列,列,1,2,3,4,都,市,市,系,系,列,列,城,市,市,中,中,心,心,高,高,层,层,高,高,密,密,度,度,项,项,目,目,新,区,区,系,系,列,列,新,城,城,区,区,高,高,层,层,中,中,高,密,密,度,度,项,项,目,目,小,城,城,系,系,列,列,城,郊,郊,中,中,低,低,密,密,度,度,混,混,合,合,社,社,区,区,新,城,城,系,系,列,列,远,郊,郊,低,低,密,密,度,度,混,混,合,合,社,社,区,区,金地香蜜山,金地梅陇镇,金,地,地,格,格,林,林,世,世,界,界,金,地,地,格,格,林,林,小,小,镇,镇,产,品,品,系,系,列,列,战,略,略,演,演,变,变,从,从,当,当,初,初,的,的,管,管,理,理,系,系,统,统,改,改,革,革,、,、,区,区,域,域,扩,扩,张,张,、,、,产,产,业,业,链,链,延,延,伸,伸,，,，,实,实,现,现,全,全,国,国,布,布,局,局,；,；,目,目,前,前,在,在,战,战,略,略,上,上,以,以,万,万,科,科,为,为,标,标,竿,竿,，,，,紧,紧,跟,跟,万,万,科,科,金,地,地,集,集,团,团,初,初,创,创,期,期,，,，,进,进,行,行,的,的,是,是,管,理,理,系,系,统,统,变,变,革,革,（1993-1999,）,）,。,。,这,这,期,期,间,间,，,，,包,包,括,括,企,企,业,业,改,改,制,制,、,、,引,引,进,进,战,战,略,略,投,投,资,资,者,者,等,等,一,一,系,系,列,列,针,针,对,对,治,治,理,理,结,结,构,构,的,的,举,举,措,措,。,。,金,地,地,集,集,团,团,学,学,习,习,区,域,域,扩,扩,张,张,（2000,）,）,，,，,进,进,入,入,北,北,京,京,、,、,重,重,庆,庆,、,、,大,大,连,连,、,、,长,长,春,春,等,等,城,城,市,市,，,，,推,推,进,进,其,其,全,全,国,国,化,化,进,进,程,程,。,。,金,地,地,集,集,团,团,进,进,行,行,了,了,产,产,品,品,延,延,伸,伸,（,（2001,）,）,，,，,拓,拓,展,展,了,了,物,业,业,服,服,务,务,、,中,中,介,介,服,服,务,务,。,。,金,地,地,集,集,团,团,紧,紧,跟,跟,万,万,科,科,的,的,“,“3+X,”,”,战,战,略,略,实,实,施,施,了,了,有,有,组,组,织,织,的,的,区,区,域,域,扩,扩,张,张,（,（2002-2005,）,）,，,，,基,基,本,本,实,实,现,现,了,了,全,国,国,三,三,角,角,形,形,的,布,布,局,局,。,。,金,地,地,集,集,团,团,全,全,面,面,地,地,从,从,最,最,基,基,本,本,的,的,经,经,营,营,单,单,元,元,层,层,次,次,向,向,万,万,科,科,学,学,习,习,，,，,基,基,本,本,形,形,成,成,了,了,一,一,套,套,标,标,杆,杆,管,管,理,理,的,的,体,体,系,系,。,。,第一阶,段,段,第二阶,段,段,第三阶,段,段,第四阶,段,段,第五阶,段,段,金地集团坚持做战略追随者，在战略上紧紧跟随万科。这种跟随战略一方面减少了金地的战略制定成本和战略风险，但是也注定了金地在战略举措上“慢半拍”。因此，金地在战略机遇的把握上，显著弱于万科。,企业战,略,略,金地营,销,销首创,：,：卖楼,先,先卖环,境,境，卖,楼,楼先卖,建,建筑，,上,上下两,端,端同时,施,施工，,在,在造楼,的,的同时,，,，把外,部,部的环,境,境做好,先找市场，再建楼盘,先玩概念，再卖产品,注重让客户口碑相传,先找地块，再找市场,先做产品，再找卖点,注重让产品自己说话,营销策,略,略,营销方,式,式,销售特,点,点,试验、标准化，走低成本扩张路线,创新，走差异化路线，专注做产品,低成本,扩,扩张,营销方,式,式,营销战,略,略,与万科,迥,迥异的,营,营销战,略,略,通过区,域,域的投,资,资组合,来,来获得,相,相对平,稳,稳的利,润,润。投,资,资在不,同,同城市,就,就可以,达,达到调,控,控开发,节,节奏，,平,平抑风,险,险，受,整,整个大,势,势下滑,的,的影响,，,，金地,把,把取地,重,重点放,到,到了三,四,四线城,市,市,金地集,团,团于8,月,月初挥,师,师,西安曲,江,江新区,，以6.85,亿,亿元购,得,得该区,域,域近30万平,方,方米地,块,块。,金地历年土地储备（万方）,金地集,团,团2007年,的,的金地,土,土地储,备,备已经,达,达到1125,万,万方。2008年，,金,金地集,团,团并未,扩,扩大土,地,地储备,。,。金地,集,集团积,极,极拓宽,融,融资渠,道,道，采,取,取多途,径,径融资,以,以期望,能,能解决,其,其资金,压,压力。,在,在中报,业,业绩期,内,内，金,地,地集团,成,成功发,行,行了公,司,司债，,目,目前拥,有,有现金,约,约75,亿,亿元，,未,未付土,地,地款仅,20,亿元。,1125万方,从布局,上,上看金,地,地还是,以,以珠三,角,角为主,，,，今年,将,将把主,要,要取地,放,放在长,三,三角和,西,西安等,地,地。,宏观调,控,控条件,下,下在一,二,二线城,市,市拿不,到,到地、,贷,贷不到,款,款。放,弃,弃中心,城,城市，,转,转战调,控,控力度,相,相对较,小,小，刚,性,性需求,较,较足的,三,三四线,城,城市，,就,就是为,了,了寻找,空,空间“,活,活下去,”,”。,拿地策,略,略,受到整,体,体市场,影,影响，,公,公司的,销,销售业,绩,绩略低,于,于预期,，,，但还,是,是成功,地,地做到,了,了跑赢,大,大市；,资,资金方,面,面的压,力,力迫使,集,集团采,取,取多渠,道,道融资,来,来缓解,2007年，,金,金地集,团,团实现,营,营业收,入,入为74.87亿元,，,，营业,利,利润17.88亿元,，,，净利,润,润9.65亿,元,元，分,别,别同比,增,增加了111%、176%,和,和117%。,2008年1,月,月至8,月,月，公,司,司共实,现,现销售,面,面积62.95万平,方,方米，,较,较上年,同,同期销,售,售面积,下,下降15.67%；销售金,额,额67.14,亿,亿元，较上,年,年同期,增,增长2.74%。,受到整,体,体市场,影,影响，,公,公司的,销,销售业,绩,绩略低,于,于预期,，,，但还,是,是成功,地,地做到,了,了跑赢,大,大市，,体,体现了,公,公司在,淡,淡市中,良,良好的,经,经营能,力,力。,2008年7,月,月28,日,日，金,地,地集团85亿增发被,否,否，陷入,融,融资困,局,局。,金地手,头,头还有75亿,元,元的现,金,金流及,各,各个银,行,行211亿元,的,的信贷,额,额度，,目,目前金,地,地仅用,了,了其中,的,的45,亿,亿元。,金,金地今,年,年需要,偿,偿还银,行,行贷款22亿,元,元，其,中,中15,亿,亿元被,批,批准延,期,期还款,。,。而今,年,年金地,尚,尚未支,付,付地价,款,款19,亿,亿元，,工,工程款,不,不到40亿元,。,。,金,地,地集团,郭,郭国强,金地集,团,团因公,司,司前7,个,个月仅,完,完成全,年,年150亿元,人,人民币,销,销售目,标,标的四,成,成左右,，,，或将,调,调低年,度,度销售,目,目标。,资金方,面,面,在大势,持,持续下,滑,滑的情,况,况下，,金,金地集,团,团主要,从,从销售,、,、土地,和,和融资,三,三个方,面,面采取,对,对策，,应,应对淡,市,市,直至刚,需,需,金地湾,流,流域和,未,未未来,，,，近两,个,个月新,推,推的房,源,源也基,本,本以90平方,米,米以下,的,的小户,型,型为主,。,。随着,旺,旺季的,到,到来，,小户型,的推出,将,将会进,一,一步扩,大,大。九、十,月,月份将,陆,陆续推,出,出北京,格,格林小,镇,镇6、,上,上海湾,流,流域、,上,上海未,未,未来等14个,项,项目，,主,主抓刚,性,性需求,客,客户，,促,促进现,金,金流的,滚,滚动。,增加在,长,长三角,及,及环渤,海,海项目,的,的推介,，,，因为,该,该两地,楼,楼市较,华,华南地,区,区为好,，,，楼价,亦,亦较为,稳,稳定。,在,在,西安、,沈,沈阳,等地进,行,行积极,的,的土地,拓,拓展，将拿地,的,的触角,主,主要放,在,在受市,场,场影响,小,小的三,四,四级城,市,市。,转战他,城,城,联手瑞,银,银,与瑞银,合,合资成,立,立的房,地,地产基,金,金投资,公,公司，,做,做高端,房,房地产,金,金融人,才,才储备,，,，此举,将实现金,地,地独立,的,的,运作,基金投,资,资业务,，,，打造,全,全新的,海,海外融,资,资平台,，,，借助海,外,外金融,优,优势与,成,成熟的,房,房地产,开,开发成,果,果，将,地,地产与,金,金融更,加,加紧密,的,的集合,在,在一起,。,。,淡市方,略,略,融资,土地,销售,金地湾,流,流域,受,周,周边万,科,科金色,雅,雅筑影,响,响而降,价,价，由,新,新聚仁,和,和中原,地,地产二,三,三级联,合,合代理,销,销售，,在,在大势,下,下滑的,情,情况下,取,取得了,不,不错的,业,业绩,时间,均价,最低价,最高价,2008.08.15 - 至今,1.5万,1.7万,2008.07.14 - 08.15,1.3万,1.9万,2008.07.02 - 07.14,1.8万,金地湾流,域,域采用的,是,是“高开,低,低走”的,销,销售模式,，,，先推出,花,花园洋房,，,，随后才,推,推公寓房,，,，使得金,地,地湾流域,的,的销售状,况,况一直表,现,现突出。,湾流域的,产,产品具有,高,高附加值,，,，错层花,园,园洋房和,景,景观高层,都,都有面积,赠,赠送。,别墅面积,约240-260,洋房面积,约80-90 约170-200,公寓面积,约80-90 约160-180,物业形态,双拼别墅、电梯洋房、小高层,总户数,约1700套,总占地面积,12.5万方,总建筑面积,18.75万方,容积率,1.5,从早期推,出,出的1.8万，如,今,今通过几,次,次陆续的,降,降价，已,经,经降至1.5万。,几,几期共推,出,出698,套,套，已售84套，,去,去化效果,不,不是很理,想,想,热销楼盘,本次分享,的,的内容,经过13,年,年的发展,，,，绿城已,经,经成为以,住,住宅为主,导,导，兼有,酒,酒店、写,字,字楼、城,市,市综合体,等,等多种物,业,业类型的,大,大型、上,市,市、高端,物,物业开发,商,商,1995,1997,1996,2008,1998,2005,1999,2000,2002,2001,2003,2004,2006,2007,绿城公司,正,正式注册,成,成立,开发别墅,系,系列代表,作,作杭州九,溪,溪玫瑰园,开发多层,公,公寓系列,代,代表作杭,州,州桂花城,成立首个,省,省外项目,公,公司上,海,海绿宇房,地,地产开发,有,有限公司,；,；开发资,质,质升为一,级,级；开发,高,高层系列,代,代表作杭,州,州绿园,开发合肥,桂,桂花园，,标志着公,司,司正式走,向,向全国,首次发行,房,房产信托,，,，,标志着公,司,司融资渠,道,道趋于多,元,元化,通过“自,我,我收购”,，,，公司改,制,制为外商,独,独资企业,；,；绿城会,正,正式成立,；,；开发平,层,层官邸系,列,列代表作,北,北京御园,在香港主,板,板,上市,，融资26.63,亿,亿港元；,采,采取多种,渠,渠道积极,融,融资,正式推出,“精品战,略,略”和“,园,园区生活,服,服务体系,”；,年销售额,实,实现154亿元，,首,首次进入,百亿俱乐,部,部,；,继续采取,多,多元渠道,积,积极融资,，,，并,“激进式,”,”储备土,地,地,三级管理,体,体制研讨,会,会召开；,截,截至8月31日实,现,现销售额122亿,元,元,经过13,年,年的发展,，,，绿城已,经,经成为涉,及,及高端住,宅,宅项目以,及,及高级酒,店,店、写字,楼,楼、城市,综,综合体等,多,多种物业,类,类型的大,型,型,高端物业,开发商,2007,年,年实现销,售,售额154亿元，,综,综合实力,排,排名第八,2006,年,年绿城于,香,香港主板,成,成功上市,，,，融资26.63,亿,亿港元,绿城住宅,专,专注于中,高,高端产品,，,，形成多,层,层、高层,、,、度假公,寓,寓、别墅,、,、平层官,邸,邸以及大,型,型社区等,多,多个产品,系,系列；并,通,通过在各,地,地的项目,复,复制实现,品,品牌延伸,和,和成本控,制,制,绿城高端,住,住宅,系列产品,1,2,3,4,多层公寓,：桂花城,系,系列,代表楼盘,：,：杭州桂,花,花城、北,京,京百合公,寓,寓,特点：低,密,密度、低,容,容积率、,高,高绿化率,，,，高品质,高层公寓,：,：,以杭州绿,园,园、春江,花,花月、上,海,海绿城为,代,代表,度假公寓,：,：,以千岛湖,度,度假公寓,为,为代表,别墅,第一代：,造,造房子,代表作：,桂,桂花园系,列,列,第二代：,造,造庭院,代表作：,九,九溪玫瑰,园,园、桃花,源,源北区,第三代：,造,造生活,代表作：,桃,桃花源南,区,区、长沙,青,青竹园,平层官邸,代表作：,北京御园,、,、杭州留,庄,庄、新昌,玫,玫瑰园,产品特点,：,：,3-4层,多,多层公寓,形,形态，兼,具,具别墅生,活,活功能；,帕,帕拉蒂奥,新,新古典主,义,义建筑风,格,格,大型社区,代表作：,海宁百合,新,新城、杭,州,州翡翠园,、,、青岛理,想,想之城,产品特点,：,：,多元化产,品,品、多元,化,化生活、,多,多元化建,筑,筑科技,杭州桂花,城,城,杭州绿园,桃花源,北京御园,海宁百合,新,新城,产品线,绿城认为,服,服务是房,产,产品质的,重,重要组成,部,部分，其,提,提出的“,园,园区生活,服,服务体系,”,”更是将,社,社区服务,提,提升到一,个,个新的行,业,业水平,园区生活,服,服务体系,文化教育,服,服务体系,：,：,1、社区,老,老年文化,教,教育服务,体,体系,2、社区,儿,儿童文化,教,教育服务,体,体系,健康服务,体,体系：,1、健康,保,保健类服,务,务,2、社区,门,门诊,3、紧急,救,救助类服,务,务,4、医疗,绿,绿色通道,服,服务,生活服务,体,体系：,1、社区,饮,饮食服务,2、社区,运,运动服务,3、社区,休,休闲娱乐,服,服务,4、社区,居,居家购物,服,服务,5、社区,出,出行服务,6、社区,管,管家服务,7、社区,商,商务,“园区生,活,活服务体,系,系”是对,以,以往物业,管,管理概念,新,新的诠释,，,，将关注,点,点从,对社区的,管,管理,回归到,对人的服,务,务,上，使房,地,地产行业,具,具有了更,多,多服务的,内,内涵,“园区生,活,活服务体,系,系”成功,获,获得,建设部立,项,项,，并在,杭州蓝庭,试,试行,物业服务,核心竞争,力,力：,绿城品牌,绿城高品,质,质的产品,、,、高水准,的,的服务以,及,及中高端,产,产品定位,共,共同培育,了,了绿城品,牌,牌，并形,成,成忠诚度,很,很高的优,质,质客户群,据盖洛普,咨,咨询调查,，,，,88,的业主认,为,为绿城品,牌,牌对其购,房,房行为有,明,明显的促,进,进影响，,绿,绿城业,主,主对绿城,物,物业服务,的,的满意度,达,达到,86.19，,忠诚度达,到,到,74.15,核心竞争力,服务：,一贯的高品,质,质物管服务,“园区生活,服,服务体系”,中高端定位,：,：,强烈的身份,认,认同感,产品：,高品质,“精品战略,”,”,我1996,年,年买下绿城,第,第一套房，,之,之后只要有,资,资金就会买,绿,绿城的房子,。,。已经买了,好,好几套了，,至,至今没有卖,出,出一套。我,怕,怕卖出后就,很,很难再买回,来,来了，这些,都,都是经典楼,盘,盘，我想把,它,它们当作藏,品,品来对待。,业主周,先,先生,杭州70%,的,的高端豪宅,客,客户为绿城,客,客户，而且,忠,忠诚度已经,很,很高了，其,他,他产品除非,性,性价比极高,，,，为绝版，,或,或者资源价,值,值很高，否,则,则很难与其,竞,竞争。,和家园,客,客户经理,虽然绿城已,经,经开始走向,全,全国，但其,业,业务的区域,集,集中度很高,；,；未来土地,储,储备丰富，,主,主要集中在,浙,浙江、其它,长,长三角中心,城,城市及环渤,海,海重要城市,目前绿城已,经,经进入浙江,、,、上海、江,苏,苏、北京、,山,山东、河南,、,、安徽、湖,南,南、新疆以,及,及海南等省,份,份，其中绝,大,大部分的业,务,务集中在,浙江、上海,和,和北京,截至8月底,，,，绿城土地,储,储备总建筑,面,面积累计为,2627万,平,平米,，按公司权,益,益计算为1602万平,米,米,2007年,底,底绿城土地,储,储备区域分,布,布,2007年,底,底绿城土地,储,储备城市区,位,位分布,土地篇,受资金紧张,影,影响，2008年绿城,采,采取了更谨,慎,慎、灵活的,拿,拿地策略，,并,并加大采用,合,合作开发的,模,模式以弥补,资,资金短板；,拿,拿地区域没,有,有明显变化,建筑面积（平，按容积率计算）,合作方,公司权益比例（%）,公司资本承担比例（%）,北京,南沙滩项目,81944,舟山融信置业,50,9,宁波,象山项目,143222,舟山融信置业,50,9,杭州,蒋村1-2号地块,196931,浙江日报报业集团,50,36.2,杭州,蒋村7号地块,128086,浙江能源集团,49,49,杭州,蒋村10号地块,162922,浙江铁路投资,50,30,海南,陵水项目,2333935,浙江铁路投资,51,51,宁波,慈溪项目,158585,中青旅控股有限公司,49,30,余杭,临平15号地块,42996,100,100,2007年,绿,绿城取得21个项目，,其,其中12个,项,项目是通过,合,合资或收购,公,公司股权获,得,得的；2008上半年,绿,绿城的8个,主,主要拓展项,目,目中7个采,取,取合资方式,通过,品牌、管理,输,输出,，绿城与拥,有,有资金和土,地,地优势的公,司,司,合作开发,项目，有效,弥,弥补了在资,金,金和土地上,的,的短板，实,现,现公司项目,快,快速扩展,今年拿地还,是,是要拿的，,但,但是会比较,谨慎,，要根据公,司,司的现金流,量,量来确定基,本,本节奏，看,是,是否有足够,的,的钱。今年,我,我们还大约,需,需要支付30亿元的土,地,地款。,绿城,中,中国副主席,寿,寿柏年,2008上,半,半年绿城主,要,要拓展项目,土地篇,受美次贷危,机,机和市场不,确,确定性因素,影,影响，绿城,出,出售项目股,权,权融资计划,受,受阻；合作,开,开发和信托,将,将是绿城未,来,来融资的主,要,要模式,2007.5.15,2007.10,通过瑞银及,摩,摩根大通配,售,售增发，集,资,资23.1,亿,亿港元,发行本金总,额,额为23.1亿元的可,换,换股债券,签署8.5,亿,亿的银团贷,款,款，发展上,海,海董家渡项,目,目,2006.7,2006.11,获JP摩根,和,和StarkInvestment 入股2000万美,元,元,发行1.3,亿,亿美元可转,换,换债券在新,加,加坡上市,在香港上市,融,融资3.5,亿,亿美元,发行7年到,期,期的4亿美,元,元高息债券,2007.5.7,2006.1,在过去两年,里,里，绿城采,取,取了再融资,领,领域的多种,创,创新方式，,包,包括私募基,金,金入股、首,次,次公募前可,转,转换债券融,资,资结构、IPO、高息,票,票据借贷、,配,配股增发、,发,发行人民币,可,可转债、银,团,团贷款等七,种,种方式，融,资,资渠道多元,化,化,受美国次贷,危,危机和市场,不,不确定性因,素,素的影响,，绿城向美,联,联银行,出售,上海新江湾,城,城项目,部分股权,的,计划受阻,上半年绿城,采,采用,合作开发,的模式积极,有,有效的使用,外,外部资本，,融资效果明,显,显,2008.4,欲向美联银,行,行,出售,上海新江湾,城,城项目,部分股权，,未,未果,合作开发和,信,信托,将是未来绿,城,城融资的主,要,要模式。,绿城董,事,事长宋卫平,融资篇,2008上,半,半年绿城各,地,地中高端楼,盘,盘呈现热销,状,状态，并且,价,价格坚挺,面积,套数,均价（元）,开盘时间,首月去化率（%）,杭州丽江公寓一期,90；100-150；200,329,13000,2008.3.24,95.9,杭州蔚蓝公寓,90；150,382,26036,2008.4.18,92.9,宁波皇冠花园一期,130-190,333,11000,2008.4.30,94.5,杭州蓝庭二期,90；140-200,140,8000,2008.3.22,76.3,合肥百合公寓二期,128-152,171,6500,2008.4.19,74.6,杭州玉兰公寓,90；200,391,15800,2008.7.27,83.3,青岛理想之城一期,100-200,445,6050,2008.8.2,65.3,温州鹿城广场一期,390-1000,230,40000,2008.8.1,51.2,上半年绿城,实,实现销售额78亿元，,同,同比,增长44%,；平均销售,价,价格为11600元/,平,平，同比,增长51%,销售篇,绿城行为启,示,示,品牌,土地,融资,在淡市的情,况,况下，良好,的,的企业品牌,可,可以有效抵,御,御市场风险,，,，为产品销,售,售提供有力,的,的客户支撑,在市场不确,定,定情况下，,企,企业应根据,自,自身战略及,资,资金状况采,取,取谨慎、灵,活,活的拿地策,略,略。合作开,发,发可以有效,弥,弥补自身资,金,金不足，并,分,分散市场风,险,险,淡市情况下,企,企业要积极,采,采取多元化,的,的融资渠道,；,；合作开发,是,是一种有效,的,的融资方式,本次分享的,内,内容,16年时间,里,里，以“扎,根,根上海，服,务,务全国”的,战,战略，逐步,发,发展为“房,地,地产主业突,出,出，能源、,金,金融等相关,产,产业并举发,展,展”的上海,的,的房地产龙,头,头企业。,1992,2004,2008,1997,2002,2001,2011,政府出资,背景成立,细分市场,低端介入,区域扩张,奠定形象,产业扩张,多元经营,收缩规模,稳定现金,中期战略,远景,2011年销售,收入1300亿,世界500强,绿地发展,1992上,海,海农委和建,委,委投资2000万，抽,调,调36岁的,时,时任农委住,宅,宅办副主任,的,的张玉良成,立,立了绿地集,团,团的前身,上海绿地,开,开发总公司,，,，旨在解决,城,城市绿化资,金,金的匮乏问,题,题,1992成,立,立之初做旧,城,城改造的动,迁,迁房，靠三,个,个开发面积,共,共7万方的,小,小项目在两,年,年后赚得第,一,一桶金3000万,1997改,多,多元投资的,企,企业集团，,并,并组建了上,海,海绿地集团,2001开,始,始拓展区域,市,市场，进驻,南,南昌、长春,、,、合肥、昆,山,山、南京、,西,西安、成都,、,、郑州等市,场,场,2002注,册,册资本达2.85亿，,总,总资产达71.1亿,2004,销,销售收入突,破,破百亿，成,为,为上海房市NO1,2004开,始,始走多元化,道,道路，设计,到,到国外地产,市,市场、国内,商,商业地产、,建,建筑、能源,、,、金融、汽,车,车服务等领,域,域，,2008上,海,海房地产龙,头,头企业、上,海,海百强企业,排,排名17，,集,集团业务销,售,售收入、资,产,产规模、经,营,营性现金流,三,三指标均突,破,破300亿,36,绿地全国房,地,地产布局战,略,略以上,海,海为根据地,，,，深入二、,三,三线城市，,由,由长三角向,中,中部、东北,、,、西部发展,的,的全国布局,已,已经涉及到19个省的30多个城,市,市。,合肥（国际,花,花都、海顿,公,公馆）,南昌（滨江,豪,豪园、绿地,兰,兰宫）,西安（西安,仕,仕嘉公寓）,郑州（郑东,老,老街坊、绿,地,地世纪峰会,、,、绿地峰会,天,天下、郑州,会,会展宾馆）,长春（长春,上,上海城一期,湖,湖畔国际）,成都（维多,利,利亚公寓、,派,派克公馆）,重庆（绿地,翠,翠谷）,房地产,布局战略,南京（国际,金,金融中心）,徐州（绿地,世,世纪城）,无锡（波士,顿,顿公馆）,常熟（常熟,老,老街坊）,苏州（绿地,阳,阳澄名邸）,昆山（绿地21城。孝,贤,贤坊）,诸暨（诸暨,上,上海城）,全国,长三角,中部,合肥（国,际,际花都、,海,海顿公馆,）,）,南昌（滨,江,江豪园、,绿,绿地兰宫,）,）,郑州（郑,东,东老街坊,、,、绿地世,纪,纪峰会、,绿,绿地峰会,天,天下、郑,州,州会展宾,馆,馆）,太原（半,山,山国际花,园,园）,西部,西安（仕,嘉,嘉公馆）,成都（维,多,多利亚公,寓,寓、派克,兰,兰宫）,重庆（绿,地,地翠谷）,贵阳,银川,37,上海作为,绿,绿地根据,地,地，且具,有,有国企背,景,景，因此,它,它扮演城,市,市建设的,角,角色，从,旧,旧城改造,到,到经济适,用,用房、普,通,通住宅、,豪,豪宅，甚,至,至商业地,产,产，绿地,涵,涵盖了几,乎,乎房地产,的,的所有领,域,域。（目,前,前上海售,罄,罄21个,盘,盘，在售5个盘，08年初,取,取得卢湾,康,康桥两快,地,地）,上海布局,楼盘分类,豪宅,文化楼盘,商业地产,老街品牌,酒店公寓,已售楼盘名称,帝庭,伯仕晶舍,虹桥大仕馆,巴黎时尚,莫奈印象,绿地名人坊,圣约翰名邸,虹桥新城,世纪同乐,绿地世家,绿地商务大厦,绿地科创大厦,馨华苑,馨康苑,颐峰苑,康桥老街坊,绿地剑川新苑,明日新苑,黄金水岸,感性达利,樱源晶舍,在售楼盘,绿地威廉公寓,南桥老街坊,绿地国际山庄,梅陇镇新都会,和创大厦,物业类型,新里品牌,公寓,综合体,联排双拼独栋,写字楼商铺酒店,写字楼,38,在上海的,发,发展过程,中,中，逐渐,形,形成了新,里,里、老街,、,、世纪城,、,、上海城,、,、文化、,豪,豪宅、安,居,居等7条,住,住宅产品,线,线，并向,全,全国二三,线,线城市复,制,制。,绿地品牌,特 征,新里品牌,客户定位：城市新兴中产阶级,选址理念：具有坚实产业人群支撑，现在或正迅速发展成为城市主流中高档住宅区聚集区域,衍生城市：上海、西安、成都（两个）、合肥、无锡,老街品牌,品牌内涵：海派建筑和现代居住的交融，以石库门建筑和里弄空间为序，强调互助和睦的邻里关系,衍生城市：上海（两个）、郑州、常熟、诸暨,世纪城系列,品牌特点：上百万方的大盘,衍生城市：上海、西安、徐州、无锡、昆山、牡丹江、芜湖,上海城系列,衍生城市：上海、长春、诸暨,文化楼盘,衍生城市：主要在上海，圣约翰名邸(2000年，第一个，也是全装)，虹桥新城（品牌楼盘的里程碑时代，也是旧城改造项目）、虹桥大仕馆（奥地利）、绿地名人坊（第二个全装）、巴黎时尚、格林威治（英伦风情）,都市豪宅,衍生城市：主要在上海，柏仕晶舍（类别墅，联排）、帝庭,新里品牌,、,、老街坊,、,、世纪城,全,全国复制,，,，尤其世,纪,纪城作为,大,大盘开发,文化楼盘,（,（世界风,情,情）以及,都,都市豪宅,（,（类别墅,）,）全方位,演,演绎城市,住,住宅建设,，,，打造上,海,海地产大,哥,哥大形象,39,拿地策略,除上海根,据,据地外，,在,在一线城,市,市无土地,储,储备，而,在,在二三线,城,城市拿地,多,多为城市,发,发展方向,上,上的大盘,住,住宅类开,发,发和城市,名,名片性商,业,业地产开,发,发。,长春上海,城,城,城市规划,中,中的西部新城,占地324公顷总,建,建面300万方,郑州郑东,老,老街坊、,绿,绿地世纪,峰,峰会,城市规划,发,发展中的郑东新区,绿地世纪,峰,峰会28,层,层,郑州会展,宾,宾馆为城市名片高度,超过280米,位于南京,新,新街口,51层、220米,高,高与9月22日封,顶,顶,铸造成为江苏第一,高,高楼,绿地世纪,城,城,西安市高新技术,开,开发区,占地1160亩，,总,总建面120万方,重庆绿地,翠,翠谷位于北部新区,阳澄名邸,位,位于苏州工业,园,园区,昆山绿地21城，,距,距上海市,中,中心34,公,公,里，距虹,桥,桥机场25公里距,安,安亭汽车,城,城,6公里13平方公,里,里国际造镇计划,重庆,苏州,昆山,国企背景,、,、绿地品,牌,牌以及泛,房,房地产主,业,业和综合,产,产业的多,元,元化经营,，,，使绿地,在,在拿地和,开,开发上获,得,得了竞争,优,优势。,核心竞争,力,力,国企背景,拿地渠道,便,便捷，且,价,价格相对,低,低廉,绿地品牌,老街坊、,新,新里等多,条,条产品线,在,在客户心,中,中形成了,较,较强的认,知,知度。,多元化经,营,营,分散企业,风,风险，且,为,为房地产,经,经营带来,强,强大的资,金,金后盾,旗下有绿,地,地商业集,团,团、绿地,建,建设集团,、,、绿地汽,车,车服务集,团,团、绿地,能,能源集团,、,、以及多,家,家控股参,股,股公司,上半年逆,市,市扩张，,大,大幅圈地,，,，资金链,略,略受影响,，,，但通过,出,出售参股,公,公司股份,、,、合作开,发,发项目及,集,集团其他,业,业务支撑,、,、外资及,信,信托融资,等,等渠道继,续,续淡市扩,张,张。,淡市动态,进入哈尔滨，三个项目总建共计400万平,08年4月底,08年初,进入天津，投资300亿，占地28平方公里的“中国文化硅谷”,进入呼和浩特，打造110万平城市综合体,08年初,08年9月,银川，18亿打造59.2万平的绿地银川21商城,08年5月,进入扬州，绿地运河纪，70万平商业综合体,08年6月,进入贵阳，金阳新区,逆市扩张,，4个月,购,购地近4700亩,，,，新进入5个二线,城,城市,资金链略,受,受影响,，但通过,挂,挂牌转让,参,参股股份,合,合作开发,外,外资信托,融,融资及集,团,团支撑舒,缓,缓资金链,。,。,与新华传,媒,媒合作投资，参与卢,湾,湾滨江CBD项目,。,。,08年4,月,月底,08年1,月,月,将持有东,方,方证券2.77%,股,股份中的1000,万,万股，亿1.5亿,元,元价格挂牌转让。,08年4,月,月14日,08年9,月,月,张玉良称,上,上半年绿,地,地房地产,业,业绩优于,同,同行，资,金,金来源之,一,一得益于,集,集团其他,行,行业,挂牌转让新华发行,集,集团10%股权，,价,价格3.69亿元,。,。,08年8,月,月,继续积极,谋,谋取IPO上市,绿地将继,续,续增加外资和信,托,托融资的比例，,目,目前为20%，争,取,取达到30%-35%,。,淡市收缩,规,规模，加,快,快资金回,现,现，并逐,渐,渐向商业,地,地产倾斜,。,。,战略转移,控制规模,少拿地,上海,的投资开,发,发重点逐,渐,渐转移到,商业地产,绿地在各,地,地的商业,物,物业开发,量,量已达到400万,平,平，34年将达,到,到,1000,万,万平,以上,进一步增,加,加商用物,业,业的开发,比,比例,，将是,绿,绿地接,下,下来的,重,重要战,略,略之一,。,。其中,，,，上海,地,地区商,用,用物业,的,的开发,比,比例已,经,经超过,50%,，全国,也,也已经,超,超过30%，这一,比,比例将,继,继续提,升,升。,2008新增项目,项目属性,上海市卢湾区,商业综合体（高档商业、办公、金融、顶级酒店、高档住宅）,上海市闵行区浦江镇,商业购物中心（餐饮、娱乐、休闲）,贵阳政务新区金阳新区,商业综合体（商业、办公、餐饮）,南昌红谷滩中心区,城市综合体（零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住）,银川兴庆区,购物中心、生态花园酒店、饕界,天津蓟县盘古龙化城,影视拍摄基地、影视剧场、，美术馆、五星级酒店、超五星度假酒店、高尔夫球场、住宅配套等,中大规模,占地380.55亩，总建面68.41，整体容积率2.7,下半年,，,，将把,更,更多精,力,力放在稳定现,金,金流方,面,面，防范,市,市场变,化,化带来,的,的风险,。,。进一,步,步通过,促,促销加,速,速资金,回,回笼，新产品的定价,将,将更加,理,理性，,实,实行低价开,盘,盘策略，老产品则提高产,品,品附加,值,值，优,惠,惠、提,高,高性价,比,比。用建筑节,能,能开展产,品,品层面,的,的升级,以,以应对,调,调整期,的,的低迷,成,成交量,。,。,本次分,享,享的内,容,容,华润置,地,地经过,外,外资入,股,股、香,港,港上市,、,、收购,更,更名三,个,个重要,阶,阶段，,综,综合实,力,力不断,提,提升，,发,发展势,头,头强劲,1994.12,综合实,力,力提升,企业成,熟,熟度,低,高,截至2007,年,年12,月,月31,日,日，华,润,润置地,有,有限公,司,司的总,资,资产达475