生存还是毁灭政策沉寂期房地产走势分析(1)

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,中国房地产行业,中国化工行业,内容简介,Introduction,*,房地产行业展望,2006年8月,生存还是毁灭,-,政策沉寂期房地产走势分析,1,房地产行业发展逐渐减速，长期来看，将以12倍GDP增长的速度发展。,行业调控意在稳定房地产价格，调控政策初见效果,房地产龙头企业将从紧缩政策中受益,房地产上市公司投资价值很有吸引力,中国海外，招商局地产，万科、首创置业，金融街是我们的首选,概览,2,中国房地产行业风险如何？,紧缩调控政策有效吗？,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,房地产上市公司有投资价值吗？,投资建议,内容,3,持续增长的需求支撑房地产投资的增长,近两年房价的快速上涨逐渐形成泡沫,房地产市场的主要问题是局部性和结构性的,房地产行业的增长逐步下降到合理的水平,房地产行业利润率回归到合理的水平,中国房地产行业风险如何？,4,持续增长的需求支撑房地产投资的增长,资料来源:CEIC,中金公司研究部,八年来房地产行业持续快速发展基于住房体制的改革和住房贷款的实施,九年中共建成25亿平方米商品住宅，共约2500万间房屋，约占城镇家庭总数的14%，需求潜力巨大。,中国房地产行业风险如何？,5,2003年之前，房地产行业是比较健康的,过快价格上涨是不可持续的,2003年以来房地产价格加速膨胀,中国房地产行业风险如何？,资料来源:CEIC,中金公司研究部,6,内容,中国房地产行业风险如何？,紧缩调控政策有效吗？,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,房地产上市公司有投资价值吗？,投资建议,7,这些措施将抑制房地产价格的快速增长,这些措施的效果将取决于地方政府的执行力度,措施对房地产龙头企业的影响有限,近期房地产行业调控政策的主要内容,紧缩调控政策有效吗？,资料来源:中金公司研究部,8,政府对房地产行业的调控措施将是长期性的,可选方案：土地政策，税收政策，信用政策，货币政策,政府调控措施是积极有效的，房地产龙头企业将受益,政府的焦点将是逐步增加中低档房地产的供给,政府调控措施展望,紧缩调控政策有效吗？,9,韩国土地政策的变革,韩国在70到80年代也颁布了土地调控政策,严格的土地调控政策导致土地投机交易和土地价格的上升,土地政策将成为政府调控的一个核心手段,紧缩调控政策有效吗？,资料来源:中金公司研究部,10,韩国房地产价格和土地价格之间的相关性,经济发展速度，房地产价格和土地价格之间有很强的相关性,紧缩调控政策有效吗？,资料来源:CEIC,中金公司研究部,11,内容,中国房地产行业风险如何？,紧缩调控政策有效吗？,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,房地产上市公司有投资价值吗？,投资建议,12,紧缩调控政策如何影响房地产行业？,抑制房地产投资的高速增长,游戏规则改变，资金来源成为首要的增长因素,行业领头羊有更多的增长机会,土地紧缩政策将长期持续存在,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,13,土地是房地产行业最首要的影响因素,房地产行业投资和价格过度增长的一个主要原因是因为土地政策的改变,土地调控是一项长期的政策，用来调节耕地，产业化和城市化之间的矛盾,现有土地储备是土地紧缩政策的缓冲器,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,资料来源:CEIC,中金公司研究部,14,中国房地产行业,房地产开发商的资金来源渠道有限,银行贷款所占比例从2005年的18.1%上升到了06年上半年的22.4%,预售款和其他资金来源占比从2005年的47.4%下降到06年上半年的42.4%。,自筹资金比例从2005年的33.2%上升到06年上半年的33.8%。房地产开发商继续面临筹资渠道的限制。,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,资料来源:CEIC,中金公司研究部,15,行业龙头企业有更多的发展机会,政策支持：国务院鼓励知名的开发商通过并购和重组逐步扩大市场份额,更容易利用融资渠道:行业龙头企业将更多地从银行，股票市场和机构投资者等获得财务支持,土地购买优势：行业龙头企业的综合优势使得在土地竞购中拥有优势,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,16,紧缩调控政策对房地产市场的影响（全国）,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,06上半年竣工面积同比增长20.7%,延续下降趋势；同时，销售面积同比增长83%。商品房房价同比16.5%，环比4.5%。,06年上半年新开工面积同比增长21.59，在建面积同比增长20.88%，与一季度持平。,资料来源:CEIC,中金公司研究部,17,紧缩调控政策对房地产市场的影响（上海）,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,06年上半年竣工面积同比增长9；同时，销售面积同比增长30。,新开工面积同比下降8，在建面积增幅11%，增幅环比下降6个百分点。,房地产价格同比上升0.2，环比持平。上海房地产价格仍在调整，但在06年不可能显著下降。,资料来源:CEIC,中金公司研究部,18,06年上半年竣工面积同比同比下降27%；同时，销售面积同比增长20.7,新开工面积同比增长47，在建面积增幅8%，未来供应量释放有限。,商品房价格同比上升45，05年同比增加24。即使考虑到商品房期房计算方法因素，商品房价格仍未能有效控制。,紧缩调控政策对房地产市场的影响（北京）,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,资料来源:CEIC,中金公司研究部,19,环渤海区域的价格上涨空间要大于其他区域,珠三角是最成熟的市场，近年来价格波动较大。可能会享受健康稳定的成长,长三角受累于去年开始的紧缩政策。对价格调控措施比较敏感,以北京为中心的环渤海区域在2008年奥运会到来之前会有较稳定的发展前景,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,资料来源:中金公司研究部,20,宏观经济因素,政策的执行和后续政策,成交量的变化,汇率变化,调整中向上是我们对行业未来的判断,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,21,内容,中国房地产行业风险如何？,紧缩调控政策有效吗？,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,房地产上市公司有投资价值吗？,投资建议,22,龙头房地产上市公司估值很有吸引力,紧缩政策将使龙头企业受益,三种房地产龙头企业有投资价值,房地产上市公司有投资价值吗？,23,紧缩政策将使龙头企业受益,紧缩政策降低供应过量的风险,低成本土地储备支撑业绩增长,融资能力较强，能有效应付资金短缺,行业整合将使龙头企业扩大市场份额,房地产价格的急剧下降可能性很小,房地产上市公司有投资价值吗？,24,房地产公司的投资思路,房地产开发类企业中，我们需要专注于那些能够实现较为可能的06及07年业绩增长的公司，基本条件是：所处的市场受调控影响较小所拥有的土地储备较为廉价手中拥有较多开工证的项目专注于普通商品房开发。,加息预期下，持有类房地产公司的估值水平受到抑制，主要投资于物业重估价值对股价有较大的溢价，以及未来收益增长潜力较大的公司。,龙头房地产企业未来将对中小型房地产企业有溢价，所以目前来看这些企业投资风险较低。,对于资产重组、并购、资产注入等概念的公司，我们需要关注是否有实质性的交易发生，从本质来看，这些公司并不会因为资产注入而改变其公司运营价值，所以资产注入将带来一次性的重估价值，不宜追高。,房地产上市公司有投资价值吗？,25,市盈率与净资产折让的关系,结合市盈率和净资产折让/溢价两个指标是进行上市公司估值的有效方法,市盈率和净资产折让/溢价指标的结合会随着市场的预期而改变,对中国房地产上市公司来说，良好的成长性带来了一定程度的净资产溢价,房地产上市公司有投资价值吗？,资料来源:中金公司研究部,26,不同类型房地产上市公司的估值特点,房地产上市公司有投资价值吗？,住宅开发商：合理的市盈率应该在1214倍，股价相当于净资产值或者享有一定程度的溢价；,房地产租赁企业：合理的市盈率应该在1620倍，股价对净资产值享有1020%的折价；,综合性房地产企业：股价对净资产值享有一定程度的折价，市盈率应根据 sum-of-parts 方法计算。,27,世界各地市值前列房地产上市公司06年初至06年8月18日估值变化,房地产上市公司有投资价值吗？,资料来源:中金公司研究部,28,香港本地、国内及在港地产公司股价(06年8月18日)对净资产折让,房地产上市公司有投资价值吗？,资料来源:中金公司研究部,29,中金覆盖的房地产上市公司,房地产上市公司有投资价值吗？,资料来源:中金公司研究部,30,世界各区域市值前列房地产上市公司估值,房地产上市公司有投资价值吗？,31,内容,中国房地产行业风险如何？,紧缩调控政策有效吗？,紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？,房地产上市公司有投资价值吗？,投资建议,32,中金覆盖的房地产上市公司,投资建议,33,未来发展基于现时良好的基础中国海外,紧缩调控政策可能会使像中国海外这样的龙头企业扩大市场份额,聚焦于住宅市场的开发和良好的区域扩张降低了风险,2005年底，土地储备显著扩张到约1,100万平方米,我们给予推荐的投资评级。未来12个月的目标价HK$5.6,对07E净资产值有11%的折价,资料来源:中金公司研究部,34,业绩反转-首创置业,良好的成长潜力，良好的地段，估值有吸引力，我们给予推荐的投资评级，未来12月目标价HK$3.30，有45的上涨空间：,2006年业绩反转，业绩将恢复至2004年水平，2007年将同比增长139；,估值具有吸引力目前股价对我们预测的06年净资产值有32%折让，基于07年每股收益市盈率为6倍；,2005年底首创置业的土地储备约为414万平方米,资料来源:中金公司研究部,35,地产业务开始加速-招商局地产,2006年以后盈利增长将会加速,招商局控股股东的支持将有利于业绩的增长,经营的结构会有效减轻扩张的风险,我们给予推荐的投资评级。,Total GFA by Cities,资料来源:中金公司研究部,36,2007年以后如此高速的增长较难持续-富力地产,精装修产品是公司的竞争优势,产品结构多样化的策略减轻了市场波动的风险，有利于长期稳定的发展,现有土地储备约1,000万平方米,审慎推荐投资评级。未来12个月目标价格HK$38，目标价格对07年净资产值有10%的折让,Total GFA by cities,资料来源:中金公司研究部,37,厚积薄发-万科,Total GFA by cities,明确的长期发展目标和产品标准化策略引导公司未来的发展方向,易于获得融资支持是万科的主要竞争优势,紧缩政策将加速万科的发展,对万科A股推荐的投资评级,资料来源:中金公司研究部,38,资产注入带来业绩大幅度增长-华润置地,Total GFA by cities,由于母公司的房地产旗舰地位，华润置地有望获得母公司的支持,2005年底拥有343万平方米土地储备,中性评级。未来6个月目标价HK$4.3，对06年净资产值有10的折让,资料来源:中金公司研究部,39,转型中的物业持有型公司-金融街控股,资料来源:中金公司研究部,土地储备,结算面积,持有型物业将带来稳定的现金流,天津项目将带来公司08年以后的可持续增长,资金压力是制约公司未来发展的瓶颈,具有良好的抗风险能力，给予审慎推荐评,级。,40,极具潜质的白马股-金地集团,资料来源:中金公司研究部,土地储备,公司目前拥有约600万的土地储备，具有良好的发展潜力,公司成功的区域布局和良好的管理和项目运作实力是其未来快速发展的基础,公司价值仍被低估，给予推荐的投资评级,41,谢谢！,42,谢谢观看,/,欢迎下载,BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGAR