某步行街项目企划思考

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,瑞格顾问,创业光谷步行街项目企划思考,瑞格顾问,商业地产专家,2007.4.17,项目诊断,刚看到这个案子的宣传资料我们很激动，,“,数字娱乐街,”,、,“,梦幻世界 欢乐海洋,”,这样的描述让我们感到一种久违的冲动，但到现场一看却感到落差巨大，原来想象的一个天空之城、梦幻之街却在这里碰壁为一些极普通的商铺、小区感觉的绿化和布景。以这样的现状经营，我们认为本案将沦落为一条庸俗的社区配套街，商业价值及园区形象价值将大打折扣。唯有超越现有商业模式的商业创想及其有力实施，方能打造出一条适合,SBI,特性、满足特殊消费需求的,“,未来之街,”,、明星之街，实现商业的增值及,SBI,形象的凸显。,结论一,：,开发商原始概念具有很好的前瞻性和独创性，,但在执行中缺少展开和丰富。,瑞格顾问,项目诊断,电子竞技馆、体验式网吧无疑具有相当的突破性和领先性，将成为本案概念和吸引力的重要支撑，但街区配套商业太一般，甚至明显与核心商业脱节，我们认为这将极大地影响整条商街形象的凸显和价值的提升。唯有进行更具想象力与关联性的街区规划，和更具特色商家的引进，并对其进行符合街区特性的改造，方能让商圈价值整体凸显。,结论二：,核心商业具有突破性，街区配套缺乏想象力。,瑞格顾问,项目诊断,商街各区块之间，以及商街与外部商圈联系都很不紧密，楼梯、坡度等因素都不符合常规的购物习惯，这将是本项目在硬件上面临的一个难点。唯有整体商街概念以及各商铺自身吸引力的增强，以及一种独特休闲消费文化的提倡，并对其间断部分进行特殊通道、创意性小品的引导，方能建立商街的整体感和感染力。,结论三：,商街各区块之间联系不紧密，需要独特的创想将其连接。,瑞格顾问,项目诊断,项目自身近,5,万人，项目周边近,10,万人，华工,20,万人，富士康,20,万人，都是高素质、高收入群体，具有巨大的消费潜力。本案要想抓住他们，获得巨大的商业基础，必须从一般商业项目中跳出来，以独特的魅力，紧紧抓住他们的特殊需求，实现族群认同，明星消费。,结论四：,区域消费潜力巨大，但仍需项目魅力将其凝聚。,瑞格顾问,项目诊断,本案与光谷步行街的关系，既有威胁，又有机遇。如果我们不做出特色，做到光谷步行街做不了，我们将在它的打压下伦落为社区配套商街；如果我们做出特色，拥有其达不到的高度，我们就将共享其人流和商圈辐射，水涨船高！对本案的重新审视和明星打造势在必行！,结论五：,光谷步行街大鳄在侧，不站起来，就要被消化。,瑞格顾问,项目展望,如果我们能突破传统商业街的规划、设计和运营，以,“,数字娱乐,”,为支撑，吸纳特色商家，甚至依仗项目目前较低的租金开展特色商家的孵化，我们将在整个光谷乃至武汉和华中独树一帜，成为别具一格,“,e,时代,”,体验街区,。,瑞格顾问,项目构想,刘：,“,把整个街区都网络化、动漫化，街景不再是树木花草，而是,“,QQ,”,或,“,Explorer,”,或其它一切非现实、电脑中的、游戏里的、网络上的东西！,”,瑞格顾问,项目构想,仇：,“,档口号全部用,.xxx.,，店名也全部动漫化、网络化、电脑化、，如,“,cute,”,、,“,古墓丽影,”,、,“,传奇,”,。,”,瑞格顾问,项目构想,何：,“,建立一个商街网络版，是,“,体验式网吧,”,的首页，喝着可乐、吹着空调就可以浏览商街所有的商铺和所有商品，选定之后，就可以去实体店铺现实购买，或者由一身,“,劳拉,”,打扮的店员直接送货上门，你也可以在世界任何一个角落的终端浏览本网页，了解商街的即时咨询。打造一片零距离的电子商务试验田！,”,瑞格顾问,项目构想,胡：,“,街区的促销方式全部虚拟化，比如,QQ,币促销、点卡促销、游戏道具促销等，买现实世界货物，获虚拟世界奖励。同时，在电子竞技厅获得的奖励也可用现实世界的东西来体现，如通关获,“,酒店免费住宿,”,、,“,酒吧半价优惠,”,、,“,免费电影票,”,、,“,代金券,”,等，在现实世界与虚拟世界之间无限转换，做常规商业所可望而不可及的互动。,”,瑞格顾问,项目构想,仇：,“,在街区立很多可随意擦写的公告栏，叫做,“,BBS,”,，让人们随意发布信息，如征婚启事、招聘启事、寻找出游同伴、街区商家促销信息等，建立一个信息自由交流的,“,BBS,”,模式！,”,瑞格顾问,项目构想,刘：,“,培育一些全新的商业，如光谷交友俱乐部、博士屋、外语,pub,等，依靠实体店铺的可信性和网络店铺的无限扩展性，为商街引来不断的人流，各类以俱乐部为单位的活动源源不断，每天都是节日。,”,瑞格顾问,项目构想,胡：,“,以商街经营管理公司牵头，以启动资金入股和低租金的形式扶持与网络商业相结合的新店铺、新商品经营店铺的发展，打造一批网络经济时代的明星商业，作为街区产业群的支柱，和街区的核心竞争力。,”,瑞格顾问,项目构想,何：,“,消费者在这里可以获得一个街区身份证，用昵称、兴趣爱好和个人宣言作为个人的标识，保护隐私，促进一系列,“,假面,”,活动的开展。在本街区，你认为你是白马王子，你就可以是白马王子。,”,瑞格顾问,项目构想,瑞格顾问,项目构想,游走在虚拟世界与现实世界之间，我们打算在本案创建一个电子商务与现实商业结合的二维购物平台，将虚拟世界的冲浪与现实世界的特色购物休闲结合起来，让电子消费与现实消费交互出现，把现实世界的购物用网络社区的行为模式来解构，形成独特的购物环境、促销方式和消费模式，营造一种独特的消费体验，打造一条闻名遐迩的,“,e,时代体验之街,”,。,在这里，就像在迪斯尼乐园和拉斯维加斯赌城一样，是一个商业主题公园，是一个旅游景点，消费什么不是最重要的，最关键的是在这里消费过，获得独特的体验，可以作为纪念！,瑞格顾问,项目案名建议,瑞格顾问,“,后街”,最容易让人想到的是后街男孩，他们年轻、前卫而富有创造力,在伦敦和巴黎，后街都是年轻人休闲聚会的首选地点,最前卫的,pub,、服装、饰品、食品以及言论都在这里滋生,一种简约、自我、敢于创新的消费观念和后现代文化在这里发源,始终走在时代的最前端，潮流的引领处，让人们在个性和创造上发现自我、获得满足,瑞格顾问,“,后街”,我们把,“,后街,”,这一概念引入本案，,给知识经济冲浪者一个休憩、释放自我和寻找创意与激情的港湾！,给创业精英阶层一个互通交流的个性空间！,给武汉最具活力和创想的人群一种独有生活方式和族群文化！,瑞格顾问,“,后街”,如果光谷步行街是前街，本案就是后街！,一个现代，一个后现代；,一个时尚，一个创造时尚；,一个现实，一个超现实；,一个满足基本需要，一个实现精神满足；,比照生辉，,共同打造光谷新商业圈，建立全新的光谷购物新秩序。,瑞格顾问,l,.,精品资料网,-,.,.,倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,.,.,.-.,倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,.-.,倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,倍讯易,-.,执行难点,由于本项目是一个跨越网络世界和现实世界的二维新商业业态，对规划、招商、运营来说都是一次全新的尝试和整合，经和招商部、运营部的同仁多方讨论后，我们认为存在以下执行难点，需进一步调查研讨！,瑞格顾问,执行难点,1,新业态的宣传推广,如何让商户和消费者接受我们,？,瑞格顾问,执行难点,2,特殊商户的定向招商,什么样的商户和经营内容才适合我们这个业态,？,到哪里去寻找这些商户,？,如何让商户摆脱传统的商业逻辑，认识到本业态的巨大价值,？,如何让他们在前期就对一个新商街付出相对较大的投资,？,瑞格顾问,执行难点,3,二维平台的构建,如何建立一套连接网络平台和现实平台的管理模式,？,如何在两个平台之间建立一套完善的卖场促销体系和宣传体系,？,如何培养我们的商户熟悉两个平台的跨平台商业操作和建立一套全新的经营理念，获得更好的生存，更快速的增长,？,如何进行孵化型商户的培育、管理，使其真正成为街区的发动机,？,如何将网络平台的宣传和集聚优势发挥到最大,？,如何将现实平台的体验感觉挖掘至最深,？,如何不断发现 新的消费热点，拉动消费和街区建设,？,如何不断创新将本案建设成一个完全体验式的另,“,e,”,个世界,？,瑞格顾问,执行难点,4,整体运营的组织,设计怎样的招商模式和口径才能符合全新的业态需要,？,运营管理模式怎样组合才能打造理想中的那种消费体验,？,分怎样的梯次才能培育和壮大本项目的忠实消费客群,？,运营商（开发商）、经营客户、消费者在本案各自担当什么样的角色,？,他们如何在这个平台获得各自的期望，形成统一,？,瑞格顾问,演示完毕！谢谢！,瑞格顾问,商业地产专家,