国家调控对房地产行业影响评估

国家调控对房地产行业影响评估,一、对政府及经济形势的影响,1.2006-2010,年国家及呼市,GDP,走势分析,2.,房地产行业与,GDP,的关系,3.,总结,二、对开发企业的影响,1.,概念解析,2.,各开发企业资产情况,3.,数据分析及结论,三、对终端客户的影响,1.,限购令调查问卷及小结,3.,限购令影响客群分析,4.,限购令影响客群需求分析,5.,对项目的影响及举措,6.,保障性住房及影响,7.,总结,四、,11,年呼市地产走势预判,1.,地产运行机制,2.,呼市历年销售数据,3.,走势预判,五、发展商对策,1.,影响力预估,2.,发展商对策,目,录,一、对政府及经济形势的影响,国内历年,GDP,数据及增速,2005-2009,年房地产占同期,GDP,的比重走势图,从全国,GDP,指数上可以看到，我国,GDP,增速呈平稳增长的趋势。,城镇房地产开发投资总额占同期,GDP,总额的比重逐年增加，但总体占比较低。,政府公布的,2011,年,GDP,增长目标是保“,8”,，是一个比较容易达成的目标。,房地产在全国,GDP,中所占比例不高，在保,8,比较容易完成的情况下，国家有打压房地产的空间。,呼市历年,GDP,数据及增速,2006-2010,年呼市房地产占同期,GDP,的比重走势图,呼市,GDP,数据显示：呼市,GDP,增速一直处于较高的水平，年增长幅度在,13%,以上；,2011,年呼市,GDP,的增长目标为,16%,，是全国的两倍。,呼市城镇房地产投资总额在,GDP,中的比重呈波动性递增，,06,至,09,年一直处在全国平均水平之下，在,2010,年出现爆发性的增长。,数据来源：尚达信数据库,我们预测呼市政府对房地产打压的力度偏小。,投 资,内 需,GDP,楼市低迷,楼市低迷,楼市低迷,楼市低迷,居民购买能力下降,失业率上升,非房地产行业景气度下降,GDP,增幅下降,房地产相关行业景气度下降,市场利润下降,银行偿债能力下降,银行业景气度下降,潜在金融危机,固定投资下降,银行坏账增多,员工福利下降,相关行业景气度下降,公共财政支出下降,各地财政收入下降,买房能力下降,买房能力下降,居民购买能力下降,增幅降,增幅降,增幅降,房地产与GDP关系,注：,GDP,三驾马车：投资、需求、出口,我们通过投入产出表的完全消耗系数和完全分配系数，推出投入产出表中的房地产产业链：,利用投入产出表计算的完全消耗系数，代表后向拉动效应，而完全分配系数，代表前向拉动效应，而前向与后向拉动效应之后代表总拉动效应，反映该行业与其他行业之间的关系。,假定计房地产业的固定资本形成额变动为,1%,，我们可以得出房地产行业对各行业产出的影响。,行业,房地产业对行业,的总带动效应,化学工业,0.094,金融业,0.079,批发和零售业,0.072,金属冶炼及压延加工业,0.064,通信设备、计算机及其他电子设备制造业,0.06,建筑业,0.053,租赁和商务服务业,0.048,通用、专用设备制造业,0.045,电力、热力的生产和供应业,0.043,电气机械及器材制造业,0.041,交通运输及仓储业,0.039,住宿和餐饮业,0.038,交通运输设备制造业,0.037,完全消耗系数，,是指某一部门每提供一个单位的最终产品，需要直接和间接消耗（即完全消耗）各部门的产品或服务数量。完全消耗系数揭示了部门之间的直接和间接的联系，它更全面更深刻地反映部门之间相互依存的数量关系。,固定资本形成总额,是按支出法计算的国内生产总值的组成部分。包括有形资产，如建筑工程、安装工程、设备工器具购置和无形资产（如矿藏勘探的支出、生产的计算机软件）之和。,由图表可知，受房地产行业影响较大的行业主要是服务业，如金融业、批发零售业、租赁和商务服务业等。,由此可见，房地产涉及的相关行业较多且综合占,GDP,比重很大，“牵一发动全身”，国家调控只为打压房价，而非打压该行业。,资料来源：申万研究,新“国八条”第七条明确提出：新建住房,价格控制目标没有达成,、,新建住房价格上涨幅度,超过年度控制目标或没有完成,保障性安居工程目标,任务的省,(,区、市,),人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责，对问题严重的，要追究责任。,此次问责细则相比于,05,年、,06,年、,10,年等调控政策中的问责范围有一个显著特点，即问责标准是具体的量化标准，,住房价格控制目标以及保障性安居工程目标都应该指的是具体数字,，直接解决了调控房价不力如何判定，房价过快上涨如何量化等问责的软肋问题，各指标责任人更明确自己的任务目标。,调控升级 问责制量化,问责制量化，会解决之前调控有问无责的状态，在问责制的监督下，地方政府明确责任人，相关责任人会努力控制目标，从而将房地产调控将落到实处。,总 结,从全国的,GDP,数据来看，国家对房地产业的调整对,GDP,的影响有限，这也坚定了国家在一定程度上调控房地产业的决心；同时，国家调控目的不是打垮房地产业，而是控制房价；政府问责制的量化，可增强调控政策的执行力。,在呼市,11,年,GDP,增长目标,16%,的压力下，我们预测呼市政府对房地产调控政策的实施上将趋于谨慎，力度将弱于房价过高的其他发达城市。,二、对开发商的影响,资产负,债,资产负债率,是指公司年末的负债总额同资产总额的比率,，,此指标过高，债权人可能遭受损失。当资产负债率大于,100%,，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。,在房地产行业，资产负债率在,50%-60%,左右属于合理负债。,流动比,率,率,流动比,率,率是指,流,流动资,产,产对流,动,动负债,的,的比率,，,，用来,衡,衡量企,业,业流动,资,资产在,短,短期债,务,务到期,以,以前，,可,可以变,为,为现金,用,用于偿,还,还负债,的,的能力,。,。流动,资,资产越,多,多，短,期,期债务,越,越少，,则,则流动,比,比率越,大,大，企,业,业的短,期,期偿债,能,能力越,强,强，企,业,业资金,链,链条运,行,行情况,越,越好。,数据显,示,示：,1,、上述,房,房地产,开,开发企,业,业资产,负,负债率,均,均有不,同,同程度,上,上升；,2,、上述,房,房地产,开,开发企,业,业资产,负,负债率,情,情况，,万,万科、,保,保利等,的,的资产,负,负债率,均,均超过,行,行业负,债,债正常,范,范畴，,资,资金链,趋,趋紧；,3,、上述,房,房企中,，,，流动,比,比率大,多,多维持,在,在较高,水,水平，,资,资金链,不,不会出,现,现太大,问,问题，,天,天津松,江,江与富,力,力地产,流,流动比,率,率较低,，,，短期,偿,偿债风,险,险较大,。,。,单从负,债,债上看,，,，,开发商,负,负债率,普,普遍偏,高,高,，这些,都,都是主,动,动负债,，,，是频,繁,繁拿地,、,、加大,开,开工量,导,导致的,。,。调控,或,或“限,购,购”将,直,直接导,致,致开发,商,商资金,回,回笼速,度,度放慢,，,，而加,息,息也意,味,味着市,场,场将收,紧,紧，政,策,策叠加,效,效应将,导,导致,开发商,资,资金链,趋,趋紧，,迫,迫使负,债,债率高,的,的开发,商,商率先,降,降价出,货,货,。,由于限,购,购只是,针,针对住,宅,宅，商,业,业地产,不,不在限,购,购范围,内,内，,多家房,地,地产企,业,业加快,布,布局商,业,业地产,的,的步伐,。,2010,年，万,科,科地产,宣,宣布未,来,来将会,发,发展,20%,的持有,型,型商业,，,，保利,房,房地产,也,开发商,转,转型,三、对,终,终端客,户,户的影,响,响,限购令,调,调查问,卷,卷,1,、本次,调,调研有,效,效样本,量,量为,504,份，其,中,中本地,户,户籍居,民,民占,56%,，非本,地,地居民,占,占,44%,；,2,、,10,年成交,客,客户中,本,本城区,客,客户占,67.01%,，省外,其,其他区,域,域占,22%,。,为了深,入,入了解,呼,呼市民,众,众对房,地,地产限,购,购令的,认,认知程,度,度及限,购,购令对,置,置业需,求,求的变,化,化情况,，,，我们,于,于,2011,年,3,月,2,日至,5,日进行,了,了限购,令,令调查,外地,限购令,的,的影响,程,程度调,查,查,目前已,经,经有,59%,的受访,者,者知道,限,限购令,，,，随着,时,时间的,推,推移，,特,特别是,呼,呼市实,施,施细则,的,的出台,后,后，这,个,个比例,将,将更大,。,。,61%,受访者,认,认为调,控,控效果,不,不大，,但,但也有,39%,的人认,为,为房价,肯,肯定会,降,降，说,明,明已经,有,有一部,分,分人进,入,入观望,期,期。,受访者,中,中，符,合,合限购,令,令购房,条,条件的,占,占,66%,；,34%,的人,不,不符,合,合购,房,房条,件,件。,有效,需,需求,的,的影,响,响程,度,度调,查,查,我们,针,针对,诺,诺卡,、,、左,右,右城,意,意向,客,客户,进,进行,了,了电,话,话调,查,查，,发,发现,有,有,50%,的客,户,户将,受,受到,限,限购,令,令的,限,限制,，,，面,临,临着,大,大量,客,客户,流,流失,的,的威,胁,胁。,户型,面,面积,需,需求,变,变化,的,的调,研,研,25.3%,17.2%,限购,后,后受,访,访人,选,选择,120-130,平方,米,米三,房,房户,型,型的,占,占比,跃,跃升,了,了,25.3%,。,90,平米,左,左右,两,两房,下,下降,17.2%,。四,房,房及,以,以上,大,大户,型,型的,需,需求,下,下降,。,。,限购,令,令对,购,购房,计,计划,的,的影,响,响,44%,符合,购,购房,条,条件,的,的受,访,访者,选,选择,推,推迟,购,购房,。,。,16%,提前,购,购房,，,，待,当,当地,实,实施,细,细则,出,出台,后,后，,该,该部,分,分客,户,户将,转,转变,为,为受,影,影响,客,客户,。,。,推迟,购,购房,的,的受,访,访者,当,当中,，,，观,望,望等,待,待是,房,房价,下,下降,的,的主,因,因。,限购,令,令应,对,对措,施,施,8,成以,上,上符,合,合购,房,房条,件,件的,大,大部,分,分受,访,访者,不,不愿,意,意接,受,受可,钻,钻政,策,策空,子,子的,方,方式,买,买房,。,。,符合,购,购房,条,条件,不符,合,合购,房,房条,件,件,25%,不符,合,合购,房,房条,件,件的,受,受访,者,者标,示,示愿,意,意接,受,受政,钻,钻策,空,空子,的,的方,式,式，,其,其中,20%,可以,接,接受,暂,暂不,办,办理,房,房本,的,的提,议,议。,调查,问,问卷,小,小结,1,、调,查,查中,发,发现,受,受政,策,策限,制,制的,客,客户,比,比例,非,非常,高,高，,形,形势,很,很严,峻,峻；,2,、限,购,购令,知,知晓,程,程度,较,较高,，,，并,且,且已,经,经形,成,成了,一,一定,的,的观,望,望情,绪,绪；,3,、三,房,房的,需,需求,意,意愿,有,有所,增,增加,；,；,4,、被,政,政策,阻,阻挡,在,在外,的,的部,分,分购,房,房者,仍,仍想,钻,钻政,策,策空,子,子买,房,房。,客户,分,分类,分,分析,(,呼市,本,本地,),财富拥有等级,等级描述,房地产政策影响,物理层面影响,心里层面影响,富豪,拥有多套房产,限购,有足够的应对途径，没影响,中高端,拥有,2,套房以上,限购,政策对其有一定影响，投资欲望被压制，可能会转向商业地产等其他投资产品,小康,拥有,1,套房或无房但有能力买房,对首付款及贷款利率十分在意，政策对其影响最大,最容易产生观望情绪，市场舆论的跟随者,温饱,租房者,无力购房，政策对其无影响，最底层人群可以得到保障性住房或补贴,漠不关心或对房地产业产生不信任情绪,新政,出,出台,无,无房,阶,阶层,及,及富,豪,豪阶,层