某外滩项目整体定位与发展战略报告

长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告,2005. 12.7,主讲：何明老师,项目研究工作阶段划分,工作,最终,成果,长沙市宏观经济背景研究,长沙市房地产市场调查与分析,长沙市消费者市场调研,项目的优劣势分析和地块价值挖掘,城市新中心案例研究与借鉴,综合体案例研究,滨江豪宅案例研究,项目经济测算,至今工作,2005/11/14,2005/12/07,第三阶段,项目营销战略与策略,第二阶段,启动区定位与物业发展建议,第一阶段（中期）,项目整体定位与发展战略,长沙房地产市场调查分析结果,项目的市场定位与发展战略 （终稿）,项目解析与问题界定,客户目标,项目约束条件,项目属性界定,此类项目的一般解决方案,现实市场情况,矛盾,发现问题,解决问题的思考方向,本报告要解决的关键问题,本项目的解决思路,项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题,3.26亿元,10亿元,地价,拆迁成本,2843元/,M,2,2274,元/M,2,楼面地价,5628元/M,2,总建筑面积,+,开发成本,4584元/M,2,目前长沙市场上滨江住宅最高卖到4500元/平米,本项目高昂的地价成本使得每平米开发成本达到4500元以上,如何突破区域价格是项目成功的关键,如何提高容积率，加大开发强度是项目成功的关键,住宅利润空间较小，如何挖掘潜在的商业价值是项目成功的关键,项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）,项目开发周期 5年,年销售量约10万平米,矛盾一：,项目年销售量约是周边楼盘的3倍,市场上江景楼盘的年销售速度,目标,现实情况,项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（,二、三,）,矛盾二：住宅均价超出周边楼盘约50%，商业均价超出周边约30%,矛盾三：本项目10万平米以上的商业量与常规城市项目商业体量的矛盾,市场上江景楼盘和周边商业实现均价,目标,现实情况,税后开发利润：810亿,住宅类均价达到5500元/平米,商业类物业均价达到25000元/平米,2005年华盛新外滩项目江景住宅均价3700元/ m,2,2005年项目周边商业均价19000元/ m,2,商业量,远远大于常规城市项目的商业体量，经营和销售都将面临较大的市场压力,商业类物业面积要达到10万平米以上,金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市场，不能成为老商业中心的补充者,而是必须,突破区域，创造一个新的市场,项目约束条件下,客户目标与现实情况的矛盾意味着：,项目解析与问题界定,客户目标,项目约束条件,项目属性界定,此类项目的一般解决方案,现实市场情况,矛盾,发现问题,本报告要解决的关键问题,解决问题的思考方向,本项目的解决思路,项目属性界定：城市中心、景观资源丰富的大规模城市更新改造项目,我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例,英国伯明翰市布林德利地区中心,上海,新天地,柳州谷埠路国际商城,英国,诺维奇市河畔区,美国巴尔的摩市内港区,深圳岗厦河园片区,通过对城,市,市中心区,旧,旧城更新,改,改造案例,的,的研究，,发,发现此类,项,项目开发,的,的关键是,：,：,重新定义,区,区域价值,，,，重新定,义,义人们对,区,区域的认,知,知,通过区域,增,增值带动,土,土地价值,的,的持续增,加,加,复合功能,体,体系，聚,集,集能量和,人,人气,创造新的,市,市场，最,大,大化挖掘,潜,潜在的商,业,业价值,跳出原有,区,区域范畴,，,，走主动,“,“中心,化,化”道路,，,，成为城,市,市新中心,，,，形成城,市,市生活新,的,的一极,项目解析,与,与问题界,定,定,客户目标,项目约束,条,条件,项目属性,界,界定,此类项目,的,的一般解,决,决方案,现实市场,情,情况,矛盾,发现问题,本报告要,解,解决的关,键,键问题,解决问题,的,的思考方,向,向,本项目的,解,解决思路,本项目的,解,解决思路,客户目标,项目约束,条,条件,项目属性,界,界定,现实市场,情,情况,本项目不,能,能走常规,发,发展道路,，,，不能跟,随,随市场，,不,不能成为,老,老商业中,心,心的补充,者,者而是,必,必须突破区域,，,，创造一,个,个新的市,场,场,此类项目,成,成功的关,键,键：,跳出原有,区,区域范畴,，,，走主动,“,“中心,化,化”道路,，,，成为城,市,市新中心,重新定义,区,区域价值,，,，重新定,义,义人们对,区,区域的认,知,知，打造,“,“大长,沙,沙”中心,城,城区的新,城,城标,，,，长沙城,市,市生活新,的,的一极,本报告解,决,决的关键,问,问题,通过怎样,的,的物业组,合,合分摊高,昂,昂的地价,成,成本？,在高容积,率,率下各类,物,物业如何,创,创造价值,？,？,如何通过,项,项目开发,使,使区域成,为,为长沙新,中,中心？,如何确定,项,项目合理,的,的容积率,？,？,挖掘区域,价,价值,创造产品,价,价值,我们的研,究,究思路,本项目物,业,业类型组,合,合判断,商业驱动,型,型城市中,心,心功能体,系,系及物业,组,组合,长沙房地,产,产专项市,场,场分析,本项目物,业,业组合判,断,断,本项目中,心,心化发展,模,模式判断,模式一：,政,政务驱动,型,型,模式二：,商,商务驱动,型,型,模式,三,三：,商,商业,驱,驱动,型,型,项目,条,条件,拟,拟合,度,度分,析,析,项目,战,战略,发,发展,方,方向,判,判定,项目,发,发展,战,战略,项目,定,定位,项目,整,整体,定,定位,项目,功,功能,比,比例,地块,容,容积,率,率确,定,定及,分,分配,各物,业,业类,型,型定,位,位,通过,怎,怎样,的,的物,业,业组,合,合分,摊,摊高,昂,昂的,地,地价,成,成本,？,？,在高,容,容积,率,率下,各,各类,物,物业,如,如何,创,创造,价,价值,？,？,如何,通,通过,项,项目,开,开发,使,使区,域,域成,为,为长,沙,沙新,中,中心,？,？,如何,确,确定,项,项目,合,合理,的,的容,积,积率,？,？,项目,分,分期,策,策略,项目,分,分期,启动,期,期策,略,略,经济,测,测算,城市,新,新中,心,心发,展,展模,式,式,金融,保,保险,高科,技,技,企业,服,服务,案例,城市,新,新中,心,心发,展,展模,式,式,伦敦,加纳,利,利码,头,头,巴黎,拉,德,德方,斯,斯,深圳,蔡,屋,屋围,金,金融,中,中心,世联,模,模型,模式,一,一：,政,政务,驱,驱动,型,型,模式,二,二：,商,商务,驱,驱动,型,型,模式,三,三：,商,商业,驱,驱动,型,型,行政,文,文化,商贸,服,服务,休闲,娱,娱乐,旅游,观,观光,青岛,行,行政,中,中心,南昌,红,红谷,滩,滩行,政,政中,心,心,长沙,河,河西,行,行政,中,中心,日本,福,冈,冈博,多,多运,河,河城,深圳,华,润,润中,心,心,柳州,谷,埠,埠路,国,国际,商,商城,宁波,天,一,一广,场,场,核心,功,功能,博览,会,会展,长沙,河,河西,行,行政,中,中心,新的,行,行政,中,中心,大,大楼,建设,后,后的,湘,湘江,西,西岸,搬迁,前,前三,年,年GDP,增,增长,速,速度,为,为,10.8%,搬迁,后,后三,年,年GDP,增,增长,速,速度,为,为,13.5%,行政,中,中心,搬,搬迁,至,至湘,江,江西,岸,岸，,直,直接,带,带动,了,了西,岸,岸的,发,发展,，,，一,批,批世,界,界500,强,强企,业,业纷,纷,纷投,资,资西,岸,岸,3年,来,来西,岸,岸地,价,价上,涨,涨3,倍,倍多,，,，人,口,口增,加,加了,近,近2,倍,倍，,形,形成,一,一座,“,“新,城,城”,老城,区,区交,通,通压,力,力缓,解,解，,环,环境,改,改善,，,，旧,城,城改,造,造加,速,速，,带,带动,地,地块,物,物业,价,价值,提,提升,1998,年,年提,出,出行,政,政中,心,心搬,迁,迁，2001,年,年完,成,成行,政,政中,心,心整,体,体搬,迁,迁,模式,一,一：,政,政务,驱,驱动,型,型,KPI,体系,外因,用地,条,条件,建,建设,用,用地,的,的适,宜,宜性,、,、安,全,全性,等,等,可操,作,作性,取,取地,成,成本,低,低、,开,开发,成,成本,低,、操,作,作难,度,度小,地理,位,位置,城,城市,新,新区,，,，为,带,带动,新,新区,的,的发,展,展，,建,建立,城,城市,新,新格,局,局，,为,为老,城,城区,提,提供,土,土地,，,，避,免,免原,城,城市,中,中心,过,过于,拥,拥挤,交通,可,可达,性,性,地,铁,铁口/主,干,干道,沿,沿线/便,利,利停,车,车,与城,市,市发,展,展战,略,略、,城,城市,规,规划,、,、城,市,市经,济,济、,人,人口,发,发展,密,密切,相,相关,以政,务,务为,核,核心,驱,驱动,力,力的,城,城市,中,中心,的,的KPI体,系,系（,关,关键,绩,绩效,指,指标,体,体系,）,）,政府,行,行为,以,以政,府,府行,政,政中,心,心搬,迁,迁为,核,核心,驱,驱动,力,力,内因,建设,条,条件,基,基础,设,设施,、,、交,通,通、,环,环境,景,景观,、,、昭,示,示性,等,等,配套,完,完善,商,商场,、,、居,住,住、,写,写字,楼,楼,大规,模,模，,持,持续,开,开发,用地,面,面积,在,在1,平,平方,公,公里,以,以上,伦敦,加纳,利,利码,头,头,工业码头,变,变身,新,新兴CBD，,改,改变,了,了伦,敦,敦市,金,金融,和,和商,业,业中,心,心的,格,格局,模式,二,二：,商,商务,驱,驱动,型,型,位置,：,：距,离,离伦,敦,敦内,城,城5,公,公里,，,，伦,敦,敦TowerHamlets,区,区狗,岛,岛北,部,部,规模,占地,面,面积,：,：28.8万,平,平米,写字,楼,楼面,积,积达111.48,万,万平,方,方米,交通,：,：轻,轨,轨铁,路,路、,高,高速,公,公路,站,站、,地,地铁,站,站、Jubilee,地,地铁,延,延线,入驻,企,企业,：,：60%,以,以上,的,的办,公,公面,积,积由,金,金融,服,服务,公,公司,出,出版,业,业公,司,司租,用,用，,包,包括,：,：汇,丰,丰银,行,行、,花,花旗,银,银行,、,、巴,克,克利,银,银行,、,、每,日,日电,讯,讯、,独,独立,报,报、,路,路透,社,社、,镜,镜报,空间/服,务,务特,点,点：,高,高科,技,技的,办,办公,楼,楼及,大,大型,楼,楼面,功能,组,组合,商务,占,占95%,，,，商,业,业占5%,建筑,：,：现,代,代建,筑,筑，,英,英国,最,最高,的,的建,筑,筑物,都,都在,这,这里,，,，已,成,成为,伦,伦敦,的,的地,标,标,巴黎,拉德,方,方斯,公,公司,服,服务,建,建设,的,的典,范,范,位置,巴黎,西,西郊,，,，与,卢,卢浮,宫,宫、,凯,凯旋,门,门在,同,同一,东,东西,轴,轴线,上,上，,距,距卢,浮,浮宫,小,小凯,旋,旋门8公,里,里，,距,距旧,的,的巴,黎,黎中,央,央商,务,务区2公,里,里。,规模,占地,面,面积750万,平,平米,，,，350万,平,平米,建,建筑,面,面积,组,组成,的,的集,会,会展,、,、政,府,府/,商,商务,办,办公,、,、商,业,业、,娱,娱乐,、,、居,住,住功,能,能为,一,一体,的,的欧,洲,洲最,大,大的,新,新兴,国,国际,性,性商,务,务办,公,公区,。,。,交通,：,：人,车,车立,体,体分,流,流的,立,立体,交,交通,系,系统,，,，保,证,证人,流,流物,流,流畅,通,通。,入驻,企,企业,进驻,了,了约1600,家,家公,司,司，50%为,外,外国,公,公司,，,，包,括,括法,国,国20个,最,最大,公,公司,中,中的14,个,个，,全,全世,界,界50个,最,最大,公,公司,的,的15个,。,。,聚集,了,了石,油,油化,工,工业,的,的Elf,、,、Moil、Esso,，,，国,际,际银,行,行业,的,的Citibank、Worms、Societe,，,电,电子,和,和软,件,件业,的,的Sony、IBM、Xerox、,交,交通,业,业的BritishAirway,等,等跨,国,国公,司,司的,总,总部,空间/服,务,务特,点,点,办公,空,空间,多,多样,化,化。,为,为不,同,同类,型,型、,不,不同,规,规模,的,的公,司,司提,供,供办,公,公空,间,间。,功能,组,组合,75%,为,为商,务,务、6%,为,为零,售,售、19,为,居,居住,土,地,地使,用,用：44%为,步,步行,区,区、10%为,绿,绿化,、,、46%,为,为建,筑,筑物,建筑,每,座,座建,筑,筑的,体,体型,、,、高,度,度和,色,色彩,都,都不,相,相同,。,。有,各,各种,外,外墙,装,装饰,，,，景,观,观丰,富,富多,彩,彩,标,志,志性,建,建筑,，,，如,“,“大,拱,拱门,”,”,共,有,有70多,个,个雕,塑,塑，,如,如“,凯,凯撒,大,大帝,的,的大,拇,拇指,”,”,模式,二,二：,商,商务,驱,驱动,型,型,深圳,蔡,屋,屋围,金,金融,中,中心,模式,二,二：,商,商务,驱,驱动,型,型,东门商业圈,罗湖中心区,福田中心区,蔡屋围金融中心,位置,：,：,罗湖,中,中心,区,区,交通,：,：,深南,大,大道,沿,沿线/地,铁,铁大,剧,剧院,站,站,产业聚集,强制性的,视,视觉冲击,超高,层,层/建筑,群,群,世界金融大厦,地王大厦,华润大厦,发展银行大厦,深圳蔡,屋,屋围金融,中,中心,蔡屋围金融中心,人民南商贸圈,东门商圈,功能化体,系,系,KPI,体系,外因,强制性的,视,视觉冲击,超高,层,层/建筑,群,群,人文符号,区域,标,标识/步,行,行系统/,特,特色符号,语,语言/纪,念,念性/,风,风格化建,筑,筑（群）,一流的合,作,作团队,地理位置,城市,核,核心区/,城,城市新区,交通可达,性,性地,铁,铁口/主,干,干道沿线/便利停,车,车,产业支撑,已形,成,成产业簇,群,群/引入,核,核心客户,带,带来相关,簇,簇群/未,来,来商务核,心,心区,规划设计,经营管理,以商务为,核,核心驱动,力,力的城市,中,中心的KPI体,系,系（关键,绩,绩效指标,体,体系）,大规模，,持,持续开发,内因,功能化体,系,系写,字,字楼带动,其,其他功能,，,，并定位,其,其他功能,的,的规模与,档,档次,配套完善,商场,、,、公寓,位置：,日本福冈,博,博多站一,带,带，是西,日,日本地区,的,的交通中,心,心和枢纽,站,站,交通：,距地铁站,中洲川,端,端徒步,约,约十分钟,占地面积,：,：,3.44,万,万,建筑面积,：,：22.3万,容积率：6.48,日本福冈,博,博多运河,城,城概,况,况,模式三：,商,商业驱动,型,型,案例详细,内,内容,外因：,优越的地,理,理位置；,良好的交,通,通可达性,。,。,内因：,超强的实,力,力与品牌,号,号召力；,独特的建,筑,筑设计，,观,观光与商,业,业结合成,为,为其核心,功,功能；,多项高规,格,格的体验,式,式娱乐设,施,施；,一流的精,英,英团队。,日本福冈,博,博多运河,城,城关键驱动,因,因素,华润中心,是,是以大型,购,购物中心,为,为核心，,集,集商业、,办,办公、居,住,住、酒店,等,等诸多功,能,能于一体,的,的综合性,、,、现代化,、,、标志性,、,、高品质,的,的建筑群,体,体。,深圳华润,中,中心,概,概况,模式三：,商,商业驱动,型,型,项目概况,占地面积,：,：7.73万平方,米,米,建筑面积,：,：48.1万平方,米,米,容积率：6.22,车位：2,988,个,个,物业功能,比,比例,商业：酒,店,店：办公,：,：居住=5：1：2：2,案例详细,内,内容,外因：,优越的地,理,理位置，,良,良好的交,通,通可达性,；,；,区域成熟,后,后发展受,限,限，需要,一,一个新的,亮,亮点来激,发,发活力；,区域内一,直,直缺乏一,个,个大型商,业,业来统领,区,区域的商,业,业形象。,内因：,超强的实,力,力与品牌,号,号召力；,集购物、,娱,娱乐等为,一,一体的体,验,验式；,项目立意,高,高，与深,圳,圳人内心,的,的价值观,相,相符；,一流的精,英,英团队。,深圳华润,中,中心关键驱动,因,因素,产生背景,与,与条件,旧有只具,有,有单一购,物,物功能或,购,购物功能,一,一股独大,的,的商业中,心,心已经无,法,法满足消,费,费者日益,复,复合的消,费,费需求,旧改推动,下,下房地产,超,超常发展,1999,年,年，柳州旧城,改,改造的火,热,热繁荣了,全,全城房地,产,产行业，,也,也给柳州,市,市的发展,带,带来了千,载,载难逢的,机,机遇,2003,年,年城建60亿元巨,资,资的注入,，,，成了非,常,常规楼市,动,动力，促,使,使楼市的,发,发展更加,均,均衡,柳州市建,委,委的统计,数,数据显示,，,，2003年全市,共,共有107家房开,企,企业建设,商,商品房，,在,在建开发,点,点116,个,个，完成,投,投资23,亿,亿元，同,比,比增长55%，施,工,工面积416万平,方,方米，同,比,比增长37%，售,房,房收入20亿元，,同,同比增长67%，,商,商品房空,置,置面积为5.1万,平,平方米，,同,同比减少50%,由于开展,大,大规模城,市,市建设，2003,年,年全市的,拆,拆迁面积85万平,方,方米，加,上,上各厂矿,单,单位自拆,建,建筑面积35万多,平,平方米，,总,总拆迁量,达,达120,万,万平方米,，,，同比增,长,长595%,成功关键,驱,驱动力,功能升级,，,，满足了,消,消费者复,合,合型消费,需,需求,产品：由,只,只具有单,一,一的购物,功,功能的传,统,统百货升,级,级为具有,多,多种功能,的,的综合体,功能组合,：,：融休闲,、,、购物、,娱,娱乐、观,光,光、商务,、,、居住功,能,能于一体,，,，成为的,体,体验式的,消,消费“目,的,的地”,成为了城,市,市地标,天一广场,宁波,城,城市新中,心,心的诞生,总占地面,积,积：19.3万平,方,方米,总建筑面,积,积：22,万,万平方米,，,，主体建,筑,筑由22,座,座具有欧,陆,陆风情的,现,现代建筑,组,组成,项目总投,资,资：14,亿,亿元,项目构成,：,： 商,铺,铺16.7万平方,米,米，停车,场,场2万平,方,方米，64000,平,平方米的,绿,绿地，水,街,街6000平方米,，,，演艺舞,台,台1000平方米,。,。,基本定位,：,： 融休,闲,闲、商贸,、,、旅游、,餐,餐饮、购,物,物于一体,。,。,模式三：,商,商业驱动,型,型,案例详细,内,内容,新商业中,心,心：天一,广,广场,旧中心：,中,中山路,产生背景,与,与条件,旧有只具,有,有单一购,物,物功能或,购,购物功能,一,一股独大,的,的商业中,心,心已经无,法,法满足消,费,费者日益,复,复合的消,费,费需求,房价高速,增,增长,宁波市房,屋,屋销售价,格,格在2001年、2002,年,年的涨幅,连,连续两年,居,居全国第,一,一,1999,年,年，宁波,房,房地产市,场,场复苏升,温,温，当年10月房,地,地产投资,走,走出负增,长,长区,2000,年,年，楼市,保,保持持续,增,增长，商,品,品房房价,从,从当年1,月,月的2498元/,平,平方米，,升,升到年底,的,的2729元/平,方,方米,2001,年,年，宁波,房,房地产市,场,场步入了,加,加速度飞,涨,涨区，平,均,均房价达2867,元,元/平方,米,米，比上,年,年同期上,涨,涨11.77%,2002,年,年房地产,市,市场则由,于,于拆迁项,目,目启动、,拆,拆迁赔偿,标,标准的提,高,高，房地,产,产需求表,现,现强劲，,房,房价一发,而,而不可收,，,，越涨越,快,快，平均,房,房价高达3543,元,元/平方,米,米，比上,年,年同期上,涨,涨23.56%,成功关键,驱,驱动力,功能升级,，,，满足了,消,消费者复,合,合型消费,需,需求,产品：由,只,只具有单,一,一的购物,功,功能的传,统,统百货升,级,级为具有,多,多种功能,的,的综合体,功能组合,：,：融休闲,、,、商贸、,旅,旅游、餐,饮,饮、购物,功,功能于一,体,体，成为,体,体验式的,消,消费“目,的,的地”,成为了城,市,市地标,KPI,体系,外因,以商业为,核,核心驱动,力,力的城市,中,中心的KPI体,系,系（关键,绩,绩效指标,体,体系）,内因,需求背景,旧有单一,购,购物功能,或,或购物功,能,能一股独,大,大的商业,中,中心已经,无,无法满足,消,消费者日,益,益复合的,消,消费需求,地理位置,城市旧有,核,核心商业,区,区周边,交通可达,性,性,地铁口/,主,主干道沿,线,线/便利,停,停车,资源性,拥有自然,景,景观资源,、,、城市文,化,化资源,规模性与,可,可持续发,展,展性,大规模，,持,持续开发,政府背景,支,支持,政府政绩,工,工程、形,象,象工程,软性指标,硬性指标,开发理念,定位理念,人文理念,功能化体,系,系,产品设计,体,体系,产生背景,城市GDP持续高,速,速增长/,城,城市房价,增,增长速度,明,明显加快/城市旧,城,城改造进,程,程加快,内因,软性指标,硬性指标,开发理念,定位理念,人文理念,功能化体,系,系,产品设计,体,体系,打造城市,新,新中心/,城,城市新地,标,标/城市,名,名片,一流的团,队,队合作/,规,规划设计/经营管,理,理,商业为核,心,心驱动功,能,能/其它,功,功能为辅,城市综合,体,体/高档/商业人,流,流聚集/,城,城市空间,重,重构效应,城市文化,诉,诉求点/,城,城市文化,代,代言,功能复合,型,型：集休,闲,闲、购物,、,、娱乐、,观,观光、旅,游,游、商务,、,、居住等,各,各种功能,于,于一体,商业业态,：,：综合性,业,业态/传,统,统型商业,转,转变为体,验,验型商业/购物、,休,休闲、娱,乐,乐、餐饮,商业档次,：,：国际品,牌,牌商家,国,国内一线,品,品牌,商业形态,：,：核心主,力,力店带动,商,商业经营,功能评价,指,指数体系,：,：繁华指,数,数、宜居,指,指数、商,务,务指数、,旅,旅游指数,、,、便利指,数,数、交通,指,指数,产品设计,体,体系,单体建筑,的,的魅力：,形成强制,性,性视觉冲,击,击标,志,志性建筑/形象中,心,心/区域,中,中轴/大,型,型公建，,并,并且多采,用,用国际竞,标,标的方式,建筑设计,时间的魅,力,力：,不同年代,的,的建筑凝,固,固在同一,瞬,瞬间，感,受,受时间维,度,度的张力,建筑集合,的,的魅力：,传统与现,代,代交融的,相,相得益彰,、,、建筑形,式,式结构的,多,多样性、,建,建筑空间,的,的变化、block及其公,共,共空间的,联,联系与围,合,合关系、,地,地下空间,的,的充分利,用,用、建筑,的,的创新、,点,点缀少许,新,新潮流的,预,预告,建筑细节,的,的魅力,：,园林和街,道,道家具、,制,制造商业,金,金角、通,过,过空间组,合,合与移步,换,换景制造,人,人群对建,筑,筑认知的,强,强烈欲望,但,但又无法,把,把握的魅,力,力，给人,惊,惊喜,多功能多,层,层次的建,筑,筑,：,多层次的,商,商业建筑,群,群、多功,能,能公寓、,一,一流娱乐,场,场所、具,有,有个性特,征,征互不雷,同,同的住宅,合理的交,通,通体系,：充足的,车,车位、,通畅的交,通,通流线、,便,便利的停,车,车及转车,、,、换乘通,道,道,人文符号,精神归属,中,中心：,仪式感建,筑,筑/文化,交,交流场所,人的活动,及,及心理感,受,受,人的活动,引,引导：,人性空间,、,、活动黏,性,性、动线,特,特点，互,动,动性和可,参,参与性，,可,可产生聚,集,集导向的,空,空间，制,造,造圈层感,和,和归属感,人的消费,心,心理引导,：,：,为舍得消,费,费的人群,打,打造、为,不,不得不消,费,费的人群,打,打造,紧凑都市,的,的概念：,高密度建,筑,筑集合体,区域标识/步行系,统,统/特色,符,符号语言/纪念性/风格化,建,建筑（群,）,）,体验元素,设,设计,三种城市,新,新中心发,展,展模式KPI体系,的,的总结,本项目所,处,处的宏观,环,环境及自,身,身条件分,析,析,三种模式KPI（,外,外因）与,本,本项目条,件,件的拟合,分,分析，本,项,项目适合,发,发展成为,商,商业驱动,型,型的城市,新,新中心,拟合度最高,拟合度最低,商业驱动,型,型城市新,中,中心成功,的,的关键因,素,素之一是,建,建立以商,业,业为主导,，,，其他功,能,能为辅功,能,能化体系,商业驱动型城市新中心,功能化体系,商业功能,商务功能,酒店,居住功能,高档住宅,公寓,大型购物中心,商业街,写字楼,从案例得,到,到商业驱,动,动型城市,新,新中心的,功,功能化体,系,系及物业,类,类型组合,后,后，我们,对,对长沙房,地,地产市场,进,进行分析,，,，对各项,物,物业的市,场,场支撑程,度,度进行判,断,断，综合,客,客户目标,和,和市场情,况,况确定本,项,项目的物,业,业类型组,合,合。,近年长沙,住,住宅年销,售,售量以每,年,年120,万,万平米的,量,量增长，,需,需求旺盛,；,；2004年开始,房,房价增速,加,加快，增,长,长空间较,大,大,住宅市场,小,小结,写字楼年,销,销售量稳,定,定在15,万,万平米左,右,右， 2005年,上,上半年施,工,工面积约57.8,万,万平米，,空,空置量约7.5万,平,平米，投,资,资性写字,楼,楼集中放,量,量使06-07年,写,写字楼市,场,场面临较,大,大的租售,压,压力,写字楼市,场,场小结,2005,年,年商务公,寓,寓平均价,格,格为3700元/M,2,，销售速,度,度快，投,资,资者占到50%左,右,右，已入,伙,伙商务公,寓,寓出租率,在,在90%,以,以上。五,一,一商圈商,务,务公寓依,托,托城市核,心,心区位，,出,出租率在95以,上,上,商务公寓,市,市场小结,长沙酒店,市,市场竞争,激,激烈，三星级以,上,上酒店经,营,营状况良,好,好，年平,均,均入住率,在,在75%,左,左右，其,中,中五星级,酒,酒店年均,入,入住率为60，,酒,酒店业发,展,展前景看,好,好,酒店市场,小,小结,商业物业,年,年消化量,约,约60万,平,平米，近,三,三年空置,量,量保持在30万平,米,米左右，2005,年,年上半年,施,施工面积143.35万平,米,米。五一商圈主要集中,式,式商业出,租,租率约100，,商,商铺出租,率,率约85,商业用房,市,市场小结,本项目物,业,业类型判,定,定的价值,构,构面,各物业功,能,能比较分,析,析商,业,业+公寓+住宅更,符,符合客户,的,的目标,拟合度最,高,高,拟合度最,低,低,本项目物,业,业类型组,合,合建议,国际公寓,可,可商可住,，,，功能模,糊,糊，可分,偏,偏居住的,酒,酒店式公,寓,寓和偏办,公,公的商务,公,公寓。,功能化体系,商业功能,商务功能,居住功能,高档住宅,国际公寓,购物中心,商业街,物业类型组合,我们的研,究,究思路,本项目物,业,业类型组,合,合判断,商业驱动,型,型城市中,心,心功能体,系,系及物业,组,组合,长沙房地,产,产专项市,场,场分析,本项目物,业,业组合判,断,断,本项目中,心,心化发展,模,模式判断,模式一：,政,政务驱动,型,型,模式二：,商,商务驱动,型,型,模式三：,商,商业驱动,型,型,项目条件,拟,拟合度分,析,析,项目战略,发,发展方向,判,判定,项目发展,战,战略,项目定位,项目整体,定,定位,项目功能,比,比例,地块容积,率,率确定及,分,分配,各物业类,型,型定位,通过怎样,的,的物业组,合,合分摊高,昂,昂的地价,成,成本？,在高容积,率,率下各类,物,物业如何,创,创造价值,？,？,如何通过,项,项目开发,使,使区域成,为,为长沙新,中,中心？,如何确定,项,项目合理,的,的容积率,？,？,项目分期,策,策略,项目分期,启动期策,略,略,经济测算,项目战略,发,发展方向,通过自我,中,中心化，,打,打造一个,以,以商业为,主,主导，复,合,合商务办,公,公、居住,功,功能的多,功,功能、高,效,效率紧凑,型,型都市社,区,区，从而,建,建立新的,价,价值体系,，,，跳出区,域,域竞争市,场,场，形成,长,长沙城市,新,新中心。,走业态互,动,动、功能,复,复合化、,使,使用全时,段,段的发展,战,战略，通,过,过项目功,能,能化体系,的,的建立，,规,规避市场,风,风险。,物业类,型,型组合,：,：购物中,心,心+商,业,业街+,滨,滨江高,档,档住宅+商务,公,公寓+,酒,酒店式,公,公寓,以滨江,高,高档住,宅,宅、公,寓,寓、沿,街,街商铺,的,的售卖,来,来实现,项,项目快,速,速回现,；,；通过,购,购物中,心,心的长,期,期持有,，,，为企,业,业长期,融,融资进,而,而实现,公,公司的,战,战略转,型,型提供,契,契机。,打造以,商,商业为,核,核心驱,动,动力的,长,长沙城,市,市新中,心,心，,从,从而重,新,新定义,区,区域认,知,知，实,现,现区域,突,突破，,规,规避竞,争,争。,通过全,面,面领先,市,市场的,产,产品，,打,打造长,沙,沙前所,未,未有真,正,正的都,市,市滨江,生,生活，,形,形成项,目,目核心,竞,竞争力,。,。,开发战,略,略,竞争战,略,略,我们的,研,研究思,路,路,本项目,物,物业类,型,型组合,判,判断,商业驱,动,动型城,市,市中心,功,功能体,系,系及物,业,业组合,长沙房,地,地产专,项,项市场,分,分析,本项目,物,物业组,合,合判断,本项目,中,中心化,发,发展模,式,式判断,模式一,：,：政务,驱,驱动型,模式二,：,：商务,驱,驱动型,模式三,：,：商业,驱,驱动型,项目条,件,件拟合,度,度分析,项目战,略,略发展,方,方向判,定,定,项目发,展,展战略,项目定,位,位,项目整,体,体定位,项目功,能,能比例,地块容,积,积率确,定,定及分,配,配,各物业,类,类型定,位,位,通过怎,样,样的物,业,业组合,分,分摊高,昂,昂的地,价,价成本,？,？,在高容,积,积率下,各,各类物,业,业如何,创,创造价,值,值？,如何通,过,过项目,开,开发使,区,区域成,为,为长沙,新,新中心,？,？,如何确,定,定项目,合,合理的,容,容积率,？,？,项目分,期,期策略,项目分,期,期,启动期,策,策略,经济测,算,算,研究内,容,容,项目整,体,体定位,项目功,能,能比例,地块容,积,积率确,定,定及分,配,配,项目整,体,体功能,布,布局,各物业,类,类型定,位,位,我们的,定,定位必,须,须体现,以,以下七,点,点,是城市,级,级的,是城市,核,核心的,是具有,标,标志性,的,的,是区域,峰,峰值地,价,价的,是有强,烈,烈城市,意,意向的,是可回,避,避竞争,的,的,是可实,现,现跨越,式,式发展,的,的,辐射全,长,长沙,是城市,的,的新中,心,心,能代表,新,新时代,的,的长沙,，,，城市,中,中的“,一,一极”,平均地,价,价高于,城,城市中,心,心任何,区,区域,可辩识,，,，明显,区,区别与,其,其它区,域,域,拉开与,其,其他地,区,区的差,距,距,采取一,切,切可能,的,的超常,规,规的手,段,段,我们要,做,做能够,代,代言长,沙,沙新时,代,代的标,志,志性形,象,象,上海有,新,新天地,武汉有,江,江滩,大连有,星,星海广,场,场,长沙有,什,什么？,我们不,是,是在单,纯,纯的做,项,项目,而是在,填,填补长,沙,沙都市,化,化进程,中,中的城,市,市硬件,缺,缺失,传承城,市,市发展,沉,沉淀，,提,提炼打,造,造城市,新,新的文,化,化内涵,！,！,制定以,项,项目为,中,中心的,区,区域动,态,态实施,计,计划,立足整,个,个中南,地,地区，,重,重新定,义,义区域,价,价值,代言长,沙,沙，代,言,言时代,颠覆传,统,统、产,品,品全面,升,升级,都市重,建,建计划,打造长,沙,沙最具,活,活力的,都,都市新,中,中心,战略视,野,野,项目形,象,象定位,推,推荐（1）,万象湘江,50万集商业、办公、居住,休闲娱乐、旅游观光为一体的城市魅力体,足以代言一个城市，一个时代,定位诠,释,释：,一个在,城,城市成,熟,熟中心,区,区优势,资,资源基,础,础上打,造,造的融,合,合城市,所,所有功,能,能的核,心,心之城,。,。全面,融,融合提,升,升购物,、,、人居,、,、休闲,、,、娱乐,、,、购物,、,、餐饮,、,、旅游,、,、金融,、,、文化,、,、教育,以,城,城市核,心,心商业,圈,圈龙头,优,优势全,力,力构造,主,主流生,活,活圈，,构,构建城,市,市优势,资,资源共,享,享圈。,项目形,象,象定位,推,推荐（2）,湘江1,号,号,滨江都,市,市生活,重,重建,定位诠,释,释：,湘江东,岸,岸、汇,集,集城市,成,成熟中,心,心区优,势,势资源,的,的绝版,地,地块上,打,打造的,融,融合城,市,市所有,功,功能的,湘,湘江第,一,一大盘,。,。,研究内,容,容,项目整,体,体定位,项目功,能,能比例,确,确定,地块容,积,积率确,定,定及分,配,配,项目整,体,体功能,布,布局,各物业,类,类型定,位,位,国内二,线,线城市,核,核心商,业,业区案例借,鉴,鉴,成熟理,论,论,项目地,块,块价值,五四广,场,场周边,区,区域,青岛,市,市新的,政,政治、,经,经济、,金,金融、,文,文化中,心,心,五四广,场,场核心,区,区占地,约,约20,万,万平米,，,，容积,率,率79,功能配,比,比,商业：,酒,酒店：,办,办公：,住,住宅：,3：2：3,：,：2,周边分,布,布着世,纪,纪大厦,，,，中信,金,金融大,厦,厦，华,仁,仁国际,大,大厦，,青,青岛世,界,界贸易,中,中心，,环,环海凯,莱,莱商务,酒,酒店，,维,维也纳,大,大酒店,核心区,案例二,以中山,广,广场为,核,核心的,人,人民路,、,、三八,广,广场区,域,域一大,连,连最大,、,、最具,影,影响力,的,的集金,融,融、保,险,险、商,业,业、船,务,务、商,贸,贸等几,大,大功能,于,于一身,的,的城市,中,中心区,核心区,占,占地约23万,平,平米，,容,容积率,约,约 7,8。,核心区,功,功能配,比,比,商业：,酒,酒店：,办,办公：,居,居住3：1,：,：3：3,公寓：,名仕国,际,际公寓,、,、天,通,通金融,大,大厦、,宏,宏孚旺,苑,苑、中,山,山九号,写字楼,：,：,安达商,务,务大厦,、,、中银,大,大厦、,天,天安国,际,际大厦,、,、虹源,商,商务大,厦,厦、宝,嘉,嘉大厦,酒店：,富,富丽华,大,大酒店,、,、香格,里,里拉大,酒,酒店、,心,心悦大,酒,酒店、,大,大连国,际,际酒店,核心区,人民路中山广场、三八广场商务区,案例三,通过国,内,内外商,业,业驱动,型,型城市,新,新中心,及,及国内,二,二线城,市,市核心,商,商业区,的,的功能,比,比例对,比,比分析,确,确定本,项,项目的,功,功能配,比,比,一般规,律,律：,商业比,例,例占到30%,50%,办公功,能,能物业,占,占到20%30%,酒店功,能,能物业,占,占到10%-20%,居住功,能,能物业,占,占到10%30%,峰值地,价,价与土,地,地承租,能,能力模,型,型,根据地,价,价峰值,理,理论，,商,商业及,休,休闲娱,乐,乐物业,能,能够实,现,现较高,的,的地价,，,，属于,硬,硬核（Hard Core,）,）区,零售商,业,业、娱,乐,乐物业,商务办,公,公物业,临时居,住,住物业,（,（酒店,、,、公寓,等,等）,居家住,宅,宅物业,峰值地,价,价点所,在,在区域,成,成为核,心,心区,“核-,框,框理论,”,”的运,用,用,核-框,理,理论的,基,基本要,点,点,：,在区域,内,内，地,面,面地价,最,最高、,同,同时容,积,积率也,是,是最高,以,以及交,通,通可达,性,性最好,的,的区域,即,即为硬,核,核（HardCore）,区,区，环,绕,绕硬核,的,的区域,即,即为核,缘,缘区。,核缘即,环,环绕硬,核,核且处,于,于核,框,框间的,连,连续过,渡,渡区域,，,，是核,的,的补充,与,与支持,，,，为其,提,提供多,方,方面的,服,服务与,辅,辅助空,间,间，它,们,们有：,停,停车场,、,、交通,枢,枢纽、,公,公寓式,住,住宅、,专,专业化,市,市场、,娱,娱乐服,务,务、部,分,分零售,、,、仓储,空,空间等,；,；,框结构,以,以外区,域,域即核,缘,缘以外,、,、中心,边,边界内,的,的区域,，,，功能,物,物业以,纯,纯居住,住,住宅为,主,主，兼,有,有重工,业,业区和,天,天然屏,障,障（如,河,河流、,山,山地等,）,）,1959年E.M.,霍,霍伍德,和,和R.R.伯,依,依斯提,出,出了核,框（Core-Frame）结,构,构理论,，,，这是,一,一个较,为,为完整,的,的区域,内,内部结,构,构划分,模,模式。,“核-,框,框理论,”,”,：核-,框,框理论,源,源于对,区,区域空,间,间划分,的,的研究,，,，,该理论,是,是一种,有,有益的,土,土地使,用,用及功,能,能模式,理,理论，,对,对于研,究,究城市,规,规划和,再,再开发,的,的空间,安,安排、,商,商务连,接,接、城,市,市交通,、,、功能,设,设施的,安,安排等,都,都非常,适,适用。,结合项,目,目地块,价,价值分,析,析，对,项,项目地,块,块核框,分,分布进,行,行判断,特点：,地面地,价,价较高,、,、容积,率,率低于,硬,硬核区,、,、交通,可,可达性,好,好,功能：,停车场,、,、交通,枢,枢纽、,公,公寓式,住,住宅、,专,专业化,市,市场、,娱,娱乐服,务,务、部,分,分零售,、,、仓储,空,空间,特点：,峰值地,价,价、容,积,积率最,高,高、交,通,通可达,性,性最好,功能,：,：,零售商,业,业、娱,乐,乐物业,、,、办公,特点：,容积率,较,较低、,交,交通可,达,达性好,功能：,纯居住,为,为主,坡子街,D,E,F,C,A,B,大,湘,江,道,解,放,西,路,太,平,路,湘江,人,民,路,核缘,区,硬核区,核缘以外,综合一,般,般规律,和,和本项,目,目地块,价,价值，,判,判定本,项,项目物,业,业功能,配,配比,建议本,项,项目整,体,体功能,比,比例,商业：,办,办公：,居,居住20%,：,：15% ：65%,建议本,项,项目硬,核,核区及,核,核缘区,功,功能比,例,例,商业：,办,办公：,居,居住40%,：,：30% ：30%,注：因,不,不建议,本,本项目,建,建设纯,写,写字楼,物,物业，,硬,硬核区,及,及核缘,区,区的居,住,住功能,和,和办公,功,功能都,是,是以公,寓,寓物业,实,实现。,本,本项目,国,国际公,寓,寓分为,偏,偏居住,的,的酒店,式,式公寓,和,和偏办,公,公的商,务,务公寓,，,，因此,办,办公物,业,业和居,住,住物业,功,功能比,例,例可调,整,整。,研究内,容,容,项目整,体,体定位,项目功,能,能比例,确,确定,地块容,积,积率确,定,定及分,配,配,项目整,体,体功能,布,布局,各物业,类,类型定,位,位,案例借,鉴,鉴,项目地,块,块价值,通过国,内,内外商,业,业驱动,型,型城市,新,新中心,及,及国内,二,二线城,市,市核心,商,商业区,的,的容积,率,率对比,分,分析初,步,步确定,项,项目硬,核,核区的,容,容积率,考虑到,本,本项目,的,的形象,及,及舒适,度,度要求,，,，建议,项,项目硬,核,核区及,核,核缘区,容,容积率,为,为：,67,通过地,块,块铺排,验,验证，,建,建议本,项,项目硬,核,核区及,核,核缘区,容,容积率,为,为6,验证：,本项目,硬,硬核区,及,及核缘,区,区面积,约,约4.36万,平,平米，,按,按容积,率,率67测算,，,，建筑,面,面积：26.1630.52万,平,平米。,按商业,比,比例40计,算,算，商,业,业面积,为,为10.46,12.2万,平,平米。,按最大,覆,覆盖率60,计,计算，,硬核区,及,及核缘,区,区可建,设,设面积,为,为4.36*60,2.62万,平,平米。,硬,核区及,核,核缘区,满,满铺商,业,业，10.46万平,米,米相当,于,于满铺4层商,业,业，12.2,万,万平米,相,相当于,满,满铺4.7,层,层商业,。,。,考虑到,本,本项目,地,地块的,不,不规则,增,增加土,地,地利用,难,难度、,商,商业的,市,市场实,现,现性及,办,办公、,居,居住物,业,业档次,和,和舒适,度,度要求,，,，建议,项,项目硬,核,核区及,核,核缘区,容,容积率,为,为：6,参考国,内,内各城,市,市城市,中,中心高,密,密度豪,宅,宅、江,景,景楼盘,容,容积率,分,分布区,间,间，建,议,议本项,目,目核缘,以,以外住,宅,宅区容,积,积率取,上,上限4,城市中,心,心高密,度,度豪宅,容,容积率,（,（34）,江景楼,盘,盘容积,率,率（24）,研究内,容,容,项目整,体,体定位,项目功,能,能比例,确,确定,地块容,积,积率确,定,定及分,配,配,项目整,体,体功能,布,布局,各物业,类,类型定,位,位,如何挖,掘,掘潜在,的,的商业,价,价值是,本,本项目,成,成功的,关,关键，,本,本项目,商,商业要,通,通过走,差,差异化,道,道路，,打,打造有,别,别于长,沙,沙市场,现,现有传,统,统商业,形,形态的,MALL街,坊,坊式商,业,业,，形成,项,项目核,心,心竞争,力,力。,研究内,容,容,项目整,体,体定位,项目功,能,能比例,确,确定,地块容,积,积率确,定,定及分,配,配,项目整,体,体功能,布,布局,各物业,类,类型定,位,位,商业定,位,位,公寓定,位,位,住,宅,宅,定,定,位,位,业,态,态,规,规,划,划,产,品,品,定,定,位,位,价,格,格,定,定,位,位,产,品,品,定,定,位,位,客,户,户,定,定,位,位,价,格,格,定,定,位,位,产,品,品,定,定,位,位,客,户,户,定,定,位,位,价,格,格,定,定,位,位,2004,年,年,长,长,沙,沙,人,人,均,均GDP,达,达,到,到2262,美,美,元,元,，,，,城,城,市,市,化,化,率,率,达,达,到,到51.19,，,，,从,从,经,经,济,济,发,发,展,展,与,与,商,商,业,业,形,形,式,式,发,发,展,展,的,的,关,关,系,系,来,来,看,看，,长,长,沙,沙,已,已,进,进,入,入,现,现,代,代,商,商,业,业,发,发,展,展,阶,阶,段,段,欧,美,美,经,经,济,济,发,发,展,展,的,的,经,经,验,验,证,证,明,明,，,，,当,当,城,城,市,市,的,的,人,人,均,均GDP,达,达,到,到1500,美,美,金,金,以,以,上,上,时,时,，,，,人,人,们,们,单,单,纯,纯,购,购,物,物,的,的,时,时,间,间,会,会,明,明,显,显,缩,缩,短,短,，,，,此,此,时,时,融,融,合,合,休,休,闲,闲,、,、,娱,娱,乐,乐,与,与,购,购,物,物,的,的,业,业,态,态,将,将,迅,迅,速,速,发,发,展,展,。,。,五,一,一,商,商,圈,圈,现,现,有,有,集,集,中,中,商,商,业,业,业,业,态,态,以,以,大,大,百,百,货,货,、,、,大,大,卖,卖,场,场,为,为,主,主,，,，,单,单,体,体,规,规,模,模,偏,偏,小,小,，,，,同,同,质,质,化,化,竞,竞,争,争,严,严,重,重,五,一,一,商,商,圈,圈,现,现,有,有,商,商,业,业,在,在,物,物,建,建,筑,筑,形,形,态,态,、,、,消,消,费,费,环,环,境,境,、,、,业,业,态,态,组,组,合,合,等,等,方,方,面,面,均,均,属,属,于,于,传,传,统,统,的,的,大,大,百,百,货,货,、,、,大,大,卖,卖,场,场,形,形,式,式,，,，,功,功,能,能,单,单,一,一,、,、,参,参,与,与,性,性,弱,弱,、,、,与,与,消,消,费,费,者,者,距,距,离,离,感,感,强,强,，,，,缺,缺,少,少,主,主,题,题,化,化,、,、,娱,娱,乐,乐,化,化,、,、,体,体,验,验,化,化,、,、,专,专,业,业,化,化,的,的,现,现,代,代,商,商,业,业,，,，,不,不,能,能,满,满,足,足,消,消,费,费,者,者,越,越,来,来,越,越,多,多,元,元,化,化,的,的,消,消,费,费,需,需,求,求,。,。,我,国,国已,开,开,业,业,或,或,即,即,将,将,开,开,业,业,的,的MALL排,行,行,榜,榜（1,）,）,我,国,国已,开,开,业,业,或,或,即,即,将,将,开,开,业,业,的,的MALL排,行,行,榜,榜（1,）,）,在,我,我,国,国73,家,家MALL,排,排,行,行,榜,榜,中,中,，,，,长,长,沙,沙,没,没,有,有1,家,家,上,上,榜,榜,，,，,长,长,沙,沙,的,的,现,现,代,代,商,商,业,业,明,明,显,显,落,落,后,后,了,了,长,沙,沙,市,市,社,社,会,会,消,消,费,费,品,零,零,售,售,总,额,额,以,以,每,每,年,年16%,的,的,速,速,度,度,增,增,长,长,长,沙,沙,号,号,称,称,超,超,过,过1,万,万,平,平,米,米,的,的,大,大,型,型,商,商,场,场,已,已,达,达,到,到40,多,多,家,家,长,沙,沙,是,是,世,界,界,商,业,业,评,评,论,论,所,评,选,选,出,來,來,的,的,“,“,中,中,国100,最,佳,佳,商,商,业,城,市,市,”,”,排,排,行,行,榜,榜,（,（,包,包,括,括,港,澳,澳,台,台,地,地,区,区,）,的,的,第,第,29,名,。,但,是,是,从,从,我,我,国,国73,家,家MALL,排,排,行,行,榜,榜,上,上,可,可,以,以,看,看,到,到,，,，,长,长,沙,沙,的,的,现,现,代,代,商,商,业,业,明,明,显,显,落,落,后,后,了,了,！,！,旧,有,有,单,单,一,一,购,购,物,物,功,功,能,能,商,商,业,业,物,物,业,业,已,已,经,经,无,无,法,法,满,满,足,足,消,消,费,费,者,者,日,日,益,益,复,复,合,合,的,的,消,消,费,费,需,