海南三亚梅山项目提报

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,三亚梅山项目可行性分析,报告目录,一、全国旅游地产格局,二、海南旅游地产格局,三、三亚旅游发展潜力分析,四、本项目总体发展规划,五、盈利模式探讨及启动区规划,六、投资收益分析,中国已是全球最大的国内旅游市场之一，中国旅游业将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。,随着人均GDP跨越3000美元，旅游消费需求将大幅提升，进入爆发性增长期。,20世纪90年代初，旅游业已成为全球最大的产业，总收入超过了石油和军火工业。,目前在世界旅游业的排名中，中国已经从 1978年的40名之后，跃升至世界第4位。,是全球最大的国内旅游市场之一，出境旅游人次，继续位居亚洲第一。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国仍保持了安全的旅游目的形象，中国旅游业并将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。,中国旅游业发展现状,一个国家人均GDP达到3000-5000美元时，将进入旅游消费的爆发性增长期，目前，中国旅游市场规模是在人均GDP达到2456美元的条件下形成的，随着人均GDP向3000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生显著的变化，旅游消费需求将大幅提升。,基于国民经济持续健康发展、旅游业在全球增长最快、大众化旅游猛增，以及国家经济强大、基础设施的大幅改善，中国旅游业目前正处于快速发展的关键时期。,目前，中国人均国内旅游次数仅有1次，韩国已经达到9次之多，远低于中等发达国家水平。预计2011年后中国人均出游将达2次以上，在交通、铁路、公路等相关基础设施建设应配套发展，确便体支撑条件跟得上，充分适应旅游业快速发展的需求。,中国旅游业在未来相当长的一个时期内将处在黄金发展阶段,中国旅游业发展情况分析,2007年,全年共接待入境游客1320万人次,实现国际旅游外汇收入339.49亿美元；,2008年入境旅游人数13003万人次，比上年下降1.4%。其中，外国人2433万人次，下降6.8%；香港、澳门和台湾同胞10570万人次，下降0.1%。在入境旅游者中，过夜旅游者5305万人次，下降3.1%。国际旅游外汇收入408亿美元，下降2.6%。,国内居民出境人数达4584万人次，增长11.9%。其中因私出境4013万人次，增长14.9%，占出境人数的87.5%。国内出游人数达17.1亿人次，增长6.3%；国内旅游收入8749亿元，增长12.6%。,可以看到受到金融危机的影响，08年入境游客出现了小幅下滑，但是国内出游人数还有小幅上涨，虽然就目前而言，旅游业受到影响，但是长远国内旅游业的黄金局面难以撼动。,08年虽然受到国际金融危机的影响，入境游人数小幅下滑，但是出境游人数仍出现上升，可见中国旅游业的发展拥有强有力的后盾支撑，前景乐观,2006年,2008年中国旅游外汇收入情况分析表,中国旅游业发展情况分析,根据07年以来的旅游统计数据表明，我国旅游业已经进入更加快速发展的新阶段，旅游市场持续增长，特别是国内旅游和入境过夜旅游将快速发展。,但08年受到国际恶劣情形的影响，收入出现了小幅的下跌，旅游业是受经济影响极大的行业，08年旅游外汇收入的下滑是受到08年的金融危机冲击，但中国的旅游业长远上来看是健康的。,中国旅游业长远看，将健康发展,趋势一：中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速，数量急剧扩大,所谓超富裕人士，是指所持金融资产超过三千万美元者。2006年亚太地区约有17.5万名超富裕人士，这一人数将以每年12%的幅度递增。在中国有4935名属于超富裕人士，他们拥有的资产超过了3000万美元,在中国的34.5万名富裕人士中，有4935名属于超富裕人士，他们拥有的资产超过了3000万美元。,资料来源：美林与凯捷研究报告,以亚太地区超富裕阶层平均年增长率计算，中国超富裕阶层2012年将超过万人。,资料来源：波士顿咨询公司全球财富报告,波士顿咨询公司2007年10月30日发布的全球财富报告显示，中国内地拥有百万美元金融资产的家庭数量已从2001年的12.4万上升到2006年底的31万，跃居全球第五，仅次于美国、日本、英国和德国；预计2011年可达到60.9万户,20012006年中国财富总量年均复合增长率远高于全球平均水平,到2011年中国百万美元资产家庭总数有望达到60.9万户,影响中国旅游行业的两大趋势,财富阶层自90年中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移,夏季滨海休闲度假和冬季山地健身运动成为国际旅游度假的两大趋势,度假地,海边,湖边,山地,赤道,高尔夫,有吸引力地区,滑雪,沙漠,其它,百分率,30.8%,30.1%,26.2%,9.3%,5.6%,5.4%,4.7%,1.5%,8.6%,*数据来源：RECREATIONAL PROPERTY IN THE UNITED STATES，ARDA,1995(1-4)，参考资料3,长三角,北京+东北,海南,近年，东部南部沿海等旅游城市吸引大规模国内居民前来旅游，海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地,影响中国旅游行业的两大趋势,受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是海滨高端度假物业的强大支持，这为本项目未来的发展提供足够的客源,19802020中国人均GDP（美元）,2020,2010,国内,深圳,上海,珠三角,长三角,中等规模,以上城市,洲际旅游开始出现,出现到周边国家旅游的热潮,旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺,开始出现旅游需求,发展特征,在度假地置业,在度假地投资、,置业,购买休闲度假产品,本地置业,置业特征,5000以上,30005000,10003000,3001000,人均GDP,（美元）,减缓发展阶段,平稳发展阶段,快速发展阶段,启动阶段,发展阶段,3000US$,5000-US$,300US$,1000US$,按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为1：8或1：9，我国目前仅达到了1：2.35，潜力很大,世界旅游组织认为，人均GDP达到1000美元，人们对旅游的要求开始从传统的旅游观光转向度假休闲产品,当人均GDP达到3000美元以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业,影响中国旅游行业的两大趋势,趋势二：银行利率的持续降低、人民升值预期等因素引发资本流动性过剩，证券和房地产成为民间最重要的投资产品；房地产作为财富工具而存在,10万亿,14万亿,17万亿,03年,04年,05年,06年,07年,03年到05年,居民储蓄余额加速增加,人均储蓄率全球第一,05年到07年,居民储蓄余额增速减缓,“储蓄搬家”逐渐显现,07年5月起,居民储蓄余额出现滑坡,最高缩水幅度2.5%,储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象,资本流动性过剩的三大推手：,全球性流动性过剩,长期贸易顺差,人民币升值压力,流动性过剩的本质,：市场上的钱太多，找不到足够的投资渠道；由于经济提速，实际利率水平长时间处于较低状态，民间“投资潮”逐渐显现,证券市场和房地产市场成为民间最重要的投资市场,资本流动性过剩带来市场心态的变化，房地产从居住资料逐渐成为投资产品；房地产作为高端客户的财富工具而存在,固定资产的商品房成为高端消费者的投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力,对于有经济实力又善于理财的社会中坚力量，商品房向来而目前更是居住资料与财富工具的统一体,影响中国旅游行业的两大趋势,总 结,中国旅游业目前已经成为国家经济发展的一个重要支柱，在国际上拥有良好的口碑，在未来一段较长的时期内，将是旅游业发展的黄金时期,旅游业是受宏观经济影响较大的一个行业，08年受到金融危机的影响，中国的旅游行业像其他行业一样，没有在这场百年一遇的危机中幸免，出现了下滑趋势，但是随着经济的复兴，旅游业将迎来新一轮的高峰,本项目拥有优势的海景以及自然资源，将乘着经济回暖的浪潮，以及旅游业发展的又一轮高峰，取得良好的成绩,财富阶层的不断壮大以及投资倾向的转变，再契合项目自身的资源特色，无疑是大方向的利好,报告目,录,录,一、全,国,国旅游,地,地产格,局,局,二、海,南,南旅游,地,地产格,局,局,三、三,亚,亚旅游,发,发展潜,力,力分析,四、本,项,项目总,体,体发展,规,规划,五、盈,利,利模式,探,探讨及,启,启动区,规,规划,六、投,资,资收益,分,分析,海南旅,游,游业发,展,展情况,分,分析,08年,旅,旅游业,保,保持较,快,快发展,势,势头。,坚,坚定不,移,移地将,旅,旅游业,作,作为现,代,代服务,业,业的“,龙,龙头”,来,来培育,和,和大力,发,发展，,以,以推进,国,国际旅,游,游岛建,设,设为契,机,机，进,一,一步加,强,强旅游,促,促销活,动,动，加,大,大旅游,配,配套设,施,施建设,，,，吃、,住,住、行,、,、游、,购,购、娱,等,等旅游,六,六大要,素,素逐步,协,协调配,套,套，促,进,进了旅,游,游业持,续,续稳定,较,较快发,展,展。,全年接,待,待旅游,过,过夜人,数,数2060万,人,人次，,比,比上年,增,增长11.6%。,其中，,接,接待国,内,内旅游,者,者1962.07万,人,人次，,增,增长10.8%；接,待,待入境,旅,旅游者97.93万,人,人次，,下,下降5.5%,。,。,旅游总,收,收入192.33亿,元,元，增,长,长12.2%,。,。,其中，,国,国内旅,游,游收入165.01,亿,亿元，,增,增长10.3%；境,外,外旅游,收,收入27.32亿元,，,，增长4.4%。旅,游,游饭店,客,客房开,房,房率59.18%，,提,提高1.9个,百,百分点,。,。年末,全,全省共,有,有星级,宾,宾馆260家,，,，其中,，,，五星,级,级宾馆20家,，,，四星,级,级宾馆54家,，,，三星,级,级宾馆117,家,家。,从数据,上,上可以,看,看出虽,然,然在国,际,际国内,经,经济形,势,势不景,气,气的背,景,景下，,海,海南的,旅,旅游收,入,入仍然,有,有12.2%,的,的增长,，,，可见,海,海南作,为,为旅游,胜,胜地的,地,地位已,经,经在大,范,范围内,得,得到肯,定,定，前,景,景看好,。,。,在经济,不,不景气,形,形势下,，,，海南,旅,旅游业,的,的收入,仍,仍然有,较,较大的,增,增幅，,预,预示海,南,南旅游,业,业的潜,力,力巨大,海南目,前,前申请,建,建立国,际,际旅游,岛,岛综合,试,试验区,，,，总体,目,目标是,把,把海南,建,建设成,为,为中国,最,最大的,海,海洋旅,游,游中心,、,、最大,的,的海上,旅,旅游运,动,动基地,、,、世界,一,一流的,海,海洋旅,游,游休闲,度,度假胜,地,地,国际旅,游,游岛概,念,念,国际旅,游,游岛是,以,以岛屿,参,参与世,界,界经济,发,发展分,工,工合作,中,中形成,的,的，根,据,据其发,展,展条件,和,和比较,优,优势，,选,选择旅,游,游产业,作,作为其,主,主要的,产,产业，,并,并依托,此,此产业,功,功能体,系,系产生,强,强大的,国,国际客,源,源聚集,能,能力，,而,而形成,的,的岛屿,经,经济文,化,化发展,形,形态。,国际旅,游,游岛发,展,展的两,个,个其本,条,条件,一是旅,游,游业主,导,导，即,旅,旅游业,成,成本岛,的,的支柱,产,产业或,主,主导产,业,业；,二是国,际,际化，,即,即在旅,游,游产业,领,领域内,，,，实现,旅,旅游服,务,务自由,、,、国际,化,化，具,有,有超国,界,界吸引,力,力，客,源,源市场,广,广泛且,面,面向世,界,界各地,。,。,近期目标,中期目标,远期目标,设立海,南,南国际,旅,旅游岛,的,的总体,发,发展目,标,标,把海南,建,建设成,为,为中国,最,最大的,海,海洋旅,游,游中心,、,、最大,的,的海上,旅,旅游运,动,动基地,、,、世界,一,一流的,海,海洋旅,游,游休闲,度,度假胜,地,地，成,为,为中外,游,游客向,往,往的购,物,物天堂,、,、度假,天,天堂。,