湘潭金御商厦项目定位及产品打造方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,伟人之乡,谁与为峰,!,who is the NO.1!,在此之前，湘潭没有真正的地标建筑！,在此之前，湘潭没有真正的领袖商业！,在此之前，湘潭没有真正的,5A,写字楼！,在此之前，湘潭没有真正的高端公寓！,谁，可打造湘潭的名片，代言湘潭新高度？,创造,湘潭新高度,金御商厦项目定位及产品打造方案,深圳天骜投资策划有限公司,/2011,年,7,月,案前四问：,一、项目处在什么背景环境下？,二、项目如何规划才能最大发挥项目的地段价值？,三、如何处理项目与区域环境的关系？,四、如何实现项目品牌价值与利润价值的最大化？,报告体系,目标及问题导出,项目透析,市场研判,开发模式及档次建议,项目定位及产品打造,营销战略思考,产出最大化,商业组团,面积最大化,/,临街铺最多,销售价值最高,/,销售单价最高,易于招商经营，差异化定位,塔楼部分,面积,/,产出最大化,最求高单价,/,每利润含量最高,品牌价值提升,针对本项目的开发，我们通过设定几个价值目标方向，结合项目自身情况进行分析，来寻找我们可能实现的价值追求。,项目目标设定,通过提质改造与精品综合体项目打造，以项目树立口碑，实现开发企业又一次品牌价值提升,用足容积率及指标,本报告需解决的核心问题梳理,如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化,核心问题,如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报” 的前提下，确定各物业类型及比例组合；,分解问题（一）,如何对区域商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？,如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的盈利要求？对产品功能、体量、目标客户和产品特征进行定位；,分解问题（二）,分解问题（三）,运营一个房地产项目，,我们先必须透彻把握项目,内因,与,外因,，,并从中寻找实现目标的契机。,报告体系,目标及问题导出,项目透析,市场研判,开发模式及档次建议,项目定位及产品打造,营销战略思考,一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的区域在湘潭城市发展中的地位如何？,项目区位价值,项目地块价值,+,项目价值透析：,区域,属,属性,：,：处,于,于湘,潭,潭商,业,业三,角,角洲,中,中心,，,，城,市,市配,套,套齐,全,全，,商,商业,竞,竞争,激,激烈,；,；,商业,三,三角,洲,洲,基建,营,营商,圈,圈,建设,路,路口,商,商圈,砂子,岭,岭商,圈,圈,湘潭,基,基建,营,营核,心,心商,圈,圈：,东临,雨,雨湖,公,公园,及,及沿,江,江风,光,光带,;,西接,长,长途,汽,汽车,站,站及,火,火车,站,站,;,南临,齐,齐白,石,石广,场,场及,砂,砂子,商,商圈,;,北接,河,河西,棚,棚户,改,改造,区,区,;,商圈,业,业态,多,多样,，,，主,要,要为,大,大型,商,商场,及,及个,体,体商,铺,铺；,区域,内,内分,布,布有,大,大洋,百,百货,、,、步,步,步高,百,百货,、,、康,星,星百,货,货、,城,城市,盒,盒子,、,、电,脑,脑城,等,等众,多,多市,场,场；,区域,交,交通,：,：湘,潭,潭老,城,城区,，,，商,圈,圈原,有,有交,通,通体,系,系已,不,不能,满,满足,城,城市,发,发展,的,的需,要,要，,停,停车,位,位较,为,为缺,乏,乏；,建设,路,路,韶山,路,路,车站,路,路,建设,路,路、,车,车站,路,路两,条,条城,市,市主,干,干道,经,经过,项,项目,地,地块,，,，出,入,入交,通,通便,利,利；,建设,路,路与,车,车站,路,路均,为,为,6,车道,路,路面,，,，已,不,不能,满,满足,区,区域,商,商业,的,的需,求,求，,现,现阶,段,段交,通,通较,为,为拥,堵,堵；,现阶,段,段区,域,域停,车,车较,为,为麻,烦,烦，,周,周边,只,只有,大,大洋,百,百货,配,配有,地,地下,停,停下,位,位；,区域,景,景观,：,：一,江,江三,园,园，,城,城市,绿,绿心,，,，享,受,受五,分,分钟,绿,绿色,生,生活,圈,圈内,；,；,雨湖,公,公园,城市,绿,绿心,和平,公,公园,湘江,一江,：,：湘,江,江，,距,距离,地,地块,约,约,700,米；,两园,：,：和,平,平公,园,园、,白,白石,公,公园,及,及雨,湖,湖公,园,园，,雨,雨湖,公,公园,为,为湘,潭,潭最,大,大的,生,生活,公,公园,；,；,地处,繁,繁华,闹,闹市,依,依旧,能,能享,受,受绿,色,色生,活,活，,地,地块,价,价值,跃,跃升,一,一个,档,档次,；,；,白石,公,公园,基建,营,营商,圈,圈,项目,所,所在,地,地,周边,教,教育,、,、医,疗,疗、,公,公园,等,等配,套,套完,全,全成,熟,熟,生活,方,方便,，,，交,通,通便,利,利,人流,量,量全,城,城最,大,大,商业,价,价值,全,全城,独,独一,无,无二,.,中心,医,医院,雨湖,公,公园,二医,院,院,白石,公,公园,大型,商,商场,电脑,城,城,区域,配,配套,：,：城,市,市配,套,套完,善,善，,生,生活,便,便利,区位,价,价值,小,小结,：,：,区域,商,商业,配,配套,成,成熟,，,，湘,潭,潭人,对,对区,域,域认,知,知度,高,高；,区域,内,内有,湘,湘潭,最,最早,的,的写,字,字楼,，,，具,备,备商,务,务基,础,础；,区域,景,景观,配,配套,成,成熟,；,；,城市,中,中央,，,，王,者,者地,段,段，,成,成熟,配,配套,，,，优,质,质景,观,观,基于,对,对项,目,目区,位,位价,值,值的,理,理解,，,，来,看,看看,项,项目,自,自身,的,的价,值,值,项目,区,区位,价,价值,项目,地,地块,价,价值,+,项目,价,价值,透,透析,：,：,地块,属,属性,：,：城,市,市央,核,核，,小,小体,量,量城,市,市综,合,合体,，,，两,面,面临,路,路,雨湖,公,公园,建设,路,路,车站,路,路,湘江,区位,：,：地块,位,位于,雨,雨湖,区,区核,心,心位,置,置，,处,处于,车,车站,路,路与,建,建设,路,路的,交,交汇,处,处；,经济,技,技术,指,指标,：,：占地,面,面积,17,亩，,容,容积,率,率,10.09,，小,体,体量,城,城市,综,综合,体,体；,现状,：,：现为,湘,湘潭,宾,宾馆,，,，尚,未,未拆,迁,迁；,四至,：,：东临,居,居民,点,点，,西,西临,建,建设,路,路，,北,北临,车,车站,路,路，,南,南临,规,规划,路,路；,城市,商,商核,，,，价,值,值无,限,限；,地块,实,实景,照,照片,地块,规,规划,：,：,本项,目,目规,划,划总,用,用地,面,面积,11403.83,，总,建,建筑,面,面积,115077.76,容积,率,率为,10.09,。其,中,中商,业,业建,筑,筑面,积,积为,55426.24,，公,寓,寓建,筑,筑面,积,积,29196.24,，综,合,合楼,建,建筑,面,面积,30455.28,。,地块,现,现状,实,实景,图,图：,地块,规,规划,优,优劣,势,势分,析,析：,地块,价,价值,小,小结,：,：,地块,规,规则,，,，便,于,于开,发,发；,昭示,性,性强,，,，商,业,业、,商,商务,价,价值,巨,巨大,；,；,规划,超,超前,，,，小,型,型城,市,市综,合,合体,，,，湘,潭,潭未,来,来地,标,标；,城市,地,地标,，,，湘,潭,潭首,席,席城,市,市综,合,合体,城市,地,地标,湘潭,首,首席,城,城市,综,综合,体,体,城市,中,中央,王者,地,地段,成熟,配,配套,优质,景,景观,项目,区,区位,价,价值,项目,地,地块,价,价值,1,、地,段,段价,值,值最,大,大化,，,，彰,显,显天,生,生王,者,者地,段,段；,2,、产,品,品规,划,划最,优,优化,，,，打,造,造湘,潭,潭绝,对,对地,标,标！,项目,价,价值,总,总结,：,：,我们,的,的问,题,题是,：,：,1,、这,样,样一,个,个塔,楼,楼和,商,商业,裙,裙楼,结,结合,的,的物,业,业形,态,态在,这,这个,区,区域,适,适合,做,做什,么,么？,我,我们,的,的机,会,会点,在,在哪,里,里？,2,、原,有,有的,产,产品,规,规划,及,及体,量,量安,排,排是,否,否合,理,理？,3,、如,何,何来,合,合理,安,安排,产,产品,规,规划,设,设计,，,，体,现,现项,目,目差,异,异化,价,价值,？,？,报告,体,体系,目标,及,及问,题,题导,出,出,项目,透,透析,市场,研,研判,开发,模,模式,及,及档,次,次建,议,议,项目,定,定位,及,及产,品,品打,造,造,营销,战,战略,思,思考,外部环境洞察,湘潭房地产发展概况,湘潭商业市场分析,湘潭酒店市场分析,湘潭公寓市场分析,湘潭写字楼市场分析,思维,导,导图,：,：,韶山,、,、鲁,班,班殿,、,、齐,白,白石,纪,纪念,馆,馆、,湘,湘乡,孔,孔庙,、,、褒,忠,忠山,是,是湘,潭,潭最,重,重要,的,的景,观,观和,历,历史,人,人文,资,资源,；,；是,湘,湘潭,几,几千,年,年历,史,史的,见,见证,，,，湘,潭,潭市,民,民对,她,她们,有,有着,深,深厚,的,的感,情,情；,中华,人,人民,共,共和,国,国的,主,主要,缔,缔造,者,者毛,泽,泽东,出,出生,在,在这,里,里，,彭,彭德,怀,怀、,齐,齐白,石,石、,陈,陈赓,、,、谭,政,政、,等,等名,人,人都,出,出生,于,于此,。,。,26,湘潭,城,城市,概,概况,：,：山,水,水环,境,境优,美,美，,历,历史,底,底蕴,浓,浓厚,，,，名人,汇,汇聚,湘潭,人,人口,分,分布,特,特征,：,：,老城,区,区雨,湖,湖区,人,人口,密,密度,最,最高,，,，平,均,均,1,平方,公,公里,有,有,4823,人；,其次,是,是岳,塘,塘区,、,、平,均,均,1,平方,公,公里,有,有,1683,人；,湘潭,县,县、,湘,湘乡,市,市地,大,大人,少,少，,人,人口,密,密度,相,相对,最,最低,，,，只,有,有,434,、,417,人。,雨湖,岳塘,湘潭县,湘乡市,韶山市,面积（平方公里）,74,206,2513,2003,210,人口总量（万人）,35.6,34.7,109.1,83.5,10.5,人口密度,（万,/,平方公里）,0.48,0.16,0.04,0.04,0.05,人口,现,现状,：,：雨,湖,湖区,密,密度,最,最高,，,，商,业,业运,作,作的,保,保证,湘潭,年,年各,区,区人,口,口密,度,度图,“,3+5”,城市,群,群总,面,面积,9.96,万平,方,方公,里,里，,人,人口,4000,多万,，,，,GDP,占全,省,省,79%,。以,长,长株,潭,潭三,市,市为,核,核心,的,的规,划,划已,确,确定,面,面积,8848.18,平方,公,公里,，,，包,括,括长,株,株潭,三,三市,市,市区,以,以及,望,望城,、,、浏,阳,阳等,十,十几,个,个县,市,市区,。,。,随着,城,城市,发,发展,，,，湘,潭,潭将,成,成为,“3+5,”,”,城市,群,群中,衔,衔接,长,长沙,和,和娄,底,底、,衡,衡阳,的,的枢,纽,纽，,将,将成,来,来未,来,来连,接,接湘中,南,南的,“,桥头,堡,堡,”。,28,城市,地,地位,：,：,3+5,城市,群,群中,连,连接湘中,南,南地,区,区的,“,桥头,堡,堡,”,长株,潭,潭城,际,际轨,道,道交,通,通核,心,心线,呈,呈“,人,人”,字,字型,构,构架,，,，长,株,株潭,城,城际,铁,铁路,项,项目,全,全线,设,设,21,个站,，,，其,中,中湘,潭,潭设,昭,昭山,站,站，,荷,荷塘,站,站，,板,板塘,站,站，,湘,湘潭,站,站,4,站。,昭山,站,站位,于,于昭,山,山乡,长,长株,潭,潭大,市,市场,东,东侧,;,荷塘,站,站位,于,于岳,塘,塘区,荷,荷塘,乡,乡，,西,西距,芙,芙蓉,大,大道,500,米,;,板塘,站,站位,于,于芙,蓉,蓉大,道,道与,板,板五,路,路交,汇,汇处,;,湘潭,站,站与,湘,湘潭,火,火车,站,站并,站,站设,计,计。,2010,年,6,月动,工,工,预计,2014,年建,成,成,届时,对,对板,塘,塘及,护,护潭,广,广场,沿,沿线,房,房价,提,提升,有,有着,重,重要,影,影响,.,29,城际,交,交通,：,：长,株,株潭,城,城地,铁,铁规,划,划，,三,三城,交,交通,大,大动,脉,脉,2010,年,2,月,芙蓉,大,大道,与,与湘,潭,潭的,昭,昭山,大,大道,、,、板,塘,塘大,道,道实,现,现对,接,接，,整,整条,芙,芙蓉,路,路往,南,南将,可,可直,抵,抵湘,潭,潭，,湘,湘潭,又,又通,过,过红,易,易大,道,道与,株,株洲,对,对接,。,。长,沙,沙中,心,心区,至,至湘,潭,潭由,原,原来,1,小时,车,车程,，,，缩,短,短为,约,约半,小,小时,。,。,芙蓉,路,路将,长,长沙,与,与株,洲,洲的,云,云龙,新,新区,、,、河,东,东新,区,区、,河,河西,城,城区,，,，与,湘,湘潭,的,的九,华,华新,区,区、,河,河西,城,城区,、,、河,东,东城,区,区连,接,接起,来,来，,“,“大,长,长沙,”,”南,北,北交,通,通瓶,颈,颈将,被,被彻,底,底打,破,破，,三,三市,将,将沿,芙,芙蓉,路,路主,干,干道,崛,崛起,新,新城,区,区。,湘潭,段,段,30,城际,交,交通,：,：芙,蓉,蓉大,道,道湘,段,段通,车,车,长株,潭,潭半,小,小时,经,经济,圈,圈形,成,成,31,宏观,经,经济,：,：,GDP,增长,维,维持,在,在,17,以,上,上，城,市,市经,济,济稳,步,步发,展,展,人均,GDP,：,2010,年湘,潭,潭市,人,人均,GDP,保持,高,高速,增,增长,，,，近,5,年来,增,增长,速,速度,均,均超,过,过,23.7%,，发展,后,后劲,强,强大,。,。,城市,GDP,近,5,年湘,潭,潭市,GDP,增长,率,率保,持,持在,17%,以上,，,，高,于,于中,国,国,GDP,增长,的,的平,均,均速,度,度，,2010,年湘,潭,潭,GDP,达到,894,亿元,；,；,与湖,南,南其,它,它各,市,市相,比,比，,GDP,总值,处,处于,中,中等,水,水平,，,，排,名,名第,七,七。,与,与长,沙,沙、,株,株洲,相,相比,，,，湘,潭,潭最,低,低，,在,在长,株,株潭,一,一体,化,化中,经,经济,实,实力,相,相对,较,较弱,。,。,房地,产,产预,警,警系,统,统判,断,断,GDP,增速,与,与房,地,地产,发,发展,关,关系,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,人均,GDP,与房,地,地产,发,发展,关,关系,湘潭,超,超过,17%,湘潭,4020,美元,启动,期,期,快,快速,发,发展,期,期,稳,稳发,展,展期,减,减,缓,缓发,展,展期,4%-5%,5%-8%,大于,8%,小于,4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,32,从,湘潭,GDP,数据,经,经验,判,判断,，,，湘,潭,潭当,前,前房,地,地产,市,市场,属,属于高速,发,发展,阶,阶段,湘潭,市,市近,四,四年,来,来经,济,济增,速,速均,保,保持,在,在,17%,以上,，,，按,照,照国,民,民经,济,济增,长,长与,房,房地,产,产发,展,展关,系,系，,湘,湘潭,市,市房,地,地产,处,处于,高,高速,发,发展,时,时期,湘潭,2009,年人,均,均,GDP,约,4020,美元,，,，说,明,明湘,潭,潭房,地,地产,处,处于,稳,稳定,发,发展,期,期，,房,房地,产,产市,场,场需,求,求旺,盛,盛,GDP,增速,的,的经,验,验判,断,断高,于,于人,均,均,GDP,增速,经,经验,判,判断,时,时，选,GDP,增速,经,经验,判,判断,更,更为,准,准确,.,历史,文,文化,积,积淀,深,深厚,的,的人,文,文之,城,城，,城,城市,人,人口,数,数量,相,相对,较,较少,，,，带,有,有浓,重,重的传统,中,中庸,色,色彩,。,。,随着,长,长株,潭,潭融,城,城一,体,体化,快,快速,发,发展,，,，湘,潭,潭基,础,础设,施,施等,市,市政,配,配套,进,进入高速,发,发展,阶,阶段,。,。,城市,规,规划,向,向东,，,，但,依,依然,以,以河西,为,为城,市,市重,心,心。,从,湘潭,GDP,数据,经,经验,判,判断,，,，湘,潭,潭当,前,前房,地,地产,市,市场,属,属于高速,发,发展,阶,阶段,。,。,33,城市,小,小结,：,：,34,政策,分,分析,：,：国,家,家宏,观,观调,控,控频,繁,繁出,台,台，,行,行业,面,面临,新,新一,轮,轮洗,牌,牌,时间,政策名称,2011.1.14,央行决定上调金融机构人民币存款准备金,0.5,个百分点,2011.1.27,我省银行信贷规模已很紧张，首套房贷都要排队,2011.2.9,央行决定上调金融机构人民币存款基准利率,2011.2.9,5,年以上公积金贷款利率涨,0.2,个百分点,2011.2.16,新“国八条”剑指楼市，二套房贷首付提到六成,2011.2.18,央行上调金融机构人民币存款准备金,0.5,个百分点,2011.3.2,长沙限购令细则出台，市五区,90,平米以下户型严格限购,2011.3.18,央行上调金融机构人民币存款准备金,0.5,个百分点,2011.4.6,央行上调金融机构人民币存款准备金,0.25,个百分点,银根,紧,紧缩,2011,年,1,月至,4,月，央行,上,上共,计,计上,调,调了,4,次准,备,备金,，,，银,行,行信,贷,贷规,模,模紧,缩,缩，,购,购房,成,成本,加,加大,，,，加,息,息对,楼,楼市,的,的累,计,计效,应,应将,逐,逐步,显,显现,。,。,国家,政,政策,趋,趋紧,，,，一,线,线城,市,市限,购,购，,投,投资,客,客转,移,移战,场,场,一线,城,城市,一线,不,不让,买,买，,咱就,去,去二,、,、三,线,线城,市,市！,政策,分,分析,：,：“,保刚,需,需，,限,限投,资,资，,促,促发,展,展”,限购,令,令之,于,于湘,潭,潭,因长,沙,沙限,购,购“,不,不限,购,购”,，,，该政,策,策对,湘,湘潭,影,影响,甚,甚微,。,。,长沙限购令内容明细表,户籍类别,拥有住房套数,小于或等于,90,大于,90,环长株潭户籍家庭,无,能买一套,不限,1,能买一套,不限,2,不能买,不限,非环长株潭户籍家庭,有居住证,无,能买一套,不限,1,不能买,不限,无居住证,无,不能买,不限,1,不能买,不限,政策,分,分析,：,：“,新,新国,八,八条,”,”提,高,高首,付,付，,投,投资转向,商,商业,物,物业,最低首付,利率,第二套住宅,6,成,基准利率,1.1,倍,商务商用物业,5,成,基准利率,1.1,倍,第二,套,套住,宅,宅与,商,商用,物,物业,贷,贷款,政,政策,对,对比,新政,后,后，,纯,纯投,资,资客,会,会投,资,资哪,些,些物,业,业？,政策,解,解读,：,：,目前,湘,湘潭,仍,仍以,首,首次,置,置业,为,为主,，,，占,60%,以上,，,，因,此,此政,策,策对,于,于湘,潭,潭整,体,体市,场,场的,影,影响,力,力有,限,限；,新政,下,下，,商,商务,商,商用,物,物业,按,按揭,最,最低,首,首付,较,较二,套,套房,贷,贷低,一,一成,，,，且,商,商务,商,商业,物,物业,贷,贷款,不,不计,套,套数,，,，优,势,势明,显,显。,政策环,境,境小结,：,：,宏观调,控,控政策,频,频出，,多,多管齐,下,下，步,步,步趋紧,，,，,国家控,制,制房价,上,上涨的,决,决心明,显,显，,然政策,调,调控周,期,期性依,然,然存在,规避政,策,策高发,期,期，,把握良,好,好的推,售,售时机,是,是关键,！,！,启,示,示,市场供,应,应量分,析,析：湘,潭,潭商品,房,房供应面,积,积总体,稳,稳定,湘潭市,近,近,5,年商品,房,房供应,量,量走势,06、07、08,年，市,场,场供应,量,量极为,稳,稳定，,年,年供应,量,量稳定,在,在,165,万方左,右,右。,09,年受,08,年市场,大,大环境,影,影响，,开,开工量,有,有所减,小,小，供,应,应量有,所,所下滑,。,。,09,年上半,年,年起，,全,全国市,场,场开始,回,回暖，,由,由于受,滞,滞后性,影,影响，,以,以及长,株,株潭一,体,体化的,进,进一步,发,发展，,2010,年供应,量,量大幅,反,反弹，,为,为近几,年,年最高,值,值。,市场成,交,交量分,析,析：湘,潭,潭商品,房,房消化面,积,积总体,较,较为稳,定,定,湘潭市,近,近,5,年商品,房,房成交,量,量走势,06,年起，,湘,湘潭商,品,品房消,化,化面积,持,持续放,大,大。其,中,中,07,年达到,高,高峰,187.05,万平米,。,。该段,时,时间内,，,，由于,受,受全国,大,大趋势,影,影响，,以,以及刚,需,需的集,中,中释放,，,，成交,达,达到高,峰,峰，主,要,要为本,地,地市场,客,客户消,化,化。,08,年下半,年,年起，,全,全国房,地,地产转,冷,冷局势,影,影响，,本,本地自,住,住客户,观,观望价,格,格，成,交,交量有,所,所减少,。,。,09,年上半,年,年起，,全,全国市,场,场开始,回,回暖，,由,由于受,滞,滞后性,影,影响，,反,反弹幅,度,度不大,，,，结果,导,导致,2010,年市场,成,成交量,达,达到近,几,几年顶,峰,峰。,供销比,分,分析：,近,近,5,年来起,伏,伏较大,，,，总体供,求,求趋于,平,平衡,湘潭市,近,近,5,年商品,房,房供销,比,比走势,近几年,湘,湘潭市,总,总体供,略,略小于,求,求，且,供,供求状,态,态较为,稳,稳定。,08,年市场,明,明显过,热,热，供,求,求失衡,，,，是导,致,致成交,量,量下跌,的,的重要,原,原因。,09,年由于,受,受,08,年寒冬,影,影响，,以,以及,09,年成交,市,市场的,回,回暖，,出,出现较,为,为严重,的,的供不,应,应求局,面,面。,均价走,势,势：整,体,体价格,稳,稳步上,升,升，雨湖区,均,均价上,涨,涨较快,商品房均价,（元,/,）,同比增长,雨湖区,（元,/,）,岳塘区,（元,/,）,07,年,1745,12,1618,1811,08,年,2151,14,1897,2311,09,年,2451,14,2217,2562,10,年,2850,17,湘潭属,三,三线城,市,市，房,地,地产行,业,业起步,较,较晚，价格受,国,国家宏,观,观调控,政,政策影,响,响较小,。,。,07-10,年间，,湘,湘潭湘,潭,潭商品,房,房价格,一,一直稳,步,步上升,，,，每年,均,均维持,着,着,10,以上,的,的增长,率,率。,随着雨,湖,湖区旧,城,城改造,的,的进行,，,，区域,房,房价已,逐,逐渐摸,平,平了与,岳,岳塘区,的,的差价,；,；,2011,年长沙,普,普通住,宅,宅均价,7200,元,/,；,2011,年株洲,普,普通住,宅,宅均价,4500,元,/,；,2011,年湘潭,普,普通住,宅,宅均价,3600,元,/,；,与长沙,、,、株洲,相,相比，,湘,湘潭现,在,在处于,长,长株潭,价,价格洼,地,地,湘潭人,民,民,在呼唤,城,城市地,标,标建筑,的,的诞生,!,代表性,项,项目：,湘,湘潭城,市,市无地,标,标,45,房地产,市,市场小,结,结：,供应面,积,积稳定,，,，年均,供,供应量,160,万方左,右,右，,2010,出现较,大,大幅度,上,上浮。,消化面,积,积稳定,，,，年均,160,万方左,右,右，,08,年出现,较,较大幅,度,度下滑,。,。,整体供,求,求平衡,，,，,08,年出现,供,供过于,求,求现象,，,，,09,年出现,供,供不应,求,求现象,。,。,湘潭现,处,处于房,地,地产市,场,场蝶变,阶,阶段，,急,急需一,批,批有代,表,表性的,项,项目开,发,发,启,示,示,板块划,分,分：城,市,市短期,迅,迅速扩,张,张，房,地,地产分,区,区单一,湘潭市,房,房地产,发,发展尚,未,未成熟,，,，分区,较,较为单,一,一，以,湘,湘江为,界,界，自,然,然分为河东板,块,块和河,西,西板块，与行,政,政区域,雨,雨湖区,和,和岳塘,区,区吻合,。,。但随,着,着市场,发,发展，,逐,逐渐分,离,离出市府板,块,块和九,华,华板块。,九华板,块,块,河西板,块,块,河东板,块,块,市府板,块,块,河东板,块,块市场,现,现状：,18-30,万较大,规,规模，,85-140,二房、,三,三房为,主,主，售,价,价,3400-4800,元,/。,楼盘名称,物业类型,建筑面积（万方）,容积率,主力户型及面积,销售均价,（,元,/平米）,城郊新府华城,小高层、高层,30,3.0,一房、二房、三房,40-130,3800,宜华湘江名城,小高层,160,3.0,二房、三房、四房,85-144,4000,春满江南,小高层,30,/,三房,116-135m2,3400,湖湘林语,多层、小高层,一期,7,3.5,三房,90-130,3800,湘银熙城纳帕溪谷,高层,30.54,2.52,三房,86-120,4400,楼盘名称,物业类型,建筑面积（万方）,容积率,主力户型及面积,销售均价,（,元,/平米）,湘电友谊,1,号,多层,27,2.8.,三房,125-137,3600,霞光山庄北苑,小高层,22,2.15,二房、三房,95-115133152,；,4000,中地凯旋城,多层、小高层,245,2.52,两房、三房,95-144,4500,建鑫国际社区,小高层,150,4.35,二房、三房、四房,78-99,104-140,3900,东方名苑,高层 小高层,80,1.488,两房、三房、四房,89-134-190,4800,湘电依科,.铂宫,多层、小高层,6,5.48,两房、三房、四房,100-136-156,3500,河西板,块,块市场,现,现状：,项目较,少,少，低,容,容积率,，,，但体,量,量较大,；,；九华,区,区域占,较,较大比,重,重；价,格,格,3800-4600,元,/,楼盘名称,物业类型,建筑面积（万方）,容积率,主力户型及面积,销售均价（元,/平米）,大学里,多层、小高层、高层,18,2.58,二房、三房、四房,70170,3800,九华新城,小高层、公寓,45,28,二房、三房、四房,90-140,3800,金侨城,别墅、多层、小高层,39,/,小高层二房、三房、四房,90-140,，多层,120-240,洋房,4500,御景江山,多层、小高层、,/,/,一房、二房、三房、四房,45-145,4500,城郊,香樟园南院,小高层,15,/,90-138,二房、三房,4600,白石古莲城,高层,100,/,二房、三房、四房,90-144,4000,五矿,尊城,高层、小高层,15,2.14,二房、三房,90-135,3900,新都汇,高层,35,6.8,一房、,LOFT,公寓，三房,49-138,LOFT,公寓,5750,本案,金湘潭,商,商业广,场,场,大洋百,货,货,步步高,心莲心,康星百,货,货,商业市,场,场：半,径,径,600,米内五,大,大商场,扎,扎堆，,竞,竞争激,烈,烈。,个案,:,金湘潭,商,商业广,场,场,楼盘名称,金湘潭商业广场,项目地址,湘潭市韶山中路与建设北路交汇处东南角,开发商,湘潭佳信房地产开发有限公司,总用地面积,23370,总建筑面积,110924,商业面积,35163,公寓面积,18814,负二层,停车场,负一层,书市,一层,室内步行街：麦当劳、中高档男女服饰、鞋类、珠宝、化妆品等,二层,步步高超市,三层,步步高超市,四层,美食娱乐广场,五层,-,九层,商务办公,本案,各大商场业态分布情况,项目名称,负一层,一层,二层,三层,四层,五层,六层,六层以上,大洋百货,精品格子铺,化妆品、珠宝,男装,电影院,/,金湘潭商业广场,书市,麦当劳、服饰、鞋类、珠宝、化妆品等,步步高超市,步步高超市,美食,办公,办公,办公,心莲心,精品,珠宝、化妆品、钟表、女包、鞋类,女装,休闲男装,运动休闲,装修中,/,无,康星百货,/,化妆品、钟表,女装,男装,运动休闲服装,时尚休闲服装,无,无,步步高,/,珠宝、通讯,步步高超市,步步市超市、休闲服饰,女装、家居、文体用品、,餐饮,无,无,总结,各大商场多数为五层左右，最高为六层，分布的业态有些项目每层的类别清晰，但部分项目业态，层与层之间混杂经营，影响商业档次，区域尚未出现分类经营非常清晰的项目。,本案,大学里,御 江,山,山,金湘潭,(,二手房,),白石公,馆,馆,(,二手房,),在售,288,套,均价,3800,元,/,在售,40,套左右,均价,4500,元,/,售完,二手房,均,均价,4500,元,/,售完,二手房,均,均价,4500,元,/,公寓市,场,场：雨,湖,湖公寓,供,供应非,常,常小,临本项,目,目附近,4,公里无,公,公寓供,应,应。,本案,大学里,御 江,山,山,金湘潭,(,二手房,),白石公馆,(,二手房,),在售未出,租,租,在售未出,租,租,售完,租金,22,元,/,月,出租率,80%,售完,租金,22,元,/,月,出租率,90%,公寓市场,：,：多转为,办,办公用途,周边公寓,租,租金,22,元,/,月,为湘潭最,高,高水平,本案,18,万方,均价,:3800,元,/,15,万方,均价,4600,元,/,均价,4500,元,/,100,万方,均价,4200,元,/,大学里,锦绣世家,21,万方,均价,:,洋房,3700,元,/,联排：,6000,元,/,御江山,香樟园南,院,院,白石古莲,城,城,住宅市场,：,：整个雨,湖,湖区住宅,供,供应量较,小,小，市场,存,存在一定,的,的空白区,间,间,1、,湘潭市场,进,进入稳定,发,发展期，,且,且目前处,于,于价格洼,地,地，发展,潜,潜力巨大,。,。,2、,二三城市,限,限购，湘,潭,潭机遇反,而,而增多。,3、,城市发展,在,在呼唤地,标,标性建筑,。,。,4、,周边公寓,严,严重供不,应,应求，且,租,租金水平,高,高，未来,公,公寓销售,看,看好。,5,、区域内,乃,乃至湘潭,市,市均无写,字,字楼产品,面,面市，市,场,场出现空,白,白。,5、,周边集中,式,式商业体,量,量较大，,未,未来竞争,加,加剧。,6、,周边集中,式,式商业经,营,营业态较,为,为混杂，,城,城市发展,在,在呼唤经,营,营业态规,范,范的大型,商,商场诞生,！,！,总结：,湘潭无真,正,正的写字,楼,楼产品供,应,应，市场,存,存在极大,空,空白，目,前,前企业大,多,多在商住,楼,楼办公，,市,市场存在,较,较大的需,求,求空间。,机会点挖,掘,掘：,写字楼,湘潭缺乏,高,高端公寓,产,产品面世,，,，公寓价,值,值未充分,彰,彰显，河,西,西区域公,寓,寓供应极,少,少，市场,存,存在一定,的,的空白区,间,间，公寓,作,作为居住,、,、投资皆,宜,宜的产品,，,，拥有较,大,大的市场,需,需求量。,公,寓,寓,区域商业,成,成熟，已,拥,拥有两个,较,较大的百,货,货类商业,，,，就三线,城,城市消费,能,能力而言,，,，已难以,容,容纳两个,以,以上的同,类,类型大型,百,百货商业,，,，因此，,商,商业将是,项,项目最大,的,的难点，,采,采取何种,商,商业模式,，,，如何处,理,理本项目,商,商业与区,域,域现有商,业,业的关系,，,，将是本,案,案的关键,。,。,商,业,业,商业发展,模,模式探讨,：,：,难点：是,否,否能引入,一,一家品牌,、,、资质、,运,运营能力,超,超过大洋,百,百货的百,货,货品牌是,项,项目最大,的,的难点。,替代式,共荣式,难点：准,确,确找到区,域,域现有商,业,业的不足,及,及空白点,，,，选择差,异,异性的商,业,业运营模,式,式是关键,，,，如何处,理,理好项目,体,体量及利,润,润最大化,的,的关系。,共荣式的,发,发展模式,显,显然更适,合,合本项目,商,商业的发,展,展,报告体系,目标及问,题,题导出,项目透析,市场研判,开发模式,及,及档次建,议,议,项目定位,及,及产品打,造,造,营销战略,思,思考,思维导图,：,：,案例借鉴,原,原则：,1,、地块位,置,置相似,城市中心,；,；,2,、地块规,模,模相近,中小规模,；,；,3,、地块属,性,性相同,具备商务,潜,潜质；,4,、项目背,景,景相似,竞争较大,；,；,5,、地块形,象,象相似,区域性地,标,标。,综合体模,式,式研究：,华贸中心,由,由以下部,分,分组成：,3,座高达百,米,米以上的,超,超,5A,级智能写,字,字楼,20,万平米的,水,水世界商,城,城,20,万平米国,际,际公寓,总面积超,过,过,13,万平米的,超,超豪华酒,店,店,里兹,卡尔顿,(TheRitz-Carlton),和国际五,星,星级酒店,万,万豪（,Marriott,）,构筑国际,大,大都市生,活,活的巨擘,级,级建筑综,合,合体,5A,智能写字,楼,楼国际,商,商业区,国,国际公寓,五星级,酒,酒店体,育,育中心,展,展示中心,案例一：,均,均衡发展,模,模式,北京华贸,中,中心,出现于国,际,际大都市,，,，有的足,够,够的商业,和,和商务市,场,场支撑,;,优越的地,理,理位置，,位,位于商业,区,区核心区,，,，依托,CBD;,良好的交,通,通环境,;,超大规模,，,，形成建,筑,筑集群效,应,应，成为,名,名符其实,的,的“城中,城,城”,.,各种功能,均,均衡发展,的,的聚核,体,功能配比,：,：各功能,比,比例均衡,，,，没有明,显,显处于核,心,心地位的,功,功能。,各种功能,均,均衡发展,的,的聚合体,的,的成功条,件,件,超高层写,字,字楼部分,楼高：,80,层，标高,333,米；,单层面积,：,：,2500,；,电梯：,34,部进口日,立,立高速升,降,降梯；,停车场：,地,地库二层,，,，共,900,个车位。,公寓部分,公寓楼位,于,于中信广,场,场写字楼,的,的左右两,翼,翼，由两,幢,幢,38,层的大楼,组,组成，总,建,建筑面积,达,达,69054,平方米。,公,公寓的单,元,元面积由,113,至,237,平方米不,等,等。,购物中心,部,部分,中信广场,购,购物城位,于,于中信广,场,场的裙楼,，,，楼高四,层,层，每层,的,的面积由,8000,平方米至,10000,平方米。,一,一层经营,世,世界品牌,精,精品，二,层,层以流行,、,、时尚的,品,品牌为主,。,。,案例二：,商,商务驱动,型,型,广州中信,广,广场,城市已经,或,或者即将,进,进,入一个服,务,务业为主,的,的后工业,时,时代，,产业簇群,已,已形成，,写,写字楼市,场,场有客户,（,（产业）,支,支撑；,优越的地,理,理位置，,城,城市的商,务,务,/,金融区中,心,心,/,未来商务,核,核心区；,区域具有,较,较大的发,展,展潜力；,具有良好,的,的可视性,和,和标志性,。,。,功能配比,：,：写字,楼,楼,66%,、公寓,23%,、商业,11%,以写字楼,为,为核心的,聚,聚合体的,成,成功条件,PortmanRitz-Carlton,酒店拥有,564,间客房，,位,位于主楼,14,到,45,层。酒店,内,内有上海,最,最大的、,最,最高档国,际,际化健康,中,中心，并,与,与公寓共,享,享。,上海商城,由,由一个五,星,星级酒店,、,、拥有,472,间豪华公,寓,寓、国际,水,水准的办,公,公大楼、,25000,平方米世,界,界知名品,牌,牌的购物,商,商场、以,及,及其它各,种,种设施组,成,成。,定位,:,上海顶级,国,国际化聚,核,核体,“ city within acity,”,”,五星级酒,店,店,+,豪华公寓,+,写字楼,+,商场,功能配比,：,：,酒店,45%,、公寓,30%,、写字楼,15%,、商业,10%,案例三：,酒,酒店驱动,型,型,上海商城,北区写字,楼,楼,+,中区购物,及,及娱乐中,心,心，总建,筑,筑面积达,23,万平方米,，,，提供约,1000,个车位,写字楼,4.2,万平方米,的,的甲级写,字,字楼，高,度,度为,139,米，其中,1-3,层为高档,国,国际时装,旗,旗舰店，,4,层,为,为,开,开,放,放,式,式,屋,屋,顶,顶,花,花,园,园,，,，,5-28,层,为,为,写,写,字,字,楼,楼,，,，,顶,顶,层,层,为,为,多,多,功,功,能,能,厅,厅,。,。,万,象,象,城,城,18.8,万,平,平,方,方,米,米,的,的,大,大,型,型,综,综,合,合,性,性,购,购,物,物,及,及,娱,娱,乐,乐,中,中,心,心,，,，,包,包,含,含,零,零,售,售,、,、,餐,餐,饮,饮,、,、,娱,娱,乐,乐,休,休,闲,闲,、,、,文,文,化,化,、,、,康,康,体,体,等,等,诸,诸,多,多,消,消,费,费,元,元,素,素,，,，,由,由,超,超,级,级,市,市,场,场,、,、,大,大,型,型,百,百,货,货,商,商,店,店,、,、,时,时,尚,尚,零,零,售,售,商,商,店,店,、,、,电,电,影,影,院,院,、,、,真,真,冰,冰,溜,溜,冰,冰,场,场,及,及,各,各,类,类,餐,餐,饮,饮,等,等,近,近,300,家,零,零,售,售,店,店,面,面,组,组,成,成,。,。,华,润,润,中,中,心,心,首,首,期,期,占,地,地,4.1,万,平,平,方,方,米,米,，,，,总,总,建,建,面,面,达,达,25,万,，,，,提,提,供,供,约,约,2000,个,车,车,位,位,由,超,超,五,五,星,星,级,级,君,君,悦,悦,酒,酒,店,店,、,、,酒,酒,店,店,服,服,务,务,公,公,寓,寓,、,、,国,国,际,际,商,商,业,业,休,休,闲,闲,广,广,场,场,以,以,及,及,高,高,尚,尚,住,住,宅,宅,构,构,成,成,的,的,华,华,润,润,中,中,心,心,二,二,期,期,将,将,于,于,2008,年,建,建,成,成,启,启,用,用,。,。,华,润,润,中,中,心,心,二,二,期,期,功,能,能,配,配,比,比,：,：,商,商,业,业,39%,，,公,公,寓,寓,23%,，,住,住,宅,宅,23%,，,写,写,字,字,楼,楼,9%,，,酒,酒,店,店,6%,案,例,例,四,四,：,：,商,商,业,业,驱,驱,动,动,型,型,深,圳,圳,华,华,润,润,中,中,心,心,商,业,业,商,务,务,酒,店,店,公,寓,寓,作,用,用,相,互,互,关,关,系,系,提,升,升,整,整,体,体,档,档,次,次,的,的,有,有,力,力,手,手,段,段,。,。,标,志,志,性,性,（,（,尤,尤,其,其,是,是,对,对,外,外,地,地,和,和,外,外,籍,籍,人,人,士,士,）,）,。,。,实,现,现,较,较,高,高,的,的,销,销,售,售,价,价,格,格,保,持,持,物,物,业,业,形,形,象,象,向,心,心,性,性,较,较,强,强,的,的,组,组,成,成,部,部,分,分,可,以,以,塑,塑,造,造,与,与,其,其,他,他,项,项,目,目,较,较,大,大,的,的,差,差,异,异,住,宅,宅,开,开,发,发,企,企,业,业,现,现,金,金,流,流,的,的,来,来,源,源,满,足,足,中,中,长,长,期,期,居,居,住,住,者,者,需,需,求,求,商,业,业,为,为,写,写,字,字,楼,楼,、,、,酒,酒,店,店,和,和,公,公,寓,寓,提,提,供,供,配,配,套,套,商,业,业,可,可,能,能,对,对,公,公,寓,寓,带,带,来,来,负,负,面,面,影,影,响,响,酒,店,店,为,为,住,住,宅,宅,或,或,办,办,公,公,提,提,供,供,共,共,享,享,的,的,服,服,务,务,和,和,配,配,套,套,设,设,施,施,酒,店,店,可,可,以,以,提,提,高,高,项,项,目,目,整,整,体,体,档,档,次,次,。,。,商,务,务,办,办,公,公,为,为,商,商,业,业,、,、,酒,酒,店,店,和,和,公,公,寓,寓,带,带,来,来,潜,潜,在,在,客,客,户,户,。,。,商,务,务,办,办,公,公,可,可,提,提,高,高,商,商,业,业,整,整,体,体,档,档,次,次,。,。,商,务,务,办,办,公,公,与,与,酒,酒,店,店,可,可,共,共,享,享,大,大,堂,堂,。,。,住,宅,宅,为,为,商,商,业,业,提,提,供,供,客,客,源,源,公,寓,寓,可,可,能,能,降,降,低,低,项,项,目,目,整,整,体,体,档,档,次,次,与,单,单,个,个,物,物,业,业,的,的,研,研,究,究,方,方,法,法,不,不,同,同,的,的,是,是,，,，,在,在,研,研,究,究,聚,聚,核,核,体,体,项,项,目,目,过,过,程,程,中,中,需,需,采,采,用,用相,关,关,分,分,析,析,法,法。,例,如,如,在,在,确,确,定,定,项,项,目,目,的,的,整,整,体,体,规,规,划,划,时,时,，,，,必,必,须,须,考,考,虑,虑,各,各,个,个,物,物,业,业,之,之,间,间,的,的,相,相,互,互,影,影,响,响,从,从,而,而,确,确,定,定,建,建,筑,筑,单,单,体,体,的,的,位,位,置,置,排,排,布,布,。,。,聚,核,核,体,体,各,各,种,种,物,物,业,业,相,相,互,互,关,关,系,系,和,和,作,作,用,用,的,的,有,有,机,机,生,生,态,态,系,系,统,统,解,解,析,析,酒,店,店,：,：,项,目,目,标,标,志,志,性,性,物,物,业,业,，,，,定,定,义,义,项,项,目,目,整,整,体,体,档,档,次,次,；,；,商,业,业,：,：,可,实,实,现,现,较,较,高,高,利,利,润,润,，,，,承,承,担,担,某,某,种,种,社,社,会,会,职,职,能,能,，,，,可,可,以,以,塑,塑,造,造,与,与,其,其,他,他,项,项,目,目,较,较,大,大,的,的,差,差,异,异,，,，,项,项,目,目,的,的,活,活,力,力,核,核,心,心,；,；,商,务,务,：,：,价,值,值,标,标,杆,杆,，,，,可,可,树,树,立,立,项,项,目,目,高,高,端,端,形,形,象,象,；,；,公,寓,寓,：,：,保,证,证,开,开,发,发,企,企,业,业,现,现,金,金,流,流,来,来,源,源,，,，,满,满,足,足,中,中,长,长,期,期,居,居,住,住,者,者,需,需,求,求,。,。,在,既,既,定,定,的,的,开,开,发,发,目,目,标,标,和,和,限,限,制,制,条,条,件,件,下,下,，,，,需,需,要,要,结,结,合,合,不,不,同,同,物,物,业,业,的,的,市,市,场,场,承,承,载,载,能,能,力,力,，,，,以,以,及,及,所,所,承,承,担,担,的,的,功,功,能,能,来,来,确,确,定,定,项,项,目,目,的,的,功,功,能,能,组,组,合,合,。,。,解,析,析,一,一,：,：,不,不,同,同,类,类,型,型,的,的,物,物,业,业,在,在,聚,聚,核,核,体,体,中,中,承,承,担,担,不,不,同,同,的,的,功,功,能,能,功能种类,模式一：,各种功能均衡发展的模式,模式二：,以住宅（公寓）为驱动发展模式,模式三：,以写字楼为驱动的发展模式,模式四：,以酒店为驱动的发展模式,模式五：,以商业为驱动的发展模式,酒店,外包经营,外包经营,外包经营,商务,销售,/,出租,销售,/,出租,销售,/,出租,出租,销售,/,出租,商业,自行经营,/,出租,一般出租,一般出租,自行经营,/,出租,自行经营,/,出租,公寓,销售,/,出租,销售,销售,/,出租,销售,/,出租,销售,/,出租,特征,各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金,销售为主，能快速回笼项目资金,各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响,多为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大,各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响,解,析,析,二,二,：,：,聚,聚,核,核,体,体,不,不,同,同,发,发,展,展,模,模,式,式,下,下,的,的,收,收,益,益,特,特,征,征,本,项,项,目,目,适,适,合,合,何,何,种,种,发,发,展,展,模,模,式,式,？,？,S,优,势,势,W,劣,势,势,O,机,会,会,T,威,胁,胁,本,项,项,目,目,雄,雄,居,居,城,城,市,市,央,央,区,区,核,核,心,心,区,区,位,位,，,，,商,商,业,业,价,价,值,值,潜,潜,力,力,无,无,限,限,；,；,邻,近,近,雨,雨,湖,湖,公,公,园,园,，,，,景,景,观,观,资,资,源,源,丰,丰,富,富,；,；,周,边,边,医,医,院,院,、,、,教,教,育,育,、,、,商,商,业,业,配,配,套,套,完,完,全,全,成,成,熟,熟,；,；,地,块,块,内,内,商,商,业,业,集,集,中,中,，,，,且,且,体,体,量,量,大,大,，,，,拆,拆,迁,迁,成,成,本,本,大,大,。,。,湘潭,经,经济,的,的高,速,速发,展,展，,以,以及,长,长株,潭,潭一,体,体化,带,带来,的,的诸,多,多利,好,好，,将,将进,一,一步,提,提高,本,本项,目,目的,商,商业,价,价值,；,；,位于,湘,湘潭,全,全城,商,商业,核,核心,位,位置,，,，基,建,建营,商,商圈,作,作为,传,传统,霸,霸主,地,地位,，,，将,为,为本,项,项目,的,的商,业,业、,商,商务,发,发展,带,带来,重,重大,利,利好,。,。,棚户,区,区改,造,造，,沿,沿江,风,风光,带,带的,打,打造,将,将提,升,升项,目,目周,边,边的,景,景观,资,资源,。,。,本片,区,区未,来,来拆,迁,迁量,较,较大,，