房地产众筹模式解析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,房产众筹,方,方案汇报,目 录,众筹概念,1,房产众筹模式,2,房产众筹平台,3,产业园房产众筹方案,4,第一章,众,众筹概,念,念,众筹概念,众筹译自crowdfunding，,即,即大众筹,资,资。当代,众,众筹指通,过,过互联网,和社交网,络,络传播的,特,特性，让,中,中小微企,业,业、艺术,家,家和个人,对,对公众展,示,示他们的,公,公司、创,意,意或项目,，,，获得所,需,需要的资,金,金完成融,资,资目标,。,众筹特点,：,：,低门槛,多样性,依靠大众,力,力量,注重创意,众筹法律,依,依据,2015,年,年7月19日：中,国,国人民银,行,行等十部,委,委联合发,布,布关于,促,促进互联,网,网金融健,康,康发展的,指,指导意见,，明确,对,对“股权,众,众筹融资,”,”等业务,进,进行分类,指,指导，表,明,明股权众,筹,筹融资必,须,须通过股,权,权众筹融,资,资中介机,构,构平台（,互,互联网网,站,站或其他,类,类似的电,子,子媒介）,进,进行，股,权,权众筹融,资,资方应为,小,小微企业,等,等。,2015,年,年7月9,日,日：在北,京,京发起成,立,立“中关,村,村股权众,筹,筹联盟”,，,，包括京,东,东众筹、,牛,牛投众筹,、,、众筹网,、,、中关村,股,股权交易,服,服务集团,、,、大河创,投,投等80,家,家股权众,筹,筹机构开,始,始探索“,行,行业自律,的,的技术标,准,准”。,2014,年,年12月18日：,股权众,筹,筹融资管,理,理办法（,试,试行）,（,（征求意,见,见稿）,，,，对股权,众,众筹融资,的,的发行方,式,式、投资,者,者、融资,者,者等作出,规,规定。,众筹构成,通常需要,有,有项目发,起,起人（筹,资,资人）、,支,支持人（,投,投资人）,和,和众筹平,台,台三部分,组,组成。,发起人：,有,有创造能,力,力但缺乏,资,资金的人,。,。,支持人,：对筹资,者,者的故事,和,和回报感,兴,兴趣的，,有,有能力支,持,持的人。,众筹,平台：连,接,接发起人,和,和支持者,的,的互联网,终,终端（国,外,外：Kick starter、IndieGogo国内：点,名,名时间、,大家投、,天,天使汇、,众,众筹网等,）,）,发起人,支持人,众筹平台,众筹规则,筹资项目,必,必须在发,起,起人预设,的,的时间内,达,达到或超,过,过目标金,额,额才算成,功,功。,未达成：,没,没有达到,目,目标的项,目,目，支持,款,款项将全,额,额退回给,所,所有支持,者,者。,达成：支,持,持者将得,到,到发起人,预,预先承诺,的,的回报。,众筹网站,仅,仅作为项,目,目发起平,台,台，不承,担,担回报发,放,放、项目,执,执行等责,任,任，仅仅,负,负责项目,审,审核，筹,款,款发放的,责,责任。,众筹流程,众筹分类,第二章,房,房产众,筹,筹模式,模式一：融资型,开,开发类,众,众筹,通过在项,目,目拿地后,、,、建设前,进,进行众筹,，,，为项目,建,建设阶段,提,提供低成,本,本资金，,达,达到降低,项,项目负债,率,率的目的,，,，同时也,利,利于提前,锁,锁定一批,购,购房意向,人,人群。,融资开发,类,类众筹的,参,参与门槛,一,一般较高,，,，并需要,投,投资者在,预,预售前支,付,付所有房,款,款；且房,价,价折扣一,般,般基本保,持,持在年化,收,收益率10%左右,。,。已有代,表,表是平安,好,好房众筹,建,建房模式,。,。,案例：2015年4月29,日,日，碧桂,园,园以6.08亿元,竞,竞得上海,市,市嘉定区,徐,徐行镇02-05,地,地块。项,目,目以一,平,平方米,作,作为众筹,单,单位，由,平,平安好房,将,将众筹项,目,目包装为,保,保险、债,券,券、好房,宝,宝等金融,产,产品，向,特,特定对象,（,（平安好,房,房注册用,户,户）进行,认,认筹。,众筹过程,：,：,融资完成后，投资者将以微开发商的身份，参与到项目的设计、社区配套等过程，一定程度上实现产品定制化,通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险,投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权,条件,结果,收益,投资者收,益,益：前期,众,众筹的标,的,的价格远,低,低于楼盘,的,的销售价,格,格，获利,价,价差；,开发商收,益,益：通过,众,众筹降低,融,融资、销,售,售等环节,的,的成本，,提,提前锁定,客,客户；,平安好房,收,收益：向,开,开发商收,取,取的平台,管,管理费用,。,。,模式二：营销型,开,开发类,众,众筹,营销型开,发,发类,众筹一般,在,在项目建,设,设期进行,，,，虽然众,筹,筹期处于,项,项目预售,前,前、募集,金,金额也用,于,于项目建,设,设，但相,对,对于整个,项,项目建设,成,成本及后,期,期价值，,营,营销型开,发,发类众筹,的,的募集资,金,金额度通,常,常不算太,高,高,。,对融资环,节,节的支持,作,作用不明,显,显。,但由于众,筹,筹发起时,间,间在建设,期,期，有利,于,于项目的,前,前期宣传,，,，并能为,项,项目提前,锁,锁定一批,有,有购房意,向,向的客户,。,。因此，营销型,开,开发类,众,众筹的营,销,销推广意,义,义大于融,资,资意义,。,案例：2015年1月，当,代,代北辰通,过,过无忧我,房,房发布COCOMOMA,工,工银瑞信,一,一期众筹,项,项目以COCOMOMA384套,公,公寓商品,房,房为标的,，,，共计筹,得,得资金1340万,元,元。,众筹过程,：,：,条件,收益,退出,众筹项目,以,以COCO MOMA384套公寓,商,商品房为,标,标的,88份众,筹,筹份额于2小时内,认,认购完毕,最终认购,的,的投资者,将,将获得5%的工银,瑞,瑞信产品,现,现金收益,2.,项目的优,先,先选房,权,和优惠购,房,房权（给,与,与购房补,贴,贴，三档,的,的补贴金,额,额分别为493元/、1245元/和2453元/）,1.,项目不,设,设封锁,期,期，在,认,认筹期,结,结束后,（,（即建,设,设期至,选,选房期,）,），投,资,资者均,可,可随时,退,退出。,2.,选择退,出,出的投,资,资者，,可,可获得,按,按活期,存,存款利,率,率计算,的,的投资,收,收益。,模式三,：,：定,向,向类,众,众筹,定向类,众,众筹通,常,常是在,立,立项或,者,者拿地,之,之前进,行,行，为,减,减少拿,地,地及后,期,期销售,的,的不确,定,定性，,开,开发商,对,对合作,单,单位一,般,般有较,为,为苛刻,的,的筛选,条,条件，,要,要求合,作,作单位,须,须对定,向,向拿地,具,具有一,定,定影响,力,力，且,有,有一定,数,数量的,员,员工有,购,购房需,求,求。,定向类,众,众筹一,般,般以较,大,大的房,价,价折扣,作,作为投,资,资者的,收,收益保,障,障，但,要,要求投,资,资者需,在,在拿地,前,前支付,基,基本全,部,部购房,款,款，开,发,发商在,这,这一过,程,程中仅,获,获得管,理,理收益,。,。由于,政,政策、,合,合作单,位,位选择,等,等风险,，,，现阶,段,段除众,美,美集团,外,外，少,有,有开发,商,商使用,。,。,案例：,石,石家庄,众,众美城110,万,万平方,米,米建筑,面,面积中,，,，有33万平,方,方米属,于,于定制,项,项目，,且,且项目,总,总额6.33,亿,亿元的,土,土地款,全,全部来,自,自定制,项,项目部,分,分。众,美,美在拿,地,地前便,与,与多家,单,单位确,定,定合作,关,关系，,并,并约定2300元/,的销,售,售价格,（,（当时,周,周边房,价,价为3200,元,元/,）,），投,资,资者在,拿,拿地前,即,即缴纳,全,全部购,房,房款，,众,众美将,这,这笔资,金,金用于,拿,拿地、,开,开发建,设,设等各,个,个阶段,。,。,模式四,：,：购,买,买型+,理,理财型众筹,通过拿,出,出部分,房,房源作,为,为标的,，,，以低,于,于市场,的,的销售,价,价格及基本,理,理财收,益,益+高,额,额浮动,收,收益,吸,吸引客,户,户，设,定,定固定,期,期限，,由,由投资,者,者共同,享,享有标,的,的物产,权,权。在,退,退出时,，,，投资,者,者享有,优,优惠购,房,房权或,将,将标的,物,物销售,后,后退出,获,获得增,值,值收益,；,；开发,商,商则牺,牲,牲部分,利,利润获,取,取大量,现,现金流,，,，提升,项,项目知,名,名度。,“,购买型+理财,型,型众筹,”,参与门,槛,槛较高,、,、基本,在,在10,万,万以上,，,，开发,商,商一般,会,会承诺,参,参与者基本,收,收益率,（,（3%-5%,）,）+购,房,房优惠,价,价格,的,的收益,模,模式，,众,众筹期,间,间基本,上,上均会,设,设置一,定,定时间,的,的锁定,期,期，锁,定,定期内,参,参与者,不,不得申,请,请退出,。,。,案例：2014年11月，,平,平安好,房,房、平,安,安不动,产,产联合,万,万科推,出,出平,安,安&北,部,部万科,城,城216,套,套房源,作,作为标,的,的，众,筹,筹目标,最,最低金,额,额1500万,元,元。,众筹过,程,程：,1.条,件,件：以,216,套,套房源,作,作为标,的,的，每,套,套房产,认,认购众,筹,筹金额,为,为5-13.5万元,。,。,2.收,益,益：投,资,资者收,益,益由两,部,部分构,成,成：一,是,是优先,选,选房权,和,和低于,周,周边市,场,场价,近13%的优,惠,惠购房,权,权；二,是,是按认,筹,筹金额,计,计算的3%的,年,年化收,益,益。,3.退,出,出：在,众,众筹项,目,目10,个,个月的,持,持有期,到,到期后,，,，投资,者,者将决,定,定是否,置,置业。,如,如果,选择置,业,业，将,获,获得前,述,述两部,分,分收益,；,；如果,放,放弃置,业,业，则,将,将获得,认,认筹金,额,额对应,的现金,收,收益。,模式五,：,：彩,票,票型,众,众筹,彩票型,众,众筹实,际,际多属,于,于以蓄,客,客为目,的,的、在,项,项目获,得,得预售,证,证后进,行,行的营,销,销活动,，,，并且,通,通过投,资,资者竞,价,价的方,式,式，探,寻,寻市场,对,对项目,定,定价的,接,接受程,度,度。,案例：,苏,苏州万,科,科城为,万,万科首,个,个房产,众,众筹项,目,目。项,目,目以苏,州,州万科,城,城一套,全,全装100,、,、市值,约,约90,万,万元的,三,三房作,为,为标的,，,，众筹,金,金额为54万,元,元。,众筹收,益,益：,模式六：REITs,型,型众筹（,房,房地产信托,投,投资基金）,对于有稳定,收,收益、但总,价,价高或不可,分,分割的产品,，,，在拿地后,可,可选择REITs型众,筹,筹，通过多,人,人持有一个,物,物业产品，,降,降低单个投,资,资者的投资,额,额度，达到,促,促进销售去,化,化、改善项,目,目现金流的,目,目的。,在众筹成功,后,后，所有投,资,资者将组建,成,成立资产管,理,理公司，由,资,资管公司整,体,体购买物业,，,，并委托物,业,业管理公司,等,等进行管理,运,运营；投资,者,者通过金融,产,产品持有物,业,业相应权益,，,，获得租金,收,收益以及持,有,有期内的物,业,业增值价值,；,；开发商以,较,较高的销售,价,价格获得现,金,金，同时收,取,取长期的资,产,产管理费用,。,。该模式一,般,般会设置若,干,干年的封闭,期,期，封闭期,后,后，项目发,起,起方将按需,要,要定期召开,投,投资者会议,，,，协商