工程经济学第九章 房地产综合开发项目经济效果

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第九章房地产综合开发项目的经济效果分析,第一节房地产综合开发概述,一、房地产综合开发的概念,1.开发：,原意是指以荒地、矿山、水利等自然资源为劳动对象，通过人力的改造而为人类所利用的一种生产活动，这种活动既具有使用价值，也具有价值,2.房地产综合开发：,是对城市的新建和重建地区，经人力改造创造建设条件，然后按“统一规划，统一设计，统一配套，统一施工和统一管理”的要求进行各项工程建设的综合性开发活动,二、房地产综合开发的基本程序,（一）八个步骤,1.投资机会寻找,2.投资机会筛选,3.可行性研究,4.获取土地使用权,5.规划设计与方案报批,6.签署有关合作协议,7.施工建设与竣工验收,8.市场营销与物业管理,（二）四个阶段,1.投资机会选择与决策阶段,投资机会选择：,开发商往往依据自己对某地房地产供求关系的认识，寻找投资的可能性，常说的“看地”,投资决策分析：,主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作,2.前期工作,是指在确定不具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前所涉及有关各种合同条件的谈判与签约等工作，前期工作内容包括。,1）分析拟开发项目用地的特征与四至范围、用途及获益能力大小,2）获取土地的使用权,3）征地、拆迁、安置、补偿,4）规划设计与建设方案的制定,5）与城市规划管理部门协商、获得规划许可,6）施工现场的水、电、路通和场地平整,7）市政设施接驳的谈判与协议,8）安排短期和长期信贷,9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户,10）对市场状况进行进一步的分析，初步决定租金或售价水平,11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算,12）对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进,行初步洽商,13）开发项目保险事宜洽谈,3.建设阶段,是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上的过程即开发项目建筑工程的施工过程,4.租售阶段,第二节 地租与地价理论,一、我国城市土地使用制度的改革,1.新宪法规定：城市土地属于国家所有,2.把过去的不得“无偿、无限期、无流动并不得出租转让”使用改为“有偿、有限期、有流动、可以依法转让”使用，使土地作为生产要素真正纳入市场经济轨道,3.决定城市土地使用权费用的最基础的因素是地租及其所表现出来的地价,二、地租理论,1.地租：,是指报酬或收益，是直接生产者在农业（或其它产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式,2.租金：,是土地使用者为使用土地及其附属物支付给土地所有者的全部代价,3.地租和租金的关系：,地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外还含有土地资本的利息，以及一部分平均利润和工资,4.地,租,租的分,类,类：,1）级,差,差地租,：,：,实质是,占,占有较,优,优土地,经,经过经,营,营而获,得,得的超,额,额利润,，,，地租,根,根据形,成,成条件,不,不同可,分,分为级,差,差地租（本,意,意是对,于,于相同,面,面积的,地,地块，,由,由于土,地,地的肥,沃,沃程度,和,和位置,的,的不同,而,而产生,的,的大小,不,不等的,超,超额利,润,润转化,成,成的地,租,租，对,于,于城市,土,土地，,主,主要是,由,由于地,理,理位置,决,决定，,而,而肥沃,程,程度不,起,起作用,）,）和级,差,差地租,（本,意,意是指,在,在同一,块,块土地,上,上连续,投,投入同,量,量的资,本,本，而,产,产生大,小,小不等,的,的超额,利,利润转,化,化成的,地,地租，,对,对于城,市,市土地,，,，返加,投,投资所,产,产生的,超,超额利,润,润 不,是,是土地,的,的直接,贡,贡献而,是,是投资,者,者的投,资,资贡献,）,）,2）绝,对,对地租,：,：,是由于,土,土地所,有,有权的,垄,垄断以,及,及土地,所,所有权,与,与使用,权,权分离,所,所产生,的,的，租,用,用任何,土,土地都,必,必须交,纳,纳的地,租,租,3）垄,断,断地租,：,：,由土地,所,所有权,垄,垄断而,带,带来的,垄,垄断利,润,润,三、地,价,价理论,（一）,地,地价的,概,概念,是购买,获,获取土,地,地预期,收,收益的,权,权利而,支,支付的,代,代价，,可,可表现,为,为所有,权,权价格,、,、使用,权,权价格,、,、抵押,权,权价格,等,等形式,。,。在我,国,国土地,所,所有权,归,归国家,所,所有，,所,所以土,地,地的价,格,格体现,是,是土地,使,使用权,价,价格,（二）,地,地价的,特,特点,地价不,同,同一般,物,物价，,具,具有自,身,身特点,1.表,示,示方式,不,不同（,土,土地除,以,以价格,表,表示，,还,还可以,用,用租金,表,表示）,2.价格,基,基础不同,（所有权,和,和使用权,）,）,3.形成,时,时间不同,（,（标准化,和,和非标准,化,化）,4.土地,价,价格不是,土,土地价值,的,的货币表,现,现，价格,高,高低不是,由,由生产成,本,本决定,5.地价,主,主要由地,产,产需求决,定,定,6.地价,具,具有明显,的,的地区性,和,和个别性,7.地价,呈,呈明显的,上,上升趋势,，,，地价上,升,升的趋势,高,高于一般,商,商品价格,的,的上升速,度,度,8.市场,结,结构不同,（,（市场完,整,整与不完,整,整）,9.折旧,现,现象不同,（,（价值降,低,低与增值,）,）,（三）地,价,价的分类,1.按土,地,地的权利,分,分类,（所有权,价,价格、使,用,用权价格,、,、租赁权,价,价格、抵,押,押权价格,等,等）,2.按土,地,地价格形,成,成方式（,交,交易价格,和,和评估价,格,格）,3.按政,府,府管理手,段,段（申报,地,地价、公,告,告地价）,4.按土,地,地价格表,示,示方法,（土地总,价,价格、单,位,位面积地,价,价、楼面,地,地价）,（四）影,响,响地价的,因,因素,1.一般,因,因素,（行政因,素,素、人口,因,因素、社,会,会因素、,国,国际因素,、,、经济因,素,素）,2.区域,因,因素（所,处,处的区域,位,位置）,3.个别,因,因素（又,称,称案地因素,、,、自身因,素,素、大小,、,、形状等）,第三节,房,房,地,地产开发,项,项目投资,估,估算,一、房地,产,产开发项,目,目投资的,构,构成（P201图9.1）,土地,费,费用,前期,工,工程,费,费,基础,设,设施,建,建设,费,费,建筑,安,安装,工,工程,费,费,公共,配,配套,设,设施,建,建设,费,费,开发,建,建设,投,投资,开,开发,间,间接,费,费,管理,费,费用,财务,费,费用,房地,产,产开,发,发,销,销,售,售费,用,用,项目,总,总投,资,资,开,开,发,发期,税,税费,其他,费,费用,不可,预,预见,费,费,经营,资,资金,二、,各,各项,投,投资,费,费用,的,的估,算,算方,法,法,1.,土,土地,取,取得,费,费用,是指,为,为取,得,得开,发,发项,目,目用,地,地使,用,用权,而,而发,生,生的,费,费用,，,，可,通,通过,土,土地,征,征用,费,费（,包,包括,土,土地,补,补偿,费,费、,安,安置,补,补助,费,费地,上,上附,着,着物,和,和青,苗,苗补,偿,偿费,、,、征,地,地管,理,理费,、,、耕,地,地占,用,用税,、,、征,用,用城,郊,郊某,菜,菜的,还,还应,交,交纳,新,新菜,地,地开,发,发建,设,设基,金,金等,）,）、,拆,拆迁,安,安置,补,补偿,费,费（,包,包括,拆,拆迁,安,安置,费,费、,和,和拆,迁,迁补,偿,偿费,）,）、,土,土地,出,出让,金,金（,是,是国,家,家将,土,土地,使,使用,权,权在,一,一定,年,年限,内,内有,偿,偿出,让,让给,土,土地,使,使用,者,者所,得,得出,让,让金,，,，一,般,般3099,年,年）,、,、土,地,地转,让,让金,（,（通,过,过二,、,、三,级,级市,场,场有,偿,偿转,让,让取,得,得土,地,地的,购,购买,价,价）,2.,前,前期,工,工程,费,费,是指,前,前期,规,规划,、,、可,行,行性,研,研究,、,、勘,察,察、,设,设计,及,及施,工,工“,三,三通,一,一平,”,”所,发,发生,的,的费,用,用,3.,基,基础,设,设施,建,建设,费,费,是指,建,建筑,物,物2,米,米以,外,外和,项,项目,用,用地,规,规划,红,红线,以,以内,的,的各,种,种管,线,线和,道,道路,工,工程,，,，其,费,费用,包,包括,建,建造,小,小区,内,内的,道,道路,，,，供,水,水、,供,供电,、,、排,污,污、,照,照明,、,、通,讯,讯、,绿,绿化,、,、路,灯,灯、,环,环境,卫,卫生,等,等费,用,用,4.建安,工,工程费,是指建造,商,商品房及,附,附属工程,所,所发生的,建,建筑工程,费,费，安装,工,工程费和,设,设备购置,费,费,5.公共,配,配套设施,建,建设费,是指建造,小,小区内为,居,居民服务,配,配套建设,的,的各种非,营,营业性的,公,公共配套,设,设施的建,设,设费用（,包,包括居委,会,会、托儿,所,所、幼儿,园,园、公厕,、,、停车场,等,等）,6.开发,间,间接费,是指房地,产,产开发企,业,业所属独,立,立核算单,位,位在开发,现,现场组织,管,管理所发,生,生的各项,费,费用（包,括,括工资、,福,福利、办,公,公费等）,7.管理,费,费,是指开发,企,企业为管,理,理和组织,经,经营活动,而,而发生的,各,各种费用,（,（包括公,司,司经费、,工,工会经费,、,、职工培,训,训、土地,使,使用税等,）,）,8.财务,费,费,是指开发,企,企业筹集,资,资金而发,生,生的各项,费,费用（包,括,括利息、,金,金融手续,费,费等）,9.销售,费,费用,是指在销,售,售产品过,程,程中发生,的,的各项费,用,用（包括,工,工资、广,告,告等）,10.税,费,费,是指各种,税,税金和地,方,方政府或,有,有关部门,征,征收费用,（,（供电贴,费,费、公用,设,设施、绿,化,化费等）,11.其,它,它费用,包括：临,时,时用地费,、,、图纸、,标,标底编制,、,、总承包,管,管理费、,合,合同公证,费,费、质检,、,、监理费,等,等,12.不,可,可预见费,是指预先,不,不可预见,的,的费用（,变,变更等）,13.经,营,营资金,是指开发,企,企业用于,日,日常经营,的,的周转资,金,金（包括,土,土地转让,成,成本、销,售,售成本等,）,）,第四节,房,房地,产,产开发项,目,目经济效,果,果评价,一、评价,的,的主要程,序,序和内容,1.搜集,被,被评项目,的,的有关资,料,料,2.估算,工,工程投资,3.拟订,投,投资安排,计,计划和资,金,金筹措计,划,划,4.估算,销,销售成本,5.拟订,销,销售价格,和,和销售收,入,入计划,6.编制,各,各种财务,评,评价报表,7.依据,财,财务评价,基,基本报价,，,，计算财,务,务评价指,标,标,8.进行,不,不确定性,分,分析,9.分析,房,房地产开,发,发项目的,社,社会效果,10.编,制,制经济评,价,价报告,二,、,、,项,项,目,目,评,评,价,价,指,指,标,标,例,例,题,题,分,分,析,析,（,（P205,）,）,二,、,、,项,项,目,目,评,评,价,价,指,指,标,标,计,计,算,算,示,示,例,例,例9.1,某,某,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,商,商,以,以5000,万,万,元,元,的,的,价,价,格,格,获,获,得,得,了,了,一,一,宗,宗,占,占,地,地,面,面,积,积,为,为,4000,平,平方米的,土,土地50,年,年的使用,权,权，建筑,容,容积率为5.5，,建,建筑覆盖,率,率,为60,，,，楼高14层，1,至,至4层建,筑,筑面积均,相,相等，5,至,至14层,为,为塔楼(,均,均,为标准层)，建造,成,成本为3500,元,元平方,米,米，专业,人,人员费用,为,为建造,成,本,本,预,预,算,算,的,的8%,，,，,用,用,电,电,权,权,费,费,和,和,电,电,贴,贴,费,费,等,等,其,其,他,他,费,费,用,用,为,为460,万,万,元,元,，,，,管,管,理,理,费,为,为,土,土,地,地,成,成,本,本,、,、,建,建,设,设,成,成,本,本,、,、,专,专,业,业,人,人,员,员,费,费,用,用,和,和,其,其,他,他,费,费,用,用,之,之,和,和,的,的3.5,，,，,市,场,场,推,推,广,广,费,费,、,、,销,销,售,售,代,代,理,理,费,费,和,和,销,销,售,售,税,税,费,费,分,分,别,别,为,为,销,销,售,售,收,收,入,入,的,的0.5,、,、,3.0,和,和6.5,，,，,预,预,计,计,项,项,目,目,建,建,成,成,后,后,每,每,平,平,方,方,米,米,建,建,筑,筑,面,面,积,积,的,的,售,售,价,价,为,为,12000,元,元,。,。,项,项,目,目,开,开,发,发,周,周,期,期,为,为3,年,年,，,，,建,建,设,设,周,周,期,期,为,为2,年,年,，,，,地,地,价,价,于,于,开,开,始,始,一,一,次投人,，,，建造,成,成本、,专,专业人,员,员费用,、,、其他,费,费用和,管,管理费,在,在建设,期,期,内均匀,投,投入；,年,年贷款,利,利率为12,，,，按季,度,度计息,，,，融资,费,费用为,贷,贷款,利息的10,。,。问项,目,目总建,筑,筑面积,、,、标准,层,层每层,建,建筑面,积,积和开,发,发商,成本利,润,润率分,别,别是多,少,少?,解,(1),项目总,开,开发价,值,值,1),项目建,设,设面积,：,：,4 000,5.5,乎方米,=22000,平方米,2),标准层,每,每层建,筑,筑面积,：,：,(22000,4 000X60,4),10,平方米,=1 240,平方米,3),项目,+,总销售,收,收人：,22000,12000,元,=26400,万元,4),销售税,费,费：,26400X6.5,万元,=l716,万元,5),项目总,开,开发价,值,值：,(26400,1 716),万元,=24684,万元,(2),项,项目总,开,开发成,本,本,1),土,土,地,地,成,成,本,本,：,：5000,万,万,元,元,2),建,建,造,造,成,成,本,本,：,：22000,3500,元,元=7700,万,万,元,元,3),专,专,业,业,人,人,员,员,费,费,用,用(,建,建,筑,筑,师,师,、,、,结,结,构,构,造,造,价,价,机,机,电,电,监,监,理,理,工,工,程,程,师,师,等,等,费,费,用,用),：,：,7700,8,=616,万,万,元,元,4),其,其,他,他,费,费,用,用,：,：460,万,万,元,元,5),管,管,理,理,费,费,：,：(5000+7700+616+460),3.5,万,万,元,元=482.16,万,万,元,元,6),财,务,务,费,费,用,用,土,土,地,地,费,费,用,用,利,利,息,息,：,：,5000,(1+12,4),3,4,1,万,元,元,=2128.80,万,元,元,建,建,造,造,费,费,用,用,专,专,业,业,人,人,员,员,费,费,用,用,其,其,他,他,费,费,用,用,管,管,理,理,费,费,用,用,利,利,息,息,：,：,(7 700+616+460+466.06),(1+12,4),(2,2),4,1,万元,=1 159,96,万元,融资费,用,用：,(2128.80+1 159.96),10,万元,=328.88,万元,财务费,用,用总计：,(218.80+1 159.96+328.88),万元,=3 617.64,万元,市场推,广,广及销售,代,代理费用,：,：,26400X(0.5,+3.0,),万元,=924,万元,项目开,发,发成本，,总,总计：(5 000+7700+616+460+482.16+3617.64,+924)万元=18 339.8,万,万元.,开发商,利,利润：(24 68418 339.8),万,万元=6344,2万元,开发商,成,成本利润,率,率为：6344.2/18 339.8100=34.59,例,9,2,某开发商,在,在一个中,等,等城市以,425,万无的价,格,格购买了,一,一块,写字楼用,地,地,50,年的使用,权,权。该地,块,块规划允,许,许建筑面,积,积为,4 500,平方,米。开发,商,商通过市,场,场研究了,解,解到当前,该,该地区中,档,档写字楼,可,可出租面,积的年净,租,租金收为,450,元平方,米,米，银行,同,同意提供,的,的贷款利,率,率为,15,的基础,利,利率上浮,2,个百分点,，,，融资费,用,用为贷款,利,利息的重,10,。,开发商的,造,造价工程,师,师估算的,中,中档写字,楼,楼的建造,成,成本为,1000,元平,方米，专,业,业人员费,用,用为建造,成,成本的,12.5,，用电,权,权费和电,贴,贴费等,其他费用,之,之和的,3.0,，市场,推,推广及出,租,租代理费,为,为正常经,营,营后第,一年净租,金,金收入的,20,，当前,房,房地产投,资,资的收益,率,率,9.5,；项目,开发周期,为,为,18,个月，建,设,设期为,12,个,月,月,，,，,可,可,出,出,租,租,面,面,积,积,系,系,数,数,为,为,0.850,，,试,通,通,过,过,计,计,算,算,开,开,发,发,商,商,成,成,本,本,利,利,润,润,率,率,对,对,该,该,项,项,目,目,进,进,行,行,初,初,步,步,评,评,估,估,。,。,解,(1),项,项,目,目,总,总,开,开,发,发,价,价,值,值,1),项,项,目,目,可,可,出,出,租,租,建,建,筑,筑,面,面,积,积,：,：4500,0.85,平,平,方,方,米,米=3825,平,平,方,方,米,米,2),项,项,目,目,每,每,年,年,净,净,租,租,金,金,收,收,入,入,：,：3825,450,万,万,元,元=172.125,万,万,元,元,3),项,项,目,目,总,总,开,开,发,发,价,价,值,值,：,：=172.125,(P,A9.5,，,，48.5),万,万,元,元,=1789,63,万,万,元,元,(2),项,项,目,目,总,总,开,开,发,发,成,成,本,本,1,）,）,土,土,地,地,成,成,本,本,：,：425,万,万,元,元,2),建,建,造,造,成,成,本,本,：,：4500,1000,万,万,元,元=450,万,万,元,元,3),专,专,业,业,人,人,员,员,费,费,用,用(,建,建,筑,筑,师,师,、,、,结,结,构,构,造,造,价,价,机,机,电,电,监,监,理,理,工,工,程,程,师,师,等,等,费,费,用)：450,12.5,万,万元=56.25万,元,元.,4)电,贴,贴、用,电,电权等,其,其他费,用,用：60万元.,5)管,理,理费：(425+450+56.25+60)X3.0,万,万元=29.74万,元,元,6)财,务,务费用,土地,费,费用利,息,息：425(1+17,4),1.5,4,1万元=120.56万元,建造,费,费用,专,专业人,员,员费用,其他,费,费用,管,管理费,用,用利息,：,：,(450+56.25+60+29.74),(1+174),0.5,4,1,万,万元=51.74万,元,元,融资,费,费用：(120.56+51.74),10万,元,元=17.23万元,财务,费,费用总,计,计：(120.56+51.74+17.23),万,万元=189.53,万,万元,市场,推,推广及,出,出租代,理,理费：172.12520万,元,元=34.43万元,项目,开,开发成,本,本，总,计,计：(425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43),万元=l 241.35万,元,元,开发,商,商利润,：,：(1789.631241.35)万元=548.28万元,开发,商,商成本,利,利润率,为,为：548.28/1241.35100=44.17,演讲完,毕,毕，谢,谢,谢观看,！,！,