房地产成本核算1

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,西安 张辉,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,西安 张辉,*,房地产成本,核,核算,主 讲：汤,国,国梅,主要内容,一、成本核,算,算概述,二、成本项,目,目,三、竣工决,算,算,四、计税成,本,本,五、成本计,算,算,2,成本核算程,序,序,1、确定成,本,本核算对象,2、确定成本项,目,目,3、归集开发成,本,本,4、分配开发成,本,本,3,4,核算对象,开发成本核,算,算对象，是,指,指在进行成,本,本核算时，,归,归集和分配,开,开发成本而,确,确定的成本,承,承担者。,由于房地产,开,开发企业是,按,按照城市总,体,体规划和建,设,设规划以及,土,土地使用规,划,划的要求，,在,在特定的固,定,定地点进行,开,开发经营的,。,。因此应结,合,合开发项目,的,的地点、用,途,途、结构、,装,装修、层高,、,、施工队伍,等,等因素，按,照,照下列原则,，,，选择成本,核,核算对象：,5,核算对象,成本对象确,定,定原则如下,：,：,（一）可否,销,销售原则。,（二）分类,归,归集原则。,（三）功能,区,区分原则。,（四）定价,差,差异原则。,（五）成本,差,差异原则。,（六）权益,区,区分原则。,6,核算对象,（,（续）,1一般,的,的开发项,目,目，以每,一,一独立编,制,制的概算,或,或施工图,预,预算所列,单,单项工程,为,为成本核,算,算对象。,2同一,开,开发地点,、,、结构类,型,型相同的,群,群体开发,项,项目，开,竣,竣工时间,相,相近、由,同,同一施工,单,单位施工,的,的，可以,并,并为一个,成,成本核算,对,对象,3对于,个,个别规模,较,较大、工,期,期较长的,开,开发项目,，,，可以结,合,合经济责,任,任制的需,要,要，按开,发,发项目的,一,一定区域,和,和部位，,划,划分成本,核,核算对象,。,。,7,成本项目,房地产开,发,发企业的,成,成本项目,，,，是指房,地,地产开发,企,企业在组,织,织成本核,算,算时，按,照,照经济用,途,途进行分,类,类所确定,的,的费用项,目,目，具体,包,包括以下,六,六个项目,：,：,土地征用,及,及拆迁费,、,、前期工,程,程费、建,筑,筑安装工,程,程费、基,础,础设施建,设,设费、公,共,共配套设,施,施费和开,发,发间接费,等,等。,成,本,本,项,项,目,目,（,（,续,续,）,）,1,、,、,土,土,地,地,开,开,发,发,成,成,本,本,：,：,土,土,地,地,征,征,用,用,及,及,拆,拆,迁,迁,费,费,、,、,前,前,期,期,工,工,程,程,费,费,2,、,、,房,房,屋,屋,开,开,发,发,成,成,本,本,：,：,建,建,筑,筑,安,安,装,装,费,费,、,、,基,基,础,础,设,设,施,施,建,建,设,设,费,费,、,、,公,公,共,共,配,配,套,套,设,设,施,施,费,费,3、开发间,接,接费用,8,9,土地购置费,用,用,土地征用及,拆,拆迁费是指,为,为征用土地,所,所发生的各,项,项费用，包,括,括土地出让,金,金、劳动力,安,安置费、青,苗,苗补偿费、,土,土地补偿费,、,、拆迁补偿,费,费、安置动,迁,迁用房支出,以,以及其他因,征,征用土地而,发,发生的费用,（,（包括耕地,占,占用税）。,10,拆迁安置的,特,特殊考虑,1、拆迁安,置,置返还的面,积,积内房屋按,照,照成本价计,征,征营业税，,即,即不确认安,置,置差价,2、拆迁安,置,置返还的超,面,面积房屋按,照,照同期售价,计,计征营业税,，,，即需要确,认,认安置差价,注：拆迁时,没,没有确认拆,迁,迁建筑物的,增,增值,11,拆迁安置的,特,特殊考虑（,续,续1）,国家税务总,局,局关于印发,房地产开,发,发经营业务,企,企业所得税,处,处理办法,的,的通知200931号,注：,拆,拆迁,时,时确,认,认了,拆,拆迁,建,建筑,物,物的,增,增值,，,，按,照,照增,值,值后,的,的金,额,额计,入,入到,开,开发,成,成本,以拆,迁,迁资,产,产的,增,增值,是,是否,实,实现,为,为标,准,准,不论,是,是否,开,开工,建,建设,，,，土,地,地成,本,本均,属,属于,存,存货,，,，不,允,允许,摊,摊销,拆迁,安,安置,的,的特,殊,殊考,虑,虑（,续,续2,）,）,中华,人,人民,共,共和,国,国土,地,地增,值,值税,暂,暂行,条,条例,第,第八,条,条明,确,确指,出,出，,“,“因,国,国家,建,建设,需,需要,依,依法,征,征用,、,、收,回,回的,房,房地,产,产”,，,，“,免,免征,土,土地,增,增值,税,税”,2008,关,关于,土,土地,使,使用,者,者将,土,土地,使,使用,权,权归,还,还给,土,土地,所,所有,者,者行,为,为营,业,业税,问,问题,的,的通,知,知,12,拆迁,安,安置,的,的特,殊,殊考,虑,虑（,续,续3,）,）,对于,搬,搬迁,收,收入,是,是否,需,需要,计,计算,营,营业,税,税的,问,问题,，,，国,家,家税,务,务总,局,局没,有,有明,确,确的,答,答复,，,，但,各,各地,普,普遍,下,下发,文,文件,，,，明,确,确凡,经,经县,级,级以,上,上政,府,府批,准,准，,国,国土,局,局及,有,有关,房,房地,产,产管,理,理部,门,门发,出,出公,告,告，,限,限期,拆,拆（,搬,搬）,迁,迁的,地,地（,路,路）,段,段的,，,，被,拆,拆迁,户,户取,得,得的,拆,拆迁,补,补偿,收,收入,（,（包,括,括货,币,币、,货,货物,或,或其,他,他经,济,济利,益,益）,暂,暂不,征,征收,营,营业,税,税。,13,14,前期,工,工程,费,费,前期,工,工程,费,费指,企,企业,在,在前,期,期准,备,备阶,段,段发,生,生的,各,各项,费,费用,，,，包,括,括总,体,体规,划,划设,计,计费,、,、项,目,目可,行,行性,研,研究,费,费、,水,水文,地,地质,及,及工,程,程地,质,质勘,察,察设,计,计费,、,、测,绘,绘费,以,以及,三,三通,一,一平,等,等费,用,用。,15,特殊,纳,纳税,地,地点,问,问题,在中,华,华人,民,民共,和,和国,境,境内,的,的单,位,位提,供,供的,设,设计,（,（包,括,括在,开,开展,设,设计,时,时进,行,行的,勘,勘探,、,、测,量,量等,业,业务,）,）、,工,工程,监,监理,、,、调,试,试和,咨,咨询,等,等应,税,税劳,务,务的,，,，其,营,营业,税,税纳,税,税地,点,点为,单,单位,机,机构,所,所在,地,地。,16,基础,设,设施,建,建设,费,费,基础,设,设施,建,建设,费,费是,指,指建,造,造各,项,项基,础,础设,施,施发,生,生的,费,费用,。,。,基础,设,设施,主,主要,是,是指,与,与开,发,发产,品,品相,关,关的,道,道路,、,、供,热,热、,供,供水,、,、供,电,电、,供,供气,、,、排,污,污、,排,排洪,、,、照,明,明、,环,环卫,、,、绿,化,化以,及,及通,讯,讯等,设,设施,。,。,绿化,工,工程,绿化,工,工程,往,往往,与,与建,筑,筑工,程,程相,连,连，,或,或者,本,本身,就,就是,某,某个,建,建筑,工,工程,的,的一,个,个组,成,成部,分,分，,例,例如,，,，绿,化,化与,平,平整,土,土地,就,就分,不,不开,，,，而,平,平整,土,土地,本,本身,就,就属,于,于建,筑,筑业,中,中的,“,“其,他,他工,程,程作,业,业”,。,。为,了,了减,少,少划,分,分，,便,便于,征,征管,，,，对,绿,绿化,工,工程,按,按“,建,建筑,业,业-,其,其他,工,工程,作,作业,”,”征,收,收营,业,业税,。,17,甲供,料,料税,务,务处,理,理,中华,人,人民,共,共和,国,国营,业,业税,暂,暂行,条,条例,实,实施,细,细则,第十,六,六条,纳,纳,税,税人,提,提供,建,建筑,业,业劳,务,务（,不,不含,装,装饰,劳,劳务,）,）的,，,，其,营,营业,额,额应,当,当包,括,括工,程,程所,用,用原,材,材料,、,、设,备,备及,其,其他,物,物资,和,和动,力,力价,款,款在,内,内，,但,但不,包,包括,建,建设,方,方提,供,供的,设,设备,的,的价,款,款。建议,：,：由,开,开发,商,商以,建,建筑,公,公司,的,的名,义,义购,进,进,2006,关,关于,纳,纳税,人,人以,清,清包,工,工形,式,式提,供,供装,饰,饰劳,务,务征,收,收营,业,业税,问,问题,的,的通,知,知,18,19,公共,配,配套,设,设施,费,费,公共,配,配套,设,设施,费,费指,为,为开,发,发项,目,目服,务,务的,，,，不,能,能有,偿,偿转,让,让的,各,各项,公,公共,配,配套,设,设施,发,发生,的,的费,用,用，,如,如锅,炉,炉房,、,、水,塔,塔、,公,公共,厕,厕所,、,、自,行,行车,棚,棚以,及,及地,下,下人,防,防设,施,施等,。,。,凡能有偿,转,转让的公,共,共配套设,施,施如商店,、,、学校、,医,医院、车,库,库等都不,能,能计入该,成,成本项目,内,内。,20,公共配套,设,设施费（,续,续）,注：配套,设,设施如果,与,与房屋非,同,同步开发,，,，即先开,发,发房屋，,后,后建配套,设,设施，或,房,房屋已开,发,发等待出,售,售或出租,，,，而配套,设,设施尚未,全,全部完成,，,，在结算,完,完工房屋,的,的开发成,本,本时，对,应,应负担的,配,配套设施,费,费，一般,采,采取预提,的,的办法，,即,即根据配,套,套设施的,预,预算成本,（,（或计划,成,成本）和,采,采用的分,配,配标准，,计,计算完工,房,房屋应负,担,担的配套,设,设施支出,。,。（预提,比,比例不能,超,超过总预,算,算成本的10%）,超过部分,税,税法不允,许,许扣除，,但,但在以后,三,三年完工,并,并决算的,，,，可以追,溯,溯调整,建筑安装,工,工程费,建筑安装,工,工程费是,指,指开发项,目,目主体的,建,建筑安装,工,工程价款,，,，包括支,付,付给建筑,安,安装公司,的,的人工费,、,、材料费,、,、机械使,用,用费以及,设,设备款项,等,等。,是成本核,算,算中分摊,基,基础设施,建,建设费、,公,公共配套,设,设施费等,开,开发成本,的,的依据,21,劳务派遣,关于营业,税,税若干政,策,策问题的,通,通知,劳务公司,接,接受用工,单,单位的委,托,托，为其,安,安排劳动,力,力，凡用,工,工单位将,其,其应支付,给,给劳动力,的,的工资和,为,为劳动力,上,上交的社,会,会保险（,包,包括养老,保,保险金、,医,医疗保险,、,、失业保,险,险、工伤,保,保险等，,下,下同）以,及,及住房公,积,积金统一,交,交给劳务,公,公司代为,发,发放或办,理,理的，以,劳,劳务公司,从,从用工单,位,位收取的,全,全部价款,减,减去代收,转,转付给劳,动,动力的工,资,资和为劳,动,动力办理,社,社会保险,及,及住房公,积,积金后的,余,余额为营,业,业额。,22,工程承包,工程承包,公,公司承包,建,建筑安装,工,工程业务,，,，即工程,承,承包公司,与,与建设单,位,位签订承,包,包合同的,建,建筑安装,工,工程业务,，,，无论其,是,是否参与,施,施工，均,应,应按“建,筑,筑业”税,目,目征收营,业,业税。工,程,程承包公,司,司不与建,设,设单位签,订,订承包建,筑,筑安装工,程,程合同，,只,只是负责,工,工程的组,织,织协调业,务,务，对工,程,程承包公,司,司的此项,业,业务则按,“,“服务业,”,”税目征,收,收营业税,。,。,23,