房地产管理(PPT30页)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六讲房房地产管管理,房地产产权权,房地产市场场管理,产权产籍登登记,房地产产权权,基本概念,房地产产,权,权是指依,据,据国家法,律,律规定的,、,、存在于,土,土地及其,附,附着于土,地,地之上的,建,建筑物中,一,一系列排,它,它性权利,的,的集合体,。,。房地产,产,产权包括,房,房地产所,有,有权和房,地,地产的其,他,他权利，,主,主要是房,产,产权和地,产,产权。,财产权是,具,具有物质,内,内容并直,接,接体现经,济,济利益的,一,一切民事,权,权利，其,权,权力内容,主,主要包括,财,财产所有,权,权、财产,继,继承权、,承,承包经营,权,权、国家,财,财产经营,权,权、知识,产,产权和债,权,权。,产权,产权可界定定为：,产权实质上上是经济运运行过程中中的一种法法律规范，它是以法法律的形式式明确和保保护人们对对于财产的的权利。,产权能够不不断细分或或重组，以以适应社会会结构经济济因素的调调整和变化化。,产权具有排排它性。,产权具有层层次性。,房地产产权权,地产权是,指,指有关土,地,地财产的,一,一切权利,的,的总和。,房产权是,指,指房产产,权,权人依法,对,对其所有,的,的房产财,产,产所拥有,的,的占有、,使,使用、收,益,益和处分,等,等多种权,能,能。,房地产产,权,权制度是,指,指在一定,的,的社会制,度,度下人们,因,因利用房,地,地产而发,生,生的由国,家,家或社会,规,规定的人,与,与人之间,关,关系总和,。,。,房地产产权权的内容,（1）房地,产,产产权,是,是房地,产,产经济,关,关系特,别,别是房,地,地产所,有,有制关,系,系的法,律,律表现,。,。,（2）房地,产,产产权,是,是以房,地,地产财,产,产为客,体,体的多,种,种权利,的,的 总,和,和。,（3）房地,产,产产权,可,可分割,、,、分解,和,和复合,，,，而且,还,还会随,着,着技术,进,进步经,济,济发展,和,和供求,的,的变化,，,，不断,的,的设置,背,背后的,产,产权权,能,能，其,结,结构可,以,以重组,。,。,（4）房地,产,产产权,可,可以进,入,入市场,，,，按商,品,品化原,则,则及价,值,值规律,进,进行交,易,易流通,。,。,（5）房地,产,产产权,需,需以法,律,律法规,形,形式来,加,加以界,定,定、规,范,范、确,认,认和保,障,障。,（6）房地,产,产产权,要,要人格,化,化，界,定,定要清,晰,晰,房地产产产权关系系,1、如果政政府将一一块土地地出让给给某个房房地产开开发公司司，该公公司在这这块土地地上建造造了若干干幢大厦厦，并将将其分成成若干个个单位，分别租租给不同同的使用用者，则则在此情情况下其其权属关关系可描描述为下下列层次次：政府府-房地产开开发公司司-不同的租租户。在在该情况况下，房房地产开开发公司司与政府府或其委委托者直直接发生生关系，而租户户与房地地产开发发公司发发生直接接关系，与政府府只是间间接关系系，即此此种情况况下的房房地产产产权权属属关系表表现出一一种政府府垄断大大业主（房地产产开发公公司）的的纵向式式产权联联系的特特点。,房地产产产权关系系,2、如果房房地产开开发公司司将建造造好的商商品房全全部出售售，则各各个买主主即为小小业主。此时房房地产开开发公司司退出该该房地产产产权关关系，既既不享有有任何权权利，也也不承担担任何义义务。而而各个小小业主则则地位平平等，各各自拥有有自己的的那一部部分房地地产使用用权，并并以平等等的地位位与政府府存在房房地产产产权权属属关系。,房地产产权关关系,3、如果房地产产开发公司只只卖出开发楼楼宇一部分单单位的产权，自身还保留留一部分单位位的产权，则则此时该公司司仍保留大业业主的身份，并与小业主主平等的与政政府发生关系系。此时房房地产产权权权属关系表现现出政府与地地位平等的多多元经济主体体之间纵向分分散型的产权权联系的特点点。,房地产产权的的权能,地产权权能,土地所有权、使用权、占占有权、收益益权、处分权权、开发权、赠与权、继继承权、租赁赁权、抵押权权、典权、留留置权、地上上权、通行权权,房产权权能,房屋所有权、占有权、使使用权、收益益权、处分权权、售卖权、租赁权、抵抵押权、典当当权、赠与权权、留置权、继承权。,我国房地产产产权建设的原原则,1、坚持社会主主义土地公有有制原则,2、产权主体适适当分解的原原则,3、权利与义务务相对应的原原则,4、效益最大化化原则,房地产市场管管理,1、房地产市市场和房地产产市场管理的的概念,房地产市场，狭义的说是是指房地产作作为交易对象象进行交易的的场所；广义义的说是指房房地产作为一一种商品交易易对象进行交交易场所发生生的经济关系系的总和。,房地产市场管管理是指房地地产行政管理理机关依法对对与房地产交交易有关的交交易机构、交交易规则和各各种交易活动动所进行的管管理。,房地产市场管管理方式,房地产市场管管理的主要方方式是运用法法律、经济、行政手段对对房地产交易易市场扶植、引导、控制制、监督，包包括：,（1）为房地产交交易活动创造造必要的条件件；,（2）对房地产交交易活动进行行管理；,（3）对方地产经经营单位进行行管理；,（4）进行房地产产价格评估工工作，对房地地产交易市场场价格进行管管理。,房地产市场管管理的内容,1、对房地产交交易活动的管管理,2、对房地产交交易价格的管管理,3、对房地产交交易场所的管管理,4、对房地产经经纪人的管理理,房地产交易管管理的内容,1、对房地产交交易进行管理理，任何房地地产交易活动动，都应当通通过房地产交交易场所进行行，有关手续续必须在交易易场所中办理理，以便房地地产管理机关关进行监督，保证交易活活动能够合理理、合法的进进行。,2、对房地产交交易手续进行行管理。,3、对房地产交交易双方进行行主体资格审审查。,国家对房地产产交易场所的的管理,1.设立固定的交交易场所，改改变交易场所所有名无实的的状态，建立立起市一级房房地产交易场场所，逐步建建立起区县一一级房地产交交易场所。,2.为各个个交易易场所所配备备和充充实必必要的的管理理人员员和专专业人人员，使交交易场场所能能够充充分发发挥出出监督督指导导的作作用。,3.逐步改改善服服务设设施，提高高服务务质量量，形形成现现代化化的通通讯网网络。,4.完善房房地产产咨询询中介介代理理等各各项业业务。,5.简化管管理程程序，减少少行政政手续续，提提高工工作效效率，,房地产产价格格管理理的内内容,1、区分分不同同情况况，合合理确确定房房屋价价格，逐步步使房房屋价价格合合理化化、规规范化化。,2、买买卖卖价价格格，由由买买卖卖双双方方根根据据评评估估价价格格协协商商议议定定，必必要要时时刻刻由由国国家家制制定定最最高高限限价价。,3、确确定定租租金金标标准准，形形成成科科学学的的房房地地产产租租买买比比价价，调调整整市市场场供供求求关关系系。,国家家对对房房地地产产经经纪纪人人的的管管理理,1、资资质质管管理理,2、对对中中介介服服务务价价格格进进行行指指导导监监督督。,3、对对具具体体的的中中介介服服务务进进行行监监督督。,我国国房房地地产产市市场场的的发发展展问问题题,房地地产产市市场场的的问问题题集集中中于于住住房房制制度度和和土土地地使使用用制制度度，以以及及市市场场价价格格和和金金融融业业如如何何支支持持房房地地产产经经济济的的发发展展等等方方面面：,（1）住住房房制制度度改改革革与与房房地地产产市市场场的的发发展展；,（2）城城市市土土地地使使用用制制度度改改革革与与房房地地产产市市场场的的发发展展；,（3）调调控控市市场场价价格格与与发发展展房房地地产产市市场场；,（4）金金融融业业与与房房地地产产市市场场的的发发展展。,房地地产产市市场场管管理理的的任任务务和和重重点点,房地地产产市市场场管管理理的的基基本本任任务务,：,建立立起起良良好好的的市市场场秩秩序序，创创造造出出平平等等竞竞争争的的经经营营环环境境，以以确确保保房房地地产产经经济济的的正正常常运运行行，并并使使市市场场参参与与者者的的合合法法权权益益有有所所保保障障。,房地产市市场管理理的重点点,（1）要尽快快理顺管管理体制制,（2）健全房房地产交交易场所所,（3）完善房房地产评评估制度度,（4）加强市市场价格格管理,产权、产产籍管理理,房地产产产权产籍籍管理，是房地地产行政政管理机机关根据据国家法法律和有有关规定定，审查查和确认认房地产产产权的的归属，记载并并整理反反映房地地产状况况及产权权变化情情况的各各种资料料的一种种行政管管理活动动。,房地产产权属属登记记是指指经权权利人人申请请，由由房地地产权权属登登记机机关将将有关关申请请人的的房地地产权权利事事项记记载于于房地地产登登记簿簿（权权属档档案）的法法律行行为。,房地产产权属属登记记的目目的和和意义义,保护房房地产产权利利人的的合法法权益益。,房地产产权属属登记记管理理是房房地产产管理理的基基础工工作。,权属登登记管管理为为城市市规划划建设设管理理提供供科学学依据据。,房地产产权属属登记记的管管理原原则,（1）房,屋,屋所,有,有权,与,与该,房,房屋,所,所占,用,用的,土,土地,使,使用,权,权实,行,行权,利,利主,体,体一,致,致的,原,原则,（2）房,地,地产,权,权属,登,登记,的,的属,地,地管,理,理原,则,则,我国的的房地地产权权属登登记制制度的的特点点,（一）房地地产权权属登登记由由不同同登记记机关关分别别登记记,（二）房地地产权权属登登记为为房地地产权权利动动态登登记,（三）房地地产权权属登登记具具有公公信力力,（四）房地地产权权属登登记实实行及及时登登记制制度,（五）颁发发权利利证书书,房地产产权属属登记记的种种类,总登记记,土地使使用权权初始始登记记,房屋使使用权权初始始登记记,转移登登记,变更登登记,他项权权利登登记,注销登登记,申请房房地产产权属属登记记的条条件,申请房房地产产权属属登记记应同同时具具备的的四项项条件件：,申请人人或代代理人人具有有申请请资格格。,有明确确具体体的申申请请请求。,申请登登记的的房地地产产产权来来源清清楚合合法，证件件齐全全，没没有纠纠纷，且不不属于于被限限制转转移或或被查查封以以及违违章建建筑的的房屋屋。,属受理理登记记的登登记机机关管管辖。,当事人申请请登记的时时限,总登记：,申,申请人应,当,当在地方,人,人民政府,公,公告的期,限,限申请,初始登记,：,：新建的,房,房屋，申,请,请人应当,在,在房屋竣,工,工后3个月内向,登,登记机关,提,提出申请,；,；集体土,地,地上的房,屋,屋因土地,所,所有权变,为,为国家土,地,地，申请,人,人应当自,这,这一事实,发,发生之日,起,起30日内申请,。,。,转移登记,应,应当在事,实,实发生之,日,日起90日内提出,申,申请。,变更、注,销,销登记和,他,他项权利,登,登记，都,应,应当在事,实,实发生之,日,日起30日内提出,申,申请。,房地产权属属登记程序序,（一）受理理登记申请请,（二）权属属审核,初审,复审,（三）公告告,（四）核准准登记颁发发房屋权属属证书,核准登记,权属证书的的制作,权属证书的的颁发,几种特殊情情况下的权权属登记,房改售房权权属登记,直接代为登登记,商品房的登登记,分割出售房房屋的登记记,在建工程和和预售商品品房抵押登登记,我国房地产产产权设置置体系构成成,思考题,什么是产权权和房地产产产权,房地产产权权的内容,房地产市场场管理的内内容,产权产籍管管理的目的的及意义,