建设用地、地价与城市化

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,第四讲,建设用地、地价与城镇化、,GDP,等的关系,一、建设用地与城镇化的关系分析,我国城镇化经历的阶段,根据中国统计年鉴的数据，,1984-2010,年，我国城市化水平从,23.01%,上升到,44.6%,，年均增长近,0.9%,；在城市建设用地方面，根据,城市建设统计年报,提供的资料，同期我国城市建设用地由,8480.4km2,，增至,35971.9km2,，建设用地面积增加了,240%,，年均增长率为,12%,。可以说，城市化的发展在一定程度上推动了建设用地的扩展。,1984-2006,年，建设用地增加了,64%,，年均增长率为,6.39%,；而同期城市非农业人口增加,41%,，年均增长率为,4.39%,。可见城市用地增长率已超过城市人口增长率。,北京市近年城市化水平与建设用地规模关系,分析北京市,1994,2008,年的数据情况，发现在城市化发展的不同阶段（不同的城市化水平），对建设用地的增量需求也不尽相同，呈现出一定的阶段性变化规律，这与我国特色的城市化发展、土地利用情况都有一定的关系。,工业化各个阶段对土地结构的影响,如上图所示，在工业化初期，大机器工业体系正在建立之中，工业迅猛发展，城市用地规模增大，城市内部或郊区兴建大量工业区，城市呈同心圆式向外扩展，工业用地面积随工业的高速发展不断扩大。,工业化中期，工业成为国民经济的主体，工业结构转换加快，工业部门门类齐全，工业内部的产业联系更加密切，工业区域开始由分散走向集中。这一时期由于城市人口的增加，基础设施的完善，居住用地比重不断上升。,工业化后期，第三产业产值接近或超过工业产值，居住区快速发展，工业区只单纯的承担“生产功能”，居住用地的比重不断上升，同时带动商业、广场、道路、绿地等各类用地比重大幅上升。此时期工业以高技术为特点，土地的产出效率大幅提高，工业用地的比重减小。,城市化、工业化影响建设用地需求的动力机制,工业化,城市化,经济发展驱动力,产业变迁驱动力,科技进步驱动力,人口增长驱动力,规模扩展,结构演变,自然环境与资源,人流,物流,信息流,能量流,反馈与约束,合,力,建设用地,随着城市化、工业化发展，产生了各种驱动力，包括经济发展、产业变迁、科技进步、人口增长等，各种驱动力综合影响建设用地的需求，使建设用地的规模不断扩展，土地利用结构不断演变。同时，随着人流、物流、信息流、能量流的流动传播，对自然环境和资源也带来了一定的影响，当自然环境和资源条件不堪重负的时候，也会约束城市工业化、城市化的发展。,城市化、工业化发展的速度对土地利用的影响,1,）巴西的过度城市化,20,世纪,70,年代以前，巴西大力推行工业优先发展政策，以图民族独立和国家强大。在传统工业部门没有得到改造的情况下，在少数大中城市集中大量资金、人力、物力进行大规模工业化建设，城市化速度迅速提高。早在,20,世纪,90,年代初，城市化水平已达到,75,，出现了“过渡城市化”的现象。然而，其农业用地的利用率低下，生态破坏严重，形成了恶性循环。,3,）台湾地区的均衡发展型城市化,台湾地区的经济发展在相当长的时间内始终把劳动密集型的轻工业放在工业化的首位，吸纳了大量的农业剩余劳动力，同时对农业实行有效的保护，在实现城市化的同时，农地资源也得到了合理的利用和保护。其城市化率从,1952,年的,47.6%,一直上升，到,90,年代初已达到,80,多，而耕地面积在,90,年代后期还维持在,1952,年的水平。,2,）印度的滞后城市化,从,20,世纪,60,年代起，印度农业国内生产总值中的比重明显下降，但是其农业人口比重缺高居不下，城市化水平较低。工业在农村分散布局，占用大量耕地，土地利用效益较差，也造成了严重的环境污染，影响农地质量。据统计，印度全国,70,以上的地表水遭到了污染。其次，城市化水平滞后、失业与人口增长等存在恶性循环，也增加了对土地需求的压力，影响生态环境和土地质量的提高。,台湾之所以能够实现耕地面积、城市化水平、经济发展和人口的同步增长主要缘由有以下几个方面：,土地开发。为了确保粮食生产与经济发展对土地的需求，台湾不断开发山坡地、海埔地与河川地等边际土地，以增加耕地及其他用地。,土地重划。土地重划是提高土地利用效率、缓解土地资源稀缺的一种重要手段，台湾土地重划包括农地重划与市地重划,.,集中的城市化道路。台湾走的是一条典型的集中型城市化道路，其城市化过程是人口从农村及小城镇地区向西海岸城市移动的过程，结果形成台北、台中和高雄三大都市区。集中型城市化模式是对资源环境的恰当回应，这与美国的模式正好相反，体现了不同人地关系下的不同取向。,正确的城市化道路（政策）和适当的城市化速度，对于实现土地资源保护、土地合理利用和农业可持续发展具有十分重要的作用。巴西、印度、台湾地区在土地利用、保护上出现的不同结果，原因虽然是多方面的，但城市化道路和形态的不同也是一个重要的原因。我国现有城市化水平明显滞后于工业化的发展，在这样的背景下，我国的建设用地需求会有怎样的影响？我国应该选择怎样的城市化道路？需要多大的建设用地规模来支持和保障？对于不同发展阶段的区域，怎样因地制宜的制定土地政策？这些都是我们亟待解决的问题。,城市化过程是土地集约利用的过程,诚然，无论从土地投入强度，土地产出效益等各个方面来看，城镇建设用地的集约利用程度要远大于农村建设用地，在城市化的过程中必然促进了土地的节约、集约利用。我国城市化、工业化过程中建设用地使用效率有怎样的发展趋势？同世界其他国家相比，我国土地集约利用的问题在哪里？怎样才能在城市化进程中使土地利用效率维持在较高的水平之上？,如何满足城市化的土地需求,从上文的分析来看，在一定时期内，城市化、工业化对建设用地存在需求，需要有一定量的建设用地来保障社会的发展。,但是，是不是城市化水平提高就一定意味着建设用地总量的增加以及耕地的减少呢？,城镇建设用地需求的来源主要为两个方面：外延式扩张和内涵式挖潜。外延式扩张包括农用地转用和未利用地开发；内涵式挖潜主要针对存量建设用地，即存量城镇建设用地和农村集体建设用地。如果选用适合的建设用地开发模式，配以内涵式挖潜方式对城镇、农村建设用地进行合理的整理、改造、开发，就在一定程度上解决了二者之间的矛盾。,如何在不同的环境、条件下，确定适宜的开发模式？如何以建设用地的供应保障社会城市化、工业化发展的要求？这些都是解决矛盾的关键问题，有必要进行系统的研究,二、建设用地与,GDP,关系分析,建设用地规模和结构影响,GDP,总量,GDP,是全社会劳动力、资产、土地、技术等诸多因素的函数。,GDP=f(L,K,T,EN),。建设用地作为土地利用中创造价值和财富的一部分，是影响国内生产总值,GDP,的重要因素。同时生产函数也表明在一定技术条件下，特定投入品组合有效使用能够带来最大产出的可能性，也即在给定技术下，劳动、资本、土地等投入数量与产出,GDP,之间具有对应关系，当除土地以外的经济变量不可变时，土地的规模数量也是不可变的。,与,1990,年相比，到,2006,年全国建设用地一共增加,7542,万亩，平均每年增加,471,万亩。其中,1990,1996,年建设用地增加,3722,万亩，同期,GDP,增加,49337,亿元，平均每年增加,8223,亿元。,1996,2006,年建设用地增加,38180,万亩，平均每年增加,382,万亩，对应的,GDP,增加值为,56079,亿元，平均每年增加,5610,亿元。十一年平均每增加,1,亿元的,GDP,，建设用地增加,728,亩，其中，,1990,1996,年每增加,1,亿元,GDP,，建设用地增加,754,亩，,1996,2006,年每增加,1,亿元,GDP,，建设用地增加,681,亩。,总体上，随着经济的发展和人均,GDP,的增长，单位面积建设用地的产出也相应增加，每增加,1,亿元,GDP,的建设用地增加量呈现递减趋势。,1.,建设用地增加值（,C,）,我国目前正处于由农业社会向工业社会的过渡时期，工业化、城市化进程加快，经济发展的途径主要是依靠外延扩张。比如，基础设施建设、城市规模扩张，采掘业、加工业和第三产业也主要是依靠增量，等等，都要占用大量的土地资源，而上述产业的发展都会体现在,GDP,的增长上。因此，在我国完全实现工业化之前，,GDP,增长也主要依靠建设规模、投资规模的增长，依靠资源的投入，土地资源的投入也是必然的。另外，资源的投入产出比也是随着经济发展水平的提高而提高，单位土地资源的投入所得到的,GDP,也将提高。,2.,人均,GDP,人均,GDP,是反映经济发展水平的重要指标。随着人均,GDP,的增长，单位,GDP,所消耗的资源呈现下降趋势，土地资源的投入也会减少。,3.GDP,增加值（,G,）,GDP,的增加与建设用地的增加密切相关。通过对大量统计数据的分析，找出建设用地增加与,GDP,增长的相关关系，建立数学模型，并依据未来,GDP,增长指标，预测对建设用地的需求。,4.,单位,GDP,增加所需建设用地的增加（,C/G,）,按照经济发展规律，单位,GDP,所需建设用地应当随着人均,GDP,的增长而下降，这是经济增长所带来的劳动生产率提高的结果。,我国人均,GDP,变化与建设用地面积变化具有如下特征：,（,1,）“人均,GDP”,很大或者很小时，每增加一亿元,GDP,需要新增建设用地较少，低于,565,亩；,（,2,）当,LnX,取其均值时，即,8.4805,，函数取得最大值，此时,X=4819,左右，说明“人均,GDP”,在,4819,元,/,人左右时，每增加一亿元,GDP,需要占用的建设用地相对最大，为,598,亩；,（,3,）“人均,GDP”,小于,4819,元,/,人，随着人均,GDP,的减少，每增加一亿元,GDP,需要占用的建设用地也相应的减少。如在,2000,元的基础上，减少,1000,元，相应的单位,GDP,建设占地大约平均减少,6.26,亩左右（可以通过近似公式估计）。,（,4,）“人均,GDP”,大于,4819,元,/,人，随着人均,GDP,的增加，每增加一亿元,GDP,需要占用的建设用地反而减少；如在,10000,元的基础上，增加,15000,元，相应的单位,GDP,建设占地大约减少,8.89,亩左右。（可以通过近似公式估计）,（,5,）人均,GDP,大于,4819,元,/,人，每增加一亿元,GDP,需要占用的建设用地减少，但减少的速度逐渐趋缓，所表现的曲线逐渐趋平。,（,6,）总体的变化规律为：随着人均,GDP,的增加，单位,GDP,占地的数目也相应增加，当人均,GDP,指数超过一定数值后，如,5000,元,/,人左右，随着人均,GDP,的增加，每增加一亿元,GDP,需要占用的建设用地反而会减少，但减少的速度逐渐趋缓。,实证分析,（,1,）九十年代以来一直到二十一世纪的今天，我国各级各类开发区方兴未艾，城市化进程不断加快。然而这些都是与经济发展和资本积累分不开的。据调查，在开发区建设中，每平方公里的基础设施建设,(,七通一平,),投资平均为,2-3,亿元人民币。人均,GDP,低，反映了经济发展水平不高，大规模建设的能力有限。按照线性分析的结论，也就是人均,GDP,达到,5000,元人民币（相当于,600,美元左右）作为分水岭。,（,2,）人均,GDP,不足,5000,元人民币，当地的投资不足，主要是依靠农业生产增加收入，,GDP,的增长也主要依靠大农业。建设用地增加很少，因此每增加一亿元,GDP,所需新增建设用地自然也少。,（,3,）人均,GDP,在,5000,元人民币左右，投资能力增强，人均,GDP,增长仍然依靠农业的潜力已经不大。要想加快,GDP,的增长，必然要转向工业和城市服务业等，但由于是刚刚起步，工业、服务业的劳动生产率较低，单位投资的产出也较低。因此，人均,GDP,每增加一亿元需新增建设用地也最高。,（,4,）人均,GDP,接近,5000,元人民币，即,600,美元左右，人们初步解决了衣食，便开始转向解决住的问题，建房用地大幅度增加。我国苏南地区及浙江福建广东一带的第一轮建房热出现在八十年代中期，当时除苏州、无锡、温州和珠江三角洲的一些市县人均,GDP,已经达到或接近,800,美元外，而它们周围的多数市县处于,500-600,美元的水平，从而引发了当地的建房热。,（,5,）人均,GDP,大于,5000,元，经济发展已经有了一定的基础，劳动生产率也相对较高，开始追求单位资本、土地的投入产出率，每增加一亿元的新增建设用地开始下降。,（,6,）土地的投入产出率也是有极限的，按照边际效益递减规律，到了一定水平之后单位土地上的投入产出率将呈现下降趋势，必须增加土地的投入。,土地收益边际递减性,级差地租原理说明，在同一块土地上连续追加投资，这块土地所产生的级差地租,II,是随投资量边际递减的，因此土地的集约利用有一定的限度。,当建设用地开发的边际成本超过边际收益时，建设用地产生的收益开始递减，在全社会的范围来看，即国内生产总值,GDP,增加的比例低于投入劳动力与资本的增加比例。,由此可见，在一定的技术、经济条件下，建设用地开发必须注意投资的强度，确定适当的投资结构，不断改进技术，以便提高建设用地利用的经济效果，防止出现建设用地报酬递减的现象。,建设用地利用结构,建设用地划分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地、绿地、特殊用地等。城市建设用地利用结构的调整必然引起产业结构的调整。由于第三产业用地比第二产业集约,而且效益也高,比重的提高,则会引起,GDP,的变化。这说明产业结构的微小调整带来的城市用地效益变化非常显著。,建设用地空间结构,由于土地资源具有集聚效应和规模效应的特性，建设用地的空间结构则是影响产出效应的重要因素。一方面，闲置土地在空间上阻隔了同种性质用途建设用地的利用效率，造成建设用地分散化，不利于经济的发展。,另一方面，同种用途建设用地利用空间分布分散化，例如工矿用地的零散化，则较之土地的集约利用的产出水平相对较低。,GDP,的总量和结构反映了建设用地的总量及结构,GDP,的总量可反映建设用地的规模,GDP,结构可反映建设用地的结构,人均,GDP,的增加对建设用地的影响,人均,GDP,与建设用地之间存在很强的相关性，随着人均,GDP,的增加，单位,GDP,占地的数目也相应增加，当人均,GDP,指数超过一定数值后，随着人均,GDP,的增加，每增加一亿元,GDP,需要占用的建设用地反而会减少，但减少的速度逐渐趋缓。,制度决定建设用地与国内生产总值关系的中间环节,在此互动过程中，建设用地是一切产业和经济活动的载体，建设用地变化是落实国家或地区计划、方针政策的结果。方针政策通过左右土地利用方向来调整区域产业结构，而分析并掌握一定社会经济条件下的建设用地供求规律，反过来又可以为科学地制定区域方针政策服务。,目前我国实行建设用地年度计划管理制度、土地用途管理制度、土地规划管理制度、城市建设用地计划指标管理制度等都表现出政策对建设用地使用的导向作用。城市规划和土地利用规划对于建设用地的需求都起着重要的作用。,从区域的角度考虑，区域经济发展战略、区域产业政策、区域经济结构调整与布局等方面的政策，不仅对区域发展具有重要的推动作用，对于区域土地利用尤其是建设用地数量及质量变化也会产生重要影响。其中，尤为重要的是城市经济发展政策，城市规模的定位，城市结构和功能的适度调整以及由此带来的产业和经济结构变化。,在合理的政策制度下，建设用地将会对,GDP,发挥最高的效用，形成顺应经济发展的建设用地规模、结构以及空间结构，同时建设合理的产业结构和布局，促进经济的发展，提高,GDP,总量。,建设用地规模结构与固定资产投资关系,投资规模和建设用地规模的相互作用关系,固定资产投资即是资金的实体化，以土地作为最终承载体。因此，投资规模与建设用地规模在理论上表现为正相关关系，尤其是基础建设投资和商品房投资对建设用地总量的影响相当明显。,投资结构和建设用地结构的相互作用关系,固定资产投资引导建设用地布局，投资的区位差异、类型差异将直接影响建设用地的空间结构和用地比例结构，而建设用地结构的现实发展状况将反馈到固定资产的下一轮投资中，两者表现为相辅相成的关系。,全社会固定资产投资,基建投资,更新改造投资,商品房投资,其他固定资产投资,工业建设用地,居住、商业建设用地,其他建设用地,建设用地结构,建设用地规模,投资强度,结构比例,统计相关系数,工业投资,城市发展,经营城市,固定资产投资通过地价作用于建设用地,图 全国城市地价增长率与固定资产投资增长率总体变化趋势比较,固定资产投资效益通过地均产值作用于建设用地,固定资产投资效益的直接体现是地均产值，地均产值对衡量地区经济和科学技术发展有相当重要的指导作用，以地均产值作为联系纽带将固定资产投资和建设用地联系在一起，建立关系模型，可以有效预测建设用地需求，从而控制建设用地规模。,对于不同的城市来说，地均产值的高低、规划意义都各有特色，它将经济发展、科学技术水平等社会发展状况和土地利用紧密联系，以此为突破口探索个体城市自身的发展规律和发展前景。深入研究这一问题，完善相关模型，对解决城市发展和土地利用之间的矛盾有重要的实践意义,。,建设用地与交通的关系,城市土地利用的扩展，驱使交通的相应发展；土地利用规划是目的，交通的配置是达到该目的的工具。城市土地利用与交通关系的分析，也是城市精明增长（,smart growth,）的重要体现,.,几个值得研究的问题,1,城市交通状况的不均衡带来城市建设用地的扩张,2,城市绿地的布置应该考虑城市交通线,3,城市交通发展要与城市的规模、职能、发展阶段相适应，才能促进土地的集约利用。,4,公共交通应该成为我国城市交通的主要方式,5,交通和土地利用的联合开发是交通建设和城市发展的良好模式,城市交通状况的不均衡带来城市建设用地的扩张,我国大多数城市发展实践表明，城市的交通状况与城市土地利用之间存在一个可能的恶性循环。如左图,对这个问题进一步思考发现，,当交通状况在城市空间上不均衡时，城市交通会导致城市的蔓延和扩张。因此，城市交通的发展要以促进城市交通状况的均衡为目标，才能促进城市土地的节约、集约利用。,交通状况不好,市民希望生活在城市中心,市中心土地价格上升,被迫生活到郊外,增加了城市的交通量,城市向郊外扩张,3.,城市交通发展要与城市的规模、职能、发展阶段相适应，才能促进土地的集约利用。,相应的，分析城市交通与土地利用的关系可以按下图所示进行：通过比较我国不同规模、职能、性质的城市，由于交通状况、出行方式、发展模式、交通发展模式、开发模式的不同，所造成的城市土地利用上（地均产出、人均建设用地、人均交通用地）的不同。,对比较的结论进行总结，发现规律性。进而寻找有利于土地集约利用的城市交通发展模式等。,地均产出,建设用地,交通状况,城市交通,开发模式,交通方式,发展模式,城市特点,性质,图：城市交通与土地利用关系分析,职能,规模,人均建设用,地面积,人均交通用,地面积,4.,公共交通应该成为我国城市交通的主要方式,（,1,）私人汽车交通不应该是我国城市交通的发展模式；,小汽车持续增加和城市蔓延的循环发展不会间断，蔓延趋势更为明显，小汽车交通促进城市形态和土地利用的分散和低密度的发展。在我国土地、能源、环境都很紧张的国情，私人小汽车交通不应该是我国城市交通的主要选择方向。,4.,公共交通应该成为我国城市交通的主要方式,（,2,）私人汽车交通可以被快速轨道交通所替代；,如图：新加坡就兴建大量的地铁、轻轨等快速交通系统来取代私人小汽车。,4.,公共交通应该成为我国城市交通的主要方式,（,3,）研究表明，利用现有的道路网络来发展公交快速（专用）系统远比修建城铁廉价，后者每公里的造价是前者的,15-20,倍。,5.,交通和土地利用的联合开发是交通建设和城市发展的良好模式,TOD,（,transit oriented development,）用公共交通的发展来引导城市土地开发利用，成为国外最近研究的热点之一。比较典型的是丹麦首都哥本哈根和斯德哥尔摩,右图：斯德哥尔摩的,TOD,模式,5.,交通和土地利用的联合开发是交通建设和城市发展的良好模式,特点有：,（,1,）放射状的快速交通线（主要是轻轨）；,（,2,）每个站点形成比较完整的小镇；,（,3,）主要交通线之间安排楔形绿地（或者依然为农业用地）,（,4,）有效避免钟摆交通，减少对道路的需求。,5.,交通和土地利用的联合开发是交通建设和城市发展的良好模式,实例一：休斯敦和斯德哥尔摩的比较：,美国休斯敦的蔓延式、低密度的城市形态，其点到点的交通系统对居民没有多少吸引力。休斯敦出行方向的分布是,7525,，即早晨有,75,的交通量往市中心走，,25,的往郊外走，下午则相反，这样导致了总车公里数的增加,而在斯德哥尔摩，通过各交通走廊与市中心相联系的各小城镇以土地使用为发展指引基础从而有序地发展。自从,1930,年代以来，斯德哥尔摩就沿着其放射状的交通走廊进行就业和居住的平衡，斯德哥尔摩出行方向的分布比例是,5545,。,5.,交通和土地利用的联合开发是交通建设和城市发展的良好模式,实例二：洛杉矶与斯德哥尔摩的比较：,洛杉矶人均损失的工作日是斯德哥尔摩的,5,倍；洛杉矶行人的交通事故是斯德哥尔摩的,6,倍；以自行车和步行为出行方式占总出行量的比重洛杉矶只有,4%,，而斯德哥尔摩是,27%,，后者是前者的,6.75,倍；人均年车公里数洛杉矶人是斯德哥尔摩的,2.5,倍。可见，几个指标（例如机动车出行量、非机动车出行率、交通事故率及交通堵塞）显示斯德哥尔摩的发展可持续性比洛杉矶更强一些。,