世联_城市边缘大型居住区商业模式研究

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本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,城市,边,边缘,大,大型,居,居住,区,区商,业,业模,式,式研,究,究,世联,研,研究,模,模式,2005.12.30,关,键,键字:,社区,、,、商,业,业,简,介,介,:,:,天通,苑,苑和,通,通州,果,果园,是,是近,年,年来,北,北京,新,新兴,的,的边,缘,缘大,型,型居,住,住区,域,域,,本,本研,究,究通,过,过对,两,两个,大,大型,社,社区,中,中商,业,业的,规,规模,、,、分,布,布、,业,业态,种,种类,等,等各,规,规律,性,性的,总,总结,,,,希,望,望得,到,到城,市,市边,缘,缘区,域,域大,型,型居,住,住社,区,区商,业,业模,式,式的,相,相关,结,结论,。,。,2,天通,苑,苑居,住,住区,3,天通,苑,苑本,苑,苑概,况,况,天通,苑,苑本,苑,苑总,建,建筑,面,面积,为,为,723414,平米,。,。共,有,有楼,宇,宇108,栋,栋,,计,计530,个,个单,元,元,5438,户,户。,常,常住,人,人口,约,约,15000,人,,暂,暂住,人,人口,约,约14000,人,人。,区内,设,设中,山,山实,验,验学,校,校1,所,所,,幼,幼儿,园,园2,所,所,,各,各类,商,商业,门,门店100余,家,家。,4,天通,苑,苑本,苑,苑商,业,业分,布,布现,状,状,1,2,3,项目名称,数量,面积(m,2,),1,西单商场,1,16000,2,西单超市,1,4300,3,汇仁医院,1,1500,4,5区底商及街铺,15,4200,5,1区底商及街铺,30,5100,6,3区底商及街铺,29,7700,7,2区底商及街铺,4,1200,8,4区底商及街铺,5,600,9,6区底商及街铺,16,7800,总计,102,48400,9,4,6,5,7,8,5,各类,业,业态,的,的数,量,量比,从数,量,量上,来,来看,,,,餐,饮,饮和,房,房产,中,中介,、,、以,及,及生,活,活服,务,务所,占,占比,例,例最,高,高。,由于,紧,紧邻,售,售楼,处,处,,天,天通,苑,苑1,区,区和3区,集,集中,了,了大,量,量的,房,房产,中,中介,,,,成,为,为天,通,通苑,大,大社,区,区的,房,房产,交,交易,中,中心,。,。,满足,文,文化,、,、娱,乐,乐的,各,各种,配,配套,比,比例,严,严重,不,不足,,,,社,区,区居,民,民满,意,意度,很,很低,6,各种,商,商业,物,物业,形,形态,及,及面,积,积比,例,例,从数,量,量上,看,看,,天,天通,苑,苑内,的,的商,业,业物,业,业主,要,要以,底,底商,为,为主,,,,街,铺,铺次,之,之,,独,独立,商,商业,最,最少,。,。,天通,苑,苑内,的,的商,业,业以100-200平,米,米的,底,底商,和,和街,铺,铺为,主,主,200-500平,米,米的,街,街铺,次,次之,,,,大,于,于500,平,平米,的,的商,业,业很,少,少。,天通,苑,苑内,的,的底,商,商面,积,积最,小,小的,也,也在100平,米,米左,右,右。,各种,商,商业,物,物业,形,形态,的,的数,量,量比,各种,商,商业,物,物业,面,面积,比,比,7,社区,东,东大,门,门部,分,分商,业,业实,景,景,1.,西,西,单,单超,市,市,2.,百,百,汇,汇园,(,(洗,浴,浴、KTV),3.,大,大,鸭,鸭梨,烤,烤鸭,4.,龙,龙,生,生园,1,4,2,3,8,各类,业,业态,规,规模,及,及位,置,置排,布,布规,律,律,餐饮,面,面积,基,基本,都,都大,于,于100,平,平米,,,,主,力,力面,积,积为200400平,米,米,,且,且分,布,布在,社,社区,入,入口,两,两侧,、,、主,要,要交,通,通干,道,道旁,边,边等,昭,昭示,性,性最,好,好的,位,位置,精品,店,店、,专,专卖,店,店等,面,面积,基,基本,在,在50100平,米,米,,分,分布,于,于主,干,干道,两,两侧,的,的人,流,流密,集,集区,酒吧、,网,网吧等,娱,娱乐型,商,商业面,积,积在200平,米,米左右,,,,多位,于,于昭示,性,性好、,人,人流量,大,大的主,干,干道两,侧,侧,便利店,、,、医药,保,保健等,面,面积在50100,平,平米,,多,多分布,于,于次干,道,道、社,区,区路等,与,与居住,区,区联系,最,最为紧,密,密的位,置,置,9,天通苑,商,商业总,结,结,商业总,规,规模已,经,经达到,一,一定水,平,平,人,均,均商业,面,面积达,到,到1.67平,方,方米,业态种,类,类比较,丰,丰富,,基,基本覆,盖,盖了日,常,常生活,的,的各个,方,方面,底商全,部,部为直,接,接销售,,,,业主,自,自行经,营,营或另,行,行出租,缺少集,中,中的、,成,成规模,的,的商业,中,中心,尽管可,以,以满足,生,生活必,需,需,但,文,文化、,娱,娱乐配,套,套远远,达,达不到,需,需求,10,果园区,域,域新华,联,联家园,及,及周边,商,商业,11,通州果,园,园区域,新华,联,联家园,概,概况,新华联,家,家园入,市,市近十,年,年,社,区,区发展,已,已基本,成,成熟,总建筑,面,面积约60万,平,平米,,总,总居住,约,约2800户,,,,总居,住,住人口,约,约一万,人,人,社区周,边,边设有,北,北苑学,校,校、潞,河,河中学,、,、潞和,医,医院、,工,工商银,行,行、建,设,设银行,、,、邮局,等,等;社,区,区内部,设,设有大,型,型中心,大,大花园,和,和幼儿,园,园及7000,平,平米会,所,所,社区商,业,业基本,为,为裙楼,底,底商形,式,式,共120,余,余家,12,天通苑,本,本苑商,业,业分布,现,现状,项目,名称,数量,面积(m,2,),1,苏荷时代,1,4000,2,华普超市,1,2000,3,社区医院,1,800,4,绿兴家园,1,3000,5,南区底商及街铺,30,7700,6,北区底商及街铺,29,3400,总计,125,20900,北区,北门,东门,南门,南区,东门,绿兴家,园,园,家装市,场,场,苏荷,时代,商业,广场,主,干,道,次,干,干,道,道,华普超,市,市,社区医,院,院,13,各类业,态,态的数,量,量比,从数量,上,上来看,,,,餐饮,占,占了最,大,大的比,例,例,各业态,的,的种类,和,和分布,比,比例比,较,较均衡,,,,满足,各,各类生,活,活基本,需,需求,满足文,化,化、娱,乐,乐的各,种,种配套,比,比例严,重,重不足,,,,社区,居,居民满,意,意度很,低,低,周边缺,乏,乏大型,集,集中式,综,综合商,业,业中心,,,,不能,满,满足居,民,民中高,消,消费需,求,求,14,各种商,业,业物业,面,面积比,例,例,100,平,平米以,下,下的铺,面,面占主,导,导地位,,,,开间,小,小于10米,,最,最小的,店,店面可,以,以把面,积,积控制,在,在30,平,平米以,内,内,餐饮要,求,求较大,的,的开间,和,和面积,,,,基本,都,都在100平,米,米以上,除餐饮,外,外主要,都,都为服,务,务社区,的,的内向,型,型商业,,,,因此,规,规模普,遍,遍较小,,,,缺乏,大,大规模,商,商业,15,社区及,底,底商实,景,景,3,16,各类业,态,态规模,及,及位置,排,排布规,律,律,餐饮主,力,力面积,为,为200400平,米,米,且,分,分布在,社,社区主,入,入口两,侧,侧、社,区,区外围,拐,拐角处,等,等昭示,性,性最好,的,的位置,精品店,、,、专卖,店,店等面,积,积基本,在,在50,平,平米左,右,右,分,布,布于主,干,干道两,侧,侧的人,流,流密集,区,区,酒吧、,网,网吧、,健,健身中,心,心等娱,乐,乐型商,业,业面积,在,在200平米,以,以上,,多,多位于,昭,昭示性,好,好、人,流,流量大,的,的主干,道,道两侧,便利店,、,、医药,保,保健等,面,面积在50100,平,平米,,多,多分布,于,于社区,入,入口、,社,社区道,路,路两侧,等,等与居,住,住区联,系,系最为,紧,紧密的,位,位置,17,新华联家,园,园商业总,结,结,社区商业,总,总规模已,经,经达到较,高,高水平,,人,人均超多1平米,业态种类,比,比较丰富,,,,基本覆,盖,盖了日常,生,生活的各,个,个方面,,可,可满足居,民,民各基本,需,需求,底商全部,为,为直接销,售,售,业主,自,自行经营,或,或另行出,租,租,区域内缺,乏,乏集中式,综,综合商业,中,中心,尽管可以,满,满足生活,必,必需,但,文,文化、娱,乐,乐配套远,远,远达不到,需,需求,18,商业模式,总,总结,19,城市边缘,大,大型居住,区,区商业模,式,式总结,业态分布,以,以满足社,区,区居民的,基,基本生活,要,要求为出,发,发点,业,态,态种类丰,富,富,比例,均,均衡,各业态依,据,据与社区,的,的联系、,对,对昭示性,及,及人流量,的,的不同要,求,求而排布,在,在不同的,位,位置,集中型商,业,业为开发,商,商持有出,租,租,而裙,楼,楼底商则,全,全部出售,,,,由业主,经,经营或出,租,租,主要服务,于,于社区居,民,民基本生,活,活需求的,业,业态构成,,,,决定了,单,单体规模,主,主要在100平米,左,左右,而,餐,餐饮类更,大,大,20,在未来的,工,工作中需,要,要注意的,问,问题,尽管业态,构,构成主要,考,考虑满足,社,社区居民,的,的基本生,活,活需求,,但,但随着人,们,们对生活,质,质量要求,的,的不断提,高,高,文化,、,、娱乐方,向,向的商业,配,配套应得,到,到重视,社区配套,商,商业多以,中,中低档次,为,为主,为,了,了满足居,民,民的中高,消,消费需求,,,,应配置,档,档次相对,更,更高的大,型,型集中型,综,综合商业,中,中心,21,TheEnd,22,
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