贵州省都匀市房地产市场调查

,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,都匀市房地产市场调查报告,2010.11,报告目录,区域概况,区域经济概况,区域,房地产市场概况,项目概况,地理位置,区域交通,区域配套,市政设施,4,1,2,3,规划布局,173,区域规划,5,地理位置,“,凤凰山水国际城”项目位于都匀市剑江北路,37,号（贵州省煤田地质局地测大队原址）。,区域交通,新火车站,周边路网发达，随着凤凰山水国际城至龙山大道，至洛邦工业园区的城市快速主干道的建成通车，凤凰山水国际城至各个城区交通更方便快捷。,市中心区,凤凰山水国际城,1,路,/10,路,途径：老火车站、大十字、大西门、平桥客车站、,黔南州中医院、小十字等都匀市主要商业、活动区域,区域配套,1.,富万家超市（位于客车站）,2.173,地质大队小超市,现状：生活配套均不完善，但距离市区较近，劣势没有那么凸显,未来：随着原有住宅的拆迁和市政交通配套的不断完善以及项目的继续开发、入住，未来配套将逐步完。,新世纪小学、都匀七小、技校等,上岛咖啡、维多利亚，红豆,KTV,等,黔南州中医院,超市,教育,休闲,医疗,市政设施,市政基础设施完善，可完全满足地区生活和生产需要，七种设施的管网已经实现。,煤气,电力,电信,数字电视,排污,排水,给水,喝咖啡、饮茶,（上岛、维多利亚）,KTV,唱歌、泡吧、洗浴,（红豆、新天地）,逛街、健身、会所,（大十字、大西门）,朋友聚会,家人聚会,都匀市休闲娱乐中心,（市民消费意识、消费能力）,小结：,据走访及体验调查，都匀市民消费意识近年来均比往年提高，比较倾向于娱乐消费及旅游方面，在消费能力方面随着收入的提高也不断在提高。,区域经济,贵州省各地区,GDP,概况,都匀市财政状况,黔南州主要经济支柱,出让土地的情况,4,1,2,3,贵州省各地区,GDP,概况,贵州省各地区,GDP,概况,通过,2008,年贵州省各地区,GOP,概况分布可以看出，黔南州人均,GDP,尚属前列，城市竞争力足以显现；,经济的稳步健康发展为社会事业的发展奠定了坚定的物质基础，地方财政的投入逐渐加大。（,同比上年增长比例,）,A B C D,12%,10%,11%,20%,A.,地区生产总值达到,340,亿元以上,B.,城镇居民人均可支配收入达到,14540,元以上,C.,农民人均纯收入达到,3540,元以上,D.,社会消费品零售额,100,亿元以上,贵州省各地区,GDP,概况,2010,年都匀市,GDP,及人均收入,概况,培育新型支柱产业,开发高新技术产业,抓好后续支柱产业,振兴传统支柱产业,做强特色优势产业,煤电,和能耗工业,开发区高,新技术产业园,实施旅游发展精品,发展畜牧业及其加工,加快都匀化工实业公司、都匀氮肥厂技改步伐,重点围绕制药、茶叶和特色食品加工等优势产业,黔南州主要经济支柱（产业导向）,国税完成,22.4583,亿元，占任务,101.67%,地税完成,17.7926,亿元，占任务,114.83%,财政完成,3.7394,亿元，占任务,109.46%,与上年同期数,19.3850,亿元同 期整长,15.85%,与上年同期数,12.9386,亿元同比增长,37.52%,与上年同期数,2.8412,亿元同比增长,31.61%,。,截至,2009,年,12,月,31,日止，全州,2009,年财政总收入完,43.9903,亿元，为任务目标数,41,亿元的,107.29%,。由此看出都匀市财政收入形式良好，城市经济走势客观，从而带动各行业迅速发展将成为必然；,01,02,03,黔南州财政状况,都匀市土地出让情况,偏远、面积小，不具竞争力,今年迄今为止，都匀市土地出让情况大致为上表所列，竞争力区域及地块不多，但可以明确,1/3,为住宅规划；,调查中了解到，目前都匀市场在建项目近,20,个，其中在售项目近,10,个；综合情况来看，都匀市场未来三年竞争是相当激烈的；这在一定程度上要求我们在销售服务上需强化专业化！,都匀市房地产政策,都匀市政府针对房地产行业并没有做出特别的政策法规，各项政策均遵循国家规定；但在销售过程维修基金收取有不成文的特别原则：,国家维修基金原则：总房款的,2%,收取,都匀市维修基金收取：,1F-12F:20,元,/,平米,12F-17F:25,元,/,平米,17F,以上：,30,元,/,平米,小结：,都匀城市经济发展迅速，支柱产业发展壮大，人均收入逐年增加，在贵州省属于城市竞争力较强；,出让土地中住宅规划咱一定比例，面积较大，在未来几年内存在开发带来的威胁；,都匀房地产市场没有最新出台及特别政策，只在具体销售环节中各项费用收取上存在局部差异；,区域房地产市场概况,都匀地产行业常用推广手段,都匀房地产价格提升因素,173,区域房地产劣势分析,都匀房地产销售现状,4,1,2,3,都匀房地产开发特征,4,都匀房地产开发特征,Growth,Start,Jump,楼盘分散开发,高层,较多,体量 较大,在调查的,15,个项目中均有二期、三期继续开发，时间长的甚至延到未来,10,年,除开发区的项目相对集中，市区的项目分布较远，区域也遍及市区各区域,竟品调查中除都匀一号有多层外，大部分项目均为小高层和高层，个别项目有超高层，相对小区绿化不够漂亮,都匀房地产价格提升因素,Growth,Start,Jump,景观优势,产品创新,性价比高,交通因素,路网成熟，毗邻两广交通干道成为利好,都匀“山水桥城”，自然及人文景观也较优越成为许多楼盘独享资源,都匀楼盘的产品性价比较高。如银湖星城、都匀一号、伯爵花园等项目，除了规划、产品方面，在形象包装和宣传推广等方面也引起了业界和消费者的强烈关注,本区域属于城乡结合部，白天路段有些杂乱，傍晚较冷清。,项目的稀少和分散，该区域的人气不足，生活配套完善和公交线路的单薄。,173,区域房地产劣势分析,清晰项目存在的劣势，做出有力规避的相关说辞，有利于销售解说，突出项目优势,-,交通优势、环境优势、内部配套优势、区域未来发展优势；,都匀房地产销售现状,10,月,11,月,2010,年,3189,00,元,3214,00,元,都匀房地产销售现状,都匀房地产销售现状,2010,年,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,2531,元,2463,元,2435,元,2759,元,2502,元,2696,元,2601,元,都匀房地产销售现状,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,2010,年,2926,元,2892,元,2999,元,2952,元,3096,元,2873,元,3030,元,都匀房地产销售现状,3057,元,11,月,10,月,9,月,8,月,7,月,6,月,5,月,2010,年,3831,元,3405,元,3057,元,3352,元,3027,元,都匀房地产销售现状,5,月,1,月,2,月,3,月,4,月,6,月,8,月,9,月,2010,年,2630,元,2598,元,3034,元,3065,元,2876,元,2524,元,2556,元,2644,元,项目,伯爵花园,银湖新城,都匀一号,金麒麟,-,财富华庭,怡盛源,七里香溪,物业类别,纯住宅,纯住宅,纯住宅,商住结合,商住结合,纯住宅,占地面积,5,万平米,11.09,万方,53936,46,亩,2000,4.2,万平米,建筑面积,40,万平米,44,万方,144380.5,26,万方,楼层状况,18+1/28+1,/,/30+1,11+1/18+1,11+1,、,2+1,、,3+1,18+1,、,30,28+1,18+1/38+1,绿化率,35-40%,45%,35%,25%,很少,40%,左右,项目进度,层再建，其他现房。,二期再建,尾盘,二期再建,即将封顶,待建,户型设置,40-15,0,80-200,多,65-320,90-200,多,90-200,多,90-160,社区环境,金铜马、雕塑、水景、,景观小品、休闲广场,水景丰富，东南亚风情园林,水景、东南亚风情园林、,景观小品，休闲广场,景观小品，休闲广场,热带风情后现代园林、水景景观小品、雕塑,建筑风格,欧式,现代简约,东南亚,现代简约,现代简约,现代简约,价格区间,3000-3500,元,/,2600-3000,元,/,2400-3200,元,/,3000-4000,元,/,2600-2800,元,/,估：,3000,左右,社区配套,酒店、咖啡厅、健身房、幼儿园、停车场、垃圾处理器及社区安防系统设施,酒店、超市、网球场、幼儿园、会所、停车场、游泳池,风情街、社区安防系统、停车场、背景音乐、,1-3,层商场、幼儿园、会所、地下停车场、（州医院、二小、二中）、社区安防系统,1-3,层商场、地下停车场（客车站）,温泉酒店、门球场、幼儿园、超市、会所、安防系统、停车场,车位比例,不足,1,：,1,1,：,1,不足,200,个,530,个,物业管理,伯爵物业,港联物业,物业位置,龙山大道市交警队旁,开发区马踏飞云对面,开发区龙山大道,100,号,都匀市文峰路,剑江北路,剑江北路,37,号，距怡盛源步行,30,分钟；,都匀房地产销售现状（楼盘一览）,项目,广惠国际,丽景天城,城市风景,水榭花都,龙山豪景,七里香溪,物业类别,商住结合,纯住宅,纯住宅,商住结合,商住结合,纯住宅,占地面积,8,万平米,11.09,万方,46,亩,2000,4.2,万平米,建筑面积,80,万平米,44,万方,7,栋,26,万方,楼层状况,30+1,32,12F/19F/32F,18+1,、,30,28+1,18+1/38+1,绿化率,30-40%,40%,35%,25%,很少,40%,左右,项目进度,再建，项目体量大,再建,尾盘（剩,800,套）,二期再建,即将封顶,待建,户型设置,59.55-105.6,80-200,多,90-140,82-135,多,88-130,多,90-160,社区环境,架空层上休闲花园、水车,水景丰富，东南亚风情园林,水景、东南亚风情园林、,景观小品，休闲广场,景观小品，休闲广场,热带风情后现代园林、水景景观小品、雕塑,建筑风格,现代,现代简约,现代简约,现代简约,现代简约,现代简约,价格区间,3000-3500,元,/,2600-2800,元,/,均价,2700/,2980-3200,元,/,2760-3320,元,/,估：,3000,左右,社区配套,酒店、咖啡厅、健身房、幼儿园、停车场、垃圾处理器及社区安防系统设施,小区休闲、娱乐、儿童活动空间、健身设施、开放式会所,餐厅、超市、幼儿园、篮球场、羽毛球场、儿童乐园,10000,品平方米园林景观商场、幼儿园、会所、地下停车场二中社区安防系统,商场、地下停车场（客车站）,温泉酒店、门球场、幼儿园、超市、会所、安防系统、停车场,车位比例,不足,1,：,1,270,个,不足,1,：,1,不足,1,：,1,不足,1,：,1,530,个,物业管理,物业位置,都匀平桥南路三中旁,开发区,都匀开发区嘉禾路,都匀市环东北路,龙山大道纬五路州体育馆旁,剑江北路,37,号，距怡盛源步行,30,分钟；,都匀房地产销售现状（楼盘一览）,都匀市重点楼盘概况（竞品）,开发区,173,周边,新火车站周边,市区,图表中所列项目为本次调查后初步确认的竞争楼盘，分布在市区、开发区、新火车站周边及,173,周边，他们都属于都匀市有相当影响力的楼盘，体量大、开发周期长、各方面配套不错，就国际城而言，通过对所选项目的长期跟踪，深入分析，值得参考借鉴，只有知道竞争者的动向我们才能准确的重磅出击，正所谓知己知彼百战百胜。,都匀房地产销售现状,都匀市商品房价格走势小结：,总结：,从市场销售情况看，中小户型供不应求；,受房地产大环境的影响，商品房成交量平淡；,相对去年调查而言，各楼盘价格平稳中趋于涨势；,