XXXX江西华南城项目定位及经济测算

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,江西华南,城,城项目定,位,位及经济,测,测算,二,0,一四年八,月,月,商业密级,【AAA,】,】,前 言,2008,年在全球,金,金融危机,大,大背景下,，,，我国实,行,行较为宽,松,松的财政,货,货币政策,。,。,2009,年，中国,房,房地产市,场,场经历了,低,低迷、复,苏,苏、火爆,的,的一个发,展,展过程。,据,据社科院,发,发布,2010,年房地产,蓝,蓝皮书,数据，,2009,年房地产,市,市场的销,售,售量为,9.4,亿平方米,，,，其中商,品,品房销售,面,面积,8.9,亿平方米,。,。与,08,年相比，,商,商品房的,销,销售面积,增,增长,42.1%,，商品住,宅,宅的销售,面,面积增长,43.9%,，销售面,积,积及其增,速,速均创历,史,史新高。,房,房价一季,度,度最低，,后,后半年同,比,比增幅由,1%,上升到,7.8%,。一线城,市,市房价反,转,转和上升,幅,幅度大于,其,其他城市,。,。房地产,开,开发企业,资,资金充裕,，,，个人按,揭,揭贷款快,速,速上涨。,2009,年房地产,企,企业开发,资,资金达,5.7,万亿元，,同,同比增长,44.2%,，增幅高,出,出,2008,年,42.4,个百分点,。,。定金及,预,预收款,912,月连续,4,个月增速,超,超过,100%,。个人购,房,房贷款新,增,增,1.4,万亿元，,约,约为,2008,年的,5,倍。国家,统,统计局统,计,计数据显,示,示，,2010,年,1,3,月份全国,商,商品房销,售,售面积为,15361,万平方米,，,，同比增,长,长,35.8%,。增幅上,升,升了,16.4,个百分点,。,。,1-3,月商品房,综,综合销售,均,均价为,5193,元，同比,上,上升了,16.1%,；房价再,一,一次创出,新,新高，呈,现,现量价齐,涨,涨的局面,。,。房地产,业,业是关系,国,国计民生,的,的重要产,业,业，面对,当,当前房地,产,产过热，,房,房价增长,过,过快的形,势,势，政府,高,高度重视,，,，从,3,月份开始,，,，不断出,台,台政策，,进,进行新一,轮,轮的房地,产,产调控。,.,此轮调控,，,，力度之,大,大，措施,之,之严，充,分,分体现了,政,政府坚决,遏,遏制部分,城,城,市房价过,快,快增长，,挤,挤压房价,泡,泡沫的决,心,心。政策,调,调控针对,性,性强，对,投,投机市,场打击尤,为,为精确，,同,同时又尽,量,量满足首,套,套以及自,住,住型购房,需,需求，充,分,分挖掘,和引导刚,性,性需求市,场,场的健康,发,发展。,南昌,华南城项,目,目依托项,目,目所在地,良,良好的先,天,天优势，,以,以战,略性的眼,光,光进行高,起,起点、独,创,创性、科,学,学性的项,目,目规划，,力,力争,通过华南,城,城项目的,高,高效运作,，,，奠定开,发,发公司的,市,市场地位,，,，一,举跻身行,业,业翘楚。,南,南昌,华南城项,目,目选择此,时,时入市，,无,无疑为专,业运作提,出,出了更高,的,的要求，,项,项目准确,的,的市场定,位,位是成功,的,的方,向，辅以,高,高效精细,的,的运作，,成,成功应是,必,必然。,本文稿着,重,重就项目,定,定位及推,广,广涉及的,相,相关内容,进,进行详细,阐,阐述。,文件名称,：,：,南昌,华南城项,目,目定位及,营,营销推广,总,总策略,文件类别,：,：,论证稿,文件密级,：,：,商业,AAA,文件编号,：,：,chb0001,创作指导,：,：章学方,主,创,创：程,建,建国,协,创,创：李,保,保兴、谢,文,文辉、魏,斯,斯铭、苗,华,华锋、卢,乐,乐清,创作时间,：,：,2010,、,08,提交时间,：,：,2010,、,8,、,31,目 录,第一部分,市,市场篇,第二部分,项,项目篇,第三部分,定,定位篇,第四部分,策,策略篇,第五部分,推,推广篇,第一部分,市,市,场,场篇,第一节：,城,城市及经,济,济概况,第二节：,南,南昌房地,产,产市场发,展,展,第三节：,宏,宏观政策,分,分析,第四节：,片,片区市场,分,分析,第五节,：,专业市场,概,概述,第一节：,城,城市及经,济,济概况,一、城市,概,概况：,南昌地处,江,江西中部,偏,偏北，赣,江,江、抚河,下,下游，濒,临,临我国第,一,一大淡水,湖,湖鄱阳,湖西南岸,。,。东连余,干,干、东乡,、,、南接临,川,川、丰城,、,、西靠高,安,安、奉新,、,、静安，,北,北,与永修、,都,都昌、波,阳,阳共鄱阳,湖,湖，南北,最,最大纵距,约,约,121,公里，东,西,西最大横,距,距,108,公里，总,面,面积约,7402,平方公里,。,。全境以,平,平原为主,，,，东南相,对,对平坦，,西,西北丘陵,起伏，水,网,网密布，,湖,湖泊众多,。,。南昌是,江,江西的省,会,会，全省,政,政治、经,济,济、文化,的,的,中心。南,昌,昌市下辖,南,南昌县、,新,新建县、,进,进贤县、,安,安义县等,四,四个县，,东,东湖区、,西,西,湖区、青,云,云谱区、,青,青山湖区,、,、湾里等,5,个区，以,及,及南昌经,济,济技术开,发,发区,(,昌北,区,),、南昌高,新,新技术产,业,业开发区,(,高新区,),和红谷滩,新,新区。,人口：据,公,公安户籍,统,统计，南,昌,昌市年末,户,户籍总人,口,口为,491.31,万人，比,上,上年末净,增,7.35,万人，其,中,中非农业,人,人口,232.76,万人，增,长,长,2.2%,。据,2007,年全市变,动,动抽,样调查结,果,果显示，,2007,年全市年,末,末常住人,口,口为,458.06,万人，人,口,口出生率,为,为,13.63,，死亡率,为,为,5.79,，自然增,长,长率为,7.84,。,立体交通,凸,凸显优,势,势,对于经济,的,的发展，,区,区位是个,永,永恒的命,题,题，它往,往,往成为投,资,资者考量,投,投,资目标的,首,首选依据,。,。,“,十五,”,期间江西,省,省提出了,“,五年决战,交,交通,”,战略。五,年的时间,里,里，江西,的,的高速公,路,路的总里,程,程从,421,公里骤升,到,到,1579,公里，由,2000,年全国第,20,位一跃而,进,进前九位,，,，一个贯,通,通南北、,承,承东启西,的,的,“,天,”,字,形高速公,路,路骨干框,架,架伸张成,型,型。作为,江,江西的轴,心,心，南昌,在,在决战的,步,步伐中,加速了与,“,长珠闽,”,的对接。,梨温高速,公,公路通车,，,，南昌通,向,向,“,长三角,”,的东大门,从,从此畅通,；,；赣粤,高,高,速省际会,和,和，,“,珠三角,”,可以长驱,直,直入南昌,；,；昌九,城,城际铁路,的,的即将通,车,车、,向蒲铁路,的,的建成,意味着南,昌,昌又新增,了,了一条快,速,速、便捷,的,的出海通,道,道。南,昌昌北国,际,际机场也,提,提前,5,年迎来了,它,它的改扩,建,建工程，,总,总投资达,25,亿元的,省重点工,程,程，目前,已,已开始进,入,入具体实,施,施阶段,。,通览南昌,交,交通，一,个,个水陆空,的,的立体交,通,通体系正,在,在朝着一,个,个坚定的,目,目,标,“,对接长珠,江,江闽，连,接,接港澳台,，,，融入全,球,球化,”,的方向全,速,速前进。,对接长珠,江,江闽，连,接,接港澳台,，,，融入全,球,球化。,立体交通,助,助推南,昌,昌,科学规划,布,布局未,来,来,改革开放,的,的,30,年，南昌,市,市城镇化,进,进程快速,推,推进，城,市,市基,础综合实,力,力显著增,强,强。,90,年代末，,南,南昌对城,市,市建设进,行,行重新,定位，把,建,建设花园,城,城市和现,代,代化大都,市,市作为目,标,标，带来,城,城市,建设新的,高,高速发展,时,时期。,20,世纪末，,市,市委、市,政,政府制订,了,了,“,一,江两岸,”,城市发,展,展规划,，,，,21,世纪初,，,，进一,步,步确定,了,了,“,一江两,岸,岸、,南北两,城,城，双,城,城拥江,”,的城市,发,发展新,格,格局的,战,战略决,策,策，着,手,手开,辟江北,新,新城区,，,，城市,建,建设的,重,重点开,始,始向赣,江,江对岸,延,延伸。,坚,坚持,从,“,既立足,当,当前，,更,更兼顾,长,长远,”,出发，,南,南昌市,逐,逐渐拉,开,开城市,框,框,架，朝,着,着高科,技,技、多,功,功能、,强,强辐射,的,的区域,经,经济中,心,心城市,迈,迈进。,至,2010,年，城,市,市建成,区,区面积,由,由,1965,年的,50,平方公,里,里拓展,到,到,3,00,平方公,里,里；城,市,市重要,功,功能区,形,形成,“,一核五,片,片,”,，即以,昌,昌南、,昌北为,核,核心区,，,，以莲,塘,塘、望,城,城、湾,里,里、乐,化,化、罗,家,家五片,为,为卫,星城市,组,组团；,“,一江两,岸,岸,”,格局初,步,步形成,，,，城市,功,功能日,益,益完,善，城,市,市品位,不,不断彰,显,显，城,市,市综合,竞,竞争力,显,显著提,升,升。,科学规,划,划 布,局,局未来,结论：,良好的,区,区域规,划,划及外,部,部条件,（,（地理,、,、区位,、,、城市,规,规划、,未,未来发,展,展等）,是,是项目,开,开发成,功,功的基,础,础。,二、经,济,济概况,二、工,业,业增加,值,值,2009,年,1-10,月，全,市,市完成,工,工业投,资,资,490.32,亿元，,同,同比增,长,长,44.2%,，比全,市,市,50,万元以,上,上投资,增,增速高,3.5,个百分,点,点。其,中,中以电,力,力、热,力,力的生,产,产和供,应,应业，,通,通信设,备,备、计,算,算机及,其,其他电,子,子设备,，,，交通,运,运输设,备,备制造,业,业，非,金,金属矿,物,物制品,业,业，电,气,气机械,及,及器材,制,制造业,为,为龙头,产,产业，,投,投资总,额,额超,20,亿元以,上,上的工,业,业行业,达,达,11,个，累,计,计完成,投,投资,351.11,亿元，,同,同比增,长,长,61.2%,。,三、进,出,出口,2009,年,1-11,月，我,市,市海关,进,进出口,总,总值为,31.10,亿美元,，,，比上,年,年同期,下,下降,0.6%,，降幅,连,连续六,个,个月减,缓,缓，比,1-10,月累计,减,减少,5.5,个百分,点,点，复,苏,苏迹象,更,更加明,显,显。分,项,项目看,：,：海关,出,出口总,值,值,19.36,亿美元,，,，比上,年,年同期,下,下降,15.8%,；海关,进,进口总,值,值,11.74,亿美元,，,，比上,年,年同期,增,增长,41.5%,。,四、固,定,定资产,投,投资,2009,年,1-10,月，全,市,市,50,万元以,上,上固定,资,资产完,成,成投,1087.94,亿元，,增,增长,40.7%,第三产,业,业投资,增,增长平,稳,稳，完,成,成,580.26,亿元，,增,增长,37.4%,。非国,有,有投资,继,继续保,持,持活跃,，,，共完,成,成投,769.11,亿元，,增,增长,44.6%,，全市,资,资金到,位,位情况,良,良好，,50,万元以,上,上固定,资,资产投,资,资到帐,资,资金达,1328.99,亿元，,增,增长,44.9%,。,五、社,会,会零售,总,总额,2009,年,1-11,月，南,昌,昌市实,现,现社会,消,消费品,零,零售总,额,额,566.75,亿元，,比,比上年,同,同期增,长,长,19.5%,， 扣,除,除物价,因,因素，,实,实际增,长,长,20.6%,。分行,业,业看：,批发和,零,零售业,实现,518.95,亿元，增长,19.6%,， 其中限,额,额以上批发,和,和零售业实,现,现,235.12,亿元，增长,24.2%,；住宿和餐,饮,饮业实现,46.81,亿元， 增,长,长,17.6%,，其中限额,以,以上住宿和,餐,餐饮业实现,17.88,亿元，增长,12.6%,。,结论：,城市经济良,好,好的发展势,头,头是项目开,发,发的优越条,件,件；良好的,区,区域产业结,构,构（社会消,费,费及批发零,售,售）及发展,前,前景是项目,成,成功的保障,。,。,第二节：南,昌,昌房地产市,场,场发展,一、总体市,场,场走势分析,与,与预测,市场概述：,经历了,07,年房地产市,场,场的高峰期,，,，到,08,年的楼,市低谷，再,到,到,09,年的楼市疯,狂,狂，各种风,云,云在此间变,动,动，三年,之间房地产,市,市场一波三,折,折，,09,年金融危机,的,的影响貌似,悄,悄然已,去，未来刺,激,激消费，,09,年的放松政,策,策使得房地,产,产市场硕果,累,累,累，多少开,发,发商起死回,生,生，而市场,又,又进入了高,房,房价的状况,，,，即,将到来的,2010,年，政策已,维,维稳为主，,但,但已经不可,能,能向,09,年,如此宽松，,我,我们的预测,是,是：供应量,较,较,09,年有所上涨,，,，成交量,出现小幅下,降,降，成交均,价,价保持不变,。,。,分析图表,-1,2,、成交量,持续低迷，,但,但逐步回暖,分析图表,2,南昌,2007-2010,年商品住宅,成,成交情况汇,总,总及预测,2010,年前期在有,效,效供应持续,不,不足，政策,环,环境有所收,紧,紧的情况下,成,成交量有所,下,下降，全年,成,成交量预估,为,为,315.06,万平方米。,环,环比,09,年下降,26.72%,，,2010,年前三季度,由,由于有小供,应,应的持续不,足,足以及价格,的,的持续上涨,使,使得成交回,归,归到正常水,品,品，第四季,度,度由于供应,的,的不断推出,，,，成交量同,比,比,09,年持平。,3,、房价走势,预,预测,房地产市场,经,经过,09,年的快速销,售,售，,08,年积累下来,的,的库存被,迅速消化，,市,市场面临房,源,源不足的问,题,题，在,2010,年楼市都将,进,进,入补库存阶,段,段。预计开,发,发投资增长,将,将迎来较大,增,增幅，市场,供,供应,量有望增长,，,，,“,供应式,”,成交下滑现,象,象不会再出,现,现。市场需,求,求受,房价高企、,政,政策收紧影,响,响将有所下,滑,滑，但刚性,需,需求依然较,旺,旺,盛，此外供,应,应量的增加,有,有望抵消部,分,分需求观望,的,的影响，因,此,此我,们预计成交,量,量在明年将,有,有所回调，,但,但仍处于历,史,史相对高位,。,。房,价方面，开,发,发企业在库,存,存恢复到一,定,定水平之前,不,不存在降价,的,的动,机和理由，,房,房价下跌的,概,概率较低，,整,整体将以平,稳,稳走势为主,。,。,二、区域市,场,场走势预测,09,年成交区域,主,主要集中在,红,红谷滩区，,经,经济技术开,发,发区和青,云谱区，,09,年市场成交,区,区域越趋集,中,中，齐聚红,谷,谷滩，,09,年的市,场集中度更,高,高。但三季,度,度较二季度,又,又有所变化,，,，二季度由,于,于投,资性需求的,大,大量涌入市,场,场，从而使,得,得区域集中,在,在市中心，,而,而三,季度随着投,资,资性客户的,退,退出，市场,成,成交客户主,要,要以刚性需,求,求为,主，区域集,中,中在近郊区,域,域。市场上,09,年,12,月底商品住,宅,宅的存量,已减少到,65.49,万平方米，,其,其中主要存,量,量供应集中,在,在红谷滩区,、,、,西湖区和湾,里,里区，占全,市,市存量的,15%,，,17%,，和,23%,。如果按照,当前的消化,速,速度红谷滩,和,和青山湖的,去,去化较快，,但,但西湖区需,7.53,个月，湾里,区,区则为高度,风,风险区域，,需,需要,42,个月，但这,只,只是由,于,1,月的特殊情,况,况，仅供参,考,考。,分析图表,3,结论：,阶段性的行,业,业调控带来,了,了区域市场,小幅震荡，,随,随着对调控,的,的逐渐适应,并,并逐步强化,自,自身优势，,市,市场前景依,然,然看好。,第三节：宏,观,观政策分析,第一季度：,年,年度调控新,政,政首推,1,4,月份，经过,几,几近天量的,交,交易量以后,，,，政府出手,的,的时到了。,抑,抑制房价过,快增长已经,不,不是经济问,题,题而直接是,政,政治问题了,。,。因此国家,果,果断决定,推出房产新,政,政，核心内,容,容主要是以,下,下几点：,1,、提高二套,房,房首付比例,；,；,2,、,提高贷款利,率,率的优惠门,槛,槛；,3,、提高异地,置,置业的投资,门,门槛。以上,三,三条，其,引导目标明,确,确，直指房,产,产投机或投,资,资。,4,月,17,日，中国国,务,务院发出,关于坚决遏,制,制部分城市,房,房价过快上,涨,涨的通知,，,被称为房地,产,产,“,国十条,”,。,本次调控兼,顾,顾需求、供,应,应、保障、,市,市场规范等,，,，堪称滴水,不,不漏，其中,尤,尤以,抑制需求层,面,面、改变客,户,户市场预期,的,的策略，最,速,速直效地影,响,响了房地产,市,市场。, 7,月份，,36,个大中城市,房,房价继续攀升。,根据国家发,改,改委公布的,7,月份,36,个大中城市,房,房价监测情,况,况，,7,月份新建商,品房成交均,价,价为,8680,元,/,平方米，环,比,比,6,月份还上涨,了,了,1.61%,。纳入监测,的,的,36,个大中城市,样,样本，多为,本,本轮楼市调,控,控中提出的,“,房价上涨过,快,快,”,的重点城,市。国家发,改,改委在相关,的,的监测分析,中,中表示，随,着,着房地产调,控,控持续，多,数,数,城市房价出,现,现回落，房,地,地产市场平,稳,稳，但是少,数,数城市房价,上,上涨幅度仍,然,然,较大，尤其,是,是二三线城,市,市房价出现,了,了较快的上,涨,涨,。, 8,月，李克强,三,三问楼市，,第,第二轮的楼,市,市调控隐现,。,。,21,日由国务院,副,副总理李克,强,强在常州主,持,持召开的加,快,快保障性安,居,居工程建设,工作座谈会,，,，主要是针,对,对华东和华,北,北,11,个省份的保,障,障房建设，,接,接下来，,高层还可能,继,继续在全国,其,其他地区召,开,开,1-2,次类似会议,，,，以督促地,方,方加快保,障性安居工,程,程建设。自,6,月,12,日国务院召,开,开加快发展,全,全国公共租,赁,赁住房工,作会议开始,，,，在不到三,个,个月的时间,中,中，李克强,参,参加的促进,保,保障房建设,的,的会,议或考察已,有,有,3,次，几乎月,均,均一次，预,示,示第二轮的,楼,楼市调控可,能,能将现。,结论：,调控新政打,击,击投机市场,，,，刚性需求,支,支撑市场抵,抗,抗下跌；住,宅,宅市场风声,鹤,鹤唳，投资,热,热钱将转向,商,商业地产。,第四节：片,区,区市场分析,（红角洲,/,红谷滩）,【,一,】,住宅市场,2009,年红谷滩区,新,新增供应量,和,和成交量及,成,成交均价分,别,别为,87.83,万平方米、,162.48,万平方米和,5154,元,/,平方米。涨,跌幅分别为,-25.69%,、,157.98%,和,5.74%,。,2009,年红谷滩区,新增供应量,大,大幅下降，,主,主要是由于,08,年市场的萎,靡,靡使得开,发商心有余,悸,悸，以消化,存,存量为主，,部,部分项目年,初,初停工缓解,以,以,缓解资金压,力,力。成交大,幅,幅上涨，主,要,要是由于年,初,初各大项目,降,降,价促销以缓,解,解压力，加,上,上,08,年堆积的刚,性,性需求的爆,发,发，,而本身就刚,性,性需求产品,集,集中的红谷,滩,滩区必然成,为,为成交重点,。,。,从而,09,年的成交量,大,大幅上涨，,价,价格方面，,09,年后期区域,内高端项目,的,的大量成交,拉,拉动成交均,价,价上涨。,分析图表,1,【,二,】,商业市场（,全,全南昌市）,1,、,2008,年至,2010,年上半年南,昌,昌市商业项,目,目供应量与,成,成交量分析,（,（数据由房,管,管局提供）,2009,年市场环境,较,较好，南昌,市,市商业地产,年,年成交量为,70.06,万方，此数,据,据包含了南,昌,昌市社区配,套,套商业、临,街,街商铺、写,字,字楼、专业,市,市场商铺、,卖,卖场分割式,商,商铺等各类,商,商业地产形,式,式的商铺销,量,量总和，专,业,业市场商铺,年,年销售量展,比,比重超过,30%,。,年度,供应量（万）,成交量（万）,均价（元）,2008,85.85,37,7190.86,2009,45.51,70.06,6357.7,2010,（上）,12.16,27.14,7596.23,2,、南昌市商,业,业项目销售,情,情况（,1,）、南昌小,商,商品市场,2010,年上半年销,售,售,662,套，销售面,积,积,44954.75,平米，销售,金,金额,155693563,。元。从,2007,年开盘至今,共,共销售,2428,套，销售面,积,积,165114.89,平米。,项目,预售总面积,累计成交套数,累计成交面积,鸿顺德,131045.95,616,46352.29,江西旧货大市场,86229.82,637,56626.92,西格玛,29635.55,152,25028.59,蓝天碧水购物广场,109958.57,1592,82332.19,江中紫金城商业,220743.97,14,万余方,洪城财满街,32134.95,367,27753.45,洪大服装世界,53400,293,43091.77,南昌国际金融大厦商业,709,近,5,万方,中航国际广场,54758,298,22863.38,结论,：,：,商业,地,地产,价,价格,与,与住,宅,宅价,格,格形,成,成相,对,对倒,挂,挂，,为,为商,业,业地,产,产的,发,发展,提,提供,了,了契,机,机。,第五,节,节,专,专,业,业市,场,场概,述,述,一、,南,南昌,市,市专,业,业市,场,场概,况,况,2009,南昌,市,市较,为,为成,熟,熟商,品,品交,易,易市,场,场有,十,十多,个,个，,年,年总,成,成交,额,额近,365.77,亿元,。,。其,中,中亿,元,元以,上,上商,品,品交,易,易市,场,场,11,个，,分,分别,是,是江,西,西省,家,家电,市,市场,，,，交,易,易额,1.00,亿元,；,；万,寿,寿宫,商,商城,，,，交,易,易额,1.3,亿元,；,；南,昌,昌新,华,华群,市,市场,，,，交,易,易额,1.00,亿元,；,；江,西,西省,新,新大,地,地市,场,场，,交,交易,额,额,3.00,亿元,；,；南,昌,昌长,运,运商,贸,贸城,，,，交,易,易额,1.47,亿元,；,；江,西,西联,信,信大,市,市场,，,，交,易,易额,1.00,亿元,；,；江,西,西五,华,华批,发,发市,场,场，,交,交易,额,额,12.00,亿元,；,；洪,城,城大,市,市场,，,，交,易,易额,330,亿元,。,。江,西,西省,家,家电,市,市场,，,，交,易,易额,2.00,亿元,，,，江,西,西联,信,信大,市,市场,，,，交,易,易额,9.00,亿元,，,，华,东,东商,贸,贸城,，,，交,易,易额,2.8,亿元,。,。经,营,营行,业,业囊,括,括家,用,用电,器,器、,小,小商,品,品、,服,服装,服,服饰,、,、电,子,子电,器,器、,五,五金,机,机电,、,、建,材,材家,居,居、,物,物流,等,等众,多,多行,业,业。,经过,多,多年,发,发展,，,，南,昌,昌市,各,各主,要,要专,业,业市,场,场已,逐,逐渐,落,落后,于,于市,场,场的,发,发展,，,，当,年,年的,规,规划,今,今已,经,经落,伍,伍；,人,人车,混,混流,，,，杂,乱,乱无,章,章，,给,给商,户,户及,采,采购,者,者带,来,来诸,多,多不,便,便；,省,省城,各,各大,专,专业,市,市场,似,似乎,总,总是,和,和假,冒,冒伪,劣,劣联,系,系在,一,一起,，,，各,项,项经,营,营产,品,品质,量,量普,遍,遍存,在,在较,大,大问,题,题；,市,市场,内,内各,项,项配,套,套和,服,服务,设,设施,逐,逐渐,不,不适,应,应于,市,市场,正,正常,需,需求,。,。,洪城,商,商圈,1,、洪,城,城大,市,市场,2,、联,信,信大,市,市场,3,、五,华,华大,市,市场,3,、华,东,东商,贸,贸城,4,、盛,世,世东,方,方商,贸,贸城,5,、金,润,润广,场,场,6,、洪,顺,顺德,商,商贸,城,城,7,、江,西,西省,家,家电,市,市场,8,、荣,昌,昌酒,店,店用,品,品市,场,场,9,、万,马,马服,饰,饰广,场,场,10,、罗,马,马服,饰,饰广,场,场,11,、福,地,地干,鲜,鲜大,市,市场,12,、宝,源,源大,市,市场,13,、阳,光,光灯,饰,饰城,14,、,南昌小商品城,华东建材装潢大市场,华东工业博览城,香江家居建材城,龙鼎茶城,江西茶叶交易中心,鹿鼎国际,昌北国际汽车城,洪大城东城,红谷滩二手车交易市场,江西省建材装潢大市场,江西农机大市场,农机直补超市,二、,江,江西,省,省专,业,业市,场,场概,况,况,近年,来,来，,全,全省,已,已初,步,步形,成,成了,以,以多,元,元化,流,流通,为,为主,体,体的,竞,竞争,格,格局,，,，商,品,品流,通,通的,市,市场,化,化水,平,平有,了,了很,大,大提,高,高。,全省,现,现有,各,各类,商,商品,市,市场,2500,多个,，,，市,场,场年,交,交易,额,额近,1000,亿元,，,，其,中,中年,交,交易,额,额超,亿,亿元,的,的市,场,场有,近,近百,个,个，,超,超,20,亿元,的,的十,多,多个,。,。南,昌,昌洪,城,城大,市,市场,年,年交,易,易额,达,达,330,多亿,元,元，,成,成为,全,全国,五,五大,日,日用,工,工业,品,品市,场,场之,一,一。,江西,周,周边,省,省市,商,商品,市,市场,建,建设,的,的迅,猛,猛发,展,展，,分,分流,了,了江,西,西省,同,同类,商,商品,市,市场,的,的客,货,货源,，,，削,弱,弱了,江,江西,一,一些,市,市场,特,特别,是,是缺,乏,乏工,业,业产,业,业支,撑,撑的,商,商品,市,市场,的,的集,散,散功,能,能。,与,与此,同,同时,，,，由,于,于现,有,有专,业,业市,场,场各,项,项软,硬,硬设,施,施落,后,后于,市,市场,发,发展,的,的要,求,求，,导,导致,一,一些,大,大型,生,生产,企,企业,纷,纷纷,通,通过,各,各种,方,方式,自,自建,营,营销,网,网络,，,，整,体,体脱,离,离批,发,发市,场,场和,批,批发,企,企业,销,销售,渠,渠道,，,，导,致,致一,些,些商,品,品市,场,场和,批,批发,企,企业,快,快速,萎,萎缩,。,。,乐平,赣,赣东,北,北大,市,市场,1,、赣南贸易广场,2,、赣州南北蔬菜水果水产土特产批发大市场,3,、赣南建材大市场,4,、龙都商城,1,、南康国际家私城,2,、南康国际家具博览中心,3,、南康光明家具博览中心,1,、吉安贸易广场,2,、四方圆建材家具广场,1,、萍乡商城,2,、萍乡义乌小商品批发市场,3,、萍乡钢材大市场,1,、宜春贸易广场,2,、宜春建材大市场,3,、宜春赣西农产品批发市场,1,、新亚新商城,2,、粤新建材大市场,3,、明星五金商贸城,1,、江西九江京九农副产品中心批发市场,2,、华东市场,3,、柴桑大市场（九江五金城）,1,、抚州贸易广场,2,、江西轻纺城,3,、抚州小商品城,1,、鹰潭干鲜果综合批发市场,2,、鹰潭五金几点百货综合批发市场,1,、江南商贸城,2,、上饶大市场,3,、上饶国际家居城,4,、上饶陶瓷市场,1,、景德镇豪德贸易广场,2,、景德镇国际贸易广场,3,、景德镇中国陶瓷城,樟树中药城,高安汽运城,结,论,论,:,1,、全,省,省区,域,域分,布,布诸,多,多市,场,场，,但,但都,有,有一,定,定,局,局限,性,性，,规,规模,小,小、,居,居家,不,不便,、,、仓,储,储物,流,流不,配,配套,、,、管,理,理服,务,务跟,不,不上,、,、辐,射,射覆,盖,盖面,窄,窄等,，,，恰,好,好为,项,项目,的,的开,发,发提,供,供了,机,机遇,。,。,2,、机,遇,遇即,是,是机,会,会，,突,突出,自,自身,优,优势,，,，进,行,行独,创,创差,异,异化,开,开发,运,运营,，,，是,成,成功,的,的不,二,二法,则,则。,第二,部,部分,项,项目,篇,篇,第一,节,节：,项,项,目,目概,况,况,第二,节,节：,SWOT,分析,第三,节,节：,竞,竞,争,争分,析,析,第四,节,节：,对,对,比,比分,析,析,第五,节,节：,应,应,对,对策,略,略,第一,节,节：,项,项目,概,概况,南昌,华南,城,城位,于,于南,昌,昌红,谷,谷滩,新,新区,九,九龙,湖,湖及,红,红角,洲,洲片,区,区交,汇,汇处,，,，生,米,米,大桥,西,西延,线,线即,城,城市,二,二环,线,线以,南,南、,320,国道,以,以东,、,、向,莆,莆铁,路,路以,北,北、,昌,昌樟,高,高速,及建,设,设中,的,的西,客,客站,和,和地,铁,铁,2,号,线,线,终,终,点,点,站,站,以,以,西,西,区,区,域,域,内,内,，,，,规,规,划,划,用,用,地,地,总,总,面,面,积,积,约,约,2,平,方,公,公,里,里,（,（,3000,亩,）,）,，,，,规,规,划,划,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,约,约,428,万,平,平,方,方,米,米,，,，,规,规,划,划,总,总,投,投,资,资,逾,逾,80,亿,元,，,，,将,将,分,分,三,三,期,期,开,开,发,发,建,建,设,设,。,。,南,南,昌,昌,华,南,南,城,城,包,包,括,括,纺,纺,织,织,服,服,装,装,、,、,皮,皮,革,革,皮,皮,具,具,、,、,化,化,工,工,塑,塑,料,、,、,五,五,金,金,工,工,具,具,、,、,机,机,电,电,配,配,件,件,等,等,十,十,大,大,类,类,工,工,业,业,原,原,料,料,及,及,商,商,品,品,展,展,示,示,交,交,易,易,区,区,，,，,并,并,提,提,供,供,包,包,括,保,保,税,税,仓,仓,、,、,监,监,管,管,仓,仓,、,、,普,普,通,通,仓,仓,、,、,等,等,物,物,流,流,仓,仓,储,储,设,设,施,施,，,，,写,写,字,字,楼,楼,、,、,商,商,务,务,中,中,心,心,、,、,多,多,功,功,能,展,展,示,示,展,展,览,览,中,中,心,心,、,、,金,金,融,融,服,服,务,务,中,中,心,心,、,、,人,人,才,才,交,交,流,流,中,中,心,心,、,、,技,技,术,术,研,研,发,发,中,中,心,心,、,、,行,行,业,业,协,协,会,服,服,务,务,中,中,心,心,、,、,宾,宾,馆,馆,、,、,酒,酒,店,店,、,、,酒,酒,吧,吧,、,、,会,会,所,所,、,、,电,电,子,子,网,网,络,络,、,、,物,物,业,业,管,管,理,理,、,、,广,广,告,告,宣,宣,传,传,、,、,中,介,介,服,服,务,务,等,等,商,商,务,务,配,配,套,套,设,设,施,施,，,，,以,以,及,及,住,住,宅,宅,、,、,公,公,寓,寓,、,、,宿,宿,舍,舍,、,、,超,超,市,市,、,、,购,购,物,物,中,中,心,心,、,、,商,商,业,步,步,行,行,街,街,、,、,大,大,型,型,购,购,物,物,中,中,心,心,、,、,酒,酒,楼,楼,餐,餐,饮,饮,、,、,娱,娱,乐,乐,休,休,闲,闲,等,等,生,生,活,活,配,配,套,套,设,设,施,施,。,。,南,昌,昌,华,南,南,城,城,对,对,完,完,善,善,江,江,西,西,乃,乃,至,至,中,中,部,部,地,地,区,区,的,的,综,综,合,合,商,商,贸,贸,物,物,流,流,配,配,套,套,功,功,能,能,，,，,稳,稳,定,定,和,和,促,促,进,进,现,现,有,有,企,企,业,业,发,发,展,展,，,，,吸,吸,引,引,投,投,资,资,，,，,加,加,快,快,中,中,部,部,崛,崛,起,起,，,，,加,加,速,速,长,长,三,三,角,角,、,、,珠,珠,三,三,角,角,、,、,闽,闽,东,东,南,南,经,经,济,济,圈,圈,的,的,产,产,业,业,升,升,级,级,转,转,移,移,等,等,方,方,面,面,，,，,都,都,将,将,起,起,到,到,积,积,极,极,作,作,用,用,。,。,南,南,昌,昌,华,南,南,城,城,建,建,成,成,后,后,将,将,成,成,为,为,规,规,模,模,庞,庞,大,大,、,、,品,品,种,种,齐,齐,全,全,、,、,成,成,本,本,更,更,低,低,的,的,一,一,站,站,式,式,、,、,国,国,际,际,化,化,工,工,业,业,原,原,料,料,及,及,商,商,品,品,交,交,易,易,中,中,心,心,、,、,现,现,代,代,化,化,综,综,合,合,商,商,贸,贸,物,物,流,流,基,基,地,地,、,、,制,制,造,造,业,业,高,高,端,端,集,集,成,成,服,服,务,务,平,平,台,台,，,，,可,可,创,创,造,造,近,近,15,万个就,业,业机会,。,。,.,项目相,关,关指标,数,数据,:,项目总,用,用地,:,规划用,地,地总面,积,积,2,平方公,里,里，约,3000,亩。,总建筑,面,面积,:,总建筑,面,面积为,428,万平方,米,米（地,上,上约,353,万平方,米,米、地,下,下,75,万,平,平方,米,米）。,容积率,:,市场容,积,积率,2.0,，住宅,容,容积率,2.5,，配套,商,商务容,积,积率,3.9,，小学,容,容积率,0.8,。,商铺体,量,量,:,约,244,万平方,米,米（含,仓,仓储,/,地下）,。,。,住宅体,量,量：约,121,万平方,米,米（含,地,地下）,。,。,配套设,施,施：写,字,字楼、,商,商务中,心,心、多,功,功能展,示,示展览,中,中心、,金,金融服,务,务中心,、,、人才,交,交流中,心,心、技,术,术研发,中,中心，,行,行业协,会,会等。,公共设,施,施：,320,国道、,向,向莆铁,路,路、昌,樟,樟高速,、,、西客,站,站等。,项目鸟,瞰,瞰效果,图,图,第二节,：,：项目,SWOT,分析,“,SWOT,分析,”,即优势,(Strength),、劣势,(Weakness),、机会,(Opportunity),和,威胁,(Threats),。,SW,1,、规模,优,优势,（,3000,亩,/428,万平方,米,米,),1,、内部,及,及周边,配,配套尚,不,不完善,2,、区位,优,优势,（中部,崛,崛起、,城,城市规,划,划）,2,、项目,地,地内在,知,知名度,缺,缺乏,3,、交通,优,优势,（立体,交,交通通,达,达四方,）,）,3,、,项目周,边,边暂无,人,人流商,气,气，形,成,成尚需,时,时日,4,、配套,优,优势,（一站,式,式规划,满,满足所,需,需）,4,、产业,基,基础薄,弱,弱，同,类,类竞争,激,激烈,5,、资源,优,优势,（行业,领,领军得,心,心应手,）,）,5,、品牌,号,号召力,不,不足,6,、管理,优,优势,（管理,与,与服务,并,并举）,OT,1,、类比,项,项目的,不,不足,1,、类比,项,项目的,升,升级改,造,造产生,压,压力,2,、沿海,产,产业转,移,移助推,项,项目成,功,功,2,、新兴,市,市场不,断,断涌现,争,争夺市,场,场,3,、行业,整,整合契,机,机为项,目,目提供,机,机遇,3,、投资,信,信心不,足,足观望,氛,氛围渐,浓,浓,4,、工业,发,发展促,进,进市场,及,及经营,发,发展,4,、行业,（,（房地,产,产）走,向,向不明,朗,朗,5,、城镇,化,化建设,催,催生市,场,场大发,展,展,第三节,、,、竞争,分,分析,洪大城,中,中城,江西洪,大,大集团,巨,巨资打,造,造，是,青,青山湖,区,区区委,区,区政府,重,重点规,划,划。约,2800,亩的,“,新洪城,商,商圈,”,内的核,心,心项目,，,，南昌,市,市,“,3010,”,重点工,程,程之一,。,。项目,位,位于南,昌,昌,市昌东,工,工业园,，,，北临,昌,昌东路,、,、西接,昌,昌东一,路,路、南,至,至工业,一,一路、,东,东靠幸,福,福,水渠与,昌,昌东二,路,路，交,通,通便捷,。,。纵有,市,市区主,干,干道高,新,新大道,快,快速通,达,达城市,南,南,北，横,有,有解放,东,东路、,昌,昌南大,道,道接驳,城,城市快,速,速干道,，,，连贯,东,东西。,项,项目与,城,城,区无缝,对,对接，,繁,繁华主,干,干道解,放,放路，,直,直通城,市,市中心,，,，距市,区,区,10,分钟车,程,程，,距南昌,火,火车站,3,公里，,距,距南昌,港,港,6,公里，,距,距外环,公,公路仅,4,公里，,距,距飞机,场,场,20,公里，,地,地铁,2,号线（,规,规划中,）,）站点,设,设置在,高,高新大,道,道、广,州,州路交,汇,汇处，,未,未来,的长途,客,客运、,公,公交总,站,站也将,汇,汇聚于,此,此 。,洪大城,东,东城以,环,环,“,鄱阳湖,生,生态经,济,济区,”,国家发,展,展战略,为,为契机,，,，顺应,江,江西商,贸,贸业随,之,之而来,的,的高速,发,发展，,依,依托昌,东,东工业,园,园的民,营,营加工,业,业产业,基,基础，,将,将精品,市,市场植,入,入工业,园,园区，,以,以,“,商贸立,市,市、产,业,业互动,”,作为开,发,发宗旨,，,，塑造,全,全新城,市,市引擎,，,，在昌,东,东打造,一,一个,“,面向广,阔,阔中部,市,市场的,，,，集生,产,产资料,、,、生活,资,资料原,料,料采购,、,、产品,研,研发、,生,生产加,工,工、商,品,品展示,、,、交易,、,、物流,、,、电子,商,商务、,企,企业总,部,部、居,住,住配套,等,等于一,体,体的新,型,型产业,服,服务平,台,台。,项目区,位,位示意,图,图,一、项,目,目概况,1,市场名称,洪大城东城,2,产权归属（开发商）,洪大集团（洪大物业管理服务有限公司）,3,运营商,江西洪大物业管理服务有限公司,4,整合推广,全程整合运营：建华地产 推广：江西冠晨广告,5,地理位置,南昌市昌东工业园内（东升大道与昌安路交汇处）,6,管辖区域,南昌市青山湖区,7,开业时间,2010,年,10,月,2010,年,6,月,29,日开始招商登记，,2010,年,7,月中,旬内部认购招商,10,月正式开业,8,交通情况,周边主干道：,2,条 东升大道与昌安路,60,米,/,条，公交车路线：,正在洽谈中,9,占地规模（亩,/,平米）,总占地,2800,亩，一期,175,亩 总建筑面积超过,11,万平方米,10,商铺总间数,一期连仓库,450,间 门店,380,间,11,商铺面积,上下两层在,120,平米左右,12,经营户数,尚未开盘,13,商铺空置数（率）,尚未开盘,14,经营品种,一期定位：纺织类、原料类、辅料类及缝纫装备业、小商 品、服装工业厂房等,15,商铺建筑结构类型,一期项目建筑类型：,7,号楼商场式购物（类似新洪大服装城）,2-4,号楼：原规划厂房用地,1,楼门店,2-3,（,2.5,）楼办公、仓库,5-6,号楼：交易中心，,1-2,楼门店,3-4,楼办公、仓库,16,购买租赁水平,购买：未定，租赁：未定。 优惠政策：买三间以上店铺可以送仓库,2-3,年使用权,17,所有税费（元,/,户,/,月）,未定,18,物业,/,仓储物流情况,仓库：,1-2,楼店铺，,3-4,楼仓库,19,租赁、自购经营户比例,开发商打算,70%,销售，,30%,预留,20,主街、内街宽度,一期主街,30,米左右，内街,20,米左右,21,市场描述,作为新洪城商圈的领航者，作为江西商贸业的领军人，洪城大市场,瞄准现存传统市场群的发展瓶颈，以提升交易效率、降低商贸采购,成本为突破，将昌东工业区及南昌现代制造业配套市场、洪城板块,传统市场溢出，打造中部创新型商贸采购平台，提供一站式生产、,生活资料采购中心。,项目依靠洪城大市场原有的市场资源，进行重新整合升级（因老市,场现处于市区交通、物流拥堵），原洪城大市场商户明年,A,、,B,区拆,迁，现正协商安置于处项目地；,市政府现大力支持；公交总站将会落户项目地中，南昌长运客运站,2011,年将搬迁于项目周边；,二、规,划,划布局,在规划,上,上洪大,城,城东城,采,采用,“,五纵两,横,横,”,的规划,布,布局设,计,计。,五纵：,1.,商贸办,公,公服务,带,带：高,新,新大道,东,东侧，,服,服务昌,东,东工业,园,园，以,商,商贸办,公,公、酒,店,店为主,要,要功能,。,。,2.,创意园,区,区及开,放,放式居,住,住带：,东,东邻商,贸,贸办公,服,服务带,，,，以商,住,住楼、,购,购物中,心,心、创,意,意园区,、,、配套,小,小学为,主,主，集,居,居住、,商,商业、,教,教育、,产,产业研,究,究于一,体,体。同,时,时在其,南,南面设,置,置公交,总,总站。,3.,主题市,场,场带：,西,西邻创,意,意园区,及,及开放,式,式居住,带,带，东,邻,邻传统,市,市场带,。,。以高,端,端商贸,市,市场为,主,主要服,务,务对象,，,，在其,南,南端设,有,有市场,综,综合,服,服务,楼,楼。,4.,传统市,场,场带：,西,西邻主,题,题市场,带,带，东,邻,邻传统,居,居住带,。,。以广,阔,阔的中,部,部市场,常,常规需,求,求的生,产,产、生,活,活资料,市,市场为,核,核心的,传,传统市,场,场。,北,北端,设,设置公,交,交站和,物,物流仓,储,储中心,，,，南端,设,设置物,流,流配送,中,中心和,长,长途客,运,运站。,5.,传统居,住,住带及,商,商务会,所,所区：,东,东升路,幸,幸福渠,以,以西，,昌,昌东南,路,路以北,为,为商务,会,会所区,，,，为入,住,住的商,贸,贸产业,相,相关行,业,业协会,提,提供舒,适,适空间,；,；昌东,南,南路以,南,南为高,档,档居住,区,区，主,要,要为规,划,划区内,的,的私营,业,业主、,中,中高层,干,干部提,供,供优质,生,生活空,间,间。,二横,1.,城市综,合,合商业,服,服务带,：,：沿昌,东,东南路,两,两侧布,置,置，提,供,供餐饮,、,、休闲,、,、娱乐,等,等配套,服,服务。,2.,城市商,贸,贸办公,服,服务带,：,：位于,工,工业路,两,两侧，,为,为此区,域,域的办,公,公人员,提,提供配,套,套服务,。,。,洪大城,东,东城规,划,划示意,图,图,三、招,商,商环境,及,及对象,项目位,于,于昌东,工,工业园,内,内。昌,东,东工业,区,区内有,企,企业,350,余家，,涉,涉及针,织,织、,服装、,医,医药、,化,化工、,机,机械、,电,电子、,食,食品、,建,建材等,十,十多个,行,行业，,并,并已初,步,步,形成以,针,针纺服,装,装、食,品,品饮料,、,、医药,化,化工、,电,电子信,息,息等为,主,主导的,支,支柱产,业,业。,尤其是,针,针纺服,装,装行业,，,，形成,了,了从原,料,料、加,工,工、后,整,整理的,较,较为完,善,善的产,业,业,链。其,销,销售收,入,入占园,区,区总销,售,售收入,的,的近,60%,。昌东,工,工业园,已,已被青,山,山湖区,命,命,名为,“,江西省,纺,纺织服,装,装产业,基,基地,”,，并被,全,全国工,商,商联授,予,予,“,全国纺,织,织服装,生,生,产基地,”,，目前,其,其正在,申,申报江,西,西省针,织,织服装,特,特色工,业,业园区,。,。,洪大城,东,东城一,期,期纺织,交,交易中,心,心即将,隆,隆重面,市,市，预,计,计,2010,年,10,月盛大,试业，,现,现针对,纺,纺织类,、,、原料,类,类、辅,料,料类及,缝,缝纫装,备,备业等,经,经营者,进,进行全,国,国,招商。,主,主要目,标,标客户,为,为洪城,大,大市场,客,客户与,产,产业园,生,生产性,厂,厂家。,洪大城,东,东城依,托,托良好,的,的地利,优,优势，,借,借助政,府,府的优,抚,抚政,策，对,推,推动项,目,目招商,作,作用明,显,显，尤,其,其是昌,东,东工业,园,园内潜,在,在招,商对象,促,促进明,显,显。,四、物,流,流体系,外：多,级,级物流,，,，网盖,6,小时经,济,济圈,物流中,心,心将开,通,通省际,物,物流，,市,市际物,流,流，县,际,际物流,等,等多级,物,物流线,路,路，网,盖,盖,以南昌,为,为中心,的,的六小,时,时经济,圈,圈。,内：交,通,通体系,动,动线分,流,流，实,现,现货物,无,无阻碍,流,流通,交易中,心,心两侧,的,的布置,物,物流中,心,心，引,导,导大型,货,货车、,采,采购车,辆,辆及搬,运,运车辆,实,实,现动线,分,分流，,采,采用客,货,货分流,、,、人车,分,分流（,人,人力车,、,、机动,车,车）方,法,法。物,流,流,形成大,分,分小、,小,小分细,、,、由外,而,而内、,由,由内而,外,外的循,环,环，不,会,会再有,货,货物堵,塞,塞,造成的,贸