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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,博大臻园项,目,目报告,2008年3月,项目研究思,路,路,三个视角,从宏观角度,，,，到微观角,度,度,对比考察项,目,目，到思考,本,本项目,三个着眼点,逐一深化,从理解城市,，,，到理解市,场,场，再理解,项,项目,。,理解城市,城市区位与,交,交通,城市构成与,人,人口,城市宏观经,济,济分析,城市展望,观点,安吉县位于,浙,浙江省西北,部,部，是长江,三,三角洲经济,区,区迅速崛起,的,的一个对外,开,开放景区，,北,北靠天目山,，,，面向沪宁,杭,杭。全县辖16个乡镇,（,（开发区）,，,，人口45,万,万，面积1886平方,公,公里，建县,于,于东汉中平,二,二年，至今,已,已有1800多年历史,。,安吉生态环,境,境优越，旅,游,游资源丰富,，,，属最佳人,居,居环境。中,国,国大竹海、,白,白茶谷、九,龙,龙峡、芙蓉,谷,谷等景点，,让,让游客领略,独,独特的自然,风,风光、竹海,、,、奇峰，山,林,林中建有多,处,处避暑山庄,和,和度假村。,安吉位于长,江,江三角洲的,中,中心位置,距,距离上海220公里,杭,杭州市中心65公里,水,水陆交通变,利,利,11省,道,道和04省,道,道贯穿全境,杭长高速,正,正在建设中.,城市构成与,人,人口,安吉县全县,总,总面积1886平,方,方公里.其中城镇,面,面积为392平方,公,公里.安吉辖11 个镇、5个乡：递,铺,铺镇 孝丰,镇,镇 梅溪镇,安,安城镇,报,报福镇 天,荒,荒坪镇 杭,垓,垓镇 良朋,镇,镇 章村镇,高,高禹镇,鄣,鄣吴镇 昆,铜,铜乡 溪龙,乡,乡 皈山乡,上,上墅乡,山,山川乡,其,中,中城镇人口13.65,万,万,。,33%,67%,经济的飞速,增,增长必然带,来,来城市化进,程,程的不断升,级,级，房地产,市,市场前景日,益,益乐观,。,近年来安吉,市,市在岗职工,人,人均收入逐,年,年增加,从02年的7500元,至,至07年的20529,元,元接近翻了,三,三番,购买力在,很,很大程度上,增,增强了,。,2007年,，,，安吉固定,资,资产投资呈,强,强势增长势,头,头07年固,定,定资产投资,为,为,551784万元,。,2007年,，,，安吉房地,产,产开发投资,仍,仍然呈持续,上,上涨，。07年房地产,投,投资额达,71312,万,万元 但在6月和九月,出,出现下滑,受,受政策影响,明,明显,。,随着房屋竣,工,工面积的增,加,加，百姓对,于,于置业的需,求,求将会增加,。,。,城 市,展,展 望,安吉未来区,域,域功能定位:,以中国竹乡,、,、黄浦江源,、,、昌硕故里,为,为特色的长,三,三角沪杭大,都,都市圈生态,腹,腹地和休闲,度,度假人居目,的,的地,；,长三角重要,的,的特色产业,制,制造基地；,杭州大都市,的,的人居板块,、,、重要的旅,游,游目的地及,产,产业外延基,地,地,。,安吉远景规,划,划构想：,县域地形的,“,“畚箕形”,状,状，决定了,县,县域空间发,展,展框架是：,保,保护“U”,型,型生态空间,；,；强化中部,主,主次中心；,共,共建北部工,业,业强镇；扶,持,持西南特色,乡,乡镇。,城市化进程,：,：2010,年,年城市化水,平,平为63.42%左右,；,；2020,年,年为73.54%左右,。,人口规模：,近,近期19万,人,人，远期33万人。,城 市,展,展 望,天子湖现代,工,工业区,健康产业园,递铺镇工业,区,区,植物博览园,浒溪生态园,安吉发展策,略,略:,以生态为立,县,县根基，以,旅,旅游为发展,先,先导，以工,业,业为核心动,力,力，以城镇,为,为空间载体,。,。核心发展举,措,措为：全力,打,打造“一地,四,四区”。即把安吉打,造,造成长三角,先,先进特色制,造,造业的集聚,区,区、新农村,建,建设的示范,区,区、休闲经,济,济的先行区,、,、山区新型,城,城市化的样,板,板区和创业,与,与人居的优,选,选地,。,颂 唐,观,观 点,从以上数据,的,的整理分析,，,，可以看出,：,：,安吉经济基,础,础一般，但,发,发展步伐稳,健,健，20032007年一直保,持,持较快增长,势,势头。,安吉城镇人,口,口生活水平,正,正在飞速提,高,高，这表明,安,安吉房地产,市,市场也将逐,步,步走上正轨,。,。,从固定资产,以,以及房地产,投,投资量，可,以,以看出,2007年,安,安吉房地产,市,市场有投资,过,过热的迹象,，受政府政,策,策影响明显,。,理 解,市,市 场,土地市场,房地产市场,竞争个案分,析,析,区域市场小,结,结,土地市场,供应列表,地块名称、位置,用途,地块面积,（公顷）,出让年限,（年）,起始价格,（万元）,时间,凤凰路延伸段东侧地块,住宅,3.21,居住70,2200,06.2,递铺镇昌硕西路南侧，生态路东侧,商业,住宅,0.111,商业40、住宅70,1000,06.4,递铺镇云鸿东路南侧,商业办公,1.58459,40,350,06.9,递浦镇天荒坪中路西侧（县城,商业 住宅,1.2485,商业40、住宅70,3480,06.9,县城胜利西路南侧地块,商业,0.163561,40,400,06.9,杭垓镇2号地块（杭垓镇杭垓村）,商业住宅,0.914275,40、70,460,06.10,章村镇浦源商城（一期）地块2号（章村镇章村村）,商业住宅,0.10406,40、70,60,06.10,章村镇浦源商城（一期）,商业住宅,0.08004,40、70,50,06.10,县城浒溪南侧、天荒坪北路延伸段两侧,商业、住宅,26.1220,40、70,19004,06.10,县浦原大道南侧（供水公司）,商业住宅,1.4971,40、70,1900,06.11,县城递铺路东侧（递铺二小）,商业住宅,0.730977,40、70,900,06.12,土地市场,供应列表,地块名称、位置,用途,地块面积,（公顷）,出让年限,（年）,起始价格,（万元/）,时间,祥友社区6%留用地块（县城玉馨路东侧，后寨路南侧）,商业,住宅,0.20202,商业40、住宅70,260,06.12,章村浦源商城地块（章村镇章村村）,商业,住宅,0.5333,商业40、住宅70,220,06.12,县城玉馨路西侧，云鸿路南侧,商业,住宅,0.21253,商业40、住宅70,270,07.1,县城凤凰路延伸段东侧，朗里安置小区与凤栖山庄之间,住宅,0.6601,住宅70,440,07.1,县城递铺镇浒溪南路东侧,汀香二期南侧,住宅,0.5691,住宅70,300,07.1,县城穆皇城商住楼地块（穆皇城社区6%留用地）胜利西路北侧，县中医院西侧,商业,住宅,0.1628,商业40、住宅70,360,07.1,阳光三区吉六路南侧地块（递铺镇吉庆桥村）,商业,、,住宅,6.2905,商业40、住宅70,3800,07.1,县开发区原永生竹制品地块（开发区万亩村）,住宅,1.5375,70,560,07.1,土地市场,供应列表,地块名称、位置,用途,地块面积,（公顷）,出让年限,（年）,起始价格,（万元）,时间,递铺镇天荒坪路西侧，阳光假日酒店北侧,商业,住宅,0.5283,商业40、住宅70,600,07.1,递铺镇天荒坪路东侧，星海盆景园北侧,商业住宅,0.3839,商业40、住宅70,300,07.1,阳光三区吉六路南侧,商住住宅,6.2905,商服40、住宅70,3800,07.2,递铺镇迎宾大道东侧，穆王西路南侧,商业住宅,0.1871,40、70,170,07.5,递铺镇南北庄村魏家庄,住宅,2.6537,70,840,07.5,胜利西路北侧，三里亭南侧,商业住宅,9.3399,40、70,14000,07.10,浦源路北侧，天目路西侧,商业住宅,1.1869,40、70,2500,07.10,递浦镇南北庄村百亩洋,住宅,6.3799,70,3900,07.10,上郎社区苕溪路以东、工农路以南,商业住宅,0.1508,商业40、住宅70,500,07.10,土地市场分,析,析,简,析,析：,2006年-2007,年,年10月，,安,安吉城区共,拍,拍出地块有28块，其,中,中2006,年,年全年为13块，2007年截至,到,到10月就,以,以达到15,块,块。地块都,为,为住宅、商,业,业性质。,2006年,安,安吉共拍出,土,土地365013.33平,米,米2007年1月至10,月,月，安吉共,拍,拍出土地365335.9平米，1540.9元/平米.成交面积有,所,所上涨,并,不,不没有受到,周,周边城市大,幅,幅度投资过,热,热反应,整,体,体市场比较,健,健康.,房地产市场,版块划,分,分,房地产市场,各版块,状,状况,城东区域,城东区域配套比较齐全,基本为住宅社区和校区,城东版块项目如:东方嘉苑,东方丽苑,丽景湾小区都已基本售完,在售项目:东方雅苑有少量存余.,城西区域,城西为安吉的重点发展区域,安吉主要在售项目都在此处.项目有：山水华庭东苑、山水华庭东苑、浦源城、都士枫林、新嘉苑、维都利亚.,城南区域,城南基本为老住宅小区为主,配套设施不够完善.,城北版块,城南区域以生态产业园为发展方向，发展成为一个大型以旅游，休闲,商务,居住的健康产业园.目前主要的在售项目有：汇丰水岸人家。,城中区域,生活配套齐全，商业气氛浓厚，目前在售项目有：云鸿大厦,、汇丰商业广场.,房地产市场,在售项,目,目分布,东方雅苑,人民广场,本案,云鸿大厦,水岸人家,嘉华苑,山水华庭东,苑,苑,华庭东苑,维都利亚,浦源城,都士枫林,个案分析,浦源城,占地面积,35548m,建筑面积,51194m,容积率,1.82,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,2栋11层、8栋多层,年限,70年,套数,390,面积,90-240,价格,3700/m7000(商业),浦源城位于,安,安吉经济开,发,发区，CBD中心，三,面,面商业围和,的,的小区格局,。,。集多层、,小,小高层、高,层,层精装小户,型,型、商业多,种,种建筑形态,于,于一体，与,中,中心广场园,林,林绿化完美,结,结合，构造,一,一幅和谐的,居,居住画面。,个案分析,山水华庭,占地面积,34017m,建筑面积,45000m,容积率,1.32,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,2层会所，商铺，,年限,70年,套数（在售）,60,面积,95-165,价格,4000/m,山水华庭南,苑,苑毗邻行政,中,中心，长途,汽,汽车站，凯,旋,旋门大酒店,与,与葡京大酒,店,店。小区由,沿,沿街商铺、,精,精品公寓、,多,多层住宅与,小,小高层组成,。,。去年开盘4#多层和,沿,沿街商铺，,商,商铺售罄多,层,层去化90%,。,个案分析,东苑,占地面积,34236m,建筑面积,44500m,容积率,1.3,产品类型,住宅、商铺,栋数楼层,一期4幢多层,年限,40/70年,套数（一期）,基本售完,面积,80-140,价格,3600/m,山水华庭东,苑,苑毗邻行政,中,中心，长途,汽,汽车站，凯,旋,旋门大酒店,与,与葡京大酒,店,店。小区由,沿,沿街商铺、,精,精品公寓、,多,多层住宅与,小,小高层组成,。,。,个案分析,嘉华苑,占地面积,m,建筑面积,35万 m,容积率,产品类型,多层、花园洋房、联排别墅、商住房、,栋数楼层,2-7层，40#,年限,70年,套数,600,面积,70-150,价格,4200/m,新嘉园位于,县,县政府北侧,，,，为总建筑,面,面积达35,万,万m的大,型,型水景社区,。,。前三期,建,建筑面积23万m,。,。目前，一,二,二期已交付,使,使用。新嘉,园,园三期嘉华,苑,苑由叠排、,花,花园洋房、,多,多层公寓组,成,成。其中嘉,华,华苑,A,组团,13#，多,层,层售罄、花,园,园洋房去化90%。B,组,组团销售情,况,况平稳，已,去,去化7%,。
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