房地产住宅精装修培训讲义

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,提纲,概述,设计,施工流程,采购管理,场地移交,进度控制,质量管理,文明施工与成品保护,整改验收移交与保修,因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择,1,3,个重点课题进行介绍。,1,第一部分：概述,2,与精装修住宅相关的背景,毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。,实行全装修交楼的利与弊。,利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。,弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。,本讲座的局限性,3,精装修住宅各地实施进展情况,广州，北京，上海，深圳，长三角,资料来源于：,广州万科（360蓝山601城花423城南+252花城220花城+142万科城 +133万科城别墅350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科220、成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科（231)。,武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产,广州金地（96复式户型196平面户型+117荔湖城），深圳金地（约500金地名津）,广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色）,广州恒大（88第三金碧）,东莞中惠（414香樟绿洲）,南京百胜麒麟（557东郊小镇+？）,广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！,特别鸣谢广州万科,目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条2007年7月9日数据。见,交楼快报1,、,快报2,已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。,括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。,4,假想中的管理对象,广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布,相似的设计,快速的施工,室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。,三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。,5,衡量成功与否的指标：客户满意度,客户满意包括多个,角度,，,多个维度,6,第二部分：设计,更多话题：,批量精装修的设计问题,批量精装修设计导则,7,采用的材料品牌示例,1,单层毛巾架,隆迪士,28,亚克力浴缸(含去水),CT-6598.002,2,双层毛巾架,隆迪士,29,主卫洗手盆,CP-0301,3,主卫剃须镜(小号),隆迪士,30,主卫马桶,CP-2092,4,漱口杯,隆迪士,31,餐厅、客厅灯具,按样板,5,厕纸盒,莎朗,32,镜前灯,6,洗碗槽龙头,摩恩,33,生活阳台灯,MX290/黄色/节能灯,7,翻盖式脸盆落水组件,摩恩,34,工作阳台灯,MX260/黄色/节能灯,8,面盆龙头,摩恩,35,卧室过道灯,MQ11-Y9/欧普Y2-9,9,浴缸龙头,摩恩浴缸龙头,36,主卧、次卧室灯具,MX350-Y02,10,阳台洗衣机龙头,华友,37,儿童房灯具,MX350-Y01/黄色/节能灯,11,S型面盆云水,华友,38,卫生间吸顶灯,MX270-Y21/黄色/节能灯,12,角阀,2501,39,厨房灯具,MX270-Y21/黄色/节能灯,13,30CM软管,121859带胶圈,40,花洒淋浴屏,APPOLLO/B配置,14,客厅地砖波打线,亚细亚,41,淋浴房,CP-2819,15,客厅踢脚线,亚细亚,42,排气扇,正野APC15E,16,厨房墙面砖,亚细亚,43,单联单控大跷板开关,5TA0201,17,公卫地面砖,建球,44,单联双控大跷板开关,5TA0206,18,主卫地面砖,建球,45,双联单控大跷板开关,5TA0211,19,主卫墙面砖,欧神诺,46,双联双控大跷板开关,5TA02165,20,公卫墙面砖,欧神诺,47,三联单控大跷板开关,5TA0231,21,公卫淋浴间,马赛克,48,空白面板,5TG0500,22,内墙面漆,幻色家,49,插座防溅面盖,5TG0600,23,内墙面漆,幻色家亚光A965/白色,50,单相三极插座（10A）,5UB0100,24,内墙底漆,幻色家,51,单相三极带开关插座（10A）,5UB0101,25,公卫洗手盆,CP-0416,52,单相二、三极插座,5UB0106,26,公卫立柱盆,CP-0540,53,单相三极插座（16A）,5UB0200,27,公卫马桶,CP-2819,54,单相三极带开关插座,5UB0201,8,更多细节,某工程细部做法图片,某工程交楼标准材料明细表,一些改进的节点设计做法,9,有关设计的更多话题,批量精装修设计导则,，,更多话题,精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。,可能遇到的问题,定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？,低造价时,中等造价时,高造价时,如何避免设计错误？,讨论1，,讨论2,，,讨论3,。,如何适当减少现场施工难度？,如何与采购密切配合，有效降低成本？,讨论的话题：,如何体现个性化？,由谁设计？,如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？,设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍,10,第三部分：施工流程设计,11,四阶段施工管理法,阶段,施工方主要工作内容,甲方、监理主要工作内容,准备阶段,与业主与监理沟通，排除设计问题，,队伍组织，场地移交，材料采购，,办公准备,解决系统性的设计问题,督促总包完成整改和移交,统一不同施工单位之间的管理模式,甲购物资采购准备工作,无需移交的,施工阶段,泥水施工，乳胶漆底漆施工，,橱柜框架施工，门框底框施工,甲分包单位进场准备,按照规范检查施工质量,甲购材料及时供应到现场,需要移交的,施工阶段,木门门扇安装，卫生洁具安装,橱柜面板安装，五金配件安装,木地板安装,督促甲定分包分包服从管理,按照规范检查施工质量,整改、验收,和移交,地毯式检查整改，小业主提前开放,甲方监理检查，分户验收，,入伙移交,督促施工单位自检，组织监理及甲方,自身组织检查，组织小业主提前开放,督促检查竣工资料组织验收,组织各单位共同搞好入伙的质量意识,12,准备阶段工作,1,开始,2工棚搭建,3,办公设备进场,4施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加,5图纸会审,6施工组织设计报审,7详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）,8与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地,9冷水管打压，冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交,10总包整改,11接收时的再次检查,13,本阶段工作重点,14,无需移交阶段的工作,15,必须移交阶段的管理工作,25,入户门安装，上锁,26,煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装,27,甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装,28,镜子安装,29,卫生间、厨房五金安装,30,木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装,31,撕门、窗保护膜,32,最后一遍乳胶漆打胶,16,本阶段的工作重点,首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。,这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。,广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进的方面。,这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。,17,地毯式整改、验收、移交阶段,33,施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验,34,业主组织的地毯式检查,35,小业主开放日及其随后的整改,36,入伙及随后的整改,37,结算,38,保修,18,本阶段的主要工作,施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：,因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。,蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。,业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。,小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：,3,天。,小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。,入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。,入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。,结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！,保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。,19,本阶段的工作重点,检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。,过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。,工程进展到80左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。,其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，觉得不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。,第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好时，反而能提高满意度。,第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。,本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。,从甲方角度编制的流程,，,以及用不同方式表达的流程,20,第四部分：采购管理,21,采购管理,分判模式,由装饰公司总包的模式,装饰数个独立分包模式,装饰包清工大量甲供材数个独立分包模式,材料设备的集中采购,与各合作的单位的战略合作,甲供材,关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式,关于石材等非工厂产品的供应模式,关于材料损耗的特别提醒,装饰施工招标的注意事项,当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？,编制完善的工程量清单,对于甲供材税费等的考虑,22,木门的采购,对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一,关注的质量要点,木材干燥水平。,木材本身的品质。,门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。,饰面做法。,油漆质量。,门套的设计方式。,几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,23,橱柜的采购,关注的质量要点,台面人造石的质量，价格差别可达,10,倍。,柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。,表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。,每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。,抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。,封边条的工艺及材料。,各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。,加工水平。,施工阶段的划分,第一阶段,第二阶段,第三阶段,24,衣柜及成品木作的采购,几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。,活动部件的可靠性需要认真把握。,防潮能力常常不足。,制作安装的时间比较长。,安装时对现场有一定影响。,25,木地板的采购,木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。,不过，木地板的安装倒是非常快速。,上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。,26,瓷砖的采购,尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：,瓷砖的损耗远大于定额值,第二点，墙砖采用无缝砖时,第三点，排版设计时,第四点，色差,最好按照每一色号准备,2,的瓷砖用于物业维修。,瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。,瓷砖的供应没有想象的那么麻烦,27,水泥的采购,通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。,白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。,质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。,如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。,28,腻子,腻子出现质量问题比想象的要多。,理论上成品腻子能保证质量，实际上并非如此。,自己熬制腻子时的注意事项。,29,天花角线,大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。,有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品。,扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。,可以用中密度板代替石膏天花角线吗？,天花角线在不同位置时对观感的影响。,30,各类装饰胶合板,有关裂缝问题,有关含水率问题,省份,最大,最小,平均,省份,最大,最小,平均,黑龙江,14.9,12.5,13.6,湖北,16.8,12.9,15.0,吉林,14.5,11.3,13.1,湖南,17.0,15.0,16.0,辽宁,14.5,10.1,12.2,广东,17.8,14.6,15.9,新疆,13.0,7.5,10.0,海南,19.8,16.0,17.6,青海,13.5,7.2,10.2,甘肃,13.9,8.2,11.1,四川,17.3,9.2,14.3,宁夏,12.2,9.7,10.6,贵州,18.4,14.4,16.3,陕西,15.9,10.6,12.8,云南,15.9,10.6,12.8,云南,18.3,9.4,14.4,山西,13.5,9.9,11.4,北京,11.4,10.8,11.1,河北,13.0,10.1,11.5,天津,13.0,12.1,12.6,西藏,13.4,8.6,10.6,山东,14.8,10.1,12.9,上海,17.3,13.6,15.6,江苏,17.0,13.5,15.3,重庆,18.2,13.6,15.8,安徽,16.5,13.3,14.9,浙江,17.0,14.4,16.0,江西,17.0,14.2,15.6,福建,17.4,13.7,15.7,河南,15.2,11.3,13.2,31,铝合金吊顶,卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。,收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。,安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。,32,乳胶漆,乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。,乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆,7m,2,/L,、底漆,12m,2,/L,比较公平（随产品不同略有差别）。,33,石材,石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。,石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。,34,镜子,容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。,镜子的损耗极高。,35,五金件,一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经常使用的部件，质量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。,五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。,36,卫生洁具,马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。,浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。,卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。,37,开关插座,集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。,38,灯具,对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。,其次，因为施工过程中难免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。,T5,灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。,感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于控制,T5,暗藏灯带时，因灯具功率较大，需要采用加强型（,52W,），但也并非完美的组合。,39,空调,必须事先进行系统设计。,目前家用空调安装的技术含量被大大低估。,40,智能化,系统设计,人性化,41,第五部分：场地移交,42,场地移交的注意事项,对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。,与土建进行场地移交的程序,。,土建验收时的检查表格。,场地移交时可能发现的质量问题。,处理移交拖延的策略。,必须土建单位处理的质量问题。,可以由装饰单位有偿处理的质量问题。,由装饰单位无偿处理的质量问题。,43,移交时的场地状态,冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。,强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。,顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。,墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。,地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！,防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。,保温层：先施工完毕。,44,第六部分：进度控制,45,进度控制概述,与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。,项目发展整体计划,装修与主体施工之间的衔接计划,封顶后粗装修与精装修并行的进度计划,批量精装修的总进度计划,单套房间的施工进度计划,以周为单位的进度报表,以日为单位的工作安排,46,几个里程碑节点计划,开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。,泥水完工：自开工之日起，不超过50天。,乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。,门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此能太晚。,木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。,门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。,卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。,五金件：第85天完工。,内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。,小业主开放：第90100天左右比较合适。,监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足的。,47,影响进度的关键因素,场地移交。,甲供材及甲分包。假定精装修人工费为100，则甲供材为135，甲分包为165。可见管理重点应该再甲供材及甲分包。,泥水的进度。,通水通电时间。,整改开始的时间与力度。,资金支付。,平面分布对管理效率的影响。,垂直运输的制约,水泥砂 约3趟,油漆等 约1趟,门 约2趟,砖 约2趟,柜子 约1趟,卫生洁具 约1趟,木地板 约1趟,约1趟, 11趟,假定三部电梯每日12小时负责运输，每次10分钟。则物资运输时间：,运输时间5001110/60/12/3=25.5天,48,劳动力估算,估算工程量,泥工人数泥水面积/（1520）/泥水工程给定工期,乳胶漆工人数乳胶漆工钱总数/100/总工期的80,安装工、木工人数的估计。,杂工人数装修总人工费1/60/工期。电梯工另外计算。,任务的连续性对劳动力人数的重大影响：每年生产7000套，要多少劳动力？多少管理人员？,49,300套同时施工时的劳动力估计,50,关注劳动力市场,批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。,当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。,作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：,标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200600套作为一个标段是合适的选择。,保持任务的连续性。,避免恶性价格竞争。,51,进度管理,设计一个,动态表格,，掌握宏观进度,设计一个表格，控制,移交进度,提高管理班子的,执行力,对影响进度的各种因素要有,预案,整改验收阶段的应急措施,52,第七部分 质量控制,53,检验标准,GB50210-2001,建筑装饰装修工程质量验收规范,GB50209-2002,建筑地面工程施工质量验收规范,DB31/30-2003,上海市住宅装饰装修验收标准,各地政府发布的,分户验收标准,实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同,实用的检验标准是,菜单式问题清单,过程中搞一些有意义的,评比检查,，,做总结,，发,奖状,和奖金,54,建立统一的、标准化的管理体系,沟通评估,沟通评估,统一的工程管理体系,客户的,工程管理体系,供应商在本工程,上的管理体系,咨询公司的,管理体系,关键流程管理程序,P1，2.,支持性流程管理程序,P-1.1,1.2.,C:安装类工程,作业指导书,B:装饰类工程,作业指导书,A:操作类工程,作业指导书,协同工作的可能性,55,一体化管理的范例,56,运用统计技术,标准化,简单化,数字化,ABC分析,持续改进,因素A,因素C,因素B,80%,100%,因素N,累计出现百分比,累计出现次数,M（A）,M（AN）,数字化的实例,57,编制详尽的作业指导书,58,利用图片进行教育,59,质量通病防治混凝土及抹灰裂缝,混凝土裂缝控制技术已经取得了较大进步。,抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。,水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较。,混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。,烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。,60,质量通病防治墙砖空鼓,规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：,基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。,基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。,墙砖要泡水,2,小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。,采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约,10mm,厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大,门边、门头位置尤其要防止空鼓。,在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。,瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。,61,质量通病外窗渗漏的改进节点,洞口移交。砌体洞口应做抹成,标准形状的窗套,临时固定窗框，螺钉固定，深度,40-50mm,素水泥浆刷面,砂浆塞缝，充分密实,木砖部位塞缝，充分密实,塞缝部位刷素水泥浆,聚合物水泥基复合涂膜,外墙抹灰收口（向外墙卷，接槎远离窗框）,贴外墙砖,DC793,填缝,指定班组，责任到人,逐一记录，旁站管理,渗漏问题早在96年已经研究得相当清楚，但是各地渗漏仍然普遍存在,62,质量通病塑钢窗塞缝加强1,63,质量通病塑钢窗塞缝加强2,64,质量通病防治厨房卫生间渗漏,65,质量通病防治烟道渗漏,66,质量通病防治地砖空鼓,规范对地砖的空过稍微宽松，我司标准仍然为不允许出现空鼓。,砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下：,铺贴前楼面板要湿润。,干铺砂浆配合比约,1,：,4,，要均匀地铺在楼板上。,采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约,10mm,厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。,铺完之后,24,小时以上严禁上人。,采取养护措施对防止空鼓大为有利。,67,质量通病防治墙地砖色差,损耗比定额规定大得多。,瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量，在与供货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的,10,以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。,预留2瓷砖用于维修。,68,质量通病防治木作工程裂缝,有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。,尽量减少木材使用范围，能用石膏板代替的吊顶可尽量替换。,“回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成,L,形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。,木材与木材接缝处做成,V,字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。,尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。,妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。,某些木材更容易受潮，最好避免。,69,质量通病吊顶不平变形开裂,吊点及挂件节点出现虚假受力情况。,龙骨与板缝位置不正确，或者龙骨刚度、数量不足。,石膏板钉钉位置、间距不正确。,缝隙位置胶带、填充腻子施工工艺方法不正确。,可耐福吊顶体系,有关工艺措施,70,质量通病防治乳胶漆观感不佳,乳胶漆是细活，工价不同，投入的工时不同，效果差异明显。尽量延长乳胶漆的作业时间，保证慢功出细活。,尽量减少其它工序对乳胶漆的影响。这是非常重要的一点。,工艺方法的选择：施工方法可以是刷、喷、滚涂。,阴阳角不顺直。强烈建议在刮该部位腻子的时候，先用白水泥打底，用铝合金刮尺结合刮板将其刮平，阳角质量可立刻得到大幅度改观。,透底。,流坠。,起粉。,慢干。,回粘。,发霉,返锈。,变色和褪色。,起泡。,白天、晚上两种工作状态检查乳胶漆质量。,71,质量通病防治木作油漆质量不佳,衣柜等尽量采用工厂化施工。,必须在现场施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。,最好与室内其它木作油漆在色彩上保持一致。,工厂化制作的可能性,72,质量通病墙根返潮,与砌筑使用的材料直接相关，采用彩色涂料时更加明显。,73,质量通病防治其它问题,铝扣板天花露缝：,采用咬合式断面。选用较厚的产品。灯具一次安装就位。,大面积的石材窗台板非常容易空鼓。补救的办法是贴好后连续养护。,木地板空鼓：地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工！,五金件安装时破坏墙面瓷砖：用优质的玻璃钻头可以减少破坏的可能性。,快交工时发现管道渗漏：,移交时一定要打压！最好先通水！一进场就将冷热水管对接起来，这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏。如果没有通水，那就没有办法，只能寄希望于打压的质量了。,施工过程中的损坏也不在少数。,有几种情况容易损坏管道：一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时，固定用钉子容易钉破水管；二是洗脸台的角钢架安装时容易打破水管，建议采用扁的支架，不要做成三角斜撑；三是楼面暗藏管道一定要标记范围；四是木踢脚线施工时，因为各种标记已经被遮掩，很容易钉破水管，要特别注意。,跳闸或者相序错误,不要太相信土建单位的细心，相序很可能是错误的，一定要逐根检查。,除了正式测试外，开关插座还必须较长时间通电试验，排除质量故障。,74,质量问题分类统计,按照阶段分类：,施工阶段发现的质量问题；,入伙移交时发现的质量问题；,入伙6个月内发现的质量问题；,入伙6个月后发现的质量问题。,按照问题原因分类,设计缺陷；,材料缺陷；,施工缺陷；,使用不当；,服务不好。,按照建筑部品分类,建筑结构部品；,门窗部品；,装饰装修部品；,建筑电气部品；,给排水及通风空调部品；,栏杆部品。,按照责任单位分类,75,76,77,78,79,更多问题列表,更多质量问题分析,重点质量问题专项分析,80,从简单装修到复杂装修的过渡,简单装修是基础,复杂装修复杂在什么地方？如何简化质量管理,81,第八部分：文明施工与成品保护,82,文明施工的内涵是什么？,文明施工首先是一种有序的组织方式，然后才表现为某些技术手段。,有序组织的基础是计划。,计划的内在要求是协调。,所谓协调，就是合理调度资源，减少资源之间及资源内部的冲突。,协调的基本方法是使各工序“,在空间上分离，在时间上错开,”。,工序交接及施工指令单是现场管理的常用手段,承建商1,承建商2,承建商n,承建商2,承建商n,承建商1,承建商2,承建商n,外墙承建商1,外墙承建商2,外墙承建商n,室外承建商1,室外承建商2,室外承建商n,楼层1,楼层n,楼层2,按照管道施工的合理顺序，安排室外承建商顺序施工,任何承建商在不同楼层间开展工作面应该得到监理控制,外墙施工对室外工程常常产生严重影响，应当预期充分考虑,承建商1,83,部品,入户门、室内门,责任方,木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）,标准做法,成套木门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；,门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；,锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门,木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，高度不小于1.5m,保洁要求,严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。,84,部品,木地板,责任方,地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。,标准做法,地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜。周边和衔接部位用胶带纸封闭；,保洁要求,地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面,85,部品,地砖,责任方,装修单位,标准做法,地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺；,清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定；,保洁要求,在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主,？,86,部品,橱柜,责任方,橱柜安装单位负责材料铺设，装修单位负责维护。,标准做法,橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固,保洁要求,不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。,87,部品,浴缸,责任方,装修单位,标准做法,浴缸的五金配件（下水地漏盖、花洒等）一般在移交验收前一周安装，过早安装会给产品保护和防盗带来不便；,浴缸安装结束、验收合格后方可进行下道工序施工（如瓷砖收边、浴缸保护）；,采用浴缸进场报装所有的细木工板覆盖在浴缸上面，周边用美纹纸和瓷砖粘贴牢固,保洁要求,不得使用酸、强碱性等清洗剂，避免使用坚硬粗糙材料直接接触浴缸铀质表面，以免产生划痕，应用干净棉布湿润后轻轻擦拭。,88,部品,洗手台盆,责任方,装修单位,标准做法,台盆安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美术纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固,保洁要求,不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。,89,部品,马桶,责任方,装修单位,标准做法,注意保留原包装物，安装完成后用原包装直接包裹马桶，不得在保护纸壳上面堆放材料，或把保护纸壳移作他用,保洁要求,不得用铲刀、钢丝球等铲擦马桶。不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。,90,部品,窗台石材,责任方,装修单位,标准做法,验收合格后，仔细清理大理石表面、拼缝及拼角部位的垃圾杂物，之后用干净棉布清除表面灰尘。清洁完毕，用适宜尺寸的成品瓦楞纸板折成L型，覆盖在大理石窗台表面，覆盖时必须确保大理石完全被包覆。在纸板交接处及转角处，需用胶带固定。,保洁要求,在大理石产品清洁时禁用有腐蚀性的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主,91,部品,浴室镜子,责任方,装修单位,标准做法,安装完成后，进行清洁，然后用泡沫板或纸板护膜满贴保护，用美术纸进行粘贴固定；,保洁要求,不得用铲刀、钢丝球等铲洗，不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。,92,部品,开关插座,责任方,装修单位,标准做法,面板安装中避免工具对面板表面造成划痕。面板安装完成、对表面污染进行清除后，用美纹纸满包保护。,保洁要求,不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。,？,93,部品,住户电箱,责任方,装修单位,标准做法,装修总包在刮腻子前，用塑料纸或薄膜用胶带粘贴牢固，防止污染,保洁要求,禁用钢丝球、毛刷等接触配电箱外壳表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可,？,94,部品,五金件,责任方,装修单位,标准做法,安装完成、验收合格后，用原包装物包裹保护。,保洁要求,禁用钢丝球、毛刷等接触五金件表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可,95,部品,楼梯栏杆扶手,责任方,装修单位,标准做法,装修总包进场后，将楼梯栏杆扶手转角部位用3厚珍珠棉包裹3层，防止运输装修材料时碰伤,保洁要求,不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可,96,部品,瓷砖阳角,责任方,装修单位,标准做法,墙砖镶贴施工中及时擦掉表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用填缝剂将45度拼角缝隙填满、擦顺。墙砖镶贴完成、验收合格后第三日用质地稍硬一点的板条或瓦楞纸板从两边将阳角保护好，防止施工过程中碰撞砖角。,保洁要求,在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂和易褪色的干净棉布（回丝）等擦拭表面，更不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可。,97,部品,电梯轿厢,责任方,装修单位,标准做法,验收合格后清除石材拼缝及拼角部位的垃圾杂物，用干净棉布清除石材表面灰尘。用适宜尺寸的成品瓦楞纸板拆成门套形状，用胶带固定在外侧瓷砖上。应在转角部位用稍硬板条加强保护，防止材料进出电梯时损坏石材；,电梯轿箱安装调试完成、经专业验收机构验收合格后，在监理单位的主持下，移交给装饰总包单位，由装饰总包单位使用原专用保护膜满贴，在此基础上用6厘夹板满封，进一步强化保护效果；,由装饰总包单位指派持有电梯驾驶操作证的专人操作电梯。细部整改对电梯部位影响较小，需要保持轿箱内清洁卫生、不超载、材料袋装即可。,保洁要求,保洁时禁用腐蚀性溶液，避免蚀伤不锈钢表面及塑料配件，用干净棉布湿水擦拭即可。,98,第九部分 整改验收移交与保修,99,地毯式检查与整改,什么时候开始整改？,地毯式检查的组织方式,模拟验收,模拟入伙,精装修工程物业接管验收表格,电气工程,物业接管,验收表格,给排水工程,物业接管,验收表格,100,业主开放日与入伙接待,业主提前看楼的重要性,为业主开放日做一个详细策划,对待个性化变更要求的态度,为入伙接待做一个详细策划,倾听客户的投诉,经常性地做点总结，,入伙后也总结一下,101,保修服务,成立客户服务部,如何组织责任单位维修？,由原责任单位负责维修？,由专业公司集中负责维修？,由甲方成立小组负责维修？,投诉的处理,出现投诉并不可怕，可怕的是不能正确地处理,在投诉中成长,102,总结,批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位的诸多职能部门息息相关。,用客户满意度评价指标能够比较有效地调动各个环节的积极性，具有强力、简单、有效的特点。,勤于总结、坚持持续改进是品质管理的基本方法。,夯实基础，遇到复杂问题时努力将其简化为若干简单问题，各个击破。,103,