海舟家具城地块可行性研究

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,海,舟,舟,家,家,具,具,城,城,地,地,块,块,可,行,行,性,性,研,研,究,究,报,报,告,告,博,思,思,堂,堂,地,地,产,产,综,综,合,合,服,服,务,务,股,股,份,份,有,有,限,限,公,公,司,司,2010,年,8,月,市,场,场,环,环,境,境,分,分,析,析,2,项,目,目,印,印,象,象,1,项,目,目,定,定,位,位,3,地,块,块,价,价,格,格,测,测,算,算,4,区,域,域,价,价,值,值,分,分,析,析,地,块,块,价,价,值,值,分,分,析,析,地,块,块,区,区,位,位,项,目,目,地,地,块,块,海,海,舟,舟,家,家,具,具,城,城,地,地,块,块,与,市,市,中,中,心,心,繁,繁,华,华,商,商,圈,圈,仅,仅,一,一,桥,桥,（,（,西,西,仓,仓,桥,桥,）,）,之,之,隔,隔,毗,邻,邻,西,西,站,站,转,转,盘,盘,改,改,造,造,街,街,区,区,，,，,占,占,据,据,稀,稀,缺,缺,资,资,源,源,，,，,但,但,四,四,周,周,环,环,绕,绕,海,海,舟,舟,公,公,寓,寓,西,仓,仓,桥,桥,东,进,进,路,路,概,概,况,况,东,进,进,路,路,西,西,起,起,泰,泰,州,州,西,西,站,站,转,转,盘,盘,，,，,东,东,至,至,泰,泰,州,州,东,东,站,站,转,转,盘,盘,，,，,全,全,长,长2360,米,米,；,；,南,北,北,两,两,侧,侧,有,有,五,五,金,金,店,店,铺,铺,、,、,银,银,行,行,、,、,百,百,货,货,商,商,场,场,、,、,电,电,器,器,卖,卖,场,场,、,、,超,超,市,市,、,、,数,数,码,码,城,城,等,等,业,业,态,态,。,。,区,域,域,规,规,划,划,泰,州,州,市,市,西,西,站,站,转,转,盘,盘,改,改,造,造,规,规,划,划,范,范,围,围,：,：,北,北,起,起,海,海,阳,阳,西,西,路,路,，,，,南,南,，,，,西,西,起,起,江,江,洲,洲,北,北,路,路,，,，,东至古,运,运河，,总,总用地,面,面积,51,公顷。,1,、扬州,路,路（转,盘,盘以东,至,至海阳,路,路与扬,州,州路交,叉,叉口段,）,）变成,城,城市支,路,路，打,造,造,成步行,景,景观大,道,道，理,顺,顺交通,关,关系，,合,合理控,制,制车流,量,量；,2,、取消,现,现有转,盘,盘，迁,出,出西汽,车,车站，,在,在该区,域,域内规,划,划建设,公,公共绿,地,地开敞,空,空间、,成片住,宅,宅区、,商,商住办,公,公楼或,酒,酒店等,。,。,3,、规划,将,将现有,海,海阳路,设,设为城,市,市次干,道,道。今,后,后，往,扬,扬州方,向,向的车,流,流将被,引,引导,进入海,阳,阳路，,随,随后进,入,入江州,北,北路，,在,在现有,转,转盘西,南,南角进,入,入扬州,方,方向。,4,、改造,后,后，将,在,在现有,江,江州北,路,路与扬,州,州路交,叉,叉处形,成,成十,字,字路口,，,，设置,红,红绿灯,。,。,现有转,盘,盘周边,将,将规划,为,为二类居,住,住区，同时,规,规划建,设,设现代,化,化的邻,里,里,中心，加强与,古,古城区,的,的关系，着力,塑,塑造建,筑,筑形象,，,，改善,城,城市空,间,间关系,。,。,规划中,，,，每一,个,个住宅,小,小区的,开,开放空,间,间及绿,地,地系统,均,均组织,到,到城市,开,开放空,间,间及,一个小,区,区的建,筑,筑高度,、,、建筑,形,形式和,色,色彩也,将,将统一,到,到城市,界,界面的,控,控制之,中,中。,该地区,停,停车场,设,设置也,非,非常充,分,分。改,造,造范围,内,内共设,置,置了,12,处地下,停,停车场,和,和,2,处地,面停车,场,场。,该区域,还,还将着,重,重在景,观,观打造,上,上做文,章,章。方,案,案拟设,立,立“三点,两,两线”,网,网状绿,化,化布,局。“三,点,点”即,原,原西站,转,转盘、,改,改造范,围,围内的,扬,扬州路,中,中段、,海,海阳路,与,与扬州,路,路交,叉口处,设,设街头,公,公园，,“,“两线,”,”即沿,扬,扬州路,、,、古运,河,河建设,景,景观绿,化,化带。,区域发,展,展定位,2010,年重大,城,城市建,设,设项目,老东站,地,地块,东大门,改,改造安,置,置区,产业用,布,布总厂,地,地块,林机厂,西,西南侧,地,地块,三河公,园,园,西大门,改,改造安,置,置区,2010,年重大,城,城建项,目,目,区域价,值,值分析,本地块,毗,毗邻西,站,站转盘,改,改造区,，,，与目,前,前最繁,华,华的西,坝,坝口商,圈,圈仅一,桥,桥之隔,，,，鉴于,政,政府对,该,该区景,观,观的重,点,点打造,，,，且有,意,意拉近,与,与老城,区,区的距,离,离，因,此,此具有,景,景区和,商,商圈的,双,双重身,份,份。,本地块,与,与规划,的,的二类,居,居住区,仅,仅一路,之,之隔，,且,且在地,块,块的北,边,边有,“三点,两,两线”,网,网状绿,化,化布局,。,。,区域发,展,展定位,现,代,代化的,邻,邻里中,心,心，与,泰,泰州目,前,前最繁,华,华商圈,在,在“一,条,条商业,发,发展轴,”,”上。,毗邻城,市,市中心,占,据,据西站,转,转盘改,造,造区稀,缺,缺资源,，,，现代,化,化的邻,里,里中心,（,（成片,住,住宅区,、,、商住,办,办公楼,或,或酒店,等,等）为,区,区域主,导,导发展,方,方向。,市场环,境,境分析,2,项目印,象,象,1,项目定,位,位,3,地块价,格,格测算,4,地块价,值,值分析,区域价,值,值分析,地块指,标,标解读,假设该,地,地块面,积,积：,2.5,万方；,以容积,率,率,1.3,计算，,建筑面,积,积约：,32500,；,地块四,周,周被住,宅,宅区环,绕,绕，其,唯一的,进,进出口,还,还要从,海,海舟公,寓北边,的,的骑楼,下,下通过,，,，加之,海舟农,贸,贸市场,在,在项目,的,的北边,，每天,有,有大批,商,商贩在,此,此批发,，,，,影响未,来,来项目,开,开发的,品,品质，,不论是,做,做住宅,还,还是商,业,业，档,次打造,不,不上去,，,，不利,于,于项目,规划，,未,未来项,目,目整体,操,操控性,很难。,本 案,海舟农,贸市场,地块四,至,至,本 案,东 至,南 至,西 至,北 至,地形、,地,地貌,地块呈,不,不规则,形,形,加之四,周,周环绕,住,住宅区,，,，不利,于,于地块,整,整体规,划,划,地块进,出,出口,家具城,中,中间过,道,道,过道入,口,口,过道北,边,边,地块价,值,值分析,地面建,筑,筑面积,：,：,32500,地块周,边,边被住,宅,宅区环,绕,绕，且,只,只有一,个,个进出,口,口，进,出,出要经,过,过海舟,公,公寓的,骑楼下,面,面，不,利,利于项,目,目规划,海舟农,贸,贸市场,紧,紧邻改,地,地块，,每,每天有,大,大批商,贩,贩在此,批,批发，,影,影响项,目,目开发,品质，,未,未来项,目,目整体,操,操控性,很,很难。,地块身,在,在,西站转,盘,盘改造,区,区域,，,与老城,区,区仅一,桥,桥之隔,西站转,盘,盘改造,区,区未来,规,规划为,二,二类居,住,住区，,打,打造,现代化,的,的邻里,中,中心（,成,成片住,宅,宅区、,商,商住办,公,公楼或,酒,酒店等,）,）,，,景观的,着,着重打,造,造（,eg,公园、,绿,绿化等,）,），未,来,来区域,价值优,越,越。,周边,在,开发的,住,住宅,、商业,项目稀,少,少，,周边二,手,手房市,场,场因未,来,来西站,转,转盘区,的,的改造,，,，升值,潜,潜力巨,大,大。,地块未,来,来西站,转,转盘区,改,改造后,周,周边资,源,源环境,较,较好，,商,商业价,值,值显著,；,；,地块受,周,周边环,境,境限制,，,，对项,目,目整体,规,规划有,一,一定影,响,响；,未来项,目,目不论,是,是做商,业,业还是,住,住宅，,整,整体操,控,控性很,难,难。,地块解,读,读结论,毗邻城,市,市中心,占,据,据西站,转,转盘改,造,造区稀,缺,缺资源,，,，现代,化,化的邻,里,里中心,（,（成片,住,住宅区,、,、商住,办,办公楼,或,或酒店,等,等）为,区,区域主,导,导发展,方,方向。,区域价,值,值,地块价,值,值,地块未,来,来西站,转,转盘区,改,改造后,周,周边资,源,源环境,较,较好，,商,商业价,值,值显著,；,；,地块受,周,周边环,境,境限制,，,，对项,目,目整体,规,规划有,一,一定影,响,响；,未来项,目,目不论,是,是做商,业,业还是,住,住宅，,整,整体操,控,控性很,难,难。,占据西,站,站转盘,改,改造区,稀,稀缺资,源,源,，区域,发,发展定,位,位方向,为,为现代,化,化的邻,里,里中心,；,；,区域内,商,商业价,值,值较大,；,；,地块周,边,边环境,限,限制条,件,件，制,约,约着未,来,来项目,的,的整体,规,规划、,整,整体开,发,发,项目印,象,象,1,市场环,境,境分析,2,项目定,位,位,3,地块价,格,格测算,4,宏观环,境,境分析,周边市,场,场分析,住宅,商业,对比这,一,一年来,泰,泰州的,放,放量，,我,我们可,以,以看出,09,年由于,大,大量刚,性,性需求,的,的释放,，,，开发,商,商放量,逐,逐步增,加,加，第,三,三季度,达,达到一,个,个高峰,；,；,2010,年新年,伊,伊始，,各,各开发,商,商因,09,年基本,均,均赚得,盆,盆满钵,满,满，于,是,是纷纷,选,选择利,用,用淡季,进,进行调,整,整，一,为,为避开,传,传统淡,季,季，二,为,为国家,政,政策密,集,集出台,，,，三为,“,“两会,”,”的召,开,开将对,房,房产市,场,场造成,的,的影响,；,；,5,月份受,4,月国家,调,调控新,政,政出台,的,的影响,，,，市场,放,放量减,缓,缓，呈,大,大幅下,降,降趋势,；,；,6,月份放,量,量微幅,反,反弹，,一,一方面,是,是由于,部,部分楼,盘,盘在前,期,期市场,好,好的情,况,况下错,过,过了入,市,市时机,，,，遇到,4,月份国,家,家宏观,调,调控的,出,出台，,在,在调控,“,“双满,月,月”之,后,后，大,量,量刚性,需,需求在,各,各界舆,论,论下，,心,心理防,线,线减弱,，,，成为,高,高房价,下,下的买,单,单者，,因,因而促,成,成了部,分,分楼盘,在,在此时,入,入市；,另,另一方,面,面，在,宏,宏观大,背,背景下,，,，宏观,调,调控只,针,针对商,品,品住宅,，,，因而,部,部分楼,盘,盘改变,推,推盘策,略,略，推,出,出商铺,。,。,供应区,域,域主要,以,以城南,、,、城东,区,区域为,主,主。,数据来,源,源：泰,州,州房管,网,网,数据来,源,源：泰,州,州房管,网,网,09,年受,成,成交,量,量上,升,升和,政,政策,带,带动,，,，压,抑,抑了,一,一年,多,多的,刚,刚性,需,需求,支,支撑,起,起楼,市,市“,小,小阳,春,春”,，,，“,买,买涨,不,不买,跌,跌”,的,的心,理,理重,返,返；,2010,年一,季,季度,泰,泰州,楼,楼市,呈,呈下,滑,滑局,面,面，,一,一方,面,面是,因,因为,一,一季,度,度为,传,传统,楼,楼市,淡,淡季,；,；另,一,一方,面,面，,09,年底,市,市场,的,的反,常,常火,爆,爆，,已,已经,将,将,2010,年的,购,购房,需,需求,透,透支,殆,殆尽,，,，无,论,论是,从,从房,源,源和,客,客源,上,上，,都,都需,要,要一,个,个积,累,累的,过,过程,；,；但,若,若与,2