某地产无锡湖滨路轴承厂项目可行性研究报告35P200

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,无锡湖,滨,滨路轴,承,承厂项,目,目可,行,行性研,究,究报告,华润置,地,地无锡,公,公司,2007年11月,报告框,架,架,项目情,况,况,一、项,目,目背景,二、项,目,目概况,项目定,位,位,三、宏,观,观市场,研,研究,四、板,块,块项目,分,分析,经济评,价,价,五、产,品,品定位,六、,投资收,益,益评价,七、投,资,资项目,重,重点要,素,素分析,八、结,论,论及建,议,议,2,一、项,目,目概况,-,项目背,景,景,本项目,位,位于无,锡,锡滨湖,区,区湖滨,路,路与梁,溪,溪河交,界,界，地,块,块内约,有,有255户居,民,民及三,个,个工厂,。,。,项目是,典,典型的,城,城区核,心,心物业,。,。,项目距,离,离无锡,中,中山路,商,商圈约1.5Km，,且,且处于,新,新老城,区,区连接,之,之快速,干,干道,（,（新）,湖,湖滨路,。,。,项目位,于,于城市,中,中心繁,华,华外延,的,的锋线,，,，项目,开,开发期,内,内，区,域,域成长,性,性好。,项目周,边,边有良,好,好的居,住,住氛围,，,，有成,熟,熟的老,住,住宅区,，,，生活,配,配套齐,全,全。,本项目,为,为净地,二,二手转,让,让，原,土,土地方,为,为无锡,市,市房地,产,产开发,公,公司，,地,地块于2006年获,得,得。有,一,一定拆,迁,迁量。,地块距,离,离无锡,现,现有项,目,目太,湖,湖国际,社,社区，,约,约6公,里,里，有,快,快速干,道,道（新,）,）湖滨,路,路（湖,底,底隧道,）,）直达,。,。,3,项目区,域,域优势,明,明显,项目区,位,位优质,所在区,域,域为无,锡,锡中心,区,区西南,侧,侧，具,有,有市中,心,心概念,。,。,项目周,边,边配套,较,较成熟,项目东,北,北部1km“,五,五爱路,”,”是无,锡,锡第二,条,条商业,干,干道；,项目所,处,处湖滨,路,路为无,锡,锡“酒,吧,吧街”,；,；,地块北侧近,邻,邻为无锡电,视,视台；,项目自身及,周,周边为无锡,传,传统居住区,。,。,项目处于现,市,市中心和新,城,城中心连接,之,之枢纽地带,项目所处湖,滨,滨路为联系,现,现市中心和,太,太湖新城的,快,快速干道；,项目距离中,山,山路商圈路,程,程1.5公,里,里；距离太,湖,湖新城商业,中,中心路程6,公,公里，经湖,滨,滨路车程10-15分,钟,钟；距离太,湖,湖新城行政,中,中心路程10公里，经,湖,湖滨路车程20分钟。,二、项目概,况,况,-项目区位,宗地,湖,滨,路,4,周边路网发,达,达,项目周边城,市,市级主干道,有,有：,青祁路（双,向,向八车道）,新湖滨路（,双,双向六车道,）,）,太湖大道（,双,双向八车道,）,）,项目周边区,间,间道路：,梁青路：联,系,系河埒口和,梅,梅园,五爱路：联,系,系市中心,运河西路：,联,联系太湖广,场,场,建筑路：联,系,系市中心和,南,南长区,公交较发达,地块周边公,交,交线路较多,，,，有11、1、33、73、41,、,、56、53、82、3、4、39、26路,等,等，从本项,目,目可直达市,中,中心、火车,站,站、太湖广,场,场等地区。,二、项目概,况,况,-交通情况,五爱路,运河西路,湖滨路,梁清路,太湖大道,青祁路,建筑路,5,二、项目概,况,况,-区域配套,处于无锡市,区,区多个商圈,之,之间,中山路、五,爱,爱路、河埒,口,口、太湖广,场,场等多个市,级,级中心均在,项,项目3公里,内,内,地块周边1-1.5公,里,里内，有汽,车,车西站配套,区,区、湖滨路,休,休闲街及沃,尔,尔玛商圈,拥有绝对优,越,越的教育资,源,源：,无锡最好的,中,中学/小学,均,均在项目辐,射,射3公里范,围,围内,周边拥有良,好,好的医疗机,构,构,无锡最好的,医,医院亦在地,块,块周边2公,里,里内。,周边有密集,且,且优质休闲,娱,娱乐设施,东侧为湖滨,路,路酒吧街，,有,有多种日韩,特,特色餐饮,北侧广电集,团,团有音乐厅,北侧锡惠公,园,园为无锡著,名,名景点,南侧2公里,有,有无锡新体,育,育中心,中山路商业,核,核心,锡惠公园,太湖广场,五爱路商圈,沃尔玛,汽车西站及,商,商圈,新体育中心,河埒口商圈,湖滨路休闲,街,街,6,周边路网发,达,达,项目周边城,市,市级主干道,有,有：,青祁路（双,向,向八车道）,新湖滨路（,双,双向六车道,）,）,太湖大道（,双,双向八车道,）,）,项目周边区,间,间道路：,梁青路：联,系,系河埒口和,梅,梅园,五爱路：联,系,系市中心,运河西路：,联,联系太湖广,场,场,建筑路：联,系,系市中心和,南,南长区,公交较发达,地块周边公,交,交线路较多,，,，有11、1、33、73、41,、,、56、53、82、3、4、39、26路,等,等，从本项,目,目可直达市,中,中心、火车,站,站、太湖广,场,场等地区。,五爱路,运河西路,湖滨路,梁清路,太湖大道,青祁路,建筑路,二、项目概,况,况,-交通情况,7,项目东至：,湖,湖滨路，东,侧,侧为厂房,项目南至：,仙,仙蠡墩遗址,公,公园/梁溪,河,河,项目北至：,仙,仙蠡路及无,锡,锡广电集团,项目西至：,荷,荷叶新村及,部,部分企业,380伏高,压,压线,10千伏高,压,压线,梁溪河,公园,代征绿地,湖滨路,N,原厂区入口,规划道路,仙蠡路,荷,叶,叶,新,新,村,村,地块四周均,处,处于拆迁改,造,造中。,湖滨路正在,拓,拓宽中；,湖滨路东侧,原,原为厂房和,加,加油站，现,已,已被万科获,得,得开发；,地块西侧/,北,北侧在市房,手,手中，将用,作,作经济适用,房,房开发；,地块西侧原,有,有华润燃气,煤,煤气库，已,停,停产，将搬,迁,迁。,A块,B块,二、项目概,况,况,-项目四至,8,二、项目概,况,况,-,控规指标,项目名称,用地性质,总建设用地（平方米）,A块用地（平方米）,B块用地（平方米）,XDG-2006-56号地块,商业/居住,94615,48459,46156,容积率,建筑密度,建筑高度（米）,绿地率,间距系数,90平米以下所占比例,2.5,25%,无强制规定,35%,1.2,35%,配建16班,幼,幼儿园一所,，,，用地面积,不,不得小于7200平方,米,米；,文体活动用,房,房建筑面积,不,不少于1000平方米,；,；,净菜超市一,座,座，建筑面,积,积不少于3000平方,米,米；,社区服务用,房,房建筑面积,不,不少于700平方米；,公,厕,厕,一,一,座,座,建,建,筑,筑,面,面,积,积,不,不,少,少,于,于60,平,平,米,米,。,。,9,三,、,、,宏,宏,观,观,市,市,场,场,研,研,究,究,-,城,城,市,市,辐,辐,射,射,能,能,力,力,无,锡,锡,是,是,长,长,三,三,角,角,地,地,区,区,中,中,心,心,位,位,置,置,、,、,沪,沪,宁,宁,线,线,的,的,连,连,接,接,中,中,点,点,，,，,距,距,上,上,海,海128km,，,，,距,距,南,南,京,京183km,。,。,城,市,市,辐,辐,射,射,力,力,覆,覆,盖,盖,本,本,市,市,、,、,常,常,州,州/,镇,镇,江,江,局,局,部,部,，,，,苏,苏,中,中,地,地,区,区,。,。,无,锡,锡,属,属,于,于,上,上,海,海,都,都,市,市,圈,圈,的,的,次,次,中,中,心,心,，,，,且,且,自,自,身,身,集,集,聚,聚,能,能,力,力,较,较,强,强,。,。,无,锡,锡,对,对,外,外,来,来,人,人,口,口,吸,吸,引,引,力,力,大,大,，,，,市,市,区,区,外,外,来,来,人,人,口,口,约,约,占,占,市,市,区,区,户,户,籍,籍,人,人,口,口,的,的50,。,。,10,三,、,、,宏,宏,观,观,市,市,场,场,研,研,究,究,-,经,经,济,济,发,发,展,展,多,年,年,来,来GDP,总,总,值,值,名,名,列,列,全,全,国,国,前,前,十,十,位,位,，,，,多,多,项,项,经,经,济,济,指,指,标,标,江,江,苏,苏,省,省,排,排,名,名,第,第,二,二,无,锡,锡2005,年,年,底,底,宣,宣,布,布,成,成,为,为,全,全,国,国,首,首,先,先,实,实,现,现,“,“,全,全,面,面,小,小,康,康,社,社,会,会,”,”,的,的,地,地,区,区,。,。,（,（,“,“,全,全,面,面,小,小,康,康,社,社,会,会,”,”,的,的,最,最,大,大,特,特,征,征,是,是,，,，,农,农,民,民,人,人,均,均,纯,纯,收,收,入,入,达,达1000,美,美,元,元,，,，,城,城,镇,镇,居,居,民,民,人,人,均,均,可,可,支,支,配,配,收,收,入,入,为,为2000,美,美,元,元,，,，,人,人,均,均GDP,超,超3000,美,美,元,元,。,。,）,）,城镇居,民,民人均,可,可支配,收,收入平,均,均涨幅16.5。,无锡经,济,济是长,三,三角区,域,域的优,秀,秀典范,，,，中型,城,城市向,中,中心城,市,市过渡,的,的阶段,，,，各项,指,指标均,处,处于前,列,列,11,三、宏,观,观市场,研,研究,-经济,发,发展,无锡是,以,以工业,为,为主导,的,的产业,特,特征，,其,其中私,营,营经济,在,在产业,结,结构中,占,占据主,导,导地位,，,，工业,性,性投入,增,增长稳,定,定，产,业,业前景,良,良好，,城,城市发,展,展的动,力,力稳定,。,。,无锡第,二,二产业,增,增加值,比,比重都,超,超过60，,其,其中工,业,业增加,值,值占到90,，,，个体,和,和私营,企,企业在,第,第二产,业,业的比,重,重逐年,增,增加。,2005,年,年，,无,无锡,私,私营,个,个体,经,经济,创,创造GDP占,到,到43,。,。私,营,营经,济,济主,要,要集,中,中在,工,工业,，,，结,构,构稳,定,定。,无锡是日资,高,高地，外资,吸,吸纳力强、,增,增长速度快,。,。,6年来平均,吸,吸引协议外,资,资45亿美,元,元，年平均,实,实际利用协,议,议外资21,亿,亿美元。,协议外资年,平,平均增加速,度,度12亿美,元,元/年。,资本的流向,是,是判断城市,前,前途的先期,指,指数，也是,硬,硬指标。这,是,是无锡优势,的,的重要体现,。,。,无锡市产业结构,三产,37.8%,一产,1.8%,二产,60.4%,12,三、宏观市,场,场研究,-城市规划,无锡致力于,成,成为“工商,名,名城、设计,名,名城、山水,名,名城、休闲,名,名城、文化,名,名城”,无锡主城区,形,形成,“,七片一带的,总,总体布局结,构,构,“七片”为,城,城中、蠡溪,、,、东亭、滨,湖,湖新城、新,区,区、山北和,锡,锡北,“,一带,”,为,“Z”,字型环太湖,、,、五里湖的,自,自然山水风,光,光带,产业北联、,东,东拓（承担,“,“工商名城,”,”功能），,城,城市南进（,即,即居住、文,娱,娱、商务、,行,行政则是向,西,西南方向发,展,展，承担“,设,设计名城、,山,山水名城、,休,休闲名城、,文,文化名城”,的,的功能）,项目处于隶,属,属蠡溪片区,，,，且与城中,片,片区接壤,同时也是城,市,市南进的过,渡,渡桥梁区域,城中分区是,以,以居住用地,和,和生活服务,设,设施为主，,承,承担行政、,商,商业、文化,、,、金融等综,合,合职能的主,城,城区一级中,心,心。,蠡溪分区是,以,以居住、商,贸,贸、旅游服,务,务、体育活,动,动为主的城,市,市综合功能,区,区。,随着新湖滨,路,路隧道的建,成