昆山房地产市场报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,昆山,房,房地,产,产市,场,场报,告,告,2011,年,11,月,24,日,城市,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,区域,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,典型,个,个案,研,研究,2,3,1,目,录,录,城市,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,区域,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,典型,个,个案,研,研究,2,3,1,城市,房,房地,产,产市,场,场概,况,况,昆山,房,房地,产,产市,场,场目,前,前处,于,于城,市,市中,心,心向,郊,郊区,快,快速,发,发展,的,的阶,段,段，,城,城市,重,重点,向,向东,部,部规,划,划新,城,城和,南,南部,高,高铁,商,商务,区,区两,个,个方,向,向发,展,展。,整个,市,市场,分,分为,六,六大,板,板块,，,，中,心,心城,区,区的,接,接受,度,度最,高,高，,容,容易,吸,吸引,其,其他,板,板块,的,的购,房,房人,群,群；,城,城东,和,和花,桥,桥距,离,离上,海,海较,近,近，,上,上海,购,购房,人,人群,比,比例,较,较高,；,；城,西,西拥,有,有良,好,好的,生,生态,景,景观,资,资源,，,，作,为,为公,认,认的,改,改善,型,型居,住,住区,域,域，,认,认可,度,度也,较,较高,；,；城,北,北居,住,住氛,围,围浓,厚,厚，,客,客户,以,以本,地,地人,和,和新,昆,昆山,人,人为,主,主；,城,城南,主,主要,是,是乡,镇,镇项,目,目，,基,基本,依,依靠,当,当地,人,人群,去,去化,。,。,市场,上,上产,品,品以,舒,舒适,型,型两,房,房和,三,三房,为,为主,，,，小,户,户型,和,和紧,凑,凑型,产,产品,较,较少,。,。总,体,体来,看,看，,购,购房,人,人群,本,本地,客,客户,占,占,1/3,，外,地,地来,此,此工,作,作的,新,新昆,山,山人,占,占,1/3,，上,海,海客,户,户占,1/3,。本,地,地人,主,主要,购,购买,三,三房,用,用于,改,改善,居,居住,，,，但,目,目前,160,及以,上,上的,大,大户,型,型也,出,出现,了,了去,化,化较,难,难的,情,情况,。,。上,海,海人,以,以购,买,买两,房,房、,投,投资,为,为主,。,。目,前,前上,海,海客,户,户尚,未,未出,现,现钟,摆,摆式,的,的异,地,地上,班,班模,式,式，,随,随着,S1,号线,与,与上,海,海地,铁,铁的,对,对接,，,，未,来,来该,种,种模,式,式最,早,早可,能,能出,现,现在,花,花桥,。,。,昆山,商,商品,房,房销,售,售情,况,况与,经,经济,发,发展,周,周期,和,和主,流,流市,场,场运,行,行特,征,征相,吻,吻合,，,，体,现,现出,强,强大,的,的城,市,市经,济,济实,力,力。,昆,山,山,市,市,商,商,品,品,房,房,销,销,售,售,情,情,况,况,与,与,经,经,济,济,发,发,展,展,周,周,期,期,和,和,主,主,流,流,市,市,场,场,运,运,行,行,特,特,征,征,相,相,吻,吻,合,合,。,。,2005-2007,年，昆,山,山市商,品,品房和,商,商品住,宅,宅销售,面,面积双,双,双持续,攀,攀升，,2008,年出现,明,明显回,落,落，,2009,年受市,场,场行情,回,回暖重,新,新上行,，,，,2010,年受市,场,场大环,境,境的影,响,响销售,量,量下跌,近,近半；,在,在销量,受,受市场,行,行情波,动,动出现,涨,涨跌的,同,同时，,销,销售价,格,格持续,上,上涨，,2010,年两者,的,的价格,分,分别为,7556,元,/,和,7622,元,/,。,2011,年市场,对,对调控,政,政策免,疫,疫力加,强,强，修,复,复和适,应,应能力,提,提高。,2011,年昆山,房,房地产,市,市场对,国,国家宏,观,观调控,的,的政策,免,免疫力,加,加强，,修,修复和,适,适应能,力,力提高,。,。,2011,年前,10,个月，,昆,昆山楼,市,市除,2,月受外,围,围市场,限,限购对,购,购房人,群,群产生,心,心理影,响,响导致,成,成交量,锐,锐减外,，,，从,3,月开始,整,整体保,持,持稳定,水,水平，,这,这与部,分,分上海,人,人群受,限,限购影,响,响转而,进,进入昆,山,山市场,带,带动成,交,交量有,关,关。相,比,比,2010,年前,10,个月猛,涨,涨猛跌,的,的市场,行,行情，,今,今年昆,山,山楼市,显,显示出,了,了强大,的,的政策,免,免疫力,。,。,昆山房,地,地产市,场,场可以,划,划分为,六,六大板,块,块，即,：,：中心,城,城区、,城,城东板,块,块、城,南,南板块,、,、城西,板,板块、,城,城北板,块,块和花,桥,桥板块,。,。该六,大,大板块,是,是就整,个,个城市,来,来划分,的,的，与,市,市场上,业,业内习,惯,惯的板,块,块称呼,有,有所差,异,异（主,要,要体现,在,在业内,所,所称的,城,城南区,域,域是指,铁,铁南片,区,区，而,非,非包含,城,城市南,部,部五镇,在,在内的,南,南部区,域,域）。,六大板,块,块发展,时,时间和,成,成熟度,各,各不相,同,同，同,时,时也有,着,着各自,的,的特征,。,。总体,来,来说受,地,地缘效,应,应的影,响,响，昆,山,山本地,购,购房人,群,群跨区,域,域购房,的,的意向,较,较低，,更,更倾向,于,于优先,考,考虑在,过,过去长,期,期居住,的,的板块,置,置业。,板块特,征,征,整个市,场,场可以,划,划分为,六,六大板,块,块,萧林路,昆太路,虹祺北路,江浦路,新南路,陆丰东路,东城大道,昆嘉路,青阳路,六大板,块,块中，,中,中心城,区,区发展,最,最早、,配,配套完,善,善，接,受,受度最,高,高，以,本,本地客,户,户和新,昆,昆山人,为,为主；,城,城东板,块,块作为,规,规划发,展,展新城,，,，距离,上,上海较,近,近，发,展,展迅速,、,、配套,较,较为完,善,善，接,受,受度相,对,对较高,，,，主要,吸,吸纳上,海,海客户,、,、在昆,山,山工作,的,的外地,客,客户以,及,及由于,中,中心城,区,区房价,过,过高被,挤,挤压过,来,来的客,户,户；城,南,南板块,由,由于距,离,离主城,较,较远，,接,接受度,相,相对较,低,低，普,通,通住宅,主,主要为,当,当地人,群,群购买,，,，别墅,型,型物业,大,大多定,位,位为度,假,假的第,二,二居所,，,，以外,地,地客户,为,为主；,城,城西板,块,块拥有,自,自然生,态,态资源,条,条件较,好,好，市,场,场认可,度,度高，,是,是全市,公,公认的,改,改善型,居,居住区,域,域，主,要,要购房,人,人群是,是,是当地,客,客户和,看,看好良,好,好的自,然,然生态,景,景观的,上,上海客,户,户；城,北,北板块,发,发展最,晚,晚，居,住,住氛围,浓,浓厚，,多,多以当,地,地人购,房,房，上,海,海人购,房,房比例,低,低；花,桥,桥板块,距,距离上,海,海最近,，,，主要,吸,吸纳上,海,海人以,及,及在当,地,地开办,公,公司的,企,企业主,，,，租售,市,市场较,为,为活跃,。,。,板块特,征,征,市场上,以,以舒适,型,型产品,为,为主，,上,上海人,购,购房较,多,多选择,的,的是城,东,东和花,桥,桥，以,购,购买两,房,房户型,和,和投资,用,用途为,主,主。,整个市,场,场上普,通,通住宅,常,常见的,为,为高层,、,、小高,层,层建筑,形,形态，,以,以,90,、,100,的两房,和,和,130,、,140,的三房,为,为主，,属,属于舒,适,适型产,品,品，偶,见,见的小,户,户型或,紧,紧凑型,产,产品也,仅,仅是出,于,于区域,内,内产品,产,产异化,的,的考虑,。,。,上海人,群,群购买,普,普通住,宅,宅主要,考,考虑城,东,东和花,桥,桥这两,个,个距离,较,较近的,板,板块，,且,且以两,房,房、投,资,资为主,；,；如果,选,选择其,他,他板块,也,也以两,房,房为主,，,，但更,侧,侧重于,长,长期投,资,资以及,未,未来自,住,住。,中心城,区,区,以舒适,型,型产品,为,为主，,外,外地人,购,购房比,例,例较低,。,。,中心城,区,区是昆,山,山起步,最,最早、,发,发展最,为,为成熟,的,的板块,。,。板块,位,位置大,致,致范围,为,为：东,至,至青阳,路,路，南,至,至新南,东,东路，,西,西至江,浦,浦路，,北,北至萧,林,林路。,板块,内,内项,目,目价,格,格差,异,异较,大,大，,由,由于,市,市场,上,上业,内,内习,惯,惯将,高,高铁,南,南站,附,附近,区,区域,称,称呼,为,为城,南,南，,因,因此,城,城中,板,板块,除,除铁,南,南区,域,域外,，,，价,格,格普,遍,遍在,9000-13000,元,/,；铁,南,南区,域,域由,于,于距,离,离铁,路,路和,高,高速,公,公路,较,较近,，,，整,体,体环,境,境相,对,对差,一,一些,，,，除,临,临近,高,高铁,北,北侧,的,的中,星,星和,象,象屿,等,等若,干,干个,精,精装,修,修高,端,端项,目,目外,(14000,元,/,，,含,含装,修,修,4000,元,/,),，其,余,余项,目,目价,格,格相,对,对较,低,低，,基,基本,保,保持,在,在,7500-9000,元,/,。,中心,城,城区,由,由于,价,价格,高,高、,户,户型,舒,舒适,，,，因,此,此总,价,价也,较,较高,，,，板,块,块内,客,客群,主,主要,是,是当,地,地有,较,较强,购,购买,力,力的,人,人群,，,，以,及,及对,主,主城,完,完善,生,生活,配,配套,有,有强,烈,烈偏,好,好的,新,新昆,山,山人,。,。由,于,于板,块,块距,离,离上,海,海相,对,对较,远,远，,因,因此,上,上海,客,客户,比,比例,较,较低,。,。,板块,内,内产,品,品以,90,两房,、,、,130,三房,及,及以,上,上户,型,型为,主,主，,紧,紧凑,型,型户,型,型极,少,少，,产,产品,较,较为,舒,舒适,。,。,城东,板,板块,新城,发,发展,迅,迅速,，,，配,套,套较,为,为完,善,善，,产,产品,丰,丰富,，,，上,海,海人,群,群比,例,例较,高,高，,个,个别,项,项目,因,因推,广,广不,同,同、,上,上海,客,客户,比,比例,差,差异,较,较大,。,。,城东,板,板块,从,从,2009,年开,始,始进,入,入快,速,速发,展,展阶,段,段，,板,板块,主,主要,包,包括,了,了经,济,济技,术,术开,发,发区,、,、陆,家,家镇,部,部分,，,，以,及,及花,桥,桥镇,北,北部,区,区域,。,。,板块,内,内项,目,目主,要,要集,中,中在,经,经济,技,技术,开,开发,区,区，,项,项目,价,价格,主,主要,在,在,7500-8000,元,/,。,城东,板,板块,距,距离,上,上海,较,较近,，,，是,城,城市,未,未来,规,规划,发,发展,的,的新,中,中心,。,。受,城,城市,向,向东,发,发展,的,的利,好,好，,城,城东,新,新城,建,建设,带,带来,了,了房,地,地产,市,市场,的,的快,速,速发,展,展。,受,受政,府,府规,划,划的,引,引导,，,，生,活,活配,套,套较,为,为完,善,善。,板,板块,内,内项,目,目客,群,群受,推,推广,思,思路,的,的影,响,响较,大,大，,整,整体,来,来看,上,上海,人,人群,比,比例,较,较高,，,，但,也,也不,乏,乏珠,江,江御,景,景这,样,样因,为,为拆,迁,迁客,户,户关,注,注、,口,口碑,传,传播,使,使得,本,本地,客,客户,占,占大,多,多数