尊地_超高层住宅案例的系统研究_58p

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,2010,年房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量房地产资料免费下载,0755-83513598 QQ:69031789,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,*,超高层住宅案例的系统研究,2010,年房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量房地产资料免费下载,0755-83513598 QQ:69031789,1,当,国外,超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；,当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；,当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；,当超高层成为一种,“,现象,”,前；,我们需要准备些什么？,当,香港,寸土寸金导致的超高层常态逐渐,“,传染,”,给内地；,当,深圳、上海等一线城市,超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受；,当,青岛、杭州、海口等资源型城市,对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒；,当,2008,年类似成都等,二三线城市,超高层住宅开始出现,“,井喷,”,2010,年房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量房地产资料免费下载,0755-83513598 QQ:69031789,超高层与普通高层的差别在哪里？,当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？,在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？,对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究,决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关,进而我们又发现：,市场超高层成功在,城市、地段资源、成本、客户、开发商作为,等存在着某些共性；,我们得出：,4,超高层是什么？,5,从成本与技术角度,：超高层相比普通高层产生了质的变化,我国,民用建筑设计通则,（,JG3787,）将住宅建筑层数划分为：,1,3,层为低层；,4,6,层为多层；,7,9,为中高层；凡,超过,100,米均为超高层,。,联合国,1972,年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（,1,）,9,16,层（最高为,50,米）；（,2,）,17,25,层（最高到,75,米）；（,3,）,26,40,层（最高到,100,米）；,40,层以上（即超高层建筑）,。,日本建筑大辞典将,5,6,层至,14,15,层的建筑定为高层建筑，,15,层以上为超高层建筑。,100,米高度带来的质的变化,户型,成本,实用率,安全性,物业管理,通透性差,异形房间,面积的影响,阳台,开窗,公摊较高,消防楼梯增加,每,50,米设置避难层,实用率多在,70,左右,成本比高层高出,15%,25%,对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加,电梯安全系数,可燃性材料增加,人员疏散问题,便于统一管理,日常运行能耗高,后期维护管理费用高,其他,开发周期拉长,智能化技术的使用,水系统、配电、消防要求的变化,超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过,100,米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。,2010,年房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量房地产资料免费下载,0755-83513598 QQ:69031789,6,从客户感知角度,：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异,独栋、双拼、联排,叠拼、洋房、多层,小高层,高层、超高层,对高度的感知,对空间的感知,低,中低,中,高,有天有地，独门独院,邻里空间，亲近院落,空中感受，俯视园林,开阔视野，远眺景观,从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感,高度：,能够接受,20,多层的高度也能够接受,40,层左右的高度,；在地平线上仰视对,20,与,40,层感知差别不大,景观：,同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的,远眺景观好于高层,户型：,高层与超高层面临的户型问题类似，,空间感觉类似,2010,年房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量房地产资料免费下载,0755-83513598 QQ:69031789,7,从销售价格角度,：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价,综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：,看不到景观的楼层与高层均价相差无几；,可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差,超高层楼盘,超高层均价,高层均价,备注,深圳金域蓝湾,17000,元,/,平米（,2006,年），排除市场泡沫，正常价位为,9000,元,/,平米,8200,元,/,平米,（,2004,年）,珠海金域蓝湾,2008,年,8,月,4,日，均价,16000,元,/,平米,15000,元,/,平米,超高层,33,层以下价格与高层接近，,33,层以上价格出现跳差,芜湖世茂滨江花园,预计均价,8500,元,/,平米,预计均价,8000,元,/,平米,武汉世茂锦绣长江,均价,15000,元,/,平米,均价,14500,元,/,平米,8,技术要求产生质的变化，成本增加,客户对高层与超高层的感知没有明显区别,与高层价格无大的差别，但顶层部分可以实现溢价,1,2,3,所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格上都与高层无本质差别,那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？,9,超高层住宅的市场共性六大规律,10,澳大利亚黄金海岸,Sierra Grand,迈阿密海岸线案例,新加坡吉宝湾,国外案例,国内案例,香港凯旋门,香港贝沙湾,深圳万科俊园,深圳擎天华庭,深圳港立豪园,青岛东海路,9,号,成都河畔新世界,成都华宇金沙港湾,杭州盛元慧谷,杭州东方润园,宁波凌江名庭,重庆海客瀛洲,超高层系列,万科金域蓝湾系列,深圳、珠海、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州,世茂滨江系列,上海世茂滨江花园,哈尔滨世茂滨江新城,南京世茂滨江新城,武汉世茂锦绣长江,福州世茂外滩花园,芜湖世茂滨江花园,昆山世茂蝶湖湾,案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例进行模式照抄，,而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条件。,通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功,6,大共性规律,11,在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑,市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：,经济发展水平较高,城市的,GDP,总量达到,3000,亿元以上超高层开始出现,城市的,GDP,总量达到,6000,亿元以上超高层大量出现,城市化率较高,城市化率达到,60,左右开始出现超高层,城市化率达到,80,左右超高层大量出现,现象,城市,GDP,（亿元）,城市化率,超高层住宅大量涌现,北京,9120,84.3%,上海,11765,88.7%,广州,6744,78.5%,深圳,6657,100%,开始出现超高层住宅,武汉,3100,68%,南京,3207,75%,佛山,3558,80%,成都,3320,55,青岛,3700,59%,福州,1975,50,超高层成功共性一,出现超高层的城市基本指标,12,超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动,超高层多具有强势水景资源,世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源,，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等,超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担,“,城市运营商,”,角色,开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值,综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享,在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合,楼盘,技术指标,城市运营商,物业类型,武汉世茂锦绣长江,占面：,90.25,万,建面：,165,万,容积率：,2.3,绿化率：,53.6%,从两江四岸复合功能区（,RBD,）发展要求出发,，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；,不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展,住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；,占总体量,20,的,商业、写字楼、酒店,为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象,南京世茂滨江新城,占面,:51,万,建面,:150,万,容积率：,2.3,绿化率：,65%,所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域,，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域,新城由,17,栋,50,层的,超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市,等组成,福州世茂外滩花园,占面：,77357,建面：,27,万,容积率：,2.73,绿化率：,56.30%,项目根据福州,东扩南进,的未来城市格局，开发闽江沿岸,150,米纯板式超高层豪宅，,4,栋百米板式豪宅,商业配套,，,6000,平米,五星级会所,芜湖世茂滨江花园,占面：,19,万,建面：,56.5,万,容积率：,2.73,绿化率：,60%,位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程,滨江公园的一期工程内，三号地块,应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心,由,8,幢,33,53,层的高层、超高层住宅和,2,幢,五星级酒店,组成,超高层成功共性二,芜湖世茂滨江花园,武汉世茂锦绣长江,13,市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质,超高层成功共性三,超高层客户共性,世茂滨江系列,万科金域蓝湾系列,成都、重庆、杭州,深圳、上海,经历丰富,愿意尝试新鲜事物,能够接受创新,经济实力较强,视野开阔，见多识广,大城市生活背景,14,面对客户对超高层的抗性，,开发商,从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知,如今超高层就像,3,、,4,年前的小高层，客户有抗性，但我们持乐观态度，,作为开发商，我们主要从居住感觉上加以引导，同时物管服务前置,成都天玺项目负责人 陈先生,超高层成功共性四,阶段,初级阶段,发展阶段,成熟阶段,特征,中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现,超高层住宅数量增多,超高层住宅大量出现,客户主要特征,抗性大,抗性弱化，接受度提高,接受度明显提高,旧有的居住观念仍未被打破；,放大,超高层居住的,不安感,；,对超高层居住持好奇，怀疑态度,旧有居住观念被打破；,持有观望态度、从众心理；,淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点,；,产生超高层居住优越感,理性看待超高层居住,；,优势意识增强,发展商作为,相对保守的开发策略；,挖掘关系客户,、有区域情结的客户；,诉求完善的城市配套,引导：强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感；,注重规划、建筑、园林设计,：以景观为导向的产品规划，高品质产品，景观最大化，园林尺度扩大；,选址上占据较好的景观资源,倡导新的生活方式,；,丰富产品线；,服务升级：物管服务前置,；,发挥品牌优势,超高层发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式,访谈纪要,15,所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本,在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。,超高层成功共性五,建安成本,3000,元,/,16,超高层销售均价与开发成本之比（简称,S,比）的不同会导致超高层开发模式的不同,“S,比”带来的两种开发模式：,S,2,时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端；,S,2,时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景） ，产品层级属中高端,世茂滨江系列,S,值均大于,2,，金域蓝湾系列,S,值则小于,2,；,世茂与万科均进入福州，但福州世茂外滩花园,S,值为金域蓝湾的,2,倍，缘于万科取地价格为世茂的,4,倍，世茂积极参与政府规划，取地成本相对较低,楼盘,开发成本,销售均价,S,比（,S=,销售均价,/,开发成本）,世茂滨江系列,上海世茂滨江花园,1,万元,/,平方米,3,万元,/,平方米,3,南京世茂滨江新城,4193,元,/,平方米,1.3,万元,/,平方米,3.1,武汉世茂锦绣长江,6590,元,/,平方米,1.45,万元,/,平方米,2.2,福州世茂外滩花园,5000,元,/,平方米,1.2,万元,/,平方米,2.4,芜湖世茂滨江花园,3809,元,/,平方米,8000,元,/,平方米,2.1,万科金域蓝湾系列,深圳金域蓝湾,4500,元,/,平方米,9000,元,/,平方米,2,珠海金域蓝湾,4500,元,/,平方米,7500,元,/,平方米,1.7,成都金域蓝湾,5172,元,/,平方米,8981,元,/,平方米,1.74,注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾,“,S,比,”,计算，超高层销售均价以排除,2007,年市场泡沫、市场正常情况下均价计算,超高层成功共性六,17,超高层市场成功实现共性总结,城市因素,共性,1,：城市,GDP,总量达到一定层级,共性,2,：城市化率达到一定水平,共性,6,：市场具有较高的可实现售价预期,共性,4,：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质,区域因素,价格因素,客户因素,共性,3,：超高层多位于城市新区或核心，并依赖强势资源驱动,共性,7,：,S,比的不同会导致超高层开发模式的不同,共性,5,：开发商从各个层面对客户抗性进行引导,这些共性并不适用于每一个案例，但来源于一些类似的成功要素的总结,18,匹配超高层出现的共性条件后，超高层如想在市场成功实现，仍需开发商有所作为,针对客户可能存在的抗性的引导,：,可能存在的抗性,抗性的原因,有效的解决方案,选择适合项目的开发模式,开发模式有哪些,明确模式选择的前提条件,适合项目的超高层规模,超高层在项目整体中的作用,匹配超高层共性条件后的,开发商作为,选择不同的开发模式，将带来全然不同的产品线,19,超高层两种发展模式案例研究,20,我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究,世茂滨江,系列超高层,一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在,100,万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化率,50%,以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润,70%,万科,金域蓝湾,系列超高层,二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致园林，提高单位成本,成都,系列超高层,2007,年为成都超高层转折点，,08,年出现井喷。其中超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超高层开发以外来品牌开发商为主,上海、南京、武汉、,福州、成都、芜湖等,世茂滨江系列超高层,深圳、珠海、福州、,成都等金域蓝湾系列,超高层,外滩、湖畔新世界、,时代豪庭、远大郎朗,风景等成都系列超高层,21,世茂滨江超高层系列案例,楼盘,景观资源,技术指标,物业类型,产品户型,价格,地价、投资额等,上海世茂滨江花园,一线江景,占地,22.06,万平米，,建面,70,万平米,容积率,2.9,绿化,率,70%,6,栋,49,55,层超高层公寓与,1,栋,60,层酒店式公寓,户型从四房两厅到一房一厅，从,80,多平米到,300,多平米,总投资达,50,亿人民币；,目前三级市场价格：,3.5,4.2,万元,/,平方米,仅拆迁费意向，就投入了,20,亿元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造独特规划效果，保证户户“前江后园”景观,南京世茂滨江新城,地处南京长江、秦淮河口,占面,:510000,平方米,总建面,:150,万平方米,容积率,：,2.3,绿化率,：,65%,开发周期,:,三期,总户数,:8000,新城由,17,栋,50,层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、中小学以及大型购物超市等组成,“,家家面江，户户有景”，户型上采用三梯四户和三梯两户设计,110-270,平 毛坯,13000,元,/,平，精装修,17000,元,/,平,均价,:13000,元,/,平方米,18,亿买地,1000,亩，总投资将超过,100,亿，楼面地价,0.12,万元,/,平方米，公司未来三年收益提供保障,武汉世茂锦绣长江,2,公里长江景观,用地面积,90.25,万，,规划净用地面积,为,65.02,万 ，,容积率,2.3,。,绿化率,53.6%,项目整体建筑面积,165,万，投资超过,100,亿,住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅。,占总体量,20,的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象,二期奇数层,257,平米，偶数层,255,平米,均价,14500,元,/,平米,规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公共空间，烘托高端物业价值,福州世茂外滩花园,一线江景,占地,77357,平方米，,总建筑面积,27,万,M2,容积率,2.73,绿化率,56.30%,150,米纯板式超高层豪宅,4,栋百米板式豪宅,起价,:8000,元,/,平方米均价,:12000,元,/,平方米,地价,+,建造成本大约在,5000,元,/,平米，预计每平方米每天租金大约在,2-3,元，大约,10,年左右就可以收回,芜湖世茂滨江花园,坐拥,2,公里浩淼长江岸线,总投资,近,50,个亿，,占地,280,余亩，,总建筑面积,56.5,万平方米,绿化率,60%,由,8,幢,33-53,层的高层、超高层住宅和,2,幢五星级酒店组成,在户型设计上，采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江端头，设计了全江景户型；整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开,2008,年,1,月,1,日开工。目前，周边小区在,4700,元到,5000,元。估计世茂精装房售价达,8000,元,占地,280,余亩，,4.01,亿元巨资摘得该地块,22,万科金域蓝湾系列超高层案例,楼盘,景观资源,技术指标（单位：平米）,物业类型,产品户型,价格,备注,占面,建面,容积率,深圳金域蓝湾,一线海景：靠近红树林及深圳湾，南北主视野毫无阻挡，,3,层以上可看海,6.3,万,42,万,6.58,一期为,4,栋,33,层高层、二期为,4,栋,34,层波浪型高层，三期为,2,栋,47,层超高层,三期超高层户型分别是,110,130,平米二房和,140,160,平米三房,一二期均价：,8200,元,/,平方米 （,2004,）；,三期均价：,17000,元,/,平方米 （,2006,）,万科地产第一个滨海全景观住宅项目超大型海滨高尚住宅,(,高层,),，弧形大曲线布局，出挑深远大阳台,珠海金域蓝湾,一线海景：南向可眺望珠海渔女及市景，东向可直视香洲渔港，东南向可观赏野狸岛,2.4,万,9.2,万,3.9,1,栋,47,层超高层，,3,栋,33,层高层，,6,套商,HOUSE,。超高层住宅建设完工后将成为珠海住宅第一高度，树立珠海情侣路新地标,超高层以,180,平米的三房和,103,平米的二房为主,，高层主力户型为,150,175,平米的三房，其次为,90,105,平米的二房及,205,210,平米的四房，另有少量顶层复式,均价：,15000,元,/,平方米,超高层作为三期最后推出，目前尚在认筹。,福州金域蓝湾,16,万,16.5,万,2.3,拟建超高层、高层及少量联排别墅，延续金域系列产品品质，目标客户定位于福州中高端消费群体,项目案名“万科金域榕郡”业，形象广告开始出街，项目具体情况尚未公开。,成都金域蓝湾,河景：西临沙河,7.4,万,35,万,5,35,、,36,层高层，,5,层多层。,户型方面以两房、三房为主，两房,95-120,平方米，三房,135-150,平方米,均价,:8981,元,/,平方米,新古典主义建筑风格,成都超高层系列案例,楼盘,景观资源,技术指标,物业类型,产品户型,价格,备注说明,成都外滩,高层可看府南河,占地面积：,16666.75,平米,建面：,145000,平米,容积率：,8.7,绿化率：,32%,41,层，,5,栋,77-142,平方米,均价,7500,元,/,平方米,去年,11,月,24,日开盘，本次推出共,726,套，至今销售约,50%,河畔新世界,拥有,3000,米的超长自然河岸线,占地面积,:1100055,平方米,总建筑面积,:3000000,平方米,3,栋,50,层高超高层电梯住宅，面积从,180,余平方米至,200,余平方米,2008,年,4,月,27,日开盘，首推双拼（,300,350,平米）和,18,层小高层（,200,平米以上）,未定,超高层、高层、小高层、多层、别墅由北向南依次排布,远大,朗朗风景,总建筑面积,:150000,平方米,容积率：,4.16,绿化率：,70%,朗朗风景,33,层,户型增加了更多超大露台和空中花园，全赠送的露台面积多达,40,多平米，比普通住宅多出了近,10%,的阳光和清风,四期朗朗风景价格未定。按揭,8,成,30,年，享受青年置业计划,城市理想大厦,城市中央景观,占地,9.7,亩，总建面,8,万,6,千多平方米。,容积率：,4.8,28,层高层，,37,层超高层,A,塔楼，为,37,层和,30,层的,35-70,精装户型，,B,塔楼，为,28,层和,23,层精装,SOHO,商务空间，,均价,12000,元,/,平米,4,月,12,日开盘，推出,5,17,层，预计销售,60,时代豪庭,河景,42,层，,3,栋,106-155,平方米，共,5,款户型，其中，,106,平方米的户型为,2,房,2,厅,2,卫,均价为,10000,元,/,平方米,开发商：九龙仓地产,上锦美地,临河水公园，城市中心景观,占地面积,:6206.41,平方米,总建筑面积,:55948.53,平方米,总户数,:539,停车位,:320,绿化率：,26.6%,41,层，,1,栋,48-55,平米一居,72-94,平米两室,102-125,三房,均价,7500,元,/,平方米,项目,4,越,12,日开盘，至今销售,40,凌俊,公园景观，城市配套景观,用地面积为,7040.7,平方米，总建筑面积,93818.81,平方米,住宅,45,层，商务公寓,47,层,住宅主力面积,5070 m,2,左右，三梯八户；商务公寓主力面积,3050m,2,左右,商务公寓楼，目前工作进度,5,24,通过案例分析，我们发现,决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关,我们得出，最终,决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关,楼盘,开发成本,销售均价,上海世茂滨江花园,1,万元,/,平方米,3,万元,/,平方米,南京世茂滨江新城,4193,元,/,平方米,1.3,万元,/,平方米,武汉世茂锦绣长江,6590,元,/,平方米,1.45,万元,/,平方米,福州世茂外滩花园,5000,元,/,平方米,1.2,万元,/,平方米,芜湖世茂滨江花园,3809,元,/,平方米,8000,元,/,平方米,深圳金域蓝湾,4500,元,/,平方米,9000,元,/,平方米,珠海金域蓝湾,4500,元,/,平方米,7500,元,/,平方米,成都金域蓝湾,5172,元,/,平方米,8981,元,/,平方米,福州金域蓝湾,1,万元,/,平方米,1.2,万元,/,平方米,成都外滩,4000,元,/,平方米,7500,元,/,平方米,超高层规模,销售均价,/,开发成本,我们将,“,销售均价,/,开发成本,”,拟为,“,S,比,”,，那么,S,比值的不同是否会形成超高层不同的开发模式呢？,注,：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾,“,S,比,”,计算，超高层销售均价以排除,2007,年市场泡沫、市场正常情况下均价计算,25,按,S,比大小可将楼盘分为两种模式，大于,2,属于价值主体模式；,S,比小于,2,归类形象主导模式,我们认为，按,S,比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于,2.0,的楼盘属于价值主体模式；,S,比小于,2.0,的楼盘归类形象主导模式,价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,S,比,=,销售均价,/,开发成本,S,比,楼盘,S,比,价值主体,上海世茂滨江花园,3,南京世茂滨江新城,3.1,武汉世茂锦绣长江,2.2,福州世茂外滩花园,2.4,芜湖世茂滨江花园,2.1,1,2,3,4,5,10,S,比,2,S,比,2,价值主体模式,形象主导模式,楼盘,S,比,形,象,主,导,深圳金域蓝湾,2,珠海金域蓝湾,1.7,成都金域蓝湾,1.74,福州金域蓝湾,1.2,成都外滩,1.15,7,8,9,10,6,26,价值主体与形象主导两种开发模式核心点对比,定位,客户,园林,配套,资源强度、项目规模、容积率,规划排布、产品比例、梯户比、实用率、平面组织、增值体系,客户关注点、解除抗性的共性,绿化率,功能定位、档次定位,城市价值,会所、物管、商业,自身属性,产品,两种开发模式核心点对比,27,形象主导模式及价值主体模式适应性,KPI,条件研究,形象主导,（以金域蓝湾系列为例）,价值主体,（以世茂滨江系列为例）,核心,“S,比”,远小于,2,大于,2,项目属性,资源属性,二线资源、高容积率、中型规模项目,一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目,定位,定位高端、纯住宅、侧重项目利润,定位顶级、综合体、注重城市融合,产品,分摊容积率、超高层仅占,20%,30%,、一梯多户,超高层占,80%,90%,、一梯两户为主,园林,绿化率小于,30%,，小规模、精致园林、单位成本提高,绿化率大于,50%,，大规模，国际综合主题园林、,配套,依托现有配套体系，自身配套弱,自建城市级配套（复合功能）,自身能力,资金实力,较强的资本实力,雄厚的资本实力,品牌效应,一定的品牌效应,较强的品牌效应,政府依赖度,政府支持依赖度弱,与政府良好的关系,区域运营能力,功能单一，项目自身运作能力较强,很强的区域运营的能力,28,资源强度方面,，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域蓝湾系列多为二线水景资源,世茂滨江系列,上海世茂滨江花园,福州世茂外滩花园,芜湖世茂滨江花园,武汉世茂锦绣长江,南京世茂滨江新城,景观资源,一线黄浦江江景,一线闽江江景,坐拥,2,公里一线长江岸线,2,公里一线长江景观,一线江景、秦淮河口,万科金域蓝湾系列,深圳金域蓝湾,珠海金域蓝湾,天津金域蓝湾,成都金域蓝湾,南京金域蓝湾,景观资源,二线海景,一线海景,二线湖景,：,12.45,公顷的滨海湖,弱势河景,：沙河,一线河景,：北面看牛首山河和秦淮河景,世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源,，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等,金域蓝湾系列水景资源相对弱于世茂滨江系列,；金域蓝湾系列资源多为湖景、河景，多为二线景观，如天津金域蓝湾、成都金域蓝湾等,自身属性,资源,规模,容积率,29,规模方面,，世茂滨江多为,100,万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为,30,万平米以下中等规模项目,世茂滨江系列多为,100,万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为,30,万平米以下中等规模项目,世茂滨江系列,上海世茂滨江花园,南京世茂滨江新城,芜湖世茂滨江花园,武汉世茂锦绣长江,占面,22,万,51,万,19,万,90,万,建面,70,万,150,万,56,万,65,万,万科金域蓝湾系列,深圳金域蓝湾,珠海金域蓝湾,天津金域蓝湾,成都金域蓝湾,占面,6.3,万,2.4,万,6,万,7.4,万,建面,42,万,9.2,万,24,万,35,万,金域蓝湾系列占面均在,8,万平米以内；,建面平均为,25,万平米,，其中最高为深圳金域蓝湾为,42,万平米,自身属性,资源,规模,容积率,世茂滨江项目占面均在,50,万平米左右，最高南京世茂滨江新城达,150,万平米；,世茂滨江建面平均都超过了,100,万平米,30,容积率,，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列为中高容积率，成都超高层为高容积率,世茂滨江系列,上海世茂滨江花园,福州世茂外滩花园,芜湖世茂滨江花园,武汉世茂锦绣长江,南京世茂滨江新城,容积率,2.9,2.73,4.17,2.3,2.3,万科金域蓝湾系列,深圳金域蓝湾,珠海金域蓝湾,天津金域蓝湾,成都金域蓝湾,南京金域蓝湾,容积率,6.58,3.9,4,5,2,成都超高层,成都外滩,河畔新世界,远大,朗朗风景,城市理想大厦,时代豪庭,上锦美地,容积率,8.7,3.9,4.16,4.8,3,2,R=2.0,3.0,R=3.0,7.0,R=4.0,8.0,自身属性,资源,规模,容积率,世茂滨江系列容积率集中在,2.0,3.0,，属超高层低密度项目；金域蓝湾系列容积率较高，为,3.0,7.0,；相比，成都超高层容积率高于强两者，为,4.0,8.0,。,31,超高层选择何种模式的前提条件,价值主体,形象主导,海口蓝城广场项目匹配模式,自身属性,规模,大规模,中型规模,239,亩，在长秀片区属大规模项目,资源,一线资源,二线资源,二线海景资源,容积率,低容积率,中高容积率,中高容积率,开发商,资金实力,较强的资本实力,一定的资本实力,持续的资本实力,品牌效应,较强的品牌效应,较强的品牌效应,较强的品牌效应,政府合作,与政府良好的关系,较少,本项目由长信与有政府背景的城投合作开发,区域运营能力,较强的区域运营的能力,无,无特殊要求,匹配超高层两种模式，我们发现，海口蓝城广场项目与形象主导模式较接近，但不同点在于我们项目规模在长秀片区属大规模，同时有着良好的政府合作背景。,海口蓝城广场超高层前提条件模式匹配,32,定位,：价值主体模式多定位顶级、综合体运营，主动承担“城市运营商”角色；形象主导型则定位中高档、纯住宅、首要关注项目利润层面,世茂滨江,上海世茂滨江花园,福州世茂外滩花园,芜湖世茂滨江花园,武汉世茂锦绣长江,南京世茂滨江新城,功能定位,超高层住宅、,1,栋,60,层酒店式公寓,超高层豪宅、,摩尔商业街、,5000,平米超豪华会所,高层、超高层住宅、,2,幢五星级酒店,超高层、占总体量,20,的商业、写字楼、酒店,超高层、,五星级酒店、商业步行街、市民广场、幼儿园、中小学、超市,档次定位,全国顶级,福州顶级,芜湖顶级,顶级,顶级,城市价值,根据福州,东扩南进,的未来城市格局，开发闽江沿岸,三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心,不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展,所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域,万科金域蓝湾系列,深圳金域蓝湾,珠海金域蓝湾,天津金域蓝湾,成都金域蓝湾,厦门金域蓝湾,南京金域蓝湾,功能定位,住宅,住宅、商,HOUSE,住宅,住宅,住宅,住宅、商业街,档次定位,高档,高档,中,/,高档,中,/,高档,中档,高档,城市价值,万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新,定位,功能定位,档次定位,城市价值,功能定位,，,价值主体模式定位为住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等综合体,，,形象主导型,以纯住宅为主,，少量附有商业；,档次定位,，价值主体模式定位,全国或城市顶级,，形象主导型为,中高档,；,城市价值,，,价值主体模式,多位于城市政务新区，主动承担,“,城市运营商,”,角色,，综合体运营考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益；,形象主导型,注重项目本身利润层面,武汉世茂锦绣长江,33,价值主体模式多为纯超高层产品,，,单排布置超高层建筑，降低建筑,密度，注重户户观景，追求综合运营能力,产品,规划排布,产品比例,户型,价值主体规划排布要点：,注重综合盈利能力，而非单追求纯住宅利润最大化,如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅,主体建筑沿江弧形排列，单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积 ，解决多排布置所造成的视线遮挡；,降低建筑密度，板式结构设计使户户实现,“,前观江景，后拥园景,”,世茂超高层降低建筑密度，单排布置，前后错落布置，视线互不遮挡，保通风性,上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化,南京世茂滨江新城在沿江一线规划商铺，而非住宅,福州世茂外滩沿闽江一线设世茂摩尔街 外滩,188,号,34,复合产品规划,，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观,产品,规划排布,产品比例,户型,一期,33,层高层,二期,33,层高层,三期,47,层超高层，,158m,项目容积率：,7,深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期,珠海金域蓝湾，超高层保证海景，不影响其他物业开发,形象主导模式规划排布要点：,以超高层分摊高容积率，利用项目的整体溢价，以时间换空间；,超高层为整个项目树立形象标杆，,和高层等半围合式布局形成组团；,独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发,成都湖畔新世界排布相对独立，聚集,35,超高层与其他物业类型关系处理方面,，价值主体注重超高层江景最大化，低密度物业则占据社区内园林景观；形象主导，超高层与高层等隔离、分期分组团开发,价值主体，,多以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立；高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感；低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源景观；,形象主导超高层与其他物业往往隔离，分期、分组团开发,深圳金域蓝湾，,以超高层消化高容积率，并置于末期开发，利用项目的整体溢价，以时间换空间；,珠海金域蓝湾,，采用一座超高层和三座高层半围合式布局形成两个组团，通过合理的折板式楼型设计，,超高层,90%,户型拥有多角度的优良海景资源，实现景观资源价值最大化,高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感,低密度物业占据社区内部最佳资源,产品,规划排布,产品比例,户型,一期,33,层高层,二期,33,层高层,三期,47,层超高层，,158m,项目容积率：,7,深圳金域蓝湾,珠海金域蓝湾,36,产品比例,，超高层占价值主体模式,80%,90%,以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占,20%,30%,价值主体模式，超高层比例往往占,80%,90%,以上,如上海、南京、福州、武汉世茂滨江系列为,100%,超高层住宅；,形象主导模式，超高层比例仅占,20%,30%,，产品线丰富，包括高层、多层、别墅等产品。,如金域蓝湾系列,世茂滨江系列,上海世茂滨江花园,福州世茂外滩花园,芜湖世茂滨江花园,武汉世茂锦绣长江,南京世茂滨江新城,产品比例,超高层住宅、,1,栋,60,层酒店式公寓,150,米纯板式超高层豪宅,4,栋百米板式豪宅,由,8,幢,33-53,层的高层、超高层住宅,纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅,17,栋,50,层的超高层建筑,万科金域蓝湾系列,深圳金域蓝湾,珠海金域蓝湾,天津金域蓝湾,成都金域蓝湾,南京金域蓝湾,产品比例,一期为,4,栋,33,层高层、二期为,4,栋,34,层波浪型高层，三期为,2,栋,47,层超高层,1,栋,47,层超高层，,3,栋,33,层高层,9,栋,33,层高层,35,、,36,层高层，,5,栋多层,45,栋,18,层住宅、,10,栋,30,层住宅,产品,规划排布,产品比例,户型,37,户型,，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高,价值主体一个交通核往往有两户两部电梯、三户三部电梯、两户三部电梯，舒适性高；,形象主导模式，一个交通核往往为三户三部电梯、四户三部电梯、五户四梯,产品,规划排布,产品比例,户型,上海世茂滨江花园一梯二、一梯三,三梯三户、三梯两户,三梯三户、三梯四户,两梯两户,南京世茂滨江新城,珠海金域蓝湾，,31,层以下为三梯四户，,31,层以上为三梯三户,A,B,C,C,D,深圳金域蓝湾以四梯五户为主,38,户型，,价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点,开阔江景卧室与客厅；,双层中空钢化玻璃落地窗，,主人生活区与佣人服务区分隔明确,产品,规划排布,产品比例,户型,附赠约,11,平米双南向花园平台；,附带约,7,平米独立休闲空间；,主卧区可设置独立衣帽间，,附带卫生间,天津金域蓝湾,上海世茂滨江花园,客房飘窗设计，法式园林尽收眼底；,主卧大面积观景窗；,主卫飘窗设计,客厅配以观景大阳台,深圳金域蓝湾,南北通透，全海景阳台,每户独有两层高阳台,主人房附超大凸窗,形象主导模式户型亮点,满足基本舒适性需求,入户花园、挑高露台等大面积赠送比,价值主体模式户型亮点,功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看一线江景；,舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等,南京世茂滨江新城,39,建筑风格,，采用现代都市风格，价值主体模式项目更展现滨海建筑风情,建筑风格均采用现代都市风格,，采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶）,部分项目展现滨海建筑风情,。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情,产品,建筑风格,增值体系,限制条件,芜湖世茂滨江,福州世茂外滩,南京世茂滨江,珠海金域蓝湾,40,低层抗性处理,，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层无海景客户抗性,整个地基抬高,5,米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度,抬高地基，更将大自然水景与小区绿化融为一体，创造人与自然和谐共生的滨水环境。,产品,建筑风格,增值体系,限制条件,架空层的高度,(,超过,7m),，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现多数楼层都看海的目标,架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富,深圳金域蓝湾,南京世茂滨江新城,上海世茂滨江花园,园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性,不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，达成销售,41,成本控制,，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制,价值主体模式基于城市运营、综合体发展等战略往往较少进行阶段性成本控制，而是大手笔投资；,相比形象主导通过各种策略进行全方位成本控制。力求成本最小，利润最大化。,17,层，,33,层为避难层（设计要求每,16,层有避难层），做到,47,层（顶层为复式），用足设计，控制成本,超高层建筑有抗风要求，项目在,29,层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本,产品,建筑风格,增值体系,限制条件,世茂滨江系列,上海世茂滨江花园,芜湖世茂滨江花园,武汉世茂锦绣长江,南京世茂滨江新城,投入,成本,总投资达,50,亿,4.01,亿元 地价,31,5,亿成交价,18,亿买地，总投资,100,亿,世茂滨江系列缘于大规模购地、一线江景稀缺资源、综合体发展战略、城市运营商等因素，投资更有长远意识，较少计较阶段性成本控制,42,避难层处理,，超高层避难层可做空中花园，基于成本考虑超高层可争取减少建避难层,香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为项目一大卖点；,基于成本考虑超高层可争取减少建避难层,南京世茂滨江新城仅做地下两层防空层，类似避难层；,珠海金域蓝湾也未做避难层,产品,建筑风格,增值体系,限制条件,香港凯旋门,62,层避难层做成,7,大小型主题空中花园，联合组成,4,层空中会所，成为项目一大卖点,香港凯旋门,“,我们没有做避难层，但我们楼梯是剪刀梯、楼梯、电梯多，可以避免安全问题。,”,南京世茂滨江新城销售员,43,形象主导模式以精致化小型园林为主，价值主体模式则倾力打造大规模国际化主题园林,厦门金域蓝湾泰式精致园林,苏州园林,奥运公园,德式绿荫天鹅湖,英式大草坪,夏威夷冲浪沙滩,法式迷宫花园,上海世茂滨江花园,16,万平方米六大主题园林景观,世茂滨江系列,绿化率,绿化面积（万平米）,上海世茂滨江花园,70%,15.44,南京世茂滨江新城,65%,33.15,武汉世茂锦绣长江,53.60%,34.85,福州世茂外滩,56.30%,4.36,芜湖世茂滨江花园,60%,11.19,金域蓝湾系列,绿化率,绿化面积（万平米）,深圳金域蓝湾,40%,2.55,珠海金域蓝湾,35%,0.84,天津金域蓝湾,35%,2.10,成都金域蓝湾,30%,2.22,南京金域蓝湾,40%,10.88,世茂滨江系列园林特点：大规模、主题化，绿化率超过,50%,；金域蓝湾为精致化小型园林，绿化率在,30%,左右,园林,规模,成本,44,形象主导模式精致园林单位成本提高，价值主体模式大规模园林总投资成本高，但有效支撑综合体运营,形象主导模式为求利润最大化,，园林尺度较小，但一定做精致，因此,园林单位成本比一般园林提高,，,每平米提高,1000,元,；,价值主体模式园林尺度扩大,（如上海世茂滨江花园园林占地,16,万平米），,一方面为解决低层客户抗性,，烘托高端物业价值，,另一方面，有效支撑酒店式公寓以及办公等综合体运营。,天津万科金域蓝湾,成都万科金域蓝湾,深圳金域蓝湾,珠海金域蓝湾,昆山蝴蝶湾,芜湖世茂滨江,武汉世茂锦绣长江,园林,规模,成本,45,会所,，价值主体模式大规模豪华会所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营；形象主导模式会所规模小，仅满足业主日常需求,价值主体模式大规模豪华会所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营；,世茂滨江系列会所多为,1.5,万平米左右超豪华会所，且会所引用国际会所管理公司直接管理,形象主导模式会所规模小，仅满足业主日常需求,目前国内二线城市楼盘会所几乎,100%,亏损经营，因此金域蓝湾系列以及成都超高层在会所投资较少，更多仅作为销售阶段卖点，客户入住后，会所多空闲,配套,会所,物管,商业,南京世茂滨江新城,多种功能大型主题会所，由美国会管理,上海世茂滨江花园,1.5,万平米超豪华会所,深圳金域蓝湾会所健身房及棋牌室,46,物管方面,，价值主体模式多配以国际标准物管，为客户提供管家专属服务，形象主导模式物管以人性化见长,全方位智能化服务；,人性化氛围管理；,24,小时国际管家热线；,专家顾问特色服务， 健康、休闲,VIP,服务（有偿）；,享受五星级酒店客户服务（有偿）,配套,会所,物管,商业,上海世茂滨江花园,成都金域蓝湾,南京世茂滨江新城,价值主体模式多配以国际标准物管，为客户提供管家专属服务,世茂滨江系列均由第一太平戴维斯，提供国际标准全权委托式物业管理；,形象主导模式物管以人性化见长,金域蓝湾系列均有万科分公司物业公司负责，如天津金域蓝湾由天津万科物业负责，提供万科高质量物业水准；,成都本土开发商物业相对较弱，但随着新世界、新鸿基、万科的进入，先进的物管也对其形成冲击。,微笑百分百,安全管理严密和谐,设备管理专业智能,环境管理绿色清新,社区活动丰盛健康,个性服务贴心快捷,47,商业配套,，价值主体模式靠综合体运营，自建商业及学校配套；而形象主导模式更多依靠区域现有成熟配套,价值主体模式社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享,最典型如南京世茂滨江新城，除,17,栋,50,层的超高层住宅外，还包括五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等。虽地处南京滨江板块新兴区域，却可以自我满足配套资源,形象主导模式更多依靠城市现有区域资源,，其中珠海金域蓝湾、南京金域蓝湾建有小型商业街,配套,会所,物管,商业,不同业态共生互补，价值聚合为源动力,城市六大功能的整合，,CBD,与,RBD,的促为基础,商务资源,居住资源,酒店资源,办公资源,商业资源,景观资源,48,生活方式打造方面,，价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江时代的生活方式,价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江时代的生活方式,芜湖世茂滨江，主打“从滨湖时代到滨江时代”，,形象主导模式重点在打造高品质产品，在生活方式方面并无太突出,生活方式,产品,园林,配套,49,解除客户抗性方面,，价值主体模式更多靠大手笔软性服务吸引客户，形象主导模式主要靠增值化产品作为主要卖点,开发商,品牌效应,高品质,增值化,产品,大尺度,主题化园林,衣食住行学多功能配套,国际标准物管服务,打造滨江,生活方式,解除客户超高层抗性,价值主体模式更多靠大手笔软性服务（绿化率、配套、物管、生活方式）吸引客户，形象主导模式主要靠增值化产品（产品精细化，多赠送面积）作为主要卖点,解除客户抗性,50,超高层发展模式匹配,51,海口蓝城广场项目属于形象主导模式，超高层在项目中占相对较小比重，起到树立地标及分摊容积率作用,形象主导,（以金域蓝湾系列为例）,价值主体,（以世茂滨江系列为例）,核心,“S,比”,远小于,2,大于,2,项目属性,资源属性,二线资源、高容积率、中型规模项目,一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目,定位,定位高端、纯住宅、侧重项目利润,定位顶级、综合体、注重城市融合,产品,分摊容积率、超高层仅占,20%,30%,、一梯多户,超高层占,80%,90%,、一梯两户为主,园林,绿化率小于,30%,，小规模、精致园林、单位成本提高,绿化率大于,50%,，大规模，国际综合主题园林、,配套,依托现有配套体系，自身配套弱,自建城市级配套（复合功能）,自身能力,资金实力,较强的资本实力,雄厚的资本实力,品牌效应,一定的品牌效应,较强的品牌效应,政府依赖度,政府支持依赖度弱,与政府良好的关系,区域运营能力,功能单一，项目