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,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,万科金,色,色城市,以密度,拼,拼高度,华南区,湖北中,原,原,2011.7.13,2010,注定是,不,不平凡,的,的一年,10,月,-12,月国五条,：,：严控,信,信贷,+,逼供应,+,限购,12,月,19,日金色,城,城市,1,期开盘,4,小时,600,套全部,售,售罄,2011,又是严,峻,峻考验,的,的一年,1,月,-2,月武汉,限,限购令,升,升级，,市,市场困,难,难重重,3,月,27,日金色,城,城市,2,期开盘,3,小时,524,套全部,售,售罄,5,月,15,日金色,城,城市,3,期开盘,3,小时,776,套全部,售,售罄,6,月,25,日金色,城,城市,4,期开盘,1,小时,20,分,396,套全部,售,售罄,逆市神,话,话：,6,个月,4,次开盘,，,，全部,“,“日光,”,”,武汉万,科,科最重,要,要的项,目,目，占,武,武汉万,科,科,2011,年逾,30%,销售额,四次开,盘,盘，四,次,次日光,售,售罄，,逆,逆市飘,红,红，重,塑,塑市场,信,信心,2296,套单位,=14,万方,武汉,2010,年单盘,销,销售冠,军,军,20,万方,半年完,成,成,70%,销售量,HOW,？,%,因为区,位,位？,？,？,%,区域特,征,征：,交通基,本,本靠走,通讯基,本,本靠吼,晴天一,身,身沙、,雨,雨天一,身,身泥,%,因为万,科,科？,？,？,%,没有售,楼,楼处，,没,没有样,板,板房，,没,没有园,林,林展示,，,，一个,全,全行销,的,的项目,%,因为价,格,格？,？,？,%,新政效,果,果初显,威,威力，,两,两次限,购,购令后,新,新开盘,去,去化率,有,有较快,下,下滑，,较,较,10,年,54%,的平均,水,水平将,现,现已锐,减,减至,48%,。,武汉商品住宅市场新开,/,加推认购情况走势图,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,春节无,新开盘,1.15,限购令,2.23,限购令,12,周,*,11,周,10,周,9,周,8,周,7,周,*,6,周,*,*,5,周,*,4,周,3,周,2,周,1,周,13,周,*（,3,周均）,*,*,武汉市,场,场：,政策趋,紧,紧，观,望,望情绪,严,严重，,开,开盘去,化,化率严,重,重下滑,客户语,录,录,“现在,买,买房，,朋,朋友都,会,会,说我傻,！”,“,房价在,降,降，等,房,房价,再降些,就考虑,！,！”,“朋友,都,都没买,，,，我也,看看,先！”,“现在,利,利息那,么,么高，,买,买了也,供不起,！”,“要么,有,有钱买,不,不到房,，,，要么,有,有资格,没,没钱买,！,！”,银行态,度,度,“央行,一,一再上,调,调存款,准,准备金,率,率，,放款,越来越,困难,”,“目前,贷,贷款额,度,度都放,在,在了商,业,业贷款,上,上，首,套,套房和,二,二套房,贷,贷很难,”,”,“,信贷额,度,度紧张,，房贷,审核较,严,严,，,放款,速度,周期较,长,长,”,%,每期开,盘,盘均保,持,持,200,元,/,递增，,并,并持平,于,于二环,线,线项目,长,长江紫,都,都,各次开,盘,盘价格,表,表现,别人疯,狂,狂降价,，,，我们,逆,逆市涨,价,价,%,因为产,品,品？,？,？,除了公,摊,摊以外,，,，其它,都,都一样,武汉人说万,科,科的产品都,是,是畸形的,到底卖什么,？,？,寻找精神内,核,核,大盘营销必,须,须具有持久,的,的战斗力和,旺,旺盛的生命,力,力，需要建,立,立坚实的精,神,神堡垒。,精神内核：,未,未来,做法一：公,信,信助推,二期成交，,20%,来至房地产,专,专业人士购,买,买,项目一期开,盘,盘,湖北中原销,售,售经理级以,上,上全部自愿,购,购买；,湖北中原,30%,员工认筹,40%,的成交客户,，,，第一原因,来,来至对未来,规,规划的信心,中原员工,房地产,专业人士,客户,做法二：小,众,众证言,施生说：销,售,售必须具备,传,传热体的功,能,能,做法三：配,套,套先行、兑,现,现未来,联手武商量,贩,贩,4500,平米 武,商,商量贩万科,金,金色城市店,预计,2013,年春节期间,正,正式投入运,营,营,签约华师附,小,小,“,华师附属小,学,学万科金色,城,城市分校,”,预计,2013,年,9,月正式开班,做法四：宣,讲,讲,PPT,怎么做？,？,？,以密度拼高,度,度,1,、客户密度,2,、渠道密度,3,、开盘密度,花开遍野,星火燎原,）主动走,出,出去，多点,爆,爆破，让客,户,户就近了解,项,项目，促进,成,成交，利用,：,：,1+1+2+N,的方式。,1:1,个售楼部,1:1,个主展点（,中,中华路华联,超,超市、首义,路,路）,2:2,个外展点（,丁,丁字桥易初,莲,莲花、街道,口,口流行视窗,、,、南湖外展,点,点）,N,：多个巡展,点,点（展点辐,射,射整个武昌,片,片区）,将大客户单,位,位进行到底,序号,单位,序号,单位,序号,单位,1,中南民族大学工商学院,17,武警湖北省总队医院,32,湖北工业大学,2,武汉长利玻璃有限责任公司,18,湖北大禹水利水电建设有限责任公司,33,武汉天马微电子有限公司,3,海波重型工程科技股份有限公司,19,武桥重工集团股份有限公司,34,华工科技产业股份有限公司,4,武汉交通职业学院,20,凯迪控股投资有限公司,35,武汉大学东湖分校,5,湖北中医药大学,21,武汉市第三医院,36,富士康集团武汉园区,6,武汉科技大学,22,湖北中南管道有限公司,37,华中师范大学汉口分校,7,湖北省武昌监狱,23,武汉奥泽电子有限公司,38,武汉金生国际家居有限公司,8,武汉南华高速船舶工程股份有限公司,24,湖北省中医院,39,武昌船舶重工有限责任公司,9,武汉白沙洲天恒农产品经营管理有限公司,25,武汉长江沙鸥植物油有限公司,40,中国轻工业武汉设计工程有限责任公司,10,武汉白沙洲冷链物流有限责任公司,26,武汉华工新高理电子有限公司,41,武昌船舶重工有限责任公司舰船设计所,11,武汉市农业科学技术研究院,27,华为技术有限公司,42,武汉武船深海装备工程有限责任公司,12,武汉海威科技实业公司,28,中国船舶重工集团公司第七一九研究所,43,武汉武船海洋工程船舶设计有限公司,13,武汉东海石化重型装备有限公司,29,湖北省人民医院,44,武汉建筑材料工业设计研究院有限公司,14,湖北中原地产营销策划有限公司,30,武汉易居投资有限公司,45,湖北三九长江实业公司,15,中交第二航务工程勘察设计院,31,中建三局股份公司工程总承包公司安装分公司,46,武汉市洪山区诚信建筑扣件钢管租赁部,16,中国铁通武汉分公司,大客户单位,成,成交率达,25%,掘地三尺，,针,针对性扫街,找准刚需客,户,户出没的场,所,所，针对,幼儿园,、,妇幼医院,、,民政局,及,拆迁区域,等，掘地三,尺,尺，获得大,量,量的原始客,户,户基础。,暴力营销,以密度拼高,度,度,1,、客户密度,2,、渠道密度,3,、开盘密度,逆向思维：,寻找年轻客,户,户喜欢的网,络,络消费方式,，,，去做楼盘,推,推广,操作方式：,条幅广告，,在,在团购网站,直,直接植入项,目,目广告,团购合作，,以,以项目名义,赞,赞助团购物,品,品,论坛营销，,在,在团购论坛,发,发布项目团,购,购信息,团购网、开,心,心网广告植,入,入,病毒邮件贺,卡,卡,对现有业主,恭,恭贺新年，,通,通过新年祝,福,福和小礼品,提,提高满意度,；,；,对潜在客户,发,发送新年祝,福,福，提高诚,意,意度；,客户对亲朋,好,好友的无限,转,转发（每个,客,客户需转发,8,个亲友），,使,使传播力更,广,广，小礼品,的,的吸引力转,换,换成对金色,城,城市的好感,度,度；,现场领取奖,品,品，客户来,访,访即有机会,与,与销售近距,离,离接触，增,加,加潜在客户,。,。,小贺卡有大,内,内容,策划初衷,初次邂逅,肯德基追踪,超市尾随,暗恋事件,事件解析,：以一个看,房,房网友的身,份,份，发暗恋,帖,帖描写自己,喜,喜欢的售楼,mm,，通过雅俗,共,共赏、亘古,不,不变的美女,主,主题让网友,关,关注，并了,解,解到金色城,市,市楼盘，以,售,售楼,mm,的甜美健康,形,形象引导到,项,项目的美好,口,口碑。,暗恋事件,方案确定,脚本撰写,挑选美女,定期发帖,媒体选择,现场拍摄,回帖引导,论坛置顶,热贴转载,炒作策略,1,、在综合网,站,站炒红帖子,（,（大楚网楚,美,美人）,2,、转载到地,产,产网站（搜,房,房和新浪乐,居,居）,3,、后期评论,炒,炒火加各首,页,页推广,炒作步骤,1,）：聘用专,业,业写手，在,各,各大网站上,用,用专业的文,章,章对市场进,行,行分析增加,客,客户对市场,的,的信心。,2,）：,培养学生军,团,团,，在各大论,坛,坛持续性发,布,布有关金色,城,城市的帖子,，,，营造项目,的,的高关注度,氛,氛围。,2,）：利用网,络,络各种资源,渠,渠道，强势,推,推出金色城,市,市各种信息,，,，保证各大,网,网站首页都,出,出现“金色,城,城市”的,名,名称，使金,色,色城市的楼,盘,盘点击率稳,居,居各大网站,的,的第一名。,学生顶贴团,全能,VIP,卡,一张融合了,武,武汉吃喝住,行,行，所有优,惠,惠的全能型,VIP,卡，大大增,强,强了,VIP,卡的附加值,，,，同时让客,户,户获得此卡,后,后能长期持,有,有，作为项,目,目的隐形宣,传,传品,全能,VIP,卡,-,隐性价值,免费,在合作商家,摆,摆放项目资,料,料、易拉宝,、,、台卡等宣,传,传物料，增,强,强项目对目,标,标群体的搜,索,索。,以密度拼高,度,度,1,、客户密度,2,、渠道密度,3,、开盘密度,提前开盘,开盘前三天,开,开放样板房,，,，集中认筹,，,，压迫客户,，,，制造现场,卖,卖压,一期,二期,三期,四期,认筹,12,月,16,日,3,月,24,日,5,月,12,日,6,月,22,日,开盘,12,月,19,日,3,月,27,日,5,月,15,日,6,月,25,日,为快不破,1,、现场,直播销控信,息,息,，给,每位到场客,户,户发价格表,，给予客户,充,充足的考虑,时,时间，将签,约,约时客户挞,定,定的繁琐工,作,作提前解决,，,，达到万科,对,对客户满意,度,度的考核工,作,作,2,、设置多重,繁,繁琐的客户,筛,筛选关卡，,造,造成现场热,烈,烈的购房氛,围,围,3,、,16,台电脑同,步,步快速销,控,控，缩短,选,选房时间,Thanks for yourattention,Wishyoua goodday!,华南区,湖北中原,
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