融创地产项目成本构成及进度计划的制定思考

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产,E,网,第三部分,融创地产,项目成本构成及进度计划的制定思考,0,目录,一、成本构成,二、进度计划的制定,三、附表,1,成本在项目操作的不同阶段所起的作用不同,成本估算：,在拿地阶段为项目可行性研究提供判断的依据。,项目计划成本：,是项目操作初期制定的，可作为项目操作过程的成本控制依据。,动态成本控制：,是项目操作过程中的持续性工作，通过前期、建安、市政及公用配套、销售等各项费用的控制，确保项目及公司利润指标的实现。,一、成本构成,2,项目成本构成,直接成本,间接构成,土地及大配套费,前,期,费,建,安,工,程费,市政基础设施费,公用配套设施,贷款利息,销售费用,管理费用,不可预见费,营业税,3,土地及大配套费,土地款,大配套费,土地出让金,土地契税,土地交易费,拆迁费,拆迁补偿费,拆迁管理费,其它,4,前期费,三通一平,规划设计方案费用,方案及施工图设计费,招投标手续费用,合同及施工图审查费,墙改水泥专项基金,销售面积测量费,5,建安工程费,基础处理费用,建安工程费用,监理及质量监督费用,人防设施费,工程变更及签证费用,6,市政基础设施费,通讯电视邮政环卫工程费,区内智能化工程费,区内配套工程设计及施工费,供电,供水,燃气,排水,供热,中水,区内环境绿化工程费,7,公用配套设施费,非经营性公建设施费,小区配套费,(,规费,),公共设施维修基金,8,销售费用,日常费用,广告宣传费,物业综合费,代销手续费,卖场布置费,9,二、进度计划的制定,项目计划制定思路,聚焦项目目标，以销售为核心,以设计为源头,合理穿插,10,项目计划,项目计划形成,销售开盘,进度计划,（正负零以上）,进度计划,（截至正负零）,五证,一计划,施工进度,基础完成,建安,配套,环境,入住,图纸,设计,11,土地证,建设用地规,划许可证,建设工程规,划许可证,施工,许可证,销售,许可证,投资计划,建筑方案评审,施工全图,消防,人防,配套证明,地名证明,工程规划许,可证,施工图审核,施工招投标,质量监督手续,基础备案证明,施工至正负零,形象进度照片,四证一计划,物业备案证明,销售面积预测,规划成果,土地协议,缴纳土地出,让金,选址意见书,修建性详细规划,手续,-,五证一计划,12,销售开盘,关键节点,建设用地,规划证,土地证,投资计划,规划成果,面积测绘,规划方案,设计,施工图,设计,人防证明,桩、基础,施工,消防证明,建筑方案,设计评审,施工招标,施工图,审查,建设工程,规划证,销售许,可证,施工证,销售开盘,配套、地,名证明,综合管网,设计,物业备案,开发部,研展部,运营部,销售部,关键线路,工程部,物业部,13,入住节点的保证：各项工程施工组织,建安工程,配套工程,环境工程,施工组织方案,外部因素（气候、秋收等）,设计变更,季节影响,与配套工程的穿插,入 住,手续时间、资金计划,与建安工程的穿插,工程本身的施工顺序,14,项目计划,销售,开盘,五证,一计划,施工进度,基础完成,建安,配套,环境,入住,图纸,设计,项目计划：,15,附表,项目成本表,项目进度计划表,16,