房地产主题发展模式研究

,*,主题地产,发展模式,主题地产,盈利模式,存在形式,经营核心式,主题公园,度假村,销售核心式,高尔夫球会,教育产业,主题地产按,其,其盈利模式,可,可分为两种,销售核心式,主,主题地产能,为,为居住地产,创,创造需求,客户,高尔夫,居住地产,身份需求,独一无二,需求高尔夫 需求房地产,前提条件：,高尔夫必须经营起来，并享有跨区域的品牌度,教育产业,客户,居住地产,利益需求,直接关联,需求教育 需求房地产,前提条件：,教育必须是城市中端客户所稀缺的,销售核心式,主,主题地产是,可,可以克服区,域,域劣势的，,它,它能够在区,域,域发展起来,之,之前为居住,地,地产需求创,造,造。,经营核心式,主,主题地产只,能,能为居住房,地,地产提供附,加,加价值，而,不,不能创造对,居,居住地产的,需,需求,1、经营核,心,心式主题地,产,产以出租物,业,业或经营为,主,主要收益；,2、经营核,心,心式主题地,产,产能为居住,地,地产带来：,提升区,域,域形象；,完善区,域,域基本居住,条,条件；,形成生,活,活休闲、娱,乐,乐、运动设,施,施上的竞争,优,优势；,3、经营核,心,心式主题地,产,产为居住地,产,产所带来的,附,附加价值与,竞,竞争优势必,须,须在市场需,求,求产生后才,能,能得以体现,；,；,经营核心式,主,主题地产是,无,无法克服区,域,域劣势的，,它,它对居住地,产,产的附加值,是,是必须在区,域,域发展起来,后,后才得以体,现,现。,两种盈利模,式,式的主题地,产,产与居住地,产,产的价值关,联,联,与居住地产,的,的价值关联,盈利模式,可超前于区,域,域发展,直接创造需,求,求,1、少数人,专,专有的，并,体,体现身份尊,贵,贵感,2、利益直,接,接关联且密,不,不可分,销售核心型,1、带来交,通,通上的方便,2、提供日,常,常生活健康,休,休闲设施,3、聚集人,气,气，完善商,业,业配套,经营核心型,滞后于区域,发,发展,有市场需求,后,后,才体现附加,价,价值,对地产的作,用,用,主题地产,经营核心式,主题公园,度假村,销售核心式,高尔夫球会,教育产业,主题地产发,展,展模式,销,销售核心式,销售核心式,高尔夫,球,球会,国内高尔夫,分,分布,国内高尔夫,球,球会主要集,中,中在广东、,北,北京、上海,、,、海南、福,建,建，其他省,分,分布较少。,分,分布特征主,要,要为经济发,达,达城市和滨,海,海城市、旅,游,游城市。,销售核心式,高尔夫,球,球会,成功开发居,住,住地产的典,型,型案例：深,圳,圳观澜高尔,夫,夫,项目简介：,规,规划用地面,积,积10km,2,，目前已建,成,成5个标准,球,球场，计划,再,再建5个标,准,准场。1995年正式,开,开始高尔夫,球,球会经营，,目,目前有会员3500个,左,左右。 平,均,均每年投资3个多亿。1998年,开,开始开发观,澜,澜豪园，一,期,期和二期开,发,发的别墅和,洋,洋房在楼花,阶,阶段销售率,就,就达70,，,，封顶后,达,达到100,。,成功开发居,住,住地产的关,键,键因素：,成功经营起,高,高品质的国,际,际高尔夫球,会,会。,经验借鉴：,先,先成功经营,高,高尔夫球会,，,，再开发居,住,住地产。以,高,高品质的商,务,务度假为经,营,营核心。,销售核心式,高尔夫,球,球会,开发居住地,产,产失败的典,型,型案例：深,圳,圳龙岗植物,园,园高尔夫,项目简介：,规,规划用地面,积,积2.56km,2,（3700,亩,亩） ，目,前,前已建成27洞球场。1994年,在,在正式开始,经,经营，目前,仍,仍未取得正,式,式执照，但,已,已有会员1900多个,。,。2001,年,年开发17,栋,栋美式别墅,，,，至今销售,率,率为零。,失败的的关,键,键因素：,未建立起高,品,品质的高尔,夫,夫球会。,经验借鉴：,非,非正规经营,，,，以低价无,限,限制吸收会,员,员，无法建,立,立品质感。,销售核心,式,式高,尔,尔夫球会,国科国际,高,高尔夫,项目简介,：,：,位于德州,齐,齐河县，,黄,黄河经济,开,开发区，,距,距济南市,中,中心车程40分钟,，,，总占地7200,亩,亩。一期,占,占地3300亩，,规,规划有高,尔,尔夫球场1300,亩,亩，占地500亩,的,的国际酒,店,店和建身,娱,娱乐城，,高,高尔夫别,墅,墅1500亩。首,期,期开发215栋（420亩,）,）别墅。,销售艰难,：,：,销售20%左右，,而,而且大部,分,分为非市,场,场行为。,关键原因,：,：,在未成功,经,经营高尔,夫,夫以前销,售,售居住地,产,产，销售,情,情况不理,想,想是意料,中,中的。,高尔夫开,发,发关键因,素,素,关键因素,城市条件,中心城市,海滨城市,外籍人士活动频繁（一般外资利用额25亿美元以上）,项目条件,丘陵坡地,自然景观（山、海）,土地规模1000亩以上,地价一般10万/亩以内,开发者条件,首期投资额至少2.53亿,风险承受能力,专业能力（建设、管理、经营）,社会资源,发展可能,性,性的判断,因,因素,开发高尔,夫,夫进入门,槛,槛高，市,场,场风险大,。,。,主题地产,发,发展模式,销售,核,核心式,3、主题,地,地产,经营核心式,主题公园,度假村,销售核心式,高尔夫球会,教育产业,销售核心,式,式教,育,育产业,分类,教育层次,典型案例,高等教育（大学城）,专科、本科、研究生、成教,珠海唐家湾大学城,上海松江大学城,基础教育,幼儿园、小学、初中、高中,深圳宝安桃源居,教育产业,按,按其招生,性,性质可分,为,为两类,教育产业,大学,城,城,典型案例,：,：珠海唐,家,家湾大学,城,城,项目区位,：,：位于珠,海,海唐家湾,镇,镇，距离,市,市区约20km,项目规模,：,：占地16km,2,，规划引,进,进10所,大,大学，计,划,划到2005年珠,海,海在校大,学,学生可达8-10,万,万人。,唐家湾开发区规划，大学园区规划,翠湖高尔夫建成,国际方程式赛车场、珍珠乐园建成,大力建设基建设施，改善投资环境,中山大学招生,周边几个居住项目销售停滞,发展轴,1992年,1995年,1996年,1998年,2000年,中山大学和高科技产业开始建设,1999年,发展现状,：,：目前已,有,有9所大,学,学投入使,用,用，其中,中,中山大学,已,已招生3,届,届。前几,年,年中山大,学,学附近开,发,发的多层,和,和别墅项,目,目均销售,停,停滞。翠,湖,湖高尔夫,开,开发的别,墅,墅销售良,好,好，客户,主,主要是会,员,员。和记,黄,黄埔在高,尔,尔夫旁开,发,发的高尔,夫,夫公寓亦,销,销售良好,，,，客户主,要,要为香港,人,人。已销,售,售的物业,均,均与高尔,夫,夫及度假,概,概念有关,，,，与大学,无,无关，打,大,大学概念,的,的项目都,滞,滞销。,教育产业,基础,教,教育,典型案例,：,：,深圳市宝,安,安区桃源,居,居社区,项目区位,：,：,距离深圳,市,市区30,多,多km，,距,距离宝安,区,区中心15分钟车,程,程，属于,陌,陌生区域,项目规模,：,：,总占地2000亩,，,，总建面180万m,2,，其中,教,教育区16.2万m,2,销售情,况,况：,19962000,年,年没有,引,引入清,华,华附校,，,，年销,售,售量1.3万m,2,2001年捐,资,资过亿,引,引入清,华,华附校,，,， 至,今,今年销,售,售量15万m,2,关键因,素,素：,1、宝,安,安区人,口,口较富,有,有但区,域,域教育,条,条件较,差,差，缺,乏,乏名校,，,，清华,附,附属学,校,校具有,很,很强感,召,召力。,2、所,设,设清华,附,附校通,道,道完整,，,，设有,幼,幼儿园,、,、小学,、,、中学,、,、大学,预,预科班,。,。,3、与居住,地,地产建立唯,一,一价值关联,，,，1户2个,学,学位名额。,主题地产,教育产业,分类,与居住地,产的关联,关键因素,高等教育,（大学城）,无法,创造需求,1、居住地产与高等教育学位无法建立价值关联，因此无法创造市场新需求。,2、大学城内均配置有优质价廉的的学生公寓和教师住宅，一般采用出租方式，且租金低于周边市场价格。师生不会成为校外居住地产的主流客户。,3、仅对区域有形象提升作用，对居住地产价值提升非常有限，即使是在成熟区域，其对居住地产价值的提升也仅在5%左右。,基础教育,可以,创造需求,1、居住地产与学校的学位名额及学费优惠建立价值关联,2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目标客户中具有强烈感召力,3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学,两种教育产,业,业与居住地,产,产的关联,销售核心式,教育产,业,业,分类,判断因素,高等教育,（大学城）,1、大学无法为居住地产创造市场需求,2、需要付出较大的代价，包括无偿提供土地,基础教育,1、山东省重点中学共57所，其中济南16所，占28，分布在市区。济南市区基础教育力量很强。（青岛9所，泰安3所）,2、郊区人口置业能力有限,主题地产发,展,展模式,经,经营核心式,3、主题地,产,产,经营核心式,主题公园,度假村,销售核心式,高尔夫球会,教育产业,经营核心式,主题公,园,园,典型案例：,深,深圳华侨城,项目区位：,华,华侨城位于,深,深圳市西东,部,部，南临深,圳,圳湾，在城,市,市主干道旁,用地面积：4.5km,2,，其中旅游,用,用地1.40km,2,，现已建成,四,四大主题公,园,园,发展历程：,至,至2000,年,年四大主题,公,公园全部建,成,成，现已成,为,为深圳市主,要,要旅游景点,1987年,第,第一个主题,公,公园“锦绣,中,中华”启动,，,，占地35,万,万m,2,1994年,“,“世界之窗,”,”建成，占,地,地48万m,2,，投资6个,多,多亿,1998年,“,“欢乐谷”,一,一期建成，,占,占地17万m,2,，投资7.5亿,2000年,“,“欢乐谷,”,”二期建成,，,，占地18,万,万m,2,，投资8亿,主题公园,开发关键,因,因素,关键因素,城市条件,开放型的经济中心城市,距离主要客源市场1小时车程范围内,距离城市主干道在15分钟车程内,项目条件,地价一般10万/亩以内,一般拥有超过4km,2,以上的土地，其中主题公园总用地规模0.51.5km,2,开发者条件,分期投资额4亿以上,专业能力（建设、管理、经营）,风险承受能力,（经营时间长，资金回收慢）,发展可能性,的,的判断因素,主题地产发,展,展模式,经,经营核心式,3、主题地,产,产,经营核心式,主题公园,度假村,销售核心式,高尔夫球会,教育产业,经营核心式,度假村,分类,特征,典型案例,大型独享资源,1、拥有山、海等大型自然、独享资源,2、规模大，一般规划面积在10km,2,以上,3、投资额大，一般首期都要5亿左右,深圳海上田园风光,（规划24km,2,）,美国日光河度假村,（规划13.6km,2,）,小型资源,1、拥有某种小型的自然资源（最常见是温泉）,2、规模小，一般在100亩以内，大的在200亩左右。,3、投资额小，一般在7千万1亿,珠海御温泉,（90亩）,北京郊区度假村,（150200亩）,度假村按资,源,源类型可分,为,为两类,经营核心式,度假村,典型案例：,珠,珠海御温泉,渡,渡假村,地理位置：,位,位于珠海市,斗,斗门县黄杨,山,山西麓，现,状,状为农村,交通条件：,距,距离市中心1小时车程,，,，没有公共,交,交通，设有,班,班车,建设规模：,一,一期60亩,，,，温泉露天,浴,浴池36个,、,、四星级酒,店,店、餐饮、,休,休闲空间,二期30亩,，,，扩大温泉,规,规模、增加,星,星级酒店客,房,房,御温泉地理,位,位置,御温泉,平面图,经营核心式,度假村,开发历程：1998年2月，一期,建,建成露天温,泉,泉、餐饮、,露,露天休闲区,2001年2月，一期,建,建成四星级,酒,酒店（70,间,间客房、5,个,个会议室）,2002年11月，二,期,期增加温泉,池,池和酒店客,房,房,经营情况：,经,经营状况良,好,好，酒店平,时,时入住率80，周末,和,和长假客满,。,。,商务会议多,。,。没有开,发,发居住地产,。,。,露天温泉,四星级酒店,会议厅,典型案例：,珠,珠海御温泉,渡,渡假村,济南度假村,案,案例,济钢温泉度假村,开元度假村,区位交通,远郊。距离机场9公里，距离东部产业带17km，距离市中心30km。,市区。距离市中心3km，距离火车站6km，距离机场30km。,项目印象,区域现状为农村，档次较低。以健康温泉为主题。道路级别低。,为开元寺遗址，档次较低。南靠佛慧山。东、北、西三面是破旧的生活区，路况较差。,规模,占地5万m,2,左右，建筑面积2万m,2,左右。,占地 3万m,2,，建筑面积1.5万m,2,。,资源和配套,郊区环境清新， 37度温泉资源。30间房，准备增建客房，有温泉浴、室内恒温泳池、会议室、康乐中心、室外篮球场、餐厅和正在建设的室内网球场。,佛慧山的山景（不能攀登），酒店无星级，7个共750平方米的商务会议室，有78间客房、商务中心、餐厅、夜总会、美容美发、桑拿、康乐中心、室外网球场1个。拟建1个标准泳池。,消费价格,标准双人间300元/天。,套浴118元；贵宾浴158元。,标准双人间220元。,豪华套房1500元。,经营情况,1992年开业，主要接待济钢集团和其相关企事业单位的会议，有散客来游泳，一周接待会议23个。人均日消费250元。,2000年开业，入住率在90%左右，单位会议多，以40人的会议为主，其他为旅行团，人均日消费200元。,济南度假村,市,市场,