资源描述
單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,深圳写字,楼,楼概况,写字楼发,展,展趋势,趋势一：,深,深圳商务,市,市场发展,趋,趋于成熟,市场发展,趋,趋势分析,趋势二：,写,写字楼市,场,场发展西,移,移趋势明,显,显,区域供应,分,分庭抗争,：,：中心区,、,、中心西,区,区、南山,商,商业文化,中,中心区、,将,将齐头并,进,进,中心区：,星,星河发展,中,中心、卓,越,越时代广,场,场二期、,嘉,嘉里建设,中,中心、港,中,中旅等项,目,目面市。,南山商业,文,文化中心,区,区：南山,写,写字楼供,应,应将超过25万。,中心西区,：,：金运世,纪,纪大厦、,农,农科时代,科,科技广场,。,。,市场发展,趋,趋势分析,市场发展,趋,趋势分析,趋势三：,写,写字楼产,品,品发展趋,向,向人性化,演,演变,航天大厦,安联大厦,项目位置：中心区,占地面积：5917.30平米,建筑面积：93730.00平米,绿化率：20%,楼层状况：35层,总 户 数：207,通过花园，,将,将一层分割,为,为1/4,双卫生间,高区空中花,园,园,通过花园，,将,将一层,分割为1/2，各自独,享,享,中低区空中,花,花园,案例借鉴：,安,安联大厦,关键字：,“,“肺空间”,、,、人性化生,态,态化办公,产品成功：,赠,赠送空中花,园,园，各单元,独,独立办公,以绿色办公,、,、“肺空间,”,”、城市文,脉,脉、环保节,能,能及阳光办,公,公等五大设,计,计理念,绿色办公。,在,在建筑的竖,向,向不同高度,，,，安联大厦,设,设计了28,个,个空中花园,和,和1个屋顶,花,花园，形成,了,了立体休闲,空,空中花园群,，,，顺应回归,自,自然的潮流,。,。,由两座建筑,实,实体和中庭,构,构成，其中,中,中庭为150米，上下,贯,贯穿，产生,竖,竖向气流带,动,动空气流通,，,，与室外自,然,然空间相融,，,，形成独特,的,的建筑“肺,”,”空间。结,合,合板式造型,和,和巧妙的横,向,向透风设计,，,，保证了大,厦,厦的每一个,角,角落都能享,受,受自然的新,鲜,鲜空气。,案例借鉴：,安,安联大厦,写字楼大势,大势环境,关键词：,商,商务市场、,新,新楼供不应,求,求,2005全年,28.49,2006全年,38.70,同比,35.84%,2006年,到,到07年，,共,共经历了两,个,个销售周期,，,，目前处于,第,第二周期的,波,波谷位置。,影,影响两个成,交,交周期的因,素,素都是,新增供应,。,从07年新,推,推项目的销,售,售成绩极佳,的,的表现来看,，,，市场的吸收能力比以前明显,增,增强很多。,2006上半年,16.93,2007上半年,20.78,同比,22.7%,宏观市场环,境,境认识,大势环境,关键词：,二,二手成交超,过,过一手,投,资,资氛围浓厚,2006年,，,，写字楼,三级市场,成熟稳定，,全,全年总成交,为,为,43.41,万平方米，,同,同比大增,48.87%,，也超出2006年刚,创,创下历史成,交,交新高的一,手,手写字楼交,易,易面积,12.17%,。写字楼三,级,级买卖市场,成,成熟稳定的,一,一个重要标,志,志就是成交,量,量稳定，波,动,动不大,季度,年份,1季度,2季度,3季度,4季度,全年,2006,10.26,11.31,9.85,12,43.41,宏观市场环,境,境认识,大势环境,关键词：,新,新推项目、,价,价格飙升,2007年,写,写字楼成交,均,均价比去年,大,大幅提升，,同,同比大幅上,升,升了53.8%，价格仍在,持,持续增长中,。,。,6月份均价,出,出现大幅滑,落,落，主要因,为,为成交结构,的,的原因，主,要,要集中于宝,安,安锘铂广场,和,和中心区的,财,财富大厦。,宏观市场环,境,境认识,二手市场,二手市场,大势环境,关键词：,罗,罗湖区，二,手,手价格大涨,宏观市场环,境,境认识,大势环境,关键词：,中,中心区，二,手,手价格大涨,上半年，中,心,心区二手写,字,字楼均价为24935,元,元/平方米,，,，环比06,年,年下半年猛,涨,涨了40.2%。,上半年中心,区,区写字楼价,格,格大增，到6月，价格,直,直逼30000元/平,方,方米。其中,既,既有结构性,的,的因素，如,大,大中华等一,批,批中心区目,前,前最高档次,的,的写字楼投,入,入使用，其,二,二手价格高,高,高在上，拉,动,动了整个中,心,心区的二手,均,均价；主要,因,因素仍然是,中,中心区各写,字,字楼在目前,市,市场环境上,的,的价格集体,疯,疯狂攀升。,宏观市场环,境,境认识,大势环境,关键词：,中,中心西区，,二,二手价格大,涨,涨,1-8月，,中,中心西区二,手,手写字楼均,价,价为17769元/平,方,方米，环比06年下半,年,年猛涨了40.2%。,上半年中心,区,区写字楼价,格,格大增，到6月，价格,直,直逼30000元/平,方,方米。其中,既,既有结构性,的,的因素，如,大,大中华等一,批,批中心区目,前,前最高档次,的,的写字楼投,入,入使用，其,二,二手价格高,高,高在上，拉,动,动了整个中,心,心区的二手,均,均价；主要,因,因素仍然是,中,中心区各写,字,字楼在目前,市,市场环境上,的,的价格集体,疯,疯狂攀升。,宏观市场环,境,境认识,租金市场,大势环境,关键词：,罗,罗湖区租金,上,上涨，华润,大,大厦独领风,骚,骚,8月，华润,大,大厦的租金,上,上涨了11.1%，达,到,到了200,元,元/月/平,方,方米的水平,，,，这是目前,深,深圳写字楼,租,租金的最高,水,水平。,证明了罗湖,得,得写字楼仍,然,然具有吸引,力,力。,宏观市场环,境,境认识,大势环境,关键词：,中,中心区、租,金,金上涨缓慢,上半年中心,区,区写字楼平,均,均租金为121.5元/月/平方,米,米，环比去,年,年下半年增,长,长了7.2%。,相对于二手,售,售价的惊人,增,增幅，市场,真,真实自用需,求,求的租金没,有,有跟上售价,上,上涨的步伐,；,；,同时，与中,心,心区现楼供,应,应量增大也,有,有关，随着,下,下半年金中,环,环、卓越时,代,代广场、新,世,世界中心等,新,新项目被市,场,场迅速吸纳,，,，供求关系,发,发生变化，,未,未来租价上,升,升的空间仍,然,然较大。,宏观市场环,境,境认识,大势环境,关键词：,中,中心西区、,租,租金上涨,上半年中心,区,区写字楼平,均,均租金为121.5元/月/平方,米,米，环比去,年,年下半年增,长,长了7.2%。,相对于二手,售,售价的惊人,增,增幅，市场,真,真实自用需,求,求的租金没,有,有跟上售价,上,上涨的步伐,；,；,同时，与中,心,心区现楼供,应,应量增大也,有,有关，随着,下,下半年金中,环,环、卓越时,代,代广场、新,世,世界中心等,新,新项目被市,场,场迅速吸纳,，,，供求关系,发,发生变化，,未,未来租价上,升,升的空间仍,然,然较大。,宏观市场环,境,境认识,深圳7月10日起实施,“,“限外令”,宏观政策环,境,境认识,深圳实施“,限,限外令”,空置率的思,考,考,“限外令”,导,导致众多买,家,家撤场，卖,方,方在持续的,压,压力下，纷,纷,纷降价或者,转,转为租赁，,促,促使租赁市,场,场活跃，量价齐涨。,客户特性分,析,析,置业考虑因,素,素分析,为了保证客户调研的有效性和目的性，我们从中原二级市场、工商铺部客户资料库中选取于本项目有重要参考意义的保利大厦、新时代广场、西海岸大厦、新保辉大厦等项目的典型客户作为我们调研的对象；,这20位典型代表为：,1、铁塔投资有限公司,2、海文装饰有限公司；,3、中国人寿保险南山分公司；,4、DEVON石油公司；,5、挪威海德鲁公司；,6、挪威国家石油东方有限公司；,7、中海集团公司；,8、嘉里粮油公司,9、富士通深圳代表处,10、美鹏贸易公司,11、怡通贸易公司,12、深圳市招商报关有限公司,13、汉氏环保工程公司,14、鄂尔多斯资产管理公司,15、光彩建设集团,16、地产顾问公司,17、中深建筑设计公司,18、迈诺豪贸易公司,19、人仁律师事务所,20、美商集团,客户特性分,析,析,客户调查结,论,论1,客户购买时,首,首先考虑的,是,是物业的位,置,置，以及其,品,品质形象是,否,否能提升公,司,司的形象。,价格很重要,，,，但更注重,品,品质。,区域知名度,是,是客户者选,定,定片区的主,要,要指标；,其次是交通,便,便利度，物,业,业昭示程度,等,等。,客户调查结,论,论2,客户对入口,大,大堂、前广,场,场非常关注,，,，认为直接,影,影响大厦档,次,次，以及公,司,司形象；,电梯、停车,位,位、中央空,调,调等内部设,施,施，是购买,者,者比较关注,的,的对象。,客户调查结,论,论3,银行被认为,是,是写字楼最,为,为需要的配,套,套。,其次是餐饮,和,和商务中心,被,被购买客户,认,认为是较关,注,注的配套。,客户调查结,论,论4,小结：置业,考,考虑因素分,析,析关注,点,点排序,区域知名度，项目形象及,品,品质等为投资、,自,自用的客户,均,均极为关注,的,的问题。,项目客户特,性,性分析,关注点前5,位,位排序：,1、区域知,名,名度；,2、项目形,象,象及品质；,3、入口大,堂,堂及前广场,；,；,4、停车位,、,、电梯、中,央,央空调等；,5、银行等,配,配套。,6、南油片,区,区的购买者,，,，对物业管,理,理的关注度,较,较高，这与,片,片区物业管,理,理水平普遍,较,较低有关。,产品打造建,议,议,外立面在写,字,字楼中的作,用,用;,符合建筑物,本,本身的功能,需,需要;,是一种文化,的,的特征;,注重的是美,感,感,而不要,强,强调某种风,格,格;,它是写字楼,的,的,“脸面”;,对写字楼购,买,买客户而言,，,，外立面是,考,考虑是否购,买,买的第一位,主,主要因素,（仅排在地,理,理位置这一,客,客观因素之,后,后）,建筑外立面,用,用材,外立面建议&,建筑外立面,用,用材,外立面建议,玻璃幕墙+石材百叶,纯玻璃幕墙,玻璃幕墙+石材百叶,纯玻璃幕墙,玻璃幕墙金属百叶,玻璃幕墙+铝合金板,玻璃幕墙+石材百叶,纯玻璃幕墙,面积：1400-2000,使用率：70%以上,楼盘名称,面积（平米）,层高/净高（米）,面积分割,使用率,华润大厦,1750,4.2/2.8,300-1750,77.6%,卓越时代广场,1770,3.95/2.7,71-380,68%,凤凰大厦,1400,3.8/2.5,100-1400,68%,新世界中心,1800,4.02/2.7,110-1800,70%,安联大厦,2300,3.95/2.7,500-1000,70%,诺德中心,1900,4.2/2.8,160-300-500,75%,目前国内高,档,档写字楼标,准,准层面积最,大,大约在2500平米，,主流面积段,在,在1400-2000平米；,使用率几乎,都,都在70%以上,（为使项目,更,更具有远期竞争力，在使用率,上,上应尽量做,到,到大。）,横向建议,标准层面,积,积建议：,项目名称,标准层面积,走廊宽度,层高,净高,江苏大厦,1700,1.8,3.45,2.5,航天大厦,1482,1.8,3.8,3.0,安联大厦,2000,2.0,3.95,2.8,新华保险大厦,1800,1.8,3.6,2.8,兴业银行大厦,1200,1.5,3.50,2.6,新世界中心,1710,1.6,4.02,2.8,万轩国际,1720,1.9,3.7,天利中央广场,3.6,2.6,海岸城,2000,3.75,现代国际,4.2/6.6,江胜大厦,4.2,港中旅,4.2,顶级写字楼,的,的层高在3.95-4,.,2米,保证办公空,间,间净高2.8米以上,竖向建议,标准层高,建,建议,办公大堂设,计,计,关键词：高,度,度 气派,楼盘名称,大堂高度（米
展开阅读全文